Р Е Ш Е Н И Е
№.............
гр. Варна, 18.04.2019г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ВАРНЕНСКИЯТ РАЙОНЕН СЪД, гражданско отделение, 9-ти състав, в открито съдебно заседание, проведено на осемнадесети март две
хиляди и деветнадесета
година, в състав:
РАЙОНЕН СЪДИЯ: НИКОЛАЙ СТОЯНОВ
при участието на секретаря Илияна
Илиева, като разгледа докладваното от съдията гр.д. № 6485 по описа на ВРС за 2018-та година, 9-ти с-в, за да се
произнесе, взе предвид следното:
Предявени са искове по чл.26, ал.1, пр.1 ЗЗД и чл.55, ал.1, пр.1 ЗЗД, на Ю.А.Н.,
гражданин на *, род. на ***г.
в гр. *, с регистрирани в рег. БУЛСТАТ №*и адрес гр. *,
срещу „М.
М.“ ООД, ЕИК*:
- за прогласяване за нищожен
на индивидуален договор от 14.02.2014г. за поддръжка
и управление на общи части към апартамент в хотел *, в който се намира собствения на ищцата ап.*(№*);
- за осъждане на ответника, да върне на ищцата сумата от 4453.80евро – платени
без основание абонаментни такси за периода 2016г.
– 2018г. вкл., по нищожния договор от 14.02.2014г.
за поддръжка и управление на общи части към апартамент в хотел *, в който се намира собствения на ищцата ап.*(№*), ведно със законната лихва върху сумата от предявяване на иска –
08.05.2018г. до пълното й изплащане.
Ищцата твърди, че е собственик на
самостоятелен обект с идентификатор №*, представляващ
апартамент №*, находящ се в *, със
застроена площ от 113.70км.м.,
ведно 34.76 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата, придобит въз основа на договор за покупко-продажба
от 22.05.2009г. от „М.“ ООД. Твърди, че на 14.02.2014г.
между ищцата, като възложители и ответното дружество
„М.“ ООД, като изпълнител,
е сключен договор за поддръжка
и управление на апартамент /студиен/ хотел *, който договор е вписан в Служба по
вписванията. Излага, че възложените според договора дейности включван организиране на пропусквателния
режим на сградата, заплащане
на сметки за ток, вода на общите части на сградата и на таксите за поддръжка на асансьора, сключване на застраховка за имота, почистване на общите части на комплекса и озеленяване,
организиране, насочване, извършване и контролиране на всички необходими поправки и дейности за поддръжка
на общите части на комплекса
/сградата/; поддръжка и почистване на басейна в
комплекса, след изрично упълномощаване
представителство на възложителя
пред ВиК и електродоставчика,
както и в Общото събрание на ЕС, съхраняване ключ
от ап. * и ползването му
при пожар, наводнение и др. извънредни ситуации, заплащане от страна на изпълнителя
на възложителя на използваната
в ап. * ел.енергия, която ще се заплаща
от последния на енергийното
предприятие. Годишната такса по договора се сочи да възлиза в размер на 10 евро на кв.м.
обща площ, включваща застроената такава на апартамента и площта, съответна на идеалните части от общите части,
или сумата от 1484.60евро годишно.
Ищцата счита още, че така
сключения договор е нищожен,
тъй като не е налице жилищен комплекс от
затворен тип, като се позовава
на установителното действие на мотивите
на решението по гр.д. №
10952/2015г., по описа на ВРС, което счита,
че обвързва страните, като собственици на самостоятелни обекти в сградата, находяща се в *. Вън от горното излага, че сградата не е проектирана и изградена именно като комплекс по смисъла на ЗУЕС,
тъй като това е осъществено преди въвеждането на специалната уредба с цитирания закон. При липса на жилищен комплекс от затворен тип, счита
че въпросите относно управлението и поддръжката на общите части се регулират от императивните норми на ЗУЕС и са изцяло от
компетентността на общото събрание на етажната собственост. Така твърди договорът от 22.07.2013г.
да е нищожен поради противоречието му със закона, което моли за признаване.
В о.с.з. ищцата поддържат предявените искове, както и довите, изразени в депозирана във връзка с отговора молба от 22.10.2018г.
В същата се поддържа, че по
въпроса е ли апатаментен-студиен
хотел „*“ затворен комплекс по см. на чл. 2, вр.
пар. 1, т. 3 ЗУЕС има вледли в сила съдебни решения. Счита, че силата
на пресъдено нещо по тях важи за всички етажни собственици, каквото е и ответното дружество. Твърди, че не за всички обекти са сключени
договори за управление, поради което
и за всички обекти
приложение следва да намерят общите
разпоредби на ЗУЕС. Твърди
на следващо място, че над
50 апартамента и студиа, намиращи
се в процесната сграда, са регистрирани от „М.“ ООД като апартаменти за гости в Туристическия регистър на
Министерство на туризма, с оглед което
счита, че не е изпълнено условието на пар. 1, т. 3 от ДР на
ЗУЕС, предвиждащо комплексът
да е жилищен такъв. Обектите в
имота още не отгавярат на изискването на т.3 от цитирания
параграф на ДР на ЗУЕС. Твърди, че не е налице свободен достъп до сградата за нея и други собственици. Твърди на че за дворното място
е налице смесена съсобственост, като оформената алея зад зградата приключва в имот от държавния горски фонд. Счита, че процесният договор е нищожен и поради факта, че със съглашението по чл. 2 ЗУЕС не
може да се договаря упражвлението и поддръжката на обекти – частна собственост.
С оглед аргументите си
за нищожност на договора моли и за осъждане на ответника да върне на ищцата платените от нея по нищожния договора такси за абонамент
и обслужване за периода 2016г. – 2018г., общо в размер 4453.80евро.
Моли
за уважаване на исковете и
за съдебни разноски.
В срока по чл.131 ГПК ответникът депозира писмен отговор, в който не оспорва сключването и съдържанието на сочения от ищеца договор; не оспорва правото на собственост на ищеца върху исковия обект;
не оспорва и плащането на абонаментните такси по договора в процесния
период.
Изразява обаче становище за неоснователност
на исковете. Твърди, че
Апартамент-студиен хотел „*“ – *, е разположена в ПИ с идентификатор *, който
имот е придобит от дружеството, то е и инвеститор и строител
на комплекса. Твърди се, че освен сградата
в режим на етажна собственост,
в която има 125 самостоятелни обекта, в парцела са изградени
обекти, които да обслужват собствениците: външен басейн, алеи с парково осветление, тревни площи и зони за почивка, външен фитнес, складови
помещения, трафопост и др. В сградата,
на разположение на собствениците
са и рецепция, бар-ресторант,
игрална зала, магазин. Сочи още, че в комплекс „*“, *, има контролиран достъп, който се осъществява чрез денонощна охрана, пропускателен
режим и видеонаблюдение. Имотът се твърди да е ограден изцяло, а достъпът е възможен само на определените за целта места, чрез ограничителен
пропуск и електронна система с чипове.
Излага, че
още с въвеждането на сградата в експлоатация
апартамент хотел „*“ се управлява от дружеството като комплекс от
затворен тип, като „М.“ ООД е сключил
със собствениците на индивидуални обекти договори за поддръжка и управление на общите
части. В изпълнение на тези
договори твърди да е ангажирал
и трети лица, на които заплаща
възнаграждение за извършените
услуги. За това счита, че е налице жилищен комплекс от затворен тип и сключеният
договор валидно е обвързал страните,
като всяка една от тях и изпълнявала задължението си по правоотношението.
Не счита, че решението по гр.д. № 10952/2015г., по описа на ВРС, има връзка с процесния
договор за поддръжка и управление на апартаментния/студиен хотел. Сочи
цитираният съдебен акт да
се ползва със сила на пресъдено нещо единствено по иска с правно
основание чл. 40 ЗУЕС. Излага съображения
и че правилото на чл.34 ЗЗД не може
да намери приложение, защото договорът е с продължително и периодично
изпълнение.
В о.с.з. ответното дружество поддъра становището за неоснователност на иска. Поддържат се и доводите, изразени
в молба от
12.11.2019г., а именно че договорът за поддръжка съдържа елементи на три различни договора – на такъв по
чл.2, ал.1 ЗУЕС относно поддръжка и управление на общите
части на сградата и на дворното
място на комплекса; възлагане извършването
на услуги, свързани с обслужването
и поддръжката на собствения
на ищците жилищен обект и предоставяне на ищците на възможност за дългосрочно и възмездно ползване на всички съоръжения за общо ползване в дворното място на комплекса (открит басейн,
фитнес на открито, площадка за отдих
и др.), които
са индивидуална собственост на ответното
дружество. С оглед това
и счита, че с договора не е постигат забранен от закона резултат
и същият валидно обвързва страните. Поддържа и че комплексът, в който се намира собственя на ищците апартамент, е такъв от затворен тип по смисъла на ЗЕУС, а краткосрочното
отдаване под наем на трети лица на обектите на ответното дружество,
не променя този извод. Счита, че тези трети лица имат качеството на обитатели по смисъла на пар. 1, т. 5 от ДР на
ЗУЕС.
С оглед гореизложеното моли за отхвърляне на иска за прогласяване нищожност на
договора за поддръжка и управление, а оттам и на претенцията за връщане на платените такси.
Моли за отхвърляне
на исковете и за сторените
по делото разноски.
След съвкупна преценка
на доказателствата по делото
и становищата на страните, съдът приема за установено следното от фактическа страна:
Между
страните е безспорно и се потвърждава от приложения по делото НА №*, том *, рег. №*, дело №*г., че с договор за покупко-продажба от *г. „М.” ООД е
придобило собствеността върху място с площ от 4677 кв.м., представляващо УПИ *, в кв. * по
плана на гр.*, който терен е идентичен с имот идентификатор *, видно
от приложената по делото скица на поземлен имот.
С разрешение за строеж №115/21.12.2004г., прието по
делото, на „М.“ ООД е разрешено да извърши строеж на „Хотелски комплекс „М.“
ООД“, с административен адрес кв. *, с подобекти „Хотелски комплекс-*“,
находящ се в УПИ *, в кв. * по плана на гр. *.
С разрешение за ползване № ДК-07-137 от 07.05.2009г., прието
по делото, на „М.“ ООД, М. И. Ф., Х. Ф., А. Й. К.и А. М. Е., като възложители,
е разрешено ползването на строеж Апартаментен (студиен) хотел – *, включващ
апартаментна (хотелска) част, кафе сладкарница, два офиса, външен басейн,
подпорни стени и огради, сградни ВиК
отклонения и сградно ел.захранване от КТП до ГРТ. От
приетите на л.426-435 нотариални актове е видно, че с договори за
покупко-продажба, съответно от дати 20.02.2009г., 10.03.2009г. и 04.03.2009г.,
ответното дружество е прехвърлило на посочените в разрешението възложители М.
И. Ф., Х. Ф., А. Й. К.и А. М. Е., собствеността върху апартамент № * на първите двама,
апартамент № * на К.и апартамент № * на Е..
Прието е и площообразуване на
обекти: Апартаментен хотел-*.
Представени по делото са и разрешение за строеж №
42/15.06.2005г. и такова за ползване № ДК-07-90/10.05.2006г. за изградения в
имот УПИ *трафопост, както и скица на сграда, видно от която в процесния имот е нанесена сграда *, представляваща
складова база, склад с площ от 65 кв.м.
От приложеното на л.420-421 от делото заверено копие на
предварителен договор е видно, че на 04.08.2008г. между ответното дружество, в
качеството му на продавач и А. Н., като купувач, е сключен предварителен
договор, с който продавачът се е задължил да продаде на купувача, който са е
задължили да закупи апартамент № *. В т. ІІ от договора е посочено, че с подписване на
договора, купувачът удостоверява, че е запознат подробно с Общите условия,
регламентиращи отношенията между страните по сделката, приема същите безусловно
и сключва договора с ясно съзнание за неговото смисъл и значение. Представени
са и самите общи условия, подписани от А. Н., като в раздел ІІІ, т. 4 е
предвидено, че едновременно с нотариалното изповядване на сделката, всеки
купувач сключва договор за поддръжка и управление на общите части, ако
продавачът предприеме да извърши тази дейност, като заплаща и дължимата по
договора за поддръжка и управление сума за следващата година. Предвидено е
договорът за поддръжка и управление на общите части на сградата да се вписва в
Агенция по вписванията, съгласно чл. 2 ЗУЕС.
Видно от приетите на л.23-30 от делото нотариални актове,
с описаните в тях сделки са извършени следните прехвърляния: На 22.05.2009г. „М.”
ООД е продало на Ю.Н. и А. Н. собствеността върху апартамент №*, със застроена
площ от 113кв.м., на втори етаж, представляващ самостоятелен обект в сграда №*, с идентификатор *,
находящ се в *, ведно с прилежащите 34.76 кв.м. ид.ч.
от общите части на сградата и от правото на строеж върху поземления имот. След
това на 08.09.2009г. А. Н. дарява на децата си Е.и М.своите части от имота, а
те с договори от 2013г. 2014г. даряват на ищцата Ю.Н. техните части от обекта.
Процесният спорен договор се ситуира на
л.11-15 от делото, като към него са представени скица и анекс. Сключването и съдържанието на този договор
не са оспорени между страните. От него се установява, че на
14.02.2014г. ищцата и ответното дружество са сключили договор, вписан и в АВп - Варна, по силата на който ищцата е възложила на
ответното дружество извършване на изчерпателно изброени дейности и услуги по
поддръжката на апартаментен (студиен) хотел „*” – *, в който се намира
собствения й апартамент №*, на етаж две, а именно: осигуряване денонощен пропусквателен режим в комплекса, чрез използване на
сигнално-охранителна техника и контрол на достъпа до комплекса; заплащане на
сметките за електричество, вода на общите части на комплекса и такса за
поддръжка на асансьорната уредба; застраховка на
имота на възложителя за застрахователна сума до 26 000 евро; прехвърляне
на всички права и задължения по застрахователната полица на собствениците или
на изрично упълномощено за това лице, след прехвърляне на собствеността по
нотариален ред; почистване на общите части на комплекса; озеленяване; организиране,
насочване, извършване и контролиране на всички необходими поправки и дейности,
свързани с поддръжката на общите части на комплекса; поддържане и почистване на
басейна в комплекса в състояние, позволяващо непрекъснатата му употреба,
съгласно неговото предназначение за периода: началото на месец юни до края на
месец септември; подготвяне, организиране и администриране на документацията
свързана с придобиването на имота, след изрично упълномощаване на изпълнителя:
подаване на заявление за регистрация по Закона за регистъра БУЛСТАТ,
деклариране придобиването на недвижимия имот в съответната общинска
администрация според ЗМДТ; оказване на съдействие и представяне на собственика
пред трети лица (* ООД, Електроразпределителното дружество) след изрично
упълномощаване на изпълнителя; съхраняване на цяластната
документация свързана с имота; съхраняване на ключ и използването му от
изпълнителя само и единствено при извънредни ситуации (пожар, наводнение и
др.); представляване на собственика на имота пред общото събрание, след изрично
упълномощаване на изпълнителя и други. Наред с тези задължения са уговорени и
специални такива, а именно: да присъедини собствениците на апартаменти към
електроразпределителната мрежа (поради отказ на „*” АД), като „М.”
ООД е монтирало електромери, отчитащи използването на ел.енергия за всички
апартаменти поотделно. От своя страна ищците са се задължили да заплащат на
дружеството-изпълнител ел.енергия използвана в собствения им апартамент. В т.
1.2 от договора страните са уговорили и разходите, които изпълнителят ще има
право да прави, в изпълнение на горните задължения, както следва: заплати и
други възнаграждения и осигуровки на обслужващите лица, ангажирани с
експлоатацията, ремонта, управлението на комплекса, включително, но
неизчерпателно – градинари, портиери, чистачи и други специалисти; разходи за
незначителни текущи ремонтни работи по поддръжка на комплекса; за
застрахователни премии; разноски, свързани с контрола и техническото обслужване
като подмяна на ел.крушки в общите помещения, изхвърляне на смет, обезпаразитяване, обработка с вода, в т.ч. всички външни
договори, необходими или уместни с оглед поддръжка на комплекса и съответните
общи части; разноски за ел.енергия на общите части и други. Срещу посочените
услуги ищците са се задължили да заплащат на изпълнителя годишна такса в размер
на 10 евро, с включен ДДС, на квадратен метър обща площ (включваща площта на
апартамента и прилежащите му общи части).
Безспорно е между страните и се потвърждава от приетите
счетоводни и платежни документи, че за периода 2016г. – 2018г. вкл. ищцата платила сума в общ
размер 4453.80евро, като абонаментни такси по договора от 14.02.2014г. за поддръжка и управление на общи части към
апартамент в хотел *, която цена е и пълната
дължима такава за този период.
Приобщени към делото са и преписи от решение №
4453/28.11.2016г., постановено по гр.д. № 10952/2015г., по описа на ВРС, 39
състав, с което по иск по чл.40 ЗУЕС е отменено решение на ОС на апартаментен
(студиен) хотел „*” * и Б, обективирано в протокол от
21.08.2015г., с което за управител на етажната собственост на Апартаментен
(студиен) хотел „*” * и Б е избрана Г. С.. Решението е потвърдено с решение от
01.06.2017г., постановено по в.гр.д. № 780/2017г., по описа на ВОС. Първата и въззивната инстанция в мотивите си са приели, че не е
налице затворен тип комплекс с оглед установеното в хода на производството, че
двете сгради са изградени в различни поземлени имоти, като са оградени с обща
ограда и ползват единна инфраструктура.
За доказване изпълнението по договора, ответникът е
представил следните документи: договор за предоставяне на услуга от
10.03.2015г., предмет на който е доставка, инсталиране и поддръжка на система
за достъп до оптичен интернет; договор за от 01.10.2010г., предмет на който е
абонаментното обслужване и ремонт на асансьорите в процесния
обект; договори от 30.04.2015г., 25.04.2016г. и 11.04.2017г. за абонаментно
поддържане на басейни и чистотата на водата; сключени трудови договори с лица
за длъжностите камериер, портиер, чистач - хигиенист, пазач; договор от
23.05.2018г. за физическа охрана на апартаментен – студиен хотел „*“ – * и *; договор
01.07.2017г. за предоставяне на DTH-услуги по предоставяне на възможност за приемане по цифров
път на телевизионни програми, разпространявани или препредавани от оператора
чрез сателитна платформа и/или интернет; застрахователни полици по застраховка
сградата в исковя терен за 2015г., 2016г., 2017г.,
2018г. и 2019г.
Приети още са справки от АВп,
видно от които в АВп са вписани и други договори с
идентичен предмет с процесния, на други собственици
на обекти в процесния комплекс.
Приети по делото са и други документи, без пряко
отношение към спора.
От заключението по СТЕ на инж.М.А., което съдът кредитира
като обективно и обосновано, се установява, че достъпът до апартаментен (студиен)
хотел „*“ в гр.* е контролиран, като има изградена сигнално – охранителна
система. Монтирани са в сградата видеокамери, като видеонаблюдението
се осъществява на екран на рецепцията на сградата и в офиса на управителя. В
комплекса има денонощна жива охрана и пропускателен режим. Влизането в
комплекса се осъществява пред определени места, които се контролират с видеонаблюдение, а пропускът е с елекротни
карти или чипове. В самата сграда са изградени магазин за хранителни стоки,
ресторант (кафе-сладкарница), зала за игри, конферентна
зала. В двора има изградени външен басейн, детска площадка, малък фитнес и
добре поддържан и озеленен двор. В открито съдебно заседание вещото лице
обяснява освен това, че поземлен имот №* е ограден с ограда от всички страни,
като достъпът до сградата се осъществява от улицата, като там е налично видеонаблюдение, рецепция и жива охрана. До вътрешния двор
може да се стигне от сградата, като достъпът отново е контролиран и без чип
карта не може да се влезе обратно в сградата. В двора може да се влезе и от
улицата, но там има бариера. Видеонаблюдение има също.
Касае се за комплекс, с оглед начина на изпълнение, режима за достъп и
вертикалната планировка на територията.
От заключението по СТЕ на инж.П.М., което се кредитира
като обективно, обосновано и кореспондиращо с констатациите на първата СТЕ се
установява, че имот с идентификатор * е ограден от всички страни, с изключение
на северната страна, където фасадата изпълнява роля на ограда. На запад към ПИ *,
по регулационната граница е изградена ограда от метални оградни
колове и телена мрежа. На юг по регулационната граница е изградена ограда от
метални оградни колове и телена мрежа. На изток по
регулационната граница към имот * е изградена ограда от метални оградни колове и телена мрежа. В най-стръмната част на имот
* е изградена подпорна стена на границата, която изцяло е разположена в процесния имот. Изградени са и подпорни стени западната и
южната граница и над тях е изпълнена ограда с решетки от ковано желязо.
Осъществяването на достъп до имота и до вътрешния двор на същия може да стена
през врата, разположена към ул. „*“, на север; през две врати на западната
фасада на сградата; от врати в източна и
южна фасади; от врата на кота -3.00; през стълбищна клетка между корпуси * и *. До вътрешния двор
може да се стигне през още от две врати разположени в стълбищните
клетки. Всички начини на достъп се контролират чрез магнитен чип. Има вътрешни
контролни монитори, има и стая на охраната, която се намира в корпус *, в която се
контролират всички входове в корпусите. В имот с идентификатор * са изградени
сграда *, складово и машинно помещение към басейна, както и трафопост. Басейнът
изцяло попада в процесния имот. Между сградите в терени
с идентификатори *и * – корпуси * и * има изградена топла връзка, като достъпа от едната до
другата сградата може да бъде осъществен през врата, разположена на междинната
площадка на стълбищната клетка. В сграда * са
изградени рецепция, бар – ресторант, игрална зала, магазин и конферентна зала.
На двете
вещи лица бяха зададени и множество въпроси в о.с.з., голямата част от които не
са относими към делото, като обясненията не са
експертиза по смисъла на ГПК, защото не са в изискуемата форма, срок на
представяне и други изискуеми по ГПК характеристики на експертизата.
Показанията
на св.М. М.съдът цени изключително корективно на осн. чл.172 ГПК, първо защото между нея и ответника, в
момента, са висящи повече от едно съдебни производства, в т.ч. НЧХД за
отправяни от нея обидни и клеветнически изявления, спрямо управителя на „М.“
ООД. Второ от самите показания и от приложената по делото кореспонденция е
очевидно, че свидетелката е в конфликтни отношения с ответника. И трето в
основната своя част показанията й касаят нейните конфликтни отношения с
ответника, тоест не касаят пряко релевантните въпроси по договора между ищцата
и ответника. При тези условности от показанията се изяснява, че М.за първи път
е посетила комплекса през 2013г., като гост на лице, притежаващо самостоятелен
обект. През 2014г. също е посещавала имота, а през 2016г. управляваното от нея
дружество „К.“ ЕООД е закупило апартамент №*. Когато е
посещавала имота през 2013-2014г. е имала възможност да ползва изградените в
двора съоръжения, каквато възможност понастоящем няма, тъй като достъпът й е
ограничен. Такова ограничение е имала и до входа на сградата. Ограничения имат
и други собственици на самостоятелни обекти, които плащат такси на „М.“ ООД.
Относно собствениците, които имат договори за ползване на услуги и поддръжки в
общите части свидетелката предполага, че не са имали подобни проблеми. Много от
оградите били монтирани през 2018г., включително и бариерата между корпусите.
През 2012г. и 2013г. хотелска част не е имало в сградата. Зададени са и още
много и неотносими въпроси.
Показанията на св.
О. К.съдът също цени корективно на осн. чл.172 ГПК, доколкото е служител на ответника. При
това уточнение от тях се установява, че свидетелката работи в процесната сграда от края на 2015г. Още в този момент
поземленият имот, в който е изграден *, е бил ограден от всички страни, като
между * и изградения в съседния имот корпус * е имало поставена врата. До магазина също е имало врата,
която сега е друга по форма, но на същото място. Вратите за достъп до сградата
и до обектите вътре се контролират с чип. Поддръжката на общите части се
извършва и финансира от ответното дружество, с назначени служители или с
подизпълнители. Изградена е и система за видеонаблюдение,
има жива охрана и портиер. В двора на имота има външен фитнес, басейн, детска
площадка, алеи, зони за отдих. Достъп до тези места имат както собствениците,
така и гостите на хотела. Има и е имало ограничения за достъп до съоръженията в
двора за някои от собствениците, които не си плащат таксите за ползване и
поддръжка или нямат сключени договори за това. Иищцата
Ю.Н. е започнала да има проблеми, след като е престанала да плаща задълженията
си по договора след 2018г. Гостите в сградата, които ползват обекти на „М. М.“
ООД се регистрират и плащат цена за ползването на жилищните обекти и обектите
за общо ползване. Зададени са и още много и неотносими въпроси.
Въз основа на изложената фактическа обстановка
и приложимата към нея нормативна регламентация, съдът достигна
до следните правни изводи:
Като
начало следва да се посочи, че настоящият състав не е обвързан от приетото в
представите от ищцата решения по гр.д. № 10952/2015г., по описа на ВРС, 39
състав и в.гр.д. № 780/2017г., по описа на ВОС. В българската правна система от
12 години действа актуалният ГПК, който изключи СПН на мотивите на съдебните
решения. Съобразно чл.298, ал.1 ГПК, решението влиза в сила само между същите
страни, за същото искане и на същото основание, които въпроси се очертават по
окончателен и задължителен начин с диспозитива на
решението, само който формира СПН. Няма съмнение в доктрината и съдебната
практика, че обективните и субективните предели на СПН се преценяват само въз
основа на обективираната в диспозитива
на съдебното решение воля на съда. Ето защо и липсва каквото и да е основание
да се приеме, че решения по чл.40 ЗУЕС могат да обвържат друг съдебен състав,
сезиран с искове по чл.26 ЗЗД на договор.
Основният
спорен въпрос по делото е дали процесната сграда, в
която се ситуира собствения на ищцата апартамент,
относно който е сключен договорът, както и прилежащите й площи, съставляват
жилищен комплекс от затворен тип по смисъла на ЗУЕС, или съставлява обикновена
и обичайна етажна собственост, като по него съдът приема следното:
Разпоредбата на § 1, т. 3 от ДР на ЗУЕС дефинира жилищния
комплекс от затворен тип като комплекс, обособен като отделен урегулиран
поземлен имот, в който са построени сгради в режим на етажна собственост и
други обекти, обслужващи собствениците и обитателите, при спазване на
изисквания на контролиран достъп за външни лица. Акцентът е върху специфичния
начин на регулиране и контрол на достъпа до комплекса на външни лица. Тази
зона, която представлява свободна застроена площ на сградата (сградите) в режим
на етажна собственост и прилежащта й част от терена, се
управляват и поддържат за общо ползване от собствениците на самостоятелни
обекти и в случая на „затворен жилищен комплекс“ те не са достъпни за трети
лица. Точно това отграничава същностно затворения комплекс
от обикновената етажна собственост, а също и възможността само отделните
собственици на обекти да ползват изградените в общото дворно място съоръжения и
елементи на дворната инфраструктура. Ето защо, макар че е установено по делото,
не е решаващо по принцип дали в имота са изградени една или повече сгради в
режим на етажна собственост, както и дали те са точно в едно УПИ, ако са
фактически изградени и обединени според тяхното предназначение и функциониране
за собствениците или ползвателите.
В настоящия случай от съвкупния анализ на събраните по
делото писмени, експертни и гласни доказателства се установи следното: Безспорно
ответникът е бил собственик на терена и възложител на изграждането на сградите
в него, за което са приети документи за собственост, строителни разрешения и
разрешения за ползването. Ответникът е бил и съинвеститор
на строителството. Изграденото по негова инциатива,
право и воля отговаря на следните характеристики, според заключенията и на
двете СТЕ: В сграда №*.* *, има десетки
самостоятелни жилищни обекти, собствени на различни лица; теренът, в който е
изградена тя – имот №* е ограден от всички страни по начин, че свободен достъп
на външни лица е невъзможен; на всеки вход или изход е налице специфичен
пропускателен режим, чрез електронно устройство (карта, чип); изградена е
вътрешна врата между корпуси * и *, също с контролиран достъп; в имота има изградена
сигнално – охранителна система, монтирани са в сградата видеокамери, като видеонаблюдението се осъществява от повече от един
пунктове; в комплекса има денонощна жива охрана; изградени са ресторант
(кафе-сладкарница), зала за игри, конферентна зала,
магазин; в двора има изградени външен басейн, детска площадка, малък фитнес и добре
поддържан и озеленен двор; в терена се ситуират три
сгради – *, складово и машинно помещение към басейна, и трафопост, като
последният е собствен на ответника и обслужва жилищните обекти, а басейнът
изцяло попада в процесния имот. Без значение е дали
всички или част от тези обекти са били налице към 2014г., доколкото
управлението и оптимизирането на подобен комплекс подлежат на развитие и
усъвършенстване във времето, през което са се изпълнявали насрещните задължения
на страните по делото по техния договор, а отделно и по арг.
от чл.235, ал.3 ГПК. При тези данни не може да възникне съмнение, че се касае
за комплекс от затворен тип, а не за обикновена обичайна жилищна етажна
собственост, характерна за общоизвестните жилищни блокове и сгради в страната. Тук
следва да се посочи, че изводът не се разколебава от факта, че „М. М.“ ООД
отдава за временно и възмездно ползване на трети лица притежаваните от него
самостоятелни обекти, защото с такава възможност разполага всеки един
собственик на самостоятелен обект и които лице следва да се приеме, че са
обитатели на сградите по смисъла на т. 5 на § 1 от ДР на ЗУЕС, а прочее по
показанията на св.М.към 2013г. хотелска част не се ползвала.
С оглед приетото от съда, че в случая се касае за жилищен
комплекс от затворен тип, липсата на решение на ОС за сключване на процесния договор не води до извод за нарушение на закона и
така за нищожност на договора, защото чл.2, ал.1 ЗУЕС оправомощава
собствениците именно за това, като е спазена и формата за действителност на
договора.
Дори обаче изводите относно статута на комплекса да не се
споделят, това няма да промени крайния извод на съда за действителност на
договора, защото:
Първо: Процесният договор е със
смесена същност. Съдържанието му не се изчерпва с въпросите относно поддръжка и
управление на общите части на сградата, доколкото в същия се съдържа воля на
насрещните страни за възлагане на определени услуги – денонощен пропускателен
режим в комплекса, чрез използване на сигнално-охранителна техника, застраховка
на имота, поддръжка и почистване на басейна, съхраняване на ключ и използване
на същия при извънредни ситуации, като примерно са посочени пожар, наводнение,
отчитане и заплащане на ел.енергията, срещу конкретно договорена цена.
Извършването на подобни услуги не е ограничено с особени изисквания на закона
по отношение на собствеността или статута на вещта, върху които изпълнителят се
задължава да въздейства. Напротив такава услуга е допустимо да се осъществява
по отношение на всякакви обекти, предназначени по естество или по воля на
собствениците им за общо ползване дори и от трети за етажната собственост лица.
Само правилата относно законосъобразното разпределение на разходите за
управление и поддръжка на общите части на етажната собственост – чл. 51, вр. § 1, т. 11 ЗУЕС, се възприемат от съдилищата като
императив (определение № 1097 от
17.11.2011г. на ВКС по гр.д. № 630/2011г., І г.о., определение № 538 от
06.11.2015г. на ВКС по гр.д. № 4113/2015г., І г.о., решение № 85 от
24.06.2014г. на ВКС по гр.д. № 1157/2014г., ІІ г.о.).
Второ: Без съмнение е извън компетентността на ОС на ЕС възлагането
на дейности по извършване на подобрения на терена, върху който собствеността не
се притежава от етажните собственици, чрез изпълнение в незастроената част на
обекти – озеленен двор, с кътове за отдих и алеи, басейн, външен фитнес, детска
площадка, предназначени за ползване от обитателите на сградата в имота; също услуги, свързани изцяло със собствения на
възложителите терен – сключване на имуществена застраховка срещу природни
бедствия, съхранение на ключ, който да бъде използван при пожар, наводнение и
др., а оттук и опазване на терена от природни бедствия във времето, през което
собственикът е извън жилището си (решение
№ 287 от 18.12.2014г. на ВКС по гр.д. № 3888/2014г., І г.о.). Поемането на
разходи за възлагане на подобни услуги по оптимизиране чуждия ползван имот или управлението
и поддръжка на обектите за общо ползване, независимо дали са част от сградата
или са в прилежащата й площ, изисква индивидуално съгласие на задълженото лице,
съответно и налага индивидуално договаряне, а тоест и индивидуалното договаряне
не противоречи на закона.
Трето: В продължение на горното следва да се посочи, че
при взето от ОС на ЕС решение за сключване на договор за поддръжка на общи
части, резултатът е възникване на много индивидуални правоотношения между всеки
от отделните етажни собственици и изпълнителя. Същият краен резултат има
индивидуалното договаряне. И след като то включва и ползването на допълнителни
услуги или придобивки, които не са от компетентността на ОС, то очевидно и
резултатът не е противоправен. В този смисъл и
аналогията с липсващите решения на органа по волеобразуване
в търговските дружества и сключените договори без такива е невъзможна, предвид
тяхната правосубектност и възникващото едно
отношение, а не множество такива, както при етажните собственици.
Четвърто: Не е спорно и е видно от свидетелските
показания, че исковият договор е бил сключен през 2014г. и до 2018г. е бил
изпълняван без възражения от двете страни. Не е спорно и е доказано от
писмените доказателства също, че всички обекти, дейности, служители и
подизпълнители, от страна на ответника, са финансирани и организирани от него. Изяснено
също и че отново по негово финансиране се извършвало почистване на общите части
от самата сграда, както и се поддържали допълнителните договорени услуги. Така
повече от три години са били изпълнявани насрещните задължения, без спорове и
възражения - до 2018г, което е показателно за волята и желанието на страните за
съществуването, потвърждаването и ползването от сключения между тях договор. И
което води до извода, че услугите, за които е било платено, са били
предоставени.
Пето: Не е без значение, че още в предварителния договор
за закупуване на самостоятелен обект страните са се договорили за сключването
на настоящия договор за управление, поддръжка и ползване на общи части и
обекти, с което те още тогава са постигнали съгласие за последващата
процесна договореност.
Шесто: Съгласно общите правила на ЗУЕС и ЗС собствениците
на отделни обекти в обща сграда имат право да ползват само обектите си, а
общите части – само доколкото това обслужва ползването на обектите им (в която
насока никой няма право да ги ограничава).Не могат обаче да ги ползват не по
предназначение – за спорт, отдих, плуване или други подобни дейности. Ако те
желаят подобни дейности и са налице съоръженията за целта, те следва да
заплащат и съответна цена. По друг начин казано – ако освен жилище на морския
бряг се желае да се ползват басейн, фитнес, кафе – ресторант и други
инфраструктурни подобрения от луксозен характер, следва да се заплаща и цената
за това. Ето защо отказвайки последното, собствениците не следва да възразяват
срещу ограниченията за тези обекти, както и да мотивират със същото нищожност
на договори, с които други от тях са се споразумяли
да ползват въпросните съоръжения и услуги.
В заключение по изложените групи причини съдът преценява,
че спорният договор не е нищожен, което налага отхвърляне на иска за това,
както и на иска за връщане на платеното по него за процесния
период.
Предвид изхода по спора на ответника се следват разноски
от 1230лв.
Воден от горното съдът
Р Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ исковете на Ю.А.Н., гражданин на *, род. на ***г. в гр. *, с регистрирани в рег. БУЛСТАТ №*и адрес гр. *, срещу „М. М.“
ООД, ЕИК*:
- за прогласяване за нищожен
на индивидуален договор от 14.02.2014г. за поддръжка
и управление на общи части към апартамент в хотел *, в който се намира собствения на ищцата ап.*(№*);
- за осъждане на
ответника, да върне на ищцата сумата от 4453.80евро
– платени без основание абонаментни
такси за периода 2016г. – 2018г. вкл., по нищожния
договор от 14.02.2014г. за поддръжка и
управление на общи части към апартамент в хотел *, в който се намира собствения на ищцата ап.*(№*), ведно със законната лихва върху сумата от предявяване на иска –
08.05.2018г. до пълното й изплащане,
на правно основание чл.26, ал.1, пр.1 ЗЗД и чл.55,
ал.1, пр.1 ЗЗД.
ОСЪЖДА Ю.А.Н., гражданин на *, род. на ***г.
в гр. *, с регистрирани в рег. БУЛСТАТ №*и адрес гр. *, да заплати на „М. М.“ ООД, ЕИК*, сумата 1230.00лв. – разноски в производството
пред ВРС, на осн. чл.78, ал.3 ГПК.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Окръжен съд – Варна, в двуседмичен
срок от получаване на съобщението.
РАЙОНЕН
СЪДИЯ:…………