РЕШЕНИЕ
№ 2417
гр. Бургас, 02.11.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – БУРГАС, XXXVIII СЪСТАВ, в публично заседание
на осемнадесети октомври през две хиляди двадесет и втора година в следния
състав:
Председател:НЕВЕНА ИВ. КОВАЧЕВА
при участието на секретаря СТАНКА Д. ДОБРЕВА
като разгледа докладваното от НЕВЕНА ИВ. КОВАЧЕВА Гражданско дело
№ 20222120101170 по описа за 2022 година
Производството е образувано по искова молба на А. С. Х., ЕГН
**********, адрес: ....................................., срещу „Дом билдинг“ ООД, ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление: ..........................., представлявано от И. Г., с която се иска от
съда да осъди ответника да заплати на ищеца обезщетение в размер на 20000 лева,
представляващи претърпени имуществени вреди – стойността на паркомясто в сутеренен
етаж на сграда на ................, ведно със законната лихва върху главницата от датата на
подаване на исковата молба – 24.02.2022 г. до окончателното плащане на сумата. В
условията на евентуалност се иска осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата от
20000 лева на основание неоснователно обогатяване поради несключен окончателен договор
за покупко-продажба между страните.
Твърди се, че страните (ищецът заедно с още физически лица) са
сключили на 19.07.2016 г. предварителен договор за учредяване на вещно право на строеж
за построяване на сграда в .......................... срещу задължение на ответника да изгради
жилищна сграда в имота със свои средства и труд. С анекси от 24.02.2017 г. е разпределено
правото на собственост върху конкретни обекти в сградата, като Х. е следвало да получи 4
апартамента, както и идеална част от сутеренния етаж в сградата, отбелязана като
паркомясто, маркирано под № .... в приложената към анекса скица. Окончателен договор
бил сключен на 01.02.2018 г. Отбелязаното в анекса паркомясто е било придобито от други
от прехвърлителите, а на ищеца било обещано друго паркомясто – едно от получените в
собственост от ответника. Към момента ищецът още не е обезщетен с паркомясто, поради
1
което иска ответникът да го обезщети с паричната равностойност на обещаните му от
ответника идеални части от сутеренния етаж в процесната сграда съгласно сключения
между страните анекс № 2/24.02.2017 г.
Моли за уважаване на исковете и присъждане на разноски.
Ответникът чрез процесуален представител е изложил доводи, че
претенциите са неоснователни, тъй като отношенията между страните са уредени. Моли
съда да отхвърли предявените искове.
Правната квалификация на предявения главен иск е чл. 82 ЗЗД.
За да бъде уважен предявеният иск за главница, ищецът е следвало да
докаже кумулативното наличие на следните предпоставки: сключен валиден договор,
цитиран в исковата молба, размера на твърдените имуществени вреди, съизмерими с
паричната оценка на паркомястото, което е следвало да придобие.
Наличието на облигационно отношение между страните не е спорно по
делото, установява се и от представения предварителен договор за учредяване на вещно
право на строеж срещу задължение за проектиране и строителство от 19.07.2016 г., 2 бр.
анекси от 24.02.2017 г. и нотариален акт за прехвърляне на недвижим имот и учредяване
право на строеж, от които са видни уговорките между страните. Процесният предварителен
договор съчетава елементи на договор за продажба (на право на строеж на конкретни
апартаменти и паркомясто) и договор за изработка (изграждане на недвижимите имоти в
определена степен на завършеност). В едната си част е предварителен за взаимно
учредяване право на строеж между собственици на поземлен имот и строител, а в другата
има характер на договор за изпълнение с поети от строителя – приобретател задължения да
изгради и предаде на всеки от учредителите – собственици завършени обекти в сградата. В
случая Х., заедно с още 6 физически лица, са се задължили да учредят на дружеството
правото на строеж върху дворно място – поземлен имот с идентификатор ..................., както
и взаимно да си учредят право на строеж. Уговорено е върху имота да бъде построена от
дружеството 5-етажна жилищна сграда, като прехвърлителите да прехвърлят на
приобретателя право на строеж върху 50 % от максималната разгърната застроена площ на
подлежащата на изграждане в имота жилищна сграда. С анекси към този договор, сключени
между А. Х. и „Том билдинг“ ООД на 24.02.2017 г., страните са се договорили за
разпределение на правото на строеж върху конкретни самостоятелни обекти, находящи се в
сградата, и за изграждането им – апартамент № .... и апартамент № .... на ет. ..., апартамент
№ .... на ет. ..... и апартамент № ..... на ет. ...., както и паркомясто № ...... Видно от
приложения нотариален акт № ...., т. ...., д. № ...... от ............. г. А. Х. е прехвърлил на
дружеството част от притежаваните от него кв. м. ид. ч. от поземления имот, като е
придобил в своя собственост уговорените с анекс № 1 апартаменти. Паркомясто № ..... е
придобито от друго от физическите лица, подписали предварителния договор. Съдът
намира, че договорът от 19.07.2016 г., допълнен с анекси от 24.02.2017 г., сключен между
страните, е валиден, като поетите в него задължения са обвързали страните. Ищецът твърди,
че поради неизпълнение задължението на ответника да му прехвърли собствеността върху
2
паркомясто в сутерена на сградата, е пропуснал ползи в размер на пазарната стойност на
имота.
Ищецът е следвало да установи фактите, относими към основанието на
претенцията – пропускане на твърдяната полза, предвидимост на същата към момента на
пораждане на задължението и причинната връзка между пропуснатата полза и виновното
неизпълнение на длъжника.
Съдът намира, че е налице причинна връзка между пропуснатата полза
– възможността ищецът да придобие в своя собственост реална част от сутерена на сградата,
представляваща обособено паркомясто, и неизпълнението на задълженията на строителя по
процесния договор Х. да стане собственик на същото. В чл. 2.1 от предварителния договор
страните са се договорили да си разпределят правото на строеж върху самостоятелните
обекти в сградата, като за прехвърлителите се падат 50 % от разгърнатата застроена площ на
сградата, обособени в самостоятелни обекти – апартаменти и гаражи, като с анекс № 2 от
24.02.2017 г. Х. се е съгласил да получи самостоятелно обособен обект от сутеренния етаж
(независимо дали бъде изграден на едно или две нива според отразяването в анекса), а
именно паркомясто № ...., разположението на което е отбелязано в скицата към анекса. В
окончателния договор, сключен между страните, това не е сторено – Х. е придобил
собствеността само върху 4 бр. апартаменти, но не и върху паркомясто. В подписания от
страните нотариален акт от 01.02.2018 г. изрично е посочено, че остават в сила и всички
клаузи на сключения между тях предварителен договор от 19.07.2016 г. и всички
последващи анекси към него.
Съгласно разпоредбата на чл. 79, ал. 1 ЗЗД неточното изпълнение на
договорните задължения поражда правото на кредитора да иска от длъжника изпълнение
заедно с обезщетение за забавата или да иска обезщетение за неизпълнение. В чл. 82 ЗЗД е
предвидено, че обезщетението обхваща всички причинени вреди – претърпени загуби и
пропуснати ползи, които са пряка и непосредствена последица от неизпълнението и са могли
да бъдат предвидени при пораждане на задължението, като при недобросъвестност на
длъжника обезщетението обхваща всички преки и непосредствени вреди. Съгласно
разясненията, дадени в Тълкувателно решение № 3/12.12.2012 г. по т. д. № 3/2012 г. ОСТГК
на ВКС, „установяването на пропуснатата полза се основава на предположение за
състоянието, в което имуществото на кредитора би се намирало, ако длъжникът беше
изпълнил точно задължението си, съпоставено с имуществото му към момента на
неизпълнението“. Съгласно договорките между страните имуществото на ищеца е щяло да
се увеличи със сигурност с право на собственост върху реално обособено паркомясто в
сутерена на сградата, но това не се е случило, въпреки че ищецът е изпълнил задълженията
си по предварителния договор. Размерът на претенцията се установява от заключението на
вещото лице по приетата съдебно-оценъчна експертиза, която съдът изцяло кредитира като
всестранна, обективна и компетентно дадена. Вещото лице е посочило, че средната пазарна
стойност към 01.02.2018 г. на недвижим имот гараж, находящ се в ............................. с площ
21,20 кв. м., е 21120 лева.
3
Претенцията е за сума, по-ниска от посочената от експерта, поради
което и искът е изцяло основателен и следва да бъде уважен.
Предвид изхода по предявения главен иск, не подлежи на обсъждане
евентуалния иск по чл. 55, ал. 1, предл. 2 ЗЗД.
При този изход на спора на основание чл. 78, ал. 1 ГПК следва да се
осъди ответника да заплати на ищеца сумата от 1750 лева за направените по делото разноски
съобразно представения списък по чл. 80 ГПК.
Водим от горното, Бургаският районен съд
РЕШИ:
ОСЪЖДА „Дом билдинг“ ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес
на управление: ..........................., представлявано от И. Г., да заплати на А. С. Х., ЕГН
**********, адрес: ....................................., сума в размер на 20000 лева (двадесет хиляди
лева), представляващи обезщетение за претърпени имуществени вреди поради неизпълнение
задълженията на дружеството по сключен на 19.07.2016 г. предварителен договор за
учредяване на вещно право на строеж – стойността на паркомясто в сутеренен етаж на
сграда на ......................, ведно със законната лихва върху главницата от датата на подаване
на исковата молба – 24.02.2022 г. до окончателното плащане на сумата.
ОСТАВЯ БЕЗ РАЗГЛЕЖДАНЕ иска на А. С. Х. срещу „Дом
билдинг“ ООД за осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата от 20000 лева на
основание неоснователно обогатяване поради несключен окончателен договор за покупко-
продажба между страните.
ОСЪЖДА „Дом билдинг“ ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес
на управление: ..........................., представлявано от И. Г., да заплати на А. С. Х., ЕГН
**********, адрес: ....................................., сума в размер на 1750 лева (хиляда седемстотин и
петдесет лева) съдебно-деловодни разноски.
Решението подлежи на обжалване пред Бургаския окръжен съд в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Бургас: _______________________
4