№ 487
гр. Разград, 03.08.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – РАЗГРАД в публично заседание на пети юли през две
хиляди двадесет и трета година в следния състав:
Председател:ЦВЕТАЛИНА М. ДОЧЕВА
при участието на секретаря ГАНКА АНГ. АТАНАСОВА
като разгледа докладваното от ЦВЕТАЛИНА М. ДОЧЕВА Гражданско дело
№ 20223330101479 по описа за 2022 година
Искът е с правно основание чл.40 от ЗУЕС.
Ищецът „ЕВРОИНВЕСТ БЪЛГАРИЯ" ООД , ЕИК ********* твърди,че е собственик на
общо: 53 броя самостоятелни обекта - апартаменти, търговски обекти- /офиси, магазини/,
които са изградени съответно в сграда с идентификатор № 61710.502.7241.1 по КККР на
град Разград, с адрес: административен адрес: ул. „Хайдут Сидер" № 2, блок 1, вх. „А" и вх.
„Б", комплекс „Хръзград и Хотел - Под обект блок I" и в сграда с идентификатор №
61710.502.7241.2 по КККР на град Разград, с адрес: административен адрес: ул. „Хайдут
Сидер" № 2, блок 2, вх. „А" и вх. „Б", комплекс Хръзград и Хотел - Блок № 2" и 34 броя
самостоятелни обекти - гаражи с № 61710.502.7241.3 по КККР на град Разград, с адрес на
ул. „Хайдут Сидер" № 2 и трите сгради построени съответно в Поземлен имот с
идентификатор № 61710.502.7241 по КККР на град Разград, с адрес: административен адрес:
ул. „Хайдут Сидер" № 2.
Собствеността върху обектите произтича от договор за покупка на Поземлен имот с
идентификатор № 61710.502.7241 по КККР на гр. Разград /предишен УПИ VIII, в квартал
156, по плана на гр. Разград/, съгласно Нотариален акт за покупко- продажба на недвижим
имот № ****** г. на Нотариус - Н. Стоянова, per. № 291 на НК, с площ от 3408 кв.м. Като
инвеститор ООД „ЕВРОИНВЕСТ БЪЛГАРИЯ", построи в поземленият имот описаните по-
горе сгради. След въвеждане в експлоатация на обектите, част от тях през различно време
били продадени на трети лица и към настоящия момент дружеството притежава само
посочените по - горе броя СОС.
В сграда с идентификатор № 61710.502.7242.1, построена в УПИ с идентификатор №
1
61710.502.7242 по КККР на град Разград, с адрес: административен адрес: ул. „Хайдут
Сидер" № 2 А (т. нар. блок 3), дружеството не притежава в собственост върху СОС или ид.
части от поземленият имот, но предвид това, че на 21.07.2022 г. бе проведено общо
събрание между тези три блока, отразени в един протокол, при формиран кворум съобразно
идеалните части от сградите и на трите блока, както и на резултатите от гласуването,
предявявам иска и против тази етажна собственост.
През 2019 г. и 2020 г. Етажната собственост на Блок № 1, вх. „А" и вх. „Б" е сключила
договор с „Професионален домоуправител Разград" ЕООД за срок от 2 години, които в
последствие бил прекратен.
На 14.07.2022 г. на входната врата на вход „Б", на блок № 1 от Професионален
домоуправител „Хоум Сървиз" била залепена Покана за свикване на общо събрание на
собствениците, обитатели и ползвателите на самостоятелни обекти в Етажна собственост с
адрес: ул. „Хайдут Сидер" № 2, блок 1 вх. „Б" , на основание чл. 12, ал. 1, т. 1 и чл. 13 ал.1
от ЗУЕС. В поканата било посечено, че събранието ще се проведе на 21.07.2022 г. от 18,30 ч.
във входа на етажната собственост на адрес: град Разград, общ. Разград, ул. „Хайдут Сидер"
№2 блок 1, вх. „Б". На вратите на останалите входове - „А" и в блок 2, вх. „А" и вх. „Б"
била разлепена същата покана.
Управителя на дружеството ищец и собственик на общо 5 броя самостоятелни обекти се
явил в посочения ден и час пред вход „Б" на жилищен блок № 1. Установил, че пред входа
няма други собственици, но видял, че има събрали се хора пред блок № 3. Когато
събранието било открито от представителите на „Хоум Сървиз" г-жа М. И. и М. И., разбрал,
че се провежда общо събрание не само на вход „Б" от блок 1, а на трите блока - Блок № 1,
вх. „А" и „Б", Блок № 2, вх. „А" и „Б" и Блок № 3, тъй като присъствали около 30 човека.
Беше ни предоставен присъствен списък, в които всеки посочваше на кой СОС е собственик
и се подписвал. Било обявено, че има изискуемия кворум. Прочетен бил дневният ред и се
предложило за Председател да бъде избрана г-жа М. И., а са протоколчик - М. И.. Направили
се различни обяснения и се пристъпило към гласуване по т. 1 от дневния ред като се
гласувало апартамент по апартамент. По отношение на това решение представителят на
ищеца гласувал „ПРОТИВ". След изброяването на гласовете, било обявено, че решението е
прието. Провело се гласуване и по останалите 5 точки от дневния ред, без да е спазена
процедурата за отчитане на гласуването им съгласно ЗУЕС.
На 08.03.2022г. на ел. поща на дружеството бил изпратен ПРОТОКОЛ № 1/21.07.2022 г. от
проведено общо събрание на собствениците в етажна собственост с адрес: град Разград,
община Разград, област Разград, ул. „Хайдут Сидер" № 2, комплекс „Хръзград", със
следните взети решения: Комплекс с адрес: град Разград, ул. „Хайдут Сидер" № 2 да се
управлява от външен домоуправител от фирма „ИНТЕРБИЗНЕС ЛИИГЪЛ КЪНСАЛТ"
ЕООД предоставяща услугата „Хоум сървиз -професионален домоуправител"; Договорът с
фирма „ИНТЕРБИЗНЕС ЛИЙГЬЛ КЪНСАЛТ" ЕООД да бъде за срок две години, от датата
на подписване на договора; Одобрява договора с фирма „ИНТЕРБИЗНЕС ЛИЙГЬЛ
КЪНСАЛТ" ЕООД, приема да бъде сключен за срок от две години. Упълномощава г-жа М.
2
И. представител на блок 1, г-жа К. С., представител на блок 2 и г-н Н. И., представител на
блок 3 да подпишат договора с ПД; Таксата „текуща поддръжка" да бъде в размер 8,50 лв.
на апартамент; Създава се Фонд „Ремонт и обновяване"; Вноската Фонд „Ремонт и
обновяване" да бъде в размер 7,00 лв. на самостоятелен обект; Таксата за поддръжка на
прилежащ терен да бъде в размер 5,00 лв. на самостоятелен обект; ЕС с адрес гр. Разград,
ул. „Хайдут Сидер" № 2 приема Правилника за вътрешния ред в сградата; ОС на ЕС с адрес
гр. Разград, ул. „Хайдут Сидер" № 2 и 2 А да бъде регистрирана в регистър Булстат, след
което партидите за ел. енергия и В и К да бъдат прехвърлени на ЕС.
Ищецът счита, че горепосочените решения на проведеното „общо събрание" на трите
отделни етажни собствености са незаконосъобразни, взети са при нарушение на множество
разпоредби на ЗУЕС, относно реда за свикване, начина за провеждане, определяне на
необходимия кворум, компетентността на т. нар. „общо събрание на собствениците на ЕС
ул. „Хайдут Сидер" № 2, комплекс „Хръзград", начина на гласуване и определянето на
мнозинството, съдържанието на протокола и множество други материалноправни
разпоредби на закона.
Предвид това в качеството на активно легитимирано лице - собственик на обект на ЕС в
законния срок по чл. 40, ал. 2 от ЗУЕС предявявам настоящия иск с правно основание чл. 40
от ЗУЕС и искане същите да бъдат ОТМЕНЕНИ, като незаконосъобразни.
Нарушена разпоредбата на чл.8, ал.1 ЗУЕС. Съгласно същата дейностите по управлението
на ЕС обхващат реда и контрола върху ползването и поддържането на общите части и
спазването на вътрешния ред в сграда в режим на етажна собственост, както и контрола
върху изпълнението на задълженията на собствениците, ползвателите и обитателите. Когато
сградата е с повече от един вход, управлението може да се осъществява във всеки отделен
вход. Обратната практика обаче - управлението на две отделни сгради като една обща
етажна собственост се явява допустима, но само в изрично предвидените в закона случаи -
чл. 18 от ЗУЕС и при наличието на предпоставките за това. В случаите, при които е налице
необходимост от решаване на въпроси, свързани с общи части на две или повече етажни
собствености, включително такива на отделни сгради, може да се проведе съвместно общо
събрание, за участието, в което етажните собствености излъчват равен брой представители -
чл. 18, ал. 1 ЗУЕС. Дефиницията за ЕС за всяка една сграда не изхожда от свободната воля
на собствениците на самостоятелни обекти, а от техническите характеристики и от
документацията на архитектурния план. ЕС възниква по силата на закона, след като са
налице дадените в ЗУЕС предпоставки, а не по решение на ОСЕС. В настоящия случай, са
налице три отделни сгради, всяка с отделен идентификатор, с отделни входове на сградите,
изградени са в отделни имоти и независимо от наличието на обща функционална
обособеност -ограда, тревни площи, охрана, те формират три отделни етажни собствености.
В поканата за свикване на ОС не е посочено, че то е на основание чл. 18 от ЗУЕС, като ред
за неговото свикване не е спазен. Такова отразяване, че събранието се провежда като
„съвместно ОС на ЕС не е направено и в протокола. Още повече, че на такова съвместно
общо събрание не може да се гласуват решения касаещи поддръжката и управлението на
3
общите части от сградите на отделните етажни собствености. Всяка една от тях има като
свой орган общо събрание, което е компетентно да взема решения относно тези въпроси.
Нарушена е и разпоредбата на чл. 12 от ЗУЕС. С нея са регламентирани начините за
свикване на Общо събрание на Етажната собственост, а именно: първият се отнася до
нововъзникнала етажна собственост,следващите три начина са съответно по инициатива на
управителния съвет /управителя/, от контролния съвет /контрольора/ или по писмено искане
на собственици с най-малко 20 % идеални части от общите части на сградата. Поради
изчерпателно посочване на кръга от лица, имащи право да свикат ОС в различните изброени
хипотези, е въведена и рестрикция за съдържанието на поканата.
В този смисъл от значение е дали ОС е свикано от лице/лица, имащи право на такава
инициатива, мястото на провеждане на ОС, датата и часа на ОС, дневния ред на ОС, тъй
като в правомощията на ОС е да вземе решения, пряко засягащи интересите на
собствениците на самостоятелни обекти в ЕС. От кого изхожда инициативата се съди от
поканата, тъй като според чл. 13 ЗУЕС тя трябва да е подписана от лицата, които свикват
общото събрание .
Видно от записаното в Протокола на ОС „Събранието е свикано от професионалния
домоуправител,,,ХОУМ СЪРВИЗ", с покана поставена на таблото за съобщения на
14.07.2021 г., за което обстоятелство е съставен протокол в предвидената от закона форма".
Същият обаче се явява - професионален домоуправител - управител само по отношение на
ЕС на вх. „Б" на блок 1 на ул. „Хайдут Сидер" № 2, доколкото от проведено общо събрание
на етажните собственици на 25.11.2021 г. е видно, че имат сключен договор за управление
по чл. 19 от ЗУЕС.
По отношение обаче на ЕС на блок № 2 с вх. „А" и „Б", както и по отношение на Блок № 1,
вх. „А" „ИНТЕРБИЗНЕС ЛИЙГЪЛ КЪНСАЛТ ЕООД с ЕИК ********* като
НЕСОБСТВЕНИК на СОС в тях и нямащ качеството на управител на ЕС не са сред
субектите, които имат право на инициатива за свикване на ОС, съгласно чл. 12 от ЗУЕС.
Комплес „Хръзград" не представлява затворен тип комплекс по смисъла на § 1, т. 3 от ДР на
ЗУЕС, а именно: "Жилищен комплекс от затворен тип" е комплекс, обособен като отделен
урегулиран поземлен имот, в който са построени сгради в режим на етажна собственост и
други обекти, обслужващи собствениците и обитателите, при спазване на изисквания на
контролиран достъп за външни лица", тъй като блок № 1 и блок № 2 са построени в ПИ с
идентификатор № 61710,502.7241, а блок № 3 в ПИ с идентификатор № 61710.502.7242-
Освен това липсват и сключени от инвеститора на комплекса със собствениците на
самостоятелни обекти писмени договори с нотариална заверка на подписите - по чл. 2 от
ЗУЕС, в този случай в съдебната практика е прието, че по въпросите за управлението и
поддръжката на общите части от имота и други обекти и свързаните с тях разходи се
прилагат общите правила на ЗС или ЗУЕС.
В тези случаи трябва да се проведе съвместното общо събрание по чл. 18 от ЗУЕС, тъй като
съгласно същият при необходимост от решаване на въпроси, които са свързан с общи части
4
на две или повече етажни собственост, може да се проведе такова общо събрание, за
участието в което етажните собственост излъчват равен брой представители. То се свиква
по инициатива на управителния съвет (управителя) на една от етажните собственост и се
провежда по общите правила за провеждане на общо събрание по този закон. Решенията се
приемат с мнозинство две трети от присъстващите.
На следващо място е нарушена и разпоредбата на чл. 13 от ЗУЕС.
Общото събрание не е проведено в законоустановения срок съобразно чл. 13, ал. 1 от ЗУЕС
/изм. ДВ, бр. 26 от 2016 г. /. Поканата следва да се постави не по-късно от 7 дни преди датата
на общото събрание, като същото може да бъде насрочено и да се проведе най-рано на
осмия ден. ЗУЕС не регламентира начин на броене на сроковете, поради което на основание
чл. 46, ал. 2 от Закона за нормативните актове следва да се приложи по аналогия разпоредба,
регламентираща подобен случай. Тъй като решенията на общото събрание на етажна
собственост съставляват многостранни правни сделки, при които формирането на
волеизявлението става чрез гласуване, то при броенето на срока по чл. 13, ал. 1 от ЗУЕС
следва да се приложи по аналогия чл. 72 от ЗЗД, уреждащ броенето на сроковете при
правните сделки. Когато срокът се брои по дни, не се брои денят на събитието или на
момента, от който започва да тече срокът, като срокът изтича в края на последния ден. В
настоящия случай поканата е поставена на 14.07.2022 г., при което общото събрание на
21.07.2022г. се явява проведено преди да са изтекли 7 дни между тези две дати т.е. ОС е
проведено точно на седмия ден след поставяне на поканата, а не най-рано на осмия ден,
както изисква чл. 13, ал. 1 от ЗУЕС. Никъде в протокола не е посочено, че то се свиква за
вземане на решения по неотложни случаи, когато законът позволява срокът да е по-кратък, а
именно не по- късно от 24 часа.
Процедурата по провеждане на събранието е опорочена, доколкото не е спазена
императивната разпоредба на закона, гарантираща възможността на етажните собственици
да вземат участие в общото събрание.
Налице е и нарушение на чл. 15 от ЗУЕС. съгласно който общото събрание се провежда, ако
присъстват лично или чрез представители собственици на най- малко 67 на сто ид.части от
общите части на етажната собственост, с изключение на случаите по чл. 17, ал. 2, т. 1 - 4 и 7.
Видно от Протокол от 21.07.2022 г. ,,След направено изчисление на представените на
събранието самостоятелни обекта се констатира кворум от 180,5222%."
Напълно неясно е при какви изчисления е формулиран този кворум, при изискване
закрепено в закона за такъв от 67 %, от което не може и да се направи извод налице ли е
законово изискуемия кворум за да се проведе законосъобразно общо събрание и да бъдат
взети съответните решения.
Дори да се приеме, че всяка сграда представлява 100 % идеални части и общо са 300 %, то
изискуемия кворум от 67 % се равнява на 201 %, необходими за провеждане на общо
събрание.
При направени изчисления съобразно припадащите се идеални части от общите части на
5
всяка една от трите сгради се оказва, че ЕС на Блок № 1 е била представена на общото
събрание от собственици притежаващи общо - 47,80%, ЕС на Блок № 2 със 79,85 % и
съответно ЕС на Блок № 3 със 57,87 % ид. части. Видно е, че освен Блок 2 другите две ЕС не
са имали изискуемият по закон кворум ;; от 67 % за да започне провеждането на общото
събрание.
Не е посочено в протокола, че събранието се провежда при т. нар. „спадащ ; кворум" за да се
смята за законно, ако на него са представени не по-малко от 33 на сто идеални части от
общите части на етажната собственост.
Съответно на гласуването по т. 1 от дневния ред: „Комплекс с адрес; град Разград, ул.
„Хайдут Сидер" № 2 да се управлява от външен домоуправител от фирма „ИНТЕРБИЗНЕС
ЛИИГЬЛ КЪНСАЛТ" ЕООД предоставяща услугата „Хоум сървиз -професионален
домоуправител" се установява, че в Блок № 1 „За" това решение за гласували собственици с
34,17 %, от Блок № 2 гласували „ЗА" са собственици с общо 8,46 %, от Блок № 3 - „ЗА" са
гласували 57,87 % ид. ч. от ОЧС. „ПРОТИВ" това решение е гласувано в Блок 2 съответно с
71,40 % ид.ч. от ОЧС.
Тези представени изчисления също показват, че не е налице мнозинството, което изисква чл.
17, ал. 2, т. 7, т.е. квалифицирано мнозинство, а именно: т.7 за възлагане правомощията или
на част от тях на управителния съвет (управителя), както и за възлагане на дейности по
поддържането на общите части на сградата на юридически или физически лица, които не са
собственици - с мнозинство повече от 67 на сто ид.части от общите части на етажната
собственост.
Съгласно разпоредбата на чл. 19, ал. 8 от ЗУЕС "По решение на общото събрание, взето с
мнозинството повече от 67 на сто идеални части от общите части на етажната собственост,
правомощията или част от тях на управителния съвет (управителя) могат да бъдат възлагани
на физически лица или на юридически лица, които не са собственици. Договорът за
възлагане се одобрява с решение на общото събрание, взето с мнозинство повече от 67 на
сто идеални части от общите части на етажната собственост, и се сключва от упълномощено
от общото събрание лице за срок до две години. Договор, сключен за по-дълъг срок, се смята
за сключен за две години, а клауза, предвиждаща автоматично подновяване на договора или
превръщането му в безсрочен, се смята за недействителна. В срока на договора
избраното физическо или юридическо лице има правата, задълженията и отговорността на
управителния съвет (управителя) по този закон.
Следователно при избирането на „ИНТЕРБИЗНЕС ЛИИГЪЛ КЪНСАЛТ" ЕООД за
управител на ЕС е налице обстоятелство, което налага решението да бъде взето при
квалифицирано мнозинство, този смисъл е вложен и в изключението по чл. 17, ал. 2, т. 7 от
ЗУЕС, както и в разпоредбата на чл. 19, ал. 8 от ЗУЕС -избирането на управител да става с
мнозинство, което не е обикновеното предвидено в закона, както е за останалите решения
/повече от 50 на сто от представените присъствали идеални части от общите части на
етажната собственост/.
6
От изложеното е видно, че е налице нарушение и на разпоредбите на чл. 17, ал. 2. т. 7 и чл.
19. ал. 8 от ЗУЕС.
Извършено е нарушение и на чл.16. ал.5 от ЗУЕС, тъй като в протокола не са отразени
идеалните части, които притежава всеки отделен собственик. - „явилите се лица и идеалните
части от етажната собственост, които те представляват". Липсата на един от задължителните
реквизити на протокола води до незаконосъобразност на проведеното събрание, тъй като
препятства възможността и съдът да провери налице ли е изискуемият кворум.
Нарушено е и изискването в протоколът да се посочи номера на самостоятелния обект,
начина, по който са гласували лицата - "за", "против" или "въздържал се". Такова посочване
е направено само при гласуването на първото взето решение, като е отразено, че: Обобщени
резултати от гласуването : „ЗА"; 106,5557% „ПРОТИВ": 73,9665% , „ВЪЗДЪРЖАЛ СЕ":
0,0000%.
Такова отразяване е направено само касателно гласуването по първа точка от дневния ред,
относно начинът по който са гласували лицата - за, против, въздържал се по останалите
точки е посочено само: с „мнозинство от присъстващите" или „пълно мнозинство от
присъстващите".
По т. 2 от дневния ред - „Договорът с фирма „ИНТЕРБИЗНЕС ЛИЙГЬЛ КЪНСАЛТ" ЕООД
да бъде за срок две години, от датата на подписване на договора" е посочено, че решението е
прието с „мнозинство от присъстващите".
При гласуването на това решение е допуснато нарушение на чл. 19, ал. 8, който изисква
„Договорът за възлагане се одобрява с решение на общото събрание, взето с мнозинство
повече от 67 на сто идеални части от общите части на етажната собственост, и се сключва от
упълномощено от общото събрание лице за срок до две години" т.е. това отделно взето
решение за определяне на срок не е прието с необходимото квалифицирано мнозинство от
67 %. от ид.ч. в ОЧЕС.
По подобен незаконосъобразен начин е взетото, и решение, а именно: „Одобрява договора с
фирма „ИНТЕРБИЗНЕС ЛИЙГЬЛ КЪНСАЛТ" ЕООД, приема да бъде сключен за срок от
две години. Упълномощава г-жа М. И. представител на блок 1, г-жа К. С., представител на
блок 2 и г-н Н. И., представител на блок 3 да подпишат договора с ПД." отново прието с
мнозинство от присъстващите.
При вземане на решение по т. 3 от дневния ред: Таксата „текуща поддръжка" да бъде в
размер 8,50 лв. на апартамент прието с мнозинство от присъстващите, освен допуснати
множество нарушения на разпоредбите на ЗУЕС - чл. 12, 13, 15, 16, 18, е нарушена и
разпоредбата на чл. 51, ал.1 от ЗУЕС, който определя, че: Разходите за управление и
поддържане на общите части на етажната собственост се разпределят поравно според броя
на собствениците, ползвателите и обитателите и членовете на техните домакинства
независимо от етажа, на който живеят, а не на апартамент.
На следващо място, законът позволява общото събрание да вземе решение с мнозинство
повече от 50 на сто от идеалните части от общите части собственик, ползвател или обитател,
7
който отсъства повече от 30 дни в рамките на една календарна година да заплаща за времето
на отсъствие 50 на сто от разходите за управление и поддържане по ал. 1.
Макар, че като решение изрично в това отношение нищо не е прието от записаното в
протокола на стр. 4 и обясненията на председателстващия събранието преди гласуването, а
именно: „Текущата поддръжка ще се плаща от апартаментите, защото тя не касае офисите
тъй като те си имат отделни входове и не заплащат такса текуща поддръжка, те ще участват
в разхода за прилежащия терен. Имате ли предложение каква да бъде сумата или да казвам
колкото е на блок 1, вход „Б" - 8,50 лв. на апартамент без значение обитаем ли или не е?
Други предложения имате ли? След като нямате предложение подлагам на гласуване такса
текущ разход в размер на 8,50 лв. на апартамент, може да се направи извод, че таксата е
незаконосъобразно определена в това отношение, като се задължават собствениците на
необитаемите апартаменти за повече от 30 дни да плащат пълната такса, а не такава поне в
половин размер.
Законът закрепва това, че разходите за поддържка и управление трябва да се определят от
общото събрание, а от протокола е видно, че е гласуван такса само за поддържа, не е
гласувана вноската, с която следва да се участва в управлението на ЕС, а в тези разходи
именно се включва таксата, която се заплаща по сключеният с професионалния
домоуправител договор.
Тази вноска/такса изобщо не е подложена на гласуване. На стр. 5 единствено е посочено,
като обяснения, следното: „Търговските обекти ще дължат общо месечна такса 18,00 лв. в
която такса влиза: Такса домоуправител в размер на 6,00лева; Вноска Фонд „Р и О" в размер
на 7,00 лева и такса за поддръжка на прилежащ терен в размер на 5,00 лева, защото те не
плащат такса за текущи разходи. Апартаментите освен тези три такси ще имат и такса
текуща поддръжка, или общо при тях се формира месечна такса в размер на 26,50 лв.", от
което става видно, че тя е в размер на 6,00 лв. на апартамент.
По точка четвърта от дневния ред и взетото Решение: ..Създава се Фонд ..Ремонт и
обновяване." е посочено, че то е взето с ..пълно мнозинство", което отново показва
нарушение на чл. 16, ал. 5 от ЗУЕС изискващ посочване на начина на гласуване. Освен това
законът никъде не борави с термин „пълно мнозинство", а "•приети са термините
-„обикновено", „квалифицирано" и „единодушно".
Следващото решение „Вноската Фонд „Ремонт и обновяване" да бъде в размер 7,00 лв. на
самостоятелен обект" е прието с „мнозинство от С присъстващите". Тук отново не е посочен
начинът на гласуване.
Това решение е прието и в нарушение на чл. 50 от ЗУЕС, съгласно който Общото събрание
на собствениците или на сдружението създава и поддържа фонд "Ремонт и обновяване".
Средствата във фонда се набират от ежемесечни вноски от собствениците в размер,
определен с решение на общото събрание съобразно идеалните части на отделните
собственици в общите части на етажната собственост, но не по-малко от един процент от
минималната работна заплата за страната.
8
Смисъла на закона е в случая собствениците с най-малки ид. части от общите части на
сградата да заплащат минимална вноска от 1% от MP3, а съответно за тези с по-голям
процент ид, части, трябва да се направи съответното преизчисление и те да участва във
фонда съобразно притежаваните от тях идеални части.
Такава вноска не е необходима тъй като за сградите не са изтекли гаранционните срокове
предвидени в чл. 20, ал. 4 от НАРЕДБА № 2 ОТ 31 ЮЛИ 2003 Г. ЗА ВЪВЕЖДАНЕ В
ЕКСПЛОАТАЦИЯ НА СТРОЕЖИТЕ В РЕПУБЛИКА БЪЛГАРИЯ И МИНИМАЛНИ
ГАРАНЦИОННИ СРОКОВЕ ЗА ИЗПЪЛНЕНИ СТРОИТЕЛНИ И МОНТАЖНИ РАБОТИ,
СЪОРЪЖЕНИЯ И СТРОИТЕЛНИ ОБЕКТИ.
По точка пета от дневния ред, а именно: 5. „Вземане на решение за поддръжка на
прилежащия към сградата терен. Определяне на примерен списък на дейностите по
поддръжка. Приемане на годишен бюджет за поддръжка на прилежащия терен. Определяне
на начина на разпределение на вноските в гласувания годишен бюджет, дължими от
собствениците на всеки самостоятелен обект в етажната собственост" е взето само едно
решение: „Таксата за поддръжка на прилежащ терен да бъде в размер 5,00 лв. на
самостоятелен обект." На практика това решение на общото събрание е прието извън
дневния ред. Съгласно чл. 16, ал. 3 Общото събрание на собствениците не може да приема
решения по въпроси извън предварително обявения дневен ред, освен в неотложни случаи.
В дневният ред е посочено, че първо трябва да определи примерен списък на дейностите,
след което да се формира годишен бюджет, който да се приеме от общото събрание и след
това да се приеме съответното решение, как ще се разпредели този бюджет между
собствениците.Липсва точка от дневния ред: Определяне размера на такса поддръжка на
прилежащ терен.При гласуването на решенията по точка 6. "Приемане на Правилник за
вътрешния ред в етажната собственост." Също е допуснато нарушение на чл. 16, ал.5 от
ЗУЕС. Освен това от протокола е видно, че съдържанието на този правилник изобщо не е
подложено на гласуване, посочено е само, че „Беше обяснено какво представлява
правилника, и къде може всеки един от собствениците, обитателите и ползвателите да се
запознае с неговото съдържание"
Приетото решение също по т. 6: „ОС на ЕС с адрес гр. Разград, ул. „Хайдут Сидер" № 2 и 2
А да бъде регистрирана в регистър Булстат, след което партидите за ел. енергия и В и К да
бъдат прехвърлени на ЕС." Отново е прието в нарушение на чл. 16, ал. 3 от ЗУЕС, тъй като
не е включен като точка от дневния ред и съответно не е спазена и процедурата по
гласуването -16, ал. 5 от ЗУЕС.
Липсва точка от дневния ред, по която е взето следното решение: "ОС на ЕС с адрес гр.
Разград, ул. „Хайдут Сидер" № 2 и 2 А да бъде регистрирана в регистър Булстат, след което
партидите за ел. енергия и В и К да бъдат прехвърлени на ЕС", с което е допуснато отново
нарушение на чл, 16, ал. 3 от ЗУЕС.
Съгласно чл. 16, ал. 7 от ЗЕУС Председателят на управителния съвет (управителят) в срока
по ал. 6 поставя на видно и общодостъпно място на входа на сградата съобщение за
9
изготвянето на протокола. За поставяне на съобщението се съставя протокол от
председателя на управителния съвет (управителя) и един собственик, ползвател или
обитател, в който се посочва датата, часът и мястото на поставяне на съобщението. Копие от
протокола от провеждане на общото събрание, заверен с надпис "Вярно с оригинала", и
приложенията към него се предоставят на собствениците, ползвателите или обитателите, а в
случаите по чл. 13, ал. 2 се изпраща на посочената електронна поща или адрес в страната.
Когато в случаите по чл. 13, ал. 2 лицето не е посочило електронна поща или адрес в
страната, на които да се изпращат копия на протоколи, то се смята за уведомено с поставяне
на съобщението. При посещение в офиса на ПД за получаване на протокола ни бе казано, че
ще получим такъв по ел. поща.
Това задължение не е изпълнено и към настоящия момент. Протоколът е изпратен на ел.
поща на 03.08.2022 г. без приложенията към него. На 04.08.2022 г. с писмо по ел. поща
ищецът поискал от Професионален домоуправител „Хоум Сървиз" да му изпрати на имейл
приложенията към протокола - Покана, Присъствен списък и т.н., но и тези документи не ни
бяха предоставени.
Счита,че има правен интерес от предявяването на настоящия иск с правно основание чл. 40
от ЗУЕС за отмяна на всички взети решение на общото събрание на собствениците в
ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ, с адрес: административен адрес: ул. „Хайдут Сидер" № 2,
блок 1, вход „А"; ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ, с адрес: административен адрес: ул.
„Хайдут Сидер" № 2, блок 1, вход „Б"; ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ, с адрес:
административен адрес: ул. „Хайдут Сидер" № 2, блок 2, вход „А"; ЕТАЖНАТА
СОБСТВЕНОСТ, с адрес: административен адрес: ул. „Хайдут Сидер" № 2, блок 2, вход „Б";
ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ с адрес: административен адрес: ул. „Хайдут Сидер" № 2А,
представлявани от Професионален домоуправител на Етажната собственост
„ИНТЕРБИЗНЕС ЛИЙГЬЛ КЪНСАЛГ ЕООД, представлявано от управител - М. Ц. И.,
ПРОВЕДЕНО на 21.07.2022 г. от 18,30 ч., а именно:
1. Комплекс с адрес: град Разград, ул. „Хайдут Сидер" № 2 да се управлява от външен
домоуправител от фирма „ИНТЕРБИЗНЕС ЛИИГЬЛ КЪНСАЛТ" ЕООД предоставяща
услугата „Хоум сървиз -професионален домоуправител";2.Договорът с фирма
„ИНТЕРБИЗНЕС ЛИЙГЪЛ КЪНСАЛТ" ЕООД да бъде за срок две години, от датата на
подписване на договора;3Одобрява договора с фирма „ИНТЕРБИЗНЕС ЛИЙГЬЛ
КЪНСАЛТ" ЕООД, приема да бъде сключен за срок от две години. Упълномощава г-жа М.
И. представител на блок 1, г-жа К. С., представител на блок 2 и г-н Н. И., представител на
блок 3 да подпишат договора с ПД;4.Таксата „текуща поддръжка" да бъде в размер 8,50 лв.
на апартамент.;5.Създава се Фонд „Ремонт и обновяване".6.Вноската Фонд „Ремонт и
обновяване" да бъде в размер 7,00 лв. на самостоятелен обект.;7.Таксата за поддръжка на
прилежащ терен да бъде в размер 5,00 лв. на самостоятелен обект;8.ЕС с адрес гр. Разград,
ул. „Хайдут Сидер" № 2 приема Правилника за вътрешния ред в сградата;9.ОС на ЕС с адрес
гр. Разград, ул. „Хайдут Сидер" № 2 и 2 А да бъде регистрирана в регистър Булстат, след
което партидите за ел. енергия и В и К да бъдат прехвърлени на ЕС.Претендира и за
10
разноските.
От името на ответниците Интербизнес Лийгъл Кънсалт“ЕООД е депозирал писмен отговор,
който твърди,че общото между всичките сгради, в които са посочените пет етажни
собствености |всички тези сгради, кои то според ищеца следва да се разглеждат като отделни
ЕС е, че ситуационно са разположени в комплекс „Хръзград и хотел", достъпът до който е
контролиран за външни лица, чрез външни ограждепия по целия периметър на комплекса и
монтирана бариера при входа, която се задейства чрез дистанционно управление.
Съдът е сезиран с иск по чл.40 ЗУЕС, по който пасивно легитимирани следва да са
собствениците на съответната ЕС, чисто Решение на колективния орган се обжалва. В
случая искът с предявен срещу пет пспсрсонифицирани общности, които не само са
неправосубктни, но и не се представляват по отделно от „Ишербизнес Лийгьл Кънсалт“
ЕООД. Предвид, което продължава да твърди, че исковата молба е нередовна.
По отношение на поземлен имот с идентификатор 61710.502.7242.1, построен в УIIИ с
идентификатор 61710.502,7242 по КККР, с адрес ул. Хайдут Сидер № 2 (т. нар, блок 3) ,
дружеството ищец потвърждава , че не притежава собственост върху СОС или ид. части от
поземления имот, но предявява иска отново и против тази етажна собственост. Като
мотивите му за това са, че е било проведено общо събрание на трите блока. Не се доказва
активната легитимация на ищеца. Правото па иск е само и единствено за онези
собственици, кои то към датата па вземане на атакуваното решение са били собствениците в
съответната ЕС.
По отношение на основателността, счита,че искът може да се приеме за частично
основателен. Не отрича, че са допуснати определени пропуски при формирането на
кворумите, което е в следствие на липсата па информация за притежаваните от
собствениците идеални части от общите части на сградата, и това отново е в следствие па
действия на „Евроинвест България“ ООД.
Твърдението на ищеца за нарушение на разпоредбите на чл.8, ал.(1) и чл.18, ал.(1) ЗУЕС са
неоснователни. От сочените правни норми не може да се прави извод, че по принцип
етажната собственост съществува при наличието на една сграда". Това твърдение е
несъстоятелно и в пълен разрез е правната доктрина на етажната собственост. Напълно
допустимо е наличието па сграда, която поради естеството на собствеността да се
представлява ЕС. Съгласно чл.37 ЗС етажна собственост ще е налице единствено, ако етажи
или част от етажи, заедно е придадените към тях помещения принадлежат па различни
собственици. Т.е. условието за възникването и съществуването на ЕС е обусловено не от
наличието на една сграда, а от собствеността в тази сграда, като дори и при разнородност на
собствеността, която предполага наличието на ЕС, приложението на ЗУЕС ще бъде
изключено в определени хипотези - чл.З ЗУЕС.
Извън изрично предвидените в ЗУЕС и ЗС случаи начинът на управление па ЕС е право па
избор на собствениците в сградата. Ако сградата е с повече от един вход, и собствениците
по една или друга причина не могат да постигнат съгласие за общо управление на цялата
11
сграда, то тогава законът допуска управлението да се извършва по входове. Разпоредбата на
чл.8, ад.(2) ЗУЕС е нова и е приета именно е цел разширяване на възможностите за
регулиране на широкия спектър лични отношения, които възникват в една ЕС.
Право на избор на собствениците е общите части в ЕС да бъдат управлявана само от
Управител, от Управителен съвет, да има външно управление, или да бъде учредено
сдружение на собствениците, всичко това се случва единствено и само но свободната воля
на собствениците. При свикване на събранието има допуснати нарушения, които обаче
са от чисто технически, а не от правен характер. В действителност искането за свикване на
Общо събрание на „Комплекс Хръзград“ изхождало от собственици, които в
невъзможността си да се справя т е незаинтересоваността на собственика „Евроинвест
България“ ООД се обърнаха към „Интербизнес Лийгъл Кънсалт“ ЕООД, в качеството им на
лице имащо определен опит и знания в управлението на ЕС, за съдействие и молба за
организиране и провеждане па Общо събрание в комплекса. Не отричат, че са правени опити
да се управляват сградите в комплекса по отделно, по това не е довело до положителни
резултати. Липсата на ефективно управление и поддръжка на общите части е довела до
множество неприятни за реалните обитатели на комплекса резултати, като неработещо
осветление, както вътрешно, така и външно, неработещи асансьори, пълни е вода
асансьорни шахти, неподдържани и изсъхнали тревни площи, обрасли е трева и мръсни
вътрешни улици и площадки, рушаща се външна настилка, пропадане на горен в
северозападната част на комплекса, блокиране, поради неплащане па бариерата осигуряваща
контролирания достъп.
Всичко това е мотивирало част от собствениците, които са и реални обитатели да потърсят
съдействието на „Интербизнес Лийгъл Кънсалт“ ЕООД, и да поискат нов начин па
управление, какъвто всъщност е трябвало да осигури инвеститора на основание чл.2 ЗУЕС.
По отношение на сочените пороци при вземане па решенията при определяне на таксите за
текуща поддръжка също може да се приеме, че са налице определени пропуски, тъй като в
действителност таксата за „текуща поддръжка“ е определена в нарушение на чл.51, ал.(1)
ЗУЕС, като е взето решение че първоначално всички апартаменти, независимо от броя
обитатели ще плащат поравно. Логиката е, че действията по управление и поддръжка па
общи те по естеството си части ползват всички имоти в НС, независимо дали те са обитаеми
или необитаеми, тъй като сградата, в която са разположени имотите, не би могла да
съществува без тях. Ето защо dc lege fereda се предвижда таксата за текущи разходи и
управление да се заплаща на общо основание от всички собственици на самостоятелни
обекти сгради в режим на ЕС. Решението е продиктувано и е оглед населеността на
сградите, тъй като в определени входове „Евроинвсст България“ ООД е продало само по
няколко апартамента, собствениците на които реално трябва да търпят цялата поддръжка на
общите части във входа, като почистване, осветление, абонаментна такса за асансьор,
сл.енергия асансьор, консумативи за почистването и дезинфекцията и др. Именно в
търсенето на баланс и справедливо разпределение е дадено такова предложение, което е
било прието от собствениците, присъствали на събранието, на което представителят на
12
„Евроинвест България“ ЕООД -нито възразил, нито се противопоставил.
По отношение на таксата за управление: Същата с фиксирана и е час т от договора, който е
одобрен от ОС и подписан от съответните, упълномощени от Общото събрание лица.
Не споделя възражението на ищеца,че не е необходимо създаването на Фонд „Ремонт и
обновяване" и определяне на вноската към него споделяме възражението па ищеца, че не е
налице необходимост от създаването на Фонд „РиО“ и съответно определяне па вноска към
пето предвид това, чс гаранционните срокове, предвидени в чл.20. ал.(4) от Наредба №
2/31.07.2003 година не са изтекли. Създаването на ФРО не с обвързано с гаранционните
срокове но Наредбата. Законът предвижда създаването па такъв фонд винаги, когато е
налице ЕС. независимо от това дали ЕС е създадена в новопостроена сграда или и стара
такава. Гаранционните срокове обвързват възложи телят на строежа и изпълнителя, т.е.
строителя. ЕС не е страна по този договор, и в случай па възникнал проблем, свързан с
изпълнението па строежа етажните собственици имат-право да се обърнат към инвеститора с
определено искане за отстраняване па проблема, - в случая че той ес проявил в рамките па
нормативно определените или договорени гаранционни срокове. Твърде възможно е даден
технически проблем да не се покрива от гаранцията, което означава че отстраняването му
следва да стане за сметка па натрупаните във Фонда средства, като разбира се това става
единствено и само по решение на Общото събрание.
Друг е въпросът, че гаранциите по чл.20, ал.(4) от Наредбата обхващат различни по вид
СМР, съобразно на което и сроковете по тях са различни, и не се прилагат например за
асансьорното съоръжение.
Така, ако вземем за пример и разгледаме в светлината па цитираната Наредба Разрешение за
ползване № ДК-07-Рз-5/11.11.2014 година, издадено па подобект Блок I, ще установим, че по
отношение на строителните конструкции минималните гаранционни срокове са все още в
сила, но по отношение на хидроизолациите например вече са изтекли.
По отношение па вноската. Определянето па същата винаги е било в правомощията на
Общото събрание и това че тя е определена в размери различни от сочените в чл.50. ал.(2)
ЗУЕС не считаме за съществено нарушение. За да формираме тази наша позиция изхождаме
от факта, че в крайна сметка, каквито и да са вноските разходите за ремонти винаги се
-
разпределят но реда на чл.48, ал.(З) ЗУЕС, като ог получената стойност по решение отново
на Общото събрание могат да бъдат приспаднати натрупаните във Фонда за всеки един
собственик вноски и разликата да бъде дост,брана.
Като практикуващи управители па ЕС сме наясно, че генерираните в ФРО средства никога
не се оказват достатъчни за извършването па ремонти, което винаги налага допълнително
преразпределение на необходими те средства. Ето защо в усилията си да търсим баланс и
постигане на консенсус при определяне на таксите, винаги се стремим към решения, които в
максимална стенен да осигуряват комфорт па месечните бюджети на домакинствата па
собствениците, обитателите и ползвателите на сгради те в режим на ЕС.
Опитът е доказал, че външното управление па ЕС внася ред и осигурява необходимата
13
финансова стабилност па ЕС, която гарантира своевременното плащане па всички текущи
разходи и отстраняването па възникналите в ЕС проблеми. Обикновено се противопоставят
на такова управление лицата, които възнамеряват да живеят под един покрив за сметка па
своите съседи, или да притежават имот в сграда, в която някой друг да плаща необходимите
разходи за поддръжка и ремонт па общите час ти, без да си дава т сметка, че без общите
части имотът им не може да съществува.
Въз основа на събраните по делото гласни и писмени доказателства, съдът установи
следните факти: През 2007г. Евроинвест България ООД е придобило собствеността УПИ
VIII в кв.156 по плана на гр.Разград с площ от 6660кв.м. От него са образувани имоти с
идентификатори 61710.502.7241 и 31710.502.7242. През 2016г. ищецът продал на С. ООД
61710.502.7242 с площ от 3280кв.м. Разрешенията за строеж и за ползване са за обект
„Комплекс Хръзград и хотел-блок 3“. От събраните по делото доказателства се установява,
че на место проектът не е изпълнен.Липсва изграден хотел.
Към 21.07.2022г. ищецът бил е собственик на: 53бр. самостоятелни обекта - апартаменти,
търговски обекти- /офиси, магазини/, които са изградени съответно в сграда с
идентификатор № 61710.502.7241.1 по КККР на град Разград, с адрес: административен
адрес: ул. „Хайдут Сидер” № 2, блок 1, вх. „А" и вх. „Б", комплекс „Хръзград и Хотел - Под
обект блок I“ и в сграда с идентификатор № 61710.502.7241.2 по КККР на град Разград, с
адрес: административен адрес: ул. „Хайдут Сидер" № 2, блок 2, вх. „А" и вх. „Б", комплекс
Хръзград и Хотел - Блок № 2" и 34 бр. самостоятелни обекти - гаражи с № 61710.502.7241.3
по КККР на град Разград, с адрес на ул. „Хайдут Сидер" № 2. Двете сгради са построени в
Поземлен имот с идентификатор № 61710.502.7241 по КККР на град Разград, с адрес:
административен адрес: ул. „Хайдут Сидер" № 2.
В режим на етажна собственост към 14.07.2022 г, в Общината са вписани три етажни
собствености с административен адрес както следва:1.гр. Разград, ул. „Хайдут Сидер" № 2,
бл. № 1, вх. А;2.гр. Разград, ул. „Хайдут Сидер" № 2, бл. № 1, вх. Б и 3. гр. Разград, ул.
„Хайдут Сидер" № 2, бл. № 2, вх. А. От общината са приложени решения на ОС на тези ЕС.
За останалите две етажни собствености /1. гр. Разград, ул. „Хайдут Сидер" № 2, бл. № 2 вх. Б
и 2.гр. Разград, ул. „Хайдут Сидер" № 2А/ няма подадени уведомления .
Ответникът представя доказателства, че е отправил покана за ОС на ЕС с адрес гр.Разград,
ул.Хайдут Сидер №2 бл.1 вх.Б на 21.07.2022г. от 18.30ч. и посочен в 6 точки дневен
ред:вземане на решение за избор на управител на ЕС,респ. възлагане на външно
лице;одобряване проекта за договор за управление, определяне за отделни видове
такси;създаване на ФРО и определяне размера на вноските;вземане на решение за
поддръжка на прилежащия терен и дейностите по поддръжка;приемане на правилник за
вътрешния ред.
Тази покана е залепена на 14.07.2022г., за което е съставен протокол.
Според ищеца на вратите на останалите входове - „А" и в блок 2, вх. „А" и вх. „Б" е също е
имало разлепена покана,според него същата.
14
Ищецът е собственик на самостоятелни обекти като в блок №1 вх.А и вх.Б, така и в бл.2
вх.А и вх.Б,съгласно приложен списък на л.161-162 от делото.
В посочените ден и час Управителят на дружеството ищец бил пред входа,но там нямало
други собственици. Имало събрани хора пред блок № 3.
От показанията на св.Сюзан Халис, технически организатор при дружеството-ищец и
собственик на самостоятелен обект в бл.1 вх.Б,твърди,че първоначално имота /земята/ е
била едно цяло, но през 2016г. част от нея е продадена на друга фирма. В нея е построен
бл.3 и има започнат друг строеж.Оградата обаче е обща за двата парцела. Твърди,че за ОС
била поканена по телефона от М. И.. Видяла и залепената покана за ОС на ЕС на бл.1 вх.Б.
На събранието обаче имало хора и от трите блока и се провело на различно от посоченото в
поканата място. Бил пуснат присъствен лист,в който били посочени повече хора,отколкото
присъствали.Някои били с пълномощни. Събранието било открито от представителите на
„Хоум Сървиз" М. И. и М. И.. Тогава свидетелката и управителката разбрали, че се
провежда общо събрание не само на вход „Б" от блок 1, а на трите блока - Блок № 1, вх. „А"
и „Б", Блок № 2, вх, „А" и „Б" и Блок № 3. Присъствали около 30 човека. На присъстващите
бил предоставен присъствен списък, на живущите в бл.1 и бл.2, в който всеки трябвало до
посочи на кой самостоятелен обект е собственик и да се подписваше. В списъка липсва
посочване на об.части,които притежава всеки собственик.
Видно от протокола от проведеното общо събрание в него са участвали собственици с общи
части общо от 180,5222%,без да е посочен общия брой проценти на собствениците от
об.части..
От представените копие по делото на Списък на присъстващите собственици, обитатели и
ползватели и техните пълномощници на ОС, проведено на 21.07.2022г. ул. „Хайдут Сидер“
№, комплекс „Хързград“ и пълномощни за някои от присъствалите представляващи други
собственици се установява, че пълномощните дадени от М. Е.р, като управител на „Мусон
груп“ ЕООД и като „С. Холдинг“ ООД на Н. И., касаят предоставени права относно
управлението и представителството на тези две търговски дружество, по всякакви въпроси и
пред органи и институции в страната, но без да предоставят мандат за право да участие в
общото събрание на ЕС и гласуване.
Пълномощното от Д. С. М. /л.220/ за Л. Е. е подписано от С. Х., изписал лично името си.
Пълномощното дадено от Д. А. Г. /л.218/ е подписано от лице, лично изписало името си като
Х. Х..
Упълномощителят Т. М. Я. /л.217/ е подписан от Тонистрой 88 ЕООД.
В началото на „общото събрание“ е прочетен дневния ред и се предложи за Председател да
бъде избрана М. И., а за протоколчик - М. И.. Направили се различни обяснения от тях и се
пристъпило към гласуване по т. 1 от дневния ред като се гласувало по апартаменти.
По отношение на това решение ищецът гласувал -„против". След изброяване на гласовете,
било обявено, че решението е прието.
15
Било проведено същото гласуване и по останалите 5 точки от дневния ред.
След като на така проведеното сборище не стана ясно - нито на коя ЕС се провежда
събрание, нито кой конкретно присъства, нито кой кого конкретно представлява, нито по
какви предложения за решения се гласуват, нито кой как е гласувал за тях, едва на
03.08.2022г. на ел. поща на дружеството ищец бил изпратен Протокол № 1/21.07.2022г. от
проведено общо събрание на собствениците в етажна собственост с адрес: град Разград,
община Разград, област Разград, ул. „Хайдут Сидер" № 2, комплекс „Хръзград", със
следните взети решения: Комплекс с адрес: град Разград, ул. „Хайдут Сидер" № 2 да се
управлява от външен домоуправител от фирма „ИНТЕРБИЗНЕС ЛИИГЪЛ КЪНСАЛТ"
ЕООД предоставяща услугата „Хоум сървиз -професионален домоуправител". Договорът с
фирма „ИНТЕРБИЗНЕС ЛИЙГЬЛ КЪНСАЛТ" ЕООД да бъде за срок две години, от датата
на подписване на договора. Одобрява договора е фирма „ИНТЕРБИЗНЕС ЛИЙГЬЛ
КЪНСАЛТ" ЕООД, приема да бъде сключен за срок от две години. Упълномощава М. И.
представител на блок 1, К. С., представител на блок 2 и Н. И., представител на блок 3 да
подпишат договора с ПД. Таксата „текуща поддръжка" да бъде в размер 8,50 лв. на
апартамент.Създава се Фонд „Ремонт и обновяване". Вноската Фонд „Ремонт и обновяване"
да бъде в размер 7,00 лв. на самостоятелен обект.Таксата за поддръжка на прилежащ терен
да бъде в размер 5,00 лв. на самостоятелен обект. ЕС с адрес гр. Разград, ул. „Хайдут Сидер"
№ 2; приема Правилника за вътрешния ред в сградата.ОС на ЕС с адрес гр. Разград, ул.
„Хайдут Сидер" №2 и 2А да бъде регистрирана в регистър Булстат, след което партидите за
ел. енергия и ВиК да бъдат прехвърлени на ЕС.
Въз основа на така установените факти,съдът направи следните правни изводи:
В настоящото производство в тежест на ответника е да докаже,че взетите решения на
общото събрание на ЕС са законосъобразни, т.е. че са спазени разпоредбите на ЗУЕС,
относно реда за свикване, начина за провеждане, определяне на необходимия кворум,
компетентността на „общото събрание на собствениците на ЕС ул.„Хайдут Сидер" №2,
комплекс „Хръзград", начина на гласуване и определянето на мнозинството, съдържанието
на протокола.
Спор между страните представлява факта дали е налице един комплекс от затворен
„Хръзград" или са налице множество отделни ЕС. В чл.8 ал.2 законодателят е предвидил
обхвата на ЕС. Когато сградата е с повече от един вход, управлението може да се
осъществява във всеки отделен вход. От събраните по делото доказателства се установява,
че макар и при проектирането и строителството да е имало замисъл за изграждането на
комплекс от затворен тип, това реално не се е случило. Съществуването и управлението на
комплекси от затворен тип е една правна възможност, предоставена от ЗУЕС на
инвеститора. При неприлагането й се прилагат останалите /общи /разпоредби на ЗУЕС.
Такъв е и настоящия случай. Безспорно е по делото,че построените сгради са били
проектирани като един комплекс,в един парцел /поземлен имот/. През годините
собствеността върху парцела/поземления имот/ е променена, като реално има двама
собственици, като всеки от тях е инвеститор на построените в имота му сгради. Не се спори
16
от страните, че изготвения архитектурен проект не е изпълнен точно. Безспорно е, че
собствениците на самостоятелни обекти в трите жилищни блока нямат сключени с
инвеститора /инвеститорите/ договори за управление на общите части. Представени са
писмени доказателства от Община-Разград, че са налице отделни етажни собствености /по
входове/, три от които са вписани от Управителите си в Общината и съществуват като
самостоятелни етажни собствености. Това са ЕС: на бл. № 1, вх. А; на бл. № 1, вх. Б и на бл.
№ 2, вх. А. В този смисъл възражението на ответника,че е налице комплекс от затворен тип,
респ. е налице една етажна собственост е неоснователно.
Предвид на това общо събрание може да прави всяка отделна етажна собственост или може
да се проведе съвместо общо събрание на етажните собствености.
В конкретния случая е залепена покана за провеждане на общо събрание на една от
етажните собствености, тази на бл.1 вх.Б, но в действителност е проведено общо събрание
на етажните собствености на бл.1 вх.А и вх.Б и на бл.2 вх.А и вх.Б. Такова съвместно общо
събрание ЗУЕС допуска при определени случаи, посочени в чл.18. Това са решаването на
въпроси свързани с общи части на две или повече етажни собствености. За да може да се
проведе съвместно общо събрание, следва да участват равен брой представители на
етажните собствености, т.е не участват всички собственици на обекти сградата в режим на
ЕС, а се излъчват представители на всяка отделна ЕС. Това законово изискване не е спазено
при провеждането на съвместното общо събрание, както по свикването му,така и относно
провеждането му. Поканата важи за ОС на ЕС на бл.1 вх.Б, а съвместното ОС е проведено с
участието на явилите се собственици на самостоятелни обекти, а не са излъчвани
представители на ЕС.
На следващо място съвместното общо събрание следва да се свиква по инициатива на
управителния съвет (управителя) на една от етажните собствености и се провежда по
общите правила за провеждане на общо събрание по този закон. Събранието е свикано от
професионалния домоуправител „ХОУМ СЪРВИЗ", който се явява - професионален
домоуправител - управител по отношение на ЕС на вх. „Б" на блок 1 на ул. „Хайдут Сидер"
№ 2, видно и от представеното Удостоверение от Община Разград
Решенията на съвместното ОС се приемат с мнозинство две трети от присъстващите
/представители на отделните ЕС/. От списъка на присъстващите се установява,че присъстват
собственици на самостоятелни обекти, а не представители на отделните ЕС,което води до
неравномерно представителство на различните ЕС. От списъка на участниците не става ясно
как е установено наличието на кворум с оглед липсата на вписани % об.части,което също е в
нарушение на чл.16 ал.5 от ЗУЕС. Това е станало в по-късен етап, при изготвянето на
протокола, като пак е неясно по какъв начин са изчислени % об.части и наличието на
кворум.
Налице е и твърдяното от ищеца нарушение на чл.13 ал. 1 ЗУЕС относно датата на
провеждане на ОС,след поканата. Последната се поставя не по-късно от 7 дни преди датата
на общото събрание, като същото може да бъде насрочено и да се проведе най-рано на
осмия ден. ЗУЕС не регламентира начин на броене на сроковете, поради което на основание
17
чл.46 ал. 2 от ЗНА следва да се приложи по аналогия разпоредба, регламентираща подобен
случай. Тъй като решенията на общото събрание на етажна собственост съставляват
многостранни правни сделки, при които формирането на волеизявлението става чрез
гласуване, то при броенето на срока по чл.13 ал.1 от ЗУЕС следва да се приложи по
аналогия чл.72 от ЗЗД, уреждащ броенето на сроковете при правните сделки. Срокът се брои
по дни, не се брои денят на събитието или на момента, от който започва да тече срокът, като
срокът изтича в края на последния ден. Поканата е поставена на 14.07.2022 г., при което
общото събрание на 21.07.2022 г. се явява проведено преди да са изтекли 7 дни между тези
две дати. По делото няма данни, а и твърдения събранието да е свикано за вземане на
решения по неотложни случаи, когато законът позволява срокът да е по-кратък.
Налице е и твърдяното от ищеца нарушение на чл.15 ЗУЕС, съгласно който общото
събрание се провежда, ако присъстват лично или чрез представители собственици на най-
малко 67 на сто идеални части от общите части на етажната собственост, с изключение на
случаите по чл.17 ал.2 т.1 - 4 и 7. В протокола от ОС е констатиран кворум от 180,5222%.
Двете ЕС на бл.№1 /вх.А и вх.Б/ са били представени на общото събрание от собственици
притежаващи общо - 47,80%. Двете ЕС на бл.№2 /вх.А и вх.Б/ са били представени от
собственици със 79,85 % и съответно ЕС на бл.№ 3 със 57,87 % ид. части. Следователно за
никоя от петте ЕС не е имало изискуемият по закон кворум от 67 % за да започне
провеждането на общото събрание. В протокола не е посочено събранието да се провежда
при „спадащ кворум" за да се смята за законно, ако на него са представени не по-малко от 33
на сто ид.части от об.части на етажната собственост.
Оттам и решението за възлагане на част от правомощията по управление на общите части
на ЕС на физически лица или на юридически лица, които не са собственици се явява взето
при липса на кворум.
Единствено за решението по т.1 в Протокола от събранието е посочен номера на
самостоятелния обект, начина, по който са гласували лицата - "за", "против" или "въздържал
се" и са посочени обобщените резултати: „ЗА"; 106,5557% „ПРОТИВ": 73,9665% ,
„ВЪЗДЪРЖАЛ СЕ": 0,0000%.
За останалите точки е посочено само: с „мнозинство от присъстващите" или „пълно
мнозинство от присъстващите".
Приетото решение ЕС с адрес гр. Разград, ул. „Хайдут Сидер" № 2 и 2 А да бъде
регистрирана в регистър Булстат, след което партидите за ел. енергия и В и К да бъдат
прехвърлени на ЕС е прието в нарушение на чл. 16, ал. 3 от ЗУЕС, тъй като не е било
включено като точка от дневния ред.
Предвид горното, съдът намира,че при провеждането на съвместно общо събрание на ЕС
ответниците не са спазили законовите разпоредби за свикване и провеждане на общото
събрание на етажните собственици, като всички взети решения се явяват незаконосъобразни
и следва да бъдат отменени.
Разноски не се претендират от ищеца.
18
Воден от гореизложеното и на основание чл.235 ГПК, съдът
РЕШИ:
ОТМЕНЯ като незаконосъобразни, взетите на Общо събрание на ЕТАЖНАТА
СОБСТВЕНОСТ с адрес ул.Хайдут Сидер № 2, бл.1, вх.„А“; ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ с
адрес ул. „Хайдут Сидер“ № 2, бл.1, вх.„Б“; ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ с адрес ул.
„Хайдут Сидер“ № 2, бл.2, вх.„А“; ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ с адрес ул. „Хайдут
Сидер“ № 2, бл.2, вх.„Б“ и ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ с адрес ул. „Хайдут Сидер“ № 2А,
представлявани от Професионален домоуправител на Етажната собственост
„ИНТЕРБИЗНЕС ЛИЙГЬЛ КЪНСАЛГ ЕООД с ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление: гр. Разград, ул. „Марица" № 1, административна част, представлявано от
управител - М. Ц. И., ПРОВЕДЕНО на 21.07.2022 г. от 18,30 ч. РЕШЕНИЯ, а именно:
1. Комплекс с адрес: град Разград, ул. „Хайдут Сидер" № 2 да се управлява от външен
домоуправител от фирма „ИНТЕРБИЗНЕС ЛИИГЪЛ КЪНСАЛТ" ЕООД предоставяща
услугата „Хоум сървиз -професионален домоуправител".
2. Договорът с фирма „ИНТЕРБИЗНЕС ЛИЙГЬЛ КЪНСАЛТ" ЕООД да бъде за срок две
години, от датата на подписване на договора.
3. Одобрява договора с фирма „ИНТЕРБИЗНЕС ЛИЙГЬЛ КЪНСАЛТ" ЕООД, приема да
бъде сключен за срок от две години. Упълномощава г-жа М. И. представител на блок
1, г-жа К. С., представител на блок 2 и г-н Н. И., представител на блок 3 да подпишат
договора с ПД.
4. Таксата „текуща поддръжка" да бъде в размер 8,50 лв. на апартамент.
5. Създава се Фонд „Ремонт и обновяване".
6. Вноската Фонд „Ремонт и обновяване" да бъде в размер 7,00 лв. на самостоятелен
обект.
7. Таксата за поддръжка на прилежащ терен да бъде в размер 5,00 лв. на самостоятелен
обект.
8. ЕС с адрес гр. Разград, ул. „Хайдут Сидср" № 2 приема Правилника за вътрешния ред
в сградата.
9. ОС на ЕС с адрес гр. Разград, ул. „Хайдут Сидер" № 2 и 2 А да бъде регистрирана в
регистър Булстат,след което партидите за ел.енергия и ВиК да бъдат прехвърлени на
ЕС.
Решението подлежи на въззивно обжалване пред ОС-Разград в двуседмичен от връчването
му на страните.
Съдия при Районен съд – Разград: _______________________
19