Р Е Ш Е Н И Е
№ …………/07.10.2019г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ВАРНЕНСКИ РАЙОНЕН СЪД, XXXIX - ти състав, в публично съдебно заседание проведено на двадесети
септември през две хиляди и деветнадесета година, в състав:
РАЙОНЕН СЪДИЯ: Христина
Колева
при секретаря
Цветелина
Илиева, като разгледа
докладваното от съдията гр.дело № 2148
по описа за 2019 г., за да се произнесе,
взе предвид следното:
Производството е образувано по
предявен от “К.М.Б.” ЕООД,
ЕИК *********, със седалище и адрес на управление *** срещу “С.” ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление ***,
иск с правно основание чл.124, ал.1 ГПК вр. с чл. 228 и чл.237 ЗЗД, за приемане за установено, че между
страните по отношение на обект - ***, с адрес ***, съществува Договор за наем
от
В
исковата молба се твърди, че ищецът е
ползвал под наем имот - ***, находящ се
в ***, състоящ се от търговска зала, складове, хладилна камера и санитарен
възел, с обща застроена площ от 333,92 /триста
тридесет и три цяло и деветдесет и два/ кв.метра, заедно с 2,93% /две цяло и деветдесет и три процента/ от общите
части и правото на строеж на сградата
с ид. № 65766.702.4123.1.10 и адрес ***, предоставен
му от Н.М.И.ООД по договор от 24.06.2015г., вписан в СлВ-С. вх.рег.№****/
В срока по чл.131 ГПК, ответникът оспорва иска. Не оспорва,
че по силата на възлагане в резултат на проведена публична продан в рамките на
изпълнителното производство №20177300400082 по описа на ЧСИ М.Г.рег. № 730, район
на действие ОС В. Търново, имотът е възложен на дружеството с постановление за
възлагане от 07.06.2017г.. На 27.04.2018г.
с протокол за въвод във владение, на ответника било
предадено владението на имота. Възразява по противопоставимостта
на срочно наемното правоотношение, като излага доводи за неприложимост на
общите правила за специалния случай на публична продан. Моли за отхвърляне на
иска.
Съдът,
като прецени събраните по делото доказателства, поотделно и в съвкупност,
намира за установено следното от
фактическа страна:
С Договор за наем от 24.06.2015г.,
нотариално заверен на 26.06.2015г. от Нотариус Л.А.с рег. № 294 на НК, район на
действие РС С., Н.М.И.ООД, в качеството на наемодател предоставя на К.М.БЕООД,
в качеството му на наемател, собствения си недвижим имот: Обект ***, находящ се
в ***, намиращ се в ****, състоящ се от търговска зала, складове, хладилна
камера и санитарен възел, с обща застроена площ от 333.92 кв.м., заедно с 2.93%
от общите части и правото на строеж на сградата, която е построена чрез
отстъпено право на строеж в УПИ V, квартал 47 по ПУП на гр. С., ***, при граници: изток –
външен зид; запад – външен зид, север – външен зид, юг – обект на Т.ф. срещу
месечна наемна цена от 88 лева без ДДС. Договорът е със срок 10 години от
подписването му и е вписан в Служба вписвания на 26.06.2015г...
С
Постановление за възлагане на недвижим имот по ИД
№20177300400082/07.06.2017г. върху С. ЕООД е възложен недвижим имот собственост
на ипотекарния длъжник по делото Н.М.И.ООД, ЕИК
*********, а именно: Обект ***, находящ се в ***, намиращ се в ****, състоящ се
от търговска зала, складове, хладилна камера и санитарен възел, с обща застроена
площ от 333.92 кв.м., заедно с 2.93% от общите части и правото на строеж на
сградата, която е построена чрез отстъпено право на строеж в УПИ V, квартал 47 по ПУП на гр. С., ***,
при граници: изток – външен зид; запад – външен зид, север – външен зид, юг –
обект на Търнов – филм. Постановлението е влязло в
сила и е вписано в Служба вписвания на 16.10.2017г..
От Справка по лице за партида 5281 Н.М.И.ООД
за периода 01.01.1992г.-30.05.2019г. /л.46/ се
установява, че възбраната е вписана на 10.02.2017г..
На 20.03.2018г. на ищеца е връчена
покана от ответника (л.55 от делото на СРС), с която последният го уведомява,
че е придобил имота на публична продан, като е издадено постановление за
възлагане, както и че му дължи заплащане на месечен наем 1500 лв.. Поискал е
заплащане на наем в общ размер 10 500 лева за периода м.09.2017г.-м.03.2018г. и
е дал 3-дневен срок за изпълнение на това задължение. Посочил е, че при
неизпълнение в този срок прекратява договора на основание - неплащане на
наемната цена.
При така установената фактическа
обстановка съдът намира от правна страна
следното:
Съгласно чл.
228 ЗЗД с договора за наем наемодателят
се задължава да предостави на
наемателя една вещ за временно
ползване, а наемателят – да му плати
определена цена. Договорът за наем
е консенсуален – счита се за сключен
с постигане на съгласие относно вещта и наемната цена, двустранен е – създава задължения и за двете страни,
като наемодателят поема задължение да отстъпи и обезпечи
ползването на вещта, срещу което
наемателят се задължава да плаща
наемна цена в размер и при условия,
уговорени в договора. В аспекта на цитираното между
ответника и трето за производството лице /Н.М.И.ООД/ е възникнало валидно
наемно правоотношение относно процесния недвижим имот, като страните не спорят,
че наемодателят Н.М.И.ООД е собственик на имота към датата на сключване на
договора. Не спорят също така, че имотът, предмет на наемния договор е предаден
на ищеца и последният е установил държане върху същия. От събраните по делото
доказателства се установява, че имотът е възложен на ответника чрез публична
продан след сключване на договора за наем – последният е сключен на
24.06.2015г., а постановлението на ЧСИ М.Г.е влязло в сила на 28.08.2017г..
Съгласно чл.496, ал.2 ГПК от деня на влизане в сила на постановлението за
възлагане купувачът придобива всички права, които длъжникът е имал върху имота.
Няма спор, а има данни за това по делото, че наемодателят Н.М.И.ООД е ипотекарен длъжник в изпълнителното производство, в рамките
на което ответникът е придобил имота, като относно правата му върху него спор
не възниква между страните. Ето защо следва да се приеме, че ответникът е приобретател на процесния имот по силата на публичната
продан, считано от 28.08.2017г. От представените от ответника доказателства
относно вписването на възбрана върху същия имот се установява, че такава е
вписана на 10.02.2017г. – след сключването и вписването на договора за наем,
поради което последният и правата на наемателя по същия са противопоставими
на купувача на публичната продан по аргумент от разпоредбата на чл.496, ал.2,
изречение второ и чл.453 ГПК. Ето защо спрямо ответника е приложима и
разпоредбата на чл.237 ЗЗД, уреждаща противопоставимостта
на договора за наем спрямо последващ приобретател на наетия имот. В същата разпоредба са уредени
няколко хипотези на противопоставимост на договора за
наем. Първата хипотеза е в чл.237, ал.1 ЗЗД, според която при прехвърляне на
недвижим имот договорът за наем остава в сила спрямо приобретателя,
ако е бил вписан в имотния регистър. В този случай срочният договор за наем е
задължителен за приобретателя при уговорените в него
условия и срок и не може да се прекрати от него преди уговорения срок. Това е
така, тъй като вписването в имотния регистър предоставя достатъчна степен на
информираност за приобретателя и след като
обстоятелството е било вписано, се счита, че приобретателят
е наясно и е съгласен с наемното правоотношение, и продължава да изявява
желание за настъпване на транслативния ефект на придобивното основание. Тук сме изправени именно пред тази
хипотеза, тъй като договорът за наем е вписан преди продажбата. Като приобретател на имота след вписването на договора за наем,
ответникът е заместил наемодателя в това правоотношение и е длъжен да се
съобрази с уговореното в него. Неприложима е разпоредбата на чл.237, ал.2 ЗЗД, касаеща случаи на невписан договор за наем, при които приобретателят не е предварително наясно за съществуването
на тази тежест и правата му са предпоставени в
зависимост от това дали договорът има достоверна дата или не. С оглед
разпоредбата на предходната алинея, за ответника договорът за наем има сила
според предвидените в него условия и при уговорения в него 10-годишен срок, или
до 24.06.2025г. Ответникът не доказа да е вписана възбрана върху имота, предмет
на иска, преди датата на наемния договор.
Специалната
разпоредба на чл. 237, ал.2 ЗЗД урежда противопоставимост
на наемното правоотношение във всички случаи на прехвърляне на собствеността
върху нает имот, без законодателят да е отграничил
сделките с транслативен ефект, сключвани от длъжника
от основанията, изключващи воля на прехвърлителя.
Вярно е, че публичната продан е уредена като придобивно
основание, позволяващо на купувача да противопоставя право да получи фактическа
власт на всяко трето лице, включително на действителния собственик( чл. 498 ГПК), но тази норма следва да се възприема систематично ведно с уредбата на
защита на взискател, насочил изпълнение върху имот на
длъжника ( чл. 452, ал.2 ГПК) и защитата на владелец, упражняващ за себе си
фактическа власт върху имот, засегнат от изпълнението (чл. 435, ал. 4 ГПК).
Само ако към момента на описа, следващ възбраната третото лице може да
опровергае собствеността на длъжника, то ще може да запази фактическата си
власт и да осуети самата продан, заплашваща го с бъдещо отстраняване по реда на
чл. 498 ГПК. Пропусне ли тази защита, всяко трето лице със самостоятелни права
е длъжно да претърпи въвод на купувача, дори и да е
действителен собственик. В този смисъл тази уредба е изобщо неприложима за
лице, което не твърди самостоятелни права или права, черпени от самия длъжник.
Наемателят се позовава на облигационно основание, произтичащо от договаряне
именно с длъжника по изпълнението, поради което спрямо него не се прилага
защитата на владелеца, а получените по наемния договор права следва да бъдат
отчетени при въвода на купувача именно въз основа на
спецификата на материалното облигационно право (чл. 237, ал.2 ГПК). Съответно,
ако наемното правоотношение е противопоставимо на
купувача като приобретател, то принудата следва да се
извърши като купувачът се въведе в имота, чрез конституирането му като владелец
на мястото на наемодателя, без да се отстранява наемателя. Така завареният
наемател ще продължи да упражнява фактическа власт като държател, но вече от
името на новия собственик до изтичането на съответно противопоставимия
срок по договора за наем. Това тълкуване на смисъла на нормативната уредба на
защита на наемателя при публична продан срещу имота на наемодателя съответства
и на становищата излагани в доктрината относно рефлексно действие на
прехвърлянето на имот по отношение на заварено наемно правоотношение, като
пример за разпростиране на облигационната връзка(чл. 21, ал.1 ЗЗД) по отношение на трето лице (нов собственик)
по силата на изключение, изрично уредено в чл. 237 ЗЗД ( така проф. Ал. К. в
„Облигационно право. Отделни видове облигационни отношения“, проф. М. М.
„Облигационно право. Помагало“). Заместването на наемодателя от приобретателя по силата на закона в наемното правоотношение
се възприема и в съдебната практика, като в задължителни указания по тълкуване
на разпоредбата на чл. 237 ЗЗД придобиването на наетия имот е третирано
аналогично на законова цесия, с въвеждане на допълнителното изискване за
уведомяване на наемателя за настъпилото правоприемство,
за да може новият собственик да упражни и правата на наемодателя в пълен обем
за срока, в който наема би бил противопоставим. В този смисъл са решение № 620
от 23.10.2007 г. на ВКС по т. д. № 275/2007 г., ТК и постановено по реда на чл.
290 ГПК решение № 151 от 10.11.2009 г. на ВКС по т. д. № 811/2008 г., II т. о.,
ТК и възприето изцяло в по-новата практика (определение № 538 от 16.08.2010 г. на ВКС по т. д. №
184/2009 г., II т. о., ТК и определение № 166 от 18.02.2011 г.
на ВКС по гр. д. № 914/2010 г., I г. о., ГК). Именно чрез въвода на купувача би се достигнало
до това окончателно оповестяване на заместването на наемодателя в
противопоставим наемен договор спрямо заварен наемател.
По тези принципни съображения, съдът
възприема крайното решение, че публичната продан на нает имот поражда винаги
встъпване на купувача в наемно правоотношение, ако то е действително възникнало
при договаряне с длъжника по изпълнението, но действието на това правоотношение
ще следва да се отчита според действието на възбраната и ипотеката, и според
правилата на чл. 237 ЗЗД. В случая е безспорно, че наемният договор е вписан
преди възбраната. Към този момент длъжникът още е разполагал с права да се
разпорежда с имота, поради което би било допустимо и отдаването му дългосрочно
под наем /Решение по търговско дело №
195 по описа за 2015 г. на ВОС/.
В обобщение на изложеното, по делото
се установява, че между страните е в сила валидно наемно правоотношение, което
не е прекратено поради изтичане срока на договора, затова правото на ищеца да
ползва вещта, отдадена под наем, на претендираното от
него основание съществува, поради което искът му е основателен и следва да се
уважи.
На основание чл.78, ал.1 ГПК и с оглед
заявената претенция, ищецът има право на разноски в размер 50 лв., платена
държавна такса, които следва да се присъдят изцяло в тежест на ответника.
Мотивиран от така изложените
съображения, Варненски районен съд
Р Е ШИ:
ПРИЕМА ЗА УСТАНОВЕНО на основание
чл.124, ал.1 ГПК вр. с чл. 228 и чл.237 ЗЗД в
отношенията между “К.М.Б.” ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление *** и “С.” ЕООД, ЕИК *********,
със седалище и адрес на управление ***, че между
тях по отношение на Обект ***, находящ се в ***, намиращ се в ****, състоящ се
от търговска зала, складове, хладилна камера и санитарен възел, с обща
застроена площ от 333.92 кв.м., заедно с 2.93% от общите части и правото на
строеж на сградата, която е построена чрез отстъпено право на строеж в УПИ V, квартал 47 по ПУП на гр. С., ***,
при граници: изток – външен зид; запад – външен зид, север – външен зид, юг –
обект на Т.ф., съществува Договор за
наем от
ОСЪЖДА „С.” ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление *** ДА ЗАПЛАТИ на „К.М.Б.”
ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление *** сумата от 50
лева, представляваща сторени съдебно-деловодни разноски в настоящото производство, на
основание чл. 78, ал. 1 ГПК.
РЕШЕНИЕТО подлежи на въззивно
обжалване пред Варненски окръжен съд, в двуседмичен срок от връчването му страните.
Препис от настоящето решение
да се връчи на страните по делото, заедно със съобщението за постановяването му
на основание чл. 7, ал. 2 ГПК.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: