№ 1523
гр. София, 06.11.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ТО VI-23, в публично заседание на
двадесет и четвърти октомври през две хиляди двадесет и четвърта година в
следния състав:
Председател:Даяна К. Топалова
при участието на секретаря Димитринка Анг. Иванова
като разгледа докладваното от Даяна К. Топалова Търговско дело №
20231100901439 по описа за 2023 година
Предявени са обективно, евентуално съединени главен иск с правно основание чл.
647, ал. 1, т.3 от ТЗ и евентуален иск с правно основание чл.649, ал.2 от ТЗ, вр. чл.108 ЗС.
Ищецът извежда съдебно предявените субективни права при твърденията, че е
назначен за синдик на „АС-С.“ ООД (н.), по т. д. № 2475/2020 г. на СГС, ТО, като с решение
№ 260513/02.08.2022 г. по същото дело е открито производство по несъстоятелност и е
определена начална дата на неплатежоспособността - 31.12.2017 г. В хода на производството
се установило, че на 09.04.2019 г. между „АС-С.“ ООД и „Л.С.“ ЕООД, е сключен договор за
покупко-продажба на недвижими имоти, обективиран в НА № 138, т. IV, per. № 9248, н. д. №
611/2019 г. на Нотариус И.Д. с № 039 в НК, с район на действие PC София, по силата на
който е прехвърлена собствеността на следните имоти, находящи се в гр. София, СО, р-н
„Студентски”, в шестетажна сграда-търговско-хотелски комплекс, ресторант и подземен
гараж, изградени в УПИ VI-1502, от кв. 162, местн. „Студентски град“, ул. ****, целият с
площ от 2 187 кв. м., при граници по нотариален акт, УПИ VII-1502 и УПИ V-2021, а по
скица според цитирания по - горе НА, улица, УПИ-1502, УПИ VIII общ., УПИ Х-4118, УПИ
XI-2320 и УПИ V-2021, а именно: 1. СКЛАД № 1, находящ се на сутеренния етаж, на кота -
2,60 метра, в блок „А”, /сграда/ А, на по-горе описаната сграда, със застроена площ от 74,04
кв. м., при съседи: калкан към блок „Б”, двор, склад № 2, шахта ОВК и коридор, заедно с
1,51 %, ид. части от общите части на бл. А, равняващи се на 14,19 кв. м, заедно със
съответните ид. части от правото на строеж върху мястото, върху което е построена
сградата, описана по - горе и 2. СКЛАД № 2, находящ се на сутеренния етаж, на кота - 2,60
1
метра, в блок „А”, /сграда/ А, на по-горе описаната сграда, със застроена площ от 16,41 кв.
м., при съседи: калкан към блок „Б”, склад № 3, шахта ОВК, обслужващ коридор № 2 и склад
№ 1, заедно с 0,34 %, ид. части от общите части на бл. А, равняващи се на 3,14 кв. м, заедно
със съответните ид. части от правото на строеж върху мястото, върху което е построена
сградата, описана по - горе, за обща цена в размер на 48 896,00 лева. Твърди, че уговорената
продажна цена е значително по ниска от описаната в нотариалния акт данъчна оценка на
имотите, която е в размер общо за двата недвижими имота 74 284,00 лв., която цена е също
така и значително по - ниска от пазарната такава, поради което счита, че е налице хипотезата
на чл. 647, ал. 1, т. 3 от ТЗ, а именно даденото значително надвишава полученото, Предвид
изложеното иска да се обявят за недействителни по отношение на кредиторите на
несъстоятелността горните две разпоредителни сделки, описани в посочения нотариален
акт, извършени от длъжника в посочения в т.3 на чл. 647, ал. 1 от ТЗ срок, преди подаване на
молбата по чл. 625 ТЗ и ответникът „Л.С.“ ЕООД да бъде осъден да предаде владението на
двата имота на дружеството „АС-С.“ ООД, тъй като упражнява фактическа власт върху тях.
В първоначалния отговор на исковата молба, ответникът „Л.С.“ ЕООД оспорва
исковете с твърдения, че преди сключване на сделките продавачът е получил от
кредитиращата го банка „Търговска банка Д“ АД писмо за ангажимент, съгласно което
банката поема ангажимент да заличи учредени в нейна полза ипотеки върху процесните
имоти, в случай, че в срок до 31.03.2019 г. постъпят 48 896 лв., която сума е била преведена
и банката е дала съгласие за заличаване на ипотеките върху тези два имота. Това
обстоятелство счита, че обосновава извод, че тази цена е съответна на пазарната за имотите,
тъй като банката е оценила същите и в неин интерес, тъй като не би допуснала да получил
по - малко от действителната пазарна цена. Отделно от това твърди, че при определяне на
данъчната оценка на имотите е взето предвид това, че са разположени на кота – 2.60 м. и при
ценообразуването им е взето предвид използваното по – голямо количество арматура и
бетон, което се отразява на себестойността, но не и на пазарната оценка. Отделно от това
данъчната оценка служи за определяне на данъци, държавни и нотариални такси, но не и
като критерий за размера на пазарната цена. Твърди, че поради местоположението им тези
два имота нямат необходимата височина и в тях не могат да влизат камиони и по – високи
бусове, което препятства пълноценното ползване и се отразява на пазарната цена. Отделно
от това тези имоти имат характер на принадлежност към жилище, поради което могат да
бъдат придобити само от лица, които притежават самостоятелни обекти, което ограничава
кръга на потенциалните купувачи, а по – големият от тях е бил зает със стока на трето лице
по обвързваща уговорка с продавача и е било условие за реализиране на продажбата, които
обстоятелства оказват влияние на пазарната цена.
В първоначалния отговор „АС-С.“ ООД твърди, че за да се приеме, че е налице
хипотезата на чл.647, т.3 ТЗ следва да се установи, че полученото по сделката значително
надхвърля даденото, която преценка е винаги конкретна. В тази връзка аргументира тезата с
твърдения идентични с изложените в отговора на първия ответник. Твърди, че данъчната
оценка не е равна на пазарната цена, а съгласието на банката да се заличи ипотеката, върху
2
процесните имоти, при изплащане на продажната цена оборва презумпцията на чл.647, т.3
ТЗ, а характера на имотите и предназначението им ограничава кръга на потенциалните
купувачи.
В допълнителната искова молба ищецът оспорва възраженията на ответниците,
относно размера на пазарната цена с твърдения, че данъчната оценка макар и да служи за
определяне на дължимия местен данък е и минимален показател, относно продажната цена
на имота при принудително изпълнение, напр. чл.717а, ал.1 ТЗ, което законово разрешение
придава значение на данъчната оценка при преценка еквивалентност на престациите при
сделки, извършени от неплатежоспособен длъжник. Счита съгласието на банката за
частично заличаване на ипотеки за ирелевантно. Твърди, че продадените имоти имат
характер на самостоятелни обекти и могат да се продават отделно без ограничения в кръга
купувачи, поради което чл.98 ЗС е ирелевантен. Относно характеристиките на имота твърди,
че същите са взети предвид при тяхното деклариране по реда на ЗМДТ и са съобразени при
определяне на данъчната оценка, която винаги е по – ниска от продажната цена.
В допълнителния отговор на допълнителната искова молба ответникът „АС-С.“ ООД
поддържа направените с отговора оспорвания на иска. Оспорва аналогията, направена от
ищеца с чл.717а ТЗ като твърди, че е относима единствено към провеждане на търга за
осребряване на имуществото, а освен това и тези разпоредби допускат имотът да се продаде
и на цена по – ниска от данъчната му оценка, което не води до нееквивалентност на
престациите. Допълва тезата за интереса на банката с твърдения, че е кредитор в
производството по несъстоятелност с първо по ред вземане.
В допълнителния отговор на допълнителната искова молба ответникът „Л.С.“ ЕООД
твърди, че с размера на данъчната оценка законът не винаги свързва еквивалентност на
престациите, в подкрепа на което е разпоредбата на чл.717ж от ТЗ, уреждаща търгове с
тайно наддаване и цената, на която проданта може да се извърши законосъобразно.
Поддържа твърдението, че извод за еквивалентност на престацията може да бъде направен
категорично от становището на кредитора „Търговска банка Д“ АД, който е оценил имотите
като е приел частично изпълнение на дълга по договора в размер на цената. Поддържа и
развива възраженията, че при определяне на цената от значение е това, че е ограничен броят
на купувачите, с оглед характера на имотите на несамостоятелни обекти, както и че
данъчната оценка е за административни цели и не формира цената, съобразно пазарните
критерии, които могат да бъдат различни, с оглед конкретиката на пазара и субектите, които
участват в него.
Съдът, като прецени събраните по делото доказателства по свое убеждение и
съобразно чл. 235 ГПК във връзка с наведените в исковата молба доводи и възраженията
на ответника, намира от фактическа и правна страна следното:
Относно иска с правно основание чл. 647, ал. 1, т.3 от ТЗ.
Предявеният иск е изведен при твърдения за извършена между ответниците
3
нееквивалентна възмездна разпоредителна сделка, сключена в сроковете по чл.647, ал.1, т.3
от ТЗ, поради което е увреждаща кредиторите на масата на несъстоятелността на „АС-С.“
ООД, което е основание за обявяването й за недействителна.
Установен като безспорен по делото е фактът, че на 09.04.2019 г. между „АС-С.“ ООД,
като продавач, и „Л.С.“ ЕООД, като купувач е сключен договор за покупко – продажба,
обективиран в нотариален акт № 138, т. IV, per. № 9248, н. д. № 611/2019 г., по силата на
който е прехвърлено правото на собственост на следните недвижими имоти, находящи се в
гр. София, СО, р-н „Студентски”, в шестетажна сграда-търговско-хотелски комплекс,
ресторант и подземен гараж, изградени в УПИ VI-1502, от кв. 162, местн. „Студентски
град“, ул. ****, целият с площ от 2 187 кв. м., при граници по нотариален акт, УПИ VII-1502
и УПИ V-2021, а по скица според цитирания по - горе НА, улица, УПИ-1502, УПИ VIII общ.,
УПИ Х-4118, УПИ XI-2320 и УПИ V-2021, а именно: 1. СКЛАД № 1, находящ се на
сутеренния етаж, на кота - 2,60 метра, в блок „А”, /сграда/ А, на по-горе описаната сграда,
със застроена площ от 74,04 кв. м., при съседи: калкан към блок „Б”, двор, склад № 2, шахта
ОВК и коридор, заедно с 1,51 %, ид. части от общите части на бл. А, равняващи се на 14,19
кв. м, заедно със съответните ид. части от правото на строеж върху мястото, върху което е
построена сградата, описана по - горе и 2. СКЛАД № 2, находящ се на сутеренния етаж, на
кота - 2,60 метра, в блок „А”, /сграда/ А, на по-горе описаната сграда, със застроена площ от
16,41 кв. м., при съседи: калкан към блок „Б”, склад № 3, шахта ОВК, обслужващ коридор №
2 и склад № 1, заедно с 0,34 %, ид. части от общите части на бл. А, равняващи се на 3,14 кв.
м, заедно със съответните ид. части от правото на строеж върху мястото, върху което е
построена сградата, описана по - горе, за цена в общ размер 48 896,00 лева с ДДС.
Общоизвестен ( от обявяванията по партидата на дружеството в търговския регистър
) е фактът, че по отношение на „АС-С.“ ООД с решение № 260513/02.08.2022 г., постановено
по т. д. № 2475/2020 г. на СГС, ТО е открито производство по несъстоятелност и е
определена начална дата на неплатежоспособността - 31.12.2017 г.
Молбата по чл.625 ТЗ за откриване на производството по несъстоятелност е подадена
през 2020 г. ( който факт е служебно известен ), поради което сделката е извършена в 2 -
годишния срок по чл.647, ал.1, т.3 от ТЗ и след началната дата на неплатежоспособността,
поради което попада в обхвата на посочената разпоредба и искът е предявен в срока по
чл.648, ал.1 от ТЗ в срок от 2 години от постановяване на решението за откриване на
производството по несъстоятелност.
Спорен по делото е един от елементите на фактическия състав на предявеното
потестативно право, а именно нееквивалентност на престацията.
Доколкото се касае за разпоредителна сделка с предмет покупко – продажба на
недвижим имот то на изследване подлежи съответствието на реалната пазарна стойност на
имота и стойността на насрещната престация на приобретателя, уговорена при сключването
на договора ( в случая парична - продажната цена ). Преценката следва да се извърши към
датата на сключване на договора за покупко - продажба. Изводът за равностойност,
съответно нееквивалентност, не се изчерпва и не е равнозначен на извода за идентитет при
4
сравняване на двете стойности – цената на даденото и полученото, поради което преценката
за значителност на неравностойността следва да се направи с оглед спецификата на всички
относими към равностойността обстоятелства.
За установяване на реалната пазарна стойност на имотите по делото са изслушани и
приети основна и допълнителна съдебно – оценителни експертизи.
Основната експертиза, при оценка на пазарната стойност на имотите е използвала
метод на амортизираната възстановителна стойност и метод на прихода, като е приложен
корекционен коефициент за индексация на получената стойност – средни офертни цени на
района на наемите, поради липса на пазарни аналози. В таблицата на аналозите вещото лице
е заложило и коефициент за функционалност и всички аналози са намалени с 20%, поради
влошена функционалност на оценявания имот, поради наличие на инсталации и затруднена
комуникация с улицата и със стълбищната клетка. Така определена към април 2019 г. (
момента на сключване на процесния договор ) вещото лице е посочило стойност на склад №
1 в размер 48 480 лв. и на склад № 2 в размер 10 800 лв. с ДДС или общо 59 280 лв. с ДДС.
При изготвяне на заключението по допълнителната съдебно – оценителна експертиза,
вещото лице е работило по една единствена реална сделка по представен от ищеца
нотариален акт № 66, том 1, рег. № 699, дело № 57 от 18.09.2019 г. поради това, че предмет
на останалите представени нотариални актове са складове с характеристики, несъответни на
процесните имоти, поради което и негодни за сравнение по приетите оценителни стандарти.
На база тази единствена реална сделка вещото лице е посочило обща стойност на имотите
86 040 с ДДС при доброволна реализация и 78 516 лв. с ДДС при принудителна реализация,
която стойност следва да се намали с коефициент за функционалност 20 %, в случай, че
имотът, който е изследван не е с посочените за процесните имоти влошени показатели за
функционалност ( така разпита на вещото лице в съдебно заседание на 24.10.2024 г., л.199 от
делото ).
Съдът, при определяне пазарната стойност на имотите, кредитира заключението на
основната съдебно – оценителна експертиза. Същото е изготвено на база посочените по –
горе методи на оценка с придадена тежест 50 % на всеки и корекционен коефициент за
функционалност, с оглед спецификите на имотите, поради липса на отговарящи на
изискванията за оценка реални сделки. Изводът за липса на пазарни аналози се потвърждава
и от допълнителната оценителна експертиза, в която от представени четири нотариални акта
само един отговаря на изискването за съответствие по показатели местоположение, площ,
вид на имота и уговорена цена. Принципно, използването на пазарни аналози към момента
на сключване на сделката е метод, който дава по – близка до реалната пазарна стойност, но в
случая този метод е неприложим, предвид липсата на поне три такива аналога, отговарящи
на посочените по – горе характеристики, които са посочени от вещото лице като изискване
на оценителните стандарти за използване на този метод, а именно поне три аналога, на
сделки над данъчна оценка, извършени шест месеца преди или след процесната при
посочени по – горе близки характеристики на имотите ( така вещото лице в съдебно
заседание на 21.05.2024 г., л.143 от делото ). Предвид изложеното този метод, както и на
5
пазарните аналози, е неприложим и следва да намерят приложение използваните от вещото
лице методи в основното заключение.
Тук е мястото да се посочи, че не следва да се съобразява и оценката, дадена от
вещото лице в допълнителната експертиза, при отчитане на обстоятелството, че същите са
ипотекирани. Видно от вписаното в нотариалния акт изявление на продавача същият е
декларирал, че имотът не е обременен с вещно – правни тежести и конкретно с ипотека. От
съдържанието на договора не се установява и страните да са договаряли цената като са взели
предвид вписана върху имота ипотека. От друга страна, видно от представеното по делото
писмо за ангажимент от 03.01.2019 г. от „Търговска банка Д“ АД банката е посочила, че ще
заличи учредените в нейна полза ипотеки върху имотите, предмет на процесните сделки, в
случай, че до 31.03.2019 г. по нейна сметка постъпят 48 896 лв. и видно от молба – съгласие
от 01.03.2019 г. същите са заличени преди датата на сключване на процесната сделка, по
която продажната цена, в посочения в писмото за ангажимент размер, е платена по сметка на
продавача при „Търговска банка Д“ АД.
Предвид изложеното съдът приема пазарна стойност на имотите в размер, посочен от
основното заключение, а именно 59 280 лв. с ДДС. Тази цена е с около 17 % по – висока от
договорената и при определянето й е взета предвид, сочената от ответниците намалена
функционалност на складовете, поради което същата не следва да се съобразява повторно.
Допълнително обаче, с оглед посоченото по - горе изискване за комплексна оценка при
формиране на извода за равностойност следва да се съобрази и това, че с продажната цена е
погасен частично дълг на продавача към кредитора „Търговска банка Д“ АД. С погасяването
са спестени лихви за забава, съответно е намален размерът на вземането на този кредитор, и
то в момент, към който е установено ( началната дата на неплатежоспособност е 31.12.2017 г.
), че длъжникът ( продавач по сделката ) е бил в състояние на неплатежоспособност и не е
притежавал бързоликвидни активи. Горното може да обоснове съгласие на страните за по –
бърза продажба с цел превръщане на актива в бързоликвиден и погасяване на дълга, за което
с оглед особеностите на пазара е икономически обосновано да се уговори цена малко по –
ниска от пазарната. Това следва да се отчете като релевантно и с оглед целта на иска, а
именно в защита на интересите на кредиторите на несъстоятелността, тъй като с
погасяването на изискуем дълг с намаляване на актива е намалял и пасивът, което не
накърнява общото удовлетворяване на кредиторите, за който извод от значение е и това, че
удовлетвореният кредитор, видно от одобрените списъци в производството по
несъстоятелност ) е привилегирован. Съдебната практика приема, че разминаване с около 15
% не е израз на съществена нееквивалентност, а в конкретния случай то е около 17 %, която
обаче разлика с около 2 %, с оглед обсъдената специфика на плащането по сделката и
обстоятелствата по сключването й, следва да се приеме, че не е в ущърб на длъжника и не
може да обоснове извод за значителност на неравностойността.
С оглед изложеното не е налице елемент от фактическия състав на основанието по
чл.647, ал.1, т. 3 ТЗ, а именно нееквивалентност на престацията, поради което сделката не е
относително недействителна и искът като неоснователен следва да се отхвърли.
6
Предвид извода за неоснователност на главния иск не се е сбъднало вътрешно
процесуалното условие, при което е предявен евентуалният иск с правно основание чл.649,
ал.2 от ТЗ, вр. чл.108 ЗС, поради което не следва да бъде разглеждан.
Относно разноските в производството:
При този изход на спора и на основание чл.649, ал.6 ТЗ „АС С.“ ООД следва да бъде
осъдено да заплати по сметка на съда държавна такса в размер на 727,60 лв., определена
върху една четвърт от данъчната оценка на процесните имоти, която сума следва да бъде
събрана от масата на несъстоятелността.
На основание чл.620, ал.7 ТЗ „АС С.“ ООД следва да бъде осъден да заплати на
ответника „Л.С.“ ЕООД разноски за производството в размер 7640 лв. за държавна такса и
адвокатско възнаграждение, които следва да бъдат събрани от масата на несъстоятелността.
При тези мотиви Софийски градски съд,
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения от синдика на „АС – С.“ ООД ( н.), ЕИК ****, със седалище
и адрес на управление – гр. София, ул. **** срещу „Л.С.“ ЕООД, ЕИК ****, със седалище и
адрес на управление – гр. София, ул. **** и „АС – С.“ ООД ( н.), ЕИК ****, със седалище и
адрес на управление – гр. София, ул.**** иск с правно основание чл. 647, ал. 1, т.3 от ТЗ
за обявяване за недействителен по отношение на кредиторите на несъстоятелността договор
за покупко – продажба, сключен на 09.04.2019 г., обективиран в Нотариален акт № 138, т. IV,
per. № 9248, н. д. № 611/2019 г. на нотариус И.Д..
ОСТАВЯ БЕЗ РАЗГЛЕЖДАНЕ предявения от „АС – С.“ ООД ( н.), ЕИК ****, със
седалище и адрес на управление – гр.София, ул.**** срещу „Л.С.“ ЕООД, ЕИК ****, със
седалище и адрес на управление – гр. София, ул.**** евентуален иск с правно основание
чл.649, ал.2 от ТЗ, вр. чл.108 ЗС за осъждане на ответника „Л.С.“ ЕООД да предаде
владението върху недвижими имоти, находящи се в гр. София, СО, р-н „Студентски”, в
шестетажна сграда-търговско-хотелски комплекс, ресторант и подземен гараж, изградени в
УПИ VI-1502, от кв. 162, местност „Студентски град“, ул. ****, целият с площ от 2 187 кв.
м., представляващи СКЛАД № 1, находящ се на сутеренния етаж, на кота - 2,60 метра, в блок
„А”, /сграда/ А, на по-горе описаната сграда, със застроена площ от 74,04 кв. м. и СКЛАД №
2, находящ се на сутеренния етаж, на кота - 2,60 метра, в блок „А”, /сграда/ А, на по-горе
описаната сграда, със застроена площ от 16,41 кв. м.
ОСЪЖДА „АС – С.“ ООД ( н.), ЕИК ****, със седалище и адрес на управление – гр.
София, ул. **** да заплати на основание чл.649, ал.6 ТЗ по сметка на Софийски градски
съд сумата 727,60 лв., представляваща държавна такса за производството, която сума да се
събере от масата на несъстоятелността.
7
ОСЪЖДА „АС – С.“ ООД ( н.), ЕИК ****, със седалище и адрес на управление – гр.
София, ул. **** да заплати на „Л.С.“ ЕООД, ЕИК ****, със седалище и адрес на управление
– гр. София, ул.**** на основание чл.620, ал.7 ТЗ сумата 7640 лв. – разноски за
производството за адвокатско възнаграждение и възнаграждение на вещи лица, която сума
да се събере от масата на несъстоятелността.
Решението подлежи на обжалване пред Апелативен съд – гр. София в 2-седмичен
срок от връчването му на страните.
Съдия при Софийски градски съд: _______________________
8