РЕШЕНИЕ
№ 258
гр. Бургас, 09.08.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС в публично заседание на осемнадесети юли
през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:
Председател:Валентина Ж. Кърпичева
Цинцарска
при участието на секретаря Таня Н. Михова
като разгледа докладваното от Валентина Ж. Кърпичева Цинцарска
Търговско дело № 20222100900467 по описа за 2022 година
Делото е образувано по искова молба на „ОСТ“ ООД, с ЕИК
********* срещу „ОСТ-РЕНТ“ ЕООД, с ЕИК *********. Видно от
изложеното в исковата молба, ищецът твърди, че е собственик на 19
самостоятелни обекти в сграда, находящи се в к. к. Слънчев бряг,
община Несебър, с идентификатори, одобрени по кадастралната карта
и кадастралните регистри на гр. Несебър, общ. Несебър, обл. Бургас,
одобрени със Заповед № РД-18-46/18.08.2006 г, на Изпълнителния
директор на АК, последно изменени със Заповед № КД-14-02-
1619/10.12.2008 г. на Началника на СГКК Бургас, както следва:
самостоятелен обект в сграда с идентификатор 51500.505.142.1.2,
самостоятелен обект в сграда с идентификатор 51500.505.142.1.1,
самостоятелен обект в сграда с идентификатор 51500.505.142.1.3,
самостоятелен обект в сграда с идентификатор 51500.505.142.1.4,
самостоятелен обект в сграда с идентификатор 51500.505.142.1.5,
самостоятелен обект в сграда с идентификатор 51500.505.142.1.6,
самостоятелен обект в сграда с идентификатор 51500.505.142.1.7,
1
самостоятелен обект в сграда с идентификатор 51500.505.142.1.8,
самостоятелен обект в сграда с идентификатор 51500.505.142.1.9,
самостоятелен обект в сграда с идентификатор 51500.505.142.1.10,
самостоятелен обект в сграда с идентификатор 51500.505.142.1.11,
самостоятелен обект в сграда с идентификатор 51500.505.142.1.12,
самостоятелен обект в сграда с идентификатор 51500.505.142.1.13,
самостоятелен обект в сграда с идентификатор 51500.505.142.1.16,
самостоятелен обект в сграда с идентификатор 51500.505.142.1.17,
самостоятелен обект в сграда с идентификатор 51500.505.142.1.18,
самостоятелен обект в сграда с идентификатор 51500.505.142.1.19,
самостоятелен обект в сграда с идентификатор 51500.505.142.1.20 и
самостоятелен обект в сграда с идентификатор 51500.505.142.1.97.
Твърди се, че на 15.07.2020г. тогавашният управител на
ищцовото дружество Гергана Попова е сключила договор за наем на
така посочените 19 обекта, със срок на договора пет години от
подписването му. С решение на общото събрание на ищцовото
дружество от 16.06.2020г. Гергана Попова е била освободена като
управител, но докато е траело вписването на това обстоятелство,
същата е сключила договора за наем на 15.07.2020г.
Твърди се, че подписването на договора от управителя за срок
повече от три години, е в нарушение на разпоредбата на чл. 229, ал. 2
от ЗЗД, тъй като управителят има право да извършва само действия на
обикновено управление, а не е имало взето надлежно решение на
общото събраните за срока на договора, с оглед на което се иска
установяване нищожност на клаузата от договор за уговорения срок
над три години, като противоречаща на закона.
В условията на евентуалност, ако съдът отхвърли иска, се
твърди, че договорът се разваля от ищеца поради неплащане на
наемната цена за две години oт 15.07.2020г. до 15.07.2022г., като се
иска връщане на наетите имоти.
По делото е постъпил отговор на исковата молба в срок, като
2
ответникът счита предявените претенции за допустими, но
неоснователни. Ответникът счита, че договорът за наем е сключен от
оправомощено лице, тъй като към моментът на сключване, именно
Гергана Попова е била Вписана в ТР като управител на ищцовото
дружество и за третите лица, каквото е ответното дружество е била
оправомощеното лице да сключи договора от името на ищеца. Счита
се, че уговорената наемна цена е била такава, каквото е била цената и
по предходно сключвани договори за наем. В условията на
евентуалност, ответникът се позовава на разпоредбата на чл. 301 от
ТЗ, която предвижда, че когато едно лице действа без представителна
власт, ако неговите действия не се оспорват, е налице потвърждаване
на извършеното. По отношение на твърдението на ищеца, че клаузата
на договора за наем е нищожна поради противоречие със закона, се
заявява, че точно такава е била практиката за срока за отдаване под
наем на посочените обекти и процесният договор за наем, не се
отличава от тази практика. Отделно от това, се счита, че нарушението
на чл. 229, ал. 2 от ЗЗД не води до нищожност на клаузата, а има за
процесуална последица намаляване на срока на договора. Ответникът
твърди, че е бил изправна страна по договора за наем и няма
неизплатени задължения по същите, поради което е неоснователно
твърдението на ищеца, че са налице предпоставки за разваляне на
договора и съответно е неоснователен иска за връщане на наетия
имот.
Бургаският окръжен съд, като взе предвид събраните по делото
доказателства и като съобрази разпоредбите на закона, приема за
установено от фактическа и правна страна следното:
По делото се доказа твърдението в исковата молба, че между
ищеца, в качеството му на наемодател и ответника, в качеството на
наемател, е сключен договор за наем от 15.07.2020г. на описаните в
договора 19 самостоятелни обекти в сграда, находящи се в к. к.
Слънчев бряг, община Несебър. Валидността на договора за наем не се
3
оспорва от страните по делото, с изключение на клаузата за срока на
същия. Не е спорно по делото, а и от извършена служебна справка от
съда в публичния Търговски регистър, се установява, че на
16.06.2020г. ищцовото дружество е взело решение за освобождаване
на представляващото го лице-управителката Гергана Стоянова
Попова. Решението за освобождаване на управителката Гергана
Стоянова Попова е вписано ТР на 01.02.2021г., тъй като е било налице
спиране на вписването на решението за определен период от време.
Процесният договор за наем е сключен от ищцовото дружество на
15.07.2020г. именно от управителката Гергана Стоянова Попова, към
който момент е било взето решението на общото събрание на
дружеството от 16.06.2020г. за освобождаването и като управител, но
решението все още не е било вписано в ТР. Имотите на ищцовото
дружество, за които са представени доказателства по делото, че са
негова собственост, по силата на процесния договор са отдадени по
наем за срок от пет години, считано от датата на подписване на
договора или до 15.07.2025г. срещу заплащане от ответникът-
наемател на годишна наемна цена от 26 000 лева.
При така установената по делото фактология по правото съдът
намира следното:
Предявеният по делото главен иск е с правно основание чл. 26, ал.
1, предложение първо във вр. чл. 229, ал. 2 от Закона за задълженията
и договорите, а именно за установяване на нищожност на клаузата за
срока на договора за наем, сключен между страните, като такава
противоречаща на императивна правна норма на закона. Твърди се
нарушение на императивната норма на чл. 229, ал. 2 от Закона за
задълженията и договорите, която предвижда, че лицата, които могат
да вършат само действия по обикновено управление не могат да
сключат договор за наем за повече от три години. Безспорно
сключения по делото договор за наем е с уговорен срок над три
години, безспорно съдебната практика приема, че договорът за наем,
4
сключен над три години, проявява характеристика на действие на
разпореждане с имот и безспорно разпоредбата на чл. 137, ал. 1, т. 7 от
Търговския закон изисква решение на общото събрание на дружество
в ограничена отговорност, каквото е ищеца, за отчуждаване на
недвижими имоти и вещни права върху тях. Въпреки това,
оспорената като невалидна клауза за срока на процесния договор не е
нищожна. Към момента на подписване на процесния договор за наем,
няма оповестяване в ТР на промяната в представителната власт на
ищеца и съответно съгласно разпоредбата на чл. 140, ал. 4 от
Търговския закона вписаната към този момент управителка Гергана
Стоянова Попова е надлежно е представлявала ищеца и е имало
правомощие да сключи договора с ответното дружество.
Обстоятелството, че към момента на сключване на процесния договор
не е имало решение на общото събрание на ищеца за разпореждане с
имотите, тъй като договорът за наем е над три години, не прави тази
договорна клауза нищожна, тъй като при договарянето с ответника-
трето лице, същият няма как да знае, че липсва такова валидно взето
решение на общото събрание на ищцовото дружество. Липсата на
решение на ОС в този смисъл е от значение за търговското дружество-
наемодател и отношенията му с представляващото го лице, но не се
отразява на отношенията с ответника-наемател и съответно не влияе
върху действителността на сключения договор. Налице е постановено
тълкувателно решение на ВКС в този смисъл, което е задължително за
съдилищата. Съгласно т. 1 от решение на ВКС по тълкувателно дело
№ 3/2013г., решение на ОС на ООД по чл. 137, ал. 1, т. 7 ТЗ не е
необходимо условие за действителност на разпоредителна сделка с
недвижим имот, собственост на дружеството или вещно право върху
него, сключена от представляващия дружеството орган (управител
/управители). С още по-голяма сила, не е недействителна и клауза за
срока на договор за наем за срок над три години-имащ характер на
разпоредително действие, въпреки липсата на решение на общото
събрание на ищцовото дружество.
5
С оглед на изложените до тук мотиви претенцията на ищеца за
установяване на недействителност на атакуваната клауза от процесния
договор е неоснователен и следва да бъде отхвърлен.
Становището на съда за неоснователност на главния иск и
неговото отхвърляне, води до задължение на съда да разгледа
предявения в условията на евентуалност иск на ищеца за връщане на
вещите по наетия договор. Предявеният иск е с правно основание чл.
233, ал. 1 от Закона за задълженията и договорите, а именно
претендира се връщане на наетите вещи, поради разваляне на
договора. Ищецът-наемодател твърди, че липсва плащане на
годишната наемна цена за периода 15.07.2020г.-15.07.2022г. С оглед
на което ищецът иска да се приеме, че исковата молба играе ролята на
писмено уведомление до ответника за разваляне на договора поради
договорното му неизпълнение за плащане на наемната цена за
посочения период и уважаване на иска му за връщане на наетите
имоти.
Така предявеният иск съдът намира за неоснователен, като
намира, че ищецът не доказа твърдението си, че надлежно е развалил
договора за наем, сключен с ответника. Съгласно разпоредбата на чл.
87, ал. ал. 1 от ЗЗД, кредиторът може да развали един двустранен
договор, когато длъжникът е в договорно неизпълнение и след като е
изтекъл подходящия срок за изпълнение, даден му от кредитора, като
ако сключения договор е писмен, предупреждението за разваляне след
изтичане на срока, също следва да бъде направено в писмена форма.
Видно е, че процесният договор за наем е писмен такъв, следователно
за да бъде развален същия от страна по него за договорно
неизпълнение на другата страна, следва да има писмена покана до
неизправната страна с даване на подходящ срок за изпълнение. Видно
е, че с оглед направените уточнения на исковата молба, ищецът
твърди, че подадената от него искова молба има характер на писмено
уведомление до длъжника за разваляне на договора. Съдебната
6
практика приема, че няма пречка исковата молба да играе ролята на
такава писмена покана до длъжника, но съдът констатира, че дори и да
се приеме, че с молба на ищеца с рег. № 520 от 11.01.2023г. е налице
такова писмено предизвестие до ответника, видно от съдържанието в
молбата, ищецът не е дал срок за доброволно изпълнение на
задължението на наемателя да плати дължимия от него наем, което
сочи на липса на разваляне на договора. Сключването на валиден
договор между страните предпоставя изпълнение на задълженията по
него, като развалянето на договора се предхожда от изследване на
възможността за реално изпълнение по възникналата между страните
правна връзка. Законът предпоставя нормалното развитие на
договорните отношения между страните, затова и е поставил
изискването на чл. 87, ал. ал. 1 от ЗЗД, преди да се стигне до разваляне
на тези отношения, да се даде последен шанс на длъжника да изпълни
реално. Именно затова е посочено изискването за кредитора да даде
подходящ срок за изпълнение на длъжника. Видно от молба на ищеца
с рег. № 520 от 11.01.2023г., същият макар, че твърди, че ответникът
не е изпълнил задължението с по договора да плаща наемната цена,
нито е посочил размер на задълженията, нито е посочил срок за
изпълнение, след който договорът ще се счита за развален. Няма
твърдения и доказателства, договорът да е развален с писмена покана
преди завеждане на делото. Това е видно от самата искова молба, с
която се е искало съдът да развали този договор, следователно към
завеждане на делото, договорът е бил действащ. Въпреки липсата на
доказателства по делото, че ответникът е изрядна страна по делото и е
заплатил дължимия наем, ищецът не доказа своето твърдение за
наличие на предпоставките за разваляне на договора, следователно
договорът е действащ между страните и неоснователно се иска
връщане на наетите вещи.
С оглед разглеждане на евентуалния иск по същество, за него се
дължи държавна такса от ищеца, предвид неоснователността на
7
претенцията му. Цената на иска се определя по чл. 69, ал. 1, т. 5 от
ГПК или това е наема на имотите за една година, който в конкретната
хипотеза възлиза на 26 000 лева. На основание чл. 1 от Тарифата към
ГПК дължимата държавна такса за иска е 4 % върху цената му или
1 040 лева. Относно определянето на цената на иска и дължимата
държавна такса, съдът се позовава на т. 20 от тълкувателно решение
на ВКС по тълкувателно дело тълкувателно решение № 6 от 6.11.2013
г. на ВКС по тълк. д. № 6/2012 г., ОСГТК.
С оглед становището на съда за неоснователност на предявените
искове, на ответника се дължат разноски на основание чл. 78, ал. 3 от
ГПК. Ответникът е направил искане за присъждане на разноски, но
липсват доказателства такива да са направени, следователно искането
му следва да бъде отхвърлено като недоказано.
Мотивиран от горното Бургаският окръжен съд
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ иска на „ОСТ“ ООД, с ЕИК *********, със съдебен
адрес: гр. Бургас, ул. Успенка № 13, ап. 10, адв. Денка Пенева срещу
„ОСТ-РЕНТ“ ЕООД, с ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление: гр. Бургас, ж. к. Лазур, вл. 166, вх. 2, ет. 2, ап. 6 и със
съдебен адрес: гр. Бургас, ул. Васил Априлов № 16, ет. 3, офис 1, адв.
Панайотова и адв. Русев, за приемане на установено между страните,
че клаузата за петгодишен срок на сключения между тях договор за
наем от 15.07.2020г. е нищожна поради противоречие на нормата на
чл. 229, ал. 2 от Закона за задълженията и договорите.
ОТХВЪРЛЯ иска на „ОСТ“ ООД, с ЕИК *********, със съдебен
адрес: гр. Бургас, ул. Успенка № 13, ап. 10, адв. Денка Пенева срещу
„ОСТ-РЕНТ“ ЕООД, с ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление: гр. Бургас, ж. к. Лазур, вл. 166, вх. 2, ет. 2, ап. 6 и със
съдебен адрес: гр. Бургас, ул. Васил Априлов № 16, ет. 3, офис 1, адв.
Панайотова и адв. Русев, за осъждане на ответника да върне на ищеца
8
наетите вещи по сключения между тях договор за наем от
15.07.2020г., който е развален от ищеца поради договорно
неизпълнение на ответника да плати наемната цена за периода
15.07.2020г.-15.07.2022г.
ОСЪЖДА „ОСТ“ ООД, с ЕИК *********, със седалище и адрес
на управление: гр. Бургас, бул. Стефан Стамболов, бл. 52, вх. Б, ет. 2 и
със съдебен адрес: гр. Бургас, ул. Успенка № 13, ап. 10, адв. Денка
Пенева, да заплати по сметка на Бургаския окръжен съд сумата от 1
040 лева, представляваща дължимата държавна такса за разгледания
евентуален иск с правно основание чл. 233, ал. 1 от Закона за
задълженията и договорите.
ОТХВЪРЛЯ искането на „ОСТ-РЕНТ“ ЕООД, с ЕИК *********,
със седалище и адрес на управление: гр. Бургас, ж. к. Лазур, вл. 166,
вх. 2, ет. 2, ап. 6 и със съдебен адрес: гр. Бургас, ул. Васил Априлов №
16, ет. 3, офис 1, адв. Панайотова и адв. Русев, за присъждане на
съдебни разноски.
Решението подлежи на обжалване пред Бургаския апелативен
съд в двуседмичен срок от връчването му.
Съдия при Окръжен съд – Бургас: _______________________
9