№ 4420
гр. София, 27.01.2025 г.
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 179 СЪСТАВ, в закрито заседание на
двадесет и седми януари през две хиляди двадесет и пета година в следния
състав:
Председател:ГЕРГАНА ИВ. КРАТУНКОВА
като разгледа докладваното от ГЕРГАНА ИВ. КРАТУНКОВА Гражданско
дело № 20241110162748 по описа за 2024 година
В изпълнение на разпоредбата на чл. 140 от ГПК, СЪДЪТ
ОПРЕДЕЛИ:
НАСОЧВА делото за разглеждане в открито съдебно заседание на 10.03.2025г. от
10,00 часа, за когато да се призоват страните.
Съдът, след като констатира, че исковата молба е редовна, а предявените искове –
допустими, на основание чл.146, ал.1 във вр. с чл.140 от ГПК, изготви следния проект за
доклад по делото:
Производството е образувано по предявен от „А......“ АД срещу „Л...“АД иск за
нищожност на Правилник за вътрешен ред на затворен жилищен комплекс „Вила парк
Драгалевци“.
Ищецът твърди, че на 19 ноември 2020 г. между страните е сключен Предварителен
договор за покупко-продажба на право на собственост върху недвижим имот, а именно:
Жилищна сграда – еднофамилна къща с гараж: Къща № 8 с идентификатор ........., ведно с
прилежащия към нея гараж с идентификатор ......, находящи се в поземлен имот с
идентификатор ........... Съгласно сключения между страните предварителен договор за
покупко-продажба управлението на Комплекса се осъществява от Ответника при спазване на
правилата на Правилника за вътрешния ред и Договор за управление, които също са
подписани от страните на 19 ноември 2020 г. Заявява, че Правилникът за вътрешния ред и
Договорът за управление са влезли в сила на 6 ноември 2021 г., когато е подписан
окончателният договор между страните. Ищецът посочва, че вследствие подписаните
Правилник за вътрешен ред и Договор за управление търпи негативни последици,
изразяващи се в това, че ответникът регулярно е изпращал уведомления до Ищеца за
налагане на санкции, доказателство за което са Уведомление от 14.11.2023 г., с което
Ответникът е изискал заплащане на обезщетение в размер на 10 000 лева и Уведомление от
20.02.2024 г., с което Ответникът изисква да бъде заплатено обезщетение в размер на 1 000
лева. Твърди, че комплексът, в който се намират придобитите от него имоти не е комплекс от
затворен тип по смисъла на ЗУЕС, доколкото не е налице хоризонтална етажна собственост
по смисъла на закона. Всяка една от сградите, построени в поземления имот, е собственост
на различни правни субекти, но самите сгради не са в режим на етажна собственост, а оттам
и се изключва приложението на ЗУЕС в настоящия случай, поради което заявява, че
Правилникът е нищожен поради противоречие на императивните разпоредби на ЗУЕС и ЗС.
1
Като аргумент за това посочва, че всички разпоредби на Правилника са едностранно
определени от ответника. Сочи, че процесният Правилник е нищожен и на основание чл.44
ЗЗД. Отделно от това навежда твърдения за нищожност на на основание чл. 26, ал. 1, предл.
3 от ЗЗД – поради противоречие на добрите нрави. Тъй като в разпоредбите на правилника
се предвиждат редица ограничения, не само относно общите части на Комплекса, но и
относно собствените имоти, с което се нарушава конституционното право на собственост.
Посочва, че Правилникът противоречи на разпоредбата на чл. 17, ал. 1 от КРБ и води до
накърняване на признатото право на собственост. Отделно от изложените твърдения за
нищожност на Правилникът, ищецът заявява, че сключеният Договор за управление е
прекратен, с което е Прекратено и действието на правилника, тъй като същият е неразделна
част от него. Посочва, че на 7 юни 2022 г. е изпратил писмено уведомление до Ответника, с
което е изразил желание за прекратяване на Договора за управление след изтичане на
едномесечен срок от датата, на която уведомлението е получено. В допълнение, Ответникът
е изпратил тримесечно писмено предизвестие от 01.11.2022 г. до Ищеца, с което е изразил
желание Договорът за управление да бъде прекратен, считано от 02.02.2023 г. 7.4. Във връзка
с гореизложеното в условията на евентуалност, в случай че съдът приеме, че не са налице
основанията за нищожност на Правилника, иска да бъде прието, че Правилникът не поражда
правни последици за Ищеца, тъй като Договорът за управление, неразделна част от който е
самият Правилник, е надлежно прекратен. Претендира разноски.
Ответникът в срока по чл.131 ГПК дава становище за неоснователност на предявения
иск. Не оспорва обстоятелството, че между страните е сключенПредварителен договор за
покупко-продажба на правото на собственост върху недвижим имот с предмет Жилищна
сграда - еднофамилна къща с гараж: Къща № 8 (осем), с идентификатор ........., заедно с
прилежащия Гараж с идентификатор ......, находящи се в поземлен имот с идентификатор
........ Потвърждава, че към предварителния договор за покупко-продажба ищецът е подписал
и Правилник за вътрешния ред на затворен жилищен комплекс „Вила парк Драгалевци”.
Подписан е и Договор за управление на комплекс „Вила парк Драгалевци“. Потвърждава, че
на 06.10.2021 г. е сключен окончателен договор за прехвърляне на жилищната сграда с гараж
и идеалните части от поземления имот с Нотариален акт № 85, том II, рег.№ 15822, дело №
259 от 2021 г. на нот. С.., рег.№ 107 в НК, вписан в СВ София с вх.рег.№ 72398/06.10.2021 г.,
акт 16, том CLXXXIX, като на датата на сключване на окончателния договор са влезли в
сила подписаните от ищеца Правилник за вътрешния ред на затворен жилищен комплекс
„Вила парк Драгалевци” и Договор за управление на комплекс „Вила парк Драгалевци“.
Ответникът заявява, че съгласно т. 4.4. от нотариалния акт купувачът- ищец е приел
условията на подписания от страните на 19.11.2020 г. Правилник за вътрешния ред и се
задължил да го спазва, както и е поел задължението преди прехвърлянето на собствеността
върху придобитите от него недвижими имоти, да осигури писменото съгласие и поемане на
същото задължение, от страна на неговия приобретател. Оспорва Правилника за вътрешния
ред да е част от Дотовора за управление. Посочва, че в конкретния случай е налице
хипотезата на комплексното застрояване е уредено в ЗУТ и Наредба № 7 от 22.12.2003 г. за
правила и нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони и е
свързано с разполагането на повече от една сграда на основното застрояване в един УПИ,
като посочва, че дали комплексното застрояване с еднофамилни жилищни сгради е от
„затворен тип“ зависи от ограждането на общия УПИ (урегулираните поземлени имоти се
ограждат към улицата и по границите със съседните УПИ – чл. 48, ал. 1 ЗУТ), дали е
организиран пропускателен режим, дали са налице обекти и площи, предназначени за общо
ползване от собствениците в комплекса – като обща алея за транспортен достъп, зелени
площи, детски площадки за игра и др.под. Твърди, че че всички въведени в правилника
права за инвеститора и задължения за бездействие на собственика (изброени от ищеца в чл.
3.14, 3.17, 4.6, 5.1, 5.3, 8.2), не представляват вещни тежести или ограничения на
абсолютното право на собственост, а същите са относителни облигационни задължения,
следващи от договора за покупко-продажба и са обвързващи не спрямо всички (erga omnes),
а по отношение един единствен кредитор (продавача). Целта на всички тези въведени за
всеки купувач, в т.ч. и за ищеца, задължения за въздържане от действия е да се запази
2
безопасността, спокойствието и сигурността на всички обитатели в комплекса, както и
неговия облик. Посочва, че въведените в правилника „санкции“ са всъщност неустойки за
неизпълнение на тези облигационни задължения за собственика. Възможността да се
въвеждат подобни скрепени със санкции относителни облигационни задължения с договор
за прехвърляне на собственост, не може да бъде отречена и няма как да се приеме, че
противоречи на закона и още по-малко на чл. 17 КРБ, или че накърнява добрите нрави.
Оспорва обстоятелството, че Правилникът за вътрешния ред на затворен жилищен комплекс
„Вила парк Драгалевци” е част от Договора за управление на комплекс „Вила парк
Драгалевци“, респ. че действието на правилника е обусловено от действието на договора за
управление. Претендира разноски.
По исковете:
В тежест на ищеца е да докаже да докаже при условията на пълно и главно доказване,
че процесния Правилник за вътрешен ред, противоречи на закона, при условията на
евентуалност – накърнява добрите нрави и при условията на евентуалност противоречи на
чл.17КРБ, както и да докаже, при условията на евенутално отхвърляне на иска за
нищожност, че Договворът за управление сключен между страните е прекратен.
На основание чл. 146, ал. 1, т. 5 във вр. с ал. 2 ГПК съдът УКАЗВА на страните, че
съгласно чл. 153 и чл. 154, ал. 1 ГПК всяка страна е длъжна да установи спорните факти, на
които основава своите искания или възражения, както и връзките между тези факти.
ОБЯВЯВА за безспорно и ненуждаещи се от доказване следните обстоятелства, че
между страните е сключен на 19 ноември 2020 г. Предварителен договор за покупко-
продажба на право на собственост върху недвижим имот, а именно: Жилищна сграда –
еднофамилна къща с гараж: Къща № 8 с идентификатор ........., ведно с прилежащия към нея
гараж с идентификатор ......, находящи се в поземлен имот с идентификатор ........ 1.2, както и
че че Правилникът за вътрешния ред и Договорът за управление са влезли в сила на 6
ноември 2021 г., когато е подписан окончателният договор между страните.
Съдът приканва страните към постигане на спогодба, медиация или извънсъдебно
доброволно уреждане на спора, като им разяснява, че ако използват способите за медиация
по Закона за медиацията, ще направят по-малко разноски по производството, като ще уредят
по-бързо правния спор, предмет на настоящото съдебно производство. До спогодба може да
се достигне и по време на процеса, като съдът може да я одобри, ако не противоречи на
закона или добрите нрави, като с определение прекрати съдебното производство.
ПРИЕМА за разглеждане предявените искове.
ДОПУСКА представените от страните документи като доказателства по делото.
ПРИКАНВА СТРАНИТЕ към спогодба за окончателно уреждане на правния спор,
предмет на делото.
Да се изпрати на страните препис от настоящото определение, като съдът им
указва, че могат най-късно в първото по делото заседание да вземат становище във връзка с
дадените указания и доклада по делото, като предприемат съответните процесуални
действия в тази връзка.
В случай, че в този срок страните не представят писмени доказателства или не
поискат допускането на гласни доказателствени средства за установяване на
обстоятелствата, относно които съдът в писмения доклад е констатирал, че не сочат
доказателства, те губят възможността да направят това по-късно, освен ако пропускът се
дължи на особени непредвидени обстоятелства.
ОПРЕДЕЛЕНИЕТО не подлежи на обжалване.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
3