№ 25039
гр. София, 08.06.2025 г.
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 50 СЪСТАВ, в закрито заседание на
осми юни през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:ДЕСИСЛАВА ИВ. ТОДОРОВА
като разгледа докладваното от ДЕСИСЛАВА ИВ. ТОДОРОВА Гражданско
дело № 20251110108844 по описа за 2025 година
Производството е по реда на чл. 140 от ГПК.
Предявени са осъдителни искове по чл. 79, ал. 1, пр. II от ЗЗД от „В К И“ ООД срещу
Й. П. К. и М. И. К..
В искова молба са изложени фактически твърдения, че между Й. П. К. и М. И. К., от
една страна и в качеството на собственици-възложители, и от друга – И Б А и Р С К в
качеството на приематели-изпълнители, е сключен на 12.10.2011 г. предварителен
договор за прехвърляне на право на собственост срещу задължение за построяване на
жилищна сграда и обектите в нея, а именно – сграда изградена на „груб строеж“,
находяща се в гр. София, р-н „Красно село“, ************. Според уговореното И Б А
и Р С К в качеството на приематели-изпълнители получават като възнаграждение
правото на собственост върху 12 бр., самостоятелни обекти в сграда (СОС) , a
възложителите да сключат договор в продажба. Съгласно р. III, т. 13 от
предварителния договор, Й. П. К. и М И. К. декларират, че имотите р. I, по т.1.1 и т. 1.2
са тяхна собственост, без трети лица за сделката да имат претенции върху тях и не са
вписани вещни тежести.
Съгласно Нотариален акт за прехвърляне на ид.ч. от недвижими имоти срещу
задължение за извършване на довършителни СМР на жилищна сграда, изградена
сграда на „груб строеж“ №3, т. II, рег. №19126, нот. дело №198/28.12.2011 г. на
Нотариус с рег. №33 на НК, възложителите-ответници са прехвърлили правото на
собственост върху 8 бр. СОС по т. 1.1 от предварителния договор, на изпълнителите-
приематели И Б А и Р С К. Договорът обвързва прехвърлянето на първите 8 бр. обекти,
описани в т. 1.1 с момента на откриване на строителна площадка от страна на
изпълнителите, а останалите 4 бр. обекти, описани в т. 1.2 подлежат на прехвърляне
след снабдяване на сградата с удостоверение за въвеждане в експлоатация; както и че
Й. П. К. и М. И. К. се легитимирали при сключване на окончателната сделка като
съсобственици на 11,156 % ид.ч. от правото на собственост върху прехвърлените
обекти.
Посочва се, че на 09.10.2017 г. е сключено тристранно споразумение за изменение на
1
предварителния договор, а именно ищцовото дружество „В К И“ ООД е заместило във
всички права и задължения първоначалните изпълнители-приобретатели по
предварителния договор, и приело да изпълни спрямо собствениците-възложители
задължението за довършване на сградата до етапа на снабдяването й с удостоверение
за въвеждане в експлоатация. Пояснява се, че преди сключване на тристранното
споразумение – на 17.03.2017 г. И Б А и Р С К са извършили непарична вноска в
капитала на ищцовото дружество. Срещу прехвърляне на 97,315 % идеални части от
правото си на собственост върху апортираните 8 бр. СОС всеки от новите съдружници
И Б А и Р С К е записал по 245590 дружествени дяла от капитала на дружеството,
всеки с номинал от 1 лев.
Ищецът твърди, че е изпълнил точно договора за извършване на довършителни СМР
на жилищната сграда, в т.ч. до етапа за снабдяване на удостоверение за въвеждане в
експлоатация №1047/03.02.2022 г. СО, НАГ. Посочва, че след приключване на всички
СМР и предаване на сградата на възложителите с Акт обр. 15 е установено, че 2 от
общо 8 бр. СОС - ап. №23 и ап. №27, прехвърлени в собственост като възнаграждение
за завършване на сградата, не са били притежание на възложителите още към датата на
сключване на предварителния договор, те не са прехвърлили правото на собственост
върху тези два обекта на първоначалните изпълнители, съответно и ищецът не е
придобил. С Решение №50074/05.07.2023 г. по гр. дело 32572/2022 г. по описа на ВКС
са признати като изключителни собственици на ап. 23 третите лица М К Ц и Г П К по
предявения срещу ответниците иск за собственост; така и за ап. 27 третото лице П А Б,
съгласно Решение №50148/24.01.2023 г. по гр. дело 407/2022 г. по описа на ВКС.
Ответниците били в неизпълнение на задължението по р. III, т. 13 от предварителния
договор, което прави обективно невъзможно прехвърлянето на правото на собственост
върху двете жилища, в т.ч. по реда на чл. 19,ал 3 от ЗЗД, тъй като продавачът не е
носител на обещаното право на собственост. Ищецът поддържа, че за него е
възникнало правото на парично вземане за обезщетение за неизпълнението на
ответниците вместо реалното изпълнение. Заявява всеки един от ответниците да
заплати на ищеца сумата 6262,50 лева, представляваща част от паричното вземане в
общ размер 26618,50 лева за ап. №23, ведно със законна лихва от подаване на исковата
молба до окончателното им изплащане – компенсаторно обезщетение за неизпълнение
по р. III, т. 13, вр. т. р. I, т. 1.1 от предварителен договор за прехвърляне на право на
собственост срещу задължение за построяване на жилищна сграда и обектите в нея от
12.10.2011 г; и всеки един от ответниците да заплати на ищеца сумата 6262,50 лева,
представляваща част от паричното вземане в общ размер 26618,50 лева за ап. №27,
ведно със законна лихва от подаване на исковата молба до окончателното им
изплащане – компенсаторно обезщетение за неизпълнение по р. III, т. 13, вр. т. р. I, т.
1.1 от предварителен договор за прехвърляне на право на собственост срещу
задължение за построяване на жилищна сграда и обектите в нея от 12.10.2011 г.
Ответната страна оспорва исковете по допустимост, основание и размер с доводи, че
ищецът не е активно материално легитимиран – не е страна по твърдяното
правоотношение и не е уговорено в предварителния договор, че със съгласието на
собствениците първоначалните приематели-изпълнители ще се разпореждат с правото
на собственост чрез апорт в капитала на трето, възникнало в бъдеще, юридическо лице
2
и че ще носят отговорност за такава сделка. Ответниците са изпълнили точно
договора, сключен с И Б А и Р С К, и последните отговарят спрямо ищеца.
Споразумението от 09.10.2017 г. не преурежда имуществените права по отношенеи на
прехвърлените с нот. акт имоти, а обективира съгласието на страните ищецът да
встъпи като изпълнител на мястото на И Б А и Р С К, съответно това касае само
облигационните задължения на тези лица за довършване на сградата, издаване на Акт
обр.15 и въвеждането й в експлоатация. Освен това, И Б А и Р С К, както и ищецът
като техен правоприемник, е неизправна страна и като такава няма право на
обезщетение. Те са в неизпълнение на съществена част от задълженията по
предварителния договор относно 100 % завършени всички СМР по общите части и в
индивидуалните самостоятелни обекти, а именно – ищецът не е финансирал за своя
сметка ремонта на изградения към 2000 г. покрив на сградата и разноските за поети от
собствениците, в т.ч. ответниците; по р. II, чл. 4 – да сключи допълнителен договор с
всеки от собствениците-възложители за степента на завършеност на всеки техен
самостоятелен обект; неспазване на крайния срок за предаване на строителния обект с
разрешение за ползване, вкл. при условията на подписаното тристранно споразумение.
Оспорва посочената от ищеца стойност на имотите, с оглед оценките на три вещи лица,
дадени във вр. вписването на апорта. Навежда възражение за прихващане със свое
вземане за имуществени вреди – пропуснати ползи като дължим наем за периода
09.05.2018-03.02.2021 г. С допълнителен отговор ответниците сочат, че към
предварителния договор е подписан анекс на 25.06.2020 г. от Й. К. и на 28.06.2020 г. от
М. К., с който ищецът е приел изпълнението на ответниците, в т.ч. в контекста на
споровете за собственост с третите лица; и навежда възражение за прихващане с
правото на неустойка на ответниците по чл. 9 от анекса със сумата 11156 евро.
Съдът намира исковете за допустими, а съображенията на ответниците за липсата на
легитимация на ищеца по спора са относими по материалното право, а не
процесуалното, доколкото са изложени фактически твърдения в искова молба за
обосноваване на правен интерес и притежание на спорното право. Възражението за
прихващане подлежи на уточнение по реда на чл. 101 от ГПК
Доказателствената тежест в процеса се разпределя, както следва: по иска по чл. 79,
ал.1, пр. II от ЗЗД за ищеца е да установи сключен предварителен договор за
прехвърляне на право на собственост срещу задължение за довършване на жилищна
сграда и обектите в нея и настъпило частно правоприемство, съобразно посоченото в
искова молба, че е изправна страна, размера на претърпените вреди от неизпълнението
на ответниците. При установяване на тези обстоятелства ответниците трябва да
установят, че са заплатили предявеното парично вземане, за което се указва, че не
сочат доказателства.
По възражението за прихващане ответниците трябва да установят правото на
обезщетение за имуществени вреди от неизпълнение на договора по чл. 82 от ЗЗД, а
именно основание и размер, в т.ч. настъпването на имуществени вреди, съобразно
изложените твърдения, и причинна връзка между виновното неизпълнение на
договорното задължение от ищеца и настъпването на вредоносния резултат за
ответниците. По възражението за прихващане ответниците трябва да установят
правото на неустойка по чл. 92, ал.1 от ЗЗД, а именно претенцията по основание и
3
размер, съобразно посоченото в отоговра, в т.ч. неустойката е уговорена чрез
конкретна клауза в действително договорно правоотношение, сключен между
страните; да е налице договорно неизпълнение, за което е уговорена, респективно е
противоправно и виновно, и за което предварително е уговорена сума, която ищецът
ще дължи. За разлика от фактическия състав на обезщетението за вреди, този на
неустойката не изисква доказване на причинна връзка и вреди. При установяване на
тези обстоятелства ищецът следва да докаже, че е заплатил претендираното парично
вземане, за което не сочи доказателства.
При тяхното установяване на тези обстоятелства ищецът следва да докаже, че е
заплатил паричното вземане, за което се указва, че не сочи доказателства, или че е
изпълнил според уговореното.
По доказателствата:
Представените от страните документи са допустими и относими, освен заключения на
вещи лица, дадени извън настоящото дело; по чл. 164 и чл. 190 от ГПК на ответниците,
при условията на насрещно доказване, искането на ищеца по чл. 195 от ГПК.
Мотивиран от изложеното, съдът
ОПРЕДЕЛИ:
УКАЗВА на ответниците, в едноседмичен срок от получаване на съобщението, с
писмена молба с препис за ищеца, да индивидуализират паричното вземане, което е
предмет на възражението за прихващане, наведено с отговор на искова молба, по вид,
размер и период, и за всеки един ответник; а по това, наведено с допълнителния
отговор пояснят всеки един колко от 11156 евро претендира. При неизпълнение в
цялост и в срок възражението за прихващане се счита, че не е направено, на осн. чл.
101, ал. 3 от ГПК.
ПРИЕМА проект за доклад по делото, съобразно обстоятелствената част на
определението.
УКАЗВА на страните да изложат становището си по дадените указания и проекта за
доклад по делото, както и да предприемат съответните процесуални действия в срок
най-късно в насроченото открито съдебно заседание. Ако в изпълнение на
предоставената им възможност страните не направят доказателствени искания, те
губят възможността да сторят това по-късно, освен в случаите по чл. 147 ГПК.
ДОПУСКА представените от страните документи като писмени доказателства, освен
заключения на вещи лица, дадени извън настоящото дело.
ЗАДЪЛЖАВА на основание чл. 190 от ГПК ищецът, в едноседмичен срок от
получаване на съобщението, да представи по делото намиращия се в негово държане
документ – анекс към предварителния договор, посочен в допълнителен отговор на
искова молба – в заверен препис. При неизпълнение съдът може да приеме за доказани
фактическите твърдения на ответниците, на осн. чл. 161 от ГПК.
ДОПУСКА до разпит един свидетел на ответниците, при режим на довеждане, за
датата на съдебното заседание. УКАЗВА на страната, че ако не се води свидетел в с.з.,
4
съдът ще отмени, на основание чл. 253, вр. чл. 158 ГПК, определението за допускане
разпита и делото ще се гледа без това доказателство.
ДОПУСКА съдебна техническа и оценителна експертиза, вещото лице по която след
запознаване с материалите по делото, извършване на необходимите справки и оглед на
място, да даде заключение по поставените въпроси в искова молба.
ОПРЕДЕЛЯ възнаграждение на вещото лице в размер на 700,00 лева, което ДА се
внесе от ищеца, в 3-дневен срок от получаване на съобщението по сметка на Софийски
районен съд, като се посочи за основание на плащане кое дело е внесен депозита, и в
този срок представи доказателство за това. При неизпълнение доказателството не се
събира и съдът приема за недоказани фактическите твърдения на страната по
обстоятелствата предмет на експертизата, на осн. чл. 161 от ГПК.
ВЪЗЛАГА изготвянето на СТЕ на вещо лице инж. Б Т. УКАЗВА на вещото лице
съобразно НКВВВЛ да уведоми съда, ако сложността на изследването и необходимото
време за изготвянето му не кореспондират с определеното възнаграждение с цел
обезпечаване на работата.
ОТЛАГА произнасяне по искане на ответниците по чл. 195 от ГПК.
УКАЗВА на страните, че съгласно чл. 237 ГПК, когато ответникът признае иска, по
искане на ищеца съдът прекратява съдебното дирене и се произнася с решение
съобразно признанието, както и че признанието на иска не може да бъде оттеглено.
Съгласно чл. 238 ГПК, ако ответникът не е представил в срок отговор на исковата
молба и не се яви в първото заседание по делото, без да е направил искане за
разглеждането му в негово отсъствие, ищецът може да поиска постановяване на
неприсъствено решение срещу ответника или да оттегли иска. Ответникът може да
поиска прекратяване на делото и присъждане на разноски или постановяване на
неприсъствено решение срещу ищеца, ако той не се яви в първото заседание по делото,
не е взел становище по отговора на исковата молба и не е поискал разглеждане на
делото в негово отсъствие. Неприсъственото решение не подлежи на обжалване.
НАПЪТВА страните за извънсъдебно разрешаване на спора при условията на бързина
и ефективност, а именно: медиация и други способи за доброволно уреждане на спора,
като им УКАЗВА, че: 1. При приключване на делото със спогодба на основание чл. 78,
ал. 9 ГПК половината от внесената държавна такса се връща на ищеца и че съгласно
чл. 234, ал. 3 от с.з. съдебната спогодба има значението на влязло в сила решение и не
подлежи на обжалване пред по-горен съд; 2. Медиацията е доброволна и поверителна
процедура за извънсъдебно разрешаване на спорове, при която трето лице – медиатор
помага на страните сами да постигнат споразумение. Съгласно чл. 18, ал. 1 Закона за
медиацията споразумението има силата на съдебна спогодба и подлежи на одобрение
от районните съдилища в страната. Списък на медиаторите по Единния регистър е
общодостъпен на интернет-сайта на Министерство на правосъдието.
УКАЗВА на страните, че ако неоснователно причинят отлагане на делото, понасят
независимо от изхода му разноските за новото заседание и заплащат глоба на
основание чл. 92а ГПК в размерите по чл. 91 от ГПК.
УКАЗВА в случай на документи, които са подадени по електронен път, за преписите
им предварително ДА се внесе дължимата държавна такса по чл. 23, т. 3 от ТДТГПК,
5
във вр. чл.102з, ал. 3 от ГПК. При неизпълнение се носи отговорност по чл. 77 от ГПК.
УКАЗВА в случай на документи, които са подадени по електронен път да са
подписани с квалифициран електронен подпис, а ако са електронен образ на хартиен
носител в заверен електронен образ с удостоверително изявление "Вярно с оригинал"
и квалифициран електронен подпис, на осн. чл. 183, ал. 2 от ГПК.
НАСРОЧВА делото за разглеждане в открито съдебно заседание на 14.07.2025 година
от 10,40 часа, за които дата и час да се призоват страните чрез пълномощник.
ДА СЕ ВРЪЧИ препис от определението на страните, а на ищеца и препис от отговор
на искова молба, допълнителен отговор от 23.05.2025 г. и молба от 27.05.2025 г., с
приложения, вкл. на ел. адрес.
ДА СЕ ПРИЗОВЕ вещото лице след представяне на доказателство за внесено
възнаграждение.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
6