РЕШЕНИЕ
№
гр.София, 09.05.2019 г.
В
И М Е Т О Н А Н А Р О Д А
СОФИЙСКИЯТ
ГРАДСКИ СЪД, ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, I - 16 състав, в публичното съдебно заседание на двадесет и шести
ноември през две хиляди и осемнадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЕЛЕНА МАВРОВА
при участието на секретаря Александрина
Пашова, като разгледа докладваното от съдията гражданско дело № 10625 по описа за 2015 г. по описа на СГС, за да се
произнесе, взе предвид следното:
Предявен е иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД от
А.Л. Д.Л. и С.Л.Л. срещу „С.р.п.“ ЕООД.
Ищците твърдят, че са сключили предварителен
договор за покупко-продажба и изработка от 19.04.2007 г., за недвижим
имот, находящ се в жилищна сграда от Комплекс „В.П.”,
построен в ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с планоснимачен номер 503 по
плана на град София, район Витоша, вилна зона “Малинова долина” - “Бункера -
III етап” (VII-9), с площ от 1235 кв.м., а именно: АПАРТАМЕНТ № OR-A4-11А, находящ се в секция А на
блок Орхидея от Комплекса на четвъртия етаж, с обща застроена площ от 75,41
кв.м., включваща идеални части от общите части на сградата и от правото на
строеж върху земята, със застроена площ на апартамента от 64,83 кв.м., състоящ
се от следните помещения: дневна, кухня с трапезария, една спалня, баня със
санитарен възел, две тераси, който апартамент представлява САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ
В СГРАДА С ИДЕНТИФИКАТОР 68134.2044.851.1.14
по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед
РД-18-3/11.01.2011 г. на Изпълнителния директор на АГКК, без последващи изменения, с адрес: град София, район „Витоша”,
вилна зона „Малинова долина”, улица „197- ма ” № 25, вход „А”, етаж, апартамент
А4-11, който самостоятелен обект се намира в сграда №1, разположена в поземлени
имоти с идентификатори 68134.2044.503 и 68134.2044.851 и принадлежи към
поземлен имот с идентификатор 68134.2044.851, с предназначение на
самостоятелния обект: жилище, апартамент, брой нива на обекта: едно, с площ на
обекта по кадастрална схема - от 64,83 кв. м., заедно с прилежащите към
самостоятелния обект идеални части от общите части на сградата и от правото на
строеж върху поземлените имоти, върху които сградата е построена, стар
идентификатор: няма, ниво: 1, при съседи на самостоятелния обект в сградата по
кадастрална карта: на същия етаж: самостоятелен обект с идентификатор
68134.2044.851.1.13 и самостоятелен обект с идентификатор 68134.2044.851.1.15,
под обекта: самостоятелен обект с идентификатор 68134.2044.851.1.10 и над
обекта: няма.
Сочат, че съгласно договора са поели задължение
да заплатят сума от 92 981 евро, която е внесена изцяло, но ответникът не
е прехвърлил собствеността, въпреки че съгласно уговореното между страните, следва да изпълни
задълженията си да прехвърли имота в 10-дневен срок от нотариалната покана,
като ищците канили многократно същия. Ето защо, молят да бъде обявен за
окончателен сключеният предварителен договор от 19.04.2007 г. по съдебен ред.
Ответникът „С.р.п.“
ЕООД оспорва исковата молба, като
поддържа, че към исковата молба не са представени платежни документи,
удостоверяващи плащания по предварителния договор, като представените
извлечения от счетоводни записвания не са заверени и не е ясно, от кого са
издадени. Поддържа, че доколкото видно от представеното към исковата молба удостоверение за въвеждане в експлоатация от
06.10.2009г. и доколкото това удостоверение предхожда и се издава след приемане
на строежа с Акт обр. 15, то окончателното плащане на
цената е следвало да се извърши от ищците още през 2009 г. Оспорва съдържанието
и автентичността на представената декларация от 12.08.2013 г. Релевира възражение за погасяване на иска по давност.
Третото лице помагач на страната на ответника „М.К.Г.“ ООД поддържа, че претенцията е неснователна,
тъй като правото на иск е погасено по давност. Сочи, че в самата искова молба
ищците твърдят, че последната вноска е била заплатена на 08.07.2013г., или с 4
години забава в сравнение с уговореното в предварителния договор. Счита, че
евентуално кредитиране на твърдението им, че именно от тази дата възниква задължението на продавача да прехвърляне на
собствеността, би означавало да се позволи на ищците да черпят права от
недобросъвестно свое поведение.
Съдът, като взе предвид доводите на
страните и след оценка на събраните по делото доказателства, при спазване на
разпоредбите на чл. 235 ГПК, намира следното от фактическа и правна страна:
За
да бъде уважен предявеният конститутивен иск по чл. 19,
ал. 3 ЗЗД, в доказателствена тежест на ищцовата страна - купувач е да установи наличието на
валидно сключен предварителен договор с предмет процесния
недвижим имот, точно изпълнение на поетите от страна на ищците задължения по договора, настъпилия падеж на
задължението за прехвърляне вещното право на собственост, както и по аргумент
от чл. 363 ГПК дали са налице предпоставките за прехвърляне на собствеността по
нотариален ред, включително дали отчуждителя-ответник
е собственик на имотите.
По
делото е представен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот и
за изработка от 19.04.2007 г., сключен между „С.Р.П.“ ООД, представлявано от
управителя С.Х.Х., в качеството на продавач, и А.Л. Д.Л. и С.Л.Л., в качеството на купувачи, съгласно който продавачът се
е задължил да построи, съгласно одобрен архитектурен проект и да продаде по
надлежния ред процесния недвижим имот, находящ се в жилищна сграда от Комплекс „В.П.“.
Цената,
която следва да заплати купувача, е общо в размер на 92 981 евро, от която
се приспада платения от него депозит от 1000 евро, платима както следва: при
сключване на договора сума в размер на 36 192.40 евро; при предаване на
обекта с Акт № 15 сума в размер на 55 788.60 евро. (чл. 2.1. от
предварителния договор). Нотариалното прехвърляне на имота ще се осъществи след
последното плащане от страна на купувачите.
Съгласно
чл. 3.1. от предварителния договор, продавачът се задължава да построи сградата
и предаде обекта на купувача с Акт № 15, в срок до 31.12.2008 г. и да осигури
разрешение за ползване на обекта, в срок до 6 месеца след издаване на Акт
образец 15.
По
делото е представен нотариален акт № 142, том І, рег. № 4472, дело № 134 от
2006 г., за учредяване право на строеж на недвижими имоти срещу задължение за
построяване, в полза на суперфициара „С.Р.П.“ ООД, включително и за процесния
имот. (т. ІІІ.1 от акта).
Установява
се от Удостоверение № 1025 от 06.10.2009
г. на Столична община, Дирекция „Контрол на строителството“, че на основание
чл. 177, ал. 3УТ, на посочената дата е въведен в експлоатация строеж: „Жилищна
сграда „Орхидея“, с офиси и помещения за супермаркет – секции „А“, „В“ и „С“, с кота корниз + 14.50 м.“
Представена
е декларация от 12.08.2013 г., изходяща от С.Х.Х., в
качеството му на управител и законен представител на „С.Р.П.“ ООД, в която е посочено, че
продажната цена в размер на 92 981 евро на апартамент № OR-A4-11А,
от блок Орхидея, съответстващ на самостоятелен обект в сграда с идентификатор
68134.2044.851.1.14 по кадастралната
карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед РД-18-3/11.01.2011 г. на
Изпълнителния директор на АГКК, е изцяло заплатена от купувачите. В тази връзка
са представени и извлечения от счетоводна статия от 2008 г. и 2015 г.
Представени са също така към молба от 25.06.2018 г., извлечения от банкова
сметка ***иетата по делото почеркова експертиза,
подписът в декларацията от 12.08.2013 г. е положен от С.Х.Х..
Следва
да се има предвид освен това, че процесният имот е
отчужден от ответника в полза на трето лице ( „Е.К.“ ЕООД) на 15.09.2016 г.
видно от нотариален акт за покупко-продажба №74, том ІІІ, рег. №21363, дело
№275, по описа на нотариус А. Ч.. В полза на „М.Г.“ ООД, е учредена договорна
ипотека с нотариален акт № 42 от 09.02.2017 г. , том І, рег. № 1228, дело
38/2017 г. По делото е представено и постановление за налагане на възбрана от
23.10.2017 г. по изп. дело № 20178390400763 на ЧСИ И.М.-К..
След
оценка на събраните писмени доказателства, съдът намира, че е основателно релевираното от ответника и третото лице помагач правопогасяващо възражение, че предявеният конститутивен иск, с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД е
погасен по давност.
Съгласно
приетото в решение № 286 от 28.09.2011 г. на ВКС по гр. д. №
1055/2010 г., III ГО, ГК, давностният
срок за погасяване на правото да се иска обявяване за окончателен
предварителния договор за покупка на недвижим имот започва да тече от момента
на сключване на договора, ако не е уговорен друг срок. Когато е уговорен срок в
предварителния договор, правото на иск за сключване на окончателен договор по чл.
19, ал. 3 ЗЗД се поражда с настъпване на срока, в който е
следвало да се сключи окончателният договор, като в този случай давността започва да тече от момента на
изтичане на уговорения срок.
Настоящият състав
намира, че ищците са можели да упражнят потестативното
си право за обявяване на предварителния договор 19.04.2007 г., от датата на въвеждането на сграда в
експлоатация, а именно 06.10.2009 г.,
към който момент са били в забава и по отношение на задължението си за
заплащане на продажната цена. Ето защо,
правото на иск се погасява, по аргумент от чл. 114 ЗЗД, на 17.10.2014 г. (като
се включи и предвидената в чл. 2.1.1. от предварителния договор възможност ищците
да отложат заплащането на 5 % от последната вноска в срок до 10 дни след
представяне на Разрешение за ползване на апартамента), а исковата молба по
настоящето дело е депозирана на 17.05.2015 г..
Предвид
изложеното, съдът намира за неоснователен, предявения А.Л. Д.Л. и С.Л.Л. срещу „С.Р.П.“
ЕООД, иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД за обявяване за
окончателен на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот и
изработка от 19.04.2007 г., което обуславя отхвърлянето му.
Мотивиран
от горното, Софийски градски съд
Р Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ предявения иск с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД от А.Л. Д.Л., британски гражданин,
роден на *** г. и С.Л.Л., британски гражданин, родена
на *** г., и двамата чрез адв. Р.К. и адв. Т.Д.,*** срещу „С.Р.П.“ ЕООД, ЕИК *******, със
седалище и адрес на управление ***, офис 15, чрез адв.
К.С.,***, за обявяване за окончателен на
сключения между тях предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот и
изработка от 19.04.2007 г., находящ се в жилищна сграда от Комплекс „В.П.”, построен в
ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с планоснимачен номер 503 по плана на
град София, район Витоша, вилна зона “Малинова долина” - “Бункера - III етап” (VII-9), с
площ от 1235 кв.м., а именно: АПАРТАМЕНТ № OR-A4-11А, находящ се в секция А на
блок Орхидея от Комплекса на четвъртия етаж, с обща застроена площ от 75,41
кв.м., включваща идеални части от общите части на сградата и от правото на
строеж върху земята, със застроена площ на апартамента от 64,83 кв.м., състоящ
се от следните помещения: дневна, кухня с трапезария, една спалня, баня със
санитарен възел, две тераси, който апартамент представлява САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ
В СГРАДА С ИДЕНТИФИКАТОР 68134.2044.851.1.14
по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед
РД-18-3/11.01.2011 г. на Изпълнителния директор на АГКК, без последващи изменения, с адрес: град София, район „Витоша”,
вилна зона „Малинова долина”, улица „******”, етаж, апартамент А4-11, който
самостоятелен обект се намира в сграда №1, разположена в поземлени имоти с
идентификатори 68134.2044.503 и 68134.2044.851 и принадлежи към поземлен имот с
идентификатор 68134.2044.851, с предназначение на самостоятелния обект: жилище,
апартамент, брой нива на обекта: едно, с площ на обекта по кадастрална схема -
от 64,83 кв. м., заедно с прилежащите към самостоятелния обект идеални части от
общите части на сградата и от правото на строеж върху поземлените имоти, върху
които сградата е построена, стар идентификатор: няма, ниво: 1, при съседи на
самостоятелния обект в сградата по кадастрална карта: на същия етаж:
самостоятелен обект с идентификатор 68134.2044.851.1.13 и самостоятелен обект с
идентификатор 68134.2044.851.1.15, под обекта: самостоятелен обект с
идентификатор 68134.2044.851.1.10 и над обекта: няма.
Решението е постановено при участиетото на „М.К.Г.“
ООД, ***-15, чрез адв. С.Ч., трето лице помагач на страната на
ответника.
Решението
може да се обжалва с въззивна жалба пред Софийски
апелативен съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.
СЪДИЯ: