РЕШЕНИЕ
№ 6380
гр. София, 24.04.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 35 СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и втори март през две хиляди двадесет и трета година в следния
състав:
Председател:РУМЯНА М. НАЙДЕНОВА
при участието на секретаря СОНЯ Д. КОНСТАНТИНОВА
като разгледа докладваното от РУМЯНА М. НАЙДЕНОВА Гражданско дело
№ 20221110123319 по описа за 2022 година
Производството е образувано по искова молба на Р. С. М. против М. И. Ц..
Ищцата моли съда да постанови решение, с което да осъди ответника да му заплати
сумата от общо 3 000 лв. за причинени имуществени вреди, представляващи заплатена
неустойка по споразумение от (дата) г. в следствие на неправомерно отнето владение върху
прилежащо на апартамент № **, находящ се в (град), (адрес), представляващ самостоятелен
обект в сграда с идентификатор (номер), със застроена площ от **,** кв.м. – мазе № **, със
застроена площ от *,** кв.м., ведно със законната лихва, считано от датата на подаване на
исковата молба до окончателното плащане на дължимата сума. Претендира разноски.
Твърди, че по силата на договор за покупко-продажба, обективиран в нотариален акт
№ **, том ***, рег. № *****, дело № *** от **** г. на нотариус А. Б. ищцата продала
апартамент № **, находящ се в (град), (адрес), представляващ самостоятелен обект в сграда
с идентификатор (номер), със застроена площ от **,** кв.м. – мазе № **, със застроена площ
от *,** кв.м. на Р. П. Н. - Е.. В т.2 от нотариалния акт ищцата поела задължение да предаде
на купувача Р. П. Н. - Е. владението върху мазето, тъй като владението върху него било
отнето от страна на ответника. Ищцата отправила покана до ответника за освобождаване на
мазето и предаване на отнетото владение върху него. Поканата била изпратена чрез ЧСИ М.
М., като на (дата) г. било констатирано, че ответникът отказва да получи поканата. Поради
неизпълнение на договорните задължения между ищцата като продавач и Р. П. Н. - Е. било
сключено писмено споразумение. В т.1 от него страните се уговорили, че ищцата поема
задължение в срок от 20 работни дни, считано от подписване на споразумението, да предаде
1
владението върху мазето. В т.2 страните се уговорили, че ако владението не бъде предадено
в уговорения срок, ищцата дължи на купувача неустойка за неизпълнение в размер на 8000
лв. След сключване на споразумението отново била изпратена покана до ответника за
освобождаване на мазето и предаване на отнетото владение, като на 07.02.2022 г.
ответникът отново отказал да я получи. След взаимни отстъпки между ищцата и Р. П. Н. -
Е., същите постигнали съгласие ищцата да заплати на Р. П. Н. - Е. вместо 8000 лв. неустойка
в размер на 3000 лв., която неустойка била определена с оглед приблизителните разходи,
които купувачът Р. П. Н. - Е. би имала при водене на съдебен процес за предаване
владението върху мазето. Постигната договореност била обективирана в Споразумение от
(дата) г. с нотариална заверка на подписите на нотариус А. Б.. При сключването на
споразумението ищцата заплатила на Р. П. Н. - Е. в брой сумата в размер на 3000 лв., като в
тази част споразумението имало характер на разписка. Заплатената сума от 3000 лв.
представлявала имуществена вреда за ищцата, настъпил следствие на неправомерно
отнетото от ответника владение върху мазе № **, със застроена площ от *,** кв.м.
Ответникът, в срока по чл. 131 ГПК оспорва иска като недопустим и неоснователен.
Излага, че бил собственик на апартамент № ** от **** г. по силата на договор за продажба
на недвижим имот от (дата) г. В него било определено, че към ап. ** принадлежи избено
помещение № * с полезна площ от *,** кв.м. Съседи на жилището му били стълбищна
площадка, улица, ап. ** и алея, която се намирала непосредствено до стадиона, а улицата
била „(улица)“. В нотариален акт за дарение на Р. М. от (година) г. било определено, че към
ап. ** има избено помещение № ** с площ от *,** кв.м. Неговото мазе № * с площ от *,**
кв.м. граничело с алеята, това на ищцата би трябвало да граничи с улицата, а не с алеята.
Неговото мазе било с точна квадратура от *,** кв.м. Ищцата може да претендира за по-
малко мазе, което да отговаря на *,** кв.м., а не по-голямо и за избено помещение, което е
към улицата, а не към алеята, така, както било определено в нотариален акт от (година) г.
От двете страни на мазе № *, което ползвал, няма общи мазета, както било определено в
нотариалния акт на Р. М.. Номерацията на мазетата започвала от началото на входа за
избените помещения и неговото мазе № *, така както било определено в неговия нотариален
акт с отговаряща квадратура от *,** кв.м., а избено помещение № ** трябвало да бъде в
дъното, защото само там избените помещения граничели с ул. „(улица)“, така както било
посочено в нотариалния акт на Р. М.. Р. М. никога не е живяла в ап. **, нямала регистрация
в книгата на собствениците. Липсвали доказателства, че мазе № *, което ответникът
ползвал, е точно мазе № **, което би трябвало да ползва ищцата. В исковата молба се
отбелязвало само мазе № **, но не се отбелязвало, че неговото мазе граничи с алеята, а не с
улицата, че нямало общи мазета около мазе №*. Моли да бъдат отхвърлени предявените
искове. Претендира разноски.
Софийски районен съд, след преценка на всички доказателства и доводи на
страните съгласно чл. 235, ал. 2 от ГПК, приема за установено следното от фактическа
страна:
2
По делото е представен нотариален акт № **/(година)г., от който се установява, че
ищцата е придобила собствеността върху 5/6 ид. ч. от апартамент № **, ведно с избено
помещение № **.
С договор за продажба на държавен недвижим имот от (дата)г., М. Ц. и З. Ц.а са
станали собственици на апартамент № **, ведно с избено помещение № *.
Установява се от приложения нотариален акт № **/****г., че ищцата М. е продала на
Р. Н. - Е. притежавания от нея апартамент № **, ведно с мазе № **, с площ от *.** кв. м.
Видно от покана от 18.01.2022г. от ищцата до ответника, същата е поканила Ц. да
освободи заеманото от него помещение – мазе № **.
С приемо – предавателен протокол от (дата)г. страните по покупко – продажбата са
извършили фактическо предаване от продавача на купувача на апартамент № **, ведно с
избено помещение № **. Описани са броя ключове, които се предават, както и показанията
на уредите.
Със споразумение от 21.01.2022г. ищцата и трето за спора лице – Р. Н. Е., закупила
апартамент № ** от ищцата, страните са се споразумели, че е обективно невъзможно
предаването владението върху мазе № **, тъй като същото се владее от ответника по
настоящето дело. Страните са се съгласили, че в случай, че ищцата не предаде на Н. - Е.
владението върху мазето в срок от 20 работни дни, считано от 21.01.2022г., то М. ще дължи
неустойка в размер на 8000 лв.
С покана от 08.02.2022г. ищцата отново е поканила ответника да освободи заеманото
от него мазе № **.
Видно от споразумение от (дата)г. ищцата и Н. - Е. са се съгласили да уредят
взаимоотношенията си във връзка с непредаването на мазето. Р. М. се е задължила да
заплати съдебните разноски по образуване и водене на дела с предмет предаване на
владението от страна владеещия избеното помещение – М. Ц., които разноски са в размер на
3000 лв. Отбелязано е, че споразумението служи като разписка за платената от ищцата сума.
По делото е изслушана и приета СТЕ, която съдът изцяло кредитира като обективна и
компетентна изготвена, и от която се установява, че при направените на място замервания,
ползваното от Ц. мазе не отговаря на описаните съседи в договора за покупко – продажба на
държавен недвижими имот. Ползваното от Ц. мазе не отговаря по площ на описаното в
документа за собственост на ищеца, но граничи с абонатната станция и междублокова алея
/улица/. В проведеното по делото съдебно заседание вещото лице разяснява, че при огледа е
констатирано, че са извършвани преустройства, не само на процесното, но и на други
мазета, като има изградени нови зидове. Вещото лице посочва, че при сегашната ситуация с
мазетата, не може да каже категорично кое е прилежащото мазе към съответните
апартаменти.
От допълнителната СТЕ се установява, че са направени преустройства, като са
махани стени и са изграждани нови за обособяване на нови помещения. При възстановяване
на стените по чертежа, представен от ищеца и находящ се на стр. 52 от делото, отделяне на
3
част от коридора и премахване на новата преградна стена, би се получило мазе, което ще
отговаря по описание на съседи, но не и по площ. В проведеното по делото съдебно
заседание вещото лице посочва, че няма друго мазе, което да отговаря на съседите, които са
описани в договора за покупка на апартамент № **. Не може да каже каква е била площта на
мазето, позовава се единствено на представения от ищеца чертеж на стр. 52 от делото.
Вещото лице не е могло да извърши оглед на съседното мазе, тъй като не се е знаело на кого
е. Имало е заключени мазета, без записани собственици.
Други доказателства от значение за предмета на делото не са ангажирани по делото в
предвидените от процесуалния закон преклузивни срокове.
При така установените факти съдът намира от правна страна следното:
Исковата претенция намира своето правно основание в разпоредбата на чл. 45 ЗЗД.
За нейното уважаване е необходимо да се констатира кумулативната даденост на следните
предпоставки: да е налице осъществено противоправно деяние/действие или бездействие/,
вина, вреда и причинна връзка между противоправното и виновно поведение на дееца и
настъпилите вреди, като вината се предполага до доказване на противното.
На първо място съдът намира, че по делото остана недоказано противоправно
поведение от страна на ответника.
Установява се от приложения нотариален акт № **/****г., че ищцата М. е продала на
Р. Н. - Е. притежавания от нея апартамент № **, ведно с мазе № **, с площ от *.** кв. м. С
приемо – предавателен протокол от (дата)г. страните по покупко – продажбата са извършили
фактическо предаване от продавача на купувача на апартамент № **, ведно с избено
помещение № **. Описани са броя ключове, които се предават, както и показанията на
уредите. Този приемо – предавателен протокол е представен от самия ищец и включва и
предаване на мазе № ** от ищцата на новия собственик.
Ето защо, към момента на подписване на споразуменията, първото от 21.01.2022г. и
второто от 08.02.2022г. между ищцата и новият собственик Р. Н. - Е., мазе № ** вече е било
предадено от ищцата на новия собственик, видно от протокола от (дата)г., което
обстоятелство е било отразено и признато от страните с поставянето на подписи в
протокола.
С оглед на изложеното, от този момент, в случай на установяване на фактическа
власт от трето лице, каквато в случая се твърди да е установил ответникът, новият
собственик разполага с възможността да се защити от това неоснователно въздействие с
предвидените в закона способи.
По никакъв начин не може да се изведе извод, че плащането на „неустойка” по
споразумението е следствие на противоправно поведение от страна на ответника.
На следващо място, от събраните по делото доказателства не можа да се установи с
категоричност, че ползваното от ответника мазе е мазето, собственост на ищцата, което тя е
4
прехвърлила на трето за спора лице с нотариален акт № **/****г.
Видно от нотариален акт № **/(година)г., ищцата е придобила собствеността върху
5/6 ид. ч. от апартамент № **, ведно с избено помещение № **.
С договор за продажба на държавен недвижим имот от (дата)г., М. Ц. и З. Ц.а са
станали собственици на апартамент № **, ведно с избено помещение № *.
От приетите по делото СТЕ и допълнителна СТЕ се установява, че вещото лице не
може с категоричност да определи дали ползваното от Ц. мазе представлява мазе № **,
което е било собственост на ищеца. Видно от експертизите, са извършвани множество
преустройства, не само на процесното, но и на други мазета, като има изградени нови
зидове, а част от старите са премахнати. Част от мазетата не са били отключени,
включително и на съседно до владяното от Ц. мазе, и не се знае кои са техните собственици.
В проведеното съдебно заседание вещото лице посочва, че не може да каже категорично кое
е прилежащото мазе към съответните апартаменти, вземайки предвид извършените
преустройства.
На следващо място, видно от споразумението от (дата)г. ищцата и Н. - Е. са се
съгласили да уредят взаимоотношенията си във връзка с непредаването на мазето, като Р. М.
се е задължила да заплати „съдебните разноски по образуване и водене на дела с предмет
предаване на владението от страна владеещия избеното помещение – М. Ц., които разноски
са в размер на 3000 лв.”. По делото не са ангажирани никакви доказателства за водени
такива дела, нито за стойността на тези разноски. Плащането на „неустойка” от страна на
ищцата не може да се вмени във вина на ответника. Липсва и причинна връзка между
твърдяното противоправно поведение на ответника и плащането на „неустойка”.
Липсата само на един от елементите на фактическия състав на чл. 45 от ЗЗД води до
недоказаност на иска, без да е необходимо обсъждане наличието на останалите елементи от
състава.
Ето защо, искът следва да бъде изцяло отхвърлен като неоснователен и недоказан.
По разноските:
С оглед изхода на спора, разноски се дължат на ответника. С оглед фактическата и
правна сложност на делото и извършените процесуални действия, както и като взе предвид
Наредбата за минималните размери на адвокатските възнаграждения, съдът намира, че
заплатеното от ответника на процесуалния му представител възнаграждение не е
прекомерно, поради което неоснователни са възраженията на ищеца в тази връзка.
На основание чл. 78, ал. 3 от ГПК на ответника следва да бъдат присъдени
направените от него разноски в размер на 500 лв.
По изложените съображения Софийски районен съд
5
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения от Р. С. М., ЕГН **********, с адрес (град), (адрес) срещу
М. И. Ц., ЕГН **********, с адрес (град), (адрес), иск с правно основание чл. 45 от ЗЗД за
заплащане на сумата от 3000 лв., представляваща обезщетение за претърпените
имуществени вреди, ведно със законната лихва, считано от 03.05.2022г. до окончателното
изплащане на сумата, като неоснователен и недоказан.
ОСЪЖДА Р. С. М., ЕГН **********, с адрес (град), (адрес) да заплати на М. И. Ц.,
ЕГН **********, с адрес (град), (адрес), на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК сумата от 500 лв.,
представляваща направените по настоящето дело разноски.
РЕШЕНИЕТО може да бъде обжалвано с въззивна жалба пред Софийски градски
съд в двуседмичен срок от връчване на препис от него на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
6