Р Е Ш
Е Н И Е
Номер 164 19.05.2021 година Град Бургас
В ИМЕТО НА НАРОДА
Бургаски окръжен съд граждански състав
На петнадесети април Година две хиляди двадесет и първа
В открито заседание в следния състав:
Председател: Симеон Михов
Членове:
Съдебни заседатели:
Секретар Стойка Вълкова
Прокурор
като разгледа докладваното от С.Михов
гражданско дело номер 1555 по описа за 2019 година.
Производството по делото е образувано по повод искова молба от „Омакс“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр. Ямбол, ул. „Васил Карагьозов“ № 15, представлявано от управителя Недялка Русева Иванова против „Строй А 2000“ ЕООД (с предишно наименование „Аспекти плюс“ ООД), ЕИК ********* – в несъстоятелност, представлявано от управителя Димитър Димитров Барбуков и от синдика М.С., със седалище и адрес на управление: гр. Земен 2440, ул. „Гео Милев“ и адрес на кантората на синдика: гр.София 1407, ул. „Вискяр планина“ № 8, ет.1, „Комодоре БГ“ ЕООД, ЕИК *********, представлявано от управителя Весела Д. Барбукова, със седалище и адрес на управление: гр. София, 1404, район Триадица, ж.к Гоце Делчев, ул. „Сливница“ бл. 24Е, офис 1, чрез адв. Камелия Недева от АК-София и Н.С., гражданка на У., родена на *** г. в Ч., с персонален номер ***, с паспорт № ***издаден на 16.08.2016 г. от орган 7302, с адрес: У., гр. Ч., ул. „Г.“ № *, ап.*, с адрес за призоваване: гр. Н., КК С. б., кв. „Ч.“ *, чрез пълномощник адв. Петър Атанасов от АК-Бургас, с която са предявени следните обективно и субективно съединени искове: 1. Да бъде отменен констативен нотариален акт за собственост на недвижим имот, придобит на основание учредено право на строеж и извършено строителство № *, т. *, рег. № *, н.д. № 1655 от 27.06.2011 г. на нотариус с район на действие РС-Несебър за извършена обстоятелствена проверка по представен проект, с който Димитър Барбуков като управител на „Аспекти плюс“ ООД е признат за собственик на Самостоятелен обект с идентификатор 51500.506.602.2.45, представляващ зала за обществено хранене със застроена площ от 212,50 кв. м., находящ се в жилищна страда Роуз гардън резидънс в УПИ IV-183 в кв. 6201 в строителните граници на КК Слънчев бряг, представляващ поземлен имот с идентификатор 51500.506.60; 2. Да признае за установено по отношение на „Омакс“ ЕООД и „Аспекти плюс“ ООД, че ищецът е собственик на самостоятелен обект с идентификатор 51500.506.602.2.45, представляващ зала за обществено хранене със застроена площ от 212,50 кв. м., находящ се в жилищна страда Роуз гардън резидънс в УПИ IV-183 в кв. 6201 в строителните граници на КК Слънчев бряг, представляващ поземлен имот с идентификатор 51500.506.60, на основание чл. 92 от ЗС; 3. Да признае за установено между „Омакс“ ЕООД, „Аспекти плюс“ ООД и „Комодоре БГ“ ЕООД, че последното дружество не е собственик на самостоятелен обект с идентификатор 51500.506.602.2.45, представляващ зала за обществено хранене със застроена площ от 212,50 кв. м., находящ се в жилищна страда Роуз гардън резидънс в УПИ IV-183 в кв. 6201 в строителните граници на КК Слънчев бряг, представляващ поземлен имот с идентификатор 51500.506.60, на основание чл. 124 от ГПК, вр. с чл. 17 от ЗЗД и 4. Да признае за установено в отношенията между „Омакс“ ЕООД, „Аспекти плюс“ ООД, „Комодоре БГ“ ЕООД и Н.С., че Н.С., гражданка на У., родена на *** г. в Ч., с персонален номер ***, не е станала собственик на зала за обществено хранене, разположена на партер, секция „Б“със застроена площ от 212,50 кв.м., находящ се в жилищна страда Роуз гардън резидънс в УПИ IV-183 в кв. 6201 в строителните граници на КК Слънчев бряг, представляващ поземлен имот с идентификатор 51500.506.60, който недвижим имот съгласно актуална схема на СГКК – Бургас е с идентификатор 51500.506.602.2.45, с адрес на имота: гр. Несебър, к.к. Слънчев бряг – Запад и да осъди на основание чл. 108 от ЗС ответницата С., да предаде на ищеца владението му, както и да осъди всички ответници да заплатят направените по делото разноски.
Посочва се в исковата молба, че ищецът е собственик на следните недвижими имоти: А/ Урегулиран поземлен имот / УПИ / IV --183 /четвърти за имот сто осемдесет и трети/ целият на площ от 879 кв.м. /осемстотин седемдесет и девет квадратни метра/ в кв.6201, находящ се в строителните граници на КК ’’Слънчев бряг-запад”, при граници: улица, УПИ III-бщински -УПИ Х-183 и УПИ V-193 и Б/ Урегулиран поземлен имот /УПИ/ X - 183 /десети за имот сто осемдесет и трети/ целият на площ от 2046 /две хиляди четиридесет и шест/ кв.м. в кв.6201, находящ се в строителните граници на КК Слънчев бряг- запад, при граници: улица. УПИ IV-183, УПИ III -общински,УПИ II- 728, УПИ 1-181, УПИ IX-212, УПИ VII-182, УПИ V-193, впоследствие обединени с частично изменение на ПУП със заповед 1089/ 17.12.2004 г. на Кмета на Община Несебър в УПИ IV - 183 с площ 2925 кв.м. Ищецът е придобил правото на собственост на 10.03.2004 г. по силата на Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № *, том *, per. № *, дело № 539 от 2004 г. по описа на нотариус Стоян Ангелов, вписан по № 208 в регистъра на Нотариалната камара с район на действие PC – Несебър. На 12.02.2007 г., ищецът учредил на първия ответник право на строеж в поземлен имот с идентификатор 51500.506.602, съставляващ парцел IV-183 в квартал 6201 по регулационния /кадастралния/ план на КК "Слънчев бряг - изток", община Несебър, за което бил съставен нотариален акт за учредяване право на строеж срещу задължение за построяване на жилищни и други обекти - № *, per. № *, том *, дело № 326/2007 г. по описа на нотариус Стоян Ангелов, вписан по № 208 в регистъра на Нотариалната камара с район на действие PC – Несебър. Според уговореното между страните, ищецът запазвал за себе си право на строеж за имоти с разгъната застроена площ от 1915,07 кв.м. от общата разгъната застроена площ - 6976.50 кв.м. на предвидената за изграждане жилищна сграда с ваканционни апартаменти разпределени в две секции - секция "А" и секция "Б" и паркоместа във Ваканционен комплекс "РОУЗ ГАРДЪН". Същевременно учредявал право на строеж на "Аспекти плюс" ООД за имоти с разгъната застроена площ 5061,43 кв.м. от общата разгъната застроена площ - 6976,50 кв.м. на предвидената за изграждане жилищна сграда с ваканционни апартаменти разпределени в две секции - секция "А" и "Б" и паркоместа във ваканционен комплекс "РОУЗ ГАРДЪН", съгласно идеен инвестиционен проект, одобрен с Протокол № 1 на Общински експертен съвет по устройство на територията при Община Несебър от 17.01.2007 г. на жилищната сграда, състояща се от: партер с магазини, кафе-ресторант, фоайета, помещения за техническа инфраструктура и паркоместа, пет етажа с апартаменти и ателиета и едно подпокривно ниво с ателиета разпределени в секция "А" и секция "Б". Страните се договорили също така, че одобрените проекти могат да бъдат изменяни само след предварително писмено съгласие на собственика – учредител, с изключение на изрично определени в договора случаи. При неизпълнение на тази договорка, строителят следвало да заплати на собственика неустойка в размер на 10 000 евро. За изграждането на обекта предмет на договора, било издадено Разрешение за строеж № 32/ 28.02.2007 г. на „ОМАКС” ЕООД и „АСПЕКТИ ПЛЮС” ООД съгласно одобрени на 24.01.2007 г. от гл.архитект на община Несебър - В. Димов, проекти. Ищецът твърди, че на 12.05.2010 г., по време на строителството, е приета преработка на одобрения проект, представена с допълнен проект за ново разглеждане и одобрена от ОбЕСУТ, който не е съгласуван с него. В резултат на тази преработка, се появил нов обект в секция „Б”, а именно - „открита зала за хранене към ресторант” с площ от 212.50 кв.м. Такъв обект не съществувал в първоначалния проект от 24.01.2007 г. и неговата площ не е включена в площта от 5061.43 кв.м., записана в Раздел I, т.2 от нотариалния акт за учредяване право на строеж. Счита, че на практика това е открита площ, в която през летния сезон се разполагат маси и столове, които обитателите на сградата използват за отдих и детски кът. Жилищната сграда е въведена в експлоатация с удостоверение № 126/ 01.06.2010 г.
„Омакс“ ЕООД научило случайно през 2019 г. за съществуването на новосъздадения обект, когато в сградата се появило лицето Н. С., която заявила, че е закупила това пространство с инвестиционни намерения, да го превърне в апартаменти. Собственикът – учредител извършил справка в Имотен и Търговски регистър и установил, че с нотариален акт за собственост на недвижим имот, придобит на основание учредено право на строеж и извършено строителство № *, том *, per. № *, дело № 1655 от 27.06.2011 г. по описа на нотариус Стоян Ангелов, е извършил обстоятелствена проверка по представен му проект и е признал молителя - Димитър Димитров Барбуков в качеството му на управител на „АСПЕКТИ ПЛЮС” ООД, за собственик на Самостоятелен обект с идентификатор кадастрален № 51500.506.602.2.45, представляващ „зала за обществено хранене“ със застроена площ от 212.50 кв.м., находящ се в жилищна сграда наречена ROSE GARDEN RESIDENCE, находяща се в УПИ IV - 183 от кв. 6201 в строителните граници на КК Слънчев бряг, представляващ поземлен имот с идентификатор № 51500.506.60. Ищцовата страна твърди, че нотариус Стоян Ангелов е признал - Димитър Барбуков в качеството му на управител на „АСПЕКТИ ПЛЮС” ООД за собственик на процесния обект с идентификатор № 51500.506.602.2.45, без да има правно основание за това, тъй като този обект не съществува в одобрените проекти на 24.01.2007 г. от арх. В.Димов съгласно разрешението за строеж и неговата площ не е включена в площта от 5061.43 кв.м., записана в Раздел I, т.2 от нотариалния акт за учредяване право на строеж.
На 03.07.2012 г. било учредено дружеството „КОМОДОРЕ БГ” ЕООД с едноличен собственик на капитала „АСПЕКТИ ПЛЮС” ООД. Част от капитала на дружеството е формиран от непарична вноска, направена от едноличния собственик „АСПЕКТИ ПЛЮС” ООД и включваща 34 имота, сред които и процесният. На 02.04.2019 г. с нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № *, том *, per. № *, дело № 192 по описа на нотариус М. Бакърджиева, вписана по № 110 в регистъра на Нотариалната камара с район на действие PC – Несебър, „КОМОДОРЕ БГ” ЕООД продава на Н.С. - гражданин на У., „зала за обществено хранене“, разположена на партер, секция „Б” със застроена площ 212.50 кв.м., който недвижим имот съгласно актуална схема № 15-276057-29.03.2019 г. на служба по геодезия, картография и кадастър - град Бургас, представлява самостоятелен обект в сграда с идентификатор 51500.506.602.2.45; с адрес на имота: гр. Несебър, к.к. Слънчев бряг - Запад. С описаните по-горе правни и фактически действия, ответното дружество „Строй А 2000“ ЕООД (с предишно наименование „Аспекти плюс“ ООД) е нарушило собственическите права на ищцовото дружество, като е създало самостоятелен обект в сграда, за който не му е учредено право на строеж, след което се е разпоредило със същия. Това обосновавало правния интерес на ищеца да иска да бъде отменен по реда на чл.537 ал.2 от ГПК нотариалния акт, с който „АСПЕКТИ ПЛЮС” ООД е признато за собственик на обекта „зала за обществено хранене“, като бъде проверена правилността на преценката на нотариуса и представените пред него документи. След като като обемът на отстъпеното право на строеж е определен в нотариален акт за учредяване право на строеж срещу задължение за построяване на жилищни и други обекти № *, per. № *, том *, дело № 326/2007 г. по описа на нотариус Стоян Ангелов, то „ОМАКС” ЕООД като собственик на земята е придобило на основание чл.92 ЗС по приращение и процесния самостоятелен обект с идентификатор № 51500.506.602.2.45, което обосновавало правния му интерес да предяви положителен установителен иск, с който да бъде признат за собственик.
По отношение на апорта, извършен на 03.07.2012 г. от „АСПЕКТИ ПЛЮС” ООД в качеството на едноличен собственик на капитала на „КОМОДОРЕ БГ” ЕООД, в частта, в която апортира самостоятелен обект с идентификатор № 51500.506.602.2.45, представляващ „зала за обществено хранене“, се твърди, че не е породил целения вещно-правен транслативен ефект, тъй като апортът е извършен от несобственик. Ищецът сочи, че на действителния собственик са непротивопоставими правата, които третото лице е придобило върху вещта, макар и чрез валидна правна сделка, но от несобственик, като в случая намира приложение принципът, че никой не може да прехвърли повече права от тези, които сам притежава. В тази връзка се заявява, че е налице правен интерес да бъдат отречени правата и на следващия приобретател, обективирани в нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № *, том *, per. № *, дело № 192 пр описа на нотариус М. Бакърджиева, вписан по № 110 в регистъра на Нотариалната камара с район на действие PC - Несебър, който не е произвел прехвърлително действие по отношение правото на собственост, което продавачът - „КОМОДОРЕ БГ” ЕООД не е притежавал.
В постъпилия писмен отговор от ответното „Комодоре БГ“ ЕООД по същество се твърди, че исковете са неоснователни. Ищцовото дружество е учредило на АСПЕКТИ ПЛЮС" ООД (сега - „СТРОЙ А 2000" ЕООД - в несъстоятелност) право на строеж за цялата жилищна сграда в парцела, която към този момент е била с обща разгърната застроена площ от 6 976, 50 кв. м., а не за конкретни обекти в нея. Затова в нотариалния акт за учредяване на правото на строеж конкретно са посочени обектите, за които учредителят си е запазил правото на строеж в бъдещата сграда и за които „АСПЕКТИ ПЛЮС" ООД е поело задължение да изгради, като на този етап страните са се ръководили от наличния идеен проект, който не определя обема на учреденото право на строеж, както се твърди в исковата молба. Ответникът счита, че ищецът тълкува превратно клаузата на т. 4 на раздел III от нотариалния акт за учредяване право на строеж. Волята на страните в действителност е била да се предвиди санкция (неустойка) за строителя, ако се отклони недобросъвестно от одобрените от държавните органи проекти, което би могло да доведе до забавяне на строителството или невъзможност за получаване на Протокол Обр. 16 и не следва да се прилага в случаите, когато промяната засяга единствено вътрешното разпределение на обектите. През срока на договора между страните и до изтичане на законоустановената давност, ищцовата страна е имала възможност да претендира получаването на неустойката, предвидена в договора, но такова искане не е било направено.
„КОМОДОРЕ БГ" ЕООД твърди също така, че е обичайно в хода на строителството да настъпят промени в площите, вътрешното разпределение и други несъществени технически промени на сградата, какъвто е и настоящият случай. Промяната се изразява в промяна на разпределението на обектите на партерния етаж на секция „Б" на жилищната сграда, с което не се е нарушило договорното задължение към дружеството - учредител, на което е прехвърлена собствеността на недвижимите имоти, за които е запазено правото на строеж на учредителя. Извършените несъществени технически отклонения са одобрени както от компетентните държавни органи, така и от самия ищец, който е приел построената сграда и ползва ежедневно обектите си в нея, което недвусмислено сочи на съгласие с извършените промени. Несъстоятелно е твърдението, че ищцовото дружеството е научило за променените проекти едва през лятото на 2019 г. от Н. С.. Ответникът счита, че „ОМАКС" ЕООД не е станало собственик по приращение на процесния недвижим имот, тъй като същият не представлява самостоятелна вещ, доколкото тя е предназначена като допълнителна зала към вече съществуващо заведение, т.е. тя не може да изпълни предназначението си и да съществува независимо от съседните й помещения - снек бар и кухня.
От друга страна, „КОМОДОРЕ БГ" ЕООД е станало собственик на процесния имот на основание чл. 79 ЗС - добросъвестно владение на имота в продължение на 5 години. Твърди се, че фактическият състав на придобивната давност е изпълнен към 18.07.2015 г., тъй като ответникът никога не е имал съмнение, че апортираният в капитала му имот може да е собственост на трето лице. В тази връзка се сочи, че нотариален акт за собственост на недвижим имот, придобит на основание учредено право на строеж и извършено строителство № *, том *, per. № *, дело № 1655 / 27.06.2011 г. по описа на Нотариус Стоян Ангелов, per. № 208 на НК, съставлява валиден титул за собственост на праводателя на „КОМОДОРЕ БГ" ЕООД - „АСПЕКТИ ПЛЮС" ООД.
Пълномощникът на ответницата физическо лице в отговора на исковата молба по същество е изложил доводи, че Н. С. е придобила собствеността на имота с по силата на Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № *, том *, per. № *, дело № 192/2019 по описа на Нотариус М. Бакърджиева, per. № 110 на НК, с район на действие - Районен съд Несебър. Наред с това е заявено и друго придобивно основание, а именно – изтекла в нейна полза придобивна давност, присъединявайки владението и на предишните си праводатели. От друга страна, ищецът не може да претендира право на собственост върху процесния имот, а съгласно разпоредбата на чл. 97 от ЗС, може да има само облигационни претенции към праводателите й.
С постъпилия отговор на исковата молба, синдикът на „Строй А 2000“ ЕООД – в несъстоятелност (с предишно наименование „Аспекти плюс“ ООД) е оспорил твърденията на ищеца и е изложил съображения за неоснователност на предявените искове. В нотариалния акт за учредяване право на строеж изчерпателно са посочени самостоятелните обекти, за които учредителят си е запазил правото на строеж. В договора изрично е записано, че на приобретателя – строител се учредява право на строеж за имоти с разгърната застроена площ от 5 061,42 кв.м. от общата разгърната застроена площ от 6 976,50 кв.м., поради което всичко, което влиза в рамките на така определената обща разгърната площ, се счита за негова собственост. Наличието на вътрешни преустройства не означава, че е настъпила промяна в договореностите между страните, нито че собственикът – учредител е ощетен или му е отнето имущество. На ищеца му е било известно съществуването на процесния обект още към момента на строителството на сградата, но до предявяване на настоящата претенция не бил се позовал на разпоредбата на т. 4 на раздел III от договора, нито бил претендирал посоченото в нея обезщетение. Изразено е несъгласие с твърдението на ищеца, че е разбрал за съществуването на процесния обект едва през 2019 г., тъй като след построяването на сградата и предаването на готовите обекти, последния ежедневно ползва обектите в нея.
В съдебно заседание пълномощникът на ищцовото дружество заяви, че поддържа исковата молба, като молят съда да уважи исковете изцяло като основателни и доказани. Ангажират съдебно-технически експертизи и свидетелски показания. Подробни доводи изложи в писмени бележки.
В съдебно заседание пълномощниците на ответното „Комодоре БГ“ ЕООД изложиха становище за недоказаност на исковете, като считат, че същите следва да бъдат отхвърлени. Тезата си развиха в писмена защита.
Пълномощникът на ответницата Н.С. заяви, че поддържа всички възражения, а исковете следва да бъдат отхвърлени като неоснователни.
Синдикът на „Строй А 2000“ ЕООД – в несъстоятелност също счита, че исковете като неоснователни и недоказани следва да бъдат отхвърлени.
Съдът след преценка на събраните по делото доказателства и като съобрази закона, приема за установено от фактическа и правна страна следното.
Исковата молба е допустима, като подадена от лице, което има правен интерес от исковете и пред компетентния съд, съобразно правилата на родовата и местна подсъдност - чл.104 т.3 и чл.109 изр.1 от ГПК. Дружествата „Комодоре БГ“ ЕООД и „Строй А 2000“ ЕООД – в несъстоятелност са ответници като претендиращи придобиване на правото на собственост върху процесния имот, а Н.С. като последен негов приобретател и следователно надлежен ответник по иска с правно основание чл.108 от ЗС, след като спрямо нея се твърди, че е владеещият несобственик.
Претенциите съдържат обективно и субективно кумулативно съединени искове с правно основание в чл. 108 от ЗС, вр. чл. 92 от ЗС и чл. 537 ал. 2 от ГПК, чл. 124 от ГПК, вр. с чл. 17 от ЗЗД.
Между страните не се спори, а и справка в ТРРЮЛНЦ показва, че „Строй А 2000“ ЕООД с ЕИК ********* – в несъстоятелност е с предишно наименование „Аспекти плюс“ ООД, т.е. това е едно и също дружество. Поради това и навсякъде в решението ще става дума за „Строй А 2000“ ЕООД.
„Омакс“ ЕООД е придобило подробно изброени урегулирани поземлени имоти посредством покупко-продажба обективирана в нотариален акт № 166, том ІІІ, рег.№ 1690, н.д.№ 539/ 10.03.2004г. на Стоян Ангелов, нотариус с район на действие РС - Несебър, рег.№ 208 от НК (л.10 по делото). Според нотариален акт за учредяване право на строеж срещу задължение за построяване на жилищни и други обекти № *, том *, рег.№ *, н.д.№ 326/ 12.02.2007г. на Стоян Ангелов, нотариус с район на действие РС - Несебър, рег.№ 208 от НК (л.11-15), ищецът е учредил право на строеж в полза на „Строй А 2000“ ЕООД и е запазил за себе си това право върху 1915.07 кв.м. от общата разгъната застроена площ – 6976.50 кв.м. Изброени са недвижимите имоти, които след изграждането им ще станат изключителна собственост на ищеца (л.16; 18). Строежът е започнал с разрешение № 32/ 28.02.2007г. (л.20) и е приключил с удостоверение за въвеждане в експлоатация № 126/ 01.06.2010г. (л.21-24). Според нотариален акт № *, том *, рег.№ *, н.д.№ 1655/ 27.06.2011г. на Стоян Ангелов, нотариус с район на действие РС - Несебър, рег.№ 208 от НК (л.25), на основание учредено право на строеж и извършено строителство „Строй А 2000“ ЕООД е признато за собственик на зала за обществено хранене с идентификационен кадастрален № 51500.506.602.2.45 разположена на партер, секция „Б“, със застроена площ от 212.50 кв.м. С учредителен акт от 03.07.2012г. (л.26-39), в правния мир се е появило „Комодоре БГ“ ЕООД с едноличен собственик на капитала „Строй А 2000“ ЕООД и капитал, състоящ се от парична вноска в размер на 1000 лв. и апортна вноска на стойност 1 159 000 лв., включваща изброени недвижими имоти, находящи се в София и в КК Слънчев бряг. На 02.04.2019г., „Комодоре БГ“ ЕООД е продало на Н.С. процесния недвижим имот, видно от нотариален акт № *, том *, рег.№ *, н.д.№ 192/ 2019г. на М. *** действие РС - Несебър, рег.№ 110 от НК (л.40-41).
Според обяснителна записка от арх.Н.Начев (л.94), е била изготвена преработка към Работен проект представляваща остъкляване на част от пространството под Блок А на кота +/-0,00, в Блок Б разделяне на две Кафе – сладкарницата и обединяване на ателиета № 39 и № 40 на 6-ти етаж в едно под № 40 и др. Съставен е бил от община Несебър констативен акт № 43/ 03.12.2019г. и издадена Заповед № 2042/ 17.12.2019г. (л.141-146), като е наредено спиране на всички видове СМР в незаконен строеж в ПИ с идентификатор 51500.506.602 по КККР на Несебър. Ищецът е изпратил писмо изх.№ от 25.05.2010г. до „Строй А 2000“ ЕООД (л.189-200), с искания за изправяне на нередности по строителната документация. Била е подадена молба до община Несебър за одобряване на преработка към разрешението за строеж с дата 13.04.2019г. (л.201-203). Приложени са доказателства във връзка с изграждане на сградата (л.228-257), както и Заповед № 1400/ 24.09.2020г. на зам.кмета на община Несебър, с която е наредено на С.П. да премахне подробно изброените незаконно изградени съоръжения в западната част на ПИ 51500.506.602 (л.258-260).
Според заключението на приетата съдебно-техническа експертиза (л.161-182), преработката на проекта по време на строителството включва изграждане на нов обект Зала за обществено хранене с РЗП от 212.50 кв.м., който е бил изпълнен и нанесен КК на КК Слънчев бряг – запад с кадастрален идентификатор 51500.506.602.2.45. Площта на имота не е включена в застроената площ, за която ищецът е учредил право на строеж на „Строй А 2000“ ЕООД.
В заключението си по приетата допълнителна съдебно-техническа експертиза (л.299-308), вещото лице арх. Х.Генов е отговорил подробно на поставените от страните задачи. В одобрения проект от 24.01.2007г. няма обозначена „зона за отдих, детски кът и рекреации“. Според одобрен архитектурен работен проект от 11.05.2010г, в западната част на блок Б има обозначена „открита зала за хранене към ресторант“ – 212.50 кв.м. (л.302). Вещото лице е описало установеното от него на място. В застроената площ на приземно ниво не се включват тераси и др., няма обозначен обект „тераса“ или зала за хранене и в одобрения идеен проект. Процесният обект не отговаря на дефиницията за самостоятелен обект според §.1, т.1 от ДР на ЗУЕС и §.5, т.39 от ЗУТ. Процесният имот не се включва и в РЗП съобразно чл.10 ал.1 от Наредба № 7/ 22.12.2003г. за правила и нормативи за устройство на отделни видове територии и устройствени зони.
Свидетелят М. П.– * на управителя на „Омакс“ ЕООД заяви, че през 2010 и 2011 г. обзавеждали апартаментите в „Роуз гардън“, а от 2013г. да ги отдават под наем. Процесното пространство – повече от 200 кв.м., винаги било ползвано от майки с деца и туристи като зона за отдих. Винаги е смятал, че пространството е част от двора. На 13.07.2019г. С.П. казал, че го е купил – било в деня, в който дошъл да почерпи за брака си с Н.С.. Имал намерение да строи 4 студиа там. Обадили се на Д.Б. и той обещал да провери, но вместо това П. започнал да строи, затова община Несебър спряла строителството. Според първия проект, тази зона не била част от ресторанта, няма връзка с него.
Според показанията на свидетеля Н. Ж.– живеещ в комплекса от 2013г., процесното пространство било част от зона за отдих, имало маси и столове, с бетонова настилка и след нея започвала трева. Не знае колко колони има изградени там.
Свидетелката Б. М.– близка със семейство Б. , заяви, че ги е консултирала като собственик на фирма за строителен надзор и със средно специално техническо образование. Имотите за собственика били описани по площ и местонахождение, а тези за инвеститора само с обща площ за да може да променя предназначението им според цените. Първоначално процесните 200 кв.м. ги владеело „Строй А 2000“ ЕООД, а след това „Комодоре БГ“ ООД. На зелената площ имало батут, а над бетонираната част на височина от 3.20 метра изградена плоча. Било поддръжка управление и били поставени хладилници. След преработката през 2010г. станало зала за хранене – имало колони и това позволило да бъде остъклено.
По предявения иск с правно основание чл.92 от ЗС
Безспорно е, че ищецът е придобил на 10.03.2003 г. два бр. УПИ, образуващи ПИ 51500.506.602 по КККР на КК Слънчев бряг – запад. На 24.01.2007г. е бил одобрен проект за жилищна сграда. Чл.92 от ЗС въвежда принципът, че този, който е собственик на земята, се счита за собственик и на построеното върху нея, освен ако не е уговорено друго. Съобразно чл.63 ал.1 от ЗС, такава е последицата от сключения договор за учредяване право на строеж в полза на „Строй А 2000“ ЕООД от собственика на парцела „Омакс“ ЕООД според договора от 12.02.2007г. В същия са описани недвижимите имоти, които след построяването на сградата ще станат собственост на ищцовото дружество и останалите с обща разгъната застроена площ от 5061.43 кв.м. от общо 6976.50 кв.м., които ще придобие приобретателят – строител (л.14, т.2). Нотариалният акт препраща към идеен инвестиционен проект, който е бил одобрен с Протокол № 1/ 17.01.2007г. на ОбЕСУТ – Несебър. С дата 12.05.2010г. е бил одобрен от ОбЕСУТ архитектурен работен проект – преработка за жилищната сграда, като е включен нов обект в секция „Б“ – открита зала за обществено хранене към ресторант с РЗП 212.50 кв.м. Този обект е бил изграден и нанесен в кадастралната карта на КК Слънчев бряг – запад с идентификатор 51500.506.602.2.45. На 27.06.2011 г. „Строй А 2000“ ЕООД (тогава „Аспекти плюс“ ООД) е било признато за собственик на процесния имот на основание учредено право на строеж и извършено строителство. Процесният недвижим имот е част от апортната вноска на „Аспекти плюс“ ООД като едноличен собственик на капитала на „Комодоре БГ“ ЕООД от 03.07.2012г.
Ответното „Строй А 2000“ ЕООД не е придобило процесния недвижим имот на никое от сочените правни основания. Приложеният нот.а. № 149/ 27.06.2011г. не отразява вярно обстоятелство, тъй като описаният ПИ 51500.506.602.2.45 не попада сред недвижимите имоти, за които е налице действително учредяване право на строеж от „Омакс“ ЕООД като собственик на земята, върху която е построена сградата. Това следва от заключението на в.лице арх.Хр.Г. – л.304, стр.2, където вещото лице е проследило промените в различните идейни и архитектурни проекти. Както беше отбелязано, самият нот.а. № 145/2007г. препраща към идеен инвестиционен проект, който е бил одобрен с Протокол № 1/ 17.01.2007г. на ОбЕСУТ – Несебър. Описаната там „зона за отдих, детски кът и рекреации“ е без посочена площ и не е била включена в общата РЗП от 6976.50 кв.м. Това следва от коректно цит.норма на чл.10 от Наредба № 7/ 22.12.2003г. за привила и нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони, тъй като процесният имот не представлява нито тераса, нито балкон (намира се на приземния етаж в блок „Б“), нито лоджиа. От друга страна, към 11.05.2010г. е бил одобрен архитектурен работен проект – преработка, който предвижда в западната част на блок „Б“ „открита зала за хранене към ресторант“ с площ от 212.50 кв.м. и според вещото лице е със статут на принадлежност към ресторанта.
Процесният имот не е бил придобит и по давност от „Аспекти плюс“ ООД и „Комодоре БГ“ ЕООД, след като според показанията на свидетелите П. и Ж., поне до края на 2018г., пространството се е ползвало за отдих главно от майки с деца. Т.е. въпреки съставеният констативен нот.а. от 27.06.2011г., ищцовата страна успешно доказа, че дружествата „Аспекти плюс“ ООД и „Комодоре БГ“ ЕООД не са упражнявали фактическа власт върху имота в продължение на повече от 5 години. Изложеното се отнася и до твърдението, че „Аспекти плюс“ ООД е установило владение на 21.02.2008г. – датата на изграждане на обекта до груб строеж. Ако дружеството е считало, че този обект е негова собственост, е следвало да го заяви на всички, вкл.на собственика на земята. Владение върху имота е установила Н.С. чрез съпруга си С.П., след закупуването през април 2019г.
Наредба № 4/ 21.05.2001 г. за обхвата и съдържанието на инвестиционните проекти не променя тези изводи. Чл.27 постановява, че част архитектурна на идейния проект определя съдържанието и архитектурно-художествения образ на бъдещия обект (сграда или съоръжение), а според чл.28 ал.1, т.1, част архитектурна представя решения функционално-пространствената композиция на обекта (сградата) в съответствие с предвижданията на действащия ПУП или визата за проектиране. И дори да се приеме за безспорно, че установените от вещите лица колони са носещи, а не декоративни, §.5, т.15 от ДР на ЗУТ в определението за „Застроена площ“ посочва, че това е „площта, ограничена от външните очертания на ограждащите стени на първия надземен етаж или на полуподземния етаж, включително площта на проветрителните шахти и проходите в тези очертания. В застроената площ на приземно ниво не се включват тераси, външни стълби и стълбищни площадки, рампи, гаражи и други елементи с височина до 1,2 м от средното ниво на прилежащия терен.“. Ограждащи стени за имота на приземния етаж не е имало нито към 2011г., нито към подаване на исковата молба през 2019г. Както беше изяснено по-горе, процесният имот съобразно §.2, ал.1 от ДР на Наредба № 7/ 22.12.2003г. за привила и нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони, не представлява нито тераса, нито балкон (намира се на приземния етаж в блок „Б“), нито лоджиа.
Неоснователни са и останалите възражения на ответниците. Предмет на исковата молба е недвижим имот така, както е описан в нот.а.№ 149/2011г. – „..следния самостоятелен обект, находящ се ….., а именно: Зала за обществено хранене с идентификатор…“. В нотариалния акт изобщо не се говори за принадлежност на залата за хранене към ресторанта, от което да следва и несамостоятелния характер на имота. Напротив, посочена е и данъчната му оценка.
Дори да се допусне, че процесният имот е част от РЗП на сградата, то „Аспекти плюс“ ООД не би могло да го придобие, тъй като не е част от учреденото право на строеж в полза на дружеството. Строителят – суперфициер е поел задължение да изгради цялата сграда, съобразно съставената строителна документация, вкл. идейни и архитектурни проекти, а разпределението на изградените вече отделни обекти, следва да се извърши съобразно конкретно посочен и одобрен в община Несебър идеен проект от 17.01.2007г. Но в него липсва описаният в констативния нотариален акт самостоятелен обект „Зала за обществено хранене с идентификатор…“. „Аспекти плюс“ ООД по свое усмотрение е обособило нов самостоятелен обект в сградата, без да го съгласува с учредителя на правото на строеж, както изисква Раздел III, т.4 от договора – съставеният на 15.05.2010г. акт образец 15, не съдържа подпис на представител на „Омакс“ ЕООД, което от своя страна е възразило изрично. Впрочем посоченият от арх.Хр.Генов одобрен архитектурен работен проект от 10.07.2013г. за обособяване на 7 отделни стаи, също няма доказателства да е бил съгласуван със собственика на земята.
Обясненията на св.Манчева относно логиката при сключване на договора, също не променят изводите на съда. Строителят като търговец, действително може да променя характера на имотите, които е придобил след изграждане на сградата съобразно променени икономически обстоятелства, но не би могъл да придобие право на собственост върху обекти, за които няма учредено право на строеж.
По иска с правно основани чл.537 ал.2 от ГПК
С оглед приетото, че „Аспекти плюс“ ООД не е придобило правото на собственост върху процесния имот, според ТР № 3/2012г. от 29.11.2012г. по т.д.№ 3/2012г. на ОСГК на ВКС, съставеният нотариален акт подлежи на отмяна на основание чл.537 ал.2 от ГПК, като отразяващ неверни обстоятелства.
По иска с правно основание чл.124 ал.1 от ГПК, че „Комодоре БГ“ ЕООД не е собственик на процесния имот
След като „Аспекти плюс“ ООД не е станало собственик на имота, то и не би могло да го апортира в „Комодоре БГ“ ЕООД. Последното не е придобило имота и по давност, като в тази част важи изложеното по-горе. Няма доказателства, че след 03.07.2012г. „Комодоре БГ“ ЕООД е установило фактическа власт върху имота, което действие да е демонстрирало спрямо останалите в продължение на повече от 5 години. Или ответното дружество не е придобило правото на собственост на годно правно основание.
По иска с правно основание чл.108 от ЗС
За да бъде уважен иск с правно основание чл.108 от ЗС, ищцовото дружество следва да докаже, че е собственик на имота и че ответницата Н.С. го владее без правно основание. Приложените по делото доказателства водят до извод за основателност на иска. „Омакс“ ЕООД е станало собственик на имота на основание чл.92 от ЗС. С оглед приетото, че „Комодоре БГ“ЕООД не е станало собственик на имота на никое от изброените правни основания, то дружеството не би могло да прехвърли правото на собственост в полза на Н.С.. Същата не е придобила имота и по давност. От изповядване на сделката – 02.04.2019г. до завеждане на исковата молба, са изминали няколко месеца. Н.С. не би могла на основание чл.82 от ЗС да прибави владението на праводателя си, тъй като се установи, че „Комодоре БГ“ ЕООД и учредилото го „Аспекти плюс“ ООД, никога не са владели процесния имот.
Втората предпоставка е ответницата Н.С. да владее имота. Това съдът приема за доказано, предвид започналото изграждане на стени около имота по инициатива на С.П. – съпруг на ответницата, които действия са описани в съставения от община Несебър констативен протокол и издадените заповеди за спиране на строителството и събаряне на изградени стени. Това следва и от показанията на свидетеля П., който твърди, че П. обявил намеренията си в деня на сключване на граждански брак с Н.С.. Следователно може да се приеме, че оспорва правото на собственост на ищеца и го препятства да реализира това свое право в пълен обем.
Предвид уважаването на исковата молба, на основание чл.78 ал.1 от ГПК, ответниците следва да заплатят в полза на „Омакс“ ЕООД направените по делото разноски в размер на общо 11 883.39 лв., от които 8400 лв. с ДДС заплатени адвокатски възнаграждения, 2623.39 лв. внесена държавна такса, 860 лв. възнаграждения за вещи лица, съвпадаща като сбор с посочената в списъка на разноските по чл.80 от ГПК и приложените доказателства за действително заплатени суми.
Възражението на процесуалния представител на ответното „Комодоре БГ“ ЕООД - адв.Тасков, за прекомерност на адвокатското възнаграждение на пълномощника на ищцовото дружество, е допустимо, но неоснователно. Нормата на чл.78 ал.5 от ГПК е замислена за случаи, когато се касае до явна несъразмерност на заплатеното адвокатско възнаграждение. Настоящият случай не е такъв. Умението за договаряне и получаване на по-високо адвокатско възнаграждение е част от самата адвокатска професия. Посочените в Наредба № 1/ 09.07.2004г. за минималните размери на адвокатските възнаграждения суми, представляват защита на едно определено съсловие. Но и пресметнат съобразно чл.7 ал.2, т. 4 от Наредбата, при данъчна оценка на процесния имот от 262 338.60 лв., минималният размер е 8600.16 лв. без ДДС или по-висок от заплатения по делото. Към тази сума дори не са добавени множеството молби и писмени становища, изготвени от пълномощника на ищцовата страна предвид многобройните възражения, както и отделно дължимото съобразно чл.7 ал.6 от Наредбата възнаграждение от по 100 лв. за всяко от проведените повече от 2 съдебни заседания.
Мотивиран от горното и на основание чл. 108 от ЗС, вр. чл. 92 от ЗС и чл. 537 ал. 2 от ГПК, чл. 124 от ГПК, Бургаският окръжен съд
Р Е Ш И:
ПРИЕМА за установено по отношение на „Строй А 2000“ ЕООД (с предишно наименование „Аспекти плюс“ ООД), ЕИК ********* – в несъстоятелност, с управител Димитър Димитров Барбуков и представлявано от синдика М.С., със седалище и адрес на управление: гр. Земен 2440, ул. „Гео Милев“ и адрес на кантората на синдика: гр.София 1407, ул. „Вискяр планина“ № 8, ет.1, че на основание чл.92 от ЗС, „Омакс“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр. Ямбол, ул. „Васил Карагьозов“ № 15, представлявано от управителя Недялка Русева Иванова, е собственик на самостоятелен обект с идентификатор 51500.506.602.2.45, представляващ зала за обществено хранене със застроена площ от 212,50 кв. м., находящ се в жилищна страда Роуз гардън резидънс в УПИ IV-183 в кв. 6201 в строителните граници на КК Слънчев бряг, представляващ поземлен имот с идентификатор 51500.506.60.
ОТМЕНЯ на основание чл.537 ал.2 от ГПК, констативен нотариален акт за собственост на недвижим имот, придобит на основание учредено право на строеж и извършено строителство № *, т. *, рег. № *, н.д. № 1655 от 27.06.2011 г. на нотариус с район на действие РС-Несебър за извършена обстоятелствена проверка по представен проект, с който Димитър Барбуков като управител на „Аспекти плюс“ ООД е признат за собственик на Самостоятелен обект с идентификатор 51500.506.602.2.45, представляващ зала за обществено хранене със застроена площ от 212,50 кв. м., находящ се в жилищна страда Роуз гардън резидънс в УПИ IV-183 в кв. 6201 в строителните граници на КК Слънчев бряг, представляващ поземлен имот с идентификатор 51500.506.60, като отразяващ неверни обстоятелства.
ПРИЕМА за установено по отношение на „Строй А 2000“ ЕООД (с предишно наименование „Аспекти плюс“ ООД), ЕИК ********* – в несъстоятелност, с управител Димитър Димитров Барбуков и представлявано от синдика М.С., със седалище и адрес на управление: гр. Земен 2440, ул. „Гео Милев“ и адрес на кантората на синдика: гр.София 1407, ул. „Вискяр планина“ № 8, ет.1, „Комодоре БГ“ ЕООД, ЕИК *********, представлявано от управителя Весела Д. Барбукова, със седалище и адрес на управление: гр. София, 1404, район Триадица, ж.к Гоце Делчев, ул. „Сливница“ бл. 24Е, офис 1, чрез адв. Камелия Недева от АК-София и „Омакс“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр. Ямбол, ул. „Васил Карагьозов“ № 15, представлявано от управителя Недялка Русева Иванова, че „Комодоре БГ“ ЕООД, ЕИК *********, представлявано от управителя Весела Д. Барбукова, със седалище и адрес на управление: гр. София, 1404, район Триадица, ж.к Гоце Делчев, ул. „Сливница“ бл. 24Е, офис 1, чрез адв. Камелия Недева от АК-София не е собственик на самостоятелен обект с идентификатор 51500.506.602.2.45, представляващ зала за обществено хранене със застроена площ от 212,50 кв. м., находящ се в жилищна страда Роуз гардън резидънс в УПИ IV-183 в кв. 6201 в строителните граници на КК Слънчев бряг, представляващ поземлен имот с идентификатор 51500.506.60.
ПРИЕМА за установено по отношение на „Строй А 2000“ ЕООД (с предишно наименование „Аспекти плюс“ ООД), ЕИК ********* – в несъстоятелност, с управител Димитър Димитров Барбуков и представлявано от синдика М.С., със седалище и адрес на управление: гр. Земен 2440, ул. „Гео Милев“ и адрес на кантората на синдика: гр.София 1407, ул. „Вискяр планина“ № 8, ет.1, „Комодоре БГ“ ЕООД, ЕИК *********, представлявано от управителя Весела Д. Барбукова, със седалище и адрес на управление: гр. София, 1404, район Триадица, ж.к Гоце Делчев, ул. „Сливница“ бл. 24Е, офис 1, чрез адв. Камелия Недева от АК-София, Н.С., гражданка на У., родена на *** г. в Ч., с персонален номер ***, с паспорт № ***издаден на 16.08.2016 г. от орган 7302, с адрес: У., гр. Ч., ул. „Г.“ № *, ап.*, с адрес за призоваване: гр. Н., КК С. б., кв. „Ч.“ *, чрез пълномощник адв. Петър Атанасов от АК - Бургас и „Омакс“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр. Ямбол, ул. „Васил Карагьозов“ № 15, представлявано от управителя Недялка Русева Иванова, че Н.С., гражданка на У., родена на *** г. в Ч., с персонален номер ***, с паспорт № ***издаден на 16.08.2016 г. от орган 7302, с адрес: У., гр. Ч., ул. „Г.“ № *, ап.*, с адрес за призоваване: гр. Н., КК С. б., кв. „Ч.“ *, чрез пълномощник адв. Петър Атанасов от АК - Бургас не е собственик на самостоятелен обект с идентификатор 51500.506.602.2.45, представляващ зала за обществено хранене със застроена площ от 212,50 кв. м., находящ се в жилищна страда Роуз гардън резидънс в УПИ IV-183 в кв. 6201 в строителните граници на КК Слънчев бряг, представляващ поземлен имот с идентификатор 51500.506.60.
ОСЪЖДА Н.С., гражданка на У., родена на *** г. в Ч., с персонален номер ***, с паспорт № ***издаден на 16.08.2016 г. от орган 7302, с адрес: У., гр. Ч., ул. „Г.“ № *, ап.*, с адрес за призоваване: гр. Н., КК С. б., кв. „Ч.“ *, чрез пълномощник адв. Петър Атанасов от АК - Бургас да предаде на „Омакс“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр. Ямбол, ул. „Васил Карагьозов“ № 15, представлявано от управителя Недялка Русева Иванова владението върху следния собствен на „Омакс“ ЕООД недвижим имот: Самостоятелен обект с идентификатор 51500.506.602.2.45, представляващ зала за обществено хранене със застроена площ от 212,50 кв. м., находящ се в жилищна страда Роуз гардън резидънс в УПИ IV-183 в кв. 6201 в строителните граници на КК Слънчев бряг, представляващ поземлен имот с идентификатор 51500.506.60.
ОСЪЖДА „Строй А 2000“ ЕООД (с предишно наименование „Аспекти плюс“ ООД), ЕИК ********* – в несъстоятелност, с управител Димитър Димитров Барбуков и представлявано от синдика М.С., със седалище и адрес на управление: гр. Земен 2440, ул. „Гео Милев“ и адрес на кантората на синдика: гр.София 1407, ул. „Вискяр планина“ № 8, ет.1, „Комодоре БГ“ ЕООД, ЕИК *********, представлявано от управителя Весела Д. Барбукова, със седалище и адрес на управление: гр. София, 1404, район Триадица, ж.к Гоце Делчев, ул. „Сливница“ бл. 24Е, офис 1, чрез адв. Камелия Недева от АК-София, Н.С., гражданка на У., родена на *** г. в Ч., с персонален номер ***, с паспорт № ***издаден на 16.08.2016 г. от орган 7302, с адрес: У., гр. Ч., ул. „Г.“ № *, ап.*, с адрес за призоваване: гр. Н., КК С. б., кв. „Ч.“ *, чрез пълномощник адв. Петър Атанасов от АК - Бургас да заплатят в полза на „Омакс“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр. Ямбол, ул. „Васил Карагьозов“ № 15, представлявано от управителя Недялка Русева Иванова сумата от 11 883.39 (единадесет хиляди осемстотин осемдесет и три лв. тридесет и девет ст.) направени по делото разноски.
Решението подлежи на обжалване пред Апелативен съд – Бургас в двуседмичен срок от връчването му на страните.
ОКРЪЖЕН СЪДИЯ: