Р Е
Ш Е Н
И Е
№ 182 гр.Бургас 31.05.2012
г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Бургаски окръжен
съд, първо гражданско отделение в открито заседание на четвърти май две хиляди
и дванадесета година в състав;
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ИВАН ВОДЕНИЧАРОВ
Секретар З.Т., като разгледа докладваното от съдията гр.д. № 1697 по описа за 2011 год. за да се произнесе взе пред вид следното:
Производството е
образувано по редовна и допустима искова молба на Н.Н.Л., гражданин на Р*****, чрез адв. Г.К.-*** против „СИМЕКС” ЕООД с ЕИК *********, представлявано от управителя И. М. И., чрез адв. Е.М. ***.
Ищецът твърди, че
на 28.01.2009 г. в гр. Варна е сключил предварителен договор с ответника.
Съгласно договора ответното дружество се е задължило да продаде самостоятелен
обект на собственост- апартамент, подробно описан.
За страната на ответното дружество-продавач
договора е бил подписан при сключването му от „СТРАТОС-БГ” ООД с ЕИК *********, което е действало от името и за сметка на ответника по
силата на сключен между тях договор за изключителни агентски права за продажба
на недвижими имоти в апартхотел „Врис” –гр. Царево.
Съгласно договора цената на продавания имот е
била 109 253 евро. Ищецът твърди, че е заплатил на „СТРАТОС-БГ” ООД
100 000 евро от нея, представляваща част от сумата от 200 000 евро,
която е посочена в разписка, издадена на 09.02.2009 г. от законния представител
на „СТРАТОС-БГ” ООД Г. Д. Н.. Твърди се още, че от така заплатените 100 000 евро, 2000 евро са
заплатени в брой в момента на подписването на договора-раздел І, чл. 3, б. „а”.
Все според договора, окончателния договор е следвало да се сключи не по-късно
от м. май
Независимо от действието на този договор,
ответното дружество е продало същия имот на друг гражданин на Р*****, като сделката е била обективирана в нот. акт № 76, т. V,
д. № 781/2010 г. на нотариус Мария Василева, при ЦРС. Това обстоятелство водело
до невъзможност за ответното дружество да изпълни задължението си по сключване
на окончателния договор, поради което ищецът с исковата си молба заявява, че
разваля и прекратява договора на осн. чл. 87, ал. 2 ЗЗД и като последица от
това претендира връщане на сумата от 100 000 евро, която се явява платена
на отпаднало основание, ведно с лихви. В размер на 28 950 евро от
09.02.2009 г. /когато е заплатена главницата/ до датата на исковата молба –
26.09.2011 г.
Ищецът предявява искането: да бъде осъден ответника да му заплати:
1/ сумата от
главница 100 000 евро, дадена на отпаднало основание - по развален
предварителен договор за продажба на недвижим имот от 28.01.2009 г.
2/ сумата от
28 950 евро, представляваща мораторна лихва върху главницата, за времето
от момента на плащането й – 09.02.2009 г. до датата на исковата молба –
26.09.2011 г.
3/ сумата,
представляваща законна лихва върху главницата начиная от 26.09.2011 г. до
окончателното й заплащане и
4/ сумата, представляваща съдебно-деловодни
разноски.
Правна квалификация: предявени са обективно кумулативно съединени искове с
правно основание чл. 55, ал.1, предл трето ЗЗД и чл. 86 ЗЗД.
Ответникът оспорва
изцяло основателността на иска.
На първо място
възразява, че не е сключвал предварителния договор с ищеца и твърди, че никога
не е упълномощавал „СТРАТОС-БГ” ООД да сключва предварителни договори от негово
име. Твърди, че в договора за изключителни агентски права от 18.09.2008 г. не
се съдържа упълномощителна клауза, с която да се дава право на сключване на предварителни
договори. В договора е употребена категория „посредничество”, която е легална –
чл. 49 ТЗ, поради което този договор е договор за търговско посредничество и не
създавал права на посредника да сключва предварителни договори. Според
ответника посредникът само подписва допълнително вече сключен договор, за
сключването на който е бил посредник, като гаранция, че ще получи съответното
възнаграждение с оглед агентските права. В тази връзка се и възразява, че
предварителния договор е нищожен, като сключен без съгласието на
представляваното дружество и без представителна власт. От друга страна, в
случай, че се приемат действията на „СТРАТОС-БГ” в качеството му на пълномощник
да сключи предварителния договор, ответникът заявява, че договора не го
обвързва, тъй като по него не е получавал и не е дължал изпълнение.
На второ място
ответникът твърди, че не е получавал никакви суми по предварителния договор за
да се търси връщането им. Въвежда, че бенефициент по плащането е „СТРАТОС-БГ”
ООД – според издадена от управителя разписка на 09.02.2009 г., поради което
претенцията следва да се насочи към него. От друга страна, в договора изрично е
записан начина на плащане – по банков път, като е посочена и банкова сметка, ***
твърди от ищеца.
На трето място,
оспорва се и твърдението, че ищецът е заплатил сумата от 100 000 евро,
като част от общо посочената в разписката сума от 200 000 евро. Оспорва се
получаването на сумата от трето лице, както и ако е получило, то е като пълномощник.
Твърди се, че ответното дружество не е получавало никакви суми по сключени от „СТРАТОС-БГ” ООД предварителни договори. Дори и да се приеме,
че е налице представителство, липсва отчетна сделка за сумите, които
„СТРАТОС-БГ” ООД е получило и издало разписка чрез управителя си. Не са
постъпвали суми и по банков път. Твърди се и, че ответното дружество не е
обвързано от изявлението на трето лице в
предварителния договор, че цената е получена. За доказване на плащане,
извършено директно на ответника, следва да бъдат представени писмени
доказателства изходящи от дружеството-ответник, а едностранно деклариране на
това от трето лице не е годно доказателство.
На четвърто място, при условията на
евентуалност и при уважаване на главния иск за главница, оспорва акцесорния иск
за лихви. Позовава се на чл. 84, ал.2 ЗЗД, според който при задължения без
определена дата за изпълнение, длъжникът изпада в забава след поканата на
кредитора. В случая изявлението за разваляне на договора е направено с исковата
молба, поради което от този момент платеното се оказва дадено на отпаднало
основание. Извън исковата молба ищецът не е отправял покани за връщане на
сумата, поради което до момента на предявяване на исковата молба ответникът не
дължи лихви.
В съдебно заседание, чрез адв. К., исковата
молба се поддържа, ангажират се доказателства, пледира се за уважаване на
предявените искове.
Ответната страна, чрез адв. М., оспорва
исковете, пледира за отхвърлянето им.
След съвкупна
преценка на събраните по делото доказателства съдът прие за установено:
По строителството на процесната
сграда, представляваща апартхотел не се спори. Установява се от приложени
договори от 27.11.2003 г.; 27.12.2005 г. и 28.05.2007 г., че ответникът е
закупил от Община Царево поземлен имот представляващ УПИ ІІІ, кв. 72, отреден
за хотел. Не се спори и по това, че сградата, представляваща апартхотел „ВРИС”
е построена и обособените в нея апартаменти са годни обекти на гражданския
правооборот.
Преди построяването на сградата, на
18.09.2008 г. ответникът-възложител е сключил с дружеството „Стратос-БГ” ЕООД-посредник
договор за изключителни агентски права за продажба на недвижими имоти в
апартхотел ”Врис”-гр. Царево. Съгласно този договор /чл. 1, чл. 2 и чл. 3/
ответникът-възложител, като строител и собственик на сградата представляваща
апартхотел „ВРИС”, е учредил правото на дружеството- посредник да осъществява
лично или чрез свои представители посредничество при извършване на сделки с
недвижими имоти в сградата, да извършва дейност по продажбата на жилищата или
обособени части от тях. Договорът е бил сключен за срок до 23.07.2009 г. и за
изпълнението му ответникът е издал на посредника нарочно удостоверение.
По време на действието му, на
28.01.2009 г. страните в процеса са сключили предварителен договор за
покупко-продажба. Според този договор ищецът е закупил от ответника чрез
дружеството „Стратос-БГ” ЕООД недвижим имот, находящ се в апартхотел „Врис” и
представляващ апартамент № 66 с площ от 57,
Представят се и
доказателства: искова молба и съдебно решение по г.д. № 2068/2010 г. по описа
на БОС, които установяват, че другото лице по разписката – Е. М. е предявил иск за обявяване на предварителния договор,
който той е сключил с със същия ответник за окончателен, като искът е бил
уважен. Пред съда по този спор е била представена същата разписка, която тогава
не е била оспорена.
С нот. акт № 76,
т. V, д. № 781/2010 г. на нотариус Мария василева, при ЦРС ответникът е продал
имота, предмет на договора за покупко-продажба сключен от страните на
28.01.2009 г., на други лица.
При такава фактическа
обстановка съдът приема следното от правна страна.
Страните са били в облигационно
правоотношение по предварителен договор за покупко-продажба на описан недвижим
имот. Тъй като договорът е бил сключен за ответника чрез дружеството
„Стратос-БГ” ЕООД, от съществено значение е съдържанието на договора за
изключителни агентски права от 18.09.2008 г. Договорът е ненаименован и съдържа
елементи на различни договори по действащото законодателство – договор поръчка,
комисионен договор, договор за търговско представителство и посредничество. При
тълкуване волята на страните по този договор /чл.2, 3 и 6/ и в приложение на
чл. 20 ЗЗД се налага извода, че ответникът, като възложител е учредил на
посредника „Стратос-БГ” ЕООД изключителното право да продава от негово име обособени
обекти от апартхотел „ВРИС” за определен срок, при определени цени и срещу
определено възнаграждение. Успоредно с учредените в полза на посредника права
да продава собствени на възложителя –ответник обекти, последният е и ограничил
своите собственически права да се разпорежда със същите обекти за времетраенето
на договора. Налага се извода, че процесния предварителен договор е редовно
сключен при наличие на валидна представителна власт, още повече, че
представителната власт е била потвърдена с нарочно издадено от ответника
удостоверение. Поради това следва и да се приеме, че облигационното
правоотношение по предварителния договор е валидно възникнало.
В
съгласие с доказателствата следва да се приеме, че в изпълнение на
предварителния договор ищецът, заедно с лицето Е. М., са заплатили общо сумата от 200 000 евро или по 100 000 евро
всеки, представляваща 90 % от цената на предварително закупените от тях
апартаменти, за което е издадена и
разписка от представляващия дружеството-посредник Г. Д. Н. От назначената експертиза се установи категорично, че разписката е
подписана от представителя на дружеството Н., който е получил сумата. Другият
кредитор по разписката Е. М. е предявил иск пред БОС за
обявяване на предварителния му договор за окончателен, като съдът по делото е
приел заплащането на сумата от 100 000 евро, част от сумата по разписката,
представляваща заплатена цена на предварително закупения от него друг имот. Предоставената
на представителя на дружеството-ответник сума представлява договорно изпълнение
от страна на ищеца, като вътрешните отношения между ответника и неговия
посредник при сключването на договора нямат отношение към предмета на спора.
Процесният
имот, който е бил предмет на предварителния договор за продажба, е бил продаден
от ответника на трети лица. Поради това следва да се приеме, че изправния по
договора ищец валидно е упражнил правото си по чл. 87, ал.2 ЗЗД да го развали,
тъй като с факта на отчуждаването на имота сключването на окончателния договор
е станало невъзможно. На осн. чл. 55, ал.1, предл. трето, вр. чл. 88, ал.1 ЗЗД
дадената по разваления договор сума от 100 000 евро следва да се върне от
ответника. Поради това предявения иск за главница на посоченото законово
основание се явява основателен и следва да се уважи, ведно с искането за
законна лихва от датата на иска.
По
иска за заплащане на мораторна лихва. Ищецът е поискал заплащане на мораторна
лихва от датата на изпълнението на договорното си задължение – 09.02.2009 г.,
когато сумата главница от 100 000 евро е била заплатена до датата на
исковата молба – 26.09.2011 г. по съображения, че развалянето на договора има
обратно действие и основанието за заплащането е отпаднало с обратна сила.
Съдът не споделя тези
съображения. Вземането за лихва върху сума, която е била заплатена на отпаднало
основание има началото си от момента на изпадането в забава на длъжника. В
случая длъжникът – ответник не е изпаднал в забава от датата на плащането на
главницата от страна на ищеца. Последиците от развалянето на договора на осн.
чл. 88, ал.1 ЗЗД се уреждат по правилата на чл. 55, ал.1, предл. трето ЗЗД,
като от момента на развалянето на договора е възникнало и задължението за
връщане на сумата по платената главница. Но изискуемостта на това вземане от
момента на развалянето не е обвързано със срок и като дължимо на извън договорно
основание следва да се приеме, че забавата за него е от момента на поканата на
кредитора. В случая договорът е бил развален валидно с предявената искова
молба, поради което ответникът е в забава не от 09.02.2009 г., когато ищецът е
изпълнил договорното си задължение по заплащането на главницата, а от датата на
поканата за връщането й на отпаднало основание, която съвпада с датата на
предявяване на иска-26.09.2011 г. Поради това този иск се явява неоснователен и
следва да се отхвърли.
При
това разрешение на спора, на ищеца следва да се присъдят направените по делото
разноски, съразмерно на уважената част от исканията или в размер на 11 722
лв., за каквато сума ответникът следва да се осъди.
Като
се води от тези мотиви съдът
Р
Е Ш И :
ОСЪЖДА
„СИМЕКС” ЕООД с ЕИК *********, представлявано от управителя И. М. И., чрез адв. Е.М. *** да заплати на Н.Н.Л.,
гражданин на Р*****, чрез адв. Г.К.-*** сумата от
100 000 евро, дадена на отпаднало основание по развален предварителен
договор за продажба на недвижим имот от 28.01.2009 г., ведно със законна лихва
върху сумата начина от датата на иска – 26.09.2011 г. до окончателното
изплащане.
ОТХВЪРЛЯ
иска на Н.Н.Л., гражданин на Р****, чрез адв. Г.К.-*** за осъждане
на „СИМЕКС” ЕООД с ЕИК *********, представлявано от управителя И. М. И., чрез адв. Е.М. *** да заплати
сумата от 28 950 евро, представляваща мораторна лихва върху главницата от
100 000 евро за времето от плащането й – 09.02.2009 г. до датата на иска –
26.09.2011 г., като неоснователен.
ОСЪЖДА „СИМЕКС” ЕООД с ЕИК *********, представлявано от управителя И. М. И., чрез адв. Е.М. *** да заплати на Н.Н.Л.,
гражданин на Р*****, чрез адв. Г.К.-*** сумата от
11 722 лв. съдебно-деловодни разноски, съобразно уважената част на
исканията.
РЕШЕНИЕТО
може да се обжалва пред АС-Бургас в двуседмичен срок от връчването му.
Окръжен съдия: