РЕШЕНИЕ
№ 28.04.2016 г. Град Пазарджик
В И
М Е Т О Н А Н
А Р О
Д А
ПАЗАРДЖИШКИЯТ
РАЙОНЕН СЪД, ХІІ граждански състав
На тридесети март, две хиляди и
шестнадесета година
В публично заседание
в следния състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ : ХРИСТО Г.
СЕКРЕТАР: С.М.
Като разгледа
докладваното от Районен съдия Г.
Гражданско дело №3097 по описа за 2009 година.
Производството е образувано по
иск с правно основание чл. 19, ал.3
от Закона за задълженията и
договорите
В
исковата си молба ищецът П.Х.Т., ЕГН- ********** *** твърди, че на 10.03.2007
г. е сключил с лицето М. М. Т. *** предварителен договор за покупко-продажба на
недвижим имот. Същата починала на 24.07.2007 г., поради което неуспели да
сключат окончателен договор. След смъртта на М. Т., същата оставила наследници,
които са първоначалните ответници по предявения иск. Твърди
се в исковата молба, че с посочения предварителен договор страните по него са
задължени да продадат на ищеца и той да закупи недвижимия имот подробно описан
в исковата молба, находящ се в с Аканджиево,
общ.Белово. Твърди се, че имота, предмет на предварителния договор, е придобит
с нот.акт
165,т.ІІІ.,н.д. № 1192/1970 г. от А. К. Т., баща на съпруга на М. Т.. След
смъртта на А. К. Т., М. Т. и съпруга й Д. Т. построили къща в процесния имот- къща от 60 кв.м., лятна кухня, гараж и
плевня, които са намират в имота и понастоящем са предмет на предварителния
договор. Твърди се, че Д. Т. е починал и е оставил само един наследник-
съпругата си М. Т., която е подала данъчна декларация за имота като негов
собственик. От смъртта на А. Т., М. Т. и нейният съпруг са владели имота, без
да е имало, каквито и да е претенции от други лица. Въпреки това лицата А. А..В. и Н. Ал.Т. завели гр. дело
2445/07 г. пред ПзРС с правно основание чл.108 от ЗС,
като било прието за установено, че ищците са собстеници
на част от процесното дворно място и намиращите се в
него постройки, и го осъдили да предаде владението върху имота, без да се
уточни, каква част от имота е тяхна собственост. Твърди се, че ответниците биха могли да имат претенции само за ½ ид. част от процесния имот.
Същите в продължение на 20 г. не са предявявали никакви претенции към имота,
който е придобит по давност от Д. Т. и М. Т., с което се твърди, че към момента
на сключване на предварителен договор М. Т. е била единствен собственик на този имот и
е сключила предварителен договор за продажба, по който предварителен договор
след нейната смърт се пораждат задълженията на ответниците
по неговото изпълнение, затова се моли съда да се постанови съдебно решение, с
което сключения предварителен договор на 10.03.2007 г. да бъде обявен за окончателен .
Сочат се доказателства и се претендират
разноски.
След частично
прекратяване на производството по настоящето дело, исковите претенции са
насочени и производството е продължило само по отношение на наследниците на М. Т.,
като от същите, както и техния праводател Л. Маринова
в срок по чл.131 от ГПК не е постъпил
писмен отговор
Доказателствата по делото са писмени и гласни.
Пазарджишкият районен съд, като се
запозна с твърденията и исканията, изложени в исковата молба и доразвити в хода на производството, като обсъди и анализира,
събраните по делото доказателства, поотделно и в съвкупност, при съблюдаване на разпоредбата на чл.235 ал.2 от ГПК, прие за
установено следното:
По
делото е представен предварителен
договор от 10.03.2007 година от който се установява, че е сключен между М.
М. Т., ЕГН-********** и ищеца П.Х.Т.,ЕГН-**********, по силата на който
продавача М. М. Т., ЕГН-********** ***
продава на ищеца П.Х.Т.,ЕГН-********** свой недвижим имот- къща
60 кв.м., лятна кухня, плевня, гараж , дворно място 690 кв.м., намиращ се в с.
Аканджиево, УПИ V-194 срещу сумата от 22 000
лева,която сума продавачът е заявил, че
е получил изцяло и в брой пред нотариуса,към момента на подписване на предварителният договор. Съобразно т. І,
чл.1,ал.3 от договора, прехвърлянето на
договора с нотариален акт следвало да се извърши в срок
до 10.06.2007г.
При
така приетата фактическа обстановка съдът
от правна страна приема следното:
Предявеният конститутивен
иск е по чл.19 ал.3
от ЗЗД.
Искът е
процесуално ДОПУСТИМ,
тъй като за ищецът е налице правен интерес от търсената с него защита при така
изложените в исковата молба твърдения.
Предявеният иск е ОСНОВАТЕЛЕН.
От теоретична страна
предварителният договор представлява обещание за сключване на окончателен
договор, материализирано в писмена форма. Когато две страни се нуждаят от
по-голям период от време за сключването на определен договор, за да не изпуснат
съконтрагента, законът им дава право да се обвържат с
предварителен договор относно основния договор. Те се обвързват със
задължението в бъдеще да сключат основния договор. Предварителният договор е
облигационно правен договор, който е двустранен по дефиниция. Всяка страна има
задължението да сключи в бъдеще окончателния договор и правото да изисква от
другата страна неговото сключване. Това е договор, по силата, на който всяка
страна се задължава при определени предпоставки или след изтичане на определен
период да сключи окончателния договор. Правно тази материя е уредена в чл.19 от ЗЗД. Прилага се най-често, когато с окончателния договор се прехвърля право на
собственост или се учредяват вещни права. Обикновено в тези случаи страните се нуждаят
от повече време, за да обмислят клаузите на окончателния договор, да извършат
необходимите проверки или да отстранят някои от пречките за сключване на
окончателния договор. Фигурата на предварителния договор се прилага и когато е
необходимо, за да бъде сключен окончателният договор, да се получи разрешение
от орган с властнически правомощия. Използва се и когато текстът на
окончателния договор не е достатъчно прецизен поради правни или фактически
причини. Предварителният договор се различава от окончателния по това, че
страните не желаят той да породи правата и задълженията, които ще породи
окончателният договор. Предварителният договор няма прехвърлително
вещно-правно действие. Според чл.19 ал.2 от ЗЗД, за да бъде валиден, той трябва
да съдържа основните уговорки относно съществените условия на окончателния
договор. Изискването е страните по него ясно и недвусмислено да заявяват, че
желаят с този договор да уредят своите конкретни отношения. Предварителният
договор може да предхожда сключването на всякакъв вид договори, като договор за
наем, договор за поръчка, а също и търговски сделки. Освен съдържанието ЗЗД
урежда и въпроса за формата на предварителния договор, която е свързана и
зависи от формата на окончателния договор. Според чл.19 ал.1 от ЗЗД, ако за
окончателният договор се изисква нотариална или нотариално заверена форма, то
за да породи действие предварителният договор, трябва да бъде сключен в писмена
форма. В тези случаи тя е условие за неговата действителност. Когато за
окончателният договор законът не предвижда форма или предвижда обикновена
писмена форма, предварителният договор е неформален и може да се сключи и
устно. При неизпълнение на предварителния договор според чл.19 ал.3 от ЗЗД
всяка страна има право да предяви иск за сключване на окончателния договор, ако
другата страна откаже да го сключи доброволно. Предмет на производството за
сключване на окончателния договор е произтичащото от предварителния договор
право да се иска сключване на окончателния договор. По способа за неговото принудително
осъществяване то е оформено от закона като потестативно
право (Решение №84 от
Производството за сключване на окончателния договор важи за всякакви
предварителни договори, като например и за обещанията да се прехвърли част от
наследство. "Чл.19, ал.3 от ЗЗД намира приложение във всички случаи,
когато по договорен ред е поето задължение за изразяване на воля за бъдеща
правна сделка, а не само в случаите, когато за действителността на тази сделка
се изискват нотариална форма или нотариално заверени подписи" (Решение
№564 от
Ако според предварителния договор ищецът трябва да изпълни свое насрещно
задължение, при сключване на окончателния договор съдът постановява в решението
си, че то замества окончателния договор, при условие че ищецът ще изпълни
задължението си. Без значение е от какъв вид е това задължение. То може да бъде
парично или непарично. От друга страна договорът за прехвърляне на собственост
срещу задължение за издръжка и гледане представлява съглашение, с което едната
страна (отчуждител) се задължава да прехвърли право
на собственост или друго право на другата страна (приобретател),
а последният се задължава да издържа и гледа отчуждителя.
Този договор не е уреден в закона, т.е. той е ненаименуван договор. Той е:
двустранен, възмезден, консенсуален, сукцесивен - престацията на приобретателя е продължителна, неформален, с изключение на
формата, която се изисква, когато договорът има за предмет недвижими имоти
(нотариална) и алеаторен - престацията
на приобретателя не е установена по обем, но това е
така, ако се дължи издръжка за бъдещо време. Понякога договорът може да се
сключи като се има предвид престирана вече издръжка и
в този случай договорът ще е комутативен (по-малко приложение). Възможно е
обаче договорът да бъде и двустранно алеаторен - това
е така, в случаите, когато предмет на договора е наследство, т.е. не е ясен
обемът на престациите на нито една от страните. Този
договор е intuito personae - с оглед личността на прехвърлителя. С оглед на приобретателя
- ТРВС 30/81 договорът по принцип не е свързан с личността на приобретателя, той може да се уговори да бъде такъв, макар
че има известни ограничения относно кръга на лицата, които биха могли да
заместят длъжника - този въпрос е спорен. Задължението за издръжка и гледане
поначало е неделимо. Договорът винаги е срочен, тъй като се прекратява със смъртта
на отчуждителя.
В производството се установи
по несъмнен и категоричен начин, че ищецът П.Х.Т., ЕГН- ********** ***, от датата на сключване на предварителния договор
до смъртта на наследодателя – М. М. Т. ***- прехвърлител
по договора, е полагал грижи за последната, осигурявал й е
подслон, издръжка и лечение. Това обстоятелство се доказва, както от показанията
на разпитаният по делото свидетел- св. В.А.Г., който последователно,
непротиворечиво и логично разказва за полаганите от ищеца по отношение на Т.
грижи, включително до нейната смърт, така също и от приложените писмени
доказателства. Показателен в този смисъл е и фактът, че Т. е починала и разноските за погребението й са били поети от
ищеца Т.. В този смисъл настоящият състав намира иска по чл.19 ал.3 от ЗЗД за
доказан, предварителният договор, сключен на 10.03.2007 година следва да бъде
обявен за окончателен.
В хода на производството по
настоящото дело съдът е задължил ищецът Т. да представи в оригинал Предварителен договор от 10.03.2007 година от който се
установява,че е сключен между М. М. Т., ЕГН-********** и ищеца П.Х.Т.,ЕГН-**********
,по силата на който продавача М. М. Т., ЕГН-********** *** продава
на ищеца П.Х.Т.,ЕГН-**********
свой недвижим имот- къща 60 кв.м., лятна кухня, плевня, гараж , дворно място
690 кв.м., намиращ се в с. Аканджиево, УПИ V-194
срещу сумата от 22 000 лева. Оригиналът на документа е бил представен
по делото, като е била допусната и извършена Съдебно-почеркова
експертиза- Протокол №54 от 25.02.2016г.
Видно от заключението по извършената експертиза,
М. М. Т. лично и собственоръчно е положила подписа си срещу реквизита „за
продавач“ в предварителния договор за продажба на недвижим имот с дата
10.03.2007г. , обект на експертизата. Предвид изложените обстоятелства, съдът
счита че Т. е изразила волята си за
сключване на процесният предварителен договор по един
несъмнен начин, като не са налице основания, от които може да се направи
обоснован извод,че тази воля е била опорочена , или че договорът не е бил
подписан лично и доброволно от Т., при ясно съзнание относно правните
последици, който същият поражда. От друга страна, Т. е била собственик на имота
към датата на сключване на предварителния договор, поради следните
обстоятелства:имота е бил придобит с нотариален акт 165, том ІІІ,н.д.
1192/1970г. от А. Т.- баща на съпруга на М. Т..След смъртта на Т. през 1980г., Д.
и М. Тонови са владели имота и са построили в него къща 60 кв.м., лятна кухня,
гараж и плевня, които представляват предмет на сключения предварителен договор.
Д. Т. починал през 2005г. , като е
оставил един наследник- М. Т., която е подала данъчна декларация за имота.
При така очертаната фактическа обстановка, съдът приема,че са налице
особените изисквания на закона по чл.19 ал.3 от ЗЗД и следва да обяви за
окончателен сключеният на 10.03.2007 година, предварителен договор.
Ищецът е внесъл общо ДТ в размер на 50.00 лева,а дължимата
такава,съобразно цената по договора 22 000 лева,която е по -висока от
данъчната оценка на имота , е в размер на
880.00 лева, поради което следва да бъде осъден,да доплати ДТ в размер
на 830.00 лева по сметка на бюджета на
съдебната власт.
Следва да бъде осъден ищецът,на основание чл.364 ал.1 от ГПК да заплати
на държавата,следващите се разноски по прехвърляне на имота – държавни,местни
данъци и такси съобразно продажната цена, а именно: местен данък на Община
Белово 2.2 % върху продажната цена – 484.00 лева,нотариална такса,съгл. чл.85
ал.2 и ал.3 от ЗННД, която възлиза на 256.50 лева,съгласно т.8 от Тарифата за нот.такси към ЗННД и такса вписване,съгласно Тарифа №1 към
ЗДТ в размер на 22.00 лева.
До изплащането на тези суми върху
процесният имот, следва да се впише служебно възбрана
върху имота.
Следва да се даде шестмесечен срок на ищеца, на основание чл.115 ал.2 от
ЗС от влизане в сила на решението да извърши вписването му,като заверен препис
за това може да получи едва след представяне на удостоверение,че са платени
всички такси за имота.
При този изход на делото следва ответниците да
бъдат осъдени да заплатят на ищеца и сторените от него разноски съобразно чл.78
ал.1 от ГПК,които видно от представеният списък по чл.80 от ГПК са в размер на 1772.99 лева, в т.ч. адв.
хонорар -700.00 лева.
Воден от изложеното ПАЗАРДЖИШКИЯТ РАЙОНЕН СЪД ,
Р Е Ш
И :
ОБЯВЯВА за окончателен
предварителният договор сключеният на 10.03.2007г. Предварителен
договор за продажба на недвижим имот между
М. М. Т., ЕГН-********** *** в
качеството й продавач и П.Х.Т.,
ЕГН- ********** *** , в качеството му на
купувач, на следният недвижим
имот: къща 60 кв.м.,лятна кухня,
плевня, гараж, дворно място 690 кв.м., намиращ се в с.Аканджиево, общ.Белово, УПИ
V – 194; изток- улица, юг- улица,
запад УПИ VІ -195 съсед Стоимен Воспиров Вучев, север ІV-193
собственост на В. Стоянов Танчев, срещу сумата от 22 000 лева,/която сума
изцяло е била заплатена на 10.03.2007 година/.
ОСЪЖДА А.В.Т., ЕГН- ********** ***; В.Н.К.,ЕГН- **********
***; С.Н.К.,ЕГН-********** ***; Р.Т.С.,ЕГН-********** ***; Й.Б.Н.,ЕГН-**********
***; Т.А.Т.,ЕГН-********** *** и Б.А.Т.-М., ЕГН-********** *** общо да
заплатят на П.Х.Т., ЕГН- ********** ***
, разноски
в размер на 1772.99 лева
ОСЪЖДА П.Х.Т.,
ЕГН- ********** *** да доплати ДТ в размер на 830.00 лева и 256.50 лева нотариална
такса или общо 1086.50 лева по сметка на бюджета на съдебната власт.
ОСЪЖДА П.Х.Т.,
ЕГН- ********** *** , да заплати местен
данък на Община Белово 2,2 % върху продажната цена –484.00 лева, и такса вписване,съгласно Тарифа №1 към ЗДТ в
размер на 22.00 лева,по сметка на
Агенцията за вписване.
Да се впише възбрана върху
горе описаният имот, до заплащане на разноските дължими при прехвърлянето му по
нотариален ред.
ЗАДЪЛЖАВА ищецът
П.Х.Т., ЕГН- ********** *** в 6-месечен
срок от влизане на решението в сила, да го отрази в Службата по вписванията при РС
гр.Пазарджик.
Съдът не издава препис от
решението,докато ищецът не докаже,че са заплатени разноските по прехвърлянето и
дължимите държавни такси и данъци за имота.
Решението подлежи на обжалване с
въззивна жалба пред Пазарджишкият Окръжен съд в двуседмичен срок от връчването
му на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: