Р Е
Ш Е Н И Е
№
1551 10.05.2016
година град
Пловдив
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
ПЛОВДИВСКИЯТ
РАЙОНЕН СЪД,
гражданско отделение, ІХ граждански състав, в публично заседание на дванадесети
април две хиляди и шестнадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: КРИСТИНА
ТАБАКОВА
при
участието на секретаря Павлина Попова
като
разгледа докладваното от съдията гражданско дело № 17530 по описа на съда за 2015
г. и, за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е образувано по искова молба,
депозирана от В.С.А., ЕГН **********,***, чрез
адвокат Н.М., против Н.А.С., ЕГН ********** и Г.Б.С., ЕГН **********,***, с
която са предявени и след направени уточнения на искова молба от 13.01.2016 г.,
и след направено изменение чрез увеличение на размера на един от предявените
частични искове, в съдебно заседание, проведено на 12.04.2016 г., пет обективно
и субективно пасивно съединени осъдителни иска с правна квалификация по чл. 55,
ал. 1, предл. трето ЗЗД и чл. 59 ЗЗД,
както следва: за
осъждане на Н.А.С. за 6200 лева – частичен от 14500 лева; за осъждане на Г.Б.С.
за 2700 лева – частичен от 14 500 лева; за осъждане на Н.А.С. за 1300
лева; за осъждане на Н.А.С. за 650 лева; за осъждане на Г.Б.С. за 650 лева.
Ищцата В.С.А. твърди, че на 19.04.2013 г. с ответниците Н. и
Г. С. сключили предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот,
бивша нейна собственост, към която дата продължавала да владее, находящ се в
гр. Пловдив, ул. „В.“ № *, ет. *, ап. *, представляващ апартамент с площ от 111
кв.м., представляващ СОС с идентификатор № ****************, ведно с
принадлежащите му ½ ид.ч. от приземния етаж, ½ ид.ч. от таван и
½ ид.ч. от общите части на сградата. Твърди, че още при сключването на
договора с продавачите се разбрали, че ще остане да живее в апартамента до
изплащането му и прехвърлянето на собствеността по надлежния ред, поради което
и продължила да стопанисва имота като негов собственик. Във връзка с
изпълнението на предварителния договор заплатила общо 29 000 лева,
представляващи част от договорената между страните продажна цена по сделката –
общо в размер на 145 000 лева, като остатъкът от продажната цена в размер
на 116 000 лева следвало да бъде заплатена от ищцата в момента на
сключването на окончателния договор пред нотариус. Излага още, че имала
затруднения да изплати договорената продажна цена, и впоследствие с анекс от
17.12.2013 г., сключен между страните, удължили договорените срокове за
плащане. Твърди още, че когато поискала отсрочване на плащането, ответниците й
възразили, че имат належащи плащания, които се надявали да заплатят с дължимите
от нея суми, поради което същата се съгласила да заплати дължими от тях 1300
лева – разноски по изп.д. №************** по описа на ЧСИ К.П., както и дължими
местни данъци за същия имот в размер на 1300 лева. За последните суми,
ответниците й издали разписка. Излага още, че с Нотариална покана от 22.07.2014
г., получена от ответниците на 24.07.2014 г. развалила сключения между тях
предварителен договор от 19.04.2013 г. Твърди още, че на 25.07.2014 г. получила
от Н.С. в отговор Нотариална покана, рег. № ****, т. І , акт *** на Нотариус С.П.,
с която й заявил, че отказва да й върне движимите вещи, които останали в
апартамента, тъй като му дължи заплащане на сума в размер на 5000 лева, ведно
със законна лихва за забава за периода от 28.03.2012 г. до окончателното
плащане, както и сума в размер на 800 лева, представляващи направени от
ответника С. разноски по изп.д. № ************** по описа на ЧСИ К.П..
Признава, че действително тези суми са дължими от нея на ответника, съгласно
влязло в законна сила съдебно решение помежду им, но сочи, че в поканата
ответника заявявал претенции спрямо нея и на допълнителни, неустановени между
тях със сила на пресъдено нещо суми в размер на 5400 лева, които тя оспорва.
Твърди, че с този отговор, ответниците не само отказват да й върнат платените
общо 29 000 лева по разваления предварителен договор от 19.04.2013 г.,
както и платените от нея техни задължения в общ размер от 2600 лева, а и
отказват да погасят чрез прихващане нейното установено с влязло в законна сила
съдебно решение задължение към тях, за чието събиране е образувано изп.дело № **************
по описа на ЧСИ К.П..
Предвид изложеното, искането на ищцата В.А. е да се осъдят
ответниците, както следва: Н.А.С. за сумата от 6200 лева – частичен иск от 14 500 лева
и Г.Б.С. за сумата от 2700 лева – частичен иск от 14 500 лева, представляващи авансово плащане на част от продажна цена по
развален предварителен договор от 19.04.2013 г. в общ размер от 29 000
лева; както и да се осъди
ответника Н.А.С. да й заплати сумата от 1300 лева – представляваща заплатени от
ищцата задължения за разноски по изп.д. № ************** по описа на ЧСИ К.П.;
както и да се осъдят ответниците Н.А.С. – да й заплати 650 лева и Г.Б.С. – да й
заплати сумата от 650 лева, представляващи заплатените от ищцата суми за местни
данъци и такси на процесния недвижим имот. Претендират се разноски.
В срока по чл. 131 ГПК ответниците Н.А.С.
и Г.Б.С. са депозирали писмен отговор на исковата молба, с който оспорват по
основание и размер предявените искове. Не оспорват, че между тях и ищцата е бил
сключен предварителен договор за покупко-продажбата на процесния имот за сумата
от 145 000 лева, както и че след сключването му В.А. е заплатила сумата от
29 000 лева, като остатъкът от 116 000 лева е следвало да бъде заплатен в
момента на сключване на окончателен договор при Нотариуса. Не оспорват също и,
че срокът за сключването на окончателния договор е бил неколкократно удължаван,
поради невъзможността от изпълнение от страна на купувача. Не оспорват и
твърдението на ищцата, че са получили изпратена от нея нотариална покана, с
която ги уведомява, че счита предварителният договор за развален. Ответниците
оспорват всички останали изложени в подкрепа на исковете твърдения. Ответниците
оспорват исковете като възразяват, че предварителният договор между страните не
е бил развален, тъй като неизпълнението на този договор, въпреки многократното
удължаване на срока за сключването на окончателен договор, е по вина на ищцата.
В тази насока твърдят, че тъй като ищцата не е била в състояние да се снабди с
остатъка от уговорената сума за заплащане на цената на имота, с Анекс от
17.12.2013 г. срокът за плащане на втората вноска е бил удължен до 10.01.2014
г., а за окончателното плащане на цената е удължен до 22.01.2014 г. Поради ново
неизпълнение от страна на ищцата, се стигнало до сключването на Анекс № 2 от
07.03.2014 г., с който крайният срок за плащане на цената, съответно за
сключване на окончателен договор за продажбата на имота е определен на датата –
07.04.2014 г. Твърдят, че ищцата не е спазила и този срок на плащане. В същото
време ответниците твърдят, че са изпълнили всички свои задължения по
предварителния договор, като по искане на ищцата са се снабдили от СГКК – гр.
Пловдив и с данъчна оценка във връзка със снабдяване на ищцата с кредит. Твърдят
също, че никога не са отказвали да сключат окончателен договор с ищцата, като
заявяват готовността си и към настоящия момент да изпълнят задължението си да
прехвърлят правото на собственост върху имота, в случай, че А. плати остатъка
от цената. Поради изложените обстоятелства, считат, че доколкото не те, а
ищцата е неизправна страна по предварителния договор за покупко – продажба на
имота, същата не е имала право на развали договора, поради което считат, че
предварителният договор действа и понастоящем и затова за тях не е налице да
връщат даденото по този договор. Възразяват също, че в чл. 9 от сключения
предварителен договор, страните изрично са договорили, че ако ищцата – купувач
не плати втората или третата вноска, които са част от цената по договора,
продавачите имат право да задържат платеното до момента. Затова считат, че
посочената уговорка им дава правото да задържат платената сума като договорено
обезщетение за неизпълнението на договора от страна на ищцата, поради което и
на това основание считат, че не дължат връщането на сумите по този иск.
Ответникът С. оспорва и предявения
срещу него иск за сумата от 1300 лева по основание и размер. Твърди, че
процесната сума е изплатена доброволно от В.А. на неговия пълномощник – адвокат
К.Г. по изп.дело № ************** и доколкото сумата представлява разноски по
изп.дело, а няма отношение по предварителния договор, счита, че сумата не е
платена без основание.
Ответниците оспорват и предявените
срещу тях искове от по 650 лева, по основание и размер. Твърдят, че посочената
сума представлява местни данъци и такси, дължими за периода: 12.06.2010 г. –
15.04.2014 г., през който период имотът е бил ползван от ищцата. В тази насока
твърдят, че са се договорили с ищцата, последната да заплати дължимите данъци и
такси в размер на 1300 лева за времето, през което тя е ползвала този имот,
както и с оглед предстоящото сключване на окончателен договор за продажба на
процесния имот и доколкото плащането на данъци е следвало да бъде извършено
преди сключването на този договор.
Искането е да се отхвърлят изцяло
предявените искове като неоснователни. Претендират се разноски.
Съдът, след като обсъди събраните по делото доказателства,
поотделно и в тяхната съвкупност, и с оглед изявленията на страните, намира
следното:
Между страните не е спорно, а и от
представеното като писмено доказателство по делото – Постановление за възлагане
на недвижим имот, вписан под № ***** на 14.06.2010 г., акт № **, том **, по
изпълнително дело № ************** по описа на ЧСИ К.П., се установява, че
изнесеният на публична продан недвижим имот, собственост на длъжниците Т.И.Б. и
Ц.И.Б., находящ се в гр. Пловдив, ул. „В.“ № *, ет. *,
ап. *, представляващ апартамент с площ от 111 кв.м., представляващ СОС с
идентификатор № ****************, ведно с принадлежащите му ½ ид.ч. от
приземния етаж, ½ ид.ч. от таван и ½ ид.ч. от общите части на
сградата, е придобит от Н.А.С..
Между страните не е спорно, а и от
представения като писмено доказателство по делото се установява, че на
19.04.2013 г. между Н.А.С. и съпругата му Г.Б.С., от една страна като продавачи
и В.С.А., от друга страна като купувач, е сключен Предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот, находящ се в
гр. Пловдив, ул. „В.“ № *, ет. *, ап. *, представляващ апартамент с площ от 111
кв.м., представляващ СОС с идентификатор № ****************, ведно с принадлежащите
му ½ ид.ч. от приземния етаж, ½ ид.ч. от таван и ½ ид.ч.
от общите части на сградата. Съгласно чл. 1 от предварителния договор,
продавачите са се задължили да продадат на купувача описания недвижим имот за
сумата от 145 000 лева, платима, както следва: 14 500 лева, платени
по банков път по сметка на продавача Н.С. в деня на сключване на договора;
14 500 лева – в срок до 31.05.2013 г. и остатъка от 116 000 лева – в
срок до 30.09.2013 г. Съгласно чл. 5 от същия договор, тъй като към датата на
сключването му имотът се е ползвал от купувача, страните са се уговорили, че
владението ще се предаде в деня на сключване на окончателния договор. В чл. 6
от предварителния договор е уговорено, че окончателният договор ще се сключи в
деня на последното плащане, като разноските по прехвърлянето следва да са за
сметка на купувача. Съгласно чл. 9 от същия договор, в случай, че купувачът не
плати втората или третата вноска от цената, продавачите задържат платеното до
момента, предварителният договор се разваля по право, без да е необходимо
продавачите да отправят покана за изпълнение и продавачите имат право да влязат
във владението на имота незабавно. Според уговореното в чл. 10 от
предварителния договор, ако продавачите не изпълнят задължението си за прехвърлянето
на собствеността и едновременно с това купувачът е изпълнил задължението си за
плащане на цената, тогава купувачът има право или да поиска обявяване на
предварителния договор за окончателен от съда, или да развали този
предварителен договор и да получи платеното до момента, както и неустойка в
размер на 30 000 лева.
Между страните по делото не е спорно, а и от представените
като писмени доказателства – Анекс от 17.12.2013 г. към предварителния договор,
сключен на 19.04.2013 г., Анекс № 2 от 07.03.2014 г. и Потвърждение от
21.03.2014 г. към Анекс № 2 - се
установява, че страните с Анекс № 1 са удължили сроковете за плащане на
продажната цена на имота, както следва: към момента на сключване на анекса,
освен заплатената към сключване на предварителния договор сума от 14 500
лева, купувачът е заплатил и сумата от 5 000 лева, дължима на основание
чл. 3, ал. 2 от предварителния договор; срокът за остатъка от 9 500 лева,
дължима на основание чл. 3, ал. 2 от предварителния договор – се удължава,
както следва: до 19.12.2013 г. купувачът се задължава да заплати сумата от 2000
лева и в срок до 10.01.2014 г. се задължава да заплати остатък от 7 500
лева, с което ще се счита, че е изпълнил задължението си по чл. 3, ал. 2 от
договора; срокът за плащане на сумата от 116 000 лева се удължава до
22.01.2014 г. В чл. 2 от Анекс № 1 е
посочено, че освен посочената продажна цена страните потвърждават, че купувача
е заплатил сумата 1300 лева разноски по изпълнителното дело и сумата 1300 лева,
която се дължи като местни данъци от продавачите, за които суми на купувача
вече са издадени разписки. Съгласно чл. 4 от Анекс № 1, страните се задължават
да сключат окончателния договор при едновременно изпълнение на насрещните
задължения по окончателния договор, т.е. плащането на цената е условие за
прехвърляне на правото на собственост. В чл. 5 е уговорено, че с този анекс не
се променят други клаузи на договора, освен тези, които са изрично променени.
Според уговорката в чл. 6, въвода във владение на продавачите в имота няма да
се осъществява, ако купувача изпълнява задълженията си за плащане на цената.
Неплащането на която и да е от посочените суми в уговорените срокове дава
правото на продавачите да получат владението на имота чрез осъществяване на
въвод по изпълнителното дело. Съгласно чл. 1 от Анекс № 2 от 07.03.2014 г. към
предварителен договор, сключен на 19.04.2013 г., страните са се споразумели, че
действието на сключения между страните на 19.04.2013 г. предварителен договор,
изменен с Анекс от 17.12.2013 г. да се счита продължено до 07.04.2014 г., до
която дата е задължението на продавачите да прехвърлят правото на собственост,
респ. насрещното и едновременно изпълнимо задължение на купувача да плати
остатъка от продажната цена. В чл. 3 от Анекс № 2 е посочено, че с този анекс не
се променят други клаузи на договора, освен тези, които са изрично променени.
Видно от потвърждение към Анекс № 2 от 21.03.2014 г. към предварителен договор,
сключен на 19.04.2013 г., продавачите и купувача заявяват и потвърждават, че
задължението на купувача към продавачите, произтичащо от плащане на продажната
цена по предварителния договор е с остатък в размер на 116 000 лева и
остатъка от продажната цена следва да се плати по банковата сметка на Н.С..
Между страните по делото не е спорно,
че В.А. е изпратила на 22.07.2014 г. Нотариална покана до Н.С. и Г.С., получена
от последните на 24.07.2014 г., с която първата ги уведомява, че разваля
сключения помежду им на 19.04.2013 г. предварителен договор за покупко –
продажба на недвижим имот. Със същата е поканила ответниците да й предадат
собствените й движими вещи, намиращи се в процесния имот.
Установява се от Отговор на
Нотариална покана, изпратена от Н.С. до В.А., връчена й 25.07.2014 г., че част
от движимите вещи, посочени от ищцата в имота не са открити, по отношение на
друга част – счита, че са трайно прикрепени, а по отношение на трета част –
упражнява право на задържане, при условие, че същата изпълни изискуемо
задължение към него за заплащане на сума от 5000 лева, ведно със законната
лихва за забава за периода от 28.03.2012 г. до окончателното й изплащане, както
и сума в размер на 800 лева – разноски, които са предмет на изп.д. № **************
по описа на ЧСИ К. П..
По делото като писмени доказателства
са приети – вносни бележки – за преведени от В.А. по банкова сметка *** Н.С.
следните суми: на 19.03.2013 г. – сумата от 14 500 лева, представляваща
първа вноска по предварителен договор за покупко – продажба; на 18.07.2013 г. –
сумата от 4000 лева – частично плащане втора вноска по предварителен договор за
покупка на имот; на 13.11.2013 г. – сумата от 1000 лева – вноска по
споразумение към предварителен договор за покупка на имот; на 14.01.2014 г. – сумата
от 7000 лева – вноска по споразумение към предварителен договор за покупко –
продажба; на 20.12.2013 г. - сумата от 700 лева – вноска по анекс към договор
за покупко-продажба; на 20.12.2013 г.– сумата от 1000 лева – вноска по анекс
към договор за покупко-продажба; на 15.01.2014 г. – 600 лева - вноска по
споразумение към договор за покупко-продажба.
От приета по делото разписка /л.22/,
се установява, че адвокат К.Г. като пълномощник на Н.С. е получил от В.А.
сумата от 1300 лева на 28.10.2013 г., представляваща платена от Н.С. сума за
въвод във владение на недвижим имот по изпълнително дело № ************** по
описа на ЧСИ К.П.. От приетата като писмено доказателство – Квитанция към ПКО №
**/13.12.2013 г. се установява, че адвокат К.Г. за Н.С. е получил от В.А.
сумата от 1300 лева.
По делото като писмени доказателства
са приети влязло в законна сила на 29.01.2013 г. Решение от 28.12.2012 г.,
постановено по гр.д. № 4728/2012 г. по описа на ПРС, ІІІ гр.с., Призовка за
принудително изпълнение по изп.дело № ************** по описа на ЧСИ К.П.,
изпратена до В.А. и Протокол от 18.02.2014 г. – се установява, че В.С.А. е
осъдена да заплати на Н.А.С. сумата от 5 000 лева, с която неоснователно
се е обогатила за сметка на ищеца, поради ползване без основание на собствения
му недвижим имот за периода 12.06.2010 г. – 28.03.2012 г., ведно със законната
лихва от подаване на исковата молба на 28.03.2012 г. до окончателното
изплащане, както и направените в производството деловодни разноски в размер на
800 лева. С Призовка за принудително изпълнение, получена от В.А. на 02.09.2014
г. се установява, че на 20.10.2014 г. е насрочен опис на движимите вещи,
находящи се в гр. Пловдив, ул. „В.“ № *, ет. *, ап. *, както и същата е
уведомена за задълженията й по изп.д. № **************. От представения
протокол от 18.02.2014 г., сключен между адвокат К.Г. – като пълномощник на Н.С.
по изп. дело № ***/2009 г. по описа на ЧСИ К.П., от една страна и В.С.А., от
друга страна, се установява, че В.А. като задължена по посоченото изп.д. да
предаде на Н.С. владението на процесния недвижим имот, на 18.02.2014 г. В.А.
доброволно е изпълнила задължението си е предала на Н.С. ключовете от
недвижимия имот, а именно: два броя ключове.
По делото са представени и Скица на
поземления имот с идентификатор № ************* от 10.12.2013 г., Схема на
самостоятелен обект в сграда № ****************, Данъчна оценка на имота от
16.01.2014 г. и Фактура, издадена на 11.02.2014 г. от ТНК Кепитъл Мениджмънт
ЕООД на В.А. за сума от 116 лева,
представляваща такса за разглеждане на искане за кредит.
По делото са събрани и гласни
доказателствени средства, чрез разпита на свидетелите Д.С.А. /по искане на
ищцата/ и К.В.Г. /по искане на ответниците/.
Свидетелят Д.А. – с. на ищцата В.А.
– установява, че процесният апартамент представлява етаж от къща, находящ се в
гр. Пловдив, ул. „В.“ № *, който майка му искала да го закупи. Сочи, че преди
това – през 2006 г. закупили този апартамент, но тъй като имали финансови
проблеми – кредит от банка, в полза на която бил ипотекиран имота и който
кредит спрели да обслужват, техен
приятел Т.Б. им предложил да му го прехвърлят на негово име – да плащат на
него, а той да ги внася в банката. Впоследствие разбрали, че въпреки, че
плащали на Т.Б., последният не правил вноски към банката, а имотът бил изнесен
на публична продан от ЧСИ. Имотът бил закупен от ответника С.. А. и с.ът й
продължили да живеят в имота около две години, въпреки продажбата на
апартамента. Имали спорове със С., свързани с откупуване на имота им обратно от
него, като през 2013 г. майка му сключила предварителен договор за покупко –
продажба на имота със С.. Последният поискал 20 % капаро, предплата за самия
имот, за да могат да сключат сделката по предварителния договор. Свидетелят
сочи, че с негови средства, заплащал на С. сумите по предварителния договор –
платили му първата сума от 14 500 лева; втората сума я внесли с известно
забавяне. Работил по проекти и очаквал заплащане от 40 000 долара, но
същото се забавило. Майка му подписала анекси към договора за удължаване на
срока за заплащане на цената. Твърди още, че началото на месец април 2014 г.
напуснал жилището, като тогава били платени на С. 20 % и условието било да
напуснат жилището и когато са готови с парите – да се върнат отново. Сочи, че
до 07.04.2014 г. трябвало да платят цялата сума за покупката на апартамента,
като данъците на къщата също били платени от майка му. Свидетелят се върнал в
България на 19.06.2014 г. и тогова майка му се обадила на С., че са готови да
приключат сделката. Тогава, С. им съобщил, че се отказал да продава. Тъй като
вещите им били в имота, С. ги поканил със съобщение по телефона – да ги
приберат, които били в двора, в гаража. Когато отишли да си вземат движимите
вещи, видели, че се прави ремонт на жилището – преправяли се стени, правило се
преустройство на жилището. В началото жилището било само една голяма стая, като
след това същата била преправена на две стаи. Свидетелят сочи, че за тях било
важно имотът да си остане в същия вид, какъвто е бил преди преустройството,
поради което и вече нямат интерес от покупката му. Твърди, че майка му е имала
одобрен кредит за закупуването на имота, тъй като парите, които щял да получи
по проекта нямало да бъдат достатъчни и затова им трябвал кредит за
дофинансиране на покупката на апартамента. Когато С. им съобщил, че няма да има
продажба и те се отказали да теглят кредит.
Свидетелят К.Г. установява, че
познава страните по делото във връзка със споровете помежду им. С. придобил на
публична продан процесния недвижим имот, обитаван от А. и семейството й, а последната
предявила искове, за да не допусне С. до имота. Длъжникът бил трето лице – Б., като
по този повод адвокат Г. се запознал със страните - същият бил адвокат на С..
Сочи, че след като приключили споровете, поискали от ЧСИ, С. да бъде въведен в
имота, но А. успяла да отложи въвода няколко пъти. Така, въпреки обтегнатите
отношения между С. и А., се стигнало - през месец март 2013 г. до сключването
на предварителен договор, на който адвокат Г. подготвил текста. А. платила задатък
в размер на 10 % - 14 500 лева в деня на подписването; втората вноска била
уговорена до края на месец май 2013 г., а в края на септември трябвало да се заплати
цялата договорена цена на имота. През това време, С. й оставил ползването на
имота. За заплащането на цената А. разчитала на средствата на с.а си. Тъй като
същата не заплатила своевременно втората вноска, започнали поредни разправии –
кога ще се плати. Няколко пъти бил удължаван крайния срок за сключване на
окончателния договор. Всички разговори между С. и А., поради обтегнатите им
отношения, се водили чрез адвокат Г.. Свидетелят твърди още, че към края на
2013 г. А. се убедила, че не може да плати и сключили анекс с предтекст, че ще
намери кредитиране от кредитна институция, но не и от банка. В тази връзка, в
началото на 2014 г., с оглед бъдеща оценка за кредит, А. поискала да се извадят
документи за собственост, скици и данъчна оценка, от които адвокат Г. й предал
копия. Тъй като не били плащани данъците за имота, които били натрупани около
1300 лева и за да може да се извади данъчна оценка без задължения, същите
трябвало да бъдат платени. Заплатила ги А. на адвокат Г., който предал парите
на С., като последният ги платил. През това време С. не можел да влезе в имота
си. През 2014 г. А. настоятелно го молила да удължат срока за плащане на
цената, но изведнъж ищцата казала, че напуска жилището и ще му даде ключовете,
като уговорката била – да не пипат нищо в апартамента, а когато А. плати – С.
да й върнат ключовете. А. предала ключовете на адвокат Г. и излязла от
жилището, като в продължение на два месеца – април/май месец 2014 г. - тя
отивала сутрин да взима ключовете, вършила си служебна счетоводна работа през
деня – работила в жилището и вечер ги връщала отново на адвокат Г.. До края на
месец април 2014 г. работила в имота, след което в продължение на повече от
месец – не била искала ключовете. По това време, тъй като С. му казал, че не е
редно да се държат вътре личните вещи на А., адвокат Г. й се обадил да
организира транспорт, за да си ги вземе. Същата отишла и си взела избрани от
нея вещи, като една част ги складирала в приземно помещение, от което само А.
имала ключ, а друга част – в гаража. Свидетелят присъствал на събирането на
вещите, през което време А. обиждала и заплашвала С.. Когато адвокат Г. й се
обадил да я помолил да отиде да си вземе останалите дрехи, я попитал кога ще
заплати остатъка от цената на имота, на което същата му отговорила, че с.ът й
скоро ще получи заплащане. След няколко дни А. му се обадила разстроена, че
част от личния й багаж бил намокрен и е пропилян. След този случай, Н.С.
получил нотариална покана от А. за разваляне на договора и с която си искала
движимите вещи, които били част от обзавеждането. Адвокат Г. посъветвал С. да
не й ги предава, че има право на задържане, но в крайна сметка С. решил, че е
по-добре да й ги предаде. Свидетелят твърди още, че А. никога не е канила С. да
сключат окончателен договор за покупко – продажба на имота. Сочи още, че
разбрал от трети лица, че на А. няма да й отпуснат кредит от кредитни
институции, тъй като същата не отговаряла на условията. Свидетелят твърди още,
че когато предал на С. ключовете от имота – април – май 2014 г., отишли до
апартамента и се запознали със собствениците от първия етаж на къщата.
Последните споделили, че А., откакто се била нанесла, те й плащали всички
консумативи – ток на стълбите. Същите им обърнали внимание, че в жилището няма
кухня – били ядосани, че една преградна носеща стена е съборена преди години
при основния ремонт, правен от А.. Настоявали С. да възстанови носещата
преградна стена, поради което и същия решил да направи кухненски бокс, както е
по проект. Свидетелят сочи, че по принцип и понастоящем жилището се продава.
Счита, че А. не е имала готовност да плати продажната цена. Свидетелят сочи, че
А. е платила сумата от 1300 лева на ЧСИ П. – колкото е струвал въвода във
владение, тъй като таксата се събира преди това. Твърди, че такъв въвод не бил
извършен по изпълнителното дело, като причината за това е, че А. го е осуетила.
Свидетелят сочи и, че е получил и сума от 1300 лева с квитанция, различна от
тази за въвода. Твърди и, че С. не му е казвал нова цена за имота, като и че
същият и сега е склонен да продаде жилището на А., поради създадените му от
последната финансови и емоционални проблеми.
При така установената фактическа обстановка, от правна
страна съдът намира следното:
По предявените искове по чл. 55, ал.
1, предложение трето ЗЗД:
При условията на пълно и главно
доказване, ищцата следва да докаже фактите, които сочи да обуславят исковата й
претенция, в т.ч. наличие на определено имуществено разместване, при което
ищцата е предала, а ответниците са получили имуществено благо въз основа на
валидно сключен предварителен договор за покупко– продажба; че ищцата е била
изправна страна по него; както и че договорът е бил развален едностранно от
нея, поради виновното неизпълнение от страна на ответниците. В доказателствена
тежест на ищеца е да докаже и размерите на претенциите си по отношение на всеки
от ответниците.
Въз основа
на събраните по делото доказателства, съдът приема, че между страните е
възникнало валидно облигационно правоотношение по предварителен договор от
19.04.2013 г. и два анекса към него, по силата на което ответниците са се
задължили да прехвърлят на ищцата собствения си недвижим имот срещу заплащането
на сумата от 145 000 лева на вноски и в сроковете, подробно описани в
предварителния договор и променени с анексите, като прехвърлянето на
собствеността под формата на нотариален акт е следвало да се извърши при едновременното
изпълнение на насрещното задължение по окончателния договор, т.е. плащането на
цената. Между страните не е спорно, че договорната връзка по предварителния
договор, е била прекратена, на които се основават предявените искове.
Предвид релевантните за спорното
правоотношение факти, първият спорен между страните по делото въпрос е - на
какво основание е прекратен предварителният договор.
В тази връзка ищцата поддържа твърдението, че
като изправна страна по договора, същата едностранно е развалила предварителния
договор с Нотариална покана, изпратена до ответниците на 22.07.2014 г.,
съответно получена от последните на 24.07.2014 г. Съдът намира твърдението за
неоснователно, поради следното:
Съгласно
разпоредбата на чл. 87 ЗЗД развалянето на един двустранен договор е обусловено
от наличието на три кумулативни предпоставки: 1/следва да е налице неизпълнение
на задълженията по договора от едната страна; 2/ неизпълнението трябва да е
виновно и 3/кредиторът трябва да е изправен, т.е. правото на разваляне
принадлежи на изправната страна и то срещу неизправната страна. В конкретния
случай е налице само една от предпоставките, а именно: неизпълнение на
задължение по предварителния договор. С оглед на събраните по делото
доказателства, съдът приема, че единственото неизпълнение в този случай е от
страна на ищцата – купувач по предварителния договор. По делото е установено,
че към 07.04.2014 г. В.А. е следвало да заплати или предвид уговорената
едновременна размяна на престациите /сключване на окончателен договор/, да има
готовност да заплати остатъка от продажната цена в размер на 116 000 лева.
Ищцата не само не доказва този факт, но дори и не твърди, че към тази дата е
разполагала със средствата и е имала готовност да плати остатъка от продажната
цена. Съответно не е установила, че ответниците са отказали или създавали
пречки за сключване на окончателния договор. Изводът е, че неизправната страна
по договора е била ищцата - купувач, а не ответниците – продавачи, поради което
и В.А. не е разполагала с правото на развали предварителния договор, т.е. по
отношение на нея не са били налице предпоставките по чл. 87 ЗЗД. Тъкмо
обратното, по делото не се спори, че ответниците са изпълнили задълженията си
като продавачи по предварителния договор, осигурявайки на купувача всички
необходими документи за сключване на окончателния договор, в т.ч. и такива,
даващи възможност на ищцата – купувач, да й се осигури кредит за заплащане на
продажната цена. Освен това, доколкото по делото безспорно е установено, че към
последната, определена от страните дата – 07.04.2014 г. за плащане на остатъка
от продажната цена, това не е било сторено от купувачката, то по силата на
уговорката по чл. 9 от предварителния договор, същият е бил развален по право
към тази дата, поради виновно неизпълнение от страна на купувача. Следователно
направеното от ищцата изявление до ответниците с нотариалната покана от
22.07.2014 г. за разваляне на договора, няма правна стойност, доколкото
договорът вече е бил развален по право, а освен това, както бе посочено - няма
как неизправната страна да развали договора.
Тъй като по
делото е безспорно установено, че предварителният договор между страните е бил
развален се поставя въпросът дали купувачът разполага с правото да иска връщане
на даденото по този договор, предвид прекратяването на договорната връзка и
заявеното основание по чл. 55, ал. 1, предл. трето ЗЗД.
Ответниците
оспорват това право и съответно заявените на посоченото основание искове за
дължимостта на платените от ищцата суми като част от цената на имота по
предварителния договор в общ размер на 29 000 лева. В тази насока същите
се позовават на уговорката, съдържаща се в чл. 9 от предварителния договор, с
която е уговорена отговорността на купувача при неизпълнение на задълженията по
договора от негова страна. Тази отговорност се изразява в правото на
продавачите да задържат платеното от страна на купувача до разваляне на
договора, поради неплащането на втората или третата вноска, съставляващи част
от цената. Съдът намира възражението за основателно, поради следното:
Неоснователно
е преди всичко твърдението на ищцата, изразено в молбата й за изменение на иска
в първото заседание по делото, за нищожност на тази уговорка на основание чл.
26, ал. 1, предложение първо ЗЗД - поради противоречие със закона и конкретно с
разпоредбата на чл. 206, ал. 3 ЗЗД. Съдържащата в посочената разпоредба
недействителност на уговорката за задържане от продавача на заплатените от
купувача вноски, се отнася единствено до договори за продажба на движими вещи
на изплащане, при запазване на собствеността на продадената вещ до плащане на
последната вноска. В конкретния случай се касае за предварителен договор за
продажба на недвижим имот, чийто предмет и правни последици се различават
съществено от посочената хипотеза, поради което и разпоредбата на чл. 206, ал.
3 ЗЗД в случая е неприложима. Това е така, тъй като с предварителния договор,
за разлика от договора за продажба, не се постига съгласие за прехвърлянето на
собствеността срещу заплащане на продажната цена, а се постига единствено
съгласие за сключване на окончателен договор. Освен това, както вече бе
посочено, разпоредбата на чл. 206, ал. 3 ЗЗД е приложима в случаите за продажба
на движими вещи, а процесният предварителен договор има за предмет – сключване
на окончателен договор за продажба на недвижим имот.
Макар да не е изрично посочено в
предварителния договор, съдът тълкувайки действителната воля на страните,
съгласно чл. 20 ЗЗД, относно уговорката, съдържаща се в чл. 9 от предварителния
договор, съобразно смисъла, произтичащ от целия договор, с оглед неговите цели, обичаите в практиката и добросъвестността, приема, че в случая, разпоредбата на
чл. 9 от този договор съдържа клауза за дължима от купувача неустойка за
неизпълнение. Съгласно правната доктрина, неустойката представлява договорна
или нормативно установена клауза, с която предварително се определят
последиците от евентуалното неизпълнение на длъжника по договора. Така с нея
предварително, чрез съглашение между страните се установява отговорността на
длъжника в случай, че не изпълни или не изпълни точно договорните си
задължения. Ето защо съдът приема, че в конкретния случай, в чл. 9 от
предварителния договор, страните са уговорили последиците от неизпълнението на
договорните задължения от страна на купувача, включващи, както развалянето на
договора по право без задължението на продавачите като изправна страна да
отправят покана за изпълнение, така и имуществената отговорност за неизправния
длъжник – купувачът – на неустойка в размер на получените от продавачите части
от продажната цена към момента на развалянето. Следва да се отбележи, че в чл.
10 от предварителния договор, страните са уговорили реципрочни последици при
неизпълнение на договора по вина на продавачите, а именно: правото на купувача
да обяви предварителния договор за окончателен по съдебен ред; да развали този
договор и да получи платеното до момента,
както и неустойка в размер на 30 000 лева.
Дължимостта на уговорената неустойка, се обуславя от наличието
на следните
предпоставки: 1/ неустойката да е уговорена между страните или да е установена
от закон или друг нормативен акт; 2/ кредиторът да е изпълнил задължението си
или да е бил готов да го изпълни; 3/ длъжникът виновно да не е изпълнил
договорното си задължение, или да го е изпълнил лошо или със забава. В
конкретния случай тези предпоставки
за ангажиране отговорността на ищцата във връзка с чл. 9 от предварителния договор са налице.
В тази
връзка съдът намира за неоснователно възражението, поддържано от ищцата, че
конкретната уговорка за неустойка е нищожна, като противоречаща на добрите
нрави, поради следното:
Накърняване на добрите нрави
е налице, когато се нарушава правен принцип, който макар и да не е изрично
формулиран законодателно, спазването му е проведено чрез създаване на други
разпоредби, част от действащото право. Уговорката за неустойка би могла да е
нищожна, като нарушаваща принципа на справедливостта, когато вследствие на
заплащането й ще е налице неравностойност на насрещните задължения по договора
или неустойката ще излезе извън обезпечителните или обезщетителни функции,
които са й предадени от страните. Законодателят има в предвид нарушаването на
правни принципи, които са от значение на обществото като цяло, а не с оглед на
индивидуалния интерес на конкретен правен субект.
Преценката за накърняване на пределите на
нравствената недопустимост в конкретната хипотеза следва да изхожда от вида на
неизпълнението за обезщетяване на вредите от което е уговорена неустойката, на
начина на определянето като глобална сума, или като процент от главницата, на
базата за начисляването й – съотношение между задължението и предварително
определеното обезщетение за вредите, както и на уговорката или на липсата на
такава за плаващо нарастване размера на неустойката с оглед на
продължителността на неизпълнението и пр.
Изхождайки
от посочените критерии, съдът намира, че в конкретния случай, уговорената от
страните неустойка не противоречи на общоприетите принципи за справедливост,
както и не излиза извън пределите на обезпечителната, обезщетителната и
санкционна функция, поради следното: На първо място, съдът не споделя
поддържаното от ищцата становище, на което се основава твърдението й за
нищожност на процесната уговорка, че неустойката не кореспондира по размер с
негативните вреди, които продавачите биха могли да претърпят от развалянето на
договора, а е обратнопропорционална на тях. Довод в тази насока се извежда от
обстоятелството, че колкото по – голяма част от задължението си купувачът е
изпълнил, респ. колкото по – малко е неизпълнението, толкова по – голямо е обезщетението, което кредиторът – продавач би
получил, задържайки авансово платените вноски. Този довод би бил основателен в
случай, че неустойката е била уговорена за забавено изпълнение. В конкретния
случай, съдът приема, че в разпоредбата на чл. 9 от предварителния договор,
страните са уговорили неустойка за пълно неизпълнение, което макар и да е
свързано с неплащането на части от дължимата продажна цена води до разваляне на
договора, т.е. до несключването на окончателен договор, което е равносилно на
пълно неизпълнение. Съгласно уговорката в чл. 9 от предварителния договор,
задължението за неустойка е свързано с неизпълнението на две алтернативно
посочени срочни задължения на купувача, всяко от които е основание и за
прекратяване на договора. Следователно размерът на неустойката е бил обвързан
от периода, през който изправната страна, в случая продавачите, търпи вреди от
неоснователното неизпълнение на задължението по изплащане на която и да е от
тези вноски от страна на купувача. Така, в случай на неплащане в срок на
втората вноска, договорът се прекратява след изтичането на по-кратък срок от
сключването на договора, съответно размерът на неустойката би бил съизмерим с
първоначално платената вноска от 14 500 лева. Съответно, ако причината за
разваляне на договора е невнасянето на последната вноска, за чието плащане е
предвидено по – дълъг срок, то и периодът през който изправната страна е била
принудена да търпи ограниченията, свързани с невъзможността да се разпорежда с
имота си, поради действието на предварителния договор, ще бъде по – дълъг,
поради което и размерът на неустойката /първа и втора вноска/ ще бъде по –
висок и ще съответства на по-дългия период. Освен това, минималният размер на уговорената
в полза на продавачите неустойка представлява 10 % от уговорената продажна цена
на имота, а максималният– 20 %. Предвид значителния материален интерес, произтичащ
от сключения предварителен договор, както и ограниченията за продавачите, свързани
с невъзможността да се разпореждат с този имот за определен период от време, в
т.ч. да го продадат, съдът намира, че така уговорената неустойка не излиза
извън присъщите й обезпечителна, обезщетителна и санкционна функция. Този извод
се потвърждава и от съдържащата се в чл. 10 от предварителния договор
реципрочност в отговорността на другата страна – продавачите. В случай на
неизправност от страна на продавачите, същите дължат неустойка в същия и дори по – висок размер от
уговорената в тежест на купувача- освен,
че дължат връщане на даденото, дължат и неустойка в размер на 30 000 лева.
Съответствието на посочената уговорка с тази в полза на продавачите по чл. 9 от
предварителния договор е доказателство за прилагането на еднакви критерии при
определяне на хипотетичния размер на вредите с оглед евентуално неизпълнение на
която и да е от страните. Това съответствие в подхода при определяне на размера
на неустойките също опровергава поддържаното от ищцата възражение за
противоречие на неустойката в чл. 9 от предварителния договор с добрите нрави.
Предвид
изложеното, съдът намира, че уговорената в чл. 9 от предварителния договор
клауза за неустойка в полза на ответниците е действителна и доколкото по делото
се установи неизправността на ищцата – купувач по този договор, то за
ответниците е възникнало и правото да задържат платените им първа и втора
вноски от цената по договора в общ размер от 29 000 лева. Ето защо и съдът
намира за доказан твърденият от ответниците правопогасяващ процесното вземане
на ищцата по предявените искове по чл. 55, ал. 1, предл. трето ЗЗД, факт. Това
на свой ред обуславя неоснователността на предявените на това основание
частични искове.
По исковете
по чл. 59 ЗЗД:
Между страните не е спорно, че В.А.
е заплатила сума от 1300 лева за местни данъци и такса битови отпадъци за
процесния имот. Ето защо и в тежест на ответниците е да установят наличието на
валидно правно основание за заплащане им.
Поддържаните от ответниците
възражения, че сумата била дължима от ищцата, тъй като последната е ползвала
имота, през който са се дължали тези местни данъци и такси, както и поради
наличието на сключен предварителен договор между тях, са неоснователни, поради
следното:
Съгласно чл. 11 от Закона за
местните данъци и такси данъчно задължени лица са собствениците на облагаеми с
данък недвижими имот, респ. ползвателите /които са титуляри на учредено вещно
право на ползване/, като данъкът се заплаща независимо дали имота се ползва.
/чл.13 ЗМДТ./ Доколкото по делото не се спори, че собственици на процесния имот
са ответниците, а ищцата е била само държател, както и липсата на доказателства
за наличието на уговорка между страните местните данъци и такси да се поемат от
ищцата – бъдещ купувач, съдът приема, че исковете са основателни.
Между страните не е спорно и, че В.А.
е заплатила на Н.С., чрез пълномощника му адвокат К.Г. сумата от 1300 лева за
направени от него разноски по изпълнително дело № ************** по описа на
ЧСИ К.П..
В тежест на
ответника С. е да докаже, че сумата от 1300 лева, представляваща разноски по изп.дело № ************** по
описа на ЧСИ К.П., е платена от ищцата на валидно правно основание. Поддържаното
от ответника С. възражение, че плащането на сумата от ищцата е било доброволно
въз основа на постигната между тях устна уговорка, не е подкрепено с
доказателства по делото. В тази връзка не е установено, че ищцата е длъжник в
посоченото изпълнително дело, както и че процесната сума е била възложена в
нейна тежест с надлежен акт на ЧСИ. Обстоятелството, че ищцата се е намирала в
имота – придобит на публична продан от ответниците, както и че въводът във
владение, с който се свързват процесните разноски не е основание за заплащането
на тези разноски от нея, доколкото липсва акт на ЧСИ. Ето защо и този иск е
също основателен и следва да се уважи изцяло.
Относно разноските:
С оглед изхода на спора, право на
разноски възниква и за двете страни по делото, на основание чл. 78, ал. 1 и ал.
3 ГПК, съразмерно с уважената, съответно с отхвърлената част от исковете.
Ищцата е представила доказателства и претендира
разноски в общ размер от 1216 лева, от които 508 лева – за заплатена държавна
такса и 700 лева – за заплатено адвокатско възнаграждение.
От така претендираната сума в общ размер от 1216 лева
по съразмерност на уважената част от иска, следва да се присъди на ищцата
сумата от 275 лева.
Ответниците претендират заплащане на разноски, но не
доказват сторени такива, поради което и
не следва да им бъдат присъждани.
Мотивиран от горното, съдът
Р Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ предявените от В.С.А.,
ЕГН **********,***, против Н.А.С., ЕГН ********** и Г.Б.С., ЕГН **********, и
двамата с постоянен адрес: ***, искове за заплащане от Н.А.С. на сумата от 6200 лева /шест хиляди и двеста лева/ –
частичен иск от 14 500 лева, представляващи
авансово плащане на част от продажна цена по развален предварителен договор от
19.04.2013 г. в общ размер от 29 000 лева; за заплащане от Г.Б.С. на сумата от 2700 лева /две хиляди и седемстотин лева/ –
частичен иск от 14 500 лева,
представляващи авансово плащане на част от продажна цена по развален
предварителен договор от 19.04.2013 г. в общ размер от 29 000 лева, като
неоснователни.
ОСЪЖДА Н.А.С., ЕГН ********** и
Г.Б.С., ЕГН **********, и двамата с постоянен адрес: ***, да заплатят на В.С.А.,
ЕГН **********,***, всеки от тях, сумата от
по 650 лева /шестстотин и петдесет лева/, представляващи заплатените от В.А.
суми в общ размер от 1300 лева за местни данъци и такси на недвижим имот, находящ се в гр. Пловдив, ул. „В.“ № *, ет. *, ап. *,
представляващ апартамент с площ от 111 кв.м., представляващ СОС с идентификатор
№ ****************, ведно с принадлежащите му ½ ид.ч. от приземния етаж,
½ ид.ч. от таван и ½ ид.ч. от общите части на сградата.
ОСЪЖДА Н.А.С., ЕГН **********
да заплати на В.С.А., ЕГН **********,***, сумата от 1300 лева /хиляда и триста лева/, представляваща заплатени на
28.10.2013 г. от В.А. задължения за разноски по изп.д. № ************** по
описа на ЧСИ К.П..
ОСЪЖДА Н.А.С., ЕГН ********** и
Г.Б.С., ЕГН **********, и двамата с постоянен адрес: ***, да заплатят на В.С.А.,
ЕГН **********,***, сумата от 275 лева
/двеста седемдесет и пет лева/ - разноски в настоящото производство по гр.д. № 17530/2015 г. по описа на
ПРС, ІХ гр.с., съразмерно с уважената част на исковете.
РЕШЕНИЕТО може да бъде обжалвано
в двуседмичен срок от връчването му на страните пред Окръжен съд – Пловдив.
РАЙОНЕН СЪДИЯ:/п/
Вярно с оригинала:
П.П.