№ 140
гр. Варна, 25.09.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД – ВАРНА, I СЪСТАВ, в публично заседание на
осемнадесети септември през две хиляди двадесет и четвърта година в
следния състав:
Председател:Милен П. Славов
Членове:Петя Ив. Петрова
Мария Кр. Маринова
при участието на секретаря Олга Ст. Желязкова
като разгледа докладваното от Петя Ив. Петрова Въззивно гражданско дело
№ 20243000500220 по описа за 2024 година
и за да се произнесе взе предвид следното:
Производството по в.гр.д. 220/2024 г. по описа на Варненския
апелативен съд е образувано по въззивна жалба на С. П. К., подадена чрез адв.
Ж.А., против решение № 276/20.03.2024 г. постановено по гр.д. № 2201/2023 г.
по описа на Варненския окръжен съд, с което е отхвърлен предявения от него
срещу Д. С. А. и М. С. Ц. иск по чл. 92 от ЗЗД за осъждане на ответниците да
му заплатят солидарно сумата от 20 000 евро, представляваща неустойка по
чл.3.1 от Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от
28.01.2021 г. за неизпълнение на задълженията на ответниците за снабдяване с
необходимите документи за подписване на окончателен договор и неявяване
на уговорената предварително дата за сключване на окончателен договор и
въззивникът е осъден да заплати на адв. Т. сумата от 3779,33 лв.,
представляваща адвокатско възнаграждение, на основание чл.78, ал.3 от ГПК
във вр. с чл. 38 ал. 2 от ЗА.
Въззивникът е настоявал, че решението на окръжния съд е неправилно
- постановено в противоречие с материалния закон и е необосновано, като е
молил за отмяната му и за уважаване на иска. Изложил е, че при правилно
установената фактическа обстановка, окръжният съд достигнал до погрешни
правни изводи за неоснователност на иска за заплащане на сумата съгласно
уговорката в чл.3.1 от предварителния договор. Окръжният съд не съобразил,
че ответниците са неизправна страна, тъй като не са изпълнили задължението
1
си да прехвърлят собствеността в уговорения срок 31.08.2021 г., да
осъществят процедура по реална подялба на имота и обособяване на реални
обекти, както и обстоятелството, че искът по чл. 19, ал.3 ЗЗД бил отхвърлен по
отношение на заплатени идеални части от таванското помещение. Посочил е,
че няма пречка наред с искането по чл.19 ал.З ЗЗД да бъде претендирана и
неустойка, като същата в случая била претендирана за забава и неизпълнение,
поради липса на сключен окончателен договор във формата на нотариален акт
в уговорения срок и неизпълнение на договорните задължения от страна на
ответниците.
Въззиваемите Д. С. А. и М. С. Ц., чрез адв. М.Т., са подали писмен
отговор на въззивната жалба, с който са оспорили същата и по съображения за
неоснователността й и такива по правилността на обжалваното решение са
молили за потвърждаване на последното и за присъждане на сторените по
делото разноски. В съдебно заседание пред настоящата инстанция, чрез адв.
Т., те са поддържали отговора и са претендирали присъждане на разноски –
адвокатско възнаграждение за адв. Т. по чл. 38 от ЗАдв за защита на
материално затруднени лица.
Варненският апелативен съд, като извърши служебна проверка,
прецени обжалваното решение за валидно и допустимо, а по правилността му,
с оглед оплакванията на въззивника и въз основа на събраните по делото
доказателства, намира за установено от фактическа и правна страна следното:
Производството пред окръжния съд е било образувано по предявените
от С. П. К. срещу Д. С. А. и М. С. Ц. искове чл. 92 от ЗЗД за солидарно
осъждане на ответниците да заплатят на ищеца сумата от 20 000 евро,
договорена в чл.3.1 от сключения между страните предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот от 28.01.2021 г. по твърдения, че същата
представлява неустойка за виновно неизпълнение на задълженията на
ответниците по същия договор за снабдяване с необходимите документи за
подписване на окончателен договор и неявяване на уговорената
предварително дата за сключване на окончателен договор. Ищецът е
поддържал, че с предварителния договор, ответниците обещали да му
продадат в срок до 31.08.2021г. имот, находящ се в гр.Варна, ул.“*“ №*,
представляващ 100 кв.м. ид.части от дворното място, втори етаж от къща и
необитаем таван, като съответно Д. А. обещала дворното място и 4/12
ид.части от тавана, а М. Ц. – втория етаж от скъщата и 7/12 ид.части от тавана,
общо за сумата от 40 000 евро. При подписване на договора, на осн. чл. 2.6
ищецът платил сумата от 5000 евро и на 07.03.2021 г. още 5000 евро.
Ответниците не изпълнили задълженията си по договора за снабдяване с
необходимите документи и сключване на окончателен договор в срока, поради
което ищецът завел срещу тях иск по чл. 19, ал.3 от ЗЗД за обявяване на
предварителния договор за откончателен, който бил уважен от съда и
договора – обявен за окончателен. В две уточняващи молби във връзка с
неизпълнението на ответниците, ищецът е посочил, че: те не представили
документи за уреждане на съсобственост; не обособили тавана като
2
самостоятелен обект; не представили декларация за отказ от право на
ползване на една стая; не прехвърлили собствеността, както и че с решението
по чл. 19, ал.3 ЗЗД искът му бил частично отхвърлен за идеални части от
тавана.
Ответниците са оспорили исковете и са молили за отхвърляне.
Установено е по делото и не се спори от страните, че на 28.01.2021 г. те
са сключили предварителен договор, с който Д. А. и М. Ц. (ответниците) са
обещали да продадат на С. К. (ищеца) в срок до 31.08.2021г. недвижим имот в
гр.Варна, ул.“*“ №*, представляващ 100 кв.м. ид.части от дворното място,
втори етаж от къща и необитаем таван, като съответно Д. А. обещала
дворното място и 4/12 ид.части от тавана, а М. Ц. – втория етаж от къщата и
7/12 ид.части от тавана, общо за сумата от 40 000 евро. Установено е, че в
изпълнение на чл. 2.6 от договора, при подписването му ищецът платил сумата
от 5000 евро и на 07.03.2021 г. още 5000 евро, както и че до изтичане на срока
ответниците не са му прехвърлили собствеността с окончателен договор.
Ищецът завел иск по чл. 19, ал.3 от ЗЗД срещу ответниците и е образувано
гр.д. № 2549/2022 г. по описа на Варненския окръжен съд. По него е
постановено решение № 1196 от 24.10.2023 г. за обявяване на окончателен на
предварителния договор от 28.01.2021 г. за дворното място, етажа от къщата и
½ ид.част от общите части на сградата вкл. от т.н. „необитаем таван“ при
условие на заплащане от купувача на остатъка от цената от 30 000 евро в
двуседмичен срок от влизане в сила на решението, като искът за останалите
ид.части от тавана е отхвърлен.
Съгласно чл.3.1 от предварителния договор от 28.01.2021 г., на който
ищецът основава претенцията си, при виновно неизпълнение, продавачите се
задължават да върнат на купувача авансово платената по т.2.6 и 2.7.1 от
настоящия договор сума в размер на 10 000 евро в двоен размер. Виновно
неизпълнение да се счита ако не се изпълнят точно и в срок поетите
задължения, включващи и не само: 1. снабдяване с необходимите документи
за подписване на окончателен договор, след приключване на процедура по
подялба на имота и обособяването му като реален обект 2. отказ от правото на
ползване или 3. неявяване на уговорената предварително дата за сключване на
окончателен договор. Цитираната т. 2.6 от договора гласи, че купувачът се
задължава при подписване на предварителния договор да изплати на
продавача авансово капаро /задатък/ - сумата от 5000 евро срещу разписка,
представляваща част от продажната цена на имота, а т. 2.7.1. – че в срок до
31.03.2021г. купувачът се задължава да заплати още 5000 евро,
представляваща част от цената по договора. В случая, платените от ищеца две
суми от по 5000 евро, общо 10 000 евро, са по т.2.6 и т. 2.7.1 и те
представляват авансово платена част от цената по договора и подлежат на
връщане на купувача в двоен размер при виновно неизпълнение от
продавачите за снабдяване с посочените документи и сключване на
окончателен договор в срока. Тази клауза по чл.3.1 от предварителния договор
има характер на „задатък”, наричан и „капаро”. По своята
3
същност задатъкът представлява имотно благо, което едната страна дава на
другата в момента на сключване на договора в потвърждение на това, че
договорът е сключен и за осигуряване на неговото изпълнение, а правната му
уредба е в чл. 93 от Закона за задълженията и договорите ЗЗД).
Понятието капаро се употребява в гражданския оборот като синоним на
„задатък”. Задатъкът има доказателствена функция, тъй като потвърждава
постигането на съгласие между страните, тоест сключването на договора, без
това да отменя изискуемата от закона форма за действителност и за доказване
на определени сделки; има обезпечителна функция, тъй като осигурява и
стимулира страните да изпълнят задълженията си, за да не загубят вече
даденото; изпълнява и ролята на обезщетение – чл. 93, ал. 2 от ЗЗД предвижда,
че изправната страна може да задържи задатъка, респ. да иска връщане на
задатъка в двоен размер в случай на неизпълнение на договора от насрещната
страна. По отношение на последното, в чл. 93, ал. 3 ЗЗД е въведено изрично
ограничение, че ако изправната страна предпочете изпълнение (без значение
от вида изпълнение - вкл. неточно или частично), тя няма право да задържи
задатъка или да иска двойния му размер, а ще трябва да търси обезщетение по
общия ред.
Точно такава е и уговорката в чл. 3.1 от предварителния договор,
предвиждаща право на купувача при неизпълнение от продавачите (да се
снабдят с необходимите документи и да сключат в срок договора за продажба),
да иска връщане на двойния размер на платената авансово (включително на
дадена при сключване на предварителния договор) от него сума, част от
цената на имота. Връщане, обаче на задатъка, съгл. чл. 93, ал.3 ЗЗД, той не
може да търси, ако е поискал изпълнение на договора. Такова изпълнение
купувачът – ищец е предпочел с иска по чл. 19 ЗЗД, който съдът е уважил,
обявявайки предварителния договор за окончателен. Без значение в случая по
приложението на чл. 93, ал.3 ЗЗД е дали изпълнението е било доброволно или
осъществено чрез конститутивния иск по чл. 19 ЗЗД, както и дали то е било
точно или не във времево или качествено отношение. Затова и ищецът в
случая, при предпочетено изпълнение на договора, не може да се позове на
неизпълнено в срока и в уговорения обем задължение от ответниците, за да
претендира връщане на двойния размер на задатъка.
За разлика от задатъка, неустойката не е свързана с потвърждаване на
сключването на договора, а е насочена към действията на страните за
изпълнение на задълженията им по него и в уредбата й по чл. 92, ал. 1 от ЗЗД
не се предвижда връщане на даденото в двоен размер, което е типично за
задатъка и уредено в чл. 93, ал.3 ЗЗД.
Именно защото клаузата по чл.3.1 от предварителния договор няма
характеристиките на неустойка за неточно изпълнение от продавачите, било
във времево отношение или в обема на обещания имот (в случая за частта от
тавана), такава не се дължи на ищеца наред с изпълнение на договора.
Оплакванията в жалбата за дължимостта на сумата по чл.3.1 от
предварителния договор (заради неточното изпълнение) едновременно с
4
изпълнението на договора, по изложените съображения са неоснователни.
Предявените искове се явяват неоснователни и подлежат на
отхвърляне. До идентичен извод е достигнал и окръжният съд, поради което
решението му, като правилно, следва да бъде потвърдено.
С оглед изхода от спора и на осн. чл. 78, ал. 8 ГПК, въззивникът следва
да заплати на адв. М. Т. Т. сумата от 1600 лв. за безплатно оказана от него
правна помощ на ответниците по чл. 38, ал.2 ЗА, което възнаграждение е
съобразено с обема на свършената работа (отговор на възивната жалба и
явяване в едно съдебно заседание) и липсата на правна и фактическа сложност
на делото, както и с липсата на обвързаност от определените с Наредба
№1/09.01.2004г. минимални размери на адвокатските възнаграждения (така
задължителния характер на даденото тълкуване на чл.101, пар. 1 ДФЕС с
решение от 25.01.2024г. по дело С-438/22 на СЕС, че посочените в наредбата
размери на адвокатските възнаграждения могат да служат единствено като
ориентир при определяне на възнаграждения, но без да са обвързващи за
съда).
По изложените съображения, Варненският апелативен съд,
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 276/20.03.2024 г. постановено по гр.д. №
2201/2023 г. по описа на Варненския окръжен съд.
ОСЪЖДА С. П. К. с ЕГН **********, с адрес: гр.Варна, ж.к. *, бл.*,
ет.*, ап.*, да заплати на адв. М. Т. Т., ЕГН **********, член на ВАК, ЛН *, с
адрес на кантората: гр. Варна, ул.“* *“ № *, сумата от 1600 лв.,
представляваща адвокатско възнаграждение, на основание чл.78, ал.3 от ГПК
във вр. с чл. 38 ал. 2 от ЗА.
Решението може да бъде обжалвано пред ВКС на РБ, в едномесечен
срок от връчването му на страните и при условията на чл.280 ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
5