Р Е Ш Е Н И Е
№.................
гр.
София, 19.01.2018 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО, I-21
състав в открито заседание на тридесети ноември две
хиляди и седемнадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: СИЛВАНА ГЪЛЪБОВА
при участието на секретаря Снежана
Апостолова, разгледа докладваното от съдията гражданско дело №1390 по описа на СГС
за 2016 г. и за да се произнесе взе предвид
следното:
Предявени са субективно съединени
искове с правно основание чл.92 ЗЗД.
Ищецът „Г.В.” ЕООД
твърди, че на 29.10.2007 г. е сключил с ответника В.Д.В. и с В.Д.С.договор във
формата на нотариален акт за взаимно учредяване на право на строеж срещу
задължение за проектиране и строителство №182 т.ІХ, н.д. №1497/2007 г. на нот. С.Т.за
недвижим имот, находящ се в гр. София, съставляващ УПИ-1703, 1704. Твърди, че в договора физическите лица-учредители са поели задължението в
едномесечен срок от издаване на протокол-обр.15 на сградата, построена върху
имота, да прехвърлят съответните идеални части от собствения им недвижим имот
на третите лица, които отговарят на придобитите от последните имоти. Твърди се
още, че протокол-обр.15 е приет на 31.01.2013 г., а на 26.4.2013 г. е издаден и
акт 16 /разрешение за ползване/, но ответниците не са изпълнили задължението си
за прехвърляне на идеалните части. Поддържа, че съгласно договора при
неизпълнение на това задължение същите дължат на ищеца неустойка в размер на сумата
от по 20 000,00 евро. Ищецът сочи още, че на ответниците е връчена
нотариална покана за извършване на уговорените между страните действия след
приемане на протокол-обр.15, но ответниците не са изпълнили задължението си за
прехвърляне на съответните идеални части от собствения им недвижим имот, върху
който е построена сградата, поради което моли да бъдат осъдени да му заплатят
дължимата от тях неустойка за неизпълнение в размер на сумата от по 20 000,00
евро, ведно със законната лихва, считано от депозиране на исковата молба до
окончателното изплащане. Претендира и разноски.
Ответниците В.Д.В. и В.Г.Г.
в срока за отговор по чл.131 ГПК оспорват предявените искове. Твърдят, че
неустойката не е изискуема, а в условие на евентуалност, че е прекомерна. Релевират
възражение за нищожност на неустоечното съглашение, поради липса на предмет на
главното задължение, тъй като не са посочени идеалните части, които следва да
се прехвърлят и поради нарушение на добрите нрави и липса на задължение към
ищеца, което да се обезпечи с неустойката, тъй като задължението е за
прехвърляне на идеални части в полза на трети лица. Релевират също и възражение
за изтекла погасителна давност. Привеждат твърдения, че ищецът не е построил процесната
сграда, съгласно одобрения архитектурен проект, както и че не я е построил в
срок. Правят и възражения за прихващане на претендираните суми с вземанията им
към ищеца за неустойки за забавено изграждане и въвеждане на сградата в
експлоатация в размер на сумата от 10 861,00 евро за ответника В.Г.Г. и в
размер на сумата от 10 892,27 евро за ответника Венко Д.В., както и с вземанията
им към ищеца за неизпълнeние на довършителните работи, които те са
извършили за своя сметка, в размер на сумата от по 5000,00 евро. Претендират
разноски.
Съдът, като обсъди
доводите на страните и събраните по делото доказателства, достигна до следните
фактически и правни изводи:
Фактическият състав на претенцията за
неустойка включва кумулативно следните елементи: наличие на облигационна
връзка, виновно неизпълнение на договорно задължение и уговорена неустойка за
неизпълнението на това задължение.
За
основателността на предявените искове в тежест на ищеца да установи: наличието
на двустранен договор, с който страните са предвидили неустойка за
неизпълнение, издаване на протокол-обр. 15 за процесната сграда, извършването
на разпределение на ползването на наземните паркоместа, както и че
собствениците на обекти в сградата са поканили ответниците да им прехвърлят
правото на собственост върху съответните части от имота.
В тежест на ответниците е да установят, че задължението им за прехвърляне на части от
собствения им имот е обусловено от извършването на разпределение на ползването
върху надземни паркоместа.
По
делото е представен нотариален акт за взаимно учредяване и учредяване на право
на строеж срещу задължение за проектирани и строителство №182, том IX, н.д. №1497/29.10.2007 г. на нотариус С.Т., по
силата на който В.Д.С., Р.В.С., В.Д.В., А.Г.С.и „СББ Г.“ ООД са учредили на
съсобственика си „Г.В.“ ЕООД върху собствения си недвижим имот, представляващ УПИ-1703,
1704 в гр. София, право на строеж за жилищна сграда на десет етажа, съгласно
одобрен архитектурен проект от 08.12.2006 г. на СО-ДАГ. Уговорено е В.Д.С.да
стане собственик на находящия в сградата апартамент №*******със застроена площ
от 91,09 кв.м., 1/2 ид.ч. от апартамент №ББ2 със застроена площ от 24,31 кв.м.
и гараж №1 с площ от 15,42 кв.м. В.Д.В. придобива правото на собственост върху
находящия в процесната сграда апартамент №*******, ет.3, със застроена площ от 91,27 кв.м., мазе
№14 с площ 3,82 кв.м., 1/2 ид.ч. от апартамент №ББ2 със застроена площ от 24,31
кв.м. и гараж № 2 с площ от 15,58 кв.м. Ищецът се е задължил да извърши и
довършителни работи в обектите до „ключ“ или съответно – латекс, осветителни
тела, подови настилки, теракота, гранитогрес, ламинат, баня-фаянс, мивка,
батерия, душ, моноблок, за срок не по-дълъг от 30 месеца от датата на издаване
на строителна линия и откриване на строителна площадка, но не по-късно от 36
месеца подписване на нотариалния акт. Строителят има право да внася промени в
архитектурния проект. Собствениците-учредители са се задължили при завършване
на строителството, установено с протокол-обр.15 от Наредба №3 на МРРБ, в срок
до 1 месец да прехвърлят съответните идеални части от собствения си имот на
трети лица, съответстващи на придобитите от последните имоти в процесната
сграда, или да упълномощят лице, посочено от управителя на ищцовото дружество,
което да извърши това прехвърляне на третите лица. Предвидено е обаче прехвърлянето
да се осъществи след извършване на разпределение на ползването върху надземните
паркоместа в УПИ, съгласно анекс №1 между „Г.В.“ ЕООД и „СББ Г.“ ООД. При
забава на строителя за изграждане и въвеждане на сградата в експлоатация същият
дължи неустойка в размер на 2,5 евро на кв.м. от цялата площ, която трябва да
се предаде на собствениците, месечно. Предвидено е, че при неизпълнение от
страна на някой от собствениците на задължението им за прехвърляне на идеални
части същите да дължат на ищеца заплащането на неустойка в размер на 20 000,00
евро.
От
представеното удостоверение за наследници №ГР-3-650 от 31.08.2015 г., издадено
от Столична община, район „Студентски“, се установява, че на 06.11.2008 г. е
починала В.Д.С., като неин единствен законен наследник е В.Г.Г. - син.
По
делото е представен констативен акт за установяване годността за приемане на
строеж от 31.01.2013 г.– обр. 15 за процесната жилищна сграда.
Видно
от представеното по делото разрешение за ползване №СТ-05-761 от 26.04.2013 г.,
издадено от ДНСК, е разрешено ползването на процесната жилищната сграда,
находяща се в гр. София, УПИ-1703, 1704, район „Студентски“.
По
делото е представена нот. покана от 07.10.2005 г., изходяща от ищеца, с който
ответниците са поканени да прехвърлят на третите лица полагащите им се идеални
чести от процесния недвижим имот или да представят пълномощно за прехвърляне на
тези идеални чести. Поканата е връчена на ответниците на 11.10.2015 г. и на
23.10.2015 г.
Представени
са също покани от собствениците на самостоятелни обекти в процесната жилищна
сграда Л.И.В.и П.Й.В.от 16.07.2013 г. и 10.06.2013 г. до ищеца за прехвърляне
на припадащите им се идеални части от земята, върху която е построена процесната
сграда.
Представен
е и отговор на нотариалната покана от 26.10.2015 г., изходящ от ответниците, в
който се сочи, че поради неизпълнение на задължението на ищеца за срочно
изпълнение на строителните работи и пълно неизпълнение на задължението му за
извършване на довършителни работи ответниците претендират при прехвърляне на
идеалните части на третите лица да им бъде изплатен размера на извършените от
тях довършителни работи в размер на сумата от по 5000,00 лв.
Нотариус
М.Г.е изготвила на 20.11.2015 г. и на 02.12.2015
г. констативни протоколи за проведените в нейната кантора срещи между страните
в настоящото производство, а нотариус Д.Т.– за проведената среща между същите в
нейната кантора на 22.12.2015 г. Нотариусите са удостоверили заявеното от ищеца
желание за извършване на прехвърляне на идеални части от ответниците на трети
лица-собственици на самостоятелни обекти в процесната сграда, както и представянето
от дружеството на проект на нотариален акт. В констативните протоколи се сочи,
че ответниците са отказали да подпишат нотариалния акт поради незаплатеното им
обезщетение за неизпълнение на довършителните работи в техните апартаменти,
както и поради непредставянето на изготвено от специалист площоразпределение.
Предвид
изложеното, съдът намира, че по делото се установи безспорно и категорично, че
страните са обвързани от договор за учредяване право на строеж, за което по делото
не се спори, както и че със същия договор ответниците са поели задължение за
безвъзмездно прехвърляне на правото на собственост върху идеални части от
мястото в полза на трети лица, съответстващи на придобитите от последните имоти
в процесната сграда, в срок до един месец от издаване на протокол-обр.15, за
което обстоятелство страните също не спорят. От съставените и описани по-горе
протокол-обр.15 и разрешение за ползване на жилищната сграда се установи, а и
не се оспорва от страните, че ищецът е изпълнил задължението си да изгради
уговорената жилищна сграда, съгласно договорите и законовите разпоредби в
качествено и количествено отношение, така че изградените обекти в нея са годни
за нормалната им употреба.
Съгласно
т.5 от договора от 29.10.2007 г., инкорпориран в описания по-горе нот. акт, задължението
на ответниците за прехвърляне на части от собствения им имот е обусловено от
извършването на разпределение на ползването върху надземните паркоместа от
страна на ищцовото дружество. От формулировката на посочената клауза следва, че
задължението на ответниците става изискуемо едва след изпълнението на
задължението на ищеца да осъществи разпределение на ползването върху надземните
паркоместа, за който факт последният не е провел пълно и главно доказване.
Съществува синалагматична връзка между правото на ищеца да иска от ответниците
прехвърляне на идеални части на трети лица и предхождащото му задължение към
ответниците да разпредели ползването на паркоместата.
Предвид
изложеното, съдът намира, че ищецът няма право да претендира вреди от
неизпълнението на задължението на другата страна, чийто падеж не е настъпил,
поради което предявените искове се явяват неоснователни и като такива следва да
бъдат отхвърлени изцяло, без да се изследва наличието на останалите елементи от
фактическия състав на съдебно предявените права.
С оглед изхода на делото и направеното искане, на ответниците
на основание чл.78 ал.3 ГПК следва да се
присъдят разноски, както следва: на В.Г.Г. в размер на сумата от 400,00 лв.,
представляваща депозит за вещо лице и сумата от 1600,00 лв., представляваща
адвокатско възнаграждение, и на В.Д.В. в размер на сумата от 1600,00 лв.,
представляваща адвокатско възнаграждение.
Воден от гореизложеното, съдът
Р Е
Ш И:
ОТХВЪРЛЯ предявените от „Г.В.“ ЕООД, ЕИК********,
седалище и адрес на управление:***, партер, магазин 3, срещу В.Г.Г., ЕГН **********, адрес: ***, и В.Д.В., ЕГН **********, адрес: ***,
субективно съединени искове с правно основание чл.92 ЗЗД за заплащане на сумата
от по 20 000,00 лв., представляваща неустойка за неизпълнение на
задължения по т.5 от нотариален акт за взаимно учредяване и учредяване на право на
строеж срещу задължение за проектиране и строителство №182,
том IX, н.д. №1497/29.10.2007 г. на нотариус С.Т..
ОСЪЖДА „Г.В.“ ЕООД, ЕИК********, седалище и адрес на управление:***,
партер, магазин 3, да заплати на В.Г.Г.,
ЕГН **********, адрес: ***, на основание чл.78 ал.3 ГПК сумата от 2000,00 лв., представлява разноски по
делото.
ОСЪЖДА „Г.В.“ ЕООД, ЕИК********, седалище и адрес на управление:***,
партер, магазин 3, да заплати на В.Д.В.,
ЕГН **********, адрес: ***, на основание чл.78 ал.3 ГПК сумата от 1600,00 лв., представляваща разноски по
делото.
Решението подлежи на обжалване пред САС с въззивна
жалба в двуседмичен срок от съобщаването му на страните.
СЪДИЯ: