Р Е Ш Е Н И
Е
гр.София,
03.05.2022
г.
В ИМЕТО НА
НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ПЪРВО
гражданско отделение, 19 с-в в открито заседание на четиринадесети март две
хиляди двадесет и втора година в състав:
Съдия: Невена
Чеуз
при участието на секретаря Маргарита
Димитрова, като изслуша докладваното от съдията
гр. д. № 9 590 по описа на СГС за 2018 г., за да се произнесе взе
предвид следното:
Предявен иск с правно
основание чл. 26 ал.1 пр.3 от ЗЗД, съединен с евентуални искове с правно основание
чл. 26 ал.2 пр.5 от ЗЗД, чл. 27, пр. 3 от ЗЗД във вр. чл. 29 от ЗЗД, чл. 87
ал.3 от ЗЗД и чл. 55 ал.1 пр.1 от ЗЗД.
Ищцата А.Б.Й. поддържа в исковата молба, че
получила като обезщетение, за съборен неин съсобствен имот, процесния по делото
ап. 14, представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор
68134.4337.9979.1.39 с предназначение на самостоятелния обект: жилище,
апартамент, с адрес на имота: гр. София, район „Овча купел“, ул. „Маестро
Кънев“ / предишна улица ********“/, във вх. Б на многофамилна жилищна
сграда подземен гараж, с два входа,
състояща се от подземно ниво, пет надземни етажа и един покривен етаж,
изградена в ПИ с идентификатор 68134.4337.9979, със застроена площ на
апартамента от 51, 63 кв.м., състоящ се от антре, дневна с кухненски бокс,
спалня, баня с тоалетна, склад с две тераси, заедно с 1,6924% идеални части от
общите части на сградата, изразени в площ, представляващи 11,86 кв.м., заедно
със съответното право на строеж върху поземления имот, върху който е построена
сградата, за който по КККР, одобрени със заповед РД-18-51/15.07.2010 г. на ИД
на АГКК е определен идентификатор 68134.4337.9979, идентичен с предишен УПИ I-9979,
в кв. 28а, по плана на гр. София, местността „Овча купел“, с площ от 1465
кв.м., в степен на завършеност „груб строеж“. Твърди се, че ищцата решила да
продаде имота, за да подпомогне финансово дъщеря си с оглед предстоящо обучение
в чужбина. Твърди се, че племенникът на ищцата заявил желание да закупи имота и
поради добрите отношения с него и роднинската връзка между тях, ищцата постигнала
съгласие с племенника си същият да придобие имота на продажна цена от
30 000 лв. след нотариалното оформяне на договора като по изрично
настояване на купувача – племенник в нотариалния акт били отразени условията,
посочени от него. Твърди се, че плащане на продажната цена не последвало, дори
в размера, посочен в нотариалния акт. Изложени са твърдения, че след нотариалното
оформяне на договора, отношенията между страните се влошили и у ищцата
възникнали съмнения относно намерението на племенника й да й заплати продадения
имот. В тази връзка са наведени твърдения, че сключеният договор е нищожен
поради накърняване на добрите нрави като било налице значително разминаване
между описаното в нотариалния акт като платено и действителната стойност на
имота. Твърди се, че по отношение на клаузата относно продажната цена е налице
относителна симулация като тази клауза била привидна и обуславяла нищожността
на договора като привиден такъв. Наведени са и твърдения, че договорът бил
сключен при измама като ищцата била въведена в заблуждение от ответника, че
имотът, предмет на разпоредителната сделка ще й бъде заплатен действително.
Твърди се, че с процесния по делото нотариален акт било извършено преминаване
на блага от имуществената й сфера в тази на ответника – купувач като отправя
волеизявление за разваляне на договора след прогласяване на неговата нищожност
и искане да бъде осъден ответника да върне недвижимия имот като придобит на
отпаднало основание.
При тези фактически твърдения е мотивиран правен
интерес от исковете и иска от съда да прогласи нищожността на процесния договор
поради накърняване на добрите нрави респ. неговата привидност, при условията на
евентуалност да го унищожи като сключен поради измама, при условията на
евентуалност да го развали и постанови решение, с което да върне имота в
патримониума на ищцата като последица от развалянето. Претендират се разноски.
Ответникът И.Е.Р., оспорва предявените искове в писмен отговор,
депозиран в срока по чл. 131 от ГПК. Претендират се разноски. Депозирани са и
писмени бележки от процесуалния му представител в определения от съда срок.
По делото като трето лице помагач на страната на
ответника е конституирана О.Б.Р., редовно уведомена, заявява писмено становище
за неоснователност на предявените искове.
Съдът, като прецени наведените от страните доводи и
обсъди по реда на чл.235 ал.2 и ал.3 от ГПК и съобразно приетият доклад по
делото, събраните в хода на производството по делото доказателства, приема за
установено от фактическа и правна страна следното:
По делото е представен нотариален акт за продажба на недвижим имот № 63,
дело 1906/2017 г. на В.М., нотариус с
рег. № 053 в НК, с район на действие - СРС. От съдържанието на същия се
установява, че на 15.05.2017 г., А.Б.Й. е продала на И.Е.Р. следния свой
собствен недвижим имот, в степен на завършеност „груб строеж“, а именно: ап. 14, представляващ самостоятелен обект в сграда
с идентификатор 68134.4337.9979.1.39 с предназначение на самостоятелния обект:
жилище, апартамент, с адрес на имота: гр. София, район „Овча купел“, ул.
„Маестро Кънев“ / предишна улица ********“/, във вх. Б на многофамилна жилищна
сграда подземен гараж, с два входа,
състояща се от подземно ниво, пет надземни етажа и един покривен етаж,
изградена в ПИ с идентификатор 68134.4337.9979, със застроена площ на апартамента
от 51, 63 кв.м., състоящ се от антре, дневна с кухненски бокс, спалня, баня с
тоалетна, склад с две тераси, заедно с 1,6924% идеални части от общите части на
сградата, изразени в площ, представляващи 11,86 кв.м., заедно със съответното
право на строеж върху поземления имот, върху който е построена сградата, за
който по КККР, одобрени със заповед РД-18-51/15.07.2010 г. на ИД на АГКК е
определен идентификатор 68134.4337.9979, идентичен с предишен УПИ I-9979,
в кв. 28а, по плана на гр. София, местността „Овча купел“, с площ от 1465 кв.м.
за сумата от 9 950 лв., която сума е заплатена от
купувача на продавача преди подписването на нотариалния акт.
По делото е представена и разписка от 09.05.2017 г., изготвена от ищцата А.Й.
/стр. 39 в делото/, съгласно която същата е получила сумата от 9 950 лв.
като продажна цена на ап. 14, вх. Б, ет. 2, находящ се в гр. София, ул.
„Маестро Кънев“ в кв. „Овча купел“. Същата е приета като доказателство по
делото, неоспорена от ищцовата страна.
Ищцата заявява по отношение на договора за
покупко-продажба, че същият е нищожен поради накърняване на добрите нрави,
което е основание за нищожност по арг. на разпоредбата на чл. 26 ал.1 пр. 3 от ЗЗД. Дефинитивно, понятието „добри нрави“ следва да бъде определено като
неписани общи принципи, извлечени от морални норми и/или етични правила за
поведение на правните субекти в обществото на определен етап от неговото
развитие. Посоченото основание за нищожност е с обективен характер т.е. не е
поставено в зависимост от субективната преценка на конкретен правен субект, а
следва обективно да съществува с оглед нарушаване принципите на справедливост,
добросъвестност и морал и съблюдаване на основна правно-защитима цел, а именно
предотвратяване на несправедливо облагодетелстване. Преценката за наличие на
действие/я, накърняващи добрите нрави е винаги конкретна и основана на
събраните доказателства по делото и доводите на страните по него.
Нееквивалентността на насрещните престации, каквото
твърдение е застъпено в ищцовата претенция в съдебната практика се разглежда
като пример за накърняване на добрите нрави /решение 1444/04.11.1999 г. на ВС
на РБ по гр.д. 753/99 г. на Пето ГО/. Като критерии при преценка на тази
нееквивалентност следва да бъдат възприети изключително големите, явни и драстични
разлики в насрещните престации като същевременно се зачита и принципа на
свобода на договаряне по чл.9 от ЗЗД, доколкото тази еквивалентност се
преценява от страните по договора и съдът не може да подменя тяхната воля. По
тази причина и законодателя допуска, че цената на недвижимия имот да е по-ниска
от данъчната му оценка. В настоящия случай, видно от съдържанието на
нотариалния акт, обективиращ процесния договор за покупко-продажба, продажната
цена е в размер на 9 950 лв. Данъчната оценка на имота, към датата на
сключване на договора и степента на завършеност на обекта /“груб строеж“/, е в
размер на 37 298, 90 лв., което е лесно установимо от съдържанието на
нотариалния акт, а съгласно изслушаната по делото СТЕ, изготвена от вещото лице
инж. В.Т.Г. пазарната цена на имота към
датата на договора възлиза на 53 721 лв. Обективно, продажната цена е 3, 7 пъти
по-ниска от данъчната оценка на имота и над пет пъти по-ниска от пазарната му
стойност. По съображенията, изложени по-горе в решението, за да се направи
обективна преценка относно наличието или липсата на еквивалентна престация по
договора следва да се зачете и свободата на договаряне на страните респ.
действителната им воля, а не на последно място следва да бъдат съобразени и
възраженията на ответната страна, наведени при проведено насрещно доказване и
касаещо твърдения, че с разпоредителния акт са оформени правни и фактически
отношения между тях по повод наследствени правоотношения, възникнали между
възходящите по права линия на страните в настоящото производство.
По делото не е спорно обстоятелството, че страните са в
роднински връзки по съребрена линия, а това обстоятелство се установява и от
представените писмени доказателства – удостоверения за наследници и такива за
родствени връзки. Не е формиран спор и относно факта, че по повод оставено
наследство от общия им непряк наследодател Б.М.М., починал на 29.09.1971 г.
възходящите на страните по спора са водили множество съдебни искови
производства през продължителен период от време, както помежду си, така и срещу
трети за спора лица респ. сключвали са множество разпоредителни сделки отново
по повод това наследство. Горното се установява и от множеството, представени и
от двете страни, писмени доказателства респ. показанията на свидетелите И.Т.и А.Ч.в
съдебно заседание от 04.10.2021 г. При съвкупен анализ на тези ангажирани
доказателства, настоящият съдебен състав намира заявеното възражение на
ответника, касаещо факта, че с процесната разпоредителна сделка страните по нея
са уредили, възникнали между тях, имуществени отношения по повод наследството,
оставено им от общия непряк наследодател Милчев за основателно. Показанията на
посочените по-горе свидетели установяват факта, че процесната разпоредителна сделка
е акт на „морален дълг“ на ищцата /съобразно показанията на свидетелката Ч.,
адвокат при нейното нотариално оформяне/ по повод соченото наследство. И
двамата свидетели са категорични за наличие на уговорка между ищцата и нейните
братовчеди, че „ще има по един апартамент за В.и за Е., които са й братовчеди“
/показанията на свидетеля Т., стр. 161 в делото/ респ. „тя е обещала при
евентуално отчуждение като получи обезщетение просто да дари или да продаде по
един апартамент за В. и един за Е.“ /показания на свидетелката Ч., стр. 163 в
делото/ . Съдът кредитира тези показания като лични, преки и безпристрастни впечатления
доколкото соченият свидетел Т. е в роднински връзки по сватовство и с двете
страни по спора, а свидетелката Ч. е адвокат, ангажиран с имуществените дела на
страните в продължителен период от време респ. същите се подкрепят и от
ангажираните по делото писмени доказателства – нотариален акт за дарение на
недвижим имот № 83, дело 208/2017 г. на нотариус В.М., сключен между ищцата и В.Р.
– Т.а на 22.05.2017 г./седем дни след процесната сделка и с предмет – идентичен
като технически параметри имот, находящ се на същия административен адрес като
процесния по делото/.
От друга страна, доведените от ищцата свидетели не
установяват релевантни за спора факти, доколкото показанията им по естеството
си съставляват преразказ на споделеното им от ищцата, а не са израз на преки
лични впечатления.
При тези ангажирани от страните доказателства, настоящият
съдебен състав намира, че със сключената разпоредителна сделка страните по
спора са уредили съществуващи имуществени наследствени правоотношения, което по
никакъв начин не е запретено от закона респ. не накърнява правилата на морала и
добрите нрави, поради което заявеният иск като неоснователен подлежи на
отхвърляне.
С оглед сбъдване
на вътрешното процесуално условие следва да бъде разгледан втория евентуално
съединен иск за нищожност поради неговата привидност.
Спорният момент по делото е
дали този договор за продажба е симулативен – сключен при наличие на относителна
симулация досежно размера на продажната цена, каквато е тезата на ищцата или
представлява действителната воля на страните, каквито са изложените твърдения
на ответника.
Наличието респ. разкриването на скритото съглашение би могло да стане само с обратно писмо, като
гласни доказателства са допустими само ако по делото има начало на писмено
доказателство, правещо вероятно твърдението за симулация по арг. на чл. 165 ал.2
от ГПК /решение № 34 от 23.03.2015 г. по гр. д. № 7201/2013 Г.,
Г. К., ІІІ Г. О. на ВКС, решение № 79 от 26.06.2012 г. по гр.д . № 791/2011 Г., Г.
К., ІІІ Г. О. на ВКС
и др./. В настоящия
случай по делото такова обратно писмо, изходящо от страните по атакуваната
сделка не е представено. Няма наведени дори твърдения за съставяне на такова.
Напротив, ангажирани са доказателства, установяващи получаване на посочената в
нотариалния акт продажна цена от страна на продавача – ищец с оглед
представената саморъчна разписка от същия, приета като неоспорена като
доказателство по делото. Свидетелските показания, ангажирани по делото с оглед
липсата на начало на писмено доказателство са недопустими по изложените по-горе
съображения, но дори и да бяха допустими същите не установяват наличие на друго
съглашение между страните, касаещо различна аритметична стойност на продажната
цена, доколкото по естеството си съставляват преразкани впечатления на ищцата,
а не лични наблюдения на свидетелите. Съвсем отделен въпрос е, че в нотариалния
акт е обективирана и нарочна декларация по смисъла на чл. 25 ал.9 от ЗННД от
ищцата – продавач, че сумата от 9 950 лв. е действително уговорената
продажна цена.
Предвид което и този иск като неоснователен
подлежи на отхвърляне.
Поради сбъдване на вътрешното процесуално
условие следва да бъде разгледан заявения евентуален конститутивен иск за
унищожаване на сделката поради измама.
С оглед нормата на чл. 29 от ЗЗД, измамата се
дефинира като умишлено въвеждане в заблуждение на едно лице с цел то да бъде
мотивирано да сключи определена сделка. Умишленото предизвикване, създаване
и/или поддържане у измамената страна на невярна представа относно определени
обстоятелства, поддържани от другата страна респ. трето лице могат да са
елементи от фактическия състав на сделката
т.е. въвеждането в заблуждение да е относимо към съдържанието на същата,
но може да е относно вида и характера й / решение
№ 193 от 30.07.2013 г. по гр.д. № 1025/2012 Г., ІV ГО на ВКС/. Фактическият състав на основанието предполага
установяване на формирана невярна представа за действителното положение у
лицето, което като страна по сделката, следва да направи волеизявление за
нейното сключване. Това заблуждение може да се отнася до всички нейни елементи
респ. може да е насочено към мотивиране за нейното сключване. Лицето – автор на
измамата, следва да съзнава действията си и тяхната насоченост респ. правните
последици от тези действия т.е. същият следва да действа умишлено. Елемент от
фактическия състав е и наличието на пряка причинна връзка с това поведение т.е.
същата да е сключена с оглед измамливите действия. Константната съдебна
практика приема /решение 25/24.04.2012 г. по т.д. 63/2011 г. на Първо ТО на
ВКС/ като основен критерий за преценка наличието на предпоставките на
фактическия състав по чл. 29 от ЗЗД е опорочената воля на лицето, което ако е
действало съзнавайки действителното положение никога не би сключило такава
сделка. При преценка наличието на измама по смисъла на чл. 29 от ЗЗД следва да
бъде съобразена и личността на страната, която твърди измамата т.е. нейните
качества, опитност, знания, което обстоятелство е годно да обоснове или да
изключи възможността точно тя да бъде въведена в заблуждение / решение № 209 ОТ
19.01.2015 Г. по гр.д.. № 1930/2014 Г., ІІІ ГО на ВКС/. В
настоящия случай, съобразно обстоятелствената част на исковата молба, ищцата
твърди, че е измамена с оглед заплащане на реално уговорената продажна цена
като невярната й представа „не се отнася до съдържанието на сключения договор“.
Уговорената продажна цена, съобразно договора е посочената в нотариалния акт и
същият се ползва с формална доказателствена сила. Наличието на уговорка между
страните в различен от посочения в нотариалния акт смисъл не се установява при
съвкупна преценка на ангажираните от страните доказателства. Тази продажна цена
е заплатена от купувача с оглед нотариалното удостоверяване респ. приложената
по делото разписка, изходяща от ищцата, установяваща нейното заплащане.
Наличието на уговорки в противен или различен смисъл, постигнати от страните,
вън от субективната увереност на ищцата, по делото не се установяват от
приложените по него доказателства.
Поради което и този иск като неоснователен и недоказан подлежи на
отхвърляне.
Предвид което следва да бъде разгледан и
конститутивния иск по чл. 87 ал.3 от ЗЗД за разваляне на договора поради
неизпълнение.
В исковата си молба ищцата
твърди, че не е получила уговорената между страните продажна цена, в което се
състои и неизпълнението на основно договорно задължение от страна на купувача –
ответник, поради което желае разваляне на договора. Разпадането на една
облигационна връзка, посредством развалянето на договора чрез едностранно
волеизявление по своята правна същност съставлява субективно потестативно
право, което кредиторът може да упражни, ако иска, и при положение, че е
изправен.
Законодателно са уредени
предпоставките за валидно упражняване на правото за разваляне на двустранния
договор. Те са три на брой и са дадени при условията на кумулативност: да е
налице неизпълнение на договорно задължение от една от страните; неизпълнението
да е виновно и кредиторът, упражняващ правото на разваляне да е изправен.
Правото на разваляне може да бъде упражнено само от изправната страна срещу
неизправната. Наред с това, за да се реализира успешно правото на разваляне на
двустранен договор следва да са налице и предпоставките на чл. 87 ал.1 от ЗЗД,
а именно изправната страна да е предоставила подходящ срок за изпълнение на
длъжника респ. да е налице безусловно изявление за разваляне на договора при
невъзможност за изпълнение, за която длъжникът отговаря, при безполезност на
изпълнението, или при уговорка за изпълнение непременно в определено време. В
този смисъл е и константната съдебна практика / решение № 178 от 12.11.2010 г. по т. д. № 60/2010 г., ІІ ТО
на ВКС, решение № 231 от 25.03.2010 г. по т. д. № 226/2009 г., ІІ ТО
на ВКС, решение № 203 от 30.01.2012 г. по т. д. № 116/2011 г., ІІ ТО
на ВКС, решение № 257 от 24.03.2010 г. по гр. д. № 508/2009 г., І ГО на ВКС/. Видно от съдържанието на сключения договор, страните са декларирали, че
уговорената продажна цена е заплатена от купувача преди нотариалното оформяне
на договора респ. налице е декларация, че посочената в нотариалния акт такава е
действителната продажна цена респ. депозирана е и саморъчна разписка на ищцата,
установяваща факта на нейното получаване, поради което твърдението за
неизпълнение на основно договорно задължение на купувача не могат да бъдат
споделени и този иск като неоснователен подлежи на отхвърляне.
С оглед изхода на спора по
заявените установителни и конститутивни искове на отхвърляне подлежи и
осъдителния иск по чл. 55 ал.1 пр.1 от ЗЗД, заявен „като последица от
прогласяване нищожността на договора“.
При този изход на спора и на
основание чл. 78 ал.3 от ГПК на ответника се следват разноски в размер на 2 500
лв., съобразно приложения списък по чл. 80 от ГПК /стр. 183 в делото/.
Заявеното възражение по смисъла на чл. 78 ал.5 от ГПК на процесуалния
представител на ищеца е своевременно, но с оглед фактическата и правна сложност
на делото, естеството на заявените искове, тяхната цена и извършените
процесуални действия по делото е неоснователно.
Водим от гореизложеното съдът :
Р Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ предявените от А.Б.Й., ЕГН
**********, със съдебен адрес: *** –адв. И.Ц. срещу И.Е.Р., ЕГН **********, с
адрес: *** искове с правно
основание чл. 26 ал.1 пр.3 от ЗЗД и чл. 26 ал.2 пр.5 от ЗЗД за прогласяване на нищожност на договор за
покупко-продажба от 15.05.2017 год., обективиран в нотариален акт № 63, том II,
дело 190/2017 г. на нотариус 053 – В.М., с район на действие - СРС като
неоснователни.
ОТХВЪРЛЯ предявения от А.Б.Й., ЕГН **********,
със съдебен адрес: *** – адв. И.Ц. срещу И.Е.Р., ЕГН **********, с адрес: *** иск
с правно основание чл. 27, пр. 3
от ЗЗД във вр. чл. 29 от ЗЗД за
унищожаване на договор за
покупко-продажба от 15.05.2017 год., обективиран в нотариален акт № 63, том II,
дело 190/2017 г. на нотариус 053 – В.М., с район на действие - СРС като
неоснователен.
ОТХВЪРЛЯ предявения от А.Б.Й., ЕГН **********,
със съдебен адрес: *** – адв. И.Ц. срещу И.Е.Р., ЕГН **********, с адрес: *** иск
с правно основание чл. 87, ал. 3
от ЗЗД за разваляне на договор за покупко-продажба от 15.05.2017 год.,
обективиран в нотариален акт № 63, том II, дело 190/2017 г. на нотариус
053 – В.М., с район на действие – СРС, както и иска по чл. 55 ал.1 пр.1 от ЗЗД
за връщане на полученото по нищожен договор като неоснователни.
ОСЪЖДА А.Б.Й., ЕГН **********, със съдебен адрес: *** – адв. И.Ц. да заплати на
основание чл. 78 ал.3 от ГПК на И.Е.Р., ЕГН **********, с адрес: *** сумата от
2 500 лв. – съдебни разноски.
РЕШЕНИЕТО
е постановено при участие на трето лице –помагач на страната на ответника – О.Б.Р.,
ЕГН **********.
РЕШЕНИЕТО подлежи на въззивно
обжалване пред САС в двуседмичен срок от съобщението до страните , че е изготвено.
Съдия: