Р Е Ш Е Н И Е

гр. София, 16.07.2021г.

 

 

В  ИМЕТО  НА  НАРОДА

 

 

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, Гражданско отделение,   І-1 състав, в публичното заседание на двадесет и четвърти ноември през две хиляди и двадесета година, в състав: 

                                                                             СЪДИЯ: Екатерина Стоева

 

при секретаря Весела Станчева разгледа гр.д. № 01923 по описа за 2006г. на съда и за да се произнесе взе предвид следното:

 

Производство по реда на ГПК от 1952г. /отм./ във вр. §2, ал.1 ПЗР на ГПК, в сила от 01.03.2008г.

Образувано е по искова молба на Г.С.М. с предявен против Л.Н.Л. иск с правно основание чл.19, ал.3 ЗЗД за обявяване за окончателен предварителен договор от 22.12.2004г. за покупко-продажба на 1/2 ид.ч. от недвижим имот-Апартамент № 14 в гр.София, ж.к.********

Ищецът излага, че при запознаването си ответникът му се представил за духовно лице с имоти и заможно семейство. През есента на 2004г. по искане на ответника на няколко пъти му дал различни по размер парични суми в заем с обещанието да бъдат върнати, наред с което разходвал и суми за покриване на текущи разходи и ремонт на негов апартамент. По повод възникналите между тях отношения по заемите и неизпълнение на задължението за тяхното връщане ответникът предложил на ищеца да му продаде собствения си недвижим имот-Апартамент № 14, находящ се в гр.София, ж.к.********, състоящ се от една стая, дневна, кухненски бокс и обслужващи помещения със застроена площ 41.79 кв.м., при съседи: изток-ап.13, запад-зелена площ, север-обща стая, юг-зелена площ, отгоре-ап.21, отдолу-ап.7, заедно с прилежащото избено помещение № 14 с площ 2.76 кв.м., при съседи: изток-мазе на ап.20, запад-мазе на ап.31, север-коридор, юг-коридор, заедно с 1.984% ид.ч. от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото.  Първоначално ищецът отказал по причина, че имотът не принадлежи на ответника, а е собственост на неговите родители. Впоследствие ответникът му представил нотариален акт за дарение от 12.11.2004г., с който родителите му дарили 1/2 ид.ч. от имота и обещанието, че по-късно ще придобие и останалата идеална част след като разпределят други имоти в семейството. Ищецът се съгласил и на 22.12.2004г. подписали предварителен договор за покупко-продажба на апартамента срещу цена от 9 000 евро, която заплатил изцяло и по този начин изпълнил задължението си. Вместо да изпълни своето по придобиване собствеността върху останалата половина, както и да прехвърли апартамента по нотариален ред, през 2005г. ответникът дарил притежаваната от него 1/2 ид.ч. на своята майка, като по този начин осуетил възможността ищецът да придобие правото на собственост. Предвид това заявява правен интерес от предявяването на иск по чл.19, ал.3 ЗЗД за обявяване предварителния договор за окончателен за 1/2 ид.ч. от посочения недвижим имот.

В хода на производството ответникът, чрез процесуалния си представител, е оспорил иска, но без изложени конкретни възражения. Такива относно действителността на предварителния договор, достоверността на датата му на сключване и надлежната индивидуализация на имота са наведени след провеждане на устните състезания и за първи път едва в писмената защита, правото за което следва да се счита преклудирано. В рамките на делото е противопоставил възражение, че понастоящем имотът не принадлежи на ответника, тъй като е прехвърлен от родителите му на трето лице, поради което не са налице предпоставките за обявяване предварителния договор за окончателен.

Съдът, като взе предвид становищата на страните и прецени доказателствата по делото, намира следното:

Видно от представения НА № 138, том I, рег.№ 629, дело № 148/1998г. на 15.12.1998г. майката на ответника П.П.М. придобила чрез договор за покупко-продажба процесния недвижим имот-Апартамент № 14, находящ се в гр.София, ж.к.********, състоящ се от една стая, дневна, кухненски бокс и обслужващи помещения със застроена площ 41.79 кв.м., при съседи: изток-ап.13, запад-зелена площ, север-обща стая, юг-зелена площ, отгоре-ап.21, отдолу-ап.7, заедно с прилежащото избено помещение № 14 с площ 2.76 кв.м., при съседи: изток-мазе на ап.20, запад-мазе на ап.31, север-коридор, юг-коридор, заедно с 1.984% ид.ч. от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото. Договорът е сключен по време на брака й с бащата на ответника Н.Л.М., поради което липсва спор собствеността да е придобита от двамата в условията на съпружеска имуществена общност.

С НА № 26, том II, рег.№ 18998, дело № 194/12.11.2004г. П.и Н. М.прехвърлили на сина си Л.Л. чрез дарение 1/2 ид.ч. от имота.

На 22.12.2004г. страните по делото сключили предварителен договор, с който ответникът се задължил да прехвърли по нотариален ред правото на собственост върху процесния недвижим имот, а ищецът да му заплати уговорената продажна цена от левовата равностойност на 9 000 евро /17 602.47лв./. В договора е удостоверено плащане на цялата цена от ищеца в деня на сключването му. Уговорено е правото на собственост да се прехвърли до 10 дни от представянето на всички изискуеми документи за имота.

Като доказателство по делото е приета подписана от ответника декларация, в която потвърждава сключения с ищеца предварителен договор на дата 22.12.2004г. на посочената в него цена, която е получил изцяло от него /стр.118/.

Не е спорно, че след сключване на предварителния договор, на 09.09.2005г. с НА № 127, том II, рег.№ 3930, дело № 233/2005г. ответникът прехвърлил безвъзмездно с договор за дарение притежаваната от него 1/2 ид.ч. от апартамента на своята майка П.М..

С подадената искова молба на 26.05.2006г., въз основа на която е образувано настоящото дело, заедно с иска по чл.19, ал.3 ЗЗД ищецът  предявил и иск по чл.135 ЗЗД против ответника и неговите родители П.и Н. М.за прогласяване относителната недействителност на извършеното от ответника дарение за 1/2 ид.ч.с НА № 127/2005г. По съображения, че двата иска не подлежат на съвместно разглеждане с определение от 03.04.2006г. този с правно основание чл.135 ЗЗД е отделен и по него образувано гр.д.№ 346/2008г. по описа на СГС, I-16 състав.

С Решение от 12.08.2016г. по гр.д.№ 346/2008г. на СГС, I-16 състав, искът е уважен по отношение ответника Л.Л. и П.М. с обявяване  относителната недействителност спрямо ищеца Г.М. на договора за дарение по НА № 127/2005г. и отхвърлен по отношение Н.М. поради  липса на пасивна материална легитимация, защото не е придобил права от сделката. Решението на СГС е потвърдено с Решение № 74/09.01.2018г. по в.гр.д.№ 5836/2016г. на САС, последното недопуснато до касационно обжалване с Определение № 291/29.03.2019г. по гр.д.№ 3661/2018г. по описа на ВКС и влязло в сила на 29.03.2019г.

Не е спорно, че след влизане в сила на решението по иска по чл.135 ЗЗД и по време на висящността на настоящото дело,  на 10.07.2020г. е сключен договор за покупко-продажба, с който родителите на ответника П.и Н. М.прехвърлили правото на собственост върху процесния апартамент на трето лице Л.В.К.. Видно от представената справка на Агенция по вписванията този договор е вписан след вписване на исковата молба на ищеца, с която е предявил иска по чл.135 ЗЗД и иска по чл.19, ал.3 ЗЗД /извършено на 09.03.2007г./.

При така установеното от фактическа страна, съдът намира от правна следното:

 С иска по чл.19, ал.3 ЗЗД страна по сключен предварителен договор упражнява потестативното си право да бъде обявен за окончателен по съдебен ред. Предпоставките за уважаването на този иск са предварителният договор да е валидно сключен, в установената от закона форма и да съдържа съществените условия на окончателния договор. В случаите на предварителен договор с предмет недвижим имот на основание чл.363 ГПК съдът дължи проверка дали отчуждителят е собственик и дали са налице предпоставките за прехвърляне правото на собственост по нотариален ред.  

Предварителния договор от 22.12.2004г. е съставен в предписаната от чл.19, ал.1 ЗЗД писмена форма, двустранно подписан от страните и съдържа съществените условия-имотът, който се продава и уговорената цена. Имотът не е описан в самия договор, но е налице препращане към нотариалния акт, въз основа на който родителите на ответника са го придобили и в него е надлежно индивидуализиран. Предвид това няма никакво съмнение, а и липсва спор, че предмет на предварителния договор е именно този имот. Договорът е действителен и обвързва страните.

По въпроса за възможността да се уважи иск по чл.19, ал.3 ЗЗД само за част от уговорената между страните престация е формирана съдебна практика, според която, ако в хода на производството се установи, че продавачът не е собственик на целия имот, предмет на предварителния договор, а само на идеална част от него не съществува пречка да бъде обявен за окончателен за притежаваната съответна идеална част, при положение, че купувачът е съгласен и желае продажбата да се осъществи /Решение № 313/26.05.2020г. по гр.д.№ 584/2009г. на ВКС, III г.о.; Решение № 773/10.02.2011г. по гр.д.№ 600/2009г. на ВКС, IV г.о., Решение № 777/05.01.2011г. по гр.д.№ 1050/2009г. на ВКС, IV г.о./. В тези решения са развити съображения, че предварителният договор поначало не създава задължения за престиране, а за взаимно договаряне и от съществено значение е волята на страните. Всяка от тях е титуляр на потестативното право да поиска обявяването му за окончателен и само от нея зависи дали да го упражни или не, съответно за каква част от обещания имот. Съдът може да се произнесе по иск за частта, с която е сезиран, като в този случай не преценява дали  са били изпълнени изискванията на чл.33 ЗС.

Волята на страните по предварителния договор е била да се прехвърли правото на собственост върху целия имот при знанието от ищеца, че към деня на сключването ответникът притежава само 1/2 ид.ч. дарена му от родителите с НА № 26/2004г., но с обещанието да придобие от тях и другата 1/2 ид.ч., което не е било изпълнено. Вместо да развали договора, за което е имал право, и съзнавайки невъзможността да придобие собствеността върху целия имот с предявения иск по чл.19, ал.3 ЗЗД ищецът заявява желание и правен интерес да придобие частта, която ответникът е притежавал.

Безспорно извършеното след сключване на предварителния договор от ответника разпореждане със собствената си 1/2 ид.ч. чрез дарение в полза на своята майка П.М. е увреждащо интересите на ищеца и тази сделка, обективирана в НА № 127/2005г., с влязлото в сила съдебно решение по гр.д.№  346/2008г. на СГС, I-16 състав, е обявена за относително недействителна спрямо него. Съгласно постановеното по реда на чл.290 ГПК Решение № 18/02.02.2016г. по гр.д.№ 3124/2015г. на ВКС, IV г.о. с успешното провеждане на иска по чл.135 ЗЗД относителната недействителност на сделката ползва кредитора, който я е поискал. Спрямо този кредитор длъжникът се поставя в положението отпреди сделката, т.е. възстановява се първоначалното правно положение, от което следва и възможността да се обяви сключения преди увреждащата сделка предварителен договор за окончателен по реда на чл.19, ал.3 ЗЗД.

Но обявената относителна недействителност е само в отношенията между кредитора и длъжника и между кредитора и лицето, с което длъжникът е договарял, а по отношение на всички останали лица, в това число в отношенията между длъжника и лицето, с което е договарял, действието на сделката се запазва и имуществото се счита собственост на приобретателя. Поради това приобретателят, с когото длъжникът е договарял, като титуляр на правото на собственост върху имуществото може да го прехвърли на трето лице, а последното на свой ред да извърши прехвърляне, като във всички случаи прехвърлянето ще се явява извършено от титуляр /ТР № 2/09.07.2019г. по тълк.д.№ 2/2017г., ОСГТК на  ВКС/. В тълкувателното решение са развити съображения, че искът по чл.135 ЗЗД е облигационен, а не вещен и постановеното по него решение има облигационно действие-обявяването на сделката за недействителна е само спрямо кредитора, предявил иска и по аргумент от чл.135, ал.4 ЗЗД-само до размера на вземането му. Счита се, че сделката не е станала само в отношенията между него, като ищец по този иск, и длъжникът му-прехвърлител, като имуществото не се счита на третото лице-приобретател, а на длъжника. Увреждащата кредитора сделка обаче остава действителна в отношенията между страните по нея. Приобретателят   продължава да е собственик на прехвърленото му имущество и то не се връща при длъжника при уважаване на иска, а само обезпечава възможността кредиторът да се удовлетвори от това имущество чрез насочване изпълнение върху него.

Така в случая, с оглед уважаването на иска по чл.135 ЗЗД по преюдициално развилото се съдебно производство, процесната 1/2 ид.ч. от имота се счита да принадлежи на ответника-продавач в отношенията му с ищеца-купувач по предварителния договор. Приобретателката П.М., като  ответник в това производство, е обвързана от формираната сила на пресъдено нещо по същия начин, както и ответникът-сключеният между тях договор за дарение е относително недействителен спрямо ищеца /бащата Н.М. не е страна по договора и не е придобил права от него/. Но независимо от непротивопоставимостта му на ищеца, този договор е запазил транслативния си ефект, легитимира П.М. като собственик и за нея не съществува законова пречка за последващо разпореждане.

По делото не е спорно, че родителите на ответника са продали целия имот на трето лице Л.В.К. на 10.07.2020г. с НА № 48, том II, рег.№ 5115, дело № 205/2020г., вписан на същата дата в Агенцията по вписванията. Продажбата и вписването са осъществени по време след вписване на исковата молба /2007г./  и след влизане в сила на решението по гр.д.№ 346/2008г. по описа на СГС, I-16 състав /29.03.2019г./.

Вписването на искова молба по чл.114 ЗС има оповестително-защитно действие спрямо трети, неучастващи в процеса лица. Оповестително, защото е предназначено да даде гласност на съдебния спор относно недвижим имот и защитно, защото придобитите от трети лица вещни права след вписването не могат да се противопоставят на ищеца. Съгласно чл.115 ЗС влезлите в законна сила решения, постановени по искови молби, подлежащи на вписване, се отбелязват в шестмесечен срок по представен от ищеца препис на решението. Ако не направи това в срока с изтичането му вписването на исковата молба губи действието си, т.е. защитното действие спрямо третите лица, а ако исковата молба не е вписана, решението, което е постановено по нея, няма действие спрямо трети лица, освен от деня, в който то е вписано. В решение  № 413/29.06.2010г. по гр.д.№ 900/2009г. на ВКС, I г.о. е прието, че от поведението на ищеца зависи от кой момент ще се прояви действието на вписването. Ако исковата молба е вписана той ще се ползва от ефекта на вписването от момента на извършването му. Ако не е вписана, но е вписано решението по нея, ще се ползва от ефекта на вписването от момента на вписване на решението. Правното положение е идентично, когато исковата молба е била вписана, но постановеното по нея решение е представено за вписване след изтичането на шестмесечния срок от влизането му в сила-чл. 115, ал. 5 ЗС. Постановеното решение по делото няма никога да стане противопоставимо на трети лица, ако не бъде представено за вписване, макар и исковата молба да е била вписана.

Ищецът не твърди, а и не са представени доказателства съдебното решение по уважения иск по чл.135 ЗЗД да е било вписано в шестмесечния срок от влизането му в сила, като този срок е изтекъл значително време преди прехвърлянето на имота през м.07.2020г. Следователно, макар и исковата молба да е била вписана преди продажбата, по арг. от чл.115, ал.2 ЗС вписването й е загубило защитното си действие с последица непротивопоставимост правата на ищеца на последващия приобретател.

При изложеното и с оглед установеното, че ответникът не е собственик на процесната 1/2 ид. част от апартамента не са налице законовите предпоставки предварителният договор да бъде обявен за окончателен, поради което иска по чл.19, ал.3 ЗЗД подлежи на отхвърляне.

Ответникът не е направил разноски по делото и с оглед изхода от делото такива не следва да му се присъждат.

Представляван е от адвокат при условията на чл.38, ал.1 ЗА, поради което и на основание чл.38, ал.2 ЗА ищецът следва да заплати на процесуалния представител адв. М.З.-САК адвокатско възнаграждение от 926.36лв., изчислено в съответствие с материалния интерес по чл.7, ал.2 от Наредба № 1/09.07.2004г. за минималните размери на адвокатските възнаграждения.

Водим от горното съдът

 

 

Р   Е   Ш   И:

 

 

ОТХВЪРЛЯ предявения от Г.С.М., ЕГН **********, с адрес *** и съдебен адрес ***, против Л.Н.Л., ЕГН **********, с адрес ***, иск с правно основание чл.19, ал.3 ЗЗД за обявяване за окончателен предварителен договор от 22.12.2004г. за покупко-продажба на 1/2 ид.ч. от недвижим имот-Апартамент № 14 в гр.София, ж.к.********, състоящ се от една стая, дневна, кухненски бокс и обслужващи помещения със застроена площ 41.79 кв.м., при съседи: изток-ап.13, запад-зелена площ, север-обща стая, юг-зелена площ, отгоре-ап.21, отдолу-ап.7, заедно с прилежащото избено помещение № 14 с площ 2.76 кв.м., при съседи: изток-мазе на ап.20, запад-мазе на ап.31, север-коридор, юг-коридор, заедно с 1.984% ид.ч. от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото.

ОСЪЖДА Г.С.М., ЕГН **********, с адрес ***, да заплати на адв. М.З.-САК с адрес ***, адвокатско възнаграждение на основание чл.38, ал.2 ЗА от 926.36лв.

 

Решението подлежи на обжалване в двуседмичен срок пред Софийски апелативен съд от връчване препис на страните.

 

 

 

                                                                          СЪДИЯ: