Р Е
Ш Е Н
И Е
№………………./…………………….
година,
гр. Варна
В ИМЕТО НА НАРОДА
ВАРНЕНСКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД, ГРАЖДАНСКО
ОТДЕЛЕНИЕ, в открито съдебно заседание, проведено на 09.04.2019 година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЮЛИЯ БАЖЛЕКОВА
ЧЛЕНОВЕ: ТАТЯНА МАКАРИЕВА
СВЕТЛАНА
ЦАНКОВА
при
участието на секретаря Елка Иванова
разгледа
докладваното от съдия Светлана Цанкова
въззивно
гражданско дело № 460 по описа за 2019
год. и
за да
се произнесе, съобрази следното:
Производството е по реда на чл.258 от ГПК.
Производството е образувано по въззивна жалба депозирана от
Ю.П.К. срещу Решение № 159/14.01.2019 г., постановено по гр.д.
№ 10554/2018 г. на ВРС, с което:
ОСЪЖДА Ю.П.К., ЕГН **********,
адрес: *** ДА ЗАПЛАТИ на Т.Г.М.,
ЕГН **********, адрес: *** и Р.Е.С., ЕГН **********, адрес: *** сумата от 400 /четиристотин/ лева, представляваща
заплатено по договор за наем от 07.06.2018г. обезпечение - кауцион, ведно със законната лихва от завеждане на исковата
молба в съда – 04.07.2018г. до окончателното плащане, на основание чл. 55, ал.
1, пр. ІІІ ЗЗД.
ОТХВЪРЛЯ предявените в условията на евентуалност от Ю.П.К.,
ЕГН **********, адрес: *** срещу Т.Г.М., ЕГН **********, адрес: *** и Р.Е.С.,
ЕГН **********, адрес: *** възражение за прихващане на сумата 400 лева, представляваща заплатено по договор за наем от 07.06.2018г. обезпечение - кауцион, със сумата от 200.00 лева, представляваща
дължимия наем за периода 15.06.2018 г. -
30.06.2018 г. или
със сумата от 800.00 лева, представляваща дължимия наем за периода
01.07.2018 г. - 31.08.2018 г., като неоснователни.
Във
въззивната жалба са изложени доводи за неправилност, незаконосъобразност
и необоснованост на решението като постановено в нарушение на материалния и
процесуалния закон и в противоречие със събраните по делото доказателства.
Претендира се отмяна и постановяване на друго, с което предявеният иск да се
уважи като основателен и доказан и се уважи възражението за прихващане, както и
се присъдят разноски.
Въззиваемата
страна е депозирала писмен отговор, с който оспорва въззивната жалба
като неоснователна. Моли същата да бъде оставена без уважение, като се потвърди
първоинстанционното решение и се присъдят разноски.
Съдът, след преценка на събраните
доказателства, касаещи предмета на спора, по вътрешно убеждение и въз основа на
закона, предметните предели на въззивното производство, очертани с жалбата,
намира за установено от фактическа и правна страна следното:
Жалбата е подадена в срока по чл.
259, ал. 1 от ГПК, от легитимирано лице, съдържа необходимите реквизити, не
страда от пороци, поради което съдът я намира за допустима.
Съдът,
като прецени събраните по делото доказателства и взе предвид становищата и
доводите на страните, изцяло възприема установената от ВРС фактическа
обстановка, както и правните изводи на съда изложени в мотивите на обжалваното
решение,които изцяло възприема и препраща към тях на основание чл.272 от ГПК .
За пълнота на изложението и в отговор на
депозираната въззивна жалба следва да се посочи, че :
Производството по делото е
образувано по повод предявен от Т.Г.М.,
ЕГН **********, и Р.Е.С., ЕГН **********,
чрез адв. Я.К. срещу Ю.П.К., ЕГН **********, иск с правно основание чл. 55, ал. 1, пр. ІІІ ЗЗД за осъждане на ответника да заплати на ищците сумата от 400 лева, представляваща авансово
платен депозит-обезпечение /кауцион/ по развален договор за наем от
07.06.2018г., ведно със законната лихва от завеждане на исковата молба в съда –
04.07.2018г. до окончателното плащане.
Ищците
твърдят, че на 04.06.2018г., придружени от А.С. – брокер от Агенция за
недвижими имоти огледали недвижим имот – апартамент, находящ се в гр. Варна,
кв. Вл. Варненчик, бл.50, вх.4, ет.2, обявен за отдаване под наем от ответника.
Констатирали, че в имота се извършват СМР, но решили да наемат жилището. На
07.06.2018г. сключили договор за наем, като предали на ответника 400 лева –
кауцион, с цел обезпечаване задълженията си по договора, на основание чл.18.
Имотът следвало да се предостави на 15.06.2018г. На 08.06.2018г. установили, че
ответникът подновил обявата. На 10.06.2018г. отново огледали обекта и установили,
че ремонтните дейности не били довършени, което влошило отношенията им с
ответника. На 18.06.2018г., чрез куриер изпратили до ответника изявление за
разваляне на договора, поради това, че от 16.06.2018г. е в забава и последващо
изпълнение е безполезно. Волеизявлението било получено на 20.06.2018г. от
представител на ответника. Считат договора за развален поради забава на
ответника/ изтичане на срока за предаване на имота/, доколкото изпълнението е
станало безполезно. Ето защо платеното по договора авансово обезпечение за
неизпълнение на задълженията визирани в чл.19 от договора, се явява получено от
ответника на отпаднало основание. Предвид изложеното, молят за положително
произнасяне по предявения иск.
В срока по чл. 131 ГПК, ответникът е
депозирал отговор на исковата молба, като изразява становище за неоснователност
на иска. Не оспорва, че страните на 04.06.2018г. са извършили оглед на
описания, че е сключен договор за отдаването му под наем, че му е предоставена
сумата в размер на 400 лева за обезпечаване на задълженията им, че е направен
повторен оглед на 10.06.2018г. и че на 20.06.2018г. до него е достигнало
изявление за прекратяване на договора. Оспорва да е неизправна страна по
договора. Твърди, че по устна уговорка се задължил да приключи ремонта на
15.06.2018г. и да обзаведе апартамента с необходимите ел. уреди и мебели. Към
10.06.2018г. се извършвали монтаж на кухненското обзавеждане и козметични
довършителни работи. При огледа ищците заявили други искания относно
обзавеждането, различни от първоначалните. На 14.06.2018г. ги уведомил, че
апартаментът е напълно довършен и могат да се нанесат, а те му отговорили, че
интересът им е отпаднал. В договора за
наем от 07.06.2018 г. страните
постигнали уговорка описаният в договора имот да бъде нает от ищците за срок от
пет години, считано от 15.06.2018 г. Съгласно разпоредбата на чл.8 от
договора наемодателят се задължил да предостави имота в състоянието, в което е
огледан от наемателите, т.е. без обзавеждане. По устната уговорка между
страните същият се задължил в срок до 15.06.2018 г. да постави кухненското оборудване и
пералня, както и да закупи за своя сметка спално оборудване, посочено от
ищците. Към 15.06.2018 г. всички
поети задължения от страна на наемодателя били изпълнени. Поради това, ищците не са могли да развалят договора
за наем от 07.06.2018 г. и същият продължава да действа. Сочи, че съгласно
клаузата на чл.18 от договора, депозитът остава в наемодателя през целия срок
на действие на договора, поради което не дължи връщането му. Твърди, че на
основание чл.22 от договора, наемателите се задължили при подписването му да
заплатят на ответника сумата от 200.00 лева, представляваща наемно възнаграждение за периода от 15.06.2018 г. - 30.06.2018 г. Ищците дължали и наемните
вноски за м.юли и м.август, доколкото отправеното изявление за разваляне на
договора за наем не е породило правно действие. Сочи, че съгласно чл.20 във вр.
с чл.19, б. „в“ от договора за наем в
случай, че наемателят не плати един или повече месечни наеми, наемодателят има
право да задържи кауциона. В условията на евентуалност предявява
възражения за прихващане на сумата от 400.00 лева,
представляваща стойността на дължимия депозит със сумата от 200.00 лева,
представляваща дължимия наем за периода 15.06.2018 г. - 30.06.2018 г. или
със сумата от 800.00 лева, представляваща дължимия наем за периода 01.07.2018 г. - 31.08.2018 г. Моли да бъде постановено
отхвърлително решение.
Съдът,
като прецени по реда на чл.12 ГПК събраните по делото доказателства във връзка
с доводите и съображенията на страните, приема за установено от фактическа страна следното:
Страните не
спорят, че между тях е сключен валиден писмен договор за наем от 07.06.2018г.,
по силата на който ответникът е предоставил на ищците за временно ползване свой
недвижим имот срещу заплащане на месечен наем в размер на 400 лева. Не е спорно
също така, че при подписване на договора, ищците са платили на ответника сумата
от 400 лева, имаща характер на гаранционна сума по договора-кауцион. Видно е,
че срокът на договора е пет години, считано от 15.06.2018г. Страните не спорят
и относно факта, че считано от 15.06.2018г. отдадения под наем обект не е бил в
държане на ищците, като последните са прекратили договора за наем по тяхна
инициатива. Изявлението им за прекратяване е отправено писмено до ответника,
като е достигнало до знанието му на 20.06.2018г.
Ответникът
не оспорва, че не е върнал на ищците платения от тях кауцион, като счита, че
същият не следва да бъде върнат.
В полза
на ищците са събрани гласни доказателства за установяване наведените фактически твърдения относно
състоянието на апартамента при огледа му на 10.06.2018г,защото причините и
инициативата за прекратяване на наемното правоотношение са обстоятелства, които
не попадат в ограничението на чл. 133, ал.
1 ГПК, и могат да бъдат установявани със свидетелски показания.
Съгласно чл.
23 от сключения между страните договор, същите са уговорили няколко хипотези за
неговото прекратяване. Първата хипотеза е свързана с изтичане на срока на
договора, втората с предоставяне на едномесечно предизвестие от наемодателя, в
случай на неплащане в срок на наема или неспазване на хигиенни правила,
вътрешен ред на сградата или добрите нрави и правила за безопасност, като
наемателят дължи неустойка в размер на един наем.
В чл.22 е
отразено, че в момента на подписване на договора, наемателят заплаща половин
месечен наем в размер на 200 лева.
В чл.18 е
договорено, че кауциона в размер на 400 лева служи за обезпечение, в случаи на
извършване от наемателя на нарушенията по чл.19 и ще остане в наемодателя през
целия период на действие на договора.
Съгласно
чл.19 от договора, наемодателят има право да се удовлетвори от кауциона в
следните случаи: наемателят откаже да върне държането на имота в уговорения
срок или предаде имота не в съответното състояние или с нанесени щети; при
наличие на неуредени суми за консумативни разходи за имота – до момента в който
ги заплати; при неплащане в срок един или повече наеми.
Съобразно чл.20
при извършване на някое от гореизброените нарушения, наемодателят има право да
задържи кауциона и да изисква сума в размер на един месечен наем върху него,
която покрива претърпените загуби.
В случай, че
не е налице някое от изброените нарушения, наемодателят дължи връщане на кауциона
в пълнен размер в деня на връщане на имота /чл.21/.
При
така установените факти и обстоятелства по делото, съдът възприе следните правни изводи:
Упражняването
на потестативното право за едностранно прекратяване /разваляне/ на периодичния
срочен договор за наем, съгласно чл. 87, ал. 1
от ЗЗД е свързано с виновно неизпълнение задълженията на наемателя
съобразно уговореното между страните. Това е проявление на принципа на реално
изпълнение на договорите, провъзгласен с нормата на чл. 79 от ЗЗД
и прокаран с нормата на чл. 87 от ЗЗД. Едностранното разваляне на договорите е
обусловено само от виновно неизпълнение на задълженията на другата страна и е
недопустимо, когато след определяне на подходящ срок за изпълнение, кредиторът
може и има интерес да получи дължимата престация /чл. 87, ал. 1
и 2 от ЗЗД/,
или когато неизпълнението е незначително с оглед обективния интерес на
кредитора /чл.
87, ал. 4 от ЗЗД/. Договорите, с изключение на тези с предмет прехвърляне
на вещни права се развалят само с едностранно предизвестие, отправено от
изправния кредитор до длъжника. Не е необходима съдебна намеса за това, но при
спор относно произтичащите права от развалянето, респективно прекратяването на
договорите с периодично изпълнение, имащо действие за напред, съгласно чл. 88, ал. 1
изр. 1, пр.
2 от ЗЗД, съдът във всеки конкретен случай следва да изследва наличието на
предпоставките за упражняването на това потестативното право.
Настоящият
въззивен състав изцяло споделя изводите на ВРС,
че ищецът е установил, при условие на пълно главно
доказване, надлежно упражненото от него право на разваляне на договора.
С оглед
събраните по делото доказателства,
настоящият въззивен състав приема,че ищецът е изправна страна по смисъла
на чл. 87 ЗЗД, а ответникът е неизправна страна – налице е от негова страна виновно неизпълнение на задължението, за което
последният носи отговорност. По делото липсват доказателства от които да се
направи извод,че ответникът е изпълнил насрещното си задължение- да предаде на 15.05.2018 год в състояние годно за ползване жилището
предмет на подписания между страните договор за наем или да е бил готов да
изпълни и съответно да е предложил изпълнение, респ. да е оказал необходимото
съдействие за реализиране на дължимата престация.
Настоящият
въззивен състав изцяло възприема изводите на ВРС, че ищецът законосъобразно е
упражнил преобразуващото право да се развали договора в хипотезите на чл.
87, ал. 1 и ал. 2 ЗЗД поради наличие на
неизпълнение от страна на длъжника,тъй като в конкретния случай с оглед
събраните по делото доказателства е настъпила безполезност на изпълнението, настъпила в резултат на
забава на длъжника, още повече, че е уговорено , че ще се изпълни в точно
определено време
Няма спор, че по сключения договор,
ответникът е трябвало да изпълни своето задължение за предаване на имота на
15.06.2018г., в състояние годно за ползването му по предназначение. Установява
се от събраните по делото доказателства , в имота все още са се извършвали
довършителни работи. Не са представени от страна на ответника доказателства, от
които може да се направи категоричен извод,че имота предмет на договора за наем
към 15.06.2018 год е бил годен за използване и че ответникът е предприел
необходимите действия за предаване на ползването на имота на ищеца
Правилно и законосъобразно ВРС е
посочил,че без значение в случая е дали волеизявлението за разваляне на
договора е направено преди подаване на исковата молба в съда в отделна покана
или е заявено в исковата молба.
В случая се касае и за безполезност на изпълнението, което е настъпило в резултат на виновната
забава на длъжника,с оглед състоянието на ищцата към момента на подписване на
договора
Правилно и законосъобразно ВРС е
приел, че до завеждане на иска изпълнение
на договорните задължения на ответника реално няма /не е започнало изпълнение
на договора / и забавата е толкова
значителна, че е направила безполезно изпълнението на договора за ищците. При липса
на изпълнение на договора и наемането на друг обект от ищците, напълно
безполезно за тях е запазването на Договора от 07.06.2018г..
При така
установеното, настоящият въззивен състав изцяло възприема извода на ВРС, че претенцията с правно основание чл.55, ал.1,
предл. III ЗЗД е
основателна в предявения размер от 400 лв..
В отговора
на исковата молба от страна на ответника са направени възражения за прихващане,които
настоящият въззивен състав приема за неоснователни ,тъй като от събраните по делото доказателства се
установява, че в рамките
на периода сочен от ответника, ищците не са ползвали имота, като
волеизявлението за разваляне на договора е достигнало до наемодателя на
20.06.2018г.
По
гореизложените съображения ,в обобщение, съдът намира, че предявеният иск е
основателен и следва да бъде уважен,възражението за прихващане е неоснователно,
а решението на |ВРС като правилно и законосъобразно следва да се потвърди.
С оглед изхода на правния спор пред
настоящата инстанция, в полза на въззиваемата страна , на основание чл. 78, ГПК
следва да се присъдят направените по делото разноски в размер на 300 лв,съобразно представените доказателства.
Мотивиран от гореизложеното, съдът
Р
Е Ш И:
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 159/14.01.2019 г.,
постановено по гр.д. № 10554/2018 г. на ВРС
ОСЪЖДА Ю.П.К., ЕГН **********, адрес: *** ДА ЗАПЛАТИ на Т.Г.М., ЕГН **********, и Р.Е.С., ЕГН **********, сумата от 300 лева /триста лева / разноски по делото, на основание чл. 78 ГПК.
РЕШЕНИЕТО Е ОКОНЧАТЕЛНО и подлежи на
обжалване пред Върховен касационен съд ,на осн.чл.280 от ГПК.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ :