Р E Ш Е Н И
Е
№
31.08.2020 г. гр.Стара Загора
В ИМЕТО НА
НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – СТАРА ЗАГОРА ХІII ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ
на тридесети юли две хиляди и двадесета година
в публично заседание в следния състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЖЕНЯ И.
Секретар: НИНА
КЪНЧЕВА
като разгледа
докладваното от съдия ЖЕНЯ И.
гражданско дело № 4500
по описа на съда за 2019 година,
за да се произнесе
взе предвид следното:
Предявени са кумулативно
обективно съединени искове с правно основание чл. 233, ал. 1, изр. 1 ЗЗД и с
правно основание чл. 232, ал. 2 ЗЗД.
Ищецът Д.А.К. твърди,
че по силата на договор за наем, сключен на 01.01.2017 г. между Н.Х. и Д.Н.Б.
ответникът бил наемател на недвижим имот, находящ се в гр. София, кв. „Средец“,
ул. „Карнеги“ № 9, представляващ апартамент № 4, на ет. 2, вх. Б от жилищна
сграда. Имотът, съгласно кадастрална схема представлявал: САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В
СГРАДА с идентификатор № 68134.105.222.1.4, съгласно кадастралната карта и
кадастралните регистри на град София, одобрени със Заповед РД-18-33/15.06.2010
г. на Изпълнителен директор на АГКК с трайно предназначение - жилище,
апартамент, представляващ АПАРТАМЕНТ на едно ниво, находящ се в сграда № 1,
разположена в поземлен имот с идентификатор 68134.105.222, с площ на
самостоятелния обект 110,00 кв.м., с административен адрес: гр. София, район
„Средец“, ул. „Карнеги“ № 9, етаж 1, а съгласно нотариален акт на втори
/надпартерен/ етаж, при съседни самостоятелни обекти в сградата съгласно
кадастралната схема: на същия етаж: 68134.105.222.1.3; под обекта:
68134.105.222.1.2; над обекта: 68134.105.222.1.6, ВЕДНО с прилежащите му части:
таванско помещение № 7 от око.ю 10 кв.м. и избено помещение № 8 с площ от около
12 кв.м.
Договорът за
наем бил сключен от лицето Дарена Бонева (предишен собственик на апартамента)
за срок от 5 години, считано от 01.01.2017 г.
На 04.04.2018
г. Дарена Бонева прехвърлила притежаваната от нея собственост върху отдадения
под наем апартамент на ищцата. С извършената разпоредителна сделка и на
основание чл.237, ал.2, изр.2 от ЗЗД договорът за наем, който бил с
недостоверна дата, станал задължителен за ищцата, в качеството й на приобретател,
но като договор за наем без определен срок.
На основание
чл.238 от ЗЗД ищцата прекратила договора за наем като отправила едномесечно
предизвестие до ответника, инкорпорирано в писмено изявление от 19.02.2019 г.,
с нотариална заверка на подписа, рег. № 3154 на помощник-нотариус по заместване
при Д. Недялков, нотариус с район на действие - PC - Стара Загора, рег. № 181.
Изявлението за прекратяване било връчено на 03.04.2019 г. от ЧСИ Милен
Бъзински, с рег. № 838 и район на действие - Софийски Градски съд, при
условията на чл.47 от ГПК със залепване на уведомление. В двуседмичния срок по
чл.47, ал.2 от ГПК, а именно до края на работния ден на 17.04.2019 г.,
ответникът не потърсил изявлението в кантората на частния съдебен изпълнител.
При това положение даденото от ищцата едномесечно предизвестие по чл.238 ЗЗД
започнало да тече на 18.04.2019 г. и изтекло на 18.05.2019 г., от който момент
договорът за наем се считал за прекратен.
Въпреки
настъпилото прекратяване на договора за наем ответникът Н.Х. не освободил
процесния имот и не предал държането на същия на ищцата в качеството й на нов
собственик на недвижимия имот. Поради това ответникът бил в неизпълнение на
задължението си по чл.233, ал.1, изр.1 от ЗЗД да върне вещта след прекратяване
на договора.
Осен това за
времето от 04.04.2018 г. /датата на прехвърляне на собствеността на
апартамента/ до 18.05.2019 г. /датата на прекратяване на договора за наем/
ответникът бил в неизпълнение на задължението си по чл.228 от ЗЗД за плащане на
уговорената с договора наемна цена в размер на 300 лв. месечно. Общата сума на
неплатените наемни вноски за посочения период възлизала на 4044,24 лв.
Искането на ищеца до районния съд
е да постанови решение, с което да осъди ответника Н.Х., гражданин
на Германия, притежаващ документ за самоличност № 318419, издаден на 14.02.2012
г. в гр. Бон, Германия с настоящ адрес:***
- да върне на Д.А.К.,
ЕГН **********,***, вещта, представляваща недвижим имот, находящ се в гр.
София, кв. „Средец“, ул. „Карнеги“ № 9, апартамент № 4, на ет.2, вх.Б от
жилищна сграда, представляващ САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В СГРАДА с идентификатор №
68134.105.222.1.4, съгласно кадастралната карта и кадастралните регистри на
град София, одобрени със Заповед РД-18-33/15.06.2010 г. на Изпълнителен
директор на АГКК с трайно предназначение - жилище, апартамент, представляващ
АПАРТАМЕНТ на едно ниво, находящ се в сграда № 1, разположена в поземлен имот с
идентификатор 68134.105.222, с площ на самостоятелния обект 110,00 кв.м., с
административен адрес: гр. София, район „Средец“, ул. „Карнеги“ № 9, етаж 1, а
съгласно нотариален акт на втори /надпартерен/ етаж, при съседни самостоятелни
обекти в сградата съгласно кадастралната схема: на същия етаж:
68134.105.222.1.3; под обекта: 68134.105.222.1.2; над обекта:
68134.105.222.1.6, ВЕДНО с прилежащите му части: таванско помещение № 7 от
около 10 кв.м. и избено помещение № 8 с площ от около 12 кв.м.
- да заплати на
Д.А.К., ЕГН **********,***, сумата от 4044,24 лв., представляваща наемни вноски
за периода от 04.04.2018 г. до 18.05.2019 г., съгласно Договор за наем от
01.01.2017 г., ведно със законната лихва за времето от образуване на настооящото
производство до окончателното плащане на сумата.
Претендира
направените разноски.
В
срока по чл.131 ГПК назначеният по делото особен представител на ответника Н.Х.
- адв. Т.Т. е подала отговор на исковата молба, с който оспорва иска за връщане на имота като недопустим, а иска
за заплащане на наемна цена – като неоснователен.
Оспорва
наличието на наемно правоотношение между страните по договор за наем за
процесния недвижим имот, както и че на ответника била връчена покана за
прекратяване на договора.
Алтернативно
в случай, че съдът приемел иска за допустим и основателен, моли съда да приеме,
че изявлението за прекратяване на договора на основание чл.238 от ЗЗД от
19.02.2019 г. било нередовно връчено и моли да се приемело, че било редовно
връчено едва с искова молба.
В съдебно заседание ищецът поддържа
предявените искове по изложените в исковата молба съображения.
В съдебно заседание особеният
представител на ответника оспорва исковете по изложените в отговора доводи.
Съдът, след като
обсъди доводите на страните и събраните по делото доказателства по реда на
чл.235, ал.2 ГПК във връзка с чл. 12 ГПК, намира за установено следното:
Видно от представения по делото договор за наем на имот, сключен
на 01.01.2017г., между Д.Н.Б., като наемодател и Н.Х., като наемател,
наемодателят е предоставил на наемателя за временно и възмездно ползване апартамент,
находящ се в гр. София, кв. „Средец“, ул. „Карнеги“ № 9, апартамент № 4, (раздел
I, чл.1) срещу заплащане на месечна наемна цена от 300 лева (раздел II, чл.2),
за срок от 5 години, считано от датата на сключването му (раздел V, чл. 1).
Видно от нотариален акт за дарение на недвижим имот акт № 161, том ІІІ, рег. № 7703,
дело 469/2018 г. на Нотариус с район на действие – РС – София и с рег.номер 039
на НК, на 04.04.2018г., Д.Н.Б. е дарила на ищцата Д.А.К. 1/30 ид.ч. от
апартамент, находящ се в гр. София, кв. „Средец“, ул. „Карнеги“ № 9, апартамент
№ 4, на ет.2, вх.Б от жилищна сграда, представляващ самостоятелен обект в
сграда с идентификатор № 68134.105.222.1.4, съгласно кадастралната карта и
кадастралните регистри на град София, ведно с прилежащите таванско и избено
помещения.
Видно от нотариален акт за покупко – продажба на недвижим имот акт № 162,
том ІІІ, рег. № 7704, дело 470/2018г., Д.Н.Б. е продала на ищцата Д.А.К. 5/30
ид.ч. от апартамент, находящ се в гр. София, кв. „Средец“, ул. „Карнеги“ № 9,
апартамент № 4, на ет.2, вх.Б от жилищна сграда, представляващ самостоятелен
обект в сграда с идентификатор № 68134.105.222.1.4, съгласно кадастралната
карта и кадастралните регистри на град София, ведно с прилежащите таванско и
избено помещения.
По делото е представено изявление на Д.А.К. до Н.Х., чрез ЧСИ Бъзински, с
нотариална заверка на подписа на К., рег. 3154 от 19.02.2019г., с което ищцата
е отправила уведомление до ответника, че наемодателят по сключения с него
договор за наем Дарена Бонева й е прехвърлила притежаваното от нея право на
собственост върху отдадения под наем имот, поради което и на основание чл. 238,
ал.1 ЗЗД с уведомлението му отправяла едномесечно предизвестие за прекратяване
на договора за наем. Със същото уведомление ищцата е предоставила на ответника
едноседмичен срок след изтичане на едномесечното предизвестие за прекратяване
на договора за наем, за предаване на държането на недвижимия имот, както и го е
поканила да й заплати наемна цена за периода от 04.04.2018г. до 31.03.2019г. в
размер на 3 600 лева. По делото е представена разписка, изходяща от ЧСИ
Бъзински, в който негов служител – връчител е удостоверил, че три пъти е
посещавал наетия имот и на 03.04.2019г. е залепил уведомление.
За изясняване на делото от
фактическа страна по делото е разпитан свидетелят Д.Н., според показанията на
който лично той края на 2018г. е посетил имота в гр. София, обитаван от
ответника и е говорил с него, като го уведомил, че негова приятелка (ищцата)
била закупила вече апартамента, че вече апартаментът е нейна собственост и че й
дължи наем понеже живее в имота. Н.Х. му казал, че не дължи наем, а свидетелят
му казал, че трябва да напусне жилището. Свидетелят разказва още, че му оставил
телефонния си номер да се обади, тъй като ответникът му казал, че иска среща с Д.,
но не се обадил. През 2019 г. свидетелят отново отишъл в София и направил опит
да се види с Н.Х., като посетил адреса. Звънял на звънеца на апартамента, но
никой не му отворил, макар че се виждало пране на терасата и едната стая
светела. Съдът кредитира показанията на този свидетел, тъй като кореспондират с
писмените доказателства по делото, като по делото не се събраха други
доказателства, които да оборват или да поставят под съмнение достоверността на
тези свидетелски показания
При така установеното от фактическа страна, съдът, от
правна страна, намира следното:
Възникналото облигационно
правоотношение между Д.Н.Б., като наемодател и Н.Х., като наемател се установява от
сключения между тях договор за наем. В договора е отразено, че наетият апартамент
се предава на наемателя в деня на подписването му, а според свидетелските
показания на Неделчев продължава да е в държане на ответника.
От събраните по делото
доказателства се установява още, че наемодателката е прехвърлила притежаваните
от нея идеални части от отдадения под наем апартамент на ищцата по делото.
За съществуването на наемното
правоотношение, което е облигационно, по принцип е ирелевантен въпросът за
собствеността на отдадения под наем имот. Трайната съдебна практика приема, че
правата и задълженията на наемодателя произтичат не от правото му на
собственост върху вещта, а от наемния договор, включително и в хипотезата на
чл. 237 ЗЗД, затова съдът няма да обсъжда въпроса, че всъщност от събраните по
делото доказателства се установява, че Д.Н.Б. не е била собственик на целия
апартамент, както и че ищцата - приобретател всъщност се легитимира като
собственик само на 6/30 ид.ч. от имота. Освен това, останалите съсобственици
разполагат със защита чрез иска по чл. 30, ал.3 ЗС.
Съгласно чл. 232, ал.2 ЗЗД наемателят е
длъжен да плаща наемната цена и разходите, свързани с ползването на вещта.
Когато
договорът за наем не е вписан или няма писмен документ с достоверна дата, но
наемателят се намира в държане на имота (какъвто е настоящия случай), наемният
договор е задължителен за приобретателя на наетия имот като договор за наем без
определен срок – чл. 237, ал.2, изр. второ от ЗЗД. Приобретателят на наетия
имот встъпва в наемното правоотношение на мястото на наемодателя. Правата и
задълженията на наемодателя преминават върху приобретателя, включително и
правото да получава наема. Прехвърлянето на собствеността обаче не поражда
автоматично задължение за наемателя да заплаща наема на приобретателя вместо на
бившия наемодател. За да възникне това задължение, е необходимо приобретателят
да уведоми наемателя за прехвърлянето на собствеността върху имота (В този смисъл и решение № 150 от 10.11.2009 година по
т. дело № 766 по описа за 2008г.).Това
виждане следва да бъде споделено, тъй като до момента на съобщаването на
наемателя за извършеното прехвърляне, последният не знае за него, както и че
правата и задълженията по наемния договор са преминали върху приобретателя.
Правата и задълженията по наемния договор преминават върху приобретателя със
самия факт на транслативната сделка. Значението на съобщаването е с оглед на
наемателя. И едва след като е уведомен за него възниква задължение да заплаща
цената на приобретателя. В случая по делото уведомлението на ищцата до
ответника е било връчено от ЧСИ Бъзински чрез залепване на уведомление, при
условията на чл.47, ал. 5 ГПК, тъй като ответникът не е бил открит на адреса на
наетия имот – гр. София, кв. „Средец“,
ул. „Карнеги“ № 9, вх.Б, ет.2, апартамент № 4. Всъщност ответникът не бе открит
на този адрес и по настоящото дело, като с нарочна декларация по чл. 48, ал.1 ГПК ищцата декларира, че не й е известен друг адрес на лицето в РБългария и в
чужбина освен адреса гр. София, кв. „Средец“, ул. „Карнеги“ № 9, вх.Б, ет.2,
апартамент № 4, затова и съдът разпореди призоваването на последния да бъде
извършено чрез Държавен вестник, доколкото не се установи по делото ответникът
да има регистриран постоянен или настоящ
адрес в Република България (виж докладна на съдебен деловодител, на л. 24 от
делото).
Запознавайки
се внимателно със съдържанието на договора за наем обаче, съдът констатира, че
в раздел VI, чл.1 от договора за наем са посочени адреси на
наемодателя и на наемателя, на които да се осъществява кореспонденцията помежду
им, като за адрес за кореспонденция с наемателя е посочен адреса гр. София, ул.
Искър 60. В този член от договора страните са уговорили, че всякакви
уведомления, които ще бъдат отправени по този договор от наемателя на наемодателя ще бъдат валидни,
ако са в писмен вид и са предадени срещу подпис или изпратени с препоръчана
обратна разписка на посочените в договора адреси.
Ето защо,
съдът приема, че изпратеното уведомление до ответника на друг, различен от
посочения в договора адрес, а именно на адреса гр. София, кв. „Средец“, ул.
„Карнеги“ № 9, вх.Б, ет.2, апартамент № 4, не може да се приеме за редовно
фингирано връчване. Още повече, че видно от отговора на особения представител
на ответника, същият е възразил срещу надлежното уведомяване на ответника,
макар и особеният представител да е направил оспорването общо, без да се позове
на конкретни факти.
Действително
съдът също не е призовал ответника на адреса: гр. София, ул. Искър 60 за
съдебното заседание, предвид липсата на задължение да издирва адреси, посочени в
съдържанието на приложени към исковата молба документи, а се доверил на
декларираното от ищеца по чл. 48, ал.1 ГПК.
Предвид
горното, съдът намира, че ответникът не е надлежно уведомен, по начина,
уговорен в договора за наем, за прекратяването на договора, нито за заплащане
на наемна цена на приобретателя на ид.ч. от имота. Този извод на съда не се
променя от кредитираните свидетелски показния на Неделчев, че бил казал на
ответника, че апартаментът вече бил с нов собственик, именно заради уговореното
в наемния договор, че такива уведомления ще са валидни само ако са в писмена форма
и са извършени на адресите, посочени в договора.
Съдът не може
да приеме, че уведомлението за прекратяване на договора за наем е породило своя
ефект чрез връчване на особения представил
на ответника на исковата молба и приложенията към нея. Причината
е, че връчването на особения представител е една законова фикция за връчване на
ответника на исковата молба и приложенията й. Чрез уредената процесуална фикция
обаче не могат да се получават изявления с материалноправен ефект, каквото е
уведомлението за прекратяване на договор в хипотеза, в която уведомленията до
ответника не са адресирани до адреса за кореспонденция, уговорен от страните по
договора, какъвто е настоящия случай.
В заключение
съдът приема, че ответникът не е редовно уведомен за извършеното прехвърляне на
идеални части от имота от наемодателя на ищцата, поради което за него не е
възникнало задължение да заплаща наемна цена на приобретателя, както не е
надлежно уведомен за прекратяване на договора за наем, поради което за него не
е възникнало задължение за предаване на държането на имота на ищцата. А
уговореният в договора срок на действие на договора не е изтекъл.
Ето защо,
предявените от ищцата искове с правно основание чл. 233, ал. 1, изр. 1 ЗЗД и с
правно основание чл. 232, ал. 2 ЗЗД следва да бъдат отхвърлени като
неоснователни.
Водим от горното, съдът
Р Е
Ш И :
ОТХВЪРЛЯ
предявените от Д.А.К., ЕГН **********,*** против Н.Х., гражданин на Германия, с документ за самоличност № 318419, издаден на
14.02.2012 г. в гр. Бон, Германия с адрес: гр. София, кв. „Средец“, ул.
„Карнеги“ № 9. вх.Б, ет.2, ап.4, искове:
иск за предаване на държането на нает апартамент съгласно договор за наем от
01.01.2017г., находящ се в гр. София, кв. „Средец“, ул. „Карнеги“ № 9, вх. Б,
ет. 2, апартамент № 4, представляващ самостоятелен обект в сграда с
идентификатор № 68134.105.222.1.4, съгласно кадастралната карта и кадастралните
регистри на град София и иск за
заплащане на сумата от 4044,24 лева, представляваща наемни цени за периода
от 04.04.2018 г. до 18.05.2019 г., съгласно договора за наем от 01.01.2017 г.,
ведно със законната лихва от датата на подаване на исковата молба в съда –
03.09.2019г. до изплащането й, като НЕОСНОВАТЕЛНИ.
Решението подлежи на
обжалване пред ОС – Стара Загора в двуседмичен
срок от
връчването му на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: