№ 671
гр. Разград, 17.10.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – РАЗГРАД в публично заседание на четиринадесети
октомври през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:ИВАНА ТОДОРОВА
при участието на секретаря ГАНКА АНГ. АТАНАСОВА
като разгледа докладваното от ИВАНА ТОДОРОВА Гражданско дело №
20243330100685 по описа за 2024 година
Производството е с правно основание чл.341 и сл. от ГПК във вр. с чл.34 от ЗС
/делба във фазата на извършването/ и чл. 31, ал. 2 ЗС.
С влязло в сила решение №429/19.07.2024г. по настоящото дело е допуснат до
съдебна делба следния недвижим имот:
САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ с идентификатор №61710.505.427.2.46
(шестдесет и една хиляди седемстотин и десет точка петстотин и пет точка
четиристотин двадесет и седем точка две точка четиридесет и шест) по
кадастралната карта и кадастралните регистри на град Разград, община
Разград, област Разград, одобрени със Заповед РД-18-37/10.03.2008 година на
Изпълнителен директор на АГКК, с последно изменение от 26.05.2022 година,
с административен адрес град Разград, булевард „*********, етаж 0 (нула), с
предназначение на самостоятелния обект: ЗА ТЪРГОВСКА ДЕЙНОСТ, брой
нива на обекта: 1 (едно), състоящ се от: търговска зала и склад, притежаващ
самостоятелен вход към булевард „*********“, със застроена площ от 89.55
(осемдесет и девет цяло и петдесет и пет стотни) квадратни метра, ведно със
съответния процент идеали части от общите части на сградата и от правото на
строеж върху мястото, при граници на обекта: на същия етаж:
№61710.505.427.2.47 и №61710.505.427.2.45, под обекта: няма и над обекта:
№61710.505.427.2.10 и №61710.505.427.2.17. Самостоятелният обект е
разположен на етаж нула, в сграда с идентификатор №61710.505.427.2
(шестдесет и една хиляди седемстотин и десет точка петстотин и пет точка
четиристотин двадесет и седем точка две), с предназначение -
МНОГОФАМИЛНА ЖИЛИЩНА СГРАДА, разположена в поземлен имот с
идентификатор №61710.505.427 (шестдесет и една хиляди седемстотин и
десет точка петстотин и пет точка четиристотин двадесет и седем), ПРИ
РАВНИ ПРАВА, а именно 1/2 (една втора) ид. ч. за М. Р. Х., ЕГН: **********
и 1/2 (една втора) ид. ч. за Д. М. Х., ЕГН: **********.
В първото съдебно заседание след допускането на делбата страните са
направили възлагателни претенции, недопуснати до разглеждане, като ищецът
1
М. Р. Х. е предявил претенции по сметки.
По делото е назначена и изслушана съдебно-техническа експертиза,
неоспорена от страните и приета от съда, съгласно която имота е реално
поделяем, с оглед площта му и спрямо правата на страните. Пазарната цена е
определена на 177000лв., като стойността на дела и на ищеца, и на ответника
възлиза на по 88500лв. Експертът сочи, че за реално разделяне на имота и
обособяване на самостоятелни дялове, е необходимо да бъде изготвен
инвестиционен проект на основание чл. 203 от ЗУТ, който подлежи на
одобрение от главния архитект на Община Разград, след което може да се
направи протокол за делба. Месечният наем е определен на 2000 лв. за целият
имот.
На основание чл. 216, ал. 1 от ГПК е допуснато изменение на претенцията по
сметки, с оглед становището на експерта, и същата се счита предявена за
размер от 1000 лв. месечно, за периода от м. юни 2024 г. до м. октомври 2024
г., дата на получаване на поканата или в общ размер на 5000 лв.
Ответника в с.з. признава факта на владеене на имота, като сочи наличие на
правно основание – договор за наем, сключен с представляваното и
притежавано от Д. Х. дружество „Росе текстил“ ЕООД. Ответникът твърди, че
договора е прекратен с изтичане на едногодишен срок и поради неплащане на
дължими наемни вноски. Договори, нямащи предмет вещни права върху
недвижими имоти, подлежат на извънсъдебно разваляне. Наличието,
респективно липсата на правно основание за ползване на имота, с оглед
признанието на факта на осъществяване на фактическа власт върху
недвижимостта от съсобственика Д. Х., е ирелевантно за претенцията за
обезщетение за периода на лишаване на другия съсобственик от възможността
да ползва.
Производството е спряно по искане на страните за изготвяне на проект за
разделяне на имота. Възобновено е по искане на ищеца, депозирано в срок.
Въз основа на така установеното от фактическа страна, съдът направи
следните правни изводи:
Предмет на делба е един имот, по отношение на който няма направени
допустими възлагателни претенции.
Въпреки, че експерта е определил имота като поделяем с оглед площта на
същия, съгласно действащите и към настоящия момент „Норми и правила за
проектиране на търговски магазини“, утвърдени от Министерството на
архитектурата и благоустройството (МАБ) със Заповед № 3481 от 1966 г., изм.
със Заповед № РД-02-14-651 от 1995 г. (публ., БСА, кн. 10 от 1966 г.; изм., ДВ,
бр. 3 от 1996 г.), се установява, че всеки търговски обект трябва да притежава
санитарен възел, който, с оглед вида на стоките/услугите, които ще се
предлагат, варира в минимални граници за обекти с площ до 120 кв.м. от 5 %
до 8 %. От изложеното и съобразявайки нормата на чл. 203, ал. 1 ЗУТ,
съгласно която съдебна делба на съсобствени самостоятелни обекти в сграда
се извършва само ако съответните дялове могат да бъдат обособени в
самостоятелни обекти без значителни преустройства. За значителни,
съобразно практиката на ВКС, се приемат преустройства на стойност над 10
%, като съдът намира, че не са необходими специални знания, за да се
прецени, че изграждане на самостоятелен санитарен възел обхваща следните
неизчерпателно изброени дейности: изграждане/ промяна на водопроводна,
канализационна, вентилационна и електрическа инсталация, изграждане на
стени, поставяне на врата, облицовка на под и стени, покупка и монтаж на
санитарно оборудване, а преграждането на магазина за обособяване на две
2
отделни помещения включва и изграждане на преградна стена, създаване на
отвор за врата и поставяне на такава, като следва да се има предвид и вида и
обема на необходимите строително-монтажни работи, цената на материали и
труд, които дейности се явяват значителни по стойност.
В конкретния случай съдът намира, че имотът не би могъл да бъде разделен
без да се извършат значителни по обем и стойност преустройства, с оглед на
което е оттеглено първоначално заявеното желание на съделителите за
изготвяне на инвестиционен и архитектурен проект. В практиката на ВКС по
чл.290 ГПК се приема, че публичната продан по чл.348 ГПК, е допустим
способ за извършване на делбата само ако имотите са по-малко от броя на
съделителите и всеки имот е реално неподеляем. Когато се преценява
поделяемостта на една сграда или обект в сграда, следва да се съобрази и
задължителната практика на ВКС за допустимата величина на
съотношението между стойността на делбения имот и стойността на
преустройствата. С оглед изложеното, при наличие на един имот и двама
съделители при равни права, особените нормативни изисквания за
обособяване на два отделни самостоятелни търговски имота и значителните
разходи за осъществяването им, съобразявайки и стойността на всеки от
дяловете и становищата на страните, съдът намира за подходящ способ
прекратяването на съсобствеността да се осъществи по реда на чл. 348 ГПК.
В заключение, съсобственият имот следва да бъде изнесен на публична
продан, а получената от проданта сума - да се разпредели поравно между
страните.
Допуснати до разглеждане са и ищцовите претенции за заплащане от страна
на ответника на обезщетение за лишаване от ползването на процесния имот.
Искът може да бъде уважен само за период, предшестващ предявяването му
/решение № 99/13.05.2016 г. по гр. д. № 83/2016 г., I г. о./, тъй като в противен
случай неговото възникване би било обусловено от бъдещо действие на
ответника – ползването на имота, преценката на което обстоятелство не би
могла да бъде извършена предварително, преди осъществяването му.
Претенцията за заплащане на обезщетение за лишаване на съсобственик от
ползването на обща вещ почива на разпоредбата на чл.31, ал. 2 ЗС. За да бъде
уважена, е необходимо да бъде установено, че: 1) че страните са
съсобственици на процесния имот; 2) обстоятелството, че ответникът в
рамките на процесния период е ползвал лично целия имот или площ, по -
голяма от съответстващата на правата му в съсобствеността, с което е
възпрепятствал или ограничил ищеца да ползва общата вещ, съобразно
правата си; 3) отправянето на писмена покана, получена от ответника; 4)
размера на пропуснатата полза, равняваща се на средния пазарен наем за
имота през процесния период.
Безспорно, с оглед влязлото в сила съдебно решение по допускане на делбата,
е доказано наличието на първата предпоставка – процесния недвижим имот е
съсобствен между страните.
За наличието на втората предпоставка следва да се съобразят дадените в
Тълкувателно решение № 7 от 2.11.2012 г. на ВКС по тълк. д. № 7/2012 г.,
ОСГК, докладчик съдията Илияна Папазова разяснения, че „лично ползване“
по смисъла на чл. 31, ал. 2 от ЗС е всяко поведение на съсобственик, което
възпрепятства или ограничава останалите съсобственици да ползват общата
вещ, съобразно правата им, без да се събират добиви и граждански плодове. В
конкретния случай не се събраха доказателства ползването на имота да е
опосредено или свързано с облигационно правоотношение, генериращо
3
приходи за ответника. Факта на ползване не е спорен и е признат от Д. Х..
Отправената от М. Х. покана /лист 36/ от 05.06.2024г. /датирана от
съставителя й/ материализира изявеното желание на ищеца да ползва имота,
както и манифестираното несъгласие с едноличното упражняване на
фактическа власт от страна на ответника. Със същото изявление е поискано и
обезщетение за лишаване от възможността да ползва и владее в размер на 500
лв. месечно. Поканата представлява частен документ без достоверна дата и
като такъв се ползва с доказателствената сила, предвидена в чл. 180 ГПК –
единствено досежно авторството на изявленията в нея. Не се доказа същата да
е достигнала до сочения в нея адресат – не са представени доказателства за
датата на получаването й от Д. Х.. Представеният документ, озаглавен
„Отговор на покана“ /лист 38/ също представлява частен документ, без
достоверна дата. Той не съдържа индивидуализиращи белези, които да
обвържат изявлението в него с конкретна покана, доколкото по делото са
приобщени няколко различни изявления, изходящи от М. Х., всички наречени
идентично /лист 35, 36, 37/. За нито една от приложените кореспонденции не
са представени доказателства за получаването им от съответния адресат.
Според общите процесуални правила за разпределяне на доказателствената
тежест всяка от страните следва да докаже твърденията си – ищецът дължи
удостоверяване на отправена и получена писмена покана до съсобственика -
ответник. В исковата молба не се съдържа изявление за търсено
обезщетение по смисъла на чл. 31, ал. 2 ЗС, поради което и съдът не може да
приеме същата за „покана“. Претенцията процесуално се предявява в първото
по делото с.з. след допускане на делбата. Първите данни за узнаване от страна
на ответника за желанието на ищеца да ползва имота, са в момента на нейното
предявяване – с.з., проведено на 08.10.2025г., на което страните са
присъствали лично. От тук и извода, че безпротиворечиво, на тази дата, Д. Х.
е узнал за желанието на ищеца да получи обезщетение и да си служи с
процесния имот. Третата предпоставка е свързана с отправена писмена покана,
от датата на получаване на която, обезщетението се дължи. В конкретния
казус такова уведомление е отправено в съдебно заседание, което с оглед
доказателствената сила на протокола, е безспорно доказателство за отправяне
и получаване на поканата. Веднъж отправено, писменото поискване се
разпростира неограничено във времето, докато има съсобственост или се
прекрати ползването от единия съсобственик /така изрично мотивите на ТР №
7 от 2.11.2012 г. на ВКС, ОСГК по т. д. / № 7/2012 г. /. Трайно и
безпротиворечиво се приема в съдебната практика, че не е необходимо за
всеки нов период от време да се отправя нова покана /в този смисъл - решение
№ 130/15.07.2013 г. по гр. д. № 24/2012 г. на ВКС, I г. о. и мн. др. /.
Следователно поканата до ответника е възпроизвела своето действие на
08.10.2025г. Хипотезата на чл. 31, ал. 2 от ЗС е частен случай на общата
забрана по чл. 59 от ЗЗД за облагодетелстване на едно лице за сметка на друго.
Препятстването от страна на ползващия съсобственик, на възможността друг
съсобственик да упражни субективното си материално право да ползва своята
част от общата вещ, нарушава забраната по ал. 1 да не се пречи и поражда
установеното в ал. 2 на чл. 31 ЗС, право на обезщетение. Последното е
регламентирано като компенсация срещу неправомерното ползване на един от
съсобствениците. Претенцията за обезщетение по чл. 31, ал. 2 ЗС е
основателна, когато независимо дали си служи пряко и непосредствено с
цялата обща вещ, имайки достъп до нея, ползващият съсобственик не допуска
другия съсобственик да си служи с нея. С оглед императивната разпоредба на
4
чл. 31, ал. 2 ЗС, за пораждане на тази санкция за неправомерно ограничаване
правото на ползване, като елемент от абсолютното право на собственост, е
необходимо да бъде отправена изрична покана. От датата на получаване на
същата, ползващият съсобственик дължи обезщетение. Тук трябва да се има
предвид, че съсобственикът, до когото е отправено писмено поискване, има
право да предложи на този, който му го е отправил, да му предостави
възможността да ползва общата вещ. Няма право на обезщетение този, който
отказва да приеме такава възможност. С оглед обстоятелството, че искът може
да бъде уважен само за период, предшестващ предявяването му и с оглед
анализа на изявленията, направен от съда по-горе, се налага извода, че не се
формира период, предшестващ предявяването на иска, за който да бъде
присъдено обезщетение.
Наличието на четвъртата предпоставка е ирелевантно, но за пълнота на
изложението следва да бъде спомената - установяване размера на
пропуснатата полза, респ. претендираното обезщетение, равняваща се на
средния пазарен наем за имота през процесния период. Пропуснатата полза по
цитираната разпоредба на закона може да представлява пропуснат доход или
полза, която не е прираст към имуществото на ползвателя, а обхваща само
прякото служене с вещта, непосредствено използване на нейните качества за
задоволяване на определени потребности. В случая се касае за съсобствен
търговски обект, ползата, от която е лишен съсобственикът, който не си служи
с него, ще бъде равна на частта от наема, на която съсобственикът би имал
право, ако помещението бъде отдадено под наем. За доказване на претенцията,
е назначена съдебно - оценителна експертиза със задача определяне на
средномесечния пазарен наем на САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ с
идентификатор №61710.505.427.2.46 по КККР на град Разград, община
Разград, област Разград, с административен адрес град Разград, булевард
„*********, етаж 0, с предназначение на самостоятелния обект: ЗА
ТЪРГОВСКА ДЕЙНОСТ, брой нива на обекта: 1, разположен в сграда с
идентификатор №61710.505.427.2, с предназначение - МНОГОФАМИЛНА
ЖИЛИЩНА СГРАДА, разположена в поземлен имот с идентификатор
№61710.505.427. Посочената от експерта месечна наемна цена е 2000 лв. за
целия имот.
С оглед гореизложеното, съдът намира претенцията на ищеца по чл. 31, ал. 2
ЗС за неоснователна и недоказана и като такава следва да бъде отхвърлена, а
разноските за разглеждането й следва да бъдат възложени в тежест на ищеца.
По разноските:
Страните следва да заплатят по сметка на РРС държавна такса от 4% върху
дяловете си, а именно по 3540 лв. и за ищеца и за ответника.
Държавната такса за предявения и приет за разглеждане иск за обезщетение за
лишаване от право на ползване в размер на 200,00 лв. следва да се заплати от
ищеца.
Страните следва да поемат разноските по съсобствеността съобразно правата
си, във връзка с което са участвали в разноските за вещо лице поравно.
По изложените съображения, съдът
РЕШИ:
ИЗНАСЯ НА ПУБЛИЧНА ПРОДАН на основание чл. 348 ГПК следния
недвижим имот: САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ с идентификатор
5
№61710.505.427.2.46 (шестдесет и една хиляди седемстотин и десет точка
петстотин и пет точка четиристотин двадесет и седем точка две точка
четиридесет и шест) по кадастралната карта и кадастралните регистри на град
Разград, община Разград, област Разград, одобрени със Заповед РД-18-
37/10.03.2008 година на Изпълнителен директор на АГКК, с последно
изменение от 26.05.2022 година, с административен адрес град Разград,
булевард „*********, етаж 0 (нула), с предназначение на самостоятелния
обект: ЗА ТЪРГОВСКА ДЕЙНОСТ, брой нива на обекта: 1 (едно), състоящ се
от: търговска зала и склад, притежаващ самостоятелен вход към булевард
„*********“, със застроена площ от 89.55 (осемдесет и девет цяло и петдесет
и пет стотни) квадратни метра, ведно със съответния процент идеали части от
общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото, при граници
на обекта: на същия етаж: №61710.505.427.2.47 и №61710.505.427.2.45, под
обекта: няма и над обекта: №61710.505.427.2.10 и №61710.505.427.2.17.
Самостоятелният обект е разположен на етаж нула, в сграда с идентификатор
№61710.505.427.2 (шестдесет и една хиляди седемстотин и десет точка
петстотин и пет точка четиристотин двадесет и седем точка две), с
предназначение - МНОГОФАМИЛНА ЖИЛИЩНА СГРАДА, разположена в
поземлен имот с идентификатор №61710.505.427 (шестдесет и една хиляди
седемстотин и десет точка петстотин и пет точка четиристотин двадесет и
седем).
Стойността на имота е 177000лв./сто седемдесет и седем хиляди лева/.
Получената от проданта сума следва да бъде разпределена между М. Р. Х.,
ЕГН**********, адрес град Разград, бул. „*********“ ********* и Д. М. Х.,
ЕГН: **********, адрес град Разград, ул. „*********, ПРИ ПРАВА: 1/2ид.ч.
/една втора идеална част/ за М. Р. Х. и 1/2ид.ч. /една втора идеална част/ за Д.
М. Х..
ОТХВЪРЛЯ иска с правно основание чл. 30, ал.3, вр. с чл. 31, ал. 2 ЗС,
предявен от М. Р. Х., ЕГН********** СРЕЩУ Д. М. Х., ЕГН: ********** за
присъждане на сума в размер на 5000 лв., представляваща обезщетение за
лишаване от ползване на съсобствения имот с идентификатор
№61710.505.427.2.46, за претендирания период от месец юни 2025г. до месец
октомври 2025г.
ОСЪЖДА между М. Р. Х., ЕГН**********, адрес град Разград, бул.
„*********“ ********* да заплати по сметка на Районен съд - Разград сумата
от 3540 лв. /три хиляди петстотин и четиридесет лева/ държавна такса върху
стойността на дела си и сумата от 200 лв. /двеста лева/ държавна такса за
разглеждане на предявения иск по чл. 31, ал. 2 ЗС.
ОСЪЖДА Д. М. Х., ЕГН: **********, адрес град Разград, ул. „********* да
заплати по сметка на Районен съд - Разград сумата от 3540 лв. /три хиляди
петстотин и четиридесет лева/ държавна такса върху стойността на дела си.
За дължимите към РС Разград суми, при липса на доброволно плащане,
служебно да се издаде изпълнителен лист, включително за д.т. от 5 лв. за
издаване на същия.
Решението подлежи на обжалване пред Окръжен съд - Разград в двуседмичен
срок от връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Разград: _______________________
6