О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
гр. София, 06.04.2016 г.
СОФИЙСКИ ОКРЪЖЕН СЪД, гражданско отделение, в
закрито заседание на шести април две хиляди и шестнадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЕМИЛИЯ ДОНКОВА
ЧЛЕНОВЕ: 1. ИВАЙЛО ГЕОРГИЕВ
2. ВАНЯ ИВАНОВА
като разгледа докладваното от съдия Иванова ч.гр.д. № 131/2016 г. по описа
на Софийски окръжен съд, за да се
произнесе взе предвид следното:
Производството е образувано по частна жалба на А.Н.С.
срещу определение от 30.12.2015 год. по гр. дело № 8/2014 год. на РС-Ихтиман, с което
съдът е прекратил производството по делото по отношение предявеният от жалбоподателката
иск с правно основание чл. 87, ал. 3 от ЗЗД за разваляне на сключения с М.Г.Г.
договор, обективиран в нотариален акт № 21, т. V, рег. № 6234, н.д. №
727/19.09.2008 г. на нотариус Р. Генев с район на действие ИРС.
В жалбата се излагат доводи срещу извода на
първоинстанционния съд за недопустимост
на предявения иск с искане въззивният съд да отмени обжалваното определение и
върне делото на първоинстанционния съд за разглеждане на спора по същество.
Ответникът по частната жалба М.М.Г. оспорва същата.
Съдът, след като обсъди доводите на страната и прецени данните по делото, намира следното:
А.Н.С. е предявила срещу М.Г.Г. иск по чл. 847,
ал. 3 от ЗЗД за разваляне на договор за учредяване на право на строеж, сключен
с нотариален акт № 21, т. V , рег. № 6234, дело № 727/19.19.2008 г. на нотариус
Р. Г, с район на действие РС-Ихтиман, и в условията на
евентуалност – иск по чл. 59 от ЗЗД за
заплащане на сумата 5000 лв., представляваща стойността от учреденото право на
строеж, с която ответникът неоснователно се е обогатил.
В исковата молба ищцата твърди, че с горепосочения
нотариален акт учредила на ответника безсрочно право на строеж за изграждане на
масивна двуетажна жилищна сграда – източен близнак, като последният се задължил
да построи за своя сметка сградата и да прехвърли по нотариален ред правото на
собственост на целия втори етаж от новопостроената сграда на учредителката на
посочена в договора цена. Твърди, че ответникът не е изпълнил задължението си
по така сключения договор за прехвърляне на ищцата на правото на собственост
върху втория етаж на построената сграда.
Производството по делото е било спряно до
приключване на гр.д. № 262/2014 г. и гр.д. № 681/2012 г. на ИРС. С влезли в
сила решения по тези дела са отхвърлени предявените от ищцата срещу ответника
искове за делба на отделни обекти от построени от ответника въз основа на
учреденото му с процесния договор, чието разваляне се иска, право на строеж.
За да постанови
обжалваното определение, с което е прекратил производството в частта му по иска
с правно основание чл. 87, ал. 3 от ЗЗД, първоинстанционният съд е приел, че
така предявеният иск е недопустим поради липса на правен интерес за ищцата. Съдът
е приел, че влезлите в сила решения по
горепосочените дела за делба се ползват със сила на пресъдено нещо досежно
обстоятелството, че ответникът Г. е станал собственик на построените от него
сгради в упражняване на учреденото му от ищцата право на строеж, което се е
трансформирало в право на собственост, ищцата не може да иска развалянето на
договора за учредяване на право на строеж. Съдът е приел, че разваляне на
договора за учредяване на право на строеж може да се иска, само когато правото
на строеж не е упражнено от суперфициаря или когато е погасено по давност.
Направен е извод, че е недопустимо да се иска разваляне на договор, в който се
обективират права, които вече не съществуват в този вид.
Частната жалба е
основателна.
Искът по чл. 87, ал. 3 от ЗЗД като процесуално средство за упражняване на потестативното право за
разваляне на договор, с който е учредено вещно право върху недвижим имот /в
случая право на строеж/, е допустим с оглед твърдението на ищеца за
неизпълнение на насрещно задължение на ответника по този договор.
Трансформирането на правото на строеж в чужд имот
в право на собственост върху построеното е резултат от реализацията на това
ограничено вещно право, с която то не се погасява, а представлява основанието
за придобиване на право на собственост върху построената в чужд имот постройка.
Затова на общо основание иск за разваляне на договор, с който е отстъпено право
на строеж, е допустим и след осъществяване на фактическите действия, с които
суперфициарът е реализирал своето право, както и допустимостта на иск за
разваляне на договор за продажба на недвижим имот не отпада в момента, в който
купувачът от своя страна се разпореди с имота. Обратното действие на развалянето на договора
за учредяване на право на строеж след построяване на обекта поради неизпълнение
на поетите с договора задължения ще доведе до прилагане на принципа на
приращението. Без значение за допустимостта на иска е обстоятелството, че
правото на собственост на ищеца върху постройката е отречено с влезлите в сила
съдебни решения в делбени производства, на които се е позовал районният съд.
Това е така, защото предмет на иска е разваляне на договора, който съставлява
основание за право на собственост на суперфициара и съгласно чл. 88 от ЗЗД при
уважаване на иска реализираното като резултат от този договор право на
собственост върху постройката ще отпадне с обратна сила. Постановените решения,
с които са отхвърлени водените между страните по договора искове да делба на
построените от ответника в резултат на учреденото право на строеж обекти, нямат
сила на пресъдено нещо по отношение на предявения иск за разваляне на договора
за учредяване на право на строеж, тъй като основанието на този иск е
неизпълнение на договорни задължения, а не право на собственост на страна по
договора.
По тези съображения обжалваното определение е
незаконосъобразно и следва да бъде отменено от въззивния съд, а делото върнато
за продължаване на производството по така предявения иск.
Воден от горното, Софийски
окръжен съд
О П Р Е Д Е Л И :
ОТМЕНЯ определение от 30.12.2015 год. по гр. дело № 8/2014 год. на РС-Ихтиман, с което
съдът е прекратил производството по делото в частта по иска с правно основание
чл. 87, ал. 3 от ЗЗД поради недопустимост на така предявения иск, и ВРЪЩА делото на РС-Ихтиман за
продължаване на съдопроизводствените действия по иска.
Определението е окончателно.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: 1. 2.