Р Е Ш Е Н И Е
№………./05.10.2020 г.
гр. Варна
В И М Е Т
О Н А
Н А Р О Д А
ВАРНЕНСКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД,
ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, ХІІ в открито съдебно заседание,
проведено на четвърти септември през две хиляди и двадесета година, в състав:
СЪДИЯ: НЕЙКО ДИМИТРОВ
при секретаря Галина Стефанова,
и прокурора
като разгледа докладваното от съдията
гражданско дело №
1847 по описа за 2019 г.,
за да се произнесе взе предвид
следното:
Предявени
са искове от Т.С.Б. срещу С.В.И. и З.К.И.
за установяване нищожността на договор, сключен на 04.06.2019 г. с НА № 45, т. I, рег. № 1566, дело № 40/2019 г. на
ВН № 446 за продажба на поземлен имот с ид. № 10135.2552.842 по КККР на гр. Варна, одобрени със Заповед
РД-18-92/14.10.2008 г. на ИД АГКК, няма изменение, с площ 500, а по скица 530 кв. м, при граници имоти с ид. №№
10135.2552.841, 10135.2552.840, 10135.2552.4009, 10135.2552.635, ведно с
построената в имота сграда с ид. № 10135.2552.842.1, със застроена площ от 15
кв. м, за цена от 10500 лв., при запазено пожизнено безвъзмездно право на
ползване върху сградата и задължение на купувача да заплаща за периода на
ползването тока и водата за имота, основан на твърдения за несъразмерност
на насрещните престации и за възползване на купувача от объркването на ищеца,
по чл. 26, ал. 1, пр. трето ЗЗД, евентуално за унищожаване на същия договор,
основан на твърдения, че прехвърлителят не е разбирал договора или не е могъл
да го сключи, поради начални дементни процеси и алкохолно опиянение, по чл. 31,
ал. 1 ЗЗД, евентуално тъй като е сключен при крайна нужда при явно неизгодни
условия, по чл. 33 ЗЗД, с присъждане разноски.
Ответниците
оспорват исковете. Сочат, че първоначално ищецът дори е предложил по-ниска
цена, но впоследствие поискал по-висока, защото прокарал ел. кабел и ремонтирал
покрива. Претендират разноски.
По
същество страните поддържат становищата. Представят бележки.
Съдът,
като взе предвид представените по делото доказателства, приема за установено
следното:
Делото за поставяне
на ищеца под запрещение е прекратено.
Исковете
и отговорът са допустими и надлежно предявени.
По същество:
От представения от ищеца заверен препис (л. 7) се
установява, че на 04.06.2019 г. е
сключен нотариален договор с описаното в исковата молба съдържание.
В заключението си по допуснатата съдебно-техническа
експертиза (л. 157) вещото лице Р.Д. приема, че пазарната цена на имота към
датата на сключване на договора е 24 100 лв. (л. 162), а при запазено
право на ползване 19 200 лв. (л. 163).
Съдът приема, че е невъзможно да бъдат открити
пазарни аналози, от една страна, заради практиката уговорката за цената да се
прикрива, а от друга – тъй като право на ползване се запазва обичайно само при
прехвърлителни договори между родственици.
От друга страна, поради възрастта на ищеца, правото
на ползване и задължението за заплащане тока и водата за имота не намаляват
съществено пазарната цена.
Затова съдът приема, че разликата в стойностите на
престациите е над 2 и под 3 пъти.
В заключението си по първата допусната
съдебно-психиатрична и психологична експертиза (л. 127) вещите лица д-р К. и Р.Г.
приемат, че ищецът към момента на освидетелстването и към датата на сключване
на договора е страдал от лек към умерен дементен синдром, поради което не е могъл
да сключи договора по разумни подбуди.
В обясненията си пред съда вещото лице К. излага, че
диагнозата е основана най-вече на томографското изследване и деменцията е
започнала да се развива преди 4-5 години (л. 136).
Двете вещи лица сочат, че болестта има флуктуиращ
характер и в никакъв случай не могат да кажат какво е било състоянието на ищеца
в деня на сделката (л. 136).
В заключението си по втората допусната
съдебно-психиатрична и психологична експертиза (л. 170) вещите лица д-р В. и П.
също приемат, че ищецът страда от съдова деменция, лек дементен синдром, но е могъл да
сключи договора по разумни подбуди.
Вещото лице д-р В. също сочи, че деменцията
флуктуира, но е хроничен и необратим процес: състоянието може да се влоши рязко
например при нов микроинсулт и после да настъпи подобрение в сравнение с това
рязко влошаване, но като цяло състоянието може само да се влошава (л. 192). От
обясненията следва, че не е било възможно ищецът да е в по-добро състояние при
освидетелстването в сравнение с деня на сключване на договора.
Обща ориентация:
В обясненията ищецът изглежда ориентиран относно
времето, мястото и лицата (л. 99 и 100).
В показанията си свидетелят И.Б., син на ищеца,
сочи, че през м. август 2019 г. на ищеца му отнело час и половина да вземе
личната си карта, цигарите и някои вещи, за да напуснат вилата му: започвал да
търси първо личната карта, после цигарите, тръгвал, но се сещал за личната
карта и се връщал, но вместо да я търси, сядал на леглото (л. 101, гръб).
В обясненията си (л. 191) вещото лице д-р В. излага,
че за такова състояние може да има различни обяснения, но сочи също, че само за
два часа вещите лица са успели да свършат много работа с участието на ищеца,
без да срещнат такива затруднения.
Ищецът споделя, че се е случвало да припада и да не
помни какво е станало преди това. По делото няма доказателства за това.
Съдът приема, че ищецът е бил общо ориентиран
относно мястото, времето и лицата при сключване на договора.
лист втори от решение от 05.10.2020 г. по гр. д.№1847/2019 г. на ВОС,
XII-ти с-в
Разбиране на последиците на сделките:
Пред съда ищецът обяснява разликата между дарение и
продажба (л. 100).
Ищецът излага, че по договора имал право да остане
да живее в имота до смъртта си (л. 100) т.е. добре разбира съдържанието на
пожизнено право на ползване.
По употребата на алкохол:
В обясненията си ищецът заявява, че употребява
алкохол.
Вещото лице К. сочи, че от приема на една бира
ищецът може да се почувства и по-добре (л. 134, гръб), но алкохолът влошава
деменцията (л. 135).
Вещото лице д-р В. излага, че не би могло чрез
експертиза да се установи реакцията на алкохол при ищеца (л. 192).
В обясненията си пред съда вещото лице П. (л. 192) сочи, че
ищецът се явил на интервю от 10 ч. и не е давал признаци за абстиненция.
Съдът приема, че по делото не е установено, че
употребата на алкохол въобще влошава състоянието на ищеца.
Мотиви за сключване на процесния договор:
Ищецът сочи, че искал да продаде имота, защото
краката не го държели. Мислел да си вземе квартира за през зимата, а лятото да
ходи горе т.е. в ж. к. ****.
Съдът приема, че процесният договор съответства на
тези мотиви, както и че чрез него би могло да бъде задоволена осъзната
потребност на ищеца, макар и само за сравнително кратък период.
Представи за сключването и съдържанието на процесния
договор:
Ищецът заявява, че не е подписвал договор, но помни,
че ответникът го е водил в нотариална кантора и разговора с нотариуса.
Свидетелят Б. излага, че ищецът му казал, че сключил
писмен договор и вторият комплект документи останал у купувача (л. 102) т.е.
пред него ищецът е посочил, че е подписал договор.
Наред с това свидетелят сочи, че ищецът го завел
пред клон на банка до Морска гара и заявил, че сделката е направена там (л.
102). Всъщност договорът е сключен в нотариална кантора на ул. "******"
в друга част на града.
Ответникът обяснява, че е водил ищеца до гарата, за
да му покаже в банката, че нарежда сумата (л. 192, гръб).
Ищецът излага, че по договора ответникът трябвало да
му плати на два пъти по 12 000 лв. и ищецът да остане да живее в имота до
смъртта си (л. 100).
От показанията на свидетеля нотариус С. К. (л. 105)
и от обясненията на ищеца се установява, че въпросът, че цената е по-ниска от
данъчната оценка, е бил изрично поставен. Ищецът е разбрал иронията и сам е обяснил,
че цената е ниска, защото той остава да живее в имота.
При
разговора с вещите лица ищецът заявява, че синът му иска да го изкара
ненормален, но той се е защитил добре, като е запазил право на ползване (л.
171, гръб). После споделя, че е можело да вземе по-висока цена. Пред вещите
лица заявява, че с ответника се разбрали за 10 500 лв. (л. 172). Иска да
разваля договора, за да продаде за повече пари (л. 172, гръб).
В обясненията си пред съда вещото лице д-р В. (л. 191) сочи, че
ищецът вече не е споменавал уговорка да получи на два пъти по 12 000 лв.
Нотариус К. излага (л. 105, гръб), че при срещите им
не е забелязала ищецът да е употребил алкохол, нито ръцете му да треперят.
Съдът приема, че ищецът има и е имал ясни представи
за сключването и съдържанието на процесния договор.
Имал ли е възможност ищецът да получи съвет:
Нотариус К. сочи, че е попитала ищеца дали децата му
знаят, че продава, а той отговорил, че с дъщеря си не поддържа връзка, а синът
му е в чужбина (л. 105).
Ищецът заявява, че не е имал мобилен телефон (л.
100, гръб), но от допълнителните обяснения е видно, че е можел да телефонира
(л. 106).
Съдът приема, че ищецът е можел да се свърже със
сина си за съвет, но не е пожелал да направи това.
По срещата между ответника и свидетелите:
Ответникът заявява, че е предложил да доплати
10 000 лв. (л. 104) т.е. и той приема, че цената е занижена. Свидетелите
твърдят, че са заявили, че приемат, но само, за да спечелят време, за да
подготвят процеса.
Нотариус К. излага, че ответникът й е поръчал да
изготви декларация за отказ от правото на ползване, което сочи не на доплащане
по договора за продажба, а на ново споразумение за отпадане на вещното право.
Свидетелката С.М.а сочи, че въобще не е разбирала в
каква роля с брат й водят този разговор. Ответникът е приел, че въпросът следва
да се обсъжда с децата на ищеца, а не със самия ищец.
Съдът приема, че от тази среща не могат да се правят
изводи, че имотът е могло да бъде продаден за 20 000 лв. или че ответникът
е считал, че трябва да разговаря не с ищеца, защото той е неспособен да се
погрижи за интереса си, а с децата му. Разговорът е проведен между ответника и
свидетелите, тъй като съпругът на свидетелката е повдигнал въпроса (л. 104).
По квалификацията на фактите:
В литературата се е приемало, че при липса на
еквивалентност и ако от условията по сключването става ясно, че са били налице
и някои други субективни предпоставки, които обуславят нейната необичайност,
например едната страна се възползва от лекомислието и неопитността на другата
страна, договорът противоречи на морала (Таджер, В. Гражданско право на НРБ.
Обща част. Дял ІІ. С.: Софи-Р, 2001, с. 495).
Договор е нищожен по § 138 (2) ГГЗ (ред. 1976 г.),
когато има драстично несъответствие между престациите и договорът е сключен
чрез "използването на затруднения,
неопитност, липса на преценка или сериозна нерешителност" на другия (Zweigert, Konrad & Hein
Kötz. An Introduction to Comparative Law, 3rd edn. Trans. Tony
Weir. Oxford: Oxford University Press, 1998 р. 330).
Приема се, че по силата на английското право се дава
защита на онзи, който, без независим съвет, сключва договор при условия, които
са много нечестни или прехвърля собственост по съображения, които са драстично
неуместни, когато неговата възможност да
преговаря е сериозно нарушена поради негови нужди или желания, или поради
неговото невежество или слабоволие, придружени с незаконни въздействия или
натиск, упражнени върху него от или в полза на другата страна (op. cit p. 331).
В сравнителноправното изследване на порока не е дадена
квалификация противоречие с принципа на автономия или с морала, но и двете са
възможни.
лист трети от решение от 05.10.2020 г. по гр. д. №1847/2019 г. на ВОС,
XII-ти с-в
В практиката се приема, че и само значителна и явна
нееквивалентност на насрещните престации, при което едната е практически
нулева, без да е налице своеобразна експлоатация на състоянието на другия
съдоговорител (Таджер, В. Цит. съч.) води до нищожност поради противоречие с
добрите нрави (решение № 24 от 9.02.2016 г. на ВКС по гр. д. № 2419/2015 г.,
III г. о., ГК).
В същото решение е прието, че известна обективна нееквивалентност е допустима, тъй като свободата на
договаряне предполага преценката за равностойността на престациите да се
извършва от страните с оглед техния интерес.
Съдът приема, че хипотезата е възприета у нас именно
от цитираните норми в германското или английското право, съответно не може да
се прилага половинчато. Само възползването от неопитността или лекомислието на
другата страна изключва свободата на договарянето. Това е така, защото
осъзнаването на ценностите е необходимо за свободата на договарянето.
Поради това съдът приема, че възползването от
състоянието на другата страна е необходимо, за да се приеме, че е налице
нищожност на договори, при които престациите са драстично неравностойни.
В процесния случай ищецът не е познавал пазарните
условия, но е можел, а не е потърсил съвет. Въпреки това е успял поне донякъде
да защити интереса си.
В сравнението на стойностите на престациите също не би
могло да се приеме, че нееквивалентността е драстична.
Процесният договор е на границата на допустимото.
При съмнение спорът следва да бъде разрешен в полза на
принципа на свободата на договарянето.
Искът за нищожност е неоснователен и следва да бъде
отхвърлен.
Не би могло да се приеме също, че поради заболяването
си, ищецът не е разбирал последиците на сключения договор.
За състоянието на крайна нужда не са събрани доказателства.
Исковете за унищожаване на договора също са
неоснователни и следва да бъдат отхвърлени.
Ищецът следва да заплати на ответниците 2450 лв.,
разноски за платени възнаграждения на адвокат и вещи лица.
Воден от горното, съдът
Р Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ исковете, предявени от Т.С.Б., ЕГН **********,***, адрес: ж. к. „***“
*, чрез адв. П.Х. ***, тел. **********, срещу С.В.И., ЕГН ********** и З.К.И.
ЕГН **********,*** за установяване нищожността на договор, сключен на
04.06.2019 година с нотариален акт №
45, т. I, рег. № 1566, дело № 40/2019 год. на ВН № 446 за продажба на
поземлен имот с идентификатор № 10135.2552.842
(десет хиляди и сто и тридесет и пет, две хиляди и петстотин и петдесет и две,
осемстотин и четиридесет и две) по кадастрална карта и кадастралните
регистри на град Варна, одобрени със Заповед РД-18-92/14.10.2008 г. на
Изпълнителния директор на АГКК, няма изменение, с площ 500 (петстотин), а по скица 530 кв. м, при граници имоти с
идентификатори №№ 10135.2552.841, 10135.2552.840, 10135.2552.4009,
10135.2552.635, ведно с построената в имота сграда с идентификатор №
10135.2552.842.1, със застроена площ от 15 кв. м, за цена от 10 500 лв., при
запазено пожизнено безвъзмездно право на ползване върху сградата и задължение
на купувача да заплаща за периода на ползването тока и водата за имота,
основан на твърдения за несъразмерност на насрещните престации и за възползване
на купувача от объркването на ищеца, на основание чл. 26, ал. 1, пр. трето ЗЗД,
евентуално за унищожаване на същия договор, основан на твърдения, че
прехвърлителят не е разбирал договора или не е могъл да го сключи, поради
начални дементни процеси и алкохолно опиянение, на основание чл. 31, ал. 1 ЗЗД,
евентуално тъй като е сключен при крайна нужда при явно неизгодни условия, на
основание чл. 33 ЗЗД.
ОСЪЖДА Т.С.Б. да заплати на С.В.И. и З.К.И. с. ЕГН, с. а. 2450 (две хиляди и четиристотин и петдесет) лв., разноски за платени
възнаграждения на адвокат и вещи лица, на основание чл. 78, ал. 3 ГПК.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване с
въззивна жалба в двуседмичен срок от връчването му на страните пред ВАпС.
СЪДИЯ В ОКРЪЖЕН СЪД: