С решение № 612 от 02.12.2005 година, постановено по гр. д. № 733/2005 година Кърджалийският районен съд е отменил нотариален акт за собственост на недвижим имот, придобит по давност с № 66 том I рег. № 2847 нот. дело № 301/2002 г. на нотариус Калин Николов Димитров, регистриран в Нотариалната камара под N 020, с район на действие Районен съд- Кърджали, с който Костадин Анастасов Костадинов, който е съпруг на Соня Ангелова Костадинова, е признат за собственик на недвижим имот, представляващ обособена част от поземлен имот с кад. N 2460 в кв. 56 в гр. Кърджали, съдържаща част от първи етаж от двуетажна масивна сграда, изградена в северозападната част на имота, цялата сграда със застроена площ 84 кв. м., която част от имота е със застроена площ 76.16 кв. м. и се състои от две търговски зали, коридор, склад и сервизно помещение, ведно с припадащите се 19/42 идеални части от дворното място в имота, цялото с площ от 108 кв. м. и 19/42 идеални части от общите части на сградата, при граници на имота: изток- имот с кад. № 2439 и имот с кад. № 2458, север- ул. “Републиканска”, запад- имот с кад. № 6051 и юг- имот с кад. № 2458. С решението Костадин Анастасов Костадинов с ЕГН ********** и Соня Костадинова с ЕГН ********** са осъдени да заплатят по сметка на Кърджалийския районен съд държавна такса в размер на 30 лв. Недоволни от така постановеното решение са останали жалбодателите Костадин Анастасов Костадинов и Соня Ангелова Костадинова, които го обжалват като постановено в нарушение на материалния закон. Молят да бъде отменено изцяло решението и вместо него се постанови друго, с което да се отхвърли предявения иск с правно основание чл. 431 ал. 3 във връзка с чл. 27 ал. 1 от ГПК като неоснователен и недоказан. Претендират разноски за двете съдебни инстанции. Поддържа се в жалбата, че първоинстанционният съд неправилно приел, че представения по делото предварителен договор за покупко-продажба на процесния недвижим имот, не бил годно правно основание по смисъла на чл. 70 ал. 1 от ЗС. Този извод бил необоснован, тъй като постигнатата между страните по този договор предварителна договорка за покупко-продажба на недвижим имот, имала всички реквизити на един перфектен договор. Страните договорили точно предмета на договора, вида на сделката, както и продажната цена, ведно с начина на плащането. Факта, че до този момент никоя от договарящите страни, не е атакувала предварителния договор и най- вече обстоятелството, че продавачът не търси неговото обезсилване чрез обявяване на нищожността или недействителността му, красноречиво говорел за стабилността на сключената правна сделка. Поддържа се в жалбата, че по силата на чл. 70 ал. 1 от ЗС, един владелец бил добросъвестен, когато владее вещта на правно основание, годно да го направи собственик, а ал. 3 предвиждала възможността предаването на владението да е въз основа на предварителен договор, което означавало, че предварителния договор бил от категорията на абсолютните правни основания, годни да направят добросъвестния владелец на вещта, неин собственик. Освен това, разпоредбата на чл. 70 ал. 2 от ЗС императивно указвала, че добросъвестността на владението се предполага до доказване на противното и тази законова презумпция не била оборена от ищцовата страна. Предварителният договор бил годно правно средство, тъй като разпоредбата на чл. 19 ал.1 от ЗЗД изрично предвижда възможност за неговото сключване дори, ако някоя от страните по този договор не желае да подпише нотариалния акт за прехвърлянето на имота. Другата страна, съгласно чл. 19 ал. 3 от ЗЗД, можела да предяви пред съда иск за обявяването на предварителния договор за окончателен и не съществували пречки този иск да бъде предявен и понастоящем от жалбодателите като купувачи ка имота, разплатили напълно продажната цена по сделката. Поддържа се също, че за валидността на сключения предварителен договор законът не предвиждал нотариална заверка на подписите на страните- на тях не била необходима достоверна дата спрямо трети лица, тъй като този договор касаел единствено отношения помежду им. Прави се извод, че наличието на един желан и неоспорен от страните предварителен договор за покупко-продажба на процесния недвижим имот, обуславяло добросъвестното владение по чл. 79 ал. 2 от ЗС и кратката придобивна давност от 5 години, установена в извършената от нотариуса обстоятелствена проверка по нотариалното дело, била достатъчна за придобиването правото на собственост върху имота. Жалбата се поддържа в съдебно заседание и се излагат допълнителни съображения. Претендират разноски. Ответникът по жалбата я оспорва и моли да се остави в сила решението на първоинстанционния съд. Страната МРРБ- София не се представлява в съдебно заседание и не взема становище. Въззивният съд като прецени събраните по делото доказателства по повод и във връзка с подадената жалба, констатира: Жалбата е подадена в срок от лица, имащи интерес от обжалването, а разгледана по същество е неоснователна, по следните съображения: Предявен е иск от прокурора по чл. 431 ал. 3 от ГПК за отмяна на нотариален акт за собственост на недвижим имот, придобит по давност № 66 том I рег. № 2847 нот. дело № 301/2002 г. на нотариус Калин Николов Димитров, регистриран в Нотариалната камара под № 020, с район на действие Районен съд- Кърджали, поради това, че при съставяне на констативния нотариален акт са били нарушени разпоредбите на чл. 483 ал. 2 от ГПК и чл. 79 ал. 1 от ЗС. В исковата молба ищецът- мл. прокурор при Районна прокуратура- Кърджали твърди, че на 27.06.2002 г. нотариус Калин Димитров, регистриран в Нотариалната камара под N 020, с район на действие РаÚонен съд- Кърджали, издал констативен нотариален акт № 66 том I рег. № 2847 нот. дело № 301/2002 г., с който признал ответника по иска Костадин Анастасов Костадинов за собственик по давност на недвижим имот пл. сн. № 2460 в кв. 56 по ПУП на гр. Кърджали от 1980 г., представляващ част от първи етаж на двуетажна масивна сграда, изградена в северозападната част на имота /цялата сграда със застроена площ 84 кв.м./, която част от имота е със застроена площ 76.16 кв.м. и се състои от две търговски зали, коридор, склад и сервизно помещение, ведно с припадащите се 19/42 идеални части от дворното място в имота, цялото с площ от 108 кв.м. и 19/42 идеални части от общите части на сградата, при граници на имота: изток- имот с кад. № 2439 и имот с кад. №2458, север- ул. “Републиканска”, запад- имот с кад. № 6051 и юг- имот с кад. № 2458. Твърди се, че нотариусът се е позовал на писмени доказателства, които не били достатъчни, съгласно чл. 483 ал. 2 вр. ал.1 от ГПК, за да се направи извода, че ответникът Костадинов владял имота непрекъснато в продължение на десет години в периода 1992-2002 г. Поддържа се, че нотариусът бил задължен, освен да събере писмените доказателства, да направи и обстоятелствена проверка по смисъла на чл. 483 ал. 2 от ГПК чрез разпит на поне трима свидетели. Твърди се в исковата молба, че по жалба на кмета на Община Кърджали, Районна прокуратура- Кърджали извършила проверка, при която било установено, че в периода 1997- 2002 г., ответникът Костадинов бил наемател на имота, от което следвало, че не е имал качеството на владелец по смисъла на чл. 79 ал.1 от ЗС. Било констатирано, че на 23.04.1997 г. в сградата на Община Кърджали бил проведен търг по реда на Наредбата за придобиване, управление и разпореждане с общинско имущество /НУПРОИ/, при който ответникът Костадинов спечелил правото да сключи с Община Кърджали договор за ползване на недвижим имот- магазин "Гумени изделия", находящ се на ул. “Републиканска” № 21 с полезна площ 65 кв. м. Така посоченият имот се явявал съществена част от процесния имот. На 12.05.1997 г. ответникът Костадинов в качеството си на представител на ЕТ "Киси- Костадин Костадинов" гр. Кърджали като наемател, сключил с Община Кърджали като наемодател договор за отдаване под наем на магазин "Гумени изделия" в гр. Кърджали срещу месечна цена в размер на 225000 неден. лв. Договора за наем се изпълнявал от ответника Костадинов до м. юни 2002 г. включително, което показвало, че в периода 1997- 2002 г. този ответник бил държател на имота, а не владелец. Дори и да се приемело, че за този период бил владелец, то периодът се явявал половината от изискуемия се по чл. 79 ал. 1 от ЗС, за да му се признаело правото на собственост по давност при недобросъвестно владение. На основание чл. 431 ал. 3, вр. ал. 2 от ГПК, като ответник по делото е конституирана Соня Ангелова Костадинова- съпруга на ответника Костадинов, съгласно удостоверение за граждански брак от 02.10.1977 г., издадено от ГОНС Кърджали. От посочения нотариален акт за собственост на недвижим имот, придобит по давност с № 66 том I рег. № 2847 нот. дело № 301/2002 г. се установява, че на 27.06.2002 г. нотариус Калин Николов Димитров, въз основа на постановление от 27.06.2002 г., издадено въз основа на обстоятелствена проверка по нотариално дело № 301/2002 г., чл. 483 ал. 1 от ГПК и писмените доказателства към молбата на молителя Костадин Анастасов Костадинов, признал същия за собственик на недвижим имот, представляващ Обособена част от поземлен имот с кад. № 2460 в кв. 56 в гр. Кърджали, съдържаща част от първи етаж от двуетажна масивна сграда, изградена в северозападната част на имота, цялата сграда със застроена площ 84 кв.м., която част от имота е със застроена площ 76.16 кв. м, и се състои от две търговски зали, коридор, склад и сервизно помещение, ведно с припадащите се 19/42 идеални части от дворното място в имота, цялото с площ от 108 кв.м. и 19/42 идеални части от общите части на сградата, при граници на имота: изток- имот с кад. № 2439 и имот с кад. № 2458, север- ул. “Републиканска”, запад- имот с кад. № 6051 и юг- имот с кад. № 2458. Преписката по нотариално дело № 301/2002 г. на атакувания нотариален акт съдържа молба от Костадин Анастасов Костадинов до нотариуса да бъде признат за собственик на процесния имот по давностно владение, продължило повече от 10 години, удостоверение за данъчна оценка на имота, експертна оценка на пазарна стойност на обособена част от имота, декларация за гражданство, жителство, гражданско, семейно и материално състояние на молителя, удостоверение за декларирани данни изх. № 0827/26.06.2002 г., от която се установява, че на същата дата в ТДД- Кърджали, молителят декларирал 1/2 идеална част от земя и сграда, находящи се на ул. “Републиканска” 21 в гр. Кърджали, приходни квитанции от 26.06.2002 г. за заплащане от ответниците по иска данък недвижими имоти, такса битови отпадъци и лихви за имот: земя и сграда в гр. Кърджали на ул. ”Републиканска” 21, скица на имота, от която е видно, че имотът се води по разписен лист по плана от 1980 г. на Хаджиапти Юмеров, удостоверение, издадено от гл. специалист служба “НАСАС” към Община Кърджали, че имот пл. сн. № 2460 по ПУП на гр. Кърджали от 1980 г. е идентичен с имот пл. сн. № 847 в кв. 36 по ПУП на гр. Кърджали от 1956 г. и в разписните листове се води на Хаджиапти Юмеров, който се изселил в Р. Турция през 1950 г. Имотът бил записан в регистъра за чуждестранните имоти като двуетажна масивна със застроена площ 84 кв.м. и незастроено място 24 кв.м., като в изпълнение на & 2 от ДР на ПМС 226/11.11.1992 г. на МС, Общината продължава да управлява имота, удостоверение изх. № У-207/24.06.2002 г., издадено от кмета на Община Кърджали, в което се посочва, че за имота не е съставен акт за общинска собственост, писмо изх. № У-232/21.06.2002 г., подписано от кмета на Община- Кърджали, че за свидетели при обстоятелствената проверка могат да бъдат призовани и разпитани Йорданка Димитрова Матушева, Анна Георгиева Владимирова и Росица Григорова Тодорова, без от същото да се установява кой е неговия адресат и дали се отнася до нотариалното дело, удостоверение на областния управител на област с административен център Кърджали, че за имота не е съставен акт за държавна собственост. Приложена е и молба на нотариус К. Димитров до съдията по вписване към РС- Кърджали за вписване на констативния нотариален акт за собственост. От приложената към делото заповед № 152/17.04.1997 г. на кмета на Община Кърджали се установява, че на основание чл. 69 ал. 1 от НРПСУРОИ в Община Кърджали, същият назначил комисия, която да проведе на 23.04.1997 г. търг с тайно наддаване за отдаване под наем на обекти общинска собственост, между които и магазин "Гумени изделия" на ул. “Републиканска” с първоначална наемна цена 80000 /неден./ лв. Търгът за този обект бил спечелен от Костадин Анастасов Костадинов, видно от протокола за провеждането му и на 12.05.1997 г. в гр. Кърджали между кмета на Община Кърджали като наемодател и наемателят Костадин Анастасов Костадинов като представител на ЕФ "Киси", регистрирана с решение 319/25.07.1990 г. по фирмено дело 168/1989 г. на Окръжен съд- Кърджали, бил сключен договор за отдаване под наем на помещението- общинска собственост за срок от 3 години. От справка, изготвена от Община Кърджали за внесени суми по договор за наем № 117/12.05.1997 г. на недвижим имот, находящ се в гр. Кърджали на ул. “Републиканска” № 21, с наемател ЕТ "╩иси- К. Костадинов" гр. Кърджали се установява, че наемателят е заплащал ежемесечно наем за периода от месец май 1997 г. до месец юни 2002 г. От извлечение от регистър за чуждестранните имоти за гр. Кърджали се установява, че Апти Юмеров Исмаилов е напуснал страната през 1950 г. с редовни документи и живее в Р. Турция, придобил е турско гражданство, и същият е оставил двуетажна масивна къща на варов разтвор със застроена площ 84 кв.м. и незастроена площ 24 кв.м. От удостоверение за актуално състояние на ЕТ "Киси- Костадин Костадинов" гр. Кърджали, се установява, че собственик е Костадин Анастасов Костадинов и предприятието се управлява и представлява от търговеца Костадин Анастасов Костадинов. По делото като доказателство е приет и предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 15.06.1997 г., видно от който, в гр. Кърджали Юмер Хаджиаптиоглу от гр. Бурса, Р. Турция като наследник на покойния си баща Хаджиапти Юмеров, бивш жител на гр. Кърджали продава на ответника по иска Костадинов следния свой недвижим имот: дворно място с пл. сн. № 2460 в кв. 56 по плана на гр. Кърджали с площ 110 кв.м., ведно с построения в него магазин със застроена площ 80 кв.м., представляващ първия етаж от двуетажна масивна сграда, както и 1/2 идеална част от общите части на сградата за сумата 20000000 /неден./лв. Страните по договора се споразумели, че капарото в размер на цялата продажна цена се заплаща изцяло и в брой в деня на подписването на договора и се предава владението на имота от продавача на купувача, а снабдяването с нотариален акт за собственост върху имота е за сметка на купувача. При така събраните по делото доказателства, съдът намира, че предявеният иск е основателен и доказан и следва да се уважи. Оспореният нотариален акт удостоверява право на собственост върху недвижим имот и доказателствената му сила важи спрямо всички до оборването й. При издаването на този нотариален акт нотариусът, съгласно чл. 483 от ГПК трябва да провери дали молителят е собственик на имота въз основа на представени писмени доказателства, а ако такива няма или са недостатъчни, въз основа на обстоятелствена проверка- чрез разпит на трима свидетели- да провери дали молителят е собственик на основание давностно владение. В случая, в преписката по оспорения акт, не са били представени писмени доказателства, които да установяват право на собственост на молителя върху имота, нито е била извършена обстоятелствена проверка, макар в нотариалния акт, нотариусът да е удостоверил извършването на такава. В същата няма и мотивирано постановление на нотариуса по смисъла на чл. 483 ал. 3 от ГПК. В конкретния случай, не са представени доказателства за това, че за времето до 12.05.1997 г., когато е бил сключен договора за наем между общината и Костадинов, ответниците по иска да са упражнявали каквато и да било фактическа власт върху имота и да са имали намерение да го своят. А през периода от 12.05.1997 г. до месец юни 2002 г., ответникът Костадинов в качеството си на едноличен търговец, е бил държател на имота като негов наемател по сключен договор за наем, като е плащал редовно наемната цена. Доказателствената сила на нотариалния акт- придобивното основание, на което се позовава- давностно владение по чл. 79 ал. 1 от ЗС, се опровергава от писмените доказателства по делото, от които се установява, че ответниците не са владели имота като недобросъвестни владелци в продължение на 10 години. Доказателствата по делото сочат само държане на имота, считано от 12.05.1997 г. Предварителният договор, при който владението на имота се предава от продавача на купувача, не е бил представен като писмено доказателство при издаване на нотариалния акт и това правоотношение не е предмет на делото. Довода, че ответниците придобили имота по давност- добросъвестно владение в период на пет години на основание предварителния договор, е неоснователен. Получилият владението върху недвижим имот въз основа на предварителен договор с оглед чл. 70 ал. ІІІ ЗС, има правата по чл. 71 и 72 от ЗС, но съобразно ал. І на чл. 70 от ЗС, купувачът не е добросъвестен владелец, тъй като не упражнява владението си на правно основание, годно да прехвърли правото на собственост. Законът признава правата по чл. 71 и чл. 72 ЗС на получилият владението по предварителния договор, но не му е признал правото да придобие собствеността с изтичане на краткия давностен срок. Наред с изложеното, договора като частен документ няма достоверна дата спрямо трети лица и съгласно чл. 145 от ГПК, тъй като липсват други доказателства по делото, като действителна дата на договора спрямо третите лица следва да се счита денят, след който издаването на документа е несъмнено- в случая за такъв следва да се приеме денят, в който договорът е представен по делото. Довода, че договора за наем бил нищожен, тъй като нямало нареждане от МФ до общината за управление на имота, е неоснователен, тъй като няма забрана да се отдава под наем и чужд имот. Този извод не се променя и от представените пред тази инстанция доказателства във връзка с управлението на имоти на чуждестранни лица и доколко Община Кърджали е управлявала процесния имот при условията на ПМС № 226/11.11.1992 г. Неоснователен е и довода, че липсва идентичност между едноличния търговец, сключил договора за наем и физическото лице Костадин Анастасов Костадинов. С регистрацията на едноличен търговец не се създава нов правен субект, различен от физическото лице, т.е. последното не придобива различна правосубектност и е без значение, в какво качество ответникът Костадинов е ползвал имота. А с оглед разпоредбата на чл.19 ал.1 от СК, съгласно която вещите и правата върху вещи, придобити по време на брака имат качество на съпружеска имуществена общност до доказване на противното, то и ответницата Соня Костадинова- съпруга на Костадинов е лице, което се ползва от оспорения нотариален акт по смисъла на чл. 431 ал. 2 от ГПК, и поради това същата е конституирана като ответник. Във връзка с довода на ответниците, че по делото не бил доказан интереса на Държавата, съдът приема следното: Прокурорът в случая е завел и участва в гражданското дело като орган в изпълнение на възложената му държавна функция за защита на законността. Правото на прокурора да предяви иска за отмяна на издадения нотариален акт произтича, както от общата разпоредба на закона- чл. 27 от ГПК, така и от изричната такава- чл. 431 ал. 3 от ГПК, която според състава на съда допуска самостоятелното предявяване на иск от прокурора за отмяна на издадения в случая нотариален акт, когато той е постановен в нарушение на закона. Но дори и да се приеме, че делото има за предмет права на Държавата, станала страна със самото предявяване на иска, то следва да се посочи, че след като собственика на имота Апти Юмеров Исмаилов е напуснал страната през 1950 г. с редовни документи и заживял в Р. Турция, придобил е турско гражданство и е оставил в страната недвижим имот и няма данни по делото да е упълномощил лице, което да управлява имуществото му, поради това и на основание чл. 5 от Наредбата за управление на имуществата на чуждестранни лица в страната от 1969 г. /отм. 1992 г./, Държавата, която е управлявала имота на чуждестранното лице, е изменила основанието на владението- започнала е да стопанисва за себе си този имот и е станала негов собственик въз основа на придобивна давност, макар да няма съставен акт за държавна собственост, а друго лице- ответникът по иска Костадинов, се е снабдил с нотариален акт за собственост на същия имот, при издаването на който са допуснати нарушения на закона, което определя интереса й. С оглед на всичко изложеното по- горе следва да се приеме, че не отговаря на обективната действителност и е невярно удостовереното с нотариалния акт, и се поражда спор за правото на собственост върху имота като се засягат права на действителния собственик. Нотариалният акт е издаден изцяло в нарушение на чл. 483 от ГПК във вр. чл. 79 ал.1 от ЗС, поради което на основание чл. 431 ал. 3 от ГПК, същият следва да се отмени. Като е стигнал до същите изводи, първоинстанционният съд е постановил правилно решение, което следва да се остави в сила. При този изход на делото разноски за жалбодателите не се следват. Водим от изложеното и на основание чл. 208 ал. І от ГПК въззивният съд
РЕШИ:
ОСТАВЯ В СИЛА решение № 612/02.12.2005 година, постановено по гр. д. № 733/2005 година по описа на Кърджалийския районен съд. Решението може да се обжалва пред ВКС на РБ в 30- дневен срок от съобщението на страните.
Председател: Членове: 1/ 2/
|