Решение по дело №1126/2024 на Административен съд - Хасково

Производството е по реда на чл. 210, ал. 3 във връзка с чл. 215, ал. 1 ЗУТ.

Образувано е по жалба на Г. Д. Д. против Решение на Комисия, назначена със Заповеди № 332 и № 333, и двете - от 12.08.2024 г. на Кмета на [община], обективирано в Протокол от 18.09.2024 г., с което е определен размерът на обезщетение за сервитутно право на имотите с ограничителен режим на ползване, засегнати от ПУП – ПП „Въздушни електропроводи високо напрежение 220 [Наименование]от нова повишаваща подстанция в поземлен имот с кадастрален [идентификатор] в землището на [населено място] до подстанция „М.“ в поземлен имот с [идентификатор] по КККР на [населено място], [община], в ЧАСТТА относно засегната от сервитута площ от 0,046 дка от [ПИ], находящ се в землището на [населено място], целият с площ – 15,697 дка.

В жалбата се твърди, че при определяне оценката на сервитута били допуснати съществени нарушения на материалния закон и целта му, както и на административнопроизводствените правила. Оценката не отговаряла на критерия справедлива пазарна оценка, а именно – цената, която би получил собственикът на имота, ако земята се продава в условията на свободно договаряне. Отделно, не били взети предвид оферти за продажба на земеделски земи и реализирани аналогови сделки за продажба на земеделски земи със сходни характеристики и местонахождение, извършени през последните три години в района. Бил налице ръст на покупната цена. В случая не били посочени и представени доказателства за пазарния еквивалент на размера на обезщетението, не били отчетени видът, местонахождението, НТП, състояние на имота. Посочва се, че сервитутното право пресича окрупнени площи, нарушава целостта им и налага ограничения при използването им като земеделски земи и упражняване правото на собственост в пълен обем, възпрепятства достъпа до тази площ на тежка земеделска техника, води до по-ниски приходи от съответния имот и понижава в бъдеще пазарната му стойност. Определеното обезщетение не отговаряло на чл. 210, ал. 1 ЗУТ, поради което моли оспореният акт да бъде изменен, а цената на сервитутното право върху процесния имот - увеличена. Претендира разноски.

В открито съдебно заседание Г. Д. Д., редовно уведомена, се явява лично и се представлява. Поддържа изложеното в жалбата и моли същата да бъде уважена. Установило се, вкл. и от приетата съдебно-оценителна експертиза, че справедливата пазарна стойност на сервитутното право, с което е предвидено да бъде засегнат имотът на жалбоподателя в землището на [населено място], не била тази, която е приела Комисията при [община]. Цената била близо пет пъти по-висока, като вещото лице при анализа на двата метода – на пазарните аналози и изравнителния и приходния метод, е определило действителната пазарна стойност, която следвало да бъде определена и от съда като обезщетение за сервитутното право. Моли за изменение на цената на сервитутното право от 11 на 53,72 лв. Претендира разноски по списък по чл. 80 от ГПК.

Ответникът [община], редовно уведомен, чрез процесуалния си представител оспорва жалбата. Счита, че цените на сервитута, определени от вещото лице, били завишени многократно. Оспореното решение било съобразено с цените спрямо територията на далекопроводите. Прави възражение за прекомерност на адвокатския хонорар.

Заинтересованата страна „Грийн Профит“ ЕООД, редовно уведомена, чрез процесуалния си представител, приема, че трябва да бъде кредитирано изцяло заключението на вещото лице, дадено безпристрастно и компетентно. Моли да му бъдат присъдени разноски по делото в размера на внесения депозит за особен представител.

От събрания по делото доказателствен материал Административен съд – [област] установи следното от фактическа страна:

Видно от Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим [имот номер], том II, рег. № 2398, дело № 262 от 22.06.2020 г. /71/120 ид. части/, Нотариален акт за дарение на недвижим [имот номер], том II, рег. № 2396, дело № 261 от 22.06.2020 г. /7/120 ид. части/, и Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим [имот номер], том IV, рег. № 5681, дело № 598 от 29.10.2020 г. /42/120 ид. части/, Г. Д. Д. е собственик на поземлен имот с [идентификатор], находящ се в [населено място], общ. *, местност „П.“, целият с площ 15697 кв.м., четвърта категория, трайно предназначение на територията – земеделска, НТП – нива /л. 13 – л. 15/.

С Решение № 70 от 17.06.2024 г. на Общински съвет - [община], влязло в сила на 26.07.2024 г., е одобрен проект на подробен устройствен план - парцеларен план /ПУП – ПП/, за обект „Въздушни електропроводи високо напрежение 220 kV през землищата на [населено място], [населено място], [населено място] и [населено място], [община], [област]“.

Със Заповеди № 332/12.08.2024 г. и № 333/12.08.2024 г. /л. 77 – л. 78/, на основание чл. 44, ал. 2 от ЗМСМА във връзка с чл. 210 от ЗУТ и писмо № С-4117/08.08.2024 г. от „Грийн Профит“ ЕООД, Кметът на община С. е назначил две седемчленни комисии, със задача да извършат оценка по реда на чл. 64, ал. 6 от ЗЕ и да определят размера на обезщетението за възникване на сервитут върху поземлени имоти в земеделска и горска територия, засегнати от ПУП - парцеларен план за посочения по-горе обект.

На заседание на Комисията, обективирано в Протокол от 18.09.2024 г. /л. 34 – л. 68/, е взето решение за определяне размера на обезщетението за сервитутното право в землищата на [населено място], [населено място], [населено място] и [населено място], [община], [област], с ограничителен режим на ползване в полза на „Грийн Профит“ ЕООД във връзка с изграждане на въздушни електропроводи високо напрежение 220 kV от нова повишаваща подстанция в поземлен имот с кадастрален [идентификатор] в землището на [населено място] до подстанция „М.“ в поземлен имот с [идентификатор] по КККР на [населено място], [община], [област], в общ размер от 194 058.00 лв.

От раздел [Наименование], т. 14 от Протокола е видно, че за поземления имот, собственост на жалбоподателя, с [идентификатор], находящ се в землището на [населено място], целият с площ от 15,697 дка, НТП - нива, площ засегната от сервитута: 0,046 дка, цената на сервитута, определена от двама независими оценители: П. А. В., притежаващ сертификат за оценителска правоспособност № *********/14.12.2009 за оценка на недвижими имоти, и Р. Б. Я., притежаваща сертификат за оценителска правоспособност № *********/08.08.2011 г. за оценка на земеделски земи и трайни насаждения, за площта, засегната от сервитута, е 11 лв.

С Уведомително писмо рег.индекс С-5413/10.10.2024 г. от Кмета на О. С. жалбоподателят е уведомен за решението на 23.10.2024 г. /л. 32/.

По делото са приложени: използваната от К. П. оценка, изготвена на 22.08.2024 г. от лицензираните оценители П. А. В. и Р. Б. Я., за определяне размера на еднократните обезщетения при възникване на ограничено вещно право /сервитут/ на въздушен електропровод високо напрежение 220 kV в поземлени имоти в землището на [населено място], [община] /л. 69 – л. 75/; документи, удостоверяващи сделки аналози, договори за наем на земеделски земи; Решение № 70 от 17.06.2024 г. на Общински съвет - [община].

По делото е изслушано заключение по назначената съдебно-оценителна експертиза, което съдът кредитира като обективно изготвено и в съответствие със събрания писмен доказателствен материал. Посочено е, че имотът се намира извън регулацията на [населено място], със статут на земеделска територия.

Вещото лице е използвало сравнителния метод /пазарни аналози/, при който пазарната стойност на земята е определена, като са ползвани аналози на извършени продажби на имоти в близки землища на [населено място], [община]. За привеждане в съответствие на характеристиките на избраните аналози към тези на оценяваните имоти е приложен корекционен коефициент, отразяващ разликите в площ, категория, местоположение, начин на ползване, отдалеченост от населено място, от общински и от областен център. Сравнителната пазарна стойност на поземлен имот с [идентификатор] в сервитутната зона е 47,47 лева.

Вещото лице е използвало и приходния метод /поземлена рента/, при който приходната стойност се изчислява на база привеждане на бъдещите доходи в настояща стойност чрез дисконтиране. Използвана е формулата – PV = R / (r-i), където PV е настояща стойност; съгласно договор от 21.07.2023 г. за стопанската година 01.10.2023 г. – 01.10.2024 г. /140 кг/дка зърно, дължимо в натура или левова равностойност към момента на изплащане на дължимия наем; посочени са и данни от Системата за агропазарна информация с цена на хлебна пшеница към [община] 2024 г. за [област] – 330-340 лв/тон, приета средна пазарна цена – 335 лв/тон/, т.е. левова равностойност на наемното плащане за ползване е в размер на 46,90 лв/дка или R – годишна рента 46,90 лв/дка съгласно договор за наем на поземления имот; r – норма на възвръщаемост – 5 %; i – надбавка за ръст – 2 %; настояща стойност 1563 лв/дка. Приходната стойност на поземлен имот с [идентификатор] е 71,90 лева.

Към стойностите, определени по различните методи, е приложен тегловен коефициент за всеки от тях при определяне на крайната стойност /50 %/. При сравнителния метод е определена притеглена стойност 23,74 лева, а при приходния – 35,95 лева, т.е. крайната стойност е 59,69 лева.

При определяне на пазарна стойност на обезщетението за сервитутно право с ограничителен режим е използвана формулата Ссерв.=Сзем.х Кс*Ксп, където Ссерв.= пазарна стойност на обезщетението за възникване на сервитут; Сзем. – пазарна стойност на земята; Кс – коефициент, отчитащ срока, за който е учредено ограниченото вещно право, определен по формулата Кс=(1-1,05ⁿ), където n е броят на годините, за които е учредено ограниченото вещно право, а коефициентът не може да бъде по-голям от 0,9; Ксп – експертно определен коефициент, отчитащ вида на ограниченията на сервитута – в границата от 0,5 до 1,0, като поради големите ограничения за ползване на процесния имот, вследствие на преминаване на електропровода, е определен Ксп=1.

За поземлен имот с [идентификатор] със сервитут 0,046 дка, правилно определен предвид ПУП-ПП, посочен по-горе, е определена оценка на обезщетението 53,72 лева.

При така установената фактическа обстановка Административен съд – [област] формира следните правни изводи:

Съгласно чл. 210, ал. 1 ЗУТ „изготвянето на оценки и определянето на размера и изплащането на обезщетения в изрично предвидените в закона случаи се извършват по пазарни цени, определени от комисия, назначена от кмета на общината“, като съгласно ал. 3 от същия член решението на комисията се съобщава на страните по реда на АПК и може да се обжалва по реда на чл. 215, ал. 1 ЗУТ. Съгласно чл. 215, ал. 2 ЗУТ по реда, предвиден в ал. 1 /пред съответния административен съд по местонахождението на недвижимия имот/ могат да се обжалват и решенията на комисията по чл. 210, ал. 3 от с.з.

Съобразявайки тези разпоредби, съдът намира, че жалбата е допустима. Подадена е срещу подлежащ на съдебен контрол индивидуален административен акт от лице с правен интерес, засегнато неблагоприятно от акта, в срок пред съответния съд по местонахождение на имота, предмет на оценка.

Разгледана по същество, жалбата е ОСНОВАТЕЛНА.

На първо място, оспореното решение е издадено от компетентен орган - назначената със заповед на Кмета на община С. по реда на чл. 210, ал. 1 от ЗУТ Комисия, в предвидената форма, след провеждане на заседание, резултатите от което са обективирано в протокол, и въз основа на изготвена от независими експерти-оценители оценка, при липсата на допуснати съществени процесуални нарушения.

Не са налице основания за прогласяване нищожността на оспорения акт съгласно чл. 168, ал. 1 и ал. 3 във връзка с чл. 146, т. 1 АПК, съответно – за отмяна съгласно чл. 168, ал. 1 във връзка с чл. 146, т. 2 – т. 3 АПК.

На второ място, на преценка подлежи дали оспореният акт е издаден в съответствие с материалния закон и неговата цел.

Съгласно § 1, т. 23 ДР от Закона за енергетиката /ЗЕ/ „енергиен обект“ е обект или съвкупност от обекти, с предназначение в него или посредством него да се извършва производство на електрическа и/или топлинна енергия с определена мощност, съхранение на електрическа енергия, добив или съхранение на нефт или природен газ, пренос, както и преобразуване на параметрите или вида на електрическа и топлинна енергия и природен газ, нефт или нефтопродукти през мрежи, както и техните спомагателни мрежи и съоръжения, разпределение на електрическа, топлинна енергия или природен газ през мрежи, както и техните спомагателни мрежи и съоръжения, публично достъпна зарядна точка или съвкупност от такива точки, разположени в един поземлен имот с предоставена и инсталирана мощност, равна или над 1,2 MW, без инсталациите на клиентите като преместваемите, набивните и монтираните без основи енергийни обекти са обекти на техническата инфраструктура.“.

Съгласно чл. 64, ал. 1 от ЗЕ „при разширение на съществуващи и при изграждане на нови линейни енергийни обекти в полза на лицата, които ще изграждат и експлоатират енергийния обект възникват сервитути“.

Съгласно чл. 64, ал. 2 ЗЕ „сервитутите са: 1. право на преминаване на хора и техника в полза на лицата по ал. 1; 2. право на прокарване на линейни енергийни обекти в полза на лицата по ал. 1“.

Съгласно чл. 64, ал. 4 ЗЕ „Сервитутите по ал. 2 възникват, когато: 1. има влязъл в сила ПУП, с който се определя местоположението и размерите на сервитутните зони на линейния енергиен обект в засегнатите имоти, и 2. титулярят на сервитута изплати или внесе еднократно обезщетение по реда на ал. 6 на разположение на собственика и на носителите на други вещни права върху засегнатия имот“.

Безспорно е в конкретния случай, че обектът „Въздушни електропроводи високо напрежение 220 kV от нова повишаваща подстанция в поземлен имот с кадастрален [идентификатор] в землището на [населено място] до подстанция „М.“ в поземлен имот с [идентификатор] по КККР на [населено място], [община]“ представлява енергиен обект по смисъла на § 1, т. 23 от ДР на ЗЕ. Не е спорно също, че трасето на този обект преминава през поземлени имоти, находящи се в землището на [населено място], [населено място], [населено място] и [населено място], [община], [област], както и, че с влязъл в сила ПУП са определени местоположението и размерите на сервитутните зони в засегнатите имоти. Страните не спорят относно сервитутната площ, определена за процесния имот, попадаща в трасето на електропроводната линия. Спорът се свежда до определения от органа размер на обезщетението за възникналото сервитутно право и дали същият е съобразен със справедливата пазарна стойност.

Съгласно чл. 64, ал. 6 ЗЕ „определянето на размера и изплащането на обезщетенията за сервитутите на енергийните обекти се извършват по реда на чл. 210 и 211 от Закона за устройство на територията или по взаимно съгласие на страните въз основа на оценка от независим оценител. Обжалването на размера на обезщетението от заинтересованите лица не препятства упражняването на сервитутните права от лицата по ал. 1.“.

Съгласно чл. 210, ал. 2 ЗУТ „кметът нарежда служебно или въз основа на искане на заинтересуваните лица определянето на обезщетения или оценка от комисията“, които съгласно ал. 1 на същия член се извършват по пазарни цени.

От тълкуването на цитираните разпоредби се обуславя извод, че в полза на лицата, които ще изграждат и експлоатират енергийния обект, възникват по силата на ЗЕ сервитути върху имоти – частна собственост на физически и юридически лица, което по характера си представлява едно принудително ограничаване правото на собственост на тези лица, изискващо възникване на насрещно право на собственика на имота да получи удовлетворяващото го равностойно обезщетение. Законът въвежда като условие за възникване на сервитута изплащането на еднократно обезщетение на собственика на земята, като изрично регламентира и критериите, по които следва да се определи размера на обезщетението.

Съгласно чл. 65 ЗЕ „размерът на обезщетението по чл. 64, ал. 4, т. 2 се определя при прилагане на следните критерии:

1. площта на чуждия поземлен имот, включена в границите на сервитута;

2. видовете ограничения на ползването;

3. срок на ограничението;

4. справедливата пазарна оценка на имота или на частта от него, която попада в границите на сервитута.“

Законодателят, в ЗУТ и ЗЕ, не дава дефиниция на понятието „справедлива пазарна оценка“, поради което предвид засегнатите обществени отношения, изхождайки от правната и житейска логика, съответно и от тълкуването на нормативните актове според точния им смисъл и подобните случаи, за да се отговори на целта на закона, се обосновава извод, че „справедливата пазарна оценка“ следва да се основава както на пазарната цена на имота, отчитайки имоти със сходно местоположение и характеристики, така и на причинените вреди – пропуснати ползи и претърпени загуби, в случай на отдаване на имота за временно ползване срещу определено плащане.

Вещото лице е направило своите изчисления, използвайки сравнителния метод /пазарни аналози/ и приходния метод /поземлена рента/, като е мотивирало приложената от него методология при определяне на размера на обезщетението. След установяване на дължимото обезщетение по двата метода вещото лице е отчело срока, за който е учредено ограниченото вещно право, и ограниченията за ползване на процесния имот, вследствие на преминаване на електропровода, като е определило окончателния размер на обезщетението.

Този размер се различава съществено от определения с оспорения акт, което обуславя и неговата незаконосъобразност, изразяваща се в издаването му в противоречие с материалния закон и неговата цел.

Извод: решението на Комисията по чл. 210, ал. 3 от ЗУТ следва да се измени /чл. 172, ал. 2 АПК/, а обезщетението за сервитутното право - определи в размер на 53,72 лева.

Разноски:

Предвид изхода от спора и на основание чл. 143, ал. 1 АПК в полза на жалбоподателя следва да бъдат присъдени разноски в общ размер от 1735 лева, представляващи държавна такса, депозит за вещо лице и особен представител, адвокатско възнаграждение, уговорено и платено в брой съгласно представения по делото договор за правна защита и съдействие. Неоснователно е направеното възражение за прекомерност на адвокатското възнаграждение.

Така мотивиран, Административен съд – [област]

 

Р Е Ш И :

 

ИЗМЕНЯ Решение на Комисия по чл. 210 от ЗУТ, назначена от Кмета на [община], обективирано в Протокол от 18.09.2024 г., В ЧАСТТА, с която е одобрена оценка и е определен размерът на обезщетение за сервитутно право върху 0,046 дка, представляващи част от поземлен имот с [идентификатор], находящ се в землището на [населено място], целият с площ – 15,697 дка, собственост на Г. Д. Д., като УВЕЛИЧАВА размера на обезщетението от 11,00 лева на 53,72 лева.

 

ОСЪЖДА О. С. да заплати на Г. Д. Д., [ЕГН], с адрес – [населено място], [улица], сумата в размер на 1735 лева, представляваща направените по делото разноски.

 

ДА СЕ ИЗПЛАТИ на адв. Г. Ж. П. от Адвокатска колегия [област] сумата в размер на 625 лева, представляваща възнаграждение за назначаване на особен представител на заинтересованата страна „Грийн Профит“ ЕООД и внесена от жалбоподателя Г. Д. Д. по сметката на Административен съд – [област].

 

РЕШЕНИЕТО е окончателно по аргумент от чл. 215, ал. 7, т. 5 ЗУТ.

 

ПРЕПИС от решението да се изпрати на страните.