№ 107
гр. В., 28.01.2025 г.
ОКРЪЖЕН СЪД – В., VI СЪСТАВ ГО, в публично заседание на
двадесет и втори януари през две хиляди двадесет и пета година в следния
състав:
Председател:Атанас В. Славов
при участието на секретаря Славея Н. Янчева
Сложи за разглеждане докладваното от Атанас В. Славов Гражданско дело №
20233100102452 по описа за 2023 година.
На именното повикване в 15:13 часа се явиха:
Ищцовата страна „КАРИЯН-2“ ООД, редовно уведомена от предходното съдебно
заседание, не се представлява от процесуален представител по пълномощие, или от законен
представител.
Ответната страна „ДАЛИЯ АСЕТ“ ЕАД, редовно уведомена за съдебно заседание,
не се явява законния представител. Представлява се от адв. В. И. от АК – Пловдив, редовно
упълномощена и приета от съда от преди.
Вещото лице М. С. С., редовно призована, явява се лично.
СЪДЪТ СЛУЖЕБНО ПРОВЕРИ И КОНСТАТИРА, че вещото лице е депозирало
заключението в срока по чл. 199 от ГПК.
СЪДЪТ ДОКЛАДВА постъпила Молба – Становище с вх. № 1824/21.01.2025 г. от
страна на ответника, в която оспорва депозираното заключение.
СЪДЪТ ДОКЛАДВА постъпила Молба с вх. № 1690/21.01.2025 г., депозирана от адв.
К., в която твърди, че е заболяла и моли съда да отложи делото за друга дата, за да може да
организира защитата на клиента и довеждане на допуснатите до разпит свидетели.
Представила е болничен лист с отпуск от 20.01.2025 г. до 24.01.2025 г. с диагноза
„Вирусна инфекция, неуточнена“. В болничният лист не е посочено обстоятелството, че не
може да се яви в съдебно заседание.
Адв. И.: Щом в болничният лист не е отразен болничен режим и не е отразено
1
обстоятелството, че не може да се яви в съдебно заседание, следва да намери приложение
Наредбата за медицинската експертиза. Там се казва, че задължително следва да бъде
приложено медицинско удостоверение от комисия – трима лекари, в което да е установена
невъзможност за явяване пред органите на съдебната власт. След като липсва, това не е
извинителна причина.
Съдът намира, че в болничния лист не е посочено, а реквизит и едно от
задълженията на лекуващия лекар е да посочи факт, обстоятелство, че заболялата страна, в
случая адв. К., и това й заболяване, посочено в болничния лист е пречка и то обективна за
неявяването й в съдебно заседание.
В този смисъл съдът намира, че независимо от представения болничен лист са налице
предпоставки за даване ход на делото, поради което
О П Р Е Д Е Л И
ДАВА ХОД НА ДЕЛОТОИ го докладва:
Делото е във фазата на съдебното дирене. Съдът е допуснал да се изготви съдебно –
техническа експертиза. Вещото лице е депозирало експертизата в срока по чл. 199 от ГПК,
като видно от представеното заключение е депозирано в регистратурата на ВОС на
14.01.2025 г. В този смисъл, срокът по чл. 199 от ГПК е спазен.
Адв. И.: Моля да пристъпим към изслушване на вещото лице.
СЪДЪТ ДОКЛАДВА постъпило в срока по чл. 199 от ГПК заключение с вх. рег. №
1095/14.01.2025 г. по допуснатата съдебно-техническа експертиза и пристъпи към
изслушване на вещото лице, след снемане на неговата самоличност.
Вещо лице М. С. С.: 49 годишна, българка, българска гражданка, омъжена,
неосъждана, без родство и дела със страните по делото. Предупредена за наказателната
отговорност по чл. 291 от НК.
Вещото лице обеща да даде заключение по съвест и разбиране.
Вещото лице С.: Поддържам представената от мен експертиза.
Адв. И.: Г-жо С., моля да посочите на стр. 3 от Вашето заключение, в снимката, която
сте дали, къде точно в процесния парцел се намира твърдения имот, на който сте направили
оценка?
2
Вещото лице С.: Както съм посочила в молбата до съда, изготвила съм оценката в
оценителната част, тъй като останалата част, която следва да включва отговор на останалите
въпроси е извън моята компетентност. В случаят, по отношение на оценката къде точно се
намира една идеална част няма значение, доколкото това е идеална част от един парцел.
Посочени са като площи от общата площ и доколкото са идеални части са оценени като
такива. При посочване в акта на идеални части, няма как да се определи къде точно се
намират те. Затова съм оценила идеални части. Определила съм за целия парцел и за
съответните идеални части.
Адв. И.: Задавам Ви въпроса, защото представяте, че парцела е 335 кв. м. Моля да
посочите къде точно в този парцел от 335 кв. м. се намира твърдения имот 253 кв. м., на
който сте направили оценка.
Вещото лице С.: Както казах, когато има идеална част от парцел, няма посочване
къде точно се намира. Това е обект на друга експертиза. Освен това, доколкото има спор
дали този имот съществува или не, предвид множеството съдебни решения е по същността
на спора и аз не мога да отговоря на въпрос по същността на спора. Отговорила съм на
въпроса, който касае пазарна цена на 253 кв. м. от целия парцел.
Адв. И.: Вие извършихте ли оглед на имота, който твърдите, че сте оценила?
Вещото лице С.: Да, извършвала съм външен оглед на имота.
Адв. И.: На коя дата и в колко часа? Моля да се напомни на вещото лице
наказателната отговорност, тъй като имотът е под постоянно видеонаблюдение. Има жива
охрана и експерта не е извършвал оглед на имота.
Вещото лице С.: Не съм идвала да оглеждам имота във вътрешността. По отношение
на външен оглед е достатъчно преминаване. Този обект е на ул. „Дръзки“. Съответно, този
обект е следвало да се оцени като идеална част от парцел, а не на самостоятелни обекти,
сгради и т.н. Именно затова съм извадила и снимката от Кадастъра и данните от Кадастъра,
какви идеални части са включени. Обследвала съм информация за наемни цени на парцели в
гр. В. в по- широк район, тъй като в този район парцели, отдадени под наем не се
установиха. Нямаше такова предлагане и по този начин съм определила пазарна стойност.
Адв. И.: Моля вещото лице, г-жа С. да каже на коя дата е извършила оглед на имота.
3
Вещото лице С.: Не съм записвала на коя дата съм минавала покрай имота, за да го
видя. Както казах, не съм влизала в имота, за да правя оглед във вътрешността, поради липса
на такава необходимост и обясних защо. Обект на оценката е идеална част от УПИ, а не
самостоятелни обекти или сгради, които изискват оглед във вътрешността.
Не мога да кажа точно кои сгради попадат в тези 253 кв. м., тъй като има множество
противоречиви документи относно собствеността на този имот. Има и съдебни решения и
това е по същността на спора. Моята задача в оценителната част е да се оценят 253 кв. м. от
целия имот. В случая не съм съобразявала застрояване на парцела. Оценявала съм за
свободно празно място, както ми е зададено.
Питате ме, при това положение, както е застроен имота, каква част от него е
застроена, каква част от него е свободна и каква ще му е пазарната наемна цена, както е
застроена. Тук вече има значение по кой метод ще се направи оценка на наем на застроен
имот.
Адв. И.: Те твърдят, че имота е незастроен и вещото лице признава, че не знае, че го
оценя като незастроен. Тогава влизаме в противоречие със застроената площ. Вие казвате, че
обекта на оценката Ви е УПИ с построените сгради. Така сте посочили.
Вещото лице С.: Не. Посочила съм това УПИ и действително има противоречие,
което се явява от следното: При така поставената задача, трябва да се оценят 253 кв. м.
празен парцел. Това съм и направила, но в парцела има застрояване и реално погледнато, за
мен също не е ясно как точно могат да се изведат 253 кв. м. незастроена площ, без да се
обхване сграден фонд и без да се обхванат прилежащи към сградния фонд площи, които се
разпростират на три метра до сградите. Така е поставена задачата – каква е пазарната
стойност на наема на 253 кв. м. незастроена площ и така съм я отговорила.
Адв. И.: Можете ли да ми кажете, кои са третите лица, които сте писал, че са
собственици на сградите?
Вещото лице С.: Лицата, които претендират собственост на парцела, не са
собственици на сградите. Различни са от лицата, които са представили документ за сградите.
В този смисъл съм го написала.
Адв. И.: Кои са тези лица? Вие казвате, че сградите са собственост на трети лица.
Вещото лице С.: Извън тези, които претендират собственост върху тези 253 кв. м.
4
Адв. И.: Собственик е „Далия Асет“ ЕАД. Няма друг собственик на сградите.
Вещото лице С.: Аз не мога да го изследвам. Тъй като от една страна имаме
документи за собственост на „Далия Асет“. От друга страна, ищецът претендира с други
документи за собственост. Имаме и съдебно решение, което е признало, че правоприемник е
„Далия Асет“. Поради тази причина съм записала, че доколкото имаме претенция, а и
вписване като апортна вноска в капитала на ищцовото дружество и в Търговския регистър
специално проверих, не видях някъде да има промяна в това обстоятелство, или искане за
промяна. Затова, доколкото е поставена задачата за техни евентуални 253 кв. м. съм
написала, че собствеността върху сградите е на трето лице, различно от лице. Трето лице,
имам предвид, че не е на ищеца. Просто е по същността на спора на кого е парцела.
Проверявах и в двете дружества, действително има апортиране.
Адв. И.: Г-жо С., искам да Ви попитам, как така към период на оценката, което е 2022
г. – 2023 г., използвате офертни предложения от интернет, които са публикувани през месец
януари 2025 г. и все още са валидни, видно към разпечатките, които сте дали? За смятате, че
тези оферти са валидни и до днес, които са три години след зададения период?
Вещото лице С.: Защото в момента не съществува източник, от който да се получи
информация за оферти за наеми на толкова рядко срещани имоти. По принцип, в сайтовете,
когато се публикуват оферти, те са с опредЕ. валидност. Направила съм справка за средни
наемни цени в районите и съм сложила съответно корекционни коефициенти. Не съществува
източник на информация, от който да може да се вземе информация за конкретни парцели, с
конкретни адреси, които са се предлагали в този далечен период във времето, тъй като тези
данни вече са заличени. Когато говорим за Агенция по вписванията, в Агенция по
вписванията имаме само вписаните договори. Освен това, съвсем скоро установих, че когато
се иска информация от Агенция по вписванията и се зададе филтър „парцел“, излизат
вписванията не само на парцели, които са само парцели, а също така, когато се продават или
отдават под наем самостоятелни обекти в сграда, излизат и тези парцели, които са към тях.
Само, че вписването излиза по следния начин: когато в един парцел са построени определен
брой обекти и всеки от тях има идеална част от парцела, при вписване в Търговския
регистър, излиза площта на целия парцел. Тази информация не може да се ползва.
Съответно няма източник на информация, от който да може да се установи. Ако са
апартаменти, може да се влезе в други данни и да се установят, но когато са рядко
предлагани парцели, това просто няма как да стане на практика.
Адв. И.: По конкретно това дело, изискахте ли справка от Агенция по вписванията,
от която да видите реални сделки за периода на експертизата 2022 г. – 2023 г., както е според
българските стандарти за оценяване?
5
Вещото лице С.: За наеми не съм изисквала и обясних защо, защото няма как да
излязат. Обяснявам какво се вписва в Агенция по вписванията.
Адв. И.: Вещото лице е експерт по делото. Договорите за наем се вписват. Вещото
лице има пълното право да поиска информация за реалните сделки, които са през периода на
експертизата – 2022 г. – 2023 г. Ако г-жа С. е имала необходимост от съдебно удостоверение,
аз много се съмнявам, че Агенция по вписванията няма да предостави на експерт по делото
информация.
Вещото лице С.: Агенция по вписванията предоставя информация, но когато се касае
за договори, те са към датата на сключване. Когато се поиска в този период, излизат само
договори, вписани в този период.
Адв. И.: Именно. Експертизата е за период 2022 г. – 2023 г. Няма как да използвате
оферти, които са публикувани месец януари 2025 г.
Вещото лице С.: Сложила съм съответните коефициенти. По принцип, действително
не се ползват в други периоди, но в случая просто няма откъде да се вземат такива аналози.
В тази централна част на града, няма парцели, които са нещо различно от паркинги и да се
отдават като празни парцели. В този район, дори и като се прегледа през Кадастъра почти
няма празни парцели. Тези, които са празни, или са отредени за застрояване, или са паркинги
и не могат да се ползват за аналози.
Адв. И.: Значи, потвърждавате, че не сте изискали справка от Агенцията конкретно
по тази експертиза?
Вещото лице С.: Да, не съм поискала, защото няма какво да изведа. Ако не изведа, то
няма да са коректни данните и обясних защо.
Адв. И.: Г-жо С., бихте ли ни обяснили, на каква база и основания, експертизата
противно на българските стандарти за оценяване и приложимата в обикновените, нормални
случаи на пазарни оценки, наемната цена в лева, която излиза според използваните от Вас
три години след периода оферти, я умножавате с коригиран коефициент, включително 415%
нагоре, което се завишава, противно на утвърдената практиката, че офертните цени следва
да бъдат намалени, защото обикновено цената в офертата е висока и сделка на тази цена не
се сключва? Бихте ли обяснили на какво основание експертизата увеличава тези офертни
6
цени с 415 %?
Вещото лице С.: В практиката се е наложило, че действително има намаление, което
е в размер на около 10%. В практиката се използва намаление в размер на 10%, но в случая
увеличението е вследствие на това, че парцелите, които са използвани за аналози, са в
райони, които са с много по- ниски цени. Именно местоположението на парцелите е дало
основание за това увеличение – местоположение и характеристики. Записано е, вследствие
на какво е извършено увеличение и вследствие на какво е извършено намаление на
съответните стойности.
Адв. И.: Намалението -5% го виждам. Аз питам, на какво основание е увеличението
от 415%? Няма подобно съдебно решение, няма подобна съдебна експертиза. Защо не
намерихте Вие една обява в центъра? Според мен Моловете са в центъра, Морската градина
е в центъра и тези цени ги увеличавате 415%? Няма такъв коефициент.
Вещото лице С.: Този коефициент съм го получила по следния начин: извела съм в
сайта „Имоти нет“, където има статистически данни. Извела съм статистически данни за
различни имоти, находящи се в единия и в другия район и въз основа на това съм увеличила
този процент. Просто предлагането на имоти, дори за продажба в тази част на града почти
липсва. Реализираните сделки, съответно са твърде малко, а за наеми – 2 или 3 оферти, които
да могат да формират съответната наемна цена, просто няма откъде да се установят. Когато
говорим за търсене от НАП, в НАХ се декларира приход от наем, но не се декларира
местоположение. Тук вече в Агенция по вписванията евентуално могат да излязат само
сделки, които са реализирани, т.е. договори, които са вписани по някаква причина и то
конкретно в този период.
Адв. И.: Питах Ви за конкретното увеличение 415%.
Вещото лице С.: Обясних, от местоположение и характеристики.
Адв. И.: МОЛ-ът и Морската градина, ако твърдите, че не са на централно място и
цената трябва да се увеличи с 415%, за да се стигне процесния имот, това ли заявявате, че
МОЛ-ът и Морската градина не са на централно място във В.?
Вещото лице С.: Кой МОЛ имате предвид?
Адв. И.: Който сте ползвала.
7
Вещото лице С.: Очевидно не е до Морската градина. Не е в центъра на гр. В..
Адв. И.: Едната оферта е увеличена с 200%, другата оферта увеличена с 300%, а
третата увеличена с 415%. Питам Ви, тези 415% на каква база и основание експертизата ги
увеличи?
Вещото лице С.: Обясних на каква база и на какво основание. Извадила съм
конкретно разлики в средни цени в наемни. Както казах, средни наемни цени за различни
типове обекти в единия и в другия район. По този начин са формирани тези коефициенти.
Освен това, не съществува нормативна уредба, която да регламентира как точно се формират
коефициентите. Затова се използват подобни бази.
Адв. И.: Значи, 415% увеличение от използваната оферта е по Ваше усмотрение?
Няма нормативна уредба?
Вещото лице С.: Няколко пъти обясних, че съм използвала статистически данни,
разлики в единия и другия район.
Адв. И.: Г-жо С., когато съпоставяте оферта за някакъв имот, той трябва ли
приблизително като площ да е сравним с процесния, според Вас?
Вещото лице С.: Когато има аналози, които са със сходни характеристики, се избират
тези, които са с най- близки. Тогава се гледа и местоположение и площ, абсолютно всичко.
Когато обаче имаме един имот като този, за който няма аналогично предлагане, няма как да
се търсят и площи и всичко сходно, тъй като това ще доведе до намиране на нула оферти,
или до една оферта, въз основа което не може да се направи анализ.
Адв. И.: Попитах, не трябва ли горе – долу да имат сходство в площта?
Вещото лице С.: Няма такова изискване. Не съществува такова изискване.
Адв. И.: Оспорваме изцяло депозираното заключение. Вещото лице в днешния
разпит заяви, че същата не е изготвила оглед на имота. Същата не е в състояние да посочи и
индивидуализира къде конкретно се намира имота.
Вещото лице призна, че не е направило никакъв опит за справка за реално вписани
8
сделки през периода на експертизата, противно на задължителните, утвърдени български
стандарти за оценяване.
Вещото лице призна, че за период на експертиза 2022 г. – 2023 г. е използвала
офертни цени в интернет, които са публикувани през 2025 г., продължават да са активни и
към настоящата дата, поради което същите тези оферти не са реализуеми. Няма нито една
данна, нито една сделка, от която вещото лице да изведе тези завишени стойности. Не само,
че стойностите са завишени, вещото лице потвърди, че по свое усмотрение, по необясними
за нас и противно на формалната логика правила, е увеличила тези завишени стойности с по
415%.
Фактът, че вещото лице не може да аргументира нито една от стойностите с реално
сключена сделка, означава, че това заключение е необосновано.
Обстоятелството, че вещото лице само признава, че няма компетентност да установи
местонахождението на процесния имот, на практика означава, че вещото лице не е
компетентно да изпълни поставената експертиза в цялост за целите на настоящия процес.
Възразяваме и молим съдът, или да даде възможност на вещото лице да изпълни
коректно поставената задача, съобразно българските стандарти за оценяване като подбере
реални пазарни сделки, от които да изведе базата за пазарната стойност, или ако вещото лице
потвърди изложеното от нея в имейла към съда, че не притежава необходимата
компетентност да установи местоположението на имота, моля да бъде назначено друго
компетентно вещо лице, което да отговори на задачата в цялост, след оглед и
индивидуализиране на процесния имот по местонахождение, задължително. За първи път
виждаме, как вещо лице прави пазарна оценка на имот, на който даже не е отишло да
направи оглед. Ние чакахме някой да ни се обади, за да дадем възможност да се огледа
имота.
Вещото лице С.: Имате ми телефона, можеше да се свържем. Аз се опитах да се
свържа, но не успях, а и нямаше нужда.
Аз съм написала, че за част от констатациите се изисква друга правоспособност.
Правоспособността за тези констатации е една, за оценките е втора, а искането, което е
свързано с пожаробезопасност е трета. Това са съвсем различни неща.
Аз нямам правоспособност да определям местоположение на сгради.
Адв. И.: Моля за възможност вещото лице да помисли дали има компетентност да
отговори на задачата в цялост. Ако има, да отговори, но ако не, моля да бъде заменена.
Моля, така изготвеното заключение да не се приема и да се даде възможност на
компетентен експерт да отговори на поставените въпроси.
Искаме цяла експертиза, защото състоянието на имота се отразява върху оценката.
9
Вещото лице С.: Мога да продължа и да изготвя заключение по допуснатата
експертиза.
За изготвяне на заключението, моля да ми бъде издадено съдебно удостоверение,
което да ми послужи пред Агенция по вписванията за снабдяване с информация през
процесния период за всички реализирани сделки с имоти в района, защото иначе излизат
цели парцели, а като се вземат актовете се оказва, че не са.
Съдът намира, че не следва да приема заключението на вещото лице.
Следва да даде възможност на вещото лице да изготви заключението съобразно
поставените задачи, като съобрази индивидуалните признаци на имота, реалното му
състояние, като се има предвид застроен ли е, какъв е вида на застрояването, каква площ,
какъв е достъпът до имота, каква е свободната част от него, ползва ли се имота от някой на
място или не и съобрази пазарната стойност на процесния имот по наемни цени, като
съответно изложи подходящи съответни пазарни аналози.
По направеното искане от вещото лице, съдът намира, че следва да издаде исканото
съдебно удостоверение, по силата на което да се снабди от Агенция по вписванията по
отношение на исканите от нея факти и обстоятелства.
Водим от горното, съдът
О П Р Е Д Е Л И:
НЕ ПРИЕМА към доказателствата по делото писменото заключение с вх. №
1095/14.01.2025 г. на вещото лице М. С. С..
УКАЗВА на вещото лице М. С. С., че следва да изготви ново заключение в срока по
чл. 199 от ГПК.
ДА СЕ ИЗДАДЕ съдебно удостоверение на вещото лице М. С. С., по силата, на което
да се снабди от Агенция по вписванията, с информация за всички реализирани сделки с
имоти в района на процесния имот, а именно: **; централната част на град В., между ОД на
МВР и ЖП гара В., както и Пристанищен комплекс, Митница, Морска гара и Морска
градина.
УКАЗВА на ищеца „КАРИЯН-2“ ООД, чрез адв. Е. К., че следващото съдебно
заседание е последно по събиране на допуснатите гласни доказателства.
СЪДЪТ намира, че производството по делото следва да бъде отложено за събиране
на допуснатите доказателства, поради което
10
О П Р Е Д Е Л И:
ОТЛАГА И НАСРОЧВА производството по делото за 02.04.2025 г. от 14:00 часа, за
която дата и час страните и вещото лице М. С. С. се считат за редовно уведомени.
ПРОТОКОЛЪТ е изготвен в съдебно заседание, което приключи в 15:50 часа.
Съдия при Окръжен съд – В.: _______________________
Секретар: _______________________
11