№ 12565
гр. София, 10.11.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 43 СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и пети октомври през две хиляди двадесет и втора година в следния
състав:
Председател:ЕЛЕНА ЛЮБ. ДОНКОВА
при участието на секретаря РАЛИЦА Г. НАКОВА
като разгледа докладваното от ЕЛЕНА ЛЮБ. ДОНКОВА Гражданско дело
№ 20221110134570 по описа за 2022 година
Предявени са субективно съединени конститутивни искове с правно
основание чл.40, ал.1 ЗУЕС.
Производството по делото образувано по искова молба от Е. Г. Й. и Б. И. Й.
против [*******], представлявани от М. С., в качеството му на управител на ЕС, с
която са предявени субективно съединени искове за отмяна на решение № 4 по точка
„Други“, обективирано в протокол от проведеното на 27.05.2022 г. Общо събрание на
етажните собственици в горепосочената жилищна сграда, поради неспазване на
законоустановените изисквания за свикването и провеждането му.
В исковата молба ищците твърдят, че са собственици на недвижим имот,
придобит по време на брака им, а именно: апартамент № 28, представляващ
самостоятелен обект в сграда в режим на ЕС, находяща се в [*******], заедно с 2,77 %
идеални части от общите части на сградата (без подземните гаражи) и съответните
идеални части от правото на строеж върху мястото. Поддържат, че през 2011 г. при
сключването на предварителен договор недвижимият имот бил със статут на офис, но
при окончателното изповядване на сделката и при получаване на Акт образец 16, бил
преустроен в описания по-горе ап.28. Сочат, че съгласно техническия проект на
сградата, за офиса, преустроен в апартамент, било осигурено едно паркомясто.
Съгласно разрешение за строеж № 32/03.02.2016 г. на Главния архитект на район
[*******], Столична община, през 2016 г. на имота била извършена последваща
промяна в предназначението на помещението – на [*******]. Поддържат още, че през
2015 г. за имота бил сключен договор за наем с трето за делото лице, като с
1
пълномощно с нотариална заверка на подписа, наемателят бил упълномощен от
ищцата Е. Й., да я представлява пред ОС на ЕС на сградата, включително, но не само.
С допълнително споразумение от 07.02.2016 г. към договора за наем от 01.11.2015 г.
било постигнато съгласие наемателят – физическо лице, да бъде заместен като страна
по договора с търговско дружество – [*******]“. Твърдят, че клаузите по договора,
освен наемната цена, останали непроменени. Според ищците, при провеждане на
27.05.2022 г. ОС на ЕС, е допуснато процесуално нарушение, тъй като не е бил налице
изискуемия съгласно чл.15, ал.2 ЗУЕС кворум – повече от 33 % ид.ч. от общите части,
съобразно отбелязването в протокола и в списъка на присъстващите етажни
собственици. Поддържат още, че приетото решение № 4 по точка “Други“, не било
обявено в дневния ред и тъй като не се касае за неотложен случай, не е било надлежно
прието. Сочат, че при вземането на посоченото решение липсва отбелязване на броя
гласували, начина на гласуване на всеки от присъствалите етажни собственици, както и
притежаваните от тях идеални части от общите части. Приетото решение № 4 е взето
без наличие на изискуемото мнозинство съгласно ЗУЕС. По изложените в исковата
молба доводи и съображения ищците искат отмяна на процесното решение и
присъждане на направените по производството разноски, включително за адвокатско
възнаграждение.
В срока по чл.131 ГПК по делото е постъпил писмен отговор, в който се изразява
становище за недопустимост на предявените искове, поради неспазване на
законоустановения срок за неговото предявяване, а по същество за неоснователност на
исковите претенции. Не се оспорва правото на собственост на ищците върху
процесния апартамент № 28, както и че същия се намира в сграда в режим на етажна
собственост. Не се оспорват и твърденията, че към датата на подаване на писмения
отговор имотът се ползва от посоченото в исковата молба дружество. Поддържа се
становище, че общото събрание е свикано при спазване изискванията на ЗУЕС – чл.12
и чл.13, съставен е списък на собствениците и пълномощниците, присъствали при
провеждането му на 27.05.2022 г., като в протокола е отразен часа на при откриването
на събранието и наличния кворум. Поддържа се, че ОС било свикано в 18:30 часа, но
поради липса на кворум, било отложено за след 1 час. В писмения отговор подробно са
посочени присъствалите на ОС на ЕС лица и техни пълномощници, за които са твърди,
че са разполагали с надлежно учредена представителна власт. Оспорва се изложеното в
исковата молба твърдение, че решение № 4 по точка „Други“ касае въпрос, който е
извън предварително обявения дневен ред. Сочи се, че взетото решение било по
предложение за ограничаване на правото на наемателите в жилищната сграда да
паркират във вътрешния двор на сградата, тъй като наличните паркоместа не достигат
за всички живущи в етажната собственост. Поддържа се, че това предложение се
съдържало в т.2 от дневния ред, т.е. този въпрос бил предварително обявен. Изразява се
становище, че взетото решение не засяга правата на ищците като собственици та
2
недвижим имот в процесната етажна собственост, а предявения иск цели да защити
права на техния наемател. Поддържа се още, че изготвения протокол има предвиденото
в чл.16, ал.4 и ал.5 ЗУЕС съдържание, а начина по който всеки от присъстващите на
ОС бил гласувал, било посочено в Приложение № 1 към протокол № 20/27.05.2022 г.
На последно място се сочи, че в описания от ищците договор за наем не било посочено
като условие за сключването му право на паркиране от страна на наемателя в дворното
място към сградата, както и липсвало отбелязване на прилежащо паркомясто към
отдадения под наем апартамент. По изложените в отговора доводи и съображения се
иска отхвърляне на предявените искове.
В предоставения на основание чл.149, ал.3 ГПК срок по делото е постъпила
писмена защита единствено от процесуалния представител на ищците.
Съдът, след като обсъди събраните по делото доказателства по отделно и в
тяхната съвкупност, и като взе предвид становището на страните, приема за
установено следното от фактическа страна:
Видно от приложения по делото нотариален акт за покупко-продажба на
недвижим имот № 65, том I, рег.№ 1120, дело № 50/2012 г. по описа на [*******],
нотариус с район на действие СРС е, че ищците се легитимират като собственици на
апартамент № 28, представляващ самостоятелен обект в сграда в режим на ЕС,
находяща се в [*******], заедно с 2,77 % идеални части от общите части на сградата
(без подземните гаражи) и съответните идеални части от правото на строеж върху
мястото.
Видно от приложените по делото заверени преписи от договор за наем от
01.112015 г. и допълнителни споразумения към него е, че процесния недвижим имот е
отдаден под наем.
Видно от приложеното по делото пълномощно с рег.№ 6914/18.11.2015 г. по
описа на Поелина Тихова, нотариус с район на действие СРС е, че ищцата Е. Колева е
упълномощила наемателя по гореописания договор, да я представлява пред ОС на ЕС,
като упражнява правата й на собственик на притежаваните идеални части от общите
части, както и да гласува от нейно име, в качеството и на собственик, съгласно ЗУЕС и
Правилника за вътрешния ред на етажната собственост.
По делото е приложено съобщение за свикване на ОС на собствениците в
процесната сграда, насрочено за 27.05.2022 г., от 18.30 ч., при дневен ред, посочен в
съобщението. Като законово основание за свикване на ОС в поканата е посочена
нормата на чл.12 ЗУЕС.
По делото е приложен протокол от 19.05.2022 г., съставен на основание чл.13,
ал.1 ЗУЕС във връзка с поставяне на покана за свикване на ОС на таблото на
партерния етаж на входа на жилищната сграда.
От представения по делото протокол от 27.05.2022 г. се установява, че на същата
дата е проведено Общо събрание на собствениците в процесната жилищна сграда. В
3
протокола е отразено, че общото събрание е започнало в 19:50 часа, при необходимия
кворум – 17 собственици и представители на апартаменти, представляваща 60,2 % от
собствениците на етажната собственост. Видно от обективираното по точка „Други“ е,
че на гласуване е подложено „предложението на присъстващи“, а именно:
„Наемателите в жилищната сграда да нямат право да паркират във вътрешния двор“.
Отразени са процентите на гласувалите „За“, „Против“ и „Въздържали се“. Протоколът
е подписан от председател и протоколчик.
По делото е приложен списък на присъствалите на процесното общо събрание.
По делото са приложени и 6 бр. пълномощни от собственици на самостоятелни
обекти в жилищната сграда относно представителство при вземане на решения на ОС
на ЕС насрочено за 27.05.2022 г.
По делото са приложени заверени препис от нотариални актове на три
самостоятелни обекта в жилищната сграда, относно притежаваните идеални части от
общите части на сградата и от правото на строеж върху имота, в който е построена
сградата.
Други относими и допустими доказателства не са представени.
При така установеното от фактическа страна, съдът прави следните правни
изводи:
Съгласно чл.40, ал.1 ЗУЕС всеки собственик може да иска отмяна на
незаконосъобразно решение на Общото събрание на етажната собственост, като
съобразно разпоредбата на чл.40, ал.2 ЗУЕС молбата се подава пред районния съд по
местонахождението на етажната собственост в 30-дневен срок от получаването на
решението по реда на чл. 16, ал. 7.
Процесното общо събрание е проведено на 27.05.2022г., като исковата молба е
подадена до съда по пощата, с дата на пощенско клеймо – 27.06.2022 г., т.е. в
законоустановения срок, подадена е от активно легитимирана страна – собственици на
обект в ЕС, поради което следва да се разгледа по същество.
С оглед разпоредбата на чл.154, ал.1 ГПК в тежест на ищците е да докажат, че са
собственици на самостоятелен обект в сграда в режим на етажна собственост, както и
че е спазен преклузивния срок за оспорване на взетото решение от проведеното общо
събрание на етажните собственици.
В тежест на ответниците (етажни собственици) е да докажат, че процедурата по
свикване и провеждане на общото събрание е в съответствие с предвидените в закона
правила.
В производството по предявен иск с правно основание чл.40 ЗУЕС, съдът дължи
произнасяне само по заявените в исковата молба основания за незаконосъобразност на
оспорените решения на ОС. Ако определени пороци на решението на общото събрание
не са въведени в спорния предмет по предвидения в ГПК ред, съдът не разполага с
правомощие да основе крайния си извод за законосъобразност на оспореното решения
4
върху тях /в този смисъл е решение № 58/25.03.2014 г. по гр. д. № 5704/2013 г., I г.о. на
ВКС/.
Между страните по делото не се спори, а и от приложения по делото нотариален
акт безспорно се установява, че ищците са собственици на самостоятелен обект в
сграда в режим на етажна собственост, находяща се в гр.София, ул.“Белмекен“ № 2А.
В исковата молба ищците оспорват единствено взетото по т.4 „Други“ решение
на ОС на ЕС с доводи за липса на изискуемия кворум, липса на реквизити на
протокола съгласно чл.16, ал.5 ЗУЕС и като незаконосъобразно – взето в нарушение
разпоредбата на чл.56 ЗС.
Съгласно разпоредбата на чл.15, ал.1 ЗУЕС, Общото събрание се провежда, ако
присъстват лично или чрез представители собственици на най-малко 67 на сто идеални
части от общите части на етажната собственост, с изключение на случаите по чл.17,
ал.2, т.1 - 4 и 7 /какъвто настоящия случай не е/. Видно от отразеното в протокола от
проведеното на 27.05.2022 г. ОС на ЕС е, че събранието е открито в 19:50 часа от
Управителя на ЕС М. С., който е констатирал, че е налице необходимия кворум – 60,2
% от „собствениците на етажната собственост“. От съдържанието на протокола
не може да се обоснове извод, че се касае за хипотезата на чл.15, ал.2 ЗУЕС,
предвиждаща събранието да бъде отложено с един час при липса на кворум по ал.1.
Това обстоятелство следва да е изрично отразено в протокола, в противен случай
наличието на тази предпоставка е хипотетично, а съдебното решение не може да
почива на предположения. Отделно от предходното, при събиране на посочения
процент идеални част в списъка на присъствалите на ОС на ЕС на 27.05.2022 г. се
получава сбор 59,14 %, а не посочените 60,2 %. По делото няма данни за надлежно
упълномощаване, съответно представляване при провеждане на ОС и на собствениците
на самостоятелни обекти – ап.2 и ап.26.
Следва да се има предвид, че правилата за кворум установяват минималната
граница на персонално участие, при наличието на която общото събрание може да се
конституира като орган, натоварен с компетентността да изразява волята на ЕС по
определени въпроси с правно значение. Без наличието на кворум съвкупността от
физически лица не притежава онази характеристика, която я превръща в колективен
орган. Липсата на валидно конституирано общо събрание изключва възможността то
да проведе заседание, а още по-малко да взема решения. Разпоредбите на ЗУЕС,
касаещи провеждането на общото събрание, са императивни, поради което и
неспазването им обуславя незаконосъобразността на оспореното решение на ОС.
Макар горепосоченото нарушение да е достатъчно основание за отмяна на
атакуваното решение, съдът намира за необходимо да отбележи, че протокола за
проведено ОС на ЕС също страда от пороци. Изискуемото съдържание на протокола е
нормативно установено в чл.16, ал.5 ЗУЕС, съгласно която следва да съдържа дата,
място на провеждане, дневен ред, присъстващите лица и идеалните части от общите
5
части, които представляват, номера на самостоятелния обект, начина, по който са
гласували лицата – „за“, „против“ или „въздържал се“, техен подпис, същността на
изявленията, предложенията и взетите решения. От анализа на цитираната правна
норма се обуславя извод, че следва да е посочен начина, по който е гласувал всеки един
от присъстващите на процесното ОС, а не общо, както е посочено в протокола. Нещо
повече, посочения общ процент на гласувалите „За“, „Против“ и „Въздържали се“
формира общо 62,69 %, какъвто процент не е установен по делото от присъствалите
лица /в самия протокол дори е отразено, че са се явил собственици, представляващи
общо 60,2 %/.
По гореизложените съображения и без да обсъжда останалите предпоставки за
незаконосъобразност на взетото по т.4 „Други“ решение на ОС на ЕС, съдът намира
исковата претенция за основателна и доказана, поради което следва да бъде уважена.
По разноските:
С оглед изхода на спора и на основание чл.78, ал.1 ГПК право на разноски имат
ищците. Видно от представения по делото списък на разноските по чл.80 ГПК и
доказателствата по делото е, че ищците претендират и са направили разноски в общ
размер на 930,00 лева /30,00 лева – платена държана такса и 900,00 лева – платено
адвокатско възнаграждение/. Съдът намира за неоснователно възражението на
процесуалния представител на ответниците по чл.78, ал.5 ГПК. Това е така, тъй като в
случай са предявени два субективно съединени иска, поради което и при съобразяване
с разпоредбата на чл. 2, ал. 5 от Наредба № 1/2004г. за минималните размери на
адвокатските възнаграждения, в която е предвидено, че за процесуално
представителство, защита и съдействие по граждански дела, възнагражденията се
определят съобразно вида и броя на предявените искове, за всеки един от тях
поотделно, както и разпоредбата на чл.7, ал.1, т.4 от Наредбата, която предвижда
възнаграждение в размер на 600,00 лева за други неоценяеми искове /при съобразяване
с обстоятелството, че изменението на сочената разпоредба е обнародвано в ДВ след
приключване на устните състезания по делото/, то сумата от общо 900,00 лева за
адвокатско възнаграждение не е прекомерна, макар и делото да не е от фактическа и
правна сложност. С оглед предходното, ответниците следва да бъдат осъдени да
заплатят на ищците сумата от общо 930,00 лева.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ОТМЕНЯ по искове с правно основание чл.40, ал.1 ЗУЕС, предявени от Е. Г. Й.,
ЕГН ********** и Б. И. Й., ЕГН ********** срещу [*******], представлявани от М.
С., в качеството му на управител на ЕС, решение №4 по точка „Други“, обективирано в
протокол от проведеното на 27.05.2022 г. Общо събрание на етажните собственици в
6
горепосочената жилищна сграда.
ОСЪЖДА на основание чл.78, ал.1 ГПК [*******], представлявани от М. С., в
качеството му на управител на ЕС да заплатят на Е. Г. Й., ЕГН ********** и Б. И. Й.,
ЕГН ********** сумата от общо 930,00 лева, представляваща направени разноски по
производството.
Решението може да се обжалва с въззивна жалба пред Софийски градски съд в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
7