Окръжен съд - Велико Търново |
|
В публично заседание в следния състав: |
като разгледа докладваното от | Георги Драгостинов | |
за да се произнесе, съобрази: Предявени са искове с правно основание чл. 12 от Закона за задълженията и договорите. Ищцовата страна – „З. Х.–В.Т.”-Е., гр. В.Т. - излага в исковата си молба, че на 27.07.2005 година участвувало в търг с явно наддаване за продажба на недвижим имот, частна държавна собственост: трети етаж от сграда в гр. В.Т., ул. „И. В.” № ... със застроена площ от 328 кв.м. със съответните части от общите части на сградата, на сутеренен етаж и терена, представляващ урегулиран поземлен имот І – ... в квартал ... по подробния устройствен план на града. За купувач било определено дружеството-ищец при предложена цена от 95 950 лв., от която на приспадане подлежал внесения депозит за участие в търга от 47 500 лв. По повод на получената от Областния У. заповед за определяне на купувач, ищецът поискал плащането на цената да стане с компенсаторни записи. С изрична резолюция върху молбата, Областният У. дал съгласие плащането да стане по претендирания начин, и с нареждане за плащане от 31.08.2005 година ищецът погасил вземането за цена чрез компенсаторни записи. Плащането било прието от страна на Областната управа и регистрирано при Централния депозитар. По повод извършен планов одит в Областната управа и последвали прокурорски проверки договор за продажба на недвижимия имот бил сключен на 05.04.2006 година. С доводи ответникът недобросъвестно да е забавил сключването на договора, предвиден в нормата на чл. 66, ал. 2 от ППЗДС /ДВ, бр. 82 от 27.09.1996 год., отм. ДВ, бр. 78 от 26.09.2006 год./ по реда на настоящото производство ищецът търси обезщетение за причинените му вреди в размер на сумата от 34 581,70 лв., пропусната полза в размер на възможния пазарен наем от имота за времето от 14.09.2005 година до датата на сключване на договора за продажба – 05.04.2006 година, сумата от 1 052,55 лв. мораторна лихва върху горната сума, сумата от 2 934,85 лв., имотна загуба, съставляваща разлика между първоначалната цена по която са купени компенсаторните записи и тази, по която впоследствие са продадени, включваща и дължимата комисионна за транзакциите, сумата от 14 297,50 лв. имотна загуба – разлика между стойността на компенсаторните записи, придобити за плащане на цената по договора и реално внесения депозит, станал част от платената цена по сделката, законна лихва и разноски. Ответната страна - Държавата, по делото представлявана от Областния У. на гр. В.Т. - оспорва исковете с възражения, че предложението за плащане на цената на имота с компенсаторни записи не било прието. Макар и извършено, плащането със записи било неправомерно – според констатациите на АДВФК Областният У. незаконосъобразно е разрешил промяна в начина на плащане. Незаконосъобразността на това разрешение водело до липса на основание цената на процесния имот да бъде покрита с компенсаторни записи. Според указанията на Прокурора по извършената проверка, задължителни за всички институции в страната, според нормата на чл. 119, ал.2 от ЗСВ, плащането на цената следвало да стане с компенсаторни записи само за разликата от внесения левов депозит до пълния размер на цената. Ищецът е дал съгласие в тази насока. Срокът за сключване на договор, според ППЗДС бил инструктивен, а самото право на собственост се придобивало с провеждане на търга за продажба на държавен недвижим имот. Ищецът не е претърпял вреди. Общите правила за наемните отношения по чл. 236 и сл. от ЗЗД били неприложими по отношение на имоти, частна държавна собственост. За исковия период не била доказана възможността да се сключи договор за наем, от който ищецът да реализира стойностите за наемна цена, посочени в заключението на съдебно-икономическата експертиза, изслушана по делото. Липсвала причинна връзка между поведението на ответника и твърдените да са понесени от ищеца вреди. Съгласието на купувача с компенсаторни записи да се изплати само част от цената на имота санирало несвоевременното сключване на договора за продажба. Вредите от по-ниската стойност на която ищецът продал закупените вече записи не били последица от договорните отношения, защото продажбата им станала след сключване на договора между страните. Стойността на неупотребените компенсаторни записи, покриваща внесения депозит за участие в търга не съставлявали вреда за ищеца. По търга той дължал пари, не и компенсаторни инструменти. Затова, като ги е придобил, сторил е това на свой риск. Позовава се на погасителна давност по отношение на претенцията за мораторна лихва върху вземането за възможния наем от имота, на основание чл. 111, б. „в” от ЗЗД. Претендира разноски . Съдът обсъди доводите на страните и като прецени събраните по делото доказателства по реда на чл. 235, ал. 2 и 3 от ГПК, приема за установено следното: Не се спори, установява се от обясненията на страните и приложените документи, че за описания в исковата молба имот, частна държавна собственост, е обявен търг по реда на ППЗДС /ДВ, бр. 82 от 27.09.1996 год., отм. ДВ, бр. 78 от 26.09.2006 год./, че търгът е спечелен от ищеца при стойност от 95 950 лв., че за участие в търга последният е внесъл сумата от 47 500 лв., че след обявяването му за купувач е поискал трансформиране на задължението за цена от лева в компенсаторни записи, че е закупил записи на стойност 95 950 лв., че е извършил плащане с тях, че това плащане е осъществено с нареждане за плащане с компенсаторни инструменти и след изпращане на документацията от страна на Областния У., Централният депозитар е приел плащането. За горните факти свидетелствуват още молбата на ищеца за промяна в начина на плащане, писмото на Областния У. № ... от ...2005 година и уведомлението на Централния депозитар № ... от ...2005 година. Не ±е спори, видно е от договор от ...2006 година, че продажбената сделка по повод на проведения търг, е сключена на 05.04.2006 година. Ищецът е закупил 115 140 броя компенсаторни записи. От тях за продажбения договор и плащане на цената по него са използвани 48 450 единици – цитирания по-горе договор. Неупотребените компенсаторни при покупката на имота записи са продадени, но при по-ниска стойност, разликата между която и покупната стойност на записите възлиза на сумата от 2 934,85 лв. – приетата от съда и неоспорена от страните в тази й част съдебно-счетоводна експертиза на вещото лице Д. М. Изложената фактическа обстановка налага извод за доказаност и основателност на предявените искове, извън този ма мораторна лихва върху стойността на възможния наем от имота. Постановява решение в посочения смисъл, водим от следните съображения. Промяната в начина на плащане – от лева в компенсаторни записи – е довела до вътрешноведомствени и прокурорски проверки, обективно забавили сключването на договора за продажба с повече от половин година, по причина, за която ответникът отговаря. След като е приел първоначално плащането със записи на цялата цена и още през септември, 2005 година е осъществил необходимите, според ЗСКИ, действия по регистрирането на плащането и мортификация на компенсаторните инструменти от страна на Централния депозитар, съгласно чл. 13 от ЗСКИ, не е съществувала причина договорът за продажба с ищеца да не бъде сключен. Като е не е сторил това в продължение на половин година, ответникът е проявил недобросъвестност по смисъла на чл. 12 от ЗЗД и съгласно същия текст дължи обезщетение за причинените вреди – имотни загуби и пропуснати ползи. В този смисъл искът е доказан по основание. Явява се основателен в търсения размер въз основа на констатациите на вещото лице по цитираната съдебно-счетоводна експертиза. Твърдяните по исковата молба вреди са установени по безспорен начин и са пряка и непосредствена последица от бездействието на ответника-продавач да сключи сделката и от отказа му да приеме плащане на цената изцяло с компенсаторни записи. Ако договорът бе своевременно сключен, ищецът би могъл да реализира гражданските плодове от вещта – възможния наем от имота за исковия период, средната стойност на който експертизата сочи. Стойностно различни са параметрите на продажбата във вариант ако цената би била погасена изцяло със записи и този, в който е платена отчасти в лева, отчасти в записи. Щом ответникът е извършил действията по чл. 13 и сл. от ЗСКИ, ищецът е имал всичкото основание да счита, че е изпълнил ангажиментите си по сделката и че тя ще бъде осъществена именно с въпросния начин на плащане. Затова и уточняването на окончателния вариант за плащане на цената – частично в лева и частично в записи – по необходимост води до неизползване на записите, равни на стойността на внесения в лева депозит. Така разликата между стойността на депозита и стойността на неупотребените записи се явява имотна загуба за ищеца-купувач и тази вреда подлежи на репарация – чл. 12, изречение второ от ЗЗД. Останали вече неупотребени като платежно средство по процесния договор, компенсаторните записи, покриващи депозита в лева, се явяват ненужни за ищеца. Това пряко следва от факта, че не са използвани за плащане и от законово ограничения кръг на хипотезите, в които могат да се употребяват като платежно средство – чл. 8 от ЗОСОИ. За ищеца остава възможността да се освободи от тях. Според нормите на чл. 8 и сл. от ЗСКИ това може да стане при регламентираните от закона ограничения – продажба на компенсаторни записи става само на регулиран пазар на ценни книжа при условията и по реда на Закона за пазарите на финансови инструменти, и с риска от по-малката борсова стойност на инструментите към момента на прехвърлянето им. Този риск, цитираната неколкократно експертиза е установила и като факт, и като стойност. За казуса решаващо е, че въпросната неизгодна продажба е директно следствие от отказа на ответника да приеме плащане на част от цената за имота с въпросните записи. Ако биха били употребени в сделката, за ищеца не би възникнала необходимост да се освободи от тях и да понесе разликата в борсовата им стойност – тази при покупката им и тази при обратната им продажба. Стойностно различна в сравнение с окончатÕлния вариант на плащане – в размер на 14 297, 50 лв., според извършената от експертизата съпоставка - за ищеца би била покупката на имота по договора от 05.04.2006 година ако цената бе погасена изцяло със записи. Преддоговорните отношения между страните не само са се развили в посока плащането да стане изцяло със записи, но това е и реализирано към началото на септември, 2005 година. Отговорността за недобросъвестно водене на преговори и сключване на договори по смисъла на чл. 12 от ЗЗД репарира вреди от нарушения за изправната страна негативен интерес – разликата между имотното състояние на кредитора преди възникване на правната връзка, или, както е в случая, по време на преддоговорните отношения, и онова, което би имал, ако договорът би бил сключен при първоначално уговорените условия. Отказът на ответника да приеме плащане изцяло в записи води до невъзможност ищецът да сключи договора при цена, по-ниска със сумата от 14 297, 50 лв. Единствена и пряко влияеща за този резултат причина е промяната в становището на ответника за това как да се погаси цената за продавания недвижим имот. Доводите на ответника са неоснователни. В разрез с уведомленията до Централния депозитар е виждането, че на предложението на ищеца да плати изцяло в записи не е отговорено по положителен начин. Да би се приела такава теза, означавало би било да остане без отговор въпросът защо Областният У. е изпратил книжата по нареждането за плащане с компенсаторни записи и то за пълната стойност на предложената на търга сума от 95 950 лв. Тези действия на ответника сочат приемането на офертата за плащане със записи и формира съгласие по въпроса как да се погаси вземането за цена. Становището на било на служби за вътрешнофинансов контрол, било на прокуратурата за неправомерност на извършеното плащане не влияе на отношенията между страните, още по-малко елиминира правното основание на платежите. За страните меродавно е уговореното. Това следва директно от правилото на чл. 8 във връзка с чл. 20а и чл. 21 от ЗЗД. Страните са постигнали съгласие за начина на погасяване на цената и това съгласие има стойността на преддоговорно отношение, а не на окончателен договор, единствено по причина на предвидената за продажбата на държавни имоти писмена форма на правния акт като условие за действителността му. Указанията на Прокурора, според чл. 119, ал. 2 от ЗСВ/отм./ са задължителни за гражданите и институциите в страната единствено по въпроси, включени в компетентността му. Прокурорът не е компетентен да изразява становище и да дава предписания по начина на водене на преговори и сключване на договори, по въпросите за параметрите на определена сделка. Касае се за частно-правни отношения, в които държавата има качеството на частноправен субект. Още повече, че в казуса предложената от ищеца алтернатива за плащане на цената е позитивно законово регламентирана – чл. 8 от ЗОСОИ. Съгласието на ищеца да се плати отчасти в записи, отчасти в лева не само не елиминира отговорността на ответника, а напротив – поражда я. За ищеца, при положение, че внесения депозит е задържан от ответника, отказано е плащане в записи за цялата цена, единствената възможност е да се съгласи при предложените нови условия. Неговият интерес в казуса се състои в съществуване на договора. Както стопански, така и юридически би било неоправдано да се откаже от сключване на сделка. Постигането на такъв резултат, на самостоятелно основание би довело до възникване на отговорността по чл. 12 от ЗЗД на ответника, но вече с далеч по-голям обем – този за цялата стойност на неосъществената продажба. Да се приеме за основателна тезата на ответника, че срокът за сключване на договор след проведен търг по реда на ППЗДС е инструктивен, би означавало да се подхвърли на произвола интереса на купувача. От несвоевременното сключване на един договор той най-малко би пропуснал да реализира ползата от възможните плодове на прехвърляната вещ. Възможността действието на една сделка да се отложи във времето изисква договаряне – чл. 14 от ЗЗД. Обратното би означавало една от страните по свое усмотрение да внася промени в постигнатото съгласие и от добрата й воля да зависи кога и дали насрещната страна ще получи имотните блага, заради които е сключила договора. В директно противоречие с нормата на чл. 66, ал. 2 от ППЗДС /ДВ, бр. 82 от 27.09.1996 год., отм. ДВ, бр. 78 от 26.09.2006 год./, е виждането, че правото на собственост при продажба на държавен имот се придобива с провеждането на търг. Разпоредбата постановява точно обратното – правото на собственост се придобива със сключване на договора. Той, не търгът, е правопораждащия юридически факт за правото на собственост върху недвижимия имот – цел на купувача. Без значение за спора е обстоятелството, че за имоти, частна държавна собственост, правилата на Закона за задълженията и договорите относно наема на имоти не важат. В казуса се търси репарация на имотна вреда – пропусната полза от възможен да се реализира наем от продаваната вещ. Нормите на ЗЗД за обема на гражданската отговорност са приложими спрямо всички договарящи лица, в това число и Държавата. В хипотезата, в която продажбата би била сключена, имотът не би бил вече под режима на ЗДС, а частен. Затова и пазарът на имоти под наем е меродавен за определяне на пропуснатата от ищеца, заради несключване на договора, полза. Нейната стойност е установена с изслушаната експертиза. Тезата за липса на причинна връзка между поведението на ответника и търсените вреди оставя без отговора въпроса защо договорът не е сключен още през септември, 2005 година. Имотните загуби и пропусната полза, доказани със счетоводната експертиза, биха ли настъпили ако собствеността върху имота бе прехвърлена своевременно. Към септември, 2005 година ищецът е изпълнил всички свои задължения – за цена,платена със записи, за дължими по прехвърлянето данъци и други разноски. Факт, признат от ответника. Доколкото това е така единственият извод е, че поведението на ответника влече вредите, предмет на спора. Съгласието на купувача не само, че не санира несвоевременното сключване на договора, а завършва фактическия състав на чл. 12 от ЗЗД. Както бе изяснено по-горе, интересът на ищеца се състои в сключване на сделката.В казуса той се съгласява на неизгодни за него условия: да заплати цената отчасти в лева. Сключвайки договора, той проявява и грижа да добър стопанин по смисъла на чл. 83, ал. 2 от ЗЗД, защото осуетява настъпването на по-големи вреди – да няма прехвърляне на права по бъдещата сделка. Макар и посветен на договорната отговорност, текстът има приложение и в хипотезите на чл. 12 от ЗЗД, защото различни от правилата на чл. 82 и следващите от ЗЗД норми за гражданската отговорност позитивно законодателят не е уредил. Покупката на компенсаторни инструменти не е хрумване на ищеца, а резултат от съгласието на ответника със записи да бъде платена цялата цена. Щом този резултат не е постигнат посочените по-горе стойностни разлики се явяват имотна загуба за ищеца, пряка и непосредствена последица от оттегленото от ответника съгласие за плащане със записи. Обратната продажба на неупотребените за договора записи ищецът съвсем естествено и нормално е извършил след датата на сключване на сделката. До този момент те са му били нужни като платежно средство. Понижената им стойност се дължи и на двете изтъкнати в исковата молба причини – несвоевременно сключване на договора и отказът да се приеме плащане на цялата цена в записи. Вземането за мораторна лихва, търсено в размер на сумата от 1 052,55 лв. не се дължи. Лихвата се търси като обезщетение за вреди от забава в плащането на претенцията за пропуснат наем. Последното вземане законът урежда като безсрочно и за да настъпят последиците на забавата, според текста на чл.84, ал. 2 от ЗЗД, нужна е покана. Такава е отправена единствено по отношение на внесения депозит. Не и за вземането за възможния наем от продавания имот. Исковата молба има материалноправното значение на покана по цитирания текст на закона. Заради това забавата е настъпила с образуване на делото и следва да бъде зачетена с присъждане на законни лихви от този момент насетне. Това онагледява неоснователността на претенцията и обосновава отхвърлянето й на посоченото основание. Предвид становището на съда относно съществуването на вземането за лихва, съдът не се произнася по отвода на ответната страна за изтекла искова давност по чл. 111, б.”в” от ЗЗД. Изходът на спора и правилата на чл. 78, ал. 1 и 3 от ГПК сочат, че всяка от страните има право на разноски, съразмерно на уважената, съответно на отхвърлената част от исковете. При доказани разходи общо в размер на сумата от 3 964,44 лв. ищецът има право на 3 885,15 лв. При разноски на ответната страна – възнаграждение за адвокат, от 1 507,33 лв. страната има право на разноски в размер на сумата от 30 лв. По изложените съображения съдът Р Е Ш И: Осъжда Държавата, по делото представлявана от Областния У. на Великотърновска област, да заплати на „З. Х. – В.Т.”-Е., гр. В.Т. сумата от 34 581,70 /тридесет и четири хиляди петстотин осемдесет и един лева и седемдесет стотинки/ лв., пропусната полза в размер на възможния пазарен наем от продадения на 05.04.2006 година имот - трети етаж от сграда в гр. В.Т., ул. „И. В.” № .. със застроена площ от 328 кв.м. със съответните части от общите части на сградата, на сутеренен етаж и терена, представляващ урегулиран поземлен имот І – ... в квартал ... по подробния устройствен план на града, за времето от 14.09.2005 година до датата на сключване на договора за продажба – ....2006 година, сумата от 2 934,85/ две хиляди деветстотин тридесет и четири лева и осемдесет и пет стотинки/лв., имотна загуба, съставляваща разлика между първоначалната цена, по която са купени компенсаторните записи и тази, по която впоследствие са продадени, включваща и дължимата комисионна за транзакциите, сумата от 14 297,50 /четиринадесет хиляди двеста деветдесет и седем лева и петдесет стотинки/лв. имотна загуба – разлика между стойността на сделката ако вместо внесения депозит тази част бе платена с компенсаторни записи и стойността на сделката в сключения й вид, на основание чл. 12 от Закона за задълженията и договорите, ведно със законната лихва по чл. 86 от ЗЗД върху всяко от вземанията, считано от 07.09.2010 година до окончателното им заплащане, както и сумата от 3 885,15 /три хиляди осемстотин осемдесет и пет лева и петнадесет стотинки/ лв., разноски по делото, на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК. Отхвърля предявеният от „З. Х. – В.Т.”-Е., гр. В.Т. против Държавата, по делото представлявана от Областния У. на Великотърновска област, иск, с който се търси присъждане на сумата от сумата от 1 052,55 /хиляда петдесет и два лева лв. мораторна лихва, върху вземането за възможния пазарен наем и задържания депозит, като неоснователен. Осъжда „З. Х. – В.Т.”-Е., гр. В.Т. да заплати на Държавата, по делото представлявана от Областния У. на Великотърновска област, сумата от 30 /тридесет/ лв., разноски по делото, на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК. Решението подлежи на обжалване пред Великотърновски апелативен съд в двуседмичен срок от връчването му на страните. Съдия: |