Р Е Ш Е Н И Е
№ 25.05.2021
година гр.София
В И М Е Т О Н А
Н А Р О Д А
Софийски градски съд , Гражданско отделение ,
II “Б” състав , в публично
заседание на седемнадесети май две
хиляди двадесет и първа година , в следния състав :
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЛЮБОМИР ВАСИЛЕВ
ЧЛЕНОВЕ:
КАЛИНА
АНАСТАСОВА
Мл.съдия ИВАН КИРИМОВ
при секретар Д.Шулева
като разгледа докладваното от съдия Василев въззивно гражданско дело №2509
по описа на 2021 година,
за да се произнесе взе предвид
следното :
Производството
е по чл.258 – чл.273 ГПК /въззивно обжалване/.
В. гр.д. №2509/2021 г по
описа на СГС е образувано по въззивна
жалба на „И.Б.“
ООД ***106 срещу решение №20231070 от 21.10.2020 г постановено по
гр.д.№72113/2019 г на СРС , 125 състав , в частта , с коятое признато за установено , че въззивникът дължи на
основание чл.55 ал.1 пр.3 ЗЗД във вр.чл.93 ал.2 ЗЗД и чл.86 ЗЗД на Г.С.С. ЕГН ********** от гр.София сумата от 2000 лева – подлежащ на връщане задатък по
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 08.02.2018 г ;
ведно със законната лихва от 20.08.2019 г до окончателното заплащане на сумата
; и сумата от 76,67 лева лихви за забава върху посочената главница за
периода 04.04.2019 г – 20.08.2019 г ; за които суми /частично/ е издадена
заповед за изпълнение по чл.410 ГПК от 27.08.2019 г по ч.гр.д.№48013/19 г на
СРС , 125 състав .
Решението на СРС се обжалва и в частта за разноските.
Въззивникът излага доводи
за неправилност на решението на СРС. Ищецът е неизправна страна по предварителния договор и
именно С. е настоявала за удължаване на срока за сключване на окончателен
договор с оглед предоставяне на банков кредит . Не трябва да се дава вяра на
показанията на св.Х., че причина да не се подпише нотариалния акт е липсата на
удостоверение по чл.87 ДОПК . Ищцата не е искала разваляне на договора , а на
обща среща се обсъждало само удостоверението по чл.87 ДОПК . Едва на 20.03.2019
г ищцата направила изявление за връщане на платения задатък и отново няма
изявление за разваляне на договора . Според разменени писмо по имейл договорът
не е развален в началото на април 2018 г , а ответникът е разполагал с необходимите
удостоверения за заличаване на ипотеката . Продавачът не е имал задължение да
се снабдява с удостоверение за липса на задължения по ДОПК и това не е
задължителен документ за подписване на нотариален акт . Ищцата е могла да се
обърне и към друга банка и продавачът не е обвързан с проблемите й по
финансиране на сделката . Съгласно чл.2 ал.4 от предварителния договор
продавачът е имал задължение да представи удостоверение от „Банка ДСК“ АД с
условията за частично заличаване на ипотеката и то към датата на сключване на
окончателния договор , което е спазено видно от представените удостоверения към
отговора на исковата молба . Продавачът е разполагал и със схема на имота ,
удостоверение за данъчна оценка и удостоверение от СГС за липса на дело за
несъстоятелност т.е. имал е всички необходими документи . Ищецът не е заплатил
никакви други суми по предварителния договор освен процесното стоп капаро ,
което не е част от продажната цена и не подлежи на връщане . Стоп капарото е
плащане по неформален договор продавачът да не предлага имота на трети лица .
Въззиваемата
страна е подала писмен отговор , в който оспорва въззивната жалба. Безспорно към 31.03.2018 г продавачът
не е разполагал с удостоверение за липса на публични задължения по чл.87 ал.6 ДОПК , което е задължителен документ за отпускане на банков кредит . По тази
причина се е наложило отлагане на сключването на окончателния договор , а
ищцата не е била съгласна . Декларацията по чл.87 ДОПК е задължителна с оглед
съдържанието на декларацията по чл.264 ал.1 ДОПК , а и такива са изискванията
„Банка ДСК“ ЕАД . Ищцата е изправна страна и е била готова с необходимите
документи още декември 2017 г . Процесната сума е задатък е и част от
продажната цена .
Въззивната
жалба е допустима.
Решението на СРС е връчено на въззивника на 16.11.2020 г и е обжалвано в срок на 27.11.2020 г.
Налице е правен интерес на въззивника за обжалване
на посочената част от решението на СРС.
След преценка на доводите в
жалбата и доказателствата
по делото, въззивният съд приема за установено следното от
фактическа и правна страна :
В мотивите на СРС е
възпроизведена фактическата обстановка . Във връзка с чл.269 ГПК настоящият съд
извършва служебна проверка за нищожност и за
недопустимост
на съдебното решение в обжалваната част , като такива
основания не се констатират .Относно доводите за неправилност съдът е ограничен
до изложените във въззивната жалба изрични доводи , като може да приложи и
императивна норма в хипотезата на т.1 от Тълкувателно решение №1 от 09.12.2013
г по тълк.дело №1/2013 г на ОСГТК на ВКС .
За да уважи иска СРС е приел , чена 01.12.2017 г ищецът дал на ответника сумата от
2000 лева като „стоп-капаро“ и част от продажната цена . Целта на
„стоп-капарото“ е да се спре предлагането на имота на други потенциални
купувачи . Към месец април 2018 г бил изтекъл срока за сключване на окончателен
договор , защото крайния срок е бил 31.03.2018 г . Страните не се явили за
сключване на окончателен договор , поради което и двете страни са неизправни .
Не е необходимо да се изследва причината за тази неизправност , а задатъкът
трябва да се върне така както е даден .
Върху подлежащия на връщане задатък се дължат лихви за забава .
От
фактическа страна по делото е установено следното.
Безспорно на 01.12.2017 г ищцата платила стоп-капаро ,
а на 08.02.2018 г страните подписали предварителен договор за покупко-продажба
на недвижим имот .
В исковата молба се твърди , че след плащането на
стоп-капарото се наложило подписване на анекс с удължаване срока за сключване
на окончателен договор до 31.03.2018 г , защото ответникът не се снабдил „с
необходимите документи“. Ответникът предложил на 30.03.2018 г нов анекс за
удължаване на посочения срок , но ищцата не била съгласна и през месец април
2018 г поискала разваляне на предварителния договор . На 20.03.2019 г с
нотариална покана ищцата поискала да й се върне платения задатък .
В предварителен договор за покупко-продажба на
недвижим имот от 08.02.2018 г е уговорена цена на имота от 85 078,61 лева
, от които 77 850 лева чрез банков кредит от „Банка ДСК“ ЕАД и 7228,61
лева лични средства . Уговорен е срок за сключване на окончателния договор от
12.03.2018 г , като ако дотогава не се подпише нотариален акт , то страните са
длъжни да се явят на 14.03.2018 г , 10 ч при нотариус С.К..
Според чл.2 ал.4 от предварителния договор при
сключване на окончателния договор продавачът представя на купувача
удостоверение относно условията за частично заличаване на ипотека върху
обособения обект с поет ангажимент от „Банка ДСК“ ЕАД по отношение на имота .
Не се спори между страните , че с анекс №1 от
13.03.2018 г срокът за подписване на окончателен договор е удължен на
31.03.2018 г , без нова уговорка за точен час за евентуално явяване пред
нотариус .
Ищцата представя договор за жилищен кредит от 22.03.2018
г за сумата от 77 850 лева .
Ищцата представя неподписан от страните анекс №2 за
удължаване на срока до 16.04.2018 г , който твърди , че й е предоставен от
ответника .
Ответникът твърди , че е изправна страна по
предварителния договор , а ищцата получила банков кредит едва на 22.03.2018 г и
затова се удължил първоначалния срок . Не е искано от ответника удължаване на
срока до 16.04.2018 г и не е предлаган анекс . През месец април 2018 г ищцата
не е искала разваляне на договора и това е видно от приложените имейли .
Ответникът разполагал с удостоверения от банката , а ищцата купувач е следвало
да заплати част от продажната цена на „Банка ДСК“ ЕАД , което е основание за
заличаване на ипотеките и залога на предприятие . Ответникът разполагал с
всички необходими документи .
Ответникът представя имейл от М.А. /него пълномощник/
, в кой се се заявява , че към 20.04.2018 г купувачът все още няма готовност за
сделка .
Ответникът представя удостоверения от „Банка ДСК“ ЕАД
от 01.02.2018 г и от 01.03.2018 г относно условия за частично заличаване на
ипотека , данъчна оценка , схема на имота и удостоверение от СГС , че не е в
производство по несъстоятелност .
С молба от 02.07.2020 г ищцата твърди , че окончателен
договор не е сключен , защото ответникът не
е представил удостоверение по чл.87 ал.6 ДОПК съгласно изискванията на „Банка
ДСК“ ЕАД . Ответникът се снабдил с такова удостоверение едва на
13.04.2018 г , но тя отказала да подпише анекс за ново удължаване на срока
за сключване на окончателен договор .
Ищцата представя имейл от М.А. от 19.01.2018 г ,
според който платеното стоп-капаро влиза в продажната цена .
С молба от 07.07.2020 г ответникът твърди , че няма
задължение по предварителния договор да представя удостоверение по чл.87 ал.6 ДОПК и това не е необходим документ за сключване на нотариалния акт .
Според удостоверение от нотариус С.К.удостоверението
по чл.87 ал.6 ДОПК не е задължителен документ за изповядване на нотариална
сделка .
Според разпитания пред СРС свидетел Р.Х.до нотарилен
акт не се стигнало , защото ответникът не се снабдил с удостоверение по чл.87
ал.6 ДОПК , а имало такова изискване на банката .Стоп-капарото било част от
продажната цена. След април 2018 г Х.разбрала , че ищцата се отказва от
сделката , защото била изнервена . Самият нотариус няма изискване за
представяне на удостоверение по чл.87 ал.6 ДОПК .
От правна
страна съдът приема следното .
Безспорно ищцата платила на 01.12.2017 г
процесната сума от 2000 лева като „стоп-капаро“. Впоследствие се подписал предварителен
договор за покупко-продажба на недвижим имот от 08.02.2018 г и е
уговорена цена на имота от 85 078,61 лева , от които 77 850 лева чрез
банков кредит от „Банка ДСК“ ЕАД и 7228,61 лева лични средства . Уговорен е
срок за сключване на окончателния договор от 12.03.2018 г.
При съобразяване на наличните писмени доказателства и особено
имейл от М.А. от 19.01.2018 г /пълномощник на ответника/ съдът приема , че
сумата от 2000 лева е както капаро , така и авансово плащане на продажната цена
на имота . Такава е и търговската практика. Дадената от СРС правна
квалификация по чл.55 ал.1 пр.3
ЗЗД - „неоснователно обогатяване
поради отпаднало основание“ – е неправилна и не обвързва съда .
Действителната правна квалификация е по чл.93 ал.2 изр.2 ЗЗД , като е
без значение , че ищецът претендира само връщане на дадения задатък , а не
двойния му размер . Фактите , на които се позовава ищеца и който са разгледани
от СРС като „отпаднало основание“ касаят всъщност отказ на ищеца като изправна
страна от предварителния договор и споразумението за стоп капаро / сравни решение №137 от
20.04.2011 г по гр.д.№1161/10 г на ВКС , III ГО и решение №110 от 29.06.2017 г по гр.д.№3868/16 г на
ВКС , III ГО /.
Не могат да се възприемат мотивите на
първоинстанционния съд , че тъй като няма данни страните да са се явили за
сключване на окончателен договор , то и двете страни са неизправни . Също
неправилно СРС е отказал да изследва действителните причини да не се
сключи окончателен договор – от това пряко зависи изхода на спора .
Според настоящият съд ищцата е неизправна страна и
не й се дължи връщане на дадени задатък . С анекс №1 от 13.03.2018 г срокът за
подписване на окончателен договор е удължен до 31.03.2018 г. Безспорно
този срок не е спазен , но причината за това не е поведението на ответника .
Ищцата е имала отпуснат кредит на 22.03.2018 г , но според показанията
на свидетеля Р.Х.до нотарилен акт не се стигнало , защото ответникът не се
снабдил с удостоверение по чл.87 ал.6 ДОПК , а имало такова изискване на банката.
Т.нар.“изискване на банката“ не задължава ответника ,
защото касае снабдяване на ищцата с парични средства . Ищцата отговаря за действията на банката и за плащане по предварителния
договор , а не ответникът . Съгласно чл.81 ал.2 ЗЗД обстоятелството, че
длъжникът не разполага с парични средства за изпълнение на задължението, не го
освобождава от отговорност. Ищцата е тази , която е следвало да осигури
финансиране , включително /при необходимост/ и от друга банка или с лични
средства .
Дори да се приеме , че ответникът е следвало да
представи удостоверение по чл.87 ал.6 ДОПК , самата ищца представя удостоверение от ответника от 13.04.2018 г
т.е. само 13 дни след уговорения срок от 31.03.2018 г . Следователно , макар и
с известно закъснение ответникът се е снабдил и с последният „искан от банката“
документ . Не може да се приеме , че са били налице изискванията на чл.87 ал.1 ЗЗД за разваляне на договора , а има несъществена забава по чл.87 ал.4 ЗЗД.
Отделно , преди 13.04.2018 г или в разумен срок след
това чак до нотариалната покана от 2019г
, ищцата не е отправила писмено изявление за разваляне на договора или
искане за възстановяване на задатъка . Не са налице предпоставките на чл.93
ал.2 изр.2 ЗЗД и ответникът не дължи възстановяване на стоп-капарото .
Налага се изводът , че решението на СРС трябва да се
отмени и исковете за главница и лихви за забава върху нея / в обжалваната част/
трябва да се отхвърлят при правилната правна квалификация . Разноски се дължат
от ищцата пред СРС и пред СГС .
Водим
от горното , СЪДЪТ
Р Е Ш И :
ОТМЕНЯ решение №20231070 от 21.10.2020 г постановено по
гр.д.№72113/2019 г на СРС , 125 състав , в частта , с която е признато за установено , че „И.Б.“ ООД ***106 дължи
на основание чл.55 ал.1 пр.3 ЗЗД във вр.чл.93 ал.2 ЗЗД и чл.86 ЗЗД на Г.С.С. ЕГН ********** от гр.София сумата от 2000 лева – подлежащ на връщане задатък по
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 08.02.2018 г ;
ведно със законната лихва от 20.08.2019 г до окончателното заплащане на сумата
; и сумата от 76,67 лева лихви за забава върху посочената главница за
периода 04.04.2019 г – 20.08.2019 г ; за които суми /частично/ е издадена
заповед за изпълнение по чл.410 ГПК от 27.08.2019 г по ч.гр.д.№48013/19 г на
СРС , 125 състав ; както и в частта , в която „И.Б.“
ООД е осъдено да заплати на Г.С.С. ЕГН ********** от гр.София сумата от 341,53 лева разноски в заповедното производство и сумата
от 450,59 лева разноски пред СРС ; и вместо него
ПОСТАНОВЯВА:
ОТХВЪРЛЯ исковете на Г.С.С. ЕГН ********** от
гр.София да се признае за установено , че „И.Б.“ ООД ***106 дължи на основание чл.93
ал.2 изр.2 ЗЗД и чл.86 ЗЗД сумата от 2000 лева – подлежащ на връщане задатък по
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 08.02.2018 г ;
ведно със законната лихва от 20.08.2019 г до окончателното заплащане на сумата
; и сумата от 76,67 лева лихви за забава върху посочената главница за
периода 04.04.2019 г – 20.08.2019 г ; за които суми /частично/ е издадена
заповед за изпълнение по чл.410 ГПК от 27.08.2019 г по ч.гр.д.№48013/19 г на
СРС , 125 състав .
ОСЪЖДА Г.С.С. ЕГН ********** от гр.София да
заплати на „И.Б.“ ООД ***106 сумата от 700 лева разноски пред СРС .
Решението не подлежи
на касационно обжалване поради
материален интерес под 5000 лева /чл.280 ал.3 т.1 ГПК/.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: 1.
2.