№ 21737
гр. С., 27.11.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 48 СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и седми ноември през две хиляди двадесет и четвърта година в
следния състав:
Председател:ИВЕЛИНА М. СИМЕОНОВА
при участието на секретаря М. АТ. ДРАГАНОВА
като разгледа докладваното от ИВЕЛИНА М. СИМЕОНОВА Гражданско
дело № 20231110168950 по описа за 2023 година
Производството е по реда на чл. 124, ал. 1 ГПК, вр. чл. 235 ГПК.
Образувано е по искова молба на Н. И. К., К. Г. К., И. Г. К. и А. Г. К. срещу „Б.П.”
ЕАД.
Ищците твърдят, че са сключили с ответника Договор за наем от 28.11.2017 г., peг. №
271/28.11.2017 г., по силата на който са отдали под наем на ответника собствения си
недвижим имот: 64 % идеални части от дворно място, находящо се в гр. С., ул. „В.” № 33,
цялото от 326,50 кв. м., представляващо парцел IV-4 от кв. 298 по плана на гр. С., местност
„Еврейски гробища”, при граници на парцела: ул. „В.”, парцел V-5, парцел III-3 и парцел
XV-19, заедно с 63,70 % идеални части от построената в него шестетажна административна
сграда със застроена площ от 159 кв. м. и разгъната застроена площ от 954 кв. м. Сочат, че
наемодател по договора e бил и Г.С. К., ЕГН **********, който е починал на 07.06.2023 г.,
като е оставил за наследници останалите наемодатели по договора – ищци. Сочат, че
ответникът е собственик на останалата част от дворното място и построената в него сграда.
Твърдят, че договорът за наем е сключен за срок от три години, считано от 01.12.2017 г. С
Анекс № 3/02.12.2020 г. срокът на договора за наем е удължен с дванадесет месеца, считано
от 02.12.2020 г., т. е. до 02.12.2021 г. и от тази дата не е продължаван. Сочат, че след
изтичане на срока на договора ползването на имота от страна на „Б.П.” ЕАД е продължило
със знанието и без противопоставянето от страна на наемодателите, с което договорът се
счита за продължен за неопределен срок или договорът за наем от срочен е трансформиран в
безсрочен.
Твърдят, че в чл. 6.1. от Договора за наем от 28.11.2017 г. страните са предвидили
1
прекратяването му да става с четиримесечно писмено предизвестие. Сочат, че този срок на
предизвестие не е променян в нито един от подписаните между наемодателите и наемателя
анекси по договора за наем, а напротив, предвидено е, че непроменените изрично с анексите
клаузи от основния договор запазват действието си. С писмо изх. № 94-Г-56-2/21.03.2023 г.
наемателят - ответник уведомил наемодателите, че отпада необходимостта от ползването на
имота по договора за наем и същият ще бъде освободен от наемателя на 01.04.2023 г., което
писмо представлява уведомление за прекратяване на договора за наем. Посочват, че с писмо
вх. № 94-Г-56-3/05.04.2023 г. уведомили наемателя, че приемат посоченото по-горе
уведомление за такова за прекратяване на договора за наем от 28.11.2017 г., както и че следва
да им бъде заплатено обезщетение за неспазено четиримесечно предизвестие за
прекратяване на договора, т. е. за неточно изпълнение на задължението на наемателя по чл.
6.1. от договора. Твърдят, че дължимото обезщетение е в размер на наемната цена за периода
на неспазеното предизвестие, т. е. за четири месеца, като наемната цена съгласно чл. 3.1. от
договора за наем от 28.11.2017 г. е 6 000 лв. месечно. С Анекс № 4 към договора за наем
месечната наемна цена е индексирана по правилата на чл. 3.4. от договора за наем на 6
353,02 лв., като последният наем, изплатен от ответника за месеците декември 2022 г.,
януари, февруари и март 2023 г. е 6 876,72 лв. Твърдят, че платената цена не е била
актуализирана с инфлацията за 2022 г., в размер на 16,90 %, поради което месечният наем е в
размер на 8 038,90 лв. и върху тази сума следва да бъде изчислено обезщетението за
неспазено предизвестие, което общо за претендирания период от четири месеца възлиза в
размер на 32 155,60 лв.
Твърдят, че за месеците декември 2022 г., януари, февруари и март 2023 г. като наем
им е заплатена от страна на „Б.П.” ЕАД общо сумата от 27 506,88 лв., или месечен наем от 6
876,72 лв. Тази цена обаче не отговаря на реалното задължение на наемателя, тъй като не е
актуализирана съобразно правилата на чл. 3.4. от Договора за наем от 28.11.2017 г.
Съобразно посочения по-горе обявен от НСИ инфлационен индекс от 16,90 %, актуалната
месечна наемна цена за периода е в размер на 8 038,90 лв. (или увеличението е в размер на 1
162,11 лв. месечно). Твърдят, че общата сума, неиздължена от „Б.П.” ЕАД като наемна цена,
след отчитане на актуализацията на наемната цена с официално обявения от НСИ
инфлационен индекс, за декември 2022 г., януари, февруари и март 2023 г. е 4 648,67 лв.
Молят за осъждане на ответника да заплати на ищците сумата от 32 155,60 лв.,
представляваща обезщетение за неспазено четиримесечно предизвестие за прекратяване по
чл. 6.1. на Договора за наем от 28.11.2017 г., ведно със законната лихва върху тази сума,
считано от датата на подаване на исковата молба – 18.12.2023 г., до окончателното й
изплащане, както сумата от 4 648,67 лв., представляваща размера на актуализацията на
наемната цена с официално обявения от НСИ инфлационен индекс по чл. 3.4. от същия
договор за месеците декември 2022 г., януари, февруари и март 2023 г., ведно със законната
лихва върху тази сума, считано от датата на подаване на исковата молба – 18.12.2023 г., до
окончателното й изплащане, които суми се претендират в условията на разделност от
ищците, поравно. Претендират присъждане на сторените по делото разноски.
2
В срока по чл. 131 ГПК е постъпил отговор на исковата молба от ответника, с който
оспорва предявените искове като неоснователни. Ответникът признава, че в договора за
наем е предвидено четиримесечно предизвестие за прекратяването му, но твърди, че не е
предвидена неустойка за неспазването му. Твърди се, че индексирането на наемната цена
става с подписването на писмени анекси, по взаимно съгласие на страните, каквито в случая
не са подписвани за исковите суми. Оспорва страните да са постигали съгласие за
заплащането на сумата от 8 038,90 лв. за наем на имота за декември 2022 г., януари,
февруари и март 2023 г. С оглед гореизложеното моли за отхвърляне на предявените искове
и за присъждане на разноски.
Софийски районен съд, като взе предвид доводите на страните и събраните по
делото доказателства съгласно разпоредбата на чл. 235, ал. 2 ГПК, намира за
установено следното от фактическа страна:
С доклада по делото съдът е отделил за безспорни и ненуждаещи се от доказване
обстоятелствата, че между страните е бил сключен Договор за наем от 28.11.2017 г., че
договорът за наем е бил прекратен с предизвестие от ответника, считано от 01.04.2023 г.,
както и че ответникът е заплатил наемна цена за месеците декември 2022 г., януари,
февруари и март 2023 г. в размер на сумата от общо 27 506,88 лв. (по 6 876,72 лв. месечно).
От представения по делото Договор за наем рег. № 271/28.11.2017 г. на идеални
части от съсобствен недвижим имот се установява, че между Г.С. К., К. Г. К., И. Г. К., А. Г.
К. и Н. И. К., като наемодатели – съсобственици и „Б.П.“ ЕАД като „наемател -
съсобственик“ е сключен договор, с който ищците са предоставили на ответника за временно
и възмездно ползване собствените си 64 % идеални части от дворно място, находящо се в гр.
С., ул. „В.“ № 33, цялото с площ от 326,50 кв. м., представляващо парцел IV-4 по плана на
гр. С., местност „Еврейски гробища“, заедно с 63,70 % идеални части от построената в него
шестетажна административна сграда със застроена площ от 159 кв. м. и разгърната застроена
площ от 954 кв. м., които идеални части ще се ползват от ответника съобразно неговия
предмет на дейност.
Съгласно чл. 2 от договора същият се сключва за срок от 3 години, считано от
01.12.2017 г.
Според чл. 3 от договора месечната наемна цена е в размер на 6 000 лв., като
наемателят следва да плаща договорената месечна наемна цена до 5-то число на текущия
месец. Посочено е, че сумата ще бъде разпределена между „наемодателите - съсобственици“
съобразно правата на Г.С. К., дадени му от К. Г. К., И. Г. К. и А. Г. К., съгласно пълномощно
с рег. № 1784/21.06.2007 г., а останалата част от наема ще се разпределя поравно между Н. К.
и Георги К. и ще се превежда по банковата сметка на Георги К..
В чл. 3.4. от договора е посочено, че наемната цена се актуализира ежегодно с
официално обявения от НСИ инфлационен индекс.
Съгласно чл. 6.1. от договора, същият се прекратява: а) с изтичане на уговорения
срок; б) по взаимно писмено съгласие на страните; в) едностранно с четиримесечно
3
писмено предизвестие. Съгласно чл. 4.7. от договора, при прекратяване на договора за наем
по реда на чл. 6.1., б. „в“ от страна на „наемателя - съсобственик“ с едностранно
четиримесечно предизвестие, „наемодателите - съсобственици“ имат право да посещават
сградата за оглед с потенциални наематели не повече от веднъж седмично, в рамките на 1
час.
В чл. 8.6. от допълнителните условия по договора е посочено, че изменение и
допълнения в текстовете на договора се извършват по писмено взаимно съгласие на двете
страни.
За предаването на имота е съставен приемо-предавателен протокол от 04.12.2017 г.,
неразделна част от договора за наем.
На 18.02.2019 г. между страните е сключен Анекс № 1 към Договор за наем рег. №
271/28.11.2017 г., в който е постигнато съгласие, че на основание чл. 3.4. от договора,
считано от 01.12.2018 г. до 30.11.2019 г., дължимата от страна на „наемателя – съсобственик“
месечна наемна цена се актуализира на база официалния инфлационен индекс от 2,70 %,
обявен от НСИ за периода 01.12.2017 г. - 30.11.2018 г., от 6 000 лв. на 6 162 лв., като всички
останали клаузи по договора остават непроменени.
На 23.01.2020 г. е сключен Анекс № 2 към Договор за наем рег. № 271/28.11.2017 г., с
който страните, в който е постигнато съгласие, че на основание чл. 3.4. от договора, считано
от 01.12.2019 г. до 30.11.2020 г., дължимата от страна на „наемателя – съсобственик“ месечна
наемна цена се актуализира на база официалния инфлационен индекс от 3,10 %, обявен от
НСИ за периода 01.12.2018 г. - 30.11.2019 г., от 6 162 лв. на 6 353,02 лв., като всички
останали клаузи по договора остават непроменени.
На 02.12.2020 г. е сключен Анекс № 3 към Договор за наем рег. № 271/28.11.2017 г., с
който страните са постигнали съгласие, че на основание чл. 5.6. от договора, срокът на
договора за наем се удължава за срок от 12 месеца, считано от 02.12.2020 г., като всички
останали клаузи по договора остават непроменени.
През 2021 г. е сключен Анекс № 4 към Договор за наем рег. № 271/28.11.2017 г., в
който е постигнато съгласие, че на основание чл. 3.4. от договора, считано от 01.12.2020 г. до
30.11.2021 г., дължимата от страна на „наемателя – съсобственик“ месечна наемна цена се
актуализира на база официалния инфлационен индекс от 0,41 %, обявен от НСИ за периода
01.12.2019 г. - 30.11.2020 г., от 6 353,02 лв. на 6 379,15 лв., като всички останали клаузи по
договора остават непроменени.
По делото е приет Протокол с рег. № 94-5-99/27.10.2022 г. , в който страните са
постигнали споразумение наемателят – съсобственик да заплати в срок до 04.11.2022 г.
дължимия наем за периода 01.12.2021 г. – 30.11.2022 г., включително актуализация на наема
за м. 12.2021 г. в общ размер на 76 141,49 лв., като наемодателят – съсобственик се съгласява
да опрости лихвите за просрочие по горното плащане и се отказва от бъдещи претенции
спрямо „Б.П.” ЕАД за дължими лихви (неустойки) за просрочие на наемните вноски за
цитирания период.
4
С уведомление изх. № 94-Г-56-2/21.03.2023 г. ответникът е уведомил наемодателите,
че Съветът на директорите на „Б.П.“ ЕАД е взел решение за изплащане на дължимите суми
за периода от 01.12.2022 г. до 31.03.2023 г. за ползване на дворното място и сградата, като
считано от 01.04.2023 г. съсобствената сграда на ул. „В.“ № 33 ще бъде освободена от
административните служби на РУ „Западен регион“, с което ще отпадне необходимостта за
ползване на идеалните части от сградата и от дворното място, собственост на Георги К., К.
К., И. К., А. К. и Н. К..
С уведомление изх. № 94-Г-56-3/05.04.2023 г. ищците са поканили ответника да
заплати сумата за индексация за наема за периода от 01.12.2022 г. до 31.03.2023 г. в размер
на 4 648,67 лв., както и обезщетение за неспазено четиримесечно предизвестие за
прекратяване на договора в размер на наемната цена, индексирана по правилата на чл. 3.4.
от Договора за наем от 28.11.2017 г. (8 038,90 лв. на месец), като са изразили съгласие и
имотът да се ползва от ответника за срока на предизвестието, за което ответникът да
заплаща дължимата наемна цена.
В отговор на поканата ответникът е изпратил уведомление с рег. № 94-9-56-
4/07.06.2023 г., в което е посочено, че в чл. 6.1., б. „в“ от договора за наем е предвидена
възможност за прекратяването му едностранно с четиримесечно писмено предизвестие, но
не е предвидено обезщетение при неспазване срока на предизвестието, а по отношение на
промяната на цената на договора с обявения инфлационен индекс е изложено, че промяната
не се извършва автоматично, а единствено с подписването на анекс, както е предвидено в
чл. 8.3. от договора, тъй като се касае за съществен елемент от договора за наем – „месечна
наемна цена“. В отговор на 18.07.2023 г. ищците са възразили, че позицията на ответника не
кореспондира с уговореното между страните по договора.
По делото са приети също анекси към Договор за наем от 28.02.2014 г., сключен
между страните със същия предмет, за актуализация на наемната цена по този предходен
договор с коефициента на официално обявения от НСИ индекс за инфлация.
Видно от Удостоверение за наследници с изх. № 2872/15.06.2023 г., издадено от
Столична община, район „Красна поляна“, Г.С. К. е починал на 07.06.2023 г., като е оставил
за свои наследници по закон ищците в настоящото производство – Н. И.ов К. – съпруга, К. Г.
Д. – дъщеря, И. Г. К. – син и А. Г. К. – син.
По делото не се спори, че за 2022 г. на ищците е заплатен наем в размер на 6 876,72
лв. месечно.
По делото е приета съдебно-счетоводна експертиза (ССчЕ), неоспорена от страните,
която съдът кредитира като компетентно изготвена и обоснована. От същата се установява,
че съгласно сметки за изплатени суми от 14.03.2023 г. „Б.П.“ ЕАД – РУ „Западен регион“ е
изплатило на Г.С. К., Н. И. К., К. Г. К., И. Г. К. и А. Г. К. обща сума за месечен наем за
периода от м. 12.2022 г. до м. 03.2023 г. в размер на 27 506,88 лв. Съгласно справка за
инфлацията и индексите на потребителските цени на НСИ, официалният обявен
инфлационен индекс за периода 01.12.2021 г. - 30.11.2022 г. е 15,80 %. Месечната наемна
цена за периода 01.12.2022 г. – 31.03.2023 г., актуализирана на база официалния
5
инфлационен индекс от 15,80 %, обявен от НСИ, е в размер на 7 963,24 лв., при което
общата наемна цена за посочения период е в размер на 31 852,96 лв. Разликата между
платената наемна цена в размер на 27 506,88 лв. и изчислената наемна цена в размер на
31 852,96 лв. за периода 01.12.2022 г. – 31.03.2023 г. е в размер на 4 346,08 лв. Размерът на
обезщетението за четири месеца, съобразно размера на изчисления месечен наем в размер на
7 963,24 лв. е общо 31 852,96 лв.
При така установеното от фактическа страна, съдът достигна до следните
правни изводи:
Предявени са кумулативно обективно и субективно съединени осъдителни искове с
правно основание чл. 79, ал. 1, пр. 2 33Д, вр. чл. 82 ЗЗД за осъждане на ответника да заплати
на ищците сумата от 32 155,60 лв., представляваща обезщетение за неспазено четиримесечно
предизвестие за прекратяване по чл. 6.1. на Договора за наем от 28.11.2017 г., ведно със
законната лихва върху тази сума, считано от датата на подаване на исковата молба –
18.12.2023 г., до окончателното й изплащане, както и с правно основание чл. 79 ЗЗД, вр. чл.
232, ал. 2, пр. 1 ЗЗД за сумата от 4 648,67 лв., представляваща размера на актуализацията на
наемната цена с официално обявения от НСИ инфлационен индекс по чл. 3.4. от същия
договор за месеците декември 2022 г., януари, февруари и март 2023 г., ведно със законната
лихва върху тази сума, считано от датата на подаване на исковата молба – 18.12.2023 г., до
окончателното й изплащане, които суми се претендират в условията на разделност от
ищците, поравно.
По предявените осъдителни искове с правно основание чл. 79, ал. 1, пр. 2 33Д, вр. чл.
82 ЗЗД в доказателствена тежест на ищците е да установят при условията на пълно и главно
доказване следните кумулативни материални предпоставки от фактическия състав на
предявените искове: 1/. наличието на валидно възникнало облигационно правоотношение
между страните по силата на твърдения Договор за наем от 28.11.2017 г. с посоченото
съдържание; 2/. изпълнение на задълженията си по договора за предаване държането на
имота съобразно уговореното (т. е. че са изправна страна по договора); 3/. прекратяване на
договора от страна на ответника – наемател в нарушение на чл. 6.1., б. „в“ (едностранно с
четиримесечно писмено предизвестие), т. е. наличие на виновно неизпълнение на договорно
задължение от наемателя; 4/. претърпени от ищците имуществени вреди, изразяващи се в
пропуснати ползи – наема за срока на предизвестието; 5/. причинна връзка между вредите и
неизпълнението от ответника на задължението му по договора, както и 6/. размера на
претърпените вреди.
При установяване на тези предпоставки, в тежест на ответника е да докаже, че е
заплатил обезщетение за неспазено предизвестие при прекратяване на договора за наем.
По предявените осъдителни искове с правно основание чл. 79 ЗЗД, вр. чл. 232, ал. 2,
пр. 1 ЗЗД в тежест на ищците е да установят при условията на пълно и главно доказване
следните кумулативни материални предпоставки от фактическия състав на предявените
искове: 1/. възникнало облигационно правоотношение по Договор за наем на недвижим
имот от 28.11.2017 г. със соченото в исковата молба съдържание, който се е трансформирал в
6
безсрочен; 2/. изпълнение на задълженията си по договора за предаване държането на имота
съобразно уговореното (т. е. че са изправна страна по договора); 3/. актуализацията на
наемната цена за месеците декември 2022 г., януари, февруари и март 2023 г. съобразно
уговореното в договора; 4/. увеличената стойност на наема след актуализацията му с
официално обявения от НСИ инфлационен индекс, съответно че дължимият наем за
месеците декември 2022 г., януари, февруари и март 2023 г. е в претендирания размер.
При установяване на тези предпоставки, в тежест на ответника е да докаже
възраженията си, евентуално, че е заплатил увеличения размер на наемната цена.
При така събраните доказателства по делото безспорно се установи, че между
страните е възникнало валидно облигационно отношение по Договор за наем от 28.11.2017
г., с посоченото в чл. 228 ЗЗД съдържание. Ищците са изправна страна по договора - имотът,
предмет на договора, е бил предаден на ответното дружество на 04.12.2017 г. Не спорно
също и по делото се установява, че след изтичане на срока на договора наемателят е
продължил ползването на наетия имот със знанието и без противопоставянето на
наемодателите, поради което на основание чл. 236, ал. 1 ЗЗД договорът за наем се счита
продължен за неопределен срок, т. е. трансформирал се е в безсрочен.
С предизвестие от 21.03.2023 г. до ищците ответникът е заявил, че ще освободи
имота, считано от 01.04.2023 г., съответно договорът за наем ще бъде прекратен. Страните
не спорят, а и от събраните доказателства се установява, че договорът е изпълняван до края
на м. март 2023 г., за който месец е и последната заплатена от ответника месечна наемна
цена за ползването на имота.
Общата разпоредба на чл. 79, ал. 1 ЗЗД дава възможност на изправната страна по
договора да иска от неизправната страна реално изпълнение заедно с обезщетение за забава
или обезщетение за неизпълнение. Границите на отговорността се определят от правилото
на чл. 82 ЗЗД, съгласно което обезщетението обхваща претърпяната загуба и пропуснатата
полза, доколкото те са пряка и непосредствена последица от неизпълнението и са могли да
бъдат предвидени към момента на пораждане на задължението. При недобросъвестност на
длъжника той отговаря за всички преки и непосредствени вреди. Пропуснатата полза се
дефинира като неосъществено увеличение на имуществото на кредитора.
Видно от чл. 6.1., б. „в“ и чл. 4.7. от договора, страните са постигнали съгласие, че
действието на договора за наем ще може да се прекрати освен по взаимно съгласие на
страните, и едностранно от всяка от страните, но след отправяне на четиримесечно писмено
предизвестие. В случая такова предизвестие не е отправено от страна на наемателя, поради
което не е спазена уговорката между страните, т. е. ответникът е неизправна страна по
отношение на изпълнението на задължението си, поето с договора за отправяне на
предизвестие за прекратяване на облигационната връзка. Обстоятелството, че по силата
на чл. 236, ал. 1 ЗЗД след изтичане срока на договора същият се е трансформирал в
безсрочен, не е от естество да промени клаузите на договора. Облигационното
правоотношение между страните е продължило да съществува със същото съдържание, с
изключение на уговорката за срок. При наличието на изрична уговорка в договора относно
7
срока на предизвестието за едностранно прекратяване, установеният в диспозитивната
норма на чл. 238 ЗЗД минимален едномесечен срок е неприложим в отношенията между
страните. Липсват и доказателства по делото, че страните са постигнали съгласие за друг
срок на предизвестието за прекратяване на наемния договор, в случай на неговото
мълчаливо продължаване съгласно чл. 236 ЗЗД.
С оглед наведените от ищците факти, от които се твърди да възниква вземането им за
получаване на сума в размер на 32 155,60 лв., се налага извод, че това вземане представлява
обезщетение за вреди -пропуснати ползи, които са причинени в резултат на неизпълнение на
ответното дружество на договорното му задължение за отправяне на четиримесечно
писмено предизвестие преди прекратяване на договора за наем. Съдът намира, че за
неизпълнението на това задължение (за отправяне на четиримесечно писмено предизвестие)
няма пречка ищците да потърсят обезщетение, вместо реално изпълнение, тъй като в самия
договор не е уговорен конкретен размер на вредите, в случай на неизпълнение на
задълженията на някоя от страните за отправяне на предизвестие. Съгласно общата норма на
чл. 79 ЗЗД, когато е налице неизпълнение или неточно изпълнение на задълженията на която
и да е страна по договора, насрещната страна има право на обезщетение за неизпълнението.
С нормата на чл. 82 ЗЗД е установен обхватът на отговорността при неизпълнение от страна
по договора - причинени вреди и пропуснати ползи, които са пряка и непосредствена
последица от неизпълнението и са могли да бъдат предвидени при пораждане на
задължението. В този смисъл липсата на уговорка за дължимост на обезщетение при
нарушаването на чл. 6.1., б. „в“ от договора не изключва ангажиране на отговорността на
ответника на основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД, вр. чл. 82 ЗЗД. Претенцията на ищците за
заплащане на обезщетение за претърпени имуществени вреди се предявява по общия ред
на чл. 82 ЗЗД. Поради това и настоящият съдебен състав намира за ирелевантни към
предмета на така предявените осъдителни искове възраженията на ответника, че в договора
не е уговаряна подобна неустойка.
Пряката последица от неспазването на уговореното четиримесечно предизвестие при
прекратяването на договора поражда в правната сфера на наемодателите - ищци пропусната
полза, която е била предвидима още при сключването на договора - наемът, който
наемодателите биха получили за периода на предизвестието, ако последното бе спазено от
ответника. Тази пропусната полза е пряка и непосредствена последица от неизпълнение на
задължението по чл. 6.1., б. „в“ от договора от ответника - същата настъпва директно от
неизпълнението на задължението за отправяне на предизвестие, без да е необходимо
доказване, че наемодателите са пропуснали постъпването на съответните парични средства.
Вредите са били предвидими при подписване на договора от страните и изразената от тях
изрична воля, че същият ще бъде прекратен едностранно единствено след отправено
четиримесечно предизвестие (така решение № 1357 от 27.02.2013 г. по в. гр. д.
№ 12484/2011 г. по описа на СГС, IV-Д въззивен състав, решение № 7421 от 7.11.2017 г. по в.
гр. д. № 13339/2016 г. по описа на СГС, II-B въззивен състав).
В резултат неизпълнението от ответника, изразяващо се в неспазване на уговорения
8
срок на предизвестието, на ищците е причинена вреда, равняваща се на наема, който биха
получили при спазен срок на предизвестието. В случая уведомлението за прекратяване на
договора е от 21.03.2023 г., като наемната цена за м. март 2023 г. е била заплатена.
Следователно, при спазване на условията на чл. 6.1., б. „в“ от договора, срокът на
четиримесечното предизвестие би изтекъл на 21.07.2023 г., при липса на данни за
връчването му на по-късна дата (това изрично е признато и от ищците в уведомлението от
05.04.2023 г.). Ето защо пропуснатите ползи за ищците са за времето до 21.07.2023 г., или се
дължи обезщетение за периода от 01.04.2023 г. до 21.07.2023 г.
Тук следва да се отговори на другия спорен между страните въпрос - каква е била
дължимата наемна цена по договора за м. декември 2022 г., януари, февруари и март 2023 г.,
съответно за срока на предизвестието, в частност дали цената следва да се актуализира
автоматично или е необходимо писмено съглашение за изменението й.
В чл. 3.4. от договора е посочено, че наемната цена се актуализира ежегодно с
официално обявения от НСИ инфлационен индекс, а в чл. 8.6. от договора е посочено, че
изменение и допълнение на текстовете от договора се извършва с писмено съглашение
между страните. Видно от представените доказателства за предходните актуализации на
наемната цена са сключвани допълнителни анекси, в които е посочван инфлационният
индекс и актуализираната с него наемна цена.
Съгласно чл. 20 ЗЗД при тълкуването на договорите трябва да се търси
действителната обща воля на страните. Отделните уговорки трябва да се тълкуват във
връзка едни с други и всяка една да се схваща в смисъла, който произтича от целия договор,
с оглед целта на договора, обичаите в практиката и добросъвестността. Критериите,
регламентирани от чл. 20 ЗЗД са обективни, поради което разбирането на всяка от страните
по договора за смисъла на договореното следва да се съобразява и отнася именно към
обективираната им воля, включително изведена и от тяхното поведение при изпълнението
му, тъй като неизявената воля е правно ирелевантна. Законът задължава страните и съда
винаги да тълкуват договорите съобразно посочените в чл. 20 ЗЗД критерии, като
тълкуването може да се осъществи не само въз основа на самия договор, но и с оглед
обстоятелствата, изявленията и поведението на страните при сключване на договора.
Настоящият състав счита, че при тълкуване на действителната воля на страните и на
клаузата на чл. 3.4. от договора следва да бъде прието, че страните отнапред са приели, че
наемната цена се изменя годишно съобразно индекса на инфлацията на НСИ, като за
възникването на задължение за заплащане на новата наемна цена според индексацията не е
необходимо допълнително тяхно изявление (това личи от израза „се актуализира“, който
изразява уговорено правило, а не напр. „може да бъде актуализирана“ или „ще се
актуализира“, което изразява възможност за такава промяна и необходимост от
допълнително съгласие за изменението). Това увеличение не е определено по размер, но е
определяемо - изменението зависи изцяло от публично известен коефициент, публикуван от
НСИ за календарната година. Инфлационният индекс за съответната година се обявява след
изтичането й, тъй като логически няма как той да е известен в началото на същата година, и
9
при изменението на наемната вноска за всяка календарна година може да се приложи само
инфлационният индекс за изтеклата предходна година, който е известен още през януари на
следващата година, наемът за която се индексира. Доколкото механизмът за актуализиране
(индексиране) на наемната цена е залегнал в самия договор, то това индексиране съставлява
изпълнение, а не изменение на договора, и за пораждане на действието му не е необходимо
сключването на нарочно допълнително споразумение между страните. Задължението на
наемателя да заплаща именно индексираната наемна цена произтича от самия договор.
Съгласно константната практика на ВКС само при наличието на изрична договорна
уговорка за промяна на наемната цена в зависимост от избран от страните обективен
критерий, не е необходимо постигане на ново съгласие при всяко изменение на
обстоятелствата - решение № 625 от 21.10.2004 г. по гр. д. № 2047/2003 г. по описа на ВКС, I
т. о., определение № 801 от 19.02.2025 г. по гр. д. № 2811/2024 г. по описа на ВКС, IV г. о. и
др. В случая критерият за промяна на наемната цена е точно определен в договора -
размерът на годишната инфлация за предходната година. Волята за изменение на наемната
цена е формирана още със сключването на договора ясно, като изменението на цената е
обвързано от обективен фактор - инфлационния индекс за страната по данни на НСИ,
предвид на което и за настъпване на правната промяна - изменение на наемната цена е
достатъчно сбъдването на посоченото условие - наличие на инфлация и в размер на
последната. Действително в чл. 8.6. от договора е посочено, че изменение и допълнение на
текстовете от договора се извършва с писмено съглашение между страните. В настоящия
случай обаче не се изменят текстовете на договора, тъй като в договора ясно е посочено как
се определя цената по него. Такова писмено съглашение би било необходимо например, ако
страните решат да променят начина, по който се определя договорната цена, съответно ако
уговорят, че тя не следва да се актуализира ежегодно. Съдът приема, че при разглеждания
казус подписваните между страните анекси имат единствено уведомително действие и
постигане на яснота за наемната цена, тъй като тази промяна на наема е изрично предвидена
в договора за наем.
В допълнение на това следва да се посочи, че за 2022 г. ответникът не е оспорил
размера на увеличението и начина на определянето му, и е заплащал наемна цена в увеличен
размер след последно сключения между страните анекс за промяна на наемната цена с
включване на инфлацията от 2021 г. С това ответникът е признал съществуването на
задължения за наемна цена в увеличения размер, което признание е обективирано и в
кореспонденцията по повод разсрочване на съществуващите задължения, като в писмо от
07.06.2023 г. е отразено плащането на по-висок наем без подписването на анекс, т. е.
съгласие, постигнато с конклудентни действия. Същевременно и от изготвената по делото
ССчЕ се установява, че за периода 01.12.2022 г. – 31.03.2023 г. наемната цена е заплащана в
увеличен размер от 6 876,72 лв., за което не е представен анекс (спрямо наемната цена в
размер на 6 379,15 лв., заплащана за предходната година). Протоколът от 27.10.2022 г.
според настоящия съдебен състав не изразява писмено съгласието на страните за
актуализиране на наемната цена, тъй като според същия ответникът следва да заплати
10
дължимия наем за периода 01.12.2021 г. – 30.11.2022 г. в общ размер на 76 141,49 лв., което
са 12 месеца по 6 345,12 лв., т. е. неиндексирана цена. Предвид наличието на незаплатени
наемни вноски към тази дата е логичен изводът, че неподписването на последващ анекс е
било по вина на наемателя. По изложените мотиви настоящият състав на съда приема, че
действителната воля на страните по договора е първоначално уговорената наемна цена да се
изменя съобразно инфлационния индекс за страната по данни на НСИ всяка година от
действието на договора, без за последното да трябва да бъде подписван допълнителен анекс
в същия смисъл. За процесния период (01.12.2022 г. – 31.03.2023 г.) на ищците се дължи
наемна цена, увеличена с инфлационния индекс за 2022 г. (за периода 01.12.2021 г. –
30.11.2022 г.).
Ето защо предявените осъдителни искове с правно основание чл. 79 ЗЗД, вр. чл. 232,
ал. 2, пр. 1 ЗЗД са доказани по основание. От съдебно-счетоводната експертиза е видно, че с
актуализиране с официалния инфлационен индекс на НСИ от 15,80 %, дължимата наемна
цена за процесния период 01.12.2022 г. – 31.03.2023 г. е в размер на 7 963,24 лв. месечно, или
общо 31 852,96 лв. за целия период. Заплатената такава е в размер на 6 876,72 лв. месечно,
или общо 27 506,88 лв. за целия период. Разликата между платената наемна цена от
наемателя и изчислената наемна цена от вещото лице с инфлационния индекс за процесния
период 01.12.2022 г. – 31.03.2023 г. е 4 346,08 лв. С оглед на това исковете по чл. 79 ЗЗД, вр.
чл. 232, ал. 2, пр. 1 ЗЗД следва да бъдат уважени до тази сума и отхвърлени до пълния
предявен размер от 4 648,67 лв. (по 1 162,16 лв. за всеки ищец). Доколкото сумата се
претендира разделно, а и в договора за наем не е предвидена солидарна отговорност, то
ответникът следва да заплати на всеки от ищците сумата в размер на 1 086,52 лв. Ищците
имат право да получат дължимата наемна цена на собствено основание – като страни по
договора за наем, и като наследници на Г.С. К. (също страна по договора, починал след
исковия период, с равни наследствени квоти).
При това положение обезщетението за неспазено предизвестие е в размер на
29 284,16 лв. (за посочения по-горе период от 01.04.2023 г. до 21.07.2023 г., за който също се
дължи актуализирана наемна цена). С оглед на това искoвете по чл. 79, ал. 1, пр. 2 33Д, вр.
чл. 82 ЗЗД следва да бъдат уважени до тази сума и отхвърлени за разликата до пълния
предявен размер от 32 155,60 лв. (по 8 038,90 лв. за всеки ищец). Доколкото сумата се
претендира разделно, то всеки от ищците следва да получи сумата в размер на 7 321,04 лв.
Като законна последица от частичното уважаване на исковете следва да бъде
присъдена и законна лихва върху уважената част от датата на исковата молба – 18.12.2023 г.,
до окончателното изплащане на вземанията.
По разноските:
Предвид частичната основателност на така предявените искове, право на разноски
имат и двете страни.
Ищците са представили списък по чл. 80 ГПК, съгласно който са заплатили държавна
такса в общ размер на 1 472,18 лв., 3 200 лв. - адвокатско възнаграждение съгласно договор
за правна защита и съдействие от 19.11.2024 г. и 450 лв. - депозит за експертиза, като са
11
представили доказателства за така сторените разноски, или общо 5 122,18 лв. Възражението
на ответника по чл. 78, ал. 5 ГПК съдът приема за неоснователно с оглед цената на исковете,
фактическата и правната сложност на делото и факта, че защитата се осъществява по
отношение на четирима ищци. С оглед уважената част от исковете ищците имат право на
разноски в общ размер на 4 680,44 лв., които следва да се възложат в тежест на ответника.
Ответникът претендира юрисконсултско възнаграждение, което съдът определя в
размер на 150 лв., като съобразно отхвърлената част от исковете следва да му бъдат
присъдени разноски в размер на 12,96 лв.
Така мотивиран, Софийски районен съд, Гражданско отделение, 48 състав
РЕШИ:
ОСЪЖДА „Б.П.” ЕАД, ЕИК *******, с адрес: гр.С., ж. к. „С.Г.”, бул. „С.М.”, № 1, бл.
31, да заплати на Н. И. К., ЕГН **********, с адрес: с. Г., ул. „Х.Б.” № 16, на основание чл.
79, ал. 1, пр. 2 33Д, вр. чл. 82 ЗЗД сумата от 7 321,04 лв., представляваща обезщетение за
неспазено четиримесечно предизвестие за прекратяване по чл. 6.1. на Договора за наем от
28.11.2017 г., сключен между страните, ведно със законната лихва върху тази сума, считано
от датата на подаване на исковата молба – 18.12.2023 г., до окончателното й изплащане,
както и на основание чл. 79 ЗЗД, вр. чл. 232, ал. 2, пр. 1 ЗЗД сумата от 1 086,52 лв.,
представляваща размера на актуализацията на наемната цена с официално обявения от НСИ
инфлационен индекс по чл. 3.4. от същия договор за месеците декември 2022 г., януари,
февруари и март 2023 г., ведно със законната лихва върху тази сума, считано от датата на
подаване на исковата молба – 18.12.2023 г., до окончателното й изплащане, като
ОТХВЪРЛЯ иска по чл. 79, ал. 1, пр. 2 33Д, вр. чл. 82 ЗЗД за разликата над уважения размер
до пълния предявен размер от 8 038,90 лв., както и иска по чл. 79 ЗЗД, вр. чл. 232, ал. 2, пр. 1
ЗЗД за разликата на уважения размер до пълния предявен размер от 1 162,16 лв.
ОСЪЖДА „Б.П.” ЕАД, ЕИК *******, с адрес: гр. С., ж. к. „С.Г.”, бул. „С.М.” № 1,
бл. 31, да заплати на К. Г. К., ЕГН **********, с адрес: с. Г., ул. „Х.Б.” № 16, на основание
чл. 79, ал. 1, пр. 2 33Д, вр. чл. 82 ЗЗД сумата от 7 321,04 лв., представляваща обезщетение за
неспазено четиримесечно предизвестие за прекратяване по чл. 6.1. на Договора за наем от
28.11.2017 г., сключен между страните, ведно със законната лихва върху тази сума, считано
от датата на подаване на исковата молба – 18.12.2023 г., до окончателното й изплащане,
както и на основание чл. 79 ЗЗД, вр. чл. 232, ал. 2, пр. 1 ЗЗД сумата от 1 086,52 лв.,
представляваща размера на актуализацията на наемната цена с официално обявения от НСИ
инфлационен индекс по чл. 3.4. от същия договор за месеците декември 2022 г., януари,
февруари и март 2023 г., ведно със законната лихва върху тази сума, считано от датата на
подаване на исковата молба – 18.12.2023 г., до окончателното й изплащане, като
ОТХВЪРЛЯ иска по чл. 79, ал. 1, пр. 2 33Д, вр. чл. 82 ЗЗД за разликата над уважения размер
до пълния предявен размер от 8 038,90 лв., както и иска по чл. 79 ЗЗД, вр. чл. 232, ал. 2, пр. 1
ЗЗД за разликата на уважения размер до пълния предявен размер от 1 162,16 лв.
12
ОСЪЖДА „Б.П.” ЕАД, ЕИК *******, с адрес: гр. С., ж. к. „С.Г.”, бул. „С.М.” № 1, бл.
31, да заплати на И. Г. К., ЕГН **********, с адрес: с. Г., ул. „Х.Б.” № 16, на основание чл.
79, ал. 1, пр. 2 33Д, вр. чл. 82 ЗЗД сумата от 7 321,04 лв., представляваща обезщетение за
неспазено четиримесечно предизвестие за прекратяване по чл. 6.1. на Договора за наем от
28.11.2017 г., сключен между страните, ведно със законната лихва върху тази сума, считано
от датата на подаване на исковата молба – 18.12.2023 г., до окончателното й изплащане,
както и на основание чл. 79 ЗЗД, вр. чл. 232, ал. 2, пр. 1 ЗЗД сумата от 1 086,52 лв.,
представляваща размера на актуализацията на наемната цена с официално обявения от НСИ
инфлационен индекс по чл. 3.4. от същия договор за месеците декември 2022 г., януари,
февруари и март 2023 г., ведно със законната лихва върху тази сума, считано от датата на
подаване на исковата молба – 18.12.2023 г., до окончателното й изплащане, като
ОТХВЪРЛЯ иска по чл. 79, ал. 1, пр. 2 33Д, вр. чл. 82 ЗЗД за разликата над уважения размер
до пълния предявен размер от 8 038,90 лв., както и иска по чл. 79 ЗЗД, вр. чл. 232, ал. 2, пр. 1
ЗЗД за разликата на уважения размер до пълния предявен размер от 1 162,16 лв.
ОСЪЖДА „Б.П.” ЕАД, ЕИК *******, с адрес: гр. С., ж. к. „С.Г.”, бул. „С.М.” № 1, бл.
31, да заплати на А. Г. К., ЕГН **********, с адрес: с. Г., ул. „Х.Б.” № 16, на основание чл.
79, ал. 1, пр. 2 33Д, вр. чл. 82 ЗЗД сумата от 7 321,04 лв., представляваща обезщетение за
неспазено четиримесечно предизвестие за прекратяване по чл. 6.1. на Договора за наем от
28.11.2017 г., сключен между страните, ведно със законната лихва върху тази сума, считано
от датата на подаване на исковата молба – 18.12.2023 г., до окончателното й изплащане,
както и на основание чл. 79 ЗЗД, вр. чл. 232, ал. 2, пр. 1 ЗЗД сумата от 1 086,52 лв.,
представляваща размера на актуализацията на наемната цена с официално обявения от НСИ
инфлационен индекс по чл. 3.4. от същия договор за месеците декември 2022 г., януари,
февруари и март 2023 г., ведно със законната лихва върху тази сума, считано от датата на
подаване на исковата молба – 18.12.2023 г., до окончателното й изплащане, като
ОТХВЪРЛЯ иска по чл. 79, ал. 1, пр. 2 33Д, вр. чл. 82 ЗЗД за разликата над уважения размер
до пълния предявен размер от 8 038,90 лв., както и иска по чл. 79 ЗЗД, вр. чл. 232, ал. 2, пр. 1
ЗЗД за разликата на уважения размер до пълния предявен размер от 1 162,16 лв.
ОСЪЖДА „Б.П.” ЕАД, ЕИК *******, с адрес: гр. С., ж. к. „С.Г.”, бул. „С.М.” № 1, бл.
31, да заплати на Н. И. К., ЕГН **********, К. Г. К., ЕГН **********, И. Г. К., ЕГН
**********, и А. Г. К., ЕГН **********, всички с адрес: с. Г., ул. „Х.Б.” № 16, на основание
чл. 78, ал. 1 ГПК сума в общ размер на 4 680,44 лв. (по 1 170,11 лв. на всеки ищец),
представляваща сторени от ищците разноски, съразмерно на уважената част от исковете.
ОСЪЖДА Н. И. К., ЕГН **********, К. Г. К., ЕГН **********, И. Г. К., ЕГН
**********, и А. Г. К., ЕГН **********, всички с адрес: с. Г., ул. „Х.Б.” № 16, да заплатят на
„Б.П.” ЕАД, ЕИК *******, с адрес: гр. С., ж. к. „С.Г.”, бул. „С.М.” № 1, бл. 31, на основание
чл. 78, ал. 3 ГПК сума в общ размер на 12,96 лв. (по 3,24 лв. всеки ищец), представляваща
сторени от ответника разноски, съразмерно на отхвърлената част от исковете.
Решението може да бъде обжалвано пред Софийски градски съд в двуседмичен срок
от връчване на препис на страните.
13
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
14