РЕШЕНИЕ
№ 375
гр. Бургас, 21.04.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС, II ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ
СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и втори февруари през две
хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:Росица Ж. Темелкова
Членове:Елеонора С. Кралева
Таня Т. Русева Маркова
при участието на секретаря Стойка Д. Вълкова
като разгледа докладваното от Таня Т. Русева Маркова Въззивно гражданско
дело № 20222100500001 по описа за 2022 година
С Решение № 260209/14.09.2021г., постановено по гр. дело №
1081/2019г. по описа на Районен съд – Несебър, е признато за установено по
отношение на ,,Емералд Хоспиталити“ ООД, със седалище гр. София, ЕИК
********* и адрес на управление гр. София, район Средец, ул. ,,Неофит
Рилски“ № 55, ет. 1, ап. 12, представлявано от Управителя Весела Николаева
Асенова, че Г. К. Б., гражданин на Р. Ф., роден на ***г., с адрес в Р. Б.: с. Р.,
Община Н., обл. Б., к/с ,,Емералд“, ул. ,,М.“ № *, бл. *, вх. М., ет. * (*), чрез
адв. Нели Гюмова-БАК, е собственик на основание притежавания от него
процент идеални части от общите части в сградата по Нотариален акт за
замяна на недвижими имоти № 60, том ІІ, рег. 01503, дело № 258 от
21.02.2013г. по описа на Нотариус с рег. №208 на Нотариалната камара, с
район на действие – Районен съд - Несебър, на 1, 586% идеални части от
следните общи части на сградата, както следва: СОС с идентификатор №
61056.502.569.4.2; СОС с кадастрален идентификатор № 61056.502.569.4.9,
представляващ склад, разположен на ет. *, бл. * - сграда М., с площ от
14кв.м., стая, разположена на ет. *, без кадастрален идентификатор, намираща
1
се срещу СОС с кадастрален идентификатор № 61056.502.569.4.2 и която стая
служи за общо сервизно помещение; Помещение без кадастрален
идентификатор, разположено на СОС с кадастрален идентификатор №
61056.502.569.4.70, на * етаж и намиращите се в него климатични машини
Дайкин (девет на брой) и инсталации, осигуряващи необходимата
климатизация на всички самостоятелни обекти в бл. * - сграда М.;
електромери и устройства, осигуряващи функционирането на домофонна
система, пожароизвестителна система, СОТ, намиращи се в метални
шкафове, отляво вътре във всеки вход на сградата (бл.*-сграда М. с три
входа); осветителни тела, сензори, инсталации, намиращите се в коридорите
на сградата (бл. *- сграда М.). Обща система за вентилация, инсталации и
контрони панели за нея, намиращи се в коридорите на сградата (бл.*-сграда
М.); ВиК тръби, инсталации и водомери, намиращи се в коридорите на
сградата (бл. * - сграда М.); технически инсталации, осигуряващи
разпределението на интернет в сградата (основна конзола); основен пулт на
управление на пожароизвестителната система; централен контролен панел за
климатичната система; електрически разпределител; система за управление
на централната вентилационна система на сградата, разположена в СОС с
кадастрален идентификатор № 61056.502.569.4.8 с площ от 25, 8 кв.м. в СОС
с кадастрален идентификатор № 61056.502.569.4.26, на ет. 1, с площ от 25, 8
кв.м. в СОС с кадастрален идентификатор № 61056.502.569.4.43 на ет. 2, с
площ от 28, 05 кв.м. в СОС с кадастрален идентификатор №
61056.502.569.4.57, на ет. 3, с площ от 28, 05 кв.м. в СОС с кадастрален
идентификатор № 61056.502.569.4.69 на ет. 4, с площ от 28.05кв.м.
С цитираното решение, първоинстанционния съд е осъдил
„Емералд Хоспиталити“ ООД да прекрати незаконните си действия по
прекъсване на електроснабдяването и да се въздържа от действия,
представляващи прекъсване на подаването на електричество към общите
части на сградата и към собствения на ищеца Г. К. Б. недвижим имот, да
прекрати незаконните си действия по прекъсване на климатизацията и да се
въздържа от действия, представляващи спиране на климатизацията и да се
въздържа от действия, представляващи спиране климатизацията към
собствения на ищеца имот, както и да прекрати незаконните си действия по
създаване препятствия на ищеца да прекара самостоятелна интернет връзка
към собствения си имот и да се въздържа от всякакви възпрепятстващи това
2
действия.
С цитираното решение, съдът е отхвърлил предявения от Г. К. Б.,
чрез адв. Нели Гюмова-БАК, иск против ,,Емералд Хоспиталити“ ООД,
представлявано от управителя Весела Николаева Асенова, иск с правно
основание чл.109 от ЗС, с който се иска ответникът да бъде осъден да
преустанови противоправните действия върху общите части на страда
,,Мадрас“с идентификатор 61056.502.569.4, изразяващи се в завземане на
общи части, като осигури на ищеца свободен достъп до изброените
помещения, инсталации и съоръжения, разположени в сградата.
Против постановеното решение е депозирана въззивна жалба от
,,Емералд Хоспиталити“ ООД, със седалище гр. София, ЕИК ********* и
адрес на управление гр. София, район ,,Възраждане“, ул. ,,Георг Вашингтон“
№ 41, представлявано от Управителя Мирослав Даниелов Михайлов, чрез
адв. Зорница Кудева - ХАК, с която се претендира да бъде отменено
първоинстанционното решение и постановен съдебен акт от настоящата
инстанция, с което да бъдат отхвърлени изцяло претенциите на ищцовата
страна. Излагат се аргументи за неправилност и необоснованост на
обжалвания съдебен акт, постановен при нарушение на материалния закон и
процесуалните правила Навеждат се доводи относно исковата претенция с
правно основание чл. 124 от ГПК във връзка с чл. 38, ал. 1 от ЗС. Изтъкват се
факти и обстоятелства, установени чрез извършената по делото съдебно-
техническа експертиза и представения дружествен договор на ,,Емералд
Хоспиталити“ ООД. Твърди се, че първоинстанционният съд изцяло
игнорирал събраните доказателства досежно собствеността на изброените в
исковата молба самостоятелни обекти, като разпоредбата на чл. 38 от ЗС била
превратно тълкувана. Посочва се, че съдът не разгледал възражението на
ответника, че комплекс ,,Емералд“ представлявал такъв от затворен тип и
отношенията между собствениците и управляващата компания се уреждали с
индивидуални договори за поддръжка и управление по смисъла на чл. 2 от
ЗУЕС. Жалбодателят навежда доводи в тази насока, цитирайки нормата на чл.
38 от ЗС, като счита, че същата се явявала обща и можело да бъде дерогирана
от чл. 64 от ЗС. Твърди, че в комплексите от затворен тип, инвеститорът
изграждал сградите и учредявал върху собствената си земя право на строеж за
купувачите на самостоятелни обекти. Подробно са изброени предпоставките
3
за съществуване на комплекс от затворен тип, визирани в § 1, т. 3 от ДР на
ЗУЕС. Изразява се несъгласие с извода на първоинстанционния съд, че след
като намиращите се в процесните помещения машини, инсталации и
оборудване задоволявали нуждите на собствениците на комплекс ,,Емералд“,
същите се явявали общи части по смисъла на чл. 38 от ЗС. Излага се
становище във връзка с предявения иск по чл. 109 от ЗС, като се твърди, че
съдът мотивирал решението си единствено въз основа на свидетелски
показания. Посочва се, че за да бъде уважен предявен негаторен иск,
собственикът следвало да установи действието, препятстващо упражняване
правото на собственост в пълен обем, авторът на това действие, както и да
посочи в какво се състои нарушението. В подкрепа на изложеното цитира
съдебна практика (Решение № 57/26.03.2013г., постановено по гр.д.
№907/2012г., ІІ-ро г.о. по описа на ВКС на РБ). Заявява се, че по делото не се
установяват твърдените в исковата молба неоснователни действия – спиране
3 на ел. захранването, климатизацията и водоподаването на обекта. Развиват
се съображения, че на основание чл. 235, ал. 3 от ГПК, съдът следвало да
вземе предвид фактите, настъпили след предявяване на иска. Претендира се
отмяна на първоинстанционното решение и постановяване на съдебен акт на
настоящата инстанция, с който бъдат отхвърлени исковите претенции изцяло.
По делото е депозиран писмен отговор на въззивната жалба от
въззиваемата страна - Г. К. Б., чрез адв. Нели Гюмова - БАК, с който същата
се оспорва изцяло. Въззиваемият намира, че решението е правилно и
съобразено с доказателствата по делото и не страда от посочените в жалбата
пороци. Излага аргументи, че съгласно чл. 38 от ЗС, общи били всички части
на сградата, които по естеството или предназначението си обслужват
помещенията на всички собственици. Посочва се, че статутът на
обслужващите помещения, като принадлежност към самостоятелен обект в
сградата, се определял към момента на възникване на ЕС. Цитира в този
смисъл съдебна практика – Решение № 40/25.03.2016г., постановено по гр.д.
№ 4994/2015г. по описа на ВКС на РБ. Направен е подробен анализ на
събраните по делото доказателства, като се акцентира върху констатациите на
вещото лице по извършената съдебно-техническа експертиза. Твърди се, че
изводите, отразени в заключението по експертизата напълно съвпадали с
фактите, изложени в свидетелските показания. Навеждат се доводи, че тъй
като описаните в исковата молба имоти били предвидени за задоволяване на
4
общи нужди на етажните собственици (с отразяване в строителните книжа на
сградата и в одобрения архитектурен проект), се касаело за общи части по
предназначение, а не за индивидуална собственост – в този смисъл и Решение
№ 118/02.07.2014г., постановено по гр.д. № 6772/2013г., І-во г.о. по описа на
ВКС на РБ; Решение № 280/18.03.2014г., постановено по гр.д. №1718/2013г.,
І-во г.о. по описа на ВКС на РБ. Въззвиаемият намира за неоснователни
изложените във въззивната жалба възражения за неправилност на решението
в частта, в която е уважена ищцовата претенция по чл. 109 от ЗС. Посочва, че
при постановяване на решението, районният съд съобразил задължителната
съдебна практика в тази насока. Изтъкват се факти и обстоятелства,
установени чрез разпит на свидетели. Твърди се, че неправомерните действия
на ответната страна продължавали и към момента на образуване на съдебното
производство. Претендира се да бъде потвърдено първоинстанционното
решение като правилно и законосъобразно и да бъде отхвърлена въззивната
жалба като неоснователна.
Не се отправят искания за събиране на нови доказателства пред
настоящата инстанция.
В съдебно заседание въззивната страна чрез своя процесуален
представител поддържа жалбата и счита, че следва да бъде отменено
първоинстанционното решение и вместо него да бъде постановено ново
решение по съществото на спора, с което предявените искове да бъдат
отхвърлени.
Ответната страна по въззивната жалба – Г.Б. в съдебно заседание
оспорва жалбата и счита, че първоинстанционното решение следва да бъде
потвърдено.
Бургаският окръжен съд като взе предвид исканията и
твърденията на страните, разпоредбите на закона и събраните по делото
доказателства намира за установено от фактическа и правна страна следното:
Предявени са обективно кумулативно съединени искове от Г. К.
Б. – гражданин на Р. Ф. против „Емералд Хоспиталити“ ООД със седалище гр.
София, с които се претендира да бъде прието за установено, че намиращите
се в сграда с идентификатор 61056.502.569.4, представляваща бл. *, сграда М.
в к-с "Е." - с. Р. обекти, както следва:
5
- СОС с кадастрален идентификатор № 61056.502.569.4.2,
представляващ инфраструктурен обект, разположен на ет.*, бл. * - сграда М.,
с площ от 80 кв.м. и намиращите се в него общ водомер на сградата; уредба
за омекотяване на водата, довеждана по общата водопроводна инсталация на
сградата; система за управление на сградната вентилация, уред за
топлообмен, който има за предназначение да затопля водата, циркулираща по
тръбопроводната система, и др. инсталации, обслужващи сградата;
- СОС с кадастрален идентификатор 61056.502.569.4.9,
представляващ склад, разположен на ет. *, бл. * - сграда М., с площ от 14
кв.м.;
- Стая, разположена на ет. *, без кадастрален идентификатор,
намираща се срещу СОС с кадастрален идентификатор 61056.502.569.4.2 и
която стая служи за общо сервизно помещение;
- помещение без кадастрален идентификатор, разположено над
СОС с кадастрален идентификатор идентификатор 61056.502.569.4.70, на *
етаж и намиращите се в него климатични машини Дайкин (девет на брой) и
инсталации, осигуряващи необходимата климатизация на всички
самостоятелни обекти в бл. * - сграда М.;
- Електромери и устройства, осигуряващи функционирането на
домофонна система, пожароизвестителна система, COT, намиращи се в
метални шкафове, отляво вътре във всеки вход на сградата (бл. * - сграда М. е
с три входа);
- Осветителни тела, сензори, инсталации, намиращите се в
коридорите на сградата (бл. * - сграда М.);
- Обща система за вентилация, инсталации и контролни панели за
нея, намиращи се в коридорите на сградата (бл. * - сграда М.);
- ВиК тръби, инсталации и водомери, намиращи се в коридорите
на сградата (бл.В - сграда М.);
- Технически инсталации, осигуряващи разпределението на
интернет в сградата (основна конзола); основен пулт за управление на
пожароизвестителната система; централен контролен панел за климатичната
система; електрически разпределител; система за управление на централната
вентилационна система на сградата, разположена в СОС с кадастрален
6
идентификатор № 61056.502.569.4.8 с площ от 25, 8 кв.м. в СОС с
кадастрален идентификатор № 61056.502.569.4.26, на ет. 1, с площ от 25, 8
кв.м. в СОС с кадастрален идентификатор № 61056.502.569.4.43 на ет. 2, с
площ от 28, 05 кв.м. в СОС с кадастрален идентификатор №
61056.502.569.4.57, на ет. 3, с площ от 28, 05 кв.м. в СОС с кадастрален
идентификатор № 61056.502.569.4.69 на ет. 4, с площ от 28.05кв.м. са общи
части по смисъла на чл. 38 от Закона за собствеността.
Предявен е иск, с който се претендира да бъде осъдено ответното
дружество да прекрати незаконните си действия по прекъсване на
електроснабдяването и да се въздържа от действия, представляващи
прекъсване подаването на електричество към общите части в сграда М. и към
собствения на ищеца недвижим имот в тази сграда;
- да прекрати незаконните си действия по прекъсване на
климатизацията и да се въздържа от действия, представляващи спиране
климатизацията към собствения на ищеца недвижим имот в сграда М.;
- да прекрати незаконните си действия по създаване препятствия
на ищеца да прекара самостоятелна интернет връзка към собствения си
недвижим имот и да се въздържа от всякакви възпрепятстващи това действия;
- да преустанови противоправните действия върху общите части
на сграда М. в режим на ЕС, изразяващи се в завземане на общи части;
- да прекрати създадените пречки по отношение на Г. К. Б. да
използва общите части на Етажната собственост в сграда М., подробно
описани по - горе в настоящата молба;
- да осигури свободен достъп на Г.Б. до изброените по - горе
помещения, инсталации и съоръжения, разположени в сграда М. в режим на
ЕС.
В исковата молба се посочва, че ищецът е собственик на
самостоятелен обект с идентификатор 61056.502.569.4.5, представляващ
Апартамент № **, находящ се на * етаж, ведно с 1, 586% ид.ч. от общите
части на сградата и от правото на строеж върху урегулирания поземлен имот
и по този начин се установява обстоятелството, че ищецът притежава право
на собственост по отношение на общите части в комплекса. В исковата молба
се посочва, че описаните помещения и находящите се в тях технически
7
съоръжения и инсталации служат за задоволяване на общи нужди на
етажните собственици и са общи части в сграда М. на комплекс Емералд.
Твърди се, че единствено „Емералд Хоспиталити“ ООД има достъп до
посочените помещения и инсталации и отказва достъп на всеки, който се
обръща към дружеството с искане за осигуряване. Посочва се, че ответното
дружество извършва системни нарушения – спиране на климатизацията и
електричеството в сградата, като действията му са неправомерни и пряко
нарушаващи правния ред.
По делото е депозиран отговор на исковата молба от страна на
„Емералд Хоспиталити“ ООД в който се оспорва предявените искове, както и
твърденията, че правото на собственост на ищеца е било ограничавано под
каквато и да е форма.
На основание чл. 269 от ГПК, въззивният съд се произнася
служебно по валидността на решението, по допустимостта му – в обжалваната
част, а по останалите въпроси е ограничен от посоченото в жалбата, т.е.
правилността на първоинстанционното решение се проверява само в рамките
на наведените оплаквания. При тази служебна проверка, Бургаският окръжен
съд намира обжалваното решение за валиден и допустим съдебен акт, липсват
нарушения на императивни материалноправни норми.
По отношение на възраженията за неправилност на
първоинстанционното решение с оглед оплакванията във въззивната жалба и
събраните по делото доказателства, БОС намира следното:
По делото не се спори, че ищецът – Г. К. Б. е собственик на
описания по-горе недвижим имот – самостоятелен обект с идентификатор
61056.502.569.4.5, представляващ Апартамент № *, находящ се на * етаж,
ведно с 1, 586% ид.ч. от общите части на сградата.
По делото не се оспорва, а и видно от приложения Дружествен
договор от 25.03.2020г. (лист 126 от първоинстанционното производство) -
„Пайониър Девелъпмънт“ ЕООД (строител на процесната сграда) е направило
апортна вноска на собствени недвижими 5 имоти, машини, апаратура и
инвентар, находящи се в комплекс „Емералд“, сред които са и процесните
обекти - СОС с идентификатор 61056.502.569.4.8, СОС с идентификатор
61056.502.569.4.26, СОС с идентификатор 61056.502.569.4.43, СОС с
идентификатор 61056.502.569.4.57 и СОС с идентификатор
8
61056.502.569.4.69 на основание чл. 7, ал. 5 от дружествения договор.
По делото не се спори и относно обстоятелството, че между
ищеца – Г.Б. и „Емералд Хоспиталити“ ООД е подписан Договор за
поддръжка и управление на курортен комплекс „Емералд Ризорт Бийч и Спа“
– с. Равда, Община Несебър, по силата на който договор Г.Б. е възложил, а
ответното дружество в качеството си на носител на правата и задълженията на
Инвеститор на комплекса се е задължил да извършва самостоятелно или чрез
подизпълнителии дейността по поддръжка и управление. Видно от
представения Договор за поддръжка и управление на курортен комплекс
„Емералд Ризорт Бийч и Спа“ – с. Равда – същият е вписан в Службата по
вписванията към Районен съд – Поморие.
По делото е назначена съдебно-техническа експертиза от
16.04.2021г., от неоспореното заключение на която е видно, че процесният
имот представлява блок *, сграда М. в комплекс „Емералд“ – четириетажна
курортна сграда с апартаменти с три стълбищни клетки и един асансьор.
Изрично вещото лице в своето заключение посочва, че при извършения оглед
на място се установява, че сграда * – М. има ел. захранване в коридорите,
асансьора работи и не е спряно водоподаването към процесния имот с
идентификатор 61056.502.569.4.5. Вещото лице посочва, че по проект в
коридора до всеки от апартаментите в специално предвидена ниша се
намират ВиК връзките, до които има достъп всеки и би могъл да спре
водоподаването към съответния апартамент. Посочва, че в коридорите се
намират ел. табла, които са заключени и до тях достъп имат само технически
лица по поддръжката на ел. захранването. Вещото лице посочва, че на всеки
етаж има камериерски офис, достъп до които има само собственика, а в тези
офиси се намират технически инсталации, осигуряващи разпределението на
интернет в сградата, основен пулт за управление на пожароизвестителната
система, централен контролен панел за кличатичната система, електрически
разпределител, система за управление на централната вентилационна система
на сградата, телефонни домофони и СОТ.
Настоящата инстанция намира, че така предявеният иск е
допустим – в този смисъл и Определение № 146 от 28.03.2019г., постановено
по гр. дело № 1921/2018г. по описа на II гр. о. на ВКС, в което е разгледан
въпросът за допустимост на иск, предявен от отделен етажен собственик, за
9
установяване собствеността на процент идеални части върху определен обект
на правото на собственост, представляващ обща част в сграда в режим на
етажна собственост. С цитираното определение изрично е прието, че всеки
етажен собственик може да предяви иск срещу трето лице за защита на обща
част от сградата, а при уважаване на иск за собственост съдът следва да
постанови диспозитив, в който да посочи на каква част от спорната вещ
ищецът е собственик. В този смисъл и с оглед твърденията и искането на
ищеца предявеният иск е допустим.
При така установената фактическа обстановка основният спор
между страните по делото е дали въпросните обекти представляват общи
части за сградата, в която се намира и обекта на ищеца, които по
предназначение служат за обслужване на сградата. По отношение на
характера на процесните помещения, следва да се посочи, че настоящият
съдебен състав споделя изцяло изложените от първоинстанционния съд
мотиви, към които препраща на основание чл. 272 от ГПК, като счита, че
следва са бъде добавено и следното: На основание чл. 38 от Закона за
собствеността, общите части на сграда-етажна собственост обслужват
самостоятелните обекти в сградата и предназначението им е да се ползват от
всички етажни собственици или само от част от тях, ако има взето решение за
това от етажните собственици. Затова съдебната практика приема, че иск по
чл. 108 ЗС, предявен от етажни собственици против друг етажен собственик
за предаване владението върху общи части би бил недопустим – в този
смисъл и Решение № 113 от 18.01.2021г., постановено по гр. дело №
1160/2020г. по описа на ВКС на РБ. Защитата при препятстван достъп до
общи части е чрез негаторният иск за осигуряване на достъп по чл. 109 от ЗС.
При спор относно това дали част от сградата е обща част или е част от
самостоятелен обект на правото на собственост, съдът следва да се произнесе
в производството по негаторния иск, като съобрази доказателствата и прецени
дали се касае за обща част (по естеството си или по предназначение),
създадена при изграждане на сградата и дали не е извършено преустройство
по-късно, в резултат на което общата част да е променила своето
предназначение и да се е превърнала в помещение, присъединено към някой
от самостоятелните обекти в сградата при спазване на нормативните
изисквания за това, предвидено в чл. 185, ал. 2 и ал. 3 от ЗУТ.
10
Съдебната практика приема, че чрез искът по чл. 109 ЗС може да
се защитава всяко пряко или косвено посегателство върху правото на
собственост, като искът може да бъде насочен срещу всяко лице, което към
момента на предявяване на иска подържа това състояние. Предвид характера
на общите части и предназначението им, дори когато някои от общите части
на сградата се намират в обект, който е индивидуална собственост на някой
от етажните собственици, този етажен собственик е длъжен да осигурява
достъп до тези общи части на останалите етажни собственици, когато това е
необходимо за тяхното поддържане, ремонт и отчитане (ако се касае за
измервателни уреди на общите инсталации). Поради това предявен от етажни
собственици срещу друг етажен собственик иск по чл. 109 ЗС за предоставяне
достъп до общи инсталации на сградата е основателен, дори когато тези общи
инсталации се намират в обект-индивидуална собственост на етажния
собственик-ответник по иска - в този смисъл и Решение № 124/10.12.2020г.,
постановено гр. дело № 749/2020г. по описа на ВКС на РБ на ВКС, І гр. о.
С оглед трайната и непротиворечива практика на ВКС на РБ,
изразена и в Решение № 118/2.07.2014г., постановено по гр. дело №
6772/2013г. по описа на ВКС на РБ, I г. о. изброяването в първата част на чл.
38, ал. 1 ЗС е примерно, а не изчерпателно, а във втората част е дадена обща
дефиниция, от която следва да се изхожда, когато се преценява коя вещ има
характеристика на обща част на сградата. С Решение № 280/18.03.2014г.,
постановено по гр. д. № 1718/2013 г. по описа на ВКС на РБ, I г. о. е дадено
тълкуване, че общите по предназначение части е възможно да не бъдат общи
на всички етажни собственици, ако такова предназначение не им е било
дадено или ако то би се отменило и тъй като за учредяването на етажна
собственост не е необходим специален акт, от значение е моментът, в който
съответното предназначение е било придадено, като когато това е станало
преди отделните самостоятелни обекти да са разпределени в изключителна
собственост между различни съсобственици, т. е. преди възникването на
етажната собственост, меродавно за приобретателите на тези обекти е
предназначението, което е било придадено по волята на едноличния
собственик на сградата. При определяне дали даден елемент от сграда в
режим на етажна собственост е със статут на обща част или не е и може да се
притежава в индивидуална собственост, следва да се има предвид неговото
предназначение да служи за задоволяване на общи нужди на етажните
11
собственици с оглед строителните книжа или след извършено преустройство
от собственика (съсобствениците) на сградата. Меродавният момент към
който се преценява статутът е моментът на възникване на етажната
собственост. Обстоятелството дали елемент от сградата съставлява
самостоятелен обект и е заснет като такъв в кадастралната карта е без правно
значение при преценка статута му на обща част, тъй като и самостоятелни
обекти - например изрично посоченото в нормата на чл. 38, ал. 1 от ЗС
портиерско жилище - могат да бъдат общи по предназначение части, щом са
предназначени да обслужват общи нужди на етажните собственици. В случая
правилна е преценката на първоинстанционния съд, че доколкото
предназначението на описаните в исковата молба имоти е предвидено за
задоволяване на общи нужди на етажните собственици и това предназначение
е предвидено именно в строителните книжа на сградата и в одобрения
архитектурен проект (т.е. имали са такова предназначение към момента на
възникване на етажната собственост), то става дума за общи части по
предназначение, а не за индивидуална собственост.
Мотивиран от горното, съдът приема, че по делото е безспорно,
че всички устройства, осигуряващи функционирането сградата,
пожароизвестителна система, домофнна система, СОТ, климатична система,
вентилационна система, осветителни тела, сензори, инсталации, намиращи се
в коридорите на сградата, обща система за вентилация, инсталации и
контролни панели за нея, намиращи се в коридорите на сградата, ВиК тръби,
инсталации и водомери, намиращи се в коридорите на сградата, технически
инсталации, осигуряващи разпределението на интернет в сградата,
представляват общи части по естеството си, които попадат в обхвата на чл.
38, ал. 1 от ЗС, тъй като са част от главните линии на всички видове
инсталации и централните им уредби и водосточните тръби. Т.е. изрично са
предвидени като общи части в текста на чл. 38, ал. 1 от ЗС. По делото се
установи, че част от тези инсталации са разположени в определени
самостоятелни обекти. Друга част от инсталациите се намират в коридорите
на сградата – в ел. табло са монтирани електромери за апартаменти, ел.
осветление, подотчетни водомери за всеки апартамент. По делото не възниква
спор, че тези инсталации са общи части за сградата, тъй като от заключението
на съдебно-техническата експертиза се установява, че предназначението на
посочените самостоятелни обекти е да служат за задоволяване на общи нужди
12
на етажните собственици с оглед строителните книжа към момента на
възникване на етажната собственост. Няма данни преди възникване на
етажната собственост собственикът на сградата да е променял
предназначението им, нито впоследствие общото събрание на етажната
собственост да е вземало решение в тази насока. Актуалното фактическо
положение установява, че тези обекти действително се ползват за общи
нужди с оглед установеното от вещите лица и свидетелите, че СОС с
идентификатор 61056.502.569.4.2 представлява инфраструктурен обект,
предвиден по проект за инсталации, стая без идентификатор служи за общо
сервизно помещение – по проект „склад“, помещение без кадастрален номер
и намиращите се в него климатични машини „Дайкин“ по проект е с
предназначение „машинно за асансьори“, а останалите самостоятелни обекти,
предмет на спора са камериерски офиси и вещото лице посочва, че
монтираните в тези помещения инсталации и съоръжения задоволяват
нуждите и потребностите на етажните собственици на сграда М. за
снабдяване с ток, вода, интернет и климатици. В този смисъл, настоящата
инстанция намира, че посочените фактически обстоятелства потвърждават, че
и към момента посочените помещения се ползват за общи нужди и съобразно
цитираните постановки на съдебната практика представляват общи части по
предназначението си.
Мотивиран от изложеното, настоящият състав намира, че
решението, с което се установява обема на права на ищеца върху общите за
сградата части, каквито са процесните недвижими обекти е правилно. Тези
помещения по предназначение служат за задоволяване на общи нужди на
етажната собственост и без тях сградата не би могла да функционира
правилно.
По отношение на предявения иск с правно основание чл. 109 от
Закона за собствеността, съдът намира следното:
Ищецът е предявил иск, с който претендира да бъде осъдено
ответното дружество да прекрати незаконните си действия по прекъсване на
електроснабдяването и да се въздържа от действия, представляващи
прекъсване подаването на електричество към общите части и към собствения
на ищеца недвижим имот; - да прекрати незаконните си действия по
прекъсване на климатизацията и да се въздържа от действия, представляващи
13
спиране климатизацията към собствения на ищеца недвижим имот и – да
прекрати незаконните си действия по създаване препятствия на ищеца да
прекара самостоятелна интернет връзка към собствения си имот и да се
въздържа от всякакви възпрепятстващи това действия.
С оглед трайната и непротиворечива практика на ВКС на РБ,
изразена в Решение № 48 от 16.08.2017г., постановено по гр. дело №
3809/2016г. по описа на ВКС на РБ, в което изрично се посочва, че искът по
чл. 109 от ЗС е неоснователен, ако към момента на приключване на съдебното
дирене действията, препятстващи упражняване на правото на собственост на
ищеца или резултата от тези действия, не съществуват.
От заключението на вещото лице по изготвената съдебно-
техническа експертиза се установява, че към момента на огледа има ел.
захранване в коридорите, асансьора работи. Вещото лице в своето
заключение изрично посочва, че при извършения оглед на място (в
присъствието на двете страни) се оказва, че в самостоятелния обект в сграда с
идентификатор 61056.502.569.4.5, представляващ апартамент М006 не е
прекъснато ел. захранването, климатизацията и водоподаването. Вещото лице
посочва, че не е констатирано прекъсване на ел. захранването в общите части
на сградата – асансьор, стълбище и коридори.
При това положение, настоящата инстанция намира, че по делото
не се установява да е налице противоправно поведение на ответника, което да
препятства възможността на ищеца да упражнява правото си на собственост
върху процесния апартамент. От своя страна единствено в показанията на
свидетеля С. е посочено, че електричеството в сграда М. и в апартамента на
ищеца било спирано по инициатива на ответника в началото на летния сезон
на 2019г. Показанията на свидетеля не посочват конкретни обстоятелства, а се
сочи само, че дружеството периодично спирало и пускало тока в сградата, в
която е апартамента на ищеца.
В тази връзка – по делото не са налице категорични
доказателства, от които да бъде направен извод за противоправно поведение
на ответника, още повече такова поведение, което да е предизвикало пречка
за упражняване правото на собственост на ищеца и което да продължава да
съществува към момента на приключване на съдебното дирене по настоящото
дело.
14
Във връзка с твърденията на ищеца, че ответникът ограничава
правото му да сключва договор с избран интернет доставчик, по делото
единствено в показанията на свидетеля Стоянов се посочва, че ответното
дружество не допуска други интернет доставчици и охранителната фирма не
ги допуска да влязат в комплекса, но отново не се сочат конкретни факти –
наличие на договорености, които не са могли да бъдат осъществени поради
действия на ответното дружество.
Мотивиран от изложеното, съдът намира, че по делото не се
установят по безспорен начин факти и обстоятелства, които да доведат до
извод, че ищецът е препятстван да сключи договор за интернет с друг
доставчик.
Мотивиран от изложеното и като взе предвид обстоятелството, че
към момента на огледа на вещото лице не се констатират твърдяните
посегателства по отношение на правото на собственост, настоящият състав
намира, че предявеният иск с правно основание чл. 109 от ЗС е неоснователен
и следва да бъде отхвърлен.
Мотивиран от горното и като взе предвид, че настоящата
инстанция достига до различни фактически и правни изводи от тези, които е
направил първоинстанционния съд по отношение на предявения иск с правно
основание чл. 109 от ЗС, намира, че атакуваното решение следва да бъде
отменено и вместо него следва да бъде постановено ново решение по
съществото на спора, с което предявеният иск следва да бъде отхвърлен. В
останалата му част първоинстанционното решение следва да бъде
потвърдено.
Предвид обстоятелството, че по същество единият от предявените
искове е уважен, а другият иск е отхвърлен, разноските между страните
следва да останат така, както са направени.
Мотивиран от горното, Окръжен съд – Бургас
РЕШИ:
ОТМЕНЯ Решение № 260209 от 14.09.2021г., постановено по гр.
дело № 1081/2019г. по описа на Районен съд – Несебър в частта, в която е
осъдено „Емералд Хоспиталити“ ООД със седалище гр. София (по
15
предявения иск от Г.Б.) да прекрати незаконните си действия по прекъсване
на електроснабдяването и да се въздържа от действия, представляващи
прекъсване подаването на електричество към общите части и към собствения
на ищеца – Г. К. Б. недвижим имот; - да прекрати незаконните си действия по
прекъсване на климатизацията и да се въздържа от действия, представляващи
спиране климатизацията към собствения на ищеца Г.Б. недвижим имот и – да
прекрати незаконните си действия по създаване препятствия на ищеца да
прекара самостоятелна интернет връзка към собствения си имот и да се
въздържа от всякакви възпрепятстващи това действия и вместо това
ПОСТАНОВЯВА:
ОТХВЪРЛЯ предявения иск от Г. К. Б. – гражданин на Р. Ф.,
роден на **********г. в гр. М., притежаващ паспорт тип * № *, изд. на **г. от
ФМС **, валиден до 16.02.2022г. с адрес в Р. Б. – с. Р., Община Н., област Б.,
комплекс Емералд, ул. М. № *, бл. * сграда М., ет. *, **, ап. № ** против
„Емералд Хоспиталити“ ООД със седалище гр. София, ЕИК ********* и
адрес на управление гр. София, район Средец, ул. „Неофит Рилски“ № 55, ет.
1, ап. 12, представлявано от Управителя Весела Николаева Асенова, с който
претендира да бъде осъдено ответното дружество да прекрати незаконните си
действия по прекъсване на електроснабдяването и да се въздържа от
действия, представляващи прекъсване подаването на електричество към
общите части и към собствения на ищеца недвижим имот, - да прекрати
незаконните си действия по прекъсване на климатизацията и да се въздържа
от действия, представляващи спиране климатизацията към собствения на
ищеца недвижим имот и – да прекрати незаконните си действия по създаване
препятствия на ищеца да прекара самостоятелна интернет връзка към
собствения си имот и да се въздържа от всякакви възпрепятстващи това
действия.
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 260209 от 14.09.2021г.,
постановено по гр. дело № 1081/2019г. по описа на Районен съд – Несебър в
останалата му част.
Решението подлежи на касационно обжалване с касационна жалба
в едноседмичен срок от съобщаването му на страните пред Върховния
касационен съд на Р. Б..
Препис от решението да се изпрати на страните за запознаване.
16
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
17