№ 5626
гр. София, 17.10.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. II-Б СЪСТАВ, в публично
заседание на четиринадесети октомври през две хиляди двадесет и четвърта
година в следния състав:
Председател:Любомир Василев
Членове:Ваня Н. Иванова
Диана Василева
при участието на секретаря Донка М. Шулева
като разгледа докладваното от Любомир Василев Въззивно гражданско дело
№ 20241100506491 по описа за 2024 година
Производството е по чл.258 –чл.273 ГПК /въззивно обжалване/.
В. гр.д. №6491/2024 г по описа на СГС е образувано по въззивна жалба на „Ю.” ООД, ЕИК
*******, със седалище и адрес на управление гр. София, ул. „************** срещу
решение №14476 от 28.08.2023 г по гр.дело №62078/22 г на СРС , 166 състав , с което
въззивникът е осъден да заплати на основание чл.232 ал.2 пр.1 ЗЗД вр. чл. 8, ал. 1 ЗАЗ и чл.
86 ЗЗД :
-на Б. И. Б. ЕГН ********** с адрес гр. Козлодуй, ул. ******* сумата от 4527,00 лева –
наемни цени за стопанските 2019/2020 г. и 2020/2021 г по договор за наем от 29.07.2016 г. ,
ведно със законната лихва за периода от 05.07.2022 г. до окончателното плащане; сумата
459,61 лева – лихви за периода от 31.12.2020 г. до 04.07.2022 г ; и на основание чл.78 ал.1
ГПК сумата от 849,45 лева – разноски пред СРС;
-на Л. И. Б. ЕГН ********** с адрес гр. Козлодуй, ул. ******* сумата от 2164,50 лева –
наемни цени за стопанските 2019/2020 г. и 2020/2021 г по договор за наем от 29.07.2016 г. ,
ведно със законната лихва за периода от 05.07.2022 г. до окончателното плащане; сумата
219,74 лева – лихви за периода от 31.12.2020 г. до 04.07.2022 г ; и на основание чл.78 ал.1
ГПК сумата от 745,38 лева – разноски пред СРС
1
Въззивникът излага доводи за неправилност на решението на СРС . Недопустимо се смесват
в мотивите разпоредби за наема по ЗЗД с такива по Закона за арендата в земеделието . В
тежест на наемателя е да докаже , че земеделските земи са предадени в състояние годно за
ползване по чл.230 ал.1 ЗЗД респ.чл.6 ал.4 ЗАЗ . Земите са били негодни и това е установено
със СТЕ и показанията на разпитания свидетел . Договорите за наем са били развалени
поради неизпълнение на задълженията на наемодателите да предоставят годни за ползване
земеделски земи . Ирелевантно е дали въззивникът има професионален опит при наемане и
ползване на земеделски земи . Без значение е изтичането на 1-годишния срок по чл.23 ал.1
ЗАЗ . Ищците се обогатяват неоснователно за сметка на въззивника .
Въззиваемите страни са подали писмен отговор , в който оспорват въззивната жалба .
Евентуални недостатъци на наетите земеделски земи са били видими и с аргумент от чл.230
ал.3 ЗЗД въззивникът не може да се позовава на тях . Наемателят е заплатил наемната вноска
за първата стопанска година при сключване на договорите . Има данни , че наемателят е
сключил договори за наем за част от имотите преди прекратяване на договорите за наем с
ищците . СТЕ не доказва , че имотите са с променено предназначение и че земеделските
земи са негодни .
Въззивната жалба е допустима. Решението на СРС е връчено на въззивника на 07.09.2023 г
и е обжалвано в срок на 18.09.2023 г /по пощата/ .
Налице е правен интерес на въззивника за обжалване на решението на СРС .
След преценка на доводите в жалбата и доказателствата по делото, въззивният съд приема за
установено следното от фактическа и правна страна :
Във връзка с чл.269 ГПК настоящият съд извършва служебна проверка за нищожност и за
недопустимост на съдебното решение в обжалваната част , като в случая такива основания
не се констатират . Относно доводите за неправилност съдът /принципно/ е ограничен до
изложените във въззивната жалба изрични доводи , като може да приложи и императивна
норма в хипотезата на т.1 от Тълкувателно решение №1 от 09.12.2013 г по тълк.дело
№1/2013 г на ОСГТК на ВКС .
За да уважи исковете СРС е приел , че между ищеца Б. И. Б. и ответника е сключен договор
за наем на земеделски земи, подписан на 29.07.2016 г., по силата на който ищецът е
предоставил на ответника за възмездно ползване следната земеделска земя - Нива от 32.524
дка, имот № 37798.181.1, четвърта категория земя, в местността „МЕРИТЕ“ в землището на
гр.Козлодуй; Нива от 5.580 дка, имот № 37798.182.1, четвърта категория земя, в местността
„МЕРИТЕ“ в землището на гр. Козлодуй; Нива от 3.601 дка, имот № 37798.81.20, пета
категория земя, в местността „МЕРИТЕ“ в землището на град Козлодуй; Нива от 31.336 дка,
имот № 37798.181.2, четвърта категория земя, в местността „МЕРИТЕ“ в землището на град
Козлодуй; Нива от 2.430 дка, имот № 37798.182.3, четвърта категория земя, в местността
„МЕРИТЕ“ в землището на град Козлодуй в общ размер на 75.450 дка.
Сключен е и договор за наем на земеделски земи, подписан на 29.07.2016 г., сключен между
Л. И. Б. и ответника и са предоставени за възмездно ползване на следните ниви- Нива от
2
1.835 дка, имот № 37798.33.23, четвърта категория земя в местността „МЕРИТЕ“ в
землището на град Козлодуй; Нива от 29.007 дка, имот № 37798.181.3, четвърта категория
земя в местността „МЕРИТЕ“ в землището на град Козлодуй; Нива от 5.222 дка, имот №
37798.182.2, четвърта категория земя в местността „МЕРИТЕ“ в землището на град
Козлодуй в общ размер на 36.075 дка.
И двата договора са сключени за срок от пет стопански години т.е.за периода от 01.10.2016 г.
до 01.10.2021 г., срещу уговорено възнаграждение от 30 лв. на декар, платимо до 01.10., но
не по-късно от 31.12. на съответната стопанска година. Записано е, че общо дължимата сума
за наетите обекти за една стопанска година е 2263,50 лв. по първия договор- с Б. И. Б. и
1082,25 лв. по втория договор – с Л. И. Б..
Съгласно чл. 4 от процесните договори, които са с идентично съдържание относно правата и
задълженията на страните по тях, наемателят, тоест ответникът, има право да ползва
процесните ниви и да придобива добивите от тях, получени в резултат на култивирането им.
В случай че имотите имат недостатъци, е уговорено, че наемодателят не отговаря за тях,
ако наемателят е знаел или могъл да узнае за същите при сключване на договора.
Според СРС независимо, че процесните договори са наименувани като договори за наем,
видно от съдържанието на същите - наименование на паричната престация,
индивидуализацията на срока посредством термина "стопански години" и т.н., както и
формата на сключване – писмена с нотариално удостоверяване на подписите,
представляват по същността си арендни договори, съответно приложим спрямо същите е
Закона за арендата в земеделието /ЗАЗ/.
С нотариална покана от 09.07.2020 г. ответникът е изявил своята воля за едностранно
прекратяване на процесните договори поради неизпълнение на задължението от страна
на наемодателите да предадат годни за обработване земеделски земи.
За стопанските 2019/2020 година, 2020/2021 година не се установява наемателят да е
изпълнил задължението си да извърши плащане по отношение на процесните имоти. Липсва
оспорване на тези факти от страна на ответника и не са представени доказателства за
плащане на наемните вноски.
Пред СРС и пред настоящия съд се спори дали наемодателите по всеки от процесните
договори са предоставили на наемателя годна за ползване /обработване/ земеделска земя.
Според приетата пред СРС СТЕ процесните земеделски земи са необработваеми и
непригодни за ползване по предназначение в състоянието, което са към извършване на
огледа от вещото лице. Като причина се посочва, че имотите са захрастени, затревени, има
множество камъни и неравности, негодни са за земеделска обработка и извършване на
агротехнически мероприятия за добив на зърнени култури. Установено е, че в един от
имотите- поземлен имот 37798.181.1, е изградено хале с площ от около 330 кв.м., което е
оградено с телена мрежа, с площ от около 1,550 дка. Констатирано е, че годните за
земеделска обработка ниви са, както следва: по договор между Л. И. Б. и ответника- 1,600
дка. от поземлен имот № 37798.33.23, като за стопанска година 2019-2020 г. имотът не е
3
деклариран за земеделска обработка, а през 2020-2021 г. от общата площ 1,855 дка. се
обработват 1,600 дка.; по договор между Б. И. Б. и ответника- 3,230 дка. от поземлен имот
37798.81.20, като за стопанска година 2019-2020 г. имотът не е деклариран за земеделска
обработка, а през 2020-2021 г. от общата площ 3,601 кв.м. се обработват 3,230 дка.
Пред СРС в о.с.з. вещото лице уточнява , че е ходил и на място и е установил, че останалите
имоти- общо 71,870 дка. по договор с Б. Б. и 34,229 дка. по договор с Л. Б. са
необработваеми по смисъла на чл. 3 от Наредба № 2 от 26 март 2018 г. за критериите за
допустимост на земеделските площи за подпомагане по схеми и мерки заплащане на площ.
След извършения оглед е установено, че в поземлен имот 37798.182.1 има строителни
отпадъци, които са част от асфалт.
Пред СРС са изслушани показанията на свидетеля П.В.П. . Според показанията в процесните
имоти има две метални халета- едно хале и една постройка, и изхвърлени строителни
отпадъци. Посочва се, че е имало електропастири в част от имотите. Свидетелят сочи, че има
непосредствени впечатления от състоянието на земеделските земи за период от 10 години,
предхождащ 26.05.2023 г., тъй като имотите се намират в близост до околовръстното шосе,
по което свидетелят пътува на път за работа. Няма впечатления имотите да са били във вид
на нива през посочения период.
Според СРС по делото е установено , че процесните имоти са необработваеми през
годините, за които се претендира арендно плащане и , дори от много по-рано – период от
2013 г , според показанията на разпитания свидетел. Ищците са доказали сключване на
арендни договори и предаване на имотите на наемателя . Съгласно чл. 1.1 от Раздел II от
„Права и задължения на страните“ от всеки от двата договора, които са идентични като
съдържание, арендодателят предава на арендатора земята в състояние, което отговаря
на ползването й за земеделски нужди.
Според СРС в случая ответникът е доказал със СТЕ и свидетелските показания , че част от
процесните имоти, за които се претендира арендната цена, са необработваеми за процесния
период , а и преди сключване на договорите . Съгласно чл.230 ал.1 ЗЗД наемодателят е
длъжен да предаде наетата вещ в състояние, в което отговаря за ползването, за което е наета
освен ако в договора е уговорено друго. Изключение от правилото е уредено в чл.230 ал.3
ЗЗД , в която е уредено, че наемодателят не отговаря за недостатъците на наетата вещ,
които наемателят е знаел или при обикновено внимание е могъл да узнае при
сключването на договора освен ако недостатъците са опасни за неговото здраве или за
здравето на лицата от неговото домакинство. Но ако самият наемодател е заявил, че не
съществува конкретният недостатък или, знаейки го, не го е довел до знанието на наемателя,
когато е неустановим при проявено обикновено внимание от последния, то и в сочената
хипотеза договорната му отговорност за неизпълнение не отпада. Разпоредбата на чл. 23 от
ЗАЗ е предоставила и други правни възможности за арендатора, в случай че отдаденият под
аренда обект на договора има недостатъци, но също не предвижда в такива случаи
неизпълнение на задълженията му за плащане на арендната цена. Съгласно чл.23 ал.1 ЗАЗ,
ако тези недостатъци на обекта го правят изцяло или отчасти негоден за ползване по
4
договора и недостатъците бъдат открити в срок до една година от предаването, арендаторът
има право на обезщетение или съответно на намаляване размера на арендното плащане. В
случая такова искане е могло да бъде отправено до изтичане на първата стопанска
година 2016/2017 и не се твърди и не се установява по делото да е било сторено. Съгласно
чл.24 от ЗАЗ арендодателят не отговаря за недостатъци, които са били известни на
арендатора при сключването на договора или са могли да бъдат забелязани от него при
обикновен преглед на обекта на договора освен ако те са опасни за неговото, на членовете на
домакинството му или на работниците здраве.
Според СРС дори да се приеме, че на ответника не е било известно, че част от арендуваните
земи, предмет на договора, са необработваеми, то това обстоятелство е могло да бъде
констатирано от него при обикновен преглед на обекта на договора-земеделските земи и да
направи съответното за това възражение към арендодателя, като ответникът се възползва от
някоя от предвидените в закона правни възможности за това, което в случая не е сторено. В
случая арендаторът е бил напълно наясно със състоянието на имотите към датата на
сключване на договора. Следователно неоснователно и ирелевантно в настоящия случай
е обстоятелството, че част от земите са необработваеми. Това обстоятелство не
освобождава ответника от задължението да заплаща уговорената цена, защото той е бил
наясно със състоянието на земеделските земи още при сключване на арендните договори,
като не е отправил по двата договора никакви възражения до арендодателя. Но дори и да не
е бил наясно с това състояние на имотите, е могъл да го констатира още през първата
стопанска година от който и да било от двата договора. Арендодателите са предоставили
възможност на арендатора да ползва арендованите земи необезпокоявано, поради което
последният е длъжен да плати уговореното възнаграждение освен ако не е преустановено
действието на договора по някакъв начин, посочен в чл. 3 от Раздел V „Изменение и
прекратяване“. Дори при обикновен цялостен външен оглед на отдаваната под наем вещ,
наемателят би могъл да установи наличието на процесните недостатъци на земеделските
земи. Ако беше извършил такъв пълен оглед на нивите, наемателят би установил, че имотите
са захрастени, затревени, има множество камъни и неравности, негодни са за земеделска
обработка, както и че има построено хале, оградено с телена мрежа в границите на един от
поземлените имоти.
Според СРС в случая не е спорно , че наемателят се занимава със засяване и обработка
на земеделски земи по занятие, което предполага, че същият има опит и достатъчно
знания, за да може да направи точна преценка за качествата на предлаганата под наем
земеделска земя. Ако наемателят беше проявил дължимата грижа , той би установил
наличието на посочените проблеми по отношение на взетите под наем имоти, които
впоследствие са се оказали пречка за използване на вещта по предназначение. Поради това
наемодателите не следва да носят отговорност за такива недостатъци на отдадената под
наем земеделска земя, които наемателят е могъл да установи и предвиди при проявена от
негова страна дължима грижа на добрия стопанин /търговец/ .
Според СРС , с оглед на тези факти , неоснователно е възражението на ответника , че
5
договорите са надлежно прекратени от него с едностранното изявление /нотариална покана/
до ищците. Договорите са продължили своето действие до изтичането на посочения в тях
краен срок, тъй като не е предвидено в закона и в договорите соченото от ответника
основание за прекратяване.
Решението на СРС е правилно като краен резултат , при следните уточнения и изрични
мотиви по доводите във въззивната жалба . Действително първоинстанционният съд е
допуснал известни противоречия в мотивите , а и в диспозитива си , като смесва приложими
норми от уредбата на договор за наем в ЗЗД и от ЗАЗ . Наемният договор и арендният
договор , макар и сходни , все пак са различни , и не е допустимо правна квалификация на
иск да бъде едновременно и по двата закона .
Според настоящия съд между страните са налице договори за наем , а не договори за аренда
. Не следва друго от факта , че в договорите е употребен термина „стопански години“ и че е
налице нотариална заверка на подписите . Страните изрично са уредили отношенията си
като такива по договори за наем и са препратили към уредбата на ЗЗД , а не на тази по ЗАЗ .
Уреждането на отношенията по възмездно ползване на земеделски земи чрез договор за наем
е изрично допустимо според т.2 от Тълкувателно решение №2 от 20.07.2017 г по тълк.дело
№2/2015 г, ОСГТК на ВКС. В този смисъл норми от ЗАЗ не са приложими към процесните
договори и не е следвало да се цитират и коментират от страна на СРС .
От друга страна правилно първоинстанционният съд е приел , че ответникът-наемател не
може да се позове на недостатъци на наетите земеделски земи , които е знаел или при
обикновено внимание е могъл да узнае при сключването на договора – чл.230 ал.3 ЗЗД . В
случая данните са , че върху част от земеделските земи има застрояване , а освен това има
храсти , камъни и неравности . Всички тези обстоятелства – според показанията на П.В.П. и
СТЕ – са налични и ясни още при сключване на наемните договори и ответникът би
следвало да е запознат с тях . Като търговец за ответника е приложима грижата на добрия
търговец /чл.302 ТЗ/ , като е без значение дали ответникът извършва земеделска дейност
като наема/арендува земеделски земи или само посредничи за подобна дейност . В случая не
може да се приеме , че е допустимо един добър търговец да наеме земеделски земи без да ги
огледа и без да констатира , че в тях има застрояване , храсти , отпадъци , неравности и пр.
Твърдения за измама от страна на наемодателите-ищци не са изложени от страна на
ответника-наемател .
Трябва да се приеме , че имотите са наети в състоянието , в което са били и ответникът е бил
наясно и съгласен да ги наеме в това състояние. Отделно настоящият съд не счита , че е
налице „пълна негодност“ на предоставените за ползване процесни земеделски земи . За част
от земите СТЕ установява , че могат да се ползват . Неравностите , отпадъците и
наличните в имотите храсти подлежат на премахване със специализирана техника .
Въпрос на охрана на имота и на съответна обработка е да не се допусне струпване на нови
отпадъци и израстване на храсти и треви . Частичното застрояване може да се разглежда и
като подобрение на имотите , защото позволява ползване и за други обслужващи
земеделието нужди .
6
Следователно не е настъпило твърдяното от ответника прекратяване на договорите за наем ,
процесните суми се явяват дължими от него според посоченото в наемните договори .
Налага се изводът , че решението на СРС трябва да бъде потвърдено .
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение №14476 от 28.08.2023 г по гр.дело №62078/22 г на СРС , 166
състав .
Решението не подлежи на обжалване .
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
7