О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
05.03.2021 г.
Софийският окръжен
съд, гражданско отделение, втори въззивен състав, в закрито съдебно заседание
на 05.03.2021 г. в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: Ирина Славчева
ЧЛЕНОВЕ:
Ивайло Георгиев
Ваня Иванова
разгледа докладваното от съдия Георгиев ч.гр.д. № 88/2021 г. по описа на Софийския окръжен съд и,
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по
чл. 274, ал. 1, т. 2 от ГПК, вр. чл. 32а
от Правилника за вписванията.
Образувано е по
частна жалба на нотариус Борислав Механджийски
срещу определение № 1 от 19.01.2021г. на съдия по вписванията при
Районен съд – гр. Самоков, с което е отказано вписване на нотариален акт за покупко-
продажба на недвижим имот с рег. № 215, т. 1, акт 5, дело № 4/2021г. от
19.01.2021г.
С оглед
удостоверената дата на уведомяване на молителя за отказа (26.01.2021г.), съдът
намира, че подадената на 29.01.2021г. жалба е в срок. Същата изхожда от
надлежна страна (арг. от т. 9 от Тълкувателно решение № 7 от 25.04.2013 г. на ВКС по
тълк. д. № 7/2012 г., ОСГТК) и е насочена срещу подлежащ на
обжалване акт, поради което е процесуално допустима. Внесена е и дължимата
държавна такса за нейното разглеждане.
По съществото на
правния спор, съдът намира следното:
С молба вх. №
61/19.01.2021г. по описа на Службата по вписванията – гр. Самоков, е поискано
вписване на нотариален акт за продажба на недвижим имот с рег. № 215, т. 1, акт
5, дело № 4/2021г. от 19.01.2021г. Към молбата са представени пет екземпляра от
акта, декларации по чл. 264, ал. 1 от ДОПК, удостоверение за данъчна оценка и
документ за платена такса.
С определение № 1 от
19.01.2021г. на съдия по вписванията при Районен съд – гр. Самоков е постановен
отказ на поисканото вписване. Изложени са мотиви, че представеният акт не
отговаря на изискванията на чл. 6, ал. 1, буква „в“ от Правилника за
вписванията (ПВ). От описанието на поземления имот не ставало ясно, какъв е
предметът на прехвърлителната сделка – реално обособен имот или идеални части
от имот. Имало и несъответствие между квадратурата на имота по нотариален акт и
по данъчна оценка, което препятствало точната индивидуализация на предмета на
сделката. Съдията по вписванията също така е посочил, че границите на имота са
посочени само чрез имената на собствениците на съседните имоти, което не
съставлявало описание на имота с точни граници и не позволявало
индивидуализацията му. Подчертал е разликата между граници и съседи. Изтъкнал
е, че тези граници са идентични с границите на парцела, част от който се явява
процесния имот, което е технически невъзможно. Направил е извод, че липсва
точна индивидуализация на имота – предмет на нотариалния акт за покупко-
продажба, което е достатъчно основание за постановяване на отказ за вписване,
тъй като съставлява пропуск за посочване на задължителни съдържанието на
подлежащия на вписване акт.
В подадената срещу
определението частна жалба, по която е образувано настоящото производство, се
твърди, че представеният за вписване акт подлежи на вписване и има изискуемото
от закона съдържание. Жалбоподателят оспорва извода на съдията по вписванията,
че процесният недвижим имот не бил достатъчно индивидуализиран. Изтъква, че за
имотите в с. Продановци няма одобрена кадастрална карта, поради което
описанието им следва да се извършва не по чл. 60 от ЗКИР, а така, както изисква
разпоредбата на чл. 61 ал. 1, буква „в“ от ПВ – с посочване на вида,
местонахождението (община, населено място, адрес, местност), номера на имота,
площта и/или застроената площ и границите. Цитира описанието на имота в
нотариалния акт и счита, че същото отговаря на законовите изисквания. Намира,
че съдията по вписванията е надхвърлил правомощията си. Анализира същността на
производството по вписване, като изразява становище, че съдията по вписванията
не може да преценява, кое е достатъчно за вписване на нотариален акт, и кое –
не. Сочи, че отказът за вписване е плод на субективизъм и създава правна
несигурност, като пряко засяга правата на страните по сделките с недвижими
имоти. Позовава се на т. 6 от Тълкувателно решение № 7 от 25.04.2013 г. на ВКС
по тълк. д. № 7/2012 г., ОСГТК. Моли съда да отмени обжалваното определение и
да укаже на съдията по вписванията да извърши вписването на процесния
нотариален акт.
Съдът намира, че
частната жалба е основателна, а обжалваното определение следва да се отмени,
поради следните съображения.
Неоснователен е
аргументът, че имотът – предмет на договора – не бил описан с всички необходими
данни, предвидени в Правилника за вписванията. Съгласно разпоредбата на чл. 6,
ал. 1, буква „в“, вр. ал. 3 от ПВ, подлежащият на вписване акт трябва да
съдържа описание на имота, за който се отнася актът. При това, ако недвижимият
имот се намира в район с одобрена кадастрална карта, описанията се извършват
съобразно данните по чл. 60, т. 1 - 7 от Закона за кадастъра и имотния
регистър, а именно – чрез посочване на идентификатор, вид на имота (поземлен
имот, сграда или самостоятелен обект в сграда), адрес, граници на поземления
имот (идентификаторите на съседните поземлени имоти, съответно на
самостоятелните обекти в сграда), площ в квадратни метри или в декари,
предназначение на имота, етажност на сградата и обстоятелство по чл. 67,
ал. 2 от Закона за наследството.
В случая не се твърди
и не се доказва, да е налице одобрена кадастрална карта за района, в който се
намира процесният имот, поради което той следва да бъде индивидуализиран
посредством елементите по чл. 6, ал. 1, буква „в“ от ПВ. Безспорно, представеният
за вписване нотариален акт съдържа данни за вида, местонахождението, номера и
площта на имота. По отношение на границите, съдът намира, че хипотезата на чл.
6, ал. 1, буква „в“ от ПВ не поставя изрично изискване за начина на тяхното обозначаване,
поради което няма пречка, при липса на данни за съседните имоти, да се посочат имената
на съседите. Освен това, съгласно трайната съдебна практика, поземлените имоти
се считат за достатъчно индивидуализирани, ако са посочени границите им от поне
три страни. В случая нотариалният акт съдържа данни, че имотът граничи от три
страни с улици, с което се изпълнява горното изискване, а останалите граници
(дори да са посочени непрецизно чрез имената на съседите Стоян Благоев и Георги
Караиванов или въобще да не са посочени) не са пречка пред надлежната му
индивидуализация.
Също така
неоснователно съдията по вписванията е счел, че не е изяснен предметът на
прехвърлителната сделка. От текста на нотариалния акт става достатъчно ясно, че
това е имот с пл. № 146. Наистина, уточнението, че той е бил част от друг имот
с по- голяма площ, е извършено непрецизно при смесване на понятията за реални и
идеални части, но, доколкото касае историята на имота, то не дава повод за
съмнение в тази насока.
Неоснователни са и
изложените мотиви за несъответствие в площта на процесния имот по данъчна
оценка и по титул за собственост. На първо място, такава преценка надхвърля
правомощията на съдията по вписванията,
съгласно т. 6 от Тълкувателно решение № 7 от 25.04.2013 г. на ВКС по тълк. д. №
7/2012 г., доколкото касае материалноправните предпоставки за издаване на
вписвания акт, неговото съдържание и предмет. На второ място, в съдебната практика (Решение № 1171
от 22.12.2008 г. на ВКС по гр. д. №
4521/2007 г., I г. о., ГК) се приема, че площта не е съществен индивидуализиращ белег на поземлените
имоти, а такъв са неговите граници и местонахождение. Както се обоснова по-
горе, в случая границите са посочени достатъчно точно, поради което, дори
неточно обозначаване на площта на имота не опорочава подлежащия на вписване
акт.
С оглед
гореизложеното, съдът намира, че имотът, до който се отнася актът, е
индивидуализиран в достатъчна степен. Обжалваното
определение е неправилно и следва да бъде отменено.
Така мотивиран,
съдът
ОПРЕДЕЛИ:
ОТМЕНЯ определение
№ 1 от 19.01.2021г. на съдия по вписванията при Районен съд – гр. Самоков, с
което е отказано вписване на нотариален акт за покупко- продажба на недвижим
имот с рег. № 215, т. 1, акт 5, дело № 4/2021г. от 19.01.2021г.
ВРЪЩА делото на съдия по вписвания при РС- Самоков
с указание да извърши вписване на нотариален акт за покупко- продажба на
недвижим имот с рег. № 215, т. 1, акт 5, дело № 4/2021г. от 19.01.2021г.
Определението не подлежи на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: 1.
2.