Р Е Ш Е
Н И E
№ 189 09.05.2019 година гр.Бургас
В И М Е Т
О Н А
Н А Р О Д А
Бургаският
окръжен съд граждански състав
на двадесет и
трети април две хиляди и деветнадесета година
публично
заседание в следния състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: Десислава Динкова
ЧЛЕНОВЕ:
секретар Жана
Кметска
прокурор
като
разгледа докладваното от съдия Д.Динкова
гр.дело
номер 1791 по описа за 2018 година.
Производството по настоящото дело е
образувано по повод исковата претенция на Е.Н.Ш., гражданка на Руската Федерация, срещу „ГМ строй” ООД в несъстоятелност, ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление: гр.Бургас, ул.“Александровска“
№51, ет.4, с прекратени правомощия на органните представители, представлявано
от синдика Владимир Вакрилов, за обявяване за окончателен на сключения между
ищеца и ответника на 12.03.2010 година предварителен договор за покупко-продажба
на недвижим имот, представляващ апартамент №13, двустаен, на трети етаж, с площ
от 40.81 кв.м., с прилежащо таванско складово помещение 013, ведно с 0.619%,
равняващи се на 6.59 кв.м.ид.ч. от общите части на сградата, както и 0.619% от
правото на строеж върху поземления имот – УПИ ІІІ-7 в кв.140 по плана на РЦ на
ж.к.“Меден рудник“, който представлява самостоятелен обект в сграда с
идентификатор 07079.653.588.1.19 по КККР на гр.Бургас, с административен адрес
гр.Бургас, ж.к.“М. р.“ бл.*, вх.*, ет.*, апартамент *, който се намира в сграда
№1, разположена в поземлен имот с идентификатор
07079.653.588, с предназначение жилище, апартамент, брой нива на обекта 1, с
посочена в документа площ от 40.81 кв.м., със съседни самостоятелни обекти в
сградата – на същия етаж 07079.653.588.1.20 и 07079.653.588.1.18, под обекта 07079.653.588.1.8 и над обекта 07079.653.588.1.30,
за цена от 22 311 евро.
Ищцата твърди,
че на 12.03.2010 год. сключила два предварителни договора с ответника, по
силата на които да придобие правото на собственост върху апартамент №13,
двустаен, на трети етаж, с площ от 40.81 кв.м., с прилежащо таванско складово
помещение 013, ведно с 0.619%, равняващи се на 6.59 кв.м.ид.ч. от общите части
на сградата, както и 0.619% от правото на строеж върху поземления имот – УПИ
ІІІ-7 в кв.140 по плана на РЦ на ж.к.“Меден рудник“, който представлява
самостоятелен обект в сграда с идентификатор 07079.653.588.1.19, и подземно
паркомясто №30 с площ от 15 кв.м. Твърди се, че с предварителните договори ищцата
поела задължение за заплащане на цена от 22 311 евро за апартамента и 3000
евро за паркомястото. Заявява се, че по първия предварителен договор ищцата
заплатила общо 8 394 евро, подробно описани като банкови преводи и
стойност с исковата молба, а по втория договор заплатила общо 4 125 евро,
също посочени подробно като банкови преводи в исковата молба. Заявява се, че
стойността на паркомястото е заплатена напълно, а разликата от 1 125 евро
следва да бъде отнесена към възнаграждението за апартамент №13. Така,
заплатената цена за апартамента е 9 519 евро. Сочи се, че за заплатените
суми ответното дружество е издало на ищцата фактури.
Твърди се, че
според договорите (чл.8 ал.1), крайния
срок за предаване на сградата с разрешение за ползване е 48 месеца, считано
от датата на издаване на строително разрешение с № В-50/23.09.2009г. влязло в
сила на 08.10.2009 год., но този срок не бил спазен. Твърди се, че за сградата
е издадено удостоверение за степен на завършеност едва на 15.06.2015 год., т.е.
след 68 м., вместо договорените 48. Сочи се, че в договора страните са
постигнали съгласие прехвърлянето на собствеността да бъде извършено в
двумесечен срок от заплащане на цялата цена и след снабдяване на сградата с акт
обр.16, какъвто до момента не е издаден. Заявява се, че според чл.4 ал.6 от
договорите окончателен договор може да бъде подписан и преди издаване на акт
обр.16. Твърди се, че ищцата пристигнала в България с намерение да доплати
цената и да придобие собствеността с нотариален акт, но синдикът я препратил да
упражни това свое право по съдебен ред. Заявява се, че предварителния договор е
валиден, съдържа всички съществени условия от окончателния договор,
задължението за прехвърляне на собствеността е с настъпил падеж и няма пречка
за предявяване на иск по чл.19 ал.3 от ЗЗД, въпреки откритото производство по
несъстоятелност по отношение на ответника.
Ответната
страна е депозирала отговор чрез синдика Вакрилов. Прави изявление за
прекратяване на договора на основание чл.644 от ТЗ. Заявява, че в производството
по несъстоятелност синдикът може да упражни потестативното право с едностранно
изявление да преустанови занапред действието на договора, страна по който е
несъстоятелния длъжник. Твърди се, че синдикът може да прекрати всеки договор,
по който задълженията не са изпълнени изцяло или частично. Заявява се, че
задълженията по договора не са изпълнени изцяло или частично както от
несъстоятелното дружество, така и от купувача, която не е заплатила цената.
Синдикът заявява, че отговорът следва да се счита и за отправяне на
предизвестие до ищцата за прекратяване на двата предварителни договора.
В съдебно заседание претенцията се
поддържа, представят се доказателства.
Бургаският окръжен съд, като съобрази
доводите на страните и събраните доказателства, намира за установено от
фактическа и правна страна следното:
Представя се предварителен договор за
покупко-продажба на вещни права и договор за строителство, сключен на 12.03.2010
год. между „ГМ строй“ ООД и Е.Ш., с предмет апартамент №13, двустаен, на трети
етаж, със застроена площ от 40,81 кв.м. в предвидената за постояване масивна
жилищна сграда в УПИ ІІІ-7 в кв.140 по плана на к-с“Меден рудник“, Бургас, с
който ответникът е поел задължение да построи жилищната сграда, обекта на ищцата,
както и да отчужди правото на собственост върху самостоятелния обект, а ищцата
е поела задължение да заплати възнаграждение в размер на 22 311 евро,
което включва стойността на вещните права, на извършените СМР, проектиране,
проучвания, материали, труд, механизация. Възнаграждението е платимо на вноски,
за периода от 12.03.2010 год. до 28.02.2018 год. Страните са уговорили, че
крайният срок за изпълнение на всички СМР от изпълнителя и предаване на
сградата е 48 месеца, считано от датата на издаване на строителното разрешение
– 23.09.2009 год. (чл.8 ал.1 от договора). Съгласили са се, че прехвърлянето на
собствеността с нотариален акт ще бъде извършено в двумесечен срок от заплащане
на цялата продажна цена (чл.10 ал.1), но такова прехвърляне е възможно при
съгласие на продавача-изпълнител и преди заплащане на цената, като задължението
за заплащане на остатъка се поеме от
купувача при подписване на нотариалния акт.
Предварителният
договор има за предмет договаряне за сключване на окончателен договор.
Основанието на предварителния договор е страната да придобие преобразуващото
право да иска по съдебен ред сключване на окончателен договор по чл.19 ал.3 от ЗЗД, ако не получи доброволно изпълнение. Процесният договор има смесен
характер – предварителен за прехвърляне на вещни права и за строителство, като
насрещната престация, дължима от купувача е уговорена общо.
Ищцата
представя документи и от синдика на ответното дружество не се оспорва, че по двата предварителни договора
(процесния и този, който е предмет на гр.д.№6428/17 год. по описа на БРС), са
заплатени по банков път общо 9 947,86 евро с левова равностойност
19 456,32 лв., при дължими общо 25 311 евро, т.е. изпълнението на ищцата
е частично. При превода на сумите тя изрично е посочила основанието за това –
по кой от двата предварителни договора е плащала, като по процесния договор е
заплатена сумата от 8 394 евро, а по договора с предмет подземен гараж –
сумата от 4 125 евро, при уговорена цена на парко-мястото 3 000 евро.
От хронологията на плащанията се установява, че по процесния предварителен
договор последния превод на сума е от 03.06.2014 год.
Поетото от
ответника задължение за завършване и предаване на сградата, вкл.и процесния
обект, не е било изпълнено в срока по чл.8 от договора – видно е от приложеното на л.102 от делото удостоверение,
че акт за приемане на конструкцията е бил издаден на 07.09.2012 год., а акт за
установяване годността е приемане на строежа (обр.15) – 13.06.2016 год., от
който момент са възникнали самостоятелни обекти в сградата като годен предмет
на разпоредителна сделка. Разрешение за ползване на сградата е било издадено
едва на 28.08.2018 год. Задължението на продавача-изпълнител да построи сградата
и да я предаде (на възложителите) е следвало да бъде изпълнено на 23.09.2011
год. От този момент нататък продавачът-изпълнител е бил в забава на
задължението си по чл.8 ал.1 от договора, и макар, че ищцата е преустановила
плащанията си след 03.06.2014 год., не следва да се приеме, че тя също е в
забава на основание чл.96 ал.1 от ЗЗД – забавата на кредитора я освобождава от
последиците на собственото ѝ неизпълнение. Не може да се очаква, че
длъжникът ще продължи да престира по същия начин, когато неговият кредитор не
му предоставя дължимата престация – в случая е престанал да строи. С оглед на
горното съдът приема, че забавата на ищцата е извинителна, предвид забавата на
продавача-изпълнител.
Синдикът е
направил изявление за прекратяване на договора на основание чл.644 от ТЗ в
отговора на исковата молба. Ищцата изрично е изразила готовност да заплати
остатъка от цената при условията на чл.362 от ГПК и е поискала запазване на
договорната връзка.
В решение № 83
от 19.04.2017 г. на ВКС по т. д. № 1458/2016 г., I т. о., ТК е посочен начинът,
по който може да бъде упражнено потестативното право на синдика за прекратяване
на неизпълнен или частично изпълнен договор, по който страна е несъстоятелния
длъжник - с писмено предизвестие, което следва да се връчи на насрещната
страна, за да може тя да упражни насрещното си право да поиска запазване на
договора в петнадесет-дневния срок на предизвестието. В конкретния случай
стореното в отговора изявление по чл.644 ал.1 от ТЗ не може да произведе
прекратителен ефект, тъй като нито е отправено до ищцата, нито ѝ е дадена
възможност в петнадесет-дневния срок да поиска запазване на договора, вкл.да
предложи изпълнение. Правото да се развали договор е материално, а не
процесуално, поради което следва да се упражни спрямо страната в
правоотношението, а не нейния адвокат, нито пък адвокатът може да направи
преценка вместо ищцата дали договора да се запази или в неин интерес е да се
прекрати.
Налице са
предпоставките за обявяване на предварителния договор за окончателен - жилищната
сграда и в частност обекта на ищцата са довършени, заснети и нанесени в
кадастъра. Договорът е валиден, обвързва страните и съдържа всички уговорки
относно съществените условия на окончателния – предмет, страни, цена. Към
момента не е изпълнено задължението на ответника за прехвърляне правото на
собственост по нотариален ред и частично не е изпълнено задължението на ищцата
да заплати цената на вещното право и строителството. Синдикът е бил задължен да
заяви дали оспорва, че остатъка от дължимата цена възлиза на 14 060,14
евро, но в дадения срок не е взето становище. Поради валидността на договорната
връзка и неизпълнението на задължението на ответника, потестативното право за
сключване на окончателен договор следва да бъде удовлетворено от съда при
условията на чл.362 от ТЗ.
Мотивиран от така изложените съображения
Бургаският окръжен съд
Р Е Ш И:
ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН по иска с правна
квалификация чл.19, ал.3 от ЗЗД, предявен
от Е.Н.Ш. – гражданка на Руска Федерация, родена на *** год. с адрес ***,
със съдебен адрес ***, пл.“Т.“, ет.*, офис *, срещу „ГМ строй” ООД в
несъстоятелност, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр.Бургас,
ул.“Александровска“ №51, ет.4, с прекратени правомощия на органните
представители, представлявано от синдика Владимир Вакрилов, предварителен договор за покупко-продажба на вещни
права и договор за строителство, по силата на който „ГМ строй“ ООД се е
задължило да прехвърли на Е.Н.Ш.
апартамент №13, двустаен, на трети етаж, с площ от 40.81 кв.м., с прилежащо
таванско складово помещение 013, ведно с 0.619%, равняващи се на 6.59
кв.м.ид.ч. от общите части на сградата, както и 0.619% от правото на строеж
върху поземления имот – УПИ ІІІ-7 в кв.140 по плана на РЦ на ж.к.“М. р.“, който
представлява самостоятелен обект в сграда с идентификатор 07079.653.588.1.19 по
КККР на гр.Бургас, с административен адрес гр.Бургас, ж.к.“Меден рудник“ бл.*,
вх.*, ет.*, апартамент *, който се намира в сграда №1, разположена в поземлен
имот с идентификатор 07079.653.588, с
предназначение жилище, апартамент, брой нива на обекта 1, с посочена в
документа площ от 40.81 кв.м., със съседни самостоятелни обекти в сградата – на
същия етаж 07079.653.588.1.20 и
07079.653.588.1.18, под обекта
07079.653.588.1.8 и над обекта 07079.653.588.1.30, при условие, че Е.Н.Ш. изпълни задължението си да заплати остатъка
от цената в размер на 14 060,14 (четиринадесет хиляди и шестдесет 0.14)
евро в двуседмичен срок от влизане на сила на решението.
УКАЗВА на ответника „ГМ строй” ООД
в несъстоятелност, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление:
гр.Бургас, ул.“Александровска“ №51, ет.4, с прекратени правомощия на органните
представители, представлявано от синдика Владимир Вакрилов, че ако ищцата не
изпълни задължението си за заплащане на остатъка от цената в двуседмичен срок
от влизане в сила на съдебното решение, той може да поиска и съдът ще обезсили
решението.
ОСЪЖДА Е.Н.Ш. – гражданка на Руска Федерация, родена на *** год. с адрес ***,
със съдебен адрес ***, пл.“Т.“, ет.*, офис * на
основание чл.85, ал.2, вр.чл.87 ЗННД да заплати в полза на бюджета на
съдебната власт по сметка на Бургаски окръжен съд нотариална такса
в размер на 373,88 лв. (триста седемдесет
и три 0.88), а по сметка на Община Бургас - местен данък по
ЗМДТ
в размер на 1100,16 лв. (хиляда и сто 0.16), за
които суми служебно да се впише възбрана върху гореописания имот.
УКАЗВА на ищцата, на основание чл.364, ал.2 ГПК, че препис от
настоящото решение няма да ѝ бъде
издаден, преди да представи доказателства за заплащане на горните суми по сметка на БОС и
Община Бургас, както и на доказателства, че са
заплатени дължимите данъци и такси за имота от „ГМ строй“ ООД в н.
Решението подлежи на на въззивно
обжалване пред Бургаски апелативен съд в двуседмичен срок от връчването му на
страните.
ОКРЪЖЕН СЪДИЯ: