№ 791
гр. София, 04.07.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 1-ВИ ГРАЖДАНСКИ, в публично
заседание на тринадесети юни през две хиляди двадесет и четвърта година в
следния състав:
Председател:Елизабет П.а
Членове:Катерина Рачева
Михаил Малчев
при участието на секретаря Десислава Ик. Давидова
като разгледа докладваното от Елизабет П.а Въззивно гражданско дело №
20241000500837 по описа за 2024 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на чл. 258 – чл.273 от ГПК.
С решение от 31.10.2023г по гр.д. № 210/2022г Окръжен съд- Благоевград е
признал за установено по иск предявен против Уникредит Булбанк АД и ГБ-Британия
*** ЕООД, че в полза на банката не съществува ипотечно право върху самостоятелен
обект в сграда с адрес гр. ***, м. ***, ет.*, апартамент С-2, с площ от 24.76кв.м.,
прилежащи части тераса от 11.20кв.м и 8.70кв.м. ид.ч. от общите части на сградата и
правото на строеж, което да е възникнало по силата на нотариален акт за учредяване на
договорна ипотека № 93/10.10.2007г , поради липса на идентичност между собственика
на имота при неговото възникване и лицето, подписало акта за обременяването му с
тежест, по иск предявен от М. Г., родена на ********г, гражданка на Великобритания.
С решението си съдът е възложил разноските по делото съобразно изхода от спора и
доказаните разноски от страните.
Решението ОС-Благоевград се обжалва изцяло с въззивна жалба от ответника
„УниКредит Булбанк“АД , представлявано от адв. Н., като недопустимо и неправилно.
Въззивникът поддържа, че искът е преклудиран поради влизане в сила на решение
между същите страни за установяване несъществуване на ипотечното право, макар и на
1
заявени други основания. Въззивникът поддържа, че незаявените основания от ищцата
в първото съдебно производство следва да се считат за преклудирани. По същество
счита, че решението противоречи на материалния закон и на практиката на съдилищата
по сходни казуси. Въззивникът сочи, че ищцата е придобила право на строеж върху
процесния апалатамент след вписването на оспорената ипотека и преди завършването
на сградата в груб строеж и го е придобила обременен с ипотечно право в полза на
банката. Поддържа, че мотивите на първоинстанционния съд за възможност за
учредяване на ипотека върху право на строеж върху собствен имот са в противоречие с
константна съдебна практика. Поддържа, че дори и да се приеме, че ипотеката е
учредена под отлагатателно условие, то сбъдването на условието има обратно
действие/чл.25,ал.2 от ЗЗД/, което не е съобразено от първоинстанционния съд.
Поддържа, че всички изисквания на закона за възникване валидно на ипотечно право
са съобразени, че ипотеката е вписана и третите лица са имали възможност да се
запознаят с нейното съществуване. Моли въззивния съд, като съобрази изложените
мотиви, да отмени решението на ОС-Благоевград и да постанови ново, с което да
отхвърли предявените искове.
Със свое определение от 16.04.2024г съдът е конституирал „ГБ-Британия
***“ЕООД като въззивник по делото, като дружеството не взема становище по
жалбата.
Ответникът по жалбата – ищец пред първата инстанция М. Г., представлявана от
адв.С., депозира писмен отговор на въззивната жалба, с който оспорва жалбата.
Възразява, че решението на ОС- Благоевград е допустимо, тъй като настоящото и
предходното дело имат различни фактически основания. По същество развива
съображения, че ипотеката е учредена от несобственик на ипотекирания имот. Оспорва
като неприложимо тълкуването на разпоредбата на чл.25, ал.2 от ЗЗД, дадено от
въззивника. Моли решението на ОС-Благоевград да бъде потвърдено като правилно и
законосъобразно.
В о.с.з. въззивникът УниКредит Булбанк АД се представлява от адв. Т., която
поддържат жалбата си. Моли решението на ОС-Благоевград да бъде отменено по
съображения, изложени в жалбата. Претендира разноски по делото, за които
представят списък по чл.80 от ГПК.
Въззивникът УниКредит Булбанк депозира писмена защита по делото, с която
поддържа развитите оплаквания във въззивната жалба. Поддържа, че решението на
ОС-Благоевград е недопустимо, поради наличие на постановено решение между
страните по спор за нищожност на същата сделка, което решение преклудира
твърденията, изложени в ИМ. По същество поддържа, че решението е неправилно.
Поддържа, че решението противоречи на съдебната практика по сходни казуси.
Поддържа, че ипотеката възниква с нейното вписване и към момента на вписване се
2
преценява нейната действителност. В настоящия случай вписването на процесната
ипотека предхожда сключването на договор между ищцата и втория ответник, с който
ищцата придобива право на строеж върху ап.С-2.По този начин ищцата придобива
имота си обремен с ипотека. Поддържа, че законът допуска обезпечаване на банков
кредит с ипотека върху право на строеж върху собствен имот. Поддържа, че ако се
приеме, че учредяването на ипотека върху право на строеж е сключена под
отлагателно условия, то сбъдването на условието има обратно действие.Поддържа, че е
спазено изискването на чл. 167,ал.3 от ЗЗД и учредителят на ипотеката е именно
собственикът на имота. Поддържа, че правото на строеж е възникнало доколкото е
учредено в полза на ипотекарния кредитор.
Въззивникът „ГБ-Британия ***“ЕООД не се представлява в о.с.з.
Въззиваемата М. Г. се представлява от адв. С., който оспорва въззивната жалба.
Поддържа, че решението е валидно и правилно. Моли решението на ОС-Благоевград
да бъде потвърдено. Претендира разноски по делото , за които представя списък по
чл.80 от ГПК.
Въззиваемата депозира писмени бележки по делото . В писмените бележки,
поддържа, че решението е допустимо, тъй като липсва произнасяне на съда по
заявените факти по настоящото дело. Поддържа, че първоинстанционният съд
правилно е възприел фактическата обстановка по делото. Възразява, че съдът е
съобразил съдебната практика по сходни казуси, че няма основание собственик на
терен да учреди ипотека върху правото на строеж върху собствения си имот, доколкото
то няма характеристика на самостоятелно вещно право, а е част от правото на
собственост. Допустимо е да уговори разпростиране на действието на ипотеката върху
сградите, които ще бъдат построени върху неговия имот, но в този случай ипотеката
ще породи действие слд възникване на вещта. Възразява на тълкуването на законау
дадено от въззивника във връзка с възникването на правото на строеж, и
приложимостта на разпоредбата на чл.60,ал.4 от ЗКИ към разглеждания спор. Оспорва
и приложимостта на разпоредбата на чл.25,ал.2 от ЗЗД към спора.
Софийският апелативен съд, като прецени събраните по делото доказателства и
взе предвид наведените във въззивната жалба пороци на атакувания съдебен акт,
намира за установено следното:
Съгласно разпоредбата на чл.269 от ГПК въззивният съд се произнася служебно
по валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му част, като по
останалите въпроси е ограничен от посоченото в жалбата. Съгласно разпоредбата на
чл.269, изр.2 от ГПК по отношение на правилността на първоинстанционното решение
въззивният съд е обвързан от посоченото от страната във въззивната жалба, като
служебно има правомощие да провери спазването на императивните
материалноправни разпоредби , приложими към процесното правоотношение. В този
3
смисъл са дадените указания по тълкуването на закона от ВКС с ТР №1/2013г по т.д.
№1/2013г на ОСГТК-т.1.
Настоящият съдебен състав приема, че обжалваното решение е валидно и
допустимо. Решението е неправилно по съображения, изложени във въззивната жалба
и като такова подлежи на отмяна.
По делото се установява от фактическа и правна страна следното :
Предявен е иск от М. Г. против „ГБ-Британия ***“ЕООД и униКредит Булбанк
АД за установява, че банката не е носител на ипотечно право върху обект, намиращ се
в сграда №1 в ПИ с идентификатор 02676.151.63, намиращ се на първи жилищен етаж,
представляващ апартамент №С-2 с площ от 24.76кв.м., което ипотечно право й е
учредено с НА № 93/2007г поради липса на идентичност между собственика на
жилищня имот и лицето, подписало акта за учредяване на ипотечна тежест. Предявен
е иск за установяване, че банката , тъй като е изискала от своя съконтрахент – първия
ответник- извършване на действия, вследствие на което първият ответник не е
изпълнил свои договорни задължения към ищцата, то банката недобросъвестно е
попречила за изпълнение на договор между трети лица. В обстоятелствената част на
исковата молба ищцата е навела твърдения, че ипотечният акт не я обвързва и от него
не възникват права в полза на банката, тъй като ипотеката е била учредена под условие
и е следвало да произведе действие след възникване на сградата, ако към този момент е
било налице тъждество между възникналия имот и посочения в нотариалния акт и този
имот е собственост на учредителя на ипотеката. Поддържа, че учредената ипотека има
върху бъдеща сграда е ипотека под условие и произвежда действие след възникване на
сградата, като ипотеката е учредена когато е бил налице одобрен архитектурен проект,
налице е тъждество между планираното и постореното и построеният имот
принадлежи на учредителя на имотеката. Поддържа, че построеният имот е
принадлежал на ищцата, поради което и ипотеката не е произвела действие.
В отговора на ИМ ответникът УниКредит Булбанк АД оспорва исковата молба с
твърдение, че производството е недопустимо, поради наличие на решение между
страните, преклудиращо настоящия спор. Оспорва иска и като неоснователен като
посочва, че ипотеката възниква от момента на вписването й и към този момент следва
да се съобразяват условията за нейната валидност. Оспорва още, че към момента на
вписването на ипотеката учредителят й е носител на право на собственост върху
терена и съответно надлежно е обременил терена и приращенията към него с ипотечна
тежест.
Настоящият съдебен състав по отношение на установените факти по делото
намира, че фактическата обстановка, изложена от първоинстанционния съд е пълна ,
против нея няма въззивни доводи , поради което и на осн. чл.272 от ГПК препраща
към тази част от решениетож на БлОС като обосновка на собствения си акт.
4
По делото е не е спорно, че 2006г ищцата и ответникът „ГБ-Британия ***”
ЕООД са сключили предварителен договор за продажба право на строеж на недвижим
имот и строителни и довършителни работи, по силата на който ответникът се е
задължил да прехвърли на ищцата правото на строеж на апартамент № С2 на първи
етаж в сграда ***, която ще бъде построена в поземлен имот № 151063 в м.”***”,
гр.***. В чл. 6.1 продавачът – ответник е поел задължение да не прехвърля правото на
собственост или да ипотекира горепосоченото право на строеж на трети лица.
С нотариален акт № 93, н.д. №651 от 10.10.2007г по описа на нотариус С. К., с
район на действие Районен съд- Разлог, вписан на 10.10.2007г ответникът „ГБ-
Британия ***” ЕООД учредява в полза на „Уникредит Булбанк” АД договорна
ипотека, обезпечаваща отпуснат банков кредит, върху собствените си ПИ № 151063,
ведно с правото на строеж върху мястото, включващо право да се построи жилищен
комплекс „***” съгласно одобрен архитектурен проект от община Банско на
24.11.2006г и Разрешение за строеж № 384/24.11.2006г, който се състои от описани
самостоятелни обекти, измежду които е апартамент С2.
С нотариален акт № 115, н.д. № 671 от 16.10.2007г по описа на нотариус К. „ГБ-
Британия ***” ЕООД продава на ищцата правото на строеж на апартамент №С2, като
поема задължение да изгради и предаде обекта в договорен вид.
Видно от Акт за приемане на конструкция, обр.14, жилищен комплекс *** е
завършен в груб строеж на 03.12.2007г, въведен е в експлоатация с удостоверение от
15.09.2010г, като в същите са описани строителните книжа, в това число и одобрен
архитектурен проект за изграждане на сградата от община Банско на 24.11.2006г и
Разрешение за строеж № 384/24.11.2006г.
При така установените факти съдът приема, че производството по делото е
допустимо.
По делото не се установява по фактите, наведени като правопораждащи
настоящия спор да има сформирана сила на пресъдено нещо. Установява се, че спорът,
за решаването на който е образувано настоящото дело е бил заявен и по гр.д. №
209/2016г по описа на ОС-Благоевград , но производството по него е било прекратено
и по този спор съдът не се е произнасял.
При предявен иск за установяване несъществуване на право ищецът няма
задължение да изчерпи всички възможни основания за несъществуването на
оспореното. Напротив, ответникът по отрицателния иск трябва да изчерпи във
висящия процес всички основания пораждащи претендираното от него право, тъй като
незаявените основания, съществуващи към момента на сформиране на СПН , се
преклудират.
Няма пречка ищецът да претендира на различни основания в различни процеси
против едни и същи ответници, че едно право не съществува. Различните основания,
5
пораждащи иска, правят претенциите на ищеца различни, съответно допустими.
На следващо място- в отговора на ИМ ответникът УниКредит Булбанк АД прави
възражение за недопустимост, тъй ко ищецът не е страна по оспорената сделка.
Безпротиворечиво се приема в правната теория, както и в съдебната практика, че трето
лице поже да се позовава на нищожност на сделка между други две лица, ако мотивира
правен интерес от това. В случая такъв интерес е налице, доколкото сделката между
двамата ответници засяга права на ищцата. Установявайки несъществуването на
ипотечното право, учредено от първия в полза на втория ответник ищцата би
освободила своята собственост от задължения, които тежат върху нея поради
договореностите на ответниците.
С оглед изложеното съдебен състав приема , че предявения иск за установяване
несъществуване на право е допустим за разглеждане.
Разгледан по същество- искът е неоснователен.
С НА за учредяване на договорна ипотека № 93, вписан на 10.10.2007г
собственикът на терена /за което не е сформиран спор по делото/ „ГБ-Британия
***”ЕООД обезпечава получен заем от втория ответник като учредява в негова полза
ипотека върху своя имот- терен, както и върху бъдещите приращения върху този имот,
съобразно одобрен архитектурен проект от 24.11.2006г и разрешение за строеж №
384/24.11.2006г на Община Банско. В този смисъл следва да се тълкува постигнатото
в НА съгласие за ипотекиране на поземления имот на първия ответник и правото на
строеж върху него, съобразно описаните документи. Относно тълкуването в посочения
смисъл на постигнатото съгласие в НА е постановена по сходни казуси
безпротиворечива практика на ВКС – например решение № 39/2014г по гр.д. №
5059/2013г на ІГО, решение № 143/2014г по гр.д. № 646/2014г на ІІГО на ВКС и др.
От момента на вписването на ипотеката -10.10.2007г следва да се приеме, че
ипотеката е учредена / чл. 166,ал.1 от ЗЗД/ и третите лица биха могли да се уведомят за
ипотеката тежаща върху ипотекираните имоти, при съответна проверка в СлВп. Към
момента на вписването на договорната ипотека се преценява наличието на
предпоставките по чл. 167 ЗЗД за действителност на ипотеката, включително и дали
собственик е учредил договорната ипотека .
Към момента на учредяване на договорната ипотека единствен носител на право
на собственост на терена- ПИ № 151063, съответното и носител на правомощията на
собственика се явява първият ответник- „ГБ-Британия ***”ЕООД. Към 10.10.2007г
ищцата няма противопоставими на ответниците права както върху терена- ПИ №
1510163, така и върху бъдещите приращения върху този терен. Към този момент
ищцата е имала едиствено облигационна връзка с първия ответник, което не й дава
право да претендира да бъде участник в сделката по ипотеката.
Към момента на сключването на НА № 115, с който ищцата се легитимира като
6
собственик на правото на строеж на имот- апартамент № С-2, част от строежа, за които
е издадено разрешение за строеж № 384/24.11.2006г- 16.10.2007г, върху така
учреденото й право на строеж вече тежи ипотеката от 10.10.2007г. Същата е вписана и
обвързваща лицата, които придобиват права от „ГБ-Британия ***”ЕООД.
Собственикът на терена „ГБ-Британия ***” ЕООД учредява от своето право на
собственост на земята, което е ипотекирано- правото на строеж на ищцата, т.е. правото
на строеж , учредено на ищцата е едно от правомощията на правото на собственост на
дружеството, което право на собственост като цяло е ипотекирано , както и бъдещите
постройки върху имота. Учредявайки на ищцата право на строеж за обект в бъдеща
постройка, върху земята предмет на ипотека , ведно с бъдещата постройка, ищцата
като частен правоприемник на ипотекарния длъжник, не може да има повече или
различни права от своя праводател, поради което става носител на право на строеж,
предмет на ипотечна тежест и на апартамент, който от момента на възникването му
като самостоятелна вещ- 03.12.2007г , става обект на ипотеката, учредена от първия в
полза на втория ответник. По отношение на банката ищцата има положението ,
каквото е имал нейния праводател- тя е носител на ипотекирано право на строеж и на
имот, обект на ипотеката от 10.10.2007г.
Към момента на учредяване на ипотеката- 10.10.2007г учредителят е носител на
право на собственост върху ипотекираният ипот и всички правомощия на собственик
върху този имот. Към момента на възникване на апартамент №С2 като самостоятелен
обект, както беше посочено по – горе, носител на право на собственост върху правото
на строеж и върху имота е частен правоприемник на длъжника, с права идентични с
тези на учредителя на ипотеката. Не е налице учредяване на ипотека или възникване
или поставяне на ипотека върху чужд имот. Налице е закупуване на ипотекиран имот
със съответните за това права и задължения.
В този смисъл е и постановената съдебна практика по идентични казуси.
Съгласно решения № 50221/2022 г по гр. д. № 238/2022 г и № 50222/2022 г по гр. д. №
370/2022 г на IV ГО и определение № 654/2024г по т.д.№ 1216/2023г на II ТО , всички
на ВКС, съдът приема, че ипотеката произвежда действие чрез вписване в имотния
регистър, което се извършва въз основа на договор или на закона и обхваща не само
имота в състоянието, в което се намира, но и всички последващи подобрения и
приращения, които не могат да бъдат отделени физически от него без съществено
увреждане, вкл. добивите от вещта както и доходите от нея . Договорна ипотека може
да бъде учредена валидно само ако имотът, който се обременява, принадлежи на
лицето, задължено към кредитора по обезпеченото с ипотека задължение. Когато
правото на строеж е предмет на ипотека, а отделни части /обекти/ от ипотекирания
имот са придобити от трети лица преди изграждането им в груб строеж, тези части и
самостоятелни обекти не се освобождават от ипотечната тежест за цялото вземане на
кредитора, освен ако тяхното отчуждаване не предхожда вписването на ипотеката.
7
От изложеното следва, че договорна ипотека се учредява при изразено
съгласие на страните и поражда действие от нейното вписване в имотния регистър. От
нотариален акт № 93 за учредяване на процесната договорна ипотека е видно, че
предмет на ипотеката е поземлен имот, "ведно с правото на строеж върху мястото", т.
е. самостоятелно обособен имот, който няма спор ,че принадлежи на учредителя на
ипотечното право , заедно с правото да построи сграда, въз основа на надлежно
издаденото му разрешение за строеж № 384/2006 г. Договорната ипотека е породила
действие към момента на вписването й в имотния регистър . Тя обхваща не само имота
в състоянието, в което се намира, но се разпростира върху всички последващи
приращения и подобрения, предвидени в обема на застрояване на имота, които не
могат да бъдат отделени физически от него без съществено увреждане. Правото на
строеж може да се ипотекира още с учредяването или по-късно, когато преди
завършване на сградата в груб строеж и трансформирането му в отделен обект на
собственост, правото на строеж е било предмет на продажба, както е процесния случай
/в този смисъл изрично горецитираната практика/. Ипотечното право е неделимо , като
такова е учредено, и следва всички части от първоначално ипотекирания имот,
независимо дали те са били изградени самостоятелно и прехвърлени в собственост на
трети лица. Когато части от ипотекирания имот са придобити от трети лица преди
изграждането им в груб строеж, тези части /самостоятелни обекти/ не се освобождават
от ипотечната тежест за цялото вземане на кредитора, освен ако придобиването им не
предхожда учредяването на ипотеката.
От данните по делото е видно, че договорната ипотека е учредена собственика
на поземления имот с нотариален акт от 10.10.2007 г, а ищцата е придобил правото на
строеж за своя апартамент след тази дата т. е. отчуждаването на правото на строеж не
предхожда вписването на ипотеката, а трансформирането му в право на собственост е
със завършване на грубия строеж на сградата на 03.12.2007 г. Ипотечното право следва
всички части от първоначално ипотекирания имот, с оглед на което се налага извод, че
ипотеката следва прехвърления имот. Учредената договорна ипотека в полза на
"УниКредит Булбанк" АД е действителна , отговаряща на изискванията на чл.167, ал.3
от ЗЗД
Предвид изложеното съдебният състав приема,че предявеният иск за
установяване несъществуване на ипотечно право , учредено от „ГБ-Британия
***”ЕООД в полза на банката ответник , в частта относно апартамент С2 в сграда ***,
поради липса на идентичност между собственика на имота и учредителя на ипотеката,
е неоснователен. Ипотеката е учредена от собственика на земята и обхваща както
поземления имот, така и бъдещите приращения, достатъчно индивидуализирани като
самостоятелни обекти , общо и неделимо. По изложените съображения предявеният
иск за установяване несъществуването на ипотечното право, учредено с нотариален акт
№ 93, н. дело № 651/2007 г по описа на нотариус С. К. в частта относно апартамент №
8
С2 е неоснователен и следва да се отхвърли.
Налице е условието за разглеждане на предявения под евентуалност иск.
Вторият предявен иск има за предмет установяване на факти- че ответникът
банка е попречил за изпълнение на договора между ищцата и първия ответник. Искът
за установяване на факти е допустим, само когато е предвидев в закона. В закона няма
предвиден иск за установяване на факта на попречване за изпълнение на договор. Това
е факт, който ако е наведен като правопораждащ и се докаже в процес, може да е
основание за последици – например присъждане на вреди. Но сам по себе си иск за
установяване, че някой е попречил на страни по договор да изпълнят своите договорни
задължения е недопустим.
Съдът следи служебно за допустимостта на исковете и при констатиране на
недопустимост следва да прекрати производството по недопустимия иск.
Ето защо съдът при сбъдване на процесуалното условие за разглеждане на
втория предявен иск намира,че поризводството по същия е недопустимо и подлежи на
прекратяване.
Изводите на две съдебни инстанции не съвпадат . Първоинстанционното
решение следва да бъде отменено и вместо него да бъде постановено решение, с което
предявения иск за установяване несъществуване на ипотечно право да бъде отхвърлен,
а искът за установяване недобросъвестно попречване на изпълнението на договорни
задължения- да бъде прекратен.
По отношение на разноските:
С оглед изхода от спора право на разноски има ответната страна. Ответникът
УниКредит Булбанк АД претендира разноски , направени пред двете съдебни
инстанции и доказва такива в размер на 4326.50лв, която сума следва да се възложи
върху ищцата.
Предвид изложените съображения, състав на Софийски апелативен съд
РЕШИ:
ОТМЕНЯ решение № 140 от 31.10.2023 , постановено по т.д. № 210/ 2022г по
описа на Окръжен съд- Благоевград, изцяло и ВМЕСТО НЕГО ПОСТАНОВЯВА:
ОТХВЪРЛЯ предявения иск от М. Г., гражданка на Великобритания,
представлявана от адв. С. против УниКредит Булбанк АД с ЕИК ********* и „ГБ-
Британия ***”ЕООД с ЕИК ********* за установяване в техните отношения, че
ипотечното право, учредено с договор за ипотека, обективиран в НА № 93, н.д. №
651/2007г , сключена между ответниците, не съществува по отношение на имот-
апартамент С-2 на първи етаж в сграда ***, която ще бъде построена в поземлен имот
9
№ 151063 в м.”***”, гр.***.
ПРЕКРАТЯВА производството по предявения иск от М. Г., гражданка на
Великобритания, представлявана от адв. С. против УниКредит Булбанк АД с ЕИК
********* и „ГБ-Британия ***”ЕООД с ЕИК ********* за установяване, че
УниКредит Булбанк недобросъвестно е попречила на „ГБ-Британия ***”ЕООД да
изпълни договорните си задължения към М. Г..
ОСЪЖДА М. Г., гражданка на Великобритания, представлявана от адв. С. да
заплати на УниКредит Булбанк с ЕИК ********* сумата от 4326.50лв- направени
разноски по делото, пред двете съдебни инстанции на осн. чл.78,ал.3 вр. чл.81 от ГПК.
Решението подлежи на касационно обжалване с касационна жалба пред ВКС в
1-месечен срок от връчването му на страните при условията на чл.280, ал.1 и ал.2 от
ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
10