№ 513
гр. Пазарджик, 18.05.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ПАЗАРДЖИК, VII ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на двадесет и първи април през две хиляди двадесет и
втора година в следния състав:
Председател:Димитър Чардаков
при участието на секретаря Десислава Буюклиева
като разгледа докладваното от Димитър Чардаков Гражданско дело №
20215220101945 по описа за 2021 година
и в присъствието на прокурора ………….., като разгледа докладваното
от съдия Чардаков гр.д. №1945/2021г. по описа на съда и за да се произнесе,
взе предвид следното:
Предявен е иск по чл.33, ал.2 ЗС.
В исковата молба ищецът Д. Т. К. с ЕГН ********** от с.Д,
общ.Пазарджик, ул. „** твърди, че с ответника Н. И Ф. с ЕГН ********** от
с.Б, общ.Пазарджик, ул. „** притежават в съсобственост празно дворно място
с площ 1106кв.м., съставляващо УПИ ІІ-160 в кв. 11 по плана на с.Д,
общ.Пазарджик, както и че съсобствеността не е прекратена. Твърди, че с
договор в нотариална форма от 07.04.2021г. ответникът Н. И Ф. е продал на
ответника Л. Т. Б. с ЕГН ********** от с.Д, общ.Пазарджик, ** на цена от
1500лв. идеална част от общия урегулиран поземлен имот с площ 559 кв.м.,
която неправилно е нанесена в действащата кадастрална карта като
самостоятелен имот с идентификатор ***, който от своя страна неправилно е
записан в кадастралния регистър единствено на името на ответника Н.Ф..
Поддържа, че съсобственикът не му е предложил своя дял от имота. Затова на
основание чл.33, ал.2 ЗС иска да го изкупи при условията на договора за
продажба между ответниците от 07.04.2021г.
Ответникът Н. И Ф. оспорва иска при твърдение, че предмет на
продажбата е реална част от УПИ ІІ-160, представляваща поземлен имот с
идентификатор *** с площ 559 кв.м., която е придобил чрез давностно
владение, упражнявано от него в продължение на 11 г. и 9 м., считано от
29.06.2009г. до 07.04.2021г. Твърди, че владяната реална част е нанесена
1
правилно в кадастралната карта като самостоятелен имот, тъй като границите
й са материализирани на място още през 60-те години на миналия век и в тези
граници е упражнявано владението от него самия, а преди това и от неговия
праводател Х А В. Поддържа, че владяната част и останалата част от УПИ ІІ-
160 могат да се урегулират самостоятелно при спазване на изискваният за
минимални размери по чл.19 ЗУТ, поради което чл.200, ал.1 ЗУТ допуска
тяхното придобиване по давност или чрез правни сделки.
Ответниците Л. Т. Б. и В. А Б с ЕГН ********** от с.Д,
общ.Пазарджик, ** оспорват иска при твърдение, че закупения поземлен
имот с идентификатор *** с площ 559 кв.м. е бил изключителна собственост
на продавача Н. И Ф. към момента на продажбата.
Районният съд като прецени събраните по делото доказателства
поотделно и в съвкупност приема от фактическа и правна страна следното:
За уважаването на иска ищецът следва да установи, че притежава
идеална част от недвижим имот, от който друг съсобственик е продал своята
част, без да я предложи на останалите съсобственици при същите условия,
при които я е продал на третото лице. Провеждането на иска по чл.32, ал.2 ЗС
предпоставя наличието на валидна сделка за продажба, защото само в този
случай тя би породила правно действие и съсобственикът би могъл да замести
третото лице. Ако договорът е нищожен, той не би имал вещноправни
последици и третото лице не би могло да придобие права и съответно да бъде
заместено.
При така разпределената доказателствена тежест съдът намира иска за
неоснователен.
От представения по делото нот. акт №198, том ІІ, рег. №4439, нот. д.
№377/2021г. по регистъра на Анета Илкова – нотариус с рег. №423 в НК се
установява, че на 07.04.2021г. ответниците Н. И Ф., като продавач и Л. Т. Б.,
като купувач, са сключили договор за продажба на поземлен имот с
идентификатор *** по КККР, одобрени със заповед №РД-18-201/29.05.2020г.
на изп. директор на АГКК, с площ от 559 кв.м., адрес: с.Д, общ.Пазарджик,
***, предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно
ползване: незастроен имот за жилищни нужди, при съседни имоти:
20362.501.253; ***; 20365.501.251 и 20362.501.601.
От приетото заключение на СТЕ и приложената комбинирана скица се
установява, че процесният имот с идентификатор *** попада в обхвата на
парцел ІІ-106 в кв.11, целия с площ от 1127 кв.м., съгласно действащия
регулационен план на с.Д от 1934г. В границите на същия парцел попада и
поземлен имот с идентификатор *** по КККР с площ от 662 кв.м., като
първият се намира в северната част откъм лицето на парцела, а вторият имот
заема южната част и е без лице към улица. Установява се още, че границата
между двата поземлени имота по кадастралната карта е материализирана на
място чрез метална ограда върху колове.
2
От показанията на свидетелите Х А В и С Г. Л се установява, че
оградата е построена преди повече от 30 години от дядовците на ищеца Д.К. и
на ответника Н.Ф., както и че така обособените реални части от парцела са
владени по този начин от страните по делото и от техните възходящи.
При така установените обстоятелства спорът между страните се свежда
до това какъв е предметът на договора за продажба между ответниците Н.Ф. и
Л.Б., обективиран в нот. акт №198, том ІІ, рег. №4439, нот. д. №377/2021г. по
регистъра на Анета Илкова – нотариус с рег. №423 в НК, и дали същият е за
продажбата на реална част от УПИ ІІ-106 или с него е прехвърлена идеална
част от този имот. Доколкото в самия договор страните са посочили, че се
договарят за продажбата на конкретен поземлен имот, индивидуализиран в
кадастралната карта с граници, площ и идентификатор, и предвид
установеното по делото обстоятелство, че същият представлява реална част
от дворищнорегулационен парцел по действащ регулационен план, следва да
се установи дали са налице основания за правна конверсия на договора.
Видът на конверсията е различен във вещното и в облигационното право. Във
вещното право тя намира израз във възможността владението на реална
несамостоятелна част от един имот да доведе до придобиване по давност на
съответната идеална част от имота. В облигационното право конверсия
означава запазване на част от съдържанието на нищожна сделка, когато тя
съдържа в себе си друга валидна сделка и когато има воля на страните за това.
Такава конверсия е мислима в случаите, при които сделката има за предмет
реална част от недвижим имот, която не може да се обособи като
самостоятелна при спазване на изискванията на устройствения закон, но при
тълкуване на волята на страните по договора може да се извлече, че те са
съгласни предметът на сделката да е съответната идеална част от имота.
Конверсията във вещното право е по-често срещана и се приема за възможна
както по отношение на поземлен имот /например в случаите по чл.181, ал.3
ЗТСУ /отм./ - решение №185 от 01.03.10г. по гр.д.№280/09г. на ВКС, І ГО,
така и по отношение на жилищен имот - решение №418 от 08.06.04г. по гр.д.
№706/2003г. на ВКС, ІІ ГО, а също и задължителна практика по чл.290 ГПК –
решение №532/25.05.11г. по гр.д.№532/10г. на ВКС, І ГО; решение
№599/26.07.10г. по гр.д.№766/09г. на І ГО и др. По-рядка е хипотезата на
конверсия в облигационното право, когато предмет на сделката е
несамостоятелна реална част от жилищен имот. В решение №1168 от
17.12.08г. по гр.д.№3511/2007г. на ВКС, ІІІ ГО, се съдържат някои отправни
разяснения за конверсията при договорите, като се акцентира на тълкуване на
волята на страните и доколко от нея може да се изведе съгласие за настъпване
на конверсията.
От казаното е видно, че съдебната практика допуска конверсия в
облигационното право по отношение на договорите за продажба на
несамостоятелна реална част жилищна сграда. По отношение на продажбата
на реална несамостоятелна част от урегулиран поземлен имот /извършена в
нарушение на чл.200, ал.1 ЗУТ/, конверсията не е категорично възприета в
3
съдебната практика. Но дори да се приеме, че същата е възможна по аналогия
с конверсията при жилищните сгради, то е необходимо при тълкуване волята
на страните да се установи, че те са съгласни да се прехвърли идеална част от
урегулирания поземлен имот.
В конкретния случай съдът не намира основание да приеме, че
страните по договора са го сключили за продажбата на идеална част от
парцела. Установеното на място фактическо положение относно ползването
на отделните реални части от УПИ, както и тяхното нанасяне в одобрената
кадастрална карта като самостоятелни поземлени имоти, изключва
възможността страните по договора да са допускали възможността да го
сключат не за продажбата на обособената реална част, а за идеална част от
целия поземлен имот. Затова конверсията е изключена.
В случая действителността на самия договор за продажба с оглед на
съответствието му с чл.200, ал.1 ЗУТ е без значение за изхода на спора. Искът
би бил основателен само ако е налице действителен договор за продажба на
идеална част от съсобствен имот, която не е била предложена на ищеца от
разпоредилия се съсобственик. Следователно, ако се приеме, че процесният
договор е действителен и прехвърля собствеността на описаната в него
реална част от урегулирания поземлен имот, то за право на изкупуване на
идеална част от съсобствен имот не може да става реч. Ако пък се приеме, че
договорът е недействителен по отношение на продажбата на реална част от
УПИ, то доколкото не е налице основание за неговото преобразуване в
договор за продажба на идеална част отново за ищеца не е възникнало
правото на изкупуване по чл.33, ал.2 ЗС, тъй като въобще липсва валиден
договор, по който същият да замести третото лице-купувач.
Ето защо искът следва да се отхвърли.
При този изход на делото и на основание чл.78, ал.1 ГПК ищецът
следва да заплати съдебни разноски на ответниците, които за ответника Н. И
Ф. са в размер на 730лв., в т.ч. 600 лв. – платено възнаграждение за един
адвокат и 130 лв. – депозит за възнаграждение на ВЛ, а за ответника Л.Б. са в
размер на 600лв. - платено възнаграждение за един адвокат. Разноските на
ответника В.Б. са в размер на 460лв. в т.ч. 400 лв. – платено възнаграждение
за един адвокат и 60 лв. – депозит за възнаграждение на ВЛ.
По изложените съображения съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ иска на Д. Т. К. с ЕГН ********** от с.Д, общ.Пазарджик,
ул. „** против Н. И Ф. с ЕГН ********** от с.Б, общ.Пазарджик, ул. „**; Л.
Т. Б. с ЕГН ********** и В. А Б с ЕГН ********** и двамата от с.Д,
общ.Пазарджик, **, за изкупуване на основание чл.33, ал.2 ЗС на идеални
4
части от дворно място с площ 1106кв.м., съставляващо УПИ ІІ-160 в кв. 11 по
плана на с.Д, общ.Пазарджик при условията на сключения между първите
двама ответници договор за продажба, обективиран в нот. акт №198 от
07.04.2021г., том ІІ, рег. №4439, нот. д. №377/2021г. по регистъра на Анета
Илкова – нотариус с рег. №423 в НК.
ОСЪЖДА ищеца Д. Т. К. с ЕГН ********** от с.Д, общ.Пазарджик, ул.
„** да заплати на ответника Н. И Ф. с ЕГН ********** от с.Б,
общ.Пазарджик, ул. „** съдебни разноски в размер на 730 лв.
ОСЪЖДА ищеца Д. Т. К. с ЕГН ********** от с.Д, общ.Пазарджик, ул.
„** да заплати на ответника Л. Т. Б. с ЕГН ********** от с.Д,
общ.Пазарджик, ** съдебни разноски в размер на 600 лв.
ОСЪЖДА ищеца Д. Т. К. с ЕГН ********** от с.Д, общ.Пазарджик, ул.
„** да заплати на ответника В. А Б с ЕГН ********** съдебни разноски в
размер на 460 лв.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Окръжен съд – гр.Пазарджик
в 2-седмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Пазарджик: _______________________
5