Р Е
Ш Е Н
И Е № 115
Град Несебър, 21.06.2019г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Несебърският районен съд, трети
състав, в открито съдебно заседание на седми май, през две хиляди и
деветнадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ПЕТЪР ПЕТРОВ
с
участието на секретаря Мая Деянова, като разгледа докладваното от районния
съдия гр.д.№ 118/2019г. по описа на Несебърския районен съд, за да се произнесе
взе предвид следното:
Производството е образувано по
предявен иск с правно основание чл.38, ал.1, във връзка с чл.11, ал.1, т.5 и
чл.51, ал.1 от ЗУЕС. Предявен е от Етажната собственост на жилищна сграда,
находяща се в поземлен имот с идентификатор *****, кв.55б, к.к. С.б.,
представлявана от Председателя на Управителния съвет А.К. А., против Л.С.П. с
ЕГН **********,***.
В обстоятелствената част на
исковата молба се твърди, че ответницата е етажен собственик, тъй като е
собственик на самостоятелен обект с идентификатор *****.7 с площ от 57,84
кв.м., ведно с прилежащите 10,61 кв.м. от общите части на сградата и на
самостоятелен обект с идентификатор *****.2.8 с площ от 57,84 кв.м., ведно с
прилежащите 10,61 кв.м. от общите части на сградата. На проведеното на
09.05.2018г. общо събрание на етажната собственост е взето решение по т.6 от
дневния ред, с което е утвърдена такса за разходите за управление и поддръжка
на общите части на сградата, според което всеки един от собствениците,
ползвателите и обитателите следва да заплати в срок до 08.06.2018г. такса в
размер на 173,41 лева за периода от 10.05.2018г. до 14.05.2019г. Таксата се
дължи независимо дали собствениците ползват жилищата си. Тъй като апартаментите
на ответницата са едноспални, а с решението е прието, че таксата следва да се
формира за този вид апартаменти като за четири обитатели, то задължението на
ответницата е в размер на 695,46 лева за всеки притежаван от нея жилищен имот,
или общо дължимата от нея такса за управление и поддръжка на общите части е в
размер на 1 386,92 лева. След като не е изплатила това свое парично
задължение, до ответницата е била изпратена покана за доброволно изпълнение,
получено от нея на 12.12.2018г., но плащане отново не последвало. Ищецът
претендира ответницата да бъде осъдена да заплати на ищцовата страна сумата в
размер на 1 386,92 лева, представляваща неплатени годишни вноски за
разходите за управление и поддръжка на общите части на сградата за собствените
й самостоятелни обекти с идентификатори *****.2.7 и *****.2.8, ведно със
законната лихва, считано от предявяване на иска до окончателното изплащане на
умата. Претендират се разноски.
В отговора на исковата молба
ответникът заявява, че оспорва иска по основание и размер с довода, че не дължи
такса поддръжка на самостоятелни обекти. Признава обстоятелството, че е
собственик на двата самостоятелни обекта и като такъв има качеството на етажен
собственик. Тези самостоятелни обекти обаче не са обитавани от никого, кето
обстоятелство е известно на Председателя на УС на ЕС. Ответницата твърди още,
че не е била уведомявана за учредяването на етажната собственост и че са налице
неизпълнени задължения към нея (етажната собственост). Въпреки това ответницата
е узнала това впоследствие и е заплатила сума в размер на 695,46 лева по сметка
на ЕС. Посочва, че решението, с което е определен размерът на такса управление
и поддръжка на общите части, е незаконосъобразно като противоречащо на чл.51,
ал.1 от ЗУЕС.
В съдебно заседание ищцовата
страна се представлява от процесуален представител, който признава, че на
22.02.2019г., т.е. след образуване на делото и връчване на препис от исковата
молба и приложенията с указания за отговор, ответницата е заплатила част от
претендираната сума, а именно 694,46 лева,
като не е уточнила за кой от двата притежавани от нея апартаменти и заплатила
таксата. Признава се обаче и факта, че ответницата не ползва притежаваните от
нея апартаменти, но същевременно се посочва, че ответницата ги е посещавала за
неопределен период през годините. Молят ответницата да бъде осъдена да заплати
на ищеца незаплатената част от претендираната главница от 691,46 лева.
Ответницата не се явява в съдебно
заседание, представлява се от упълномощен адвокат, който поддържа оспорванията
на иска, направени в отговора на исковата молба, и уточнява, че с плащането
след образуване на делото са погасени половината от двете дължими такси за
управление и поддръжка на общите части за двата притежавани от нея апартаменти,
а плащането е извършено за всеки случай, т.е. ако съдът в крайна сметка приеме,
че плащане се дължи, а ако искът бъде отхвърлен, платените от ответницата суми
ще се претендират като платени без основание. Ответницата поддържа и
правоизключващото си възражение, а именно, че не ползва и никога не е ползвала
апартаментите си, единият от тях е бил на замазка, а ответницата е узнала от
исковата молба за учредяването на Етажната собственост,
като не й е била предоставена възможност да се запознае с решенията на Общото
събрание, на което е определена таксата за управление и поддръжка на общите
части, затова и не е имала възможност и да оспори решенията. Посочва, че на
Председателя на УС на ЕС не е известен електронния адрес на ответницата, но би
могъл да го открие лесно. Моли искът да бъде отхвърлен като неоснователен и
недоказан.
Въз основа на събраните по делото
писмени доказателства съдът прие за установено следното от фактическа страна:
Ответницата Л.С.П. е собственик
на следните недвижими имоти, находящи се в лок “А” на Сграда с апартаменти за
сезонно ползване с обща РЗП 6481,92 кв.м. с идентификатор *****.2, изградена в
степен на завършеност “груб строеж” в Поземлен имот с идентификатор ***** по
кадастралната карта и кадастралните регистри на град Несебър, одобрени със
заповед РД-18-46 / 18.08.2006г. на Изпълнителния директор на АК, целия с площ
2 353 кв.м., с трайно предназначение на територията: Урбанизирана, който
имот представлява УПИ ІІ в кв.55б по регулационния план на град Несебър, а
именно: 1) Самостоятелен обект в сграда с идентификатор *****.2.7 по
кадастралната карта и кадастралните регистри на град Несебър, одобрени със
заповед РД-18-46 / 18.08.2006г. на
Изпълнителния директор на АК, последно изменени със аповед КД-14-02-873 /
09.06.2010г. на Началника на СГКК – Бургас, находящ се на втори жилищен етаж на
описаната по-горе сграда, съгласно документ за собственост, и с административен
адрес: град Несебър, блок А, етаж 1, ап.7, с предназначение на самостоятелния
обект: Жилище, апартамент, с площ 57,84 кв.м. и 10,61 кв.м. от общите части на
сградата, както и съответния за този обект процент идеални части от правото на
строеж върху терена, върху който е построена сградата, и 2) Самостоятелен обект в сграда с идентификатор *****.2.8
по кадастралната карта и кадастралните регистри на град Несебър, одобрени със
заповед РД-18-46 / 18.08.2006г. на
Изпълнителния директор на АК, последно изменени със аповед КД-14-02-873 /
09.06.2010г. на Началника на СГКК – Бургас, находящ се на втори жилищен етаж на
описаната по-горе сграда, съгласно документ за собственост, и с административен
адрес: град Несебър, блок А, етаж 1, ап.8, с предназначение на самостоятелния
обект: Жилище, апартамент, с площ 57,84 кв.м. и 10,61 кв.м. от общите части на
сградата, както и съответния за този обект процент идеални части от правото на
строеж върху терена, върху който е построена сградата. Ответницата се
легитимира като собственик на двата апртамента по силата на договор, сключен на
13.06.2014г. между нея от една страна, в качеството й на купувач, и “К.***” ЕООД,
ЕИК ****, от друга страна в качеството му на продавач, който договор е
обективиран в нотариален акт № 26, том V, рег.№ 3863, нот. Дело № 695/2014г. на
нотариус Мария Бакърджиева с рег.№ 110 на НК и район на действие Несебърския
районен съд. Продажната цена на двата апартамента според договора е
166 666,73 лева, която сума вместо реално плащане, прехвърлителят се е
съгласил тя да бъде прихваната от задължението му към приобретателя,
произтичащо от договор за цесия от 30.05.2014г.
От представения по делото
Протокол от Общото събрание на собствениците в комплекс “К.б.”, нахдящ се в ПИ
с идентификатор *****, кв.55б, к.к. С.б., съставен на 09.05.2018г., се установява,
че на проведеното общо събрание на същата дата е било взето решение, с което е
било прието направеното предложение таксата за управление и поддръжка на общите
части в етажната собственост за периода от 10.05.2018г. до 14.05.2019г., за
всеки отделен самостоятелен обект в комплекса да се формира според вида на
апартамента, както следва: за студио – 3 обитатели, за едноспален апартамент –
4 обитатели, за двуспален апартамент – 6 обитатели, или общо 346 обитатели,
ползватели или собственици за целия комплекс, като вноската за един обитател,
ползвател или собственик да бъде в размер на 173,41 лева, която следва да бъде
заплатена до 08.06.2018г., или най-късно до 31.07.2018г. Събранието решило и че
всички собственици, ползватели и обитатели дължат таксата независимо дали са
ползвали или не имота си.
След като плащане от страна на
ответницата – етажен собственик – на дължимите от нея такси за управление и
поддържане на общите части на етажната собственост за посочения по-горе период,
не е извършено в посочения в решението срок, Председателят на УС на ЕС е
изготвил покана за доброволно плащане, получена от ответницата на 12.12.2018г.,
в която е цитирано решението по т.2 от ОСЕС от 09.05.2018г. за начина на
определяне на таксите и техния определяем размер в зависимост от вида на
съответното жилище, като е била поканена в 2-седмичен срок от получаване на
поканата да заплати по банковата сметка на Етажната собственост дължимите от
нея такси в общ размер на 1 386,92 лева – по 695,46 лева за всеки от двата
притежавани от ответницата апартамента.
Въз основа на така приетото
заустановено от фактическа страна съдът направи следните правни изводи:
Съгласно чл.11, ал.1, т.5 от ЗУЕС
сред правомощията на Общото събрание е да определя размера на паричните вноски
за разходите за управлението и поддържането на общите части на сградата, а
съгласно чл.6, ал.1, т.8 и т.10 от ЗУЕС собствениците на обекти в етажната
собственост са длъжни да изпълняват решенията на органите на управление на
етажната собственост и да заплащат разходите да управлението и поддържането на
общите части на сградата. Задълженията на ответницата да заплаща разходите за
управлението и поддържането на общите части на сградата произтичат на първо
място от закона и от решението на Общото събрание на етажната собственост.
Размерът на вземанията на ищеца в конкретния случай се определят от решението
по т.2 на ОС на ЕС, проведено на 09.05.2018г., според което размерът на
дължимата от всеки от собствениците годишна вноска за разходите за управлението
и поддръжката на общите части на сградата за процесния период се определя
според вида на апартамента, както следва: за студио – 3 обитатели, за
едноспален апартамент – 4 обитатели, за двуспален апартамент – 6 обитатели,
като вноската за 1 обитател, ползвател или собственик да бъде в размер на
173,41 лева. Правомощията в тази насока на общото събрание са осигурени с
горецитираната разпоредба на чл.11, ал.1, т.5 от ЗУЕС, като няма регламентиран
механизъм за разпределението на паричните вноски за разходите като такива “за
управление“ и такива “за поддръжка”, или законоустановен алгоритъм за
изчисляването им. Според нормата на чл.48, ал.8 от ЗУЕС за поддържането на
общите части на етажната собственост, собствениците, ползвателите и обитателите
на самостятелни обекти правят вноски, чиито размер се определя именно с решение
на Общото събрание (или с Правилник за вътрешния ред). Разпоредбата на чл.51 от ЗУЕС касае разпределението на разходите между собственици, ползватели и
обитатели на етажната собственост. Така, доколкото спорното решение е взето от
орган, разполагащ с правомощия за това, има за предмет въпрос от неговата
компетенция и намира опора в разпоредбите на ЗУЕС, липсва съществена колизия с
императивни разпореби, чието съществуване да бъде нетърпимо в правния мир.
Категорично решението по т.2 от
ОСЕС от 09.05.2018г. противоречи на императивната разпоредба на чл.51 от ЗУЕС и
е незаконосъобразно. Съгласно разпоредбата на чл.51, ал.1 от ЗУЕС
консумативните разходи и разходите за текущо поддържане на общите части на
етажната собственост се разпределят поравно според броя на собствениците
и обитателите. Законодателят императивно е определил начина, по който етажните
собственици и съответно обитателите в етажната собственост ще участват в
тежестите по отношение на същата, като е предвидено това да е поравно.
Нормативно не е предвидена възможност за преценка на самите етажни собственици
при определяне квотата на всеки поотделно в разходите за текущо поддържане на
общите части, както и не са въведени допълнителни критерии, от които тя да
зависи, като например притежаван % идеални части от общите части, възраст,
имуществено състояние и други. Вярно е, че общото събрание на етажната
собственост определя размера на ежемесечните вноски за текущо поддържане на
общите части на сградата (чл.48, ал.8 от ЗУЕС), но тук се има предвид
стойността на самата вноска, която следва да бъде еднаква за всички живущи, а
не се предоставя възможност за определяне на различни по размер вноски за
различни категории обитатели. Разпоредбата на чл.51, ал.1 от ЗУЕС има
императивен характер, поради което и взетото от етажни собственици решение по
т.2 от дневния ред,
което й противоречи (на всеки собственик е определена различна вноска, т.е. в
зависимост от вида на жилището – студио, едноспален, двуспален, а не според
броя на собствениците), е незаконосъобразно. Въпросът обаче за
законосъобразността на решението, с което се определя размерът на таксата за
управление и поддръжка на общите части на етажната собственост се решава в
производството по чл.40 от ЗУЕС – по иск за отмяна на решение на общото
събрание на Етажната собственост. Ответницата не е предявила в предвидения в
закона срок такъв иск, нито считано от получаване на поканата за доброволно
плащане на претендираното парично задължение, нито считано от получаването на
исковата молба, към която е приложен и връчен на ответницата протокола от
проведеното на 09.05.2018г. ОСЕС, след като твърди, че такъв протокол не й е
връчван съгласно чл.16, ал.7 от ЗУЕС, както и след поискване, и при това
положение решението става задължително за нея и подлежи на изпълнение.
Ирелевантно е възражеинето на
ответницата, че не е узнала, че е учредена етажната собственост. Етажната собственост е комбинация на регулирани с правни
норми отношения между лица (физически и/или юридически), които не са персонифицирана
общност, но са носители на правото на собственост върху повече от един
архитектурно и функционално обособени самостоятелни обекти (вж. § 5, т.39 от ДР
на ЗУТ), намиращи се на един етаж (част от сграда или постройка между две
последователни подови конструкции - § 5, т.46 от ДР на ЗУТ), или са част от
него, или се намират един над друг при повече от един етаж, в сграда, завършена
най-малко до фаза груб строеж по смисъла на чл.181 от ЗУТ, които отношения са
повод на упражняването на правото на собственост върху отделните обекти в
сградата, по повод управлението на съсобствените помежду им общи части в
сградата (чл.38, ал.1 от ЗС), разпоредителни промени с тях и използването им,
при което в тези отношения могат да бъдат намесени и лица, които не са носители
на право на собственост, но са обитатели и/или ползватели на самостоятелно
правно основание – чл.37 от ЗС, чл.1, чл.5, чл.8, ал.1 от ЗУЕС. Етажната
собственост като сложно съставно правоотношение възниква без да е необходим
нарочен административен акт или волеизявление, насочено към този резултат на
лицата, собственици на повече от един архитектурно и функционално обособени
самостоятелни обекти в една сграда, а веднага щом в сградата правото на
собственост върху обектите се придобие по всички допустими правомерни начини
(чл.77 от ЗС) от поне две лица, който определя дяловете им в общите части на
сградата (чл.40 от ЗС).
Основанието на претендираните за
заплащане от ответницата суми е именно въз основа на взетото решение на ОС на
ЕС, като размерите на годишната вноска за разходите за управление и поддръжка
на общите части са определени по начина, указан в решението, както се твърди в
исковата молба. Ответницата не е оспорила и не е повдигнат въпроса дали двата й
апартамента в етажната собственост се състоят от една спалня, поради което съдът
приема, че по същество искът не се оспорва по размер.
Ответницата оспорва иска по
основание с другия свой основен довод, а именно, че не ползва апартамените си.
На първо място решението на ОС на
ЕС, че таксите за управление и поддръжка на общите части на етажната
собственост се дължат при всички случаи, включително и в случай, когато етажния
собственик не ползва имота си, не се взема предвид от съда, защото законът в
чл.51, ал.2 от ЗУЕС е уредил императивно случаи, при които не се заплаща такса,
между които е и пребиваване в етажната собственост не повече от 30 дни в една
календарна година. Доказването на това твърдяно от ответницата обстоятелство,
обосноваващо едно от направените от нея правоизключващи възражения, съдът е
вменил в нейна (на ответницата) тежест, но същата не ангажира доказателства в
тази насока, макар и за отрицателни факти, но от които черпи благоприятни за
себе си ползи, поради което намира това нейно твърдение – че не е ползвала
жилищата си и не е пребивавала в етажната собственост през процесния период, за
недоказано.
Никоя от страните и в частност
отвеницата не твърди да са налице обстоятелствата и да е взето решение по
чл.51, ал.3 от ЗУЕС.
Така съдът намира иска за
основателен и доказан за сумата в размер на 1 386,92 лева, представляващ
общ размер на главниците по такси за управление и поддръжка на общите части на
етажната собственост, дължима за периода от 10.05.2018г. до 14.05.2019г., чиято
изискуемост е настъпила преди датата на предявяване на иска.
Съдът следва на основание чл.235,
ал.3 от ГПК да вземе предвид и извършеното от ответницата плащане в полза на
ищеца сумата в размер на 695,46 лева, извършено на 22.02.2019г., което е
признато от ищцовата страна, и с което са погасени половината от двете дължими
от ответницата вноски по правилото на чл.76, ал.1,
изр.3-о от ЗЗД. Когато процесуалния представител на ищцеца заявява, че
оттегля иска си в частта за тази платена сума, това по същество и от процесална
гледна точка представлява изменение на иска, чрез намаляване на неговия размер,
направено на основание чл.214 от ГПК.
Това означава, че ответницата
продължава да дължи сумата в размер на 691,46 лева, за дължими такси за
управление и поддръжка на общите части за двата апартамента на ответницата в
етажната собственост за периода от 10.05.2018г. до 14.05.2019г., която сума
ответницата следва да бъде осъдена да заплати на ищеца.
С оглед правилата на процеса на
основание чл.78, ал.1 от ГПК в полза на ищеца следва да бъдат присъдени
направените от него разноски за платена държавна такса в размер на 57,02 лева и
за платено адвокатско възнаграждение в размер на 360 лева, или общо сума по разноските
в размер на 417,02 лева, която ответницата следва да бъде осъдена да му
заплати. Не са налице нито една от двете кумулативно предвидени предпоставки по
смисъла на чл.78, ал.2 от ГПК, които да дават основание разноските, направени
от ищеца, да останат за негова сметка, тъй като ответницата не е признала иска,
и с оглед приетото от съда, че към датата на предявяването на иска е дължала
цялата претендирана първоначално от ищеца сума, означава, че същата е дала
повод за завеждане на делото.
Предвид гореизлженото, Несебърският районен
съд
Р
Е Ш И :
ОСЪЖДА Л.С.П. с ЕГН **********,***,
ДА ЗАПЛАТИ на Етажната собственост на жилищна сграда, находяща се в поземлен
имот с идентификатор *****, кв.55б, к.к. С.б., представляваща комплекс “К.б.”,
представлявана от Председателя на Управителния съвет А.К. А., сумата в размер
на 691,46 лв. (шестстотин деветдесет
и един лева и 46 ст.), представляваща неизплатени части от такси за управление и
поддръжка на общите части на етажната собственост, дължими за периода от
10.05.2018г. до 14.05.2019г., с падеж 31.07.2018г., въз основа на решение по
т.2 на Общото събрание на Етажната собственост от 09.05.2018г.
ОСЪЖДА Л.С.П. с ЕГН **********,***,
ДА ЗАПЛАТИ на Етажната собственост на жилищна сграда, находяща се в поземлен
имот с идентификатор *****, кв.55б, к.к. С.б., представляваща комплекс “К.б.”,
представлявана от Председателя на Управителния съвет А.К. А., сумата в размер
на 417,02 лв. (четиристотин и
седемнадесет лева и 02 ст.), представляваща направени по делото разноски.
Решението подлежи на обжалване в двуседмичен срок от съобщаването му на
страните пред Бургаския окръжен съд.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: