Р Е
Ш Е Н
И Е
№ ..........
гр.В., 22.02.2018
год.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ВАРНЕНСКИ
РАЙОНЕН СЪД, ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, XХХІV състав, в публично съдебно
заседание, проведено на двадесет и втори
януари през две хиляди и осемнадесета година, в състав:
РАЙОНЕН СЪДИЯ: МАГДАЛЕНА ДАВИДОВА
при участието на секретаря Светлана
Георгиева, като разгледа докладваното от съдията гр. дело № 14560 по описа за 2015 год., за да се произнесе взе
предвид следното:
Предявени
са в условията на обективно кумулативно съединяване искове с правно основание
чл. 189, ал. 1, вр. чл. 87, ал. 3 ЗЗД, чл. 189, ал.
1, изр. 2 ЗЗД и чл. 92, ал. 1 ЗЗД.
В
исковата и уточняващите молби ищците Й.С.М., С.Р.С., Я.Н. К. и Д.В.И., чрез
процесуалния си представител, твърдят че с оглед предявените права върху имот с
идентификатор 10135.2508.1437 от Венцислав Въчков, за
тях е възникнало право да развалят сключения с ответниците,
в качеството им на продавачи, договор за продажба от 03.07.2015 год., оформен в
нотариален акт № 134, том ХL, дело № 8447/2015
год., респ. да искат връщане на заплатената продажна цена от 5000 евро. Във
връзка с продажбата твърдят първите трима ищци да са направили разноски в
размер на 3467 лева по договор за поръчка от 20.06.2015 год. Наред с тези суми
се твърди М.Т. да дължи на Й.С.М., С.Р.С. и Я.Н. К. и неустойка в размер на
1000 евро, съгласно раздел V, т. 6 от сключеното между страните споразумение от
18.05.2015 год. Поради изложеното и предявяват следните искове:
-
за разваляне на сключения между ищците и М.И.Т. и С.М.Т. договор за продажба от
03.07.2015 год., оформен в нотариален акт № 134, том ХL,
дело № 8447/2015 год., на недвижим имот с идентификатор 10135.2508.1437 по КККР
на гр. В., с площ от 329 кв.м., находящ се в м. „С.”,
с трайно предназначение на територията – урбанизирана, с начин на трайно
ползване – имоти за второстепенна улица;
-
за осъждане на М.И.Т. и С.М.Т. да заплатят на ищците заплатената от тях цена за
придобиване на имота, както следва: на Й.С.М. сума в размер на 1667.00 евро, на
С.Р.С. сума в размер на 1667.00 евро, на Я.Н. К. сума в размер на 833.00 евро и
на Д.В.И. сума в размер на 833.00 евро, ведно със законната лихва считано от
датата на депозиране на исковата молба в съда – 28.10.2015 год., до
окончателното й заплащане;
-
за осъждане на М.И.Т. и С.М.Т. да заплатят на всеки един от ищците Й.С.М., С.Р.С.
и Я.Н. К. сума от по 1155.00 лева, представляваща реализираните от тях разноски
по придобиване на имот с идентификатор 10135.2508.1437 по договор за поръчка от
20.06.2015 год., ведно със законната лихва считано от датата на депозиране на
исковата молба в съда – 28.10.2015 год., до окончателното й заплащане;
-
за осъждане на М.И.Т. да заплати на ищците Й.С.М., С.Р.С. и Я.Н. К. сумата от
1000 евро, представляваща неустойка по раздел V, т. 6 от споразумение от
18.05.2015 год.
Претендират
и присъждане на сторените по делото разноски.
В срока по чл. 131 ГПК, ответниците
М.И.Т. и С.М.Т., депозират отговор на исковата молба, в който изразяват
становище за неоснователност на исковете. Считат, че след като с влязлото в
сила решение по гр.д. № 10113/2015 год., не са отменени нотариалният акт, с
който те са придобили имот с идентификатор 10135.2508.550 и този на техните праводатели, то те продължават да удостоверяват
обстоятелствата записани в тях. Наред с това се излага, че към датата на процесната продажба Тончеви са се легитимирали като
собственици на прехвърления на ищците имот, поради което и считат, че не са
налице предпоставките за разваляне на процесния
договор и за връщане на платената по него цена. Оспорват претенция за заплащане
на реализираните по продажбата разноски по размер. Твърди се, че в договора за
поръчка са уговорени разноски за изготвяне на два нотариални акта, но само
единият от тях касае имот № 1437, за който е платена сума в размер на 600 лева.
Считат и че не следва да отговарят за разноските по повод изготвяне на
сключеното с М.Т. споразумение от 18.05.2015 год., тъй като същото няма
характер на предварителен или окончателен договор, поради което и не може да
бъде прието като част от самата сделка. По отношение на разноските за
геодезична услуга също излагат, че не подлежат на заплащане от тях, тъй като те
не са свързани с договора за продажба на процесния
имот. По идентични съображения излагат да не дължат и разноски за съставяне на
КНА за имот № 1436. Правят възражение за намаляване на подлежащата на връщане
сума, като твърдят, че ищците са повредили веща, изразяващи се в предприемане
на действия по изготвяне на ПУП, по който имотът се отрежда за обслужващ път,
който ищците ползват и до момента и върху който са положили няколко слоя
различна пътна настилка, която нарушава първоначалните характеристики на имота.
С тези свои действия се твърди ищците да са извлекли ползи, чиято стойност
следва да се приспадната от исковите суми, на основание чл. 189, ал. 2, предл. 2 ЗЗД. Поради изложеното молят за отхвърляне на
предявените искове, в условията на евентуалност за намаляване на размера на
претенциите с оглед направеното възражение. Претендират присъждане на сторените
по делото разноски.
След съвкупна преценка на доказателствата по
делото, съдът приема за установено от
фактическа страна следното:
Видно от материалите по приобщеното гр.д. №
10113/2015 год., по описа на ВРС, че с договор за продажба от 03.07.2015 год.,
оформен в нотариален акт № 196, том ІІ, рег. № 3975, дело № 296/2015 год., на
нотариус Петър Петров, М.И.Т. и С.М.Т. са продали на Й.С.М., С.Р.С., Я.Н.К. и Д.В.И.
собствения си, придобит чрез покупка и представляващ имуществена общност,
недвижим имот, а именно: поземлен имот с идентификатор 10135.2508.1437 по КККР
на гр. В., с начин на трайно ползване на имота второстепенна улица, находящ се в м. „С.”, гр. В., с площ от 329 кв.м. за сумата
от 5000 евро. Посочено е, че купувачите придобитат
имота при следните квоти: 2/6 ид.ч. за Й.С.М., 2/6 ид.ч. за С.Р.С., 1/6 ид.ч. за Я.Н.К.
и 1/6 ид.ч. за Д.В.И..
Видно от приложеното на л. 7-9 от делото споразумение
от 18.05.2015 год., че М.И.Т., в качеството му на продавач и Й.С.М., С.Р.С. и Я.Н.К.,
в качеството им на купувачи, са се съгласили продавачът да продаде на
купувачите срещу определена цена реална част от 325.40 кв.м. от имот с
идентификатор 10135.2508.550, находащ се в гр. В., м.
„С.”, целият с площ от 819 кв.м. Посочено е в т. 3 от споразумението, че
закупуваната реална част ще бъде ползвана от купувачите за изграждане на път. В
т. 5 от споразумението, купувачите са се задължили да извършат административно
деление на имот с идентификатор 10135.2508.550 за своя сметка и със свои
средства, като за постигане на тази цел продавачът се е задължил да упълномощи
посочено от купувачите лице и геодезическа фирма,
която да изготви проект по отделянето на реалната част чрез изменение в
кадастралната карта на имота, като се обособят две реални части, образуващи два
самостоятелни имота, с два нови идентификатора. Уговорено в т. 8 от споразумението
е, че купувачите ще поемат разходите по съставянето на констативен нотариален
акт на името на продавача, за имота образуван от частта, която ще остане за
продавача след административното му деление. В раздел V „Отговорност и
санкции”, в т. 1, страните са уговорили, че при невярно деклариране по раздел
ІV.1 и/или при фактическо несъответствие на изброените обстоятелства по чл. ІV
1-3 водещи до непрехвърляне на имота в договорения срок, продавачът отговаря за
пълно неизпълнение на задълженията си по договора, съобразно с разпоредбите на
чл. 188 – 192 ЗЗД, като неизправната страна дължи неустойка за неизпълнение в
размер на 1000 евро. В т. 6 от цитирания раздел е предвидено, че в случай, че с
влязло в сила решение бъде установено, че продавачът не е собственик на имота с
идентификатор 10135.2508.550 и купувачите претърпят съдебно отстраняване, те
имат право да поискат обратно всички направени разноски по имота, да
претендират договорената неустойка, както и всички претърпени вреди и
пропуснати ползи във връзка с неизпълнение на споразумението.
Приобщен към доказателствения
материал по делото е договор за поръчка от 20.06.2015 год., с който Й.С.М., С.Р.С.,
Я.Н.К. и Д.В.И. са възложили на Д.И.П. да извърши следните действия: 1/ за
изготвяне на споразумението от 18.05.2015 год. с М.Т. за покупка на имот с
идентификатор 10135.2508.1437 при възнаграждение от 1000 лева; 2/ изготвяне на
два нотариални акта – за покупка на имот с идентификатор 10135.2508.1437 и за
изготвяне на констативен нотариален акт за имот с идентификатор 10135.2508.1436
– при възнаграждение от по 600 лева за всеки акт, или сумата от 1200 лева; 3/
заплащане на извършена геодезична услуга по административно деление на имот с
идентификатор 10135.2508.550 съобразно споразумението от 18.05.2015 год., при
възнаграждение от 700 лева; 4/ заплатени нотариални такси и местен данък по
нотариалните актове – 367 лева. В т. 2 от договора страните са удостоверили, че
договорената сума от 3467 лева е предадена в брой на доверителя и са предали
характер на разписка на договора.
С влязло в сила 30.07.2017 год. решение №
2242/08.06.2016 год., постановено по гр.д. № 10113/2015 год., по описа на ВРС,
е прието за установено в отношенията между Венцислав Въчков
Въчков и Й.С.М., С.Р.С., Я.Н.К. и Д.В.И., че
Венцислав Въчков е собственик на горния поземлен имот
с идентификатор 10135.2508.1437. Решението е постановено при участието на трети
лица помагачи на Й.С.М., С.Р.С., Я.Н.К. и Д.В.И., а именно ответниците
по настоящото дело М.И.Т. и С.М.Т.. Видно от приложената на л. 88-90, така
постановеното решение е вписано в Служба по вписванията – В. на 21.11.2017 год.
Предвид така установеното от фактическа
страна се налагат следните правни
изводи:
Разпоредбата на чл. 189, ал. 1 ЗЗД урежда
правната възможност на купувача по договор за продажба да развали договора по
реда на чл. 87 ЗЗД в случай, че продадената вещ изцяло принадлежи на трето
лице.
В настоящия случай между страните липсва спор
относно факта на осъществена продажба помежду им на 03.07.2015 год. на недвижим
имот, представляващ поземлен имот с идентификатор 10135.2508.1437 по КККР на
гр. В., с начин на трайно ползване на имота второстепенна улица, находящ се в м. „С.”, гр. В.. Установи се, че с влязло в
сила решение, съдът е признал за собственик на имота, предмет на договора за
продажба от 03.07.2015 год., трето лице. Ответниците-продавачи
са били привлечени от ищците-купувачи в производството по предявения срещу тях
положителен установителен иск, поради което и същите
са обвързани от установеното от съда и им е отнета възможността да
противопоставят възражения относно правото на собственост върху имота и да
твърдят, че са прехвърлили права на купувачите. Ето защо и с влизане в сила на цитираното
решение следва да се приеме, че спрямо ищците-купувачи е налице хипотезата на съдебно
отстраняване от имота. Последното от своя страна поражда правото на ищците да
развалят договора за продажба, сключен между тях и продавачите М.Т. и С.Т. поради
пълно неизпълнение на задължението на последните да прехвърлят собствеността
върху недвижимия имот, с оглед съществуващите абсолютни вещни права върху него
в полза на трето лице. При това положение и предявеният иск с правно основание
чл. 189, ал. 1, изр. първо, вр. чл. 87, ал. 3 ЗЗД,
следва да бъде уважен.
С разваляне на договора за покупко-продажба и
на основание чл. 189, ал. 1, изр. второ ЗЗД, продавачите дължат връщане на
купувачите на продажната цена. Между страните липсва спора, а и това се
установи от коментираните по-горе споразумение от 18.05.2015 год. и нотариален
акт № 196/2015 год., че уговорената продажна цена от 5000 евро е получена от
Тончеви. Възражението на ответниците, че продажната
цена следва да бъде приспаднати ползите от веща, които купувачите са извлекли,
остана недоказано, поради което съдът приема същото за неоснователно. При това
положение и ответниците следва да бъдат осъдени да
върната на ищците получената продажна цена, както следва: на Й.С.М. сума в
размер на 1667.00 евро, на С.Р.С. сума в размер на 1667.00 евро, на Я.Н. К.
сума в размер на 833.00 евро и на Д.В.И. сума в размер на 833.00 евро. Тези
суми следва да бъдат присъдени ведно със законната лихва считано от датата на
депозиране на исковата молба в съда – 28.10.2015 год., до окончателното й
заплащане.
В настоящото производство ищците претендират
заплащане и на направените разноски по повод сключване на договора, изразяващи
се в заплатено възнаграждение по договора за поръчка от 20.06.2015 год.
Съгласно разпоредбата на чл. 189, ал. 2 ЗЗД,
продавачът дължат на купува заплащане на разноските по договора. От друга
страна нормата на чл. 192, ал. 1 ЗЗД ограничава отговорността на продавача на
чужда вещ само до връщане на цената, когато при продажбата купувачът е знаел за
правата на третото лице. Следователно първият въпрос, на който следва да бъде
даден отговор е били ли са добросъвестни купувачите при сключване на договора
за продажба. В настоящия случай между страните липсва спор, че която и да е от
тях при сключване на договора за продажба е имала знание за правата на трето
лице върху имота. Правата на последното не са придобити по производен начин,
което да е налагало вписване в имотния регистър на акт, а оттук и да се приеме,
че е била дадена гласност на същите. Нещо повече, вписани са били единствено
актовете, които формално са легитимирали ответниците,
респ. лица, с които последните са договаряли, като собственици. По изложените
съображения, настоящият състав на съда приема, че ищците към датата на
сключване на процесния договор за покупко-продажба са
били добросъвестни и като такива имат право да претендират разходите по повод
продажбата.
Между страните липсва спор, че ищците са възложили
на трето за продажбата лице да извърши определени действия срещу
възнаграждение. Не се оспорва от ответниците, че
уговореното възнаграждение е заплатено на довереника на ищците. Спорният по
делото въпрос е дали тези разноски са свързани с продажбата на процесния имот. От коментирания договор за поръчка се
установи, че възнаграждението общо в размер на 3437 лева е уговорено за
изготвяне на споразумение от 18.05.2015 год. с М.Т. за покупка на имот с
идентификатор 10135.2508.1437, за изготвяне на два нотариални акта – за покупка
на имот с идентификатор 10135.2508.1437 и за изготвяне на констативен
нотариален акт за имот с идентификатор 10135.2508.1436, за заплащане на
извършена геодезична услуга по административно деление на имот с идентификатор
10135.2508.550 съобразно споразумението от 18.05.2015 год. и за заплатени
нотариални такси и местен данък по нотариалните актове. Така описаните действия
са били предмет на сключеното между ищците и М.Т. споразумение от 18.05.2015
год., имащо характер на предварителен договор за покупко-продажба на процесния имот с оглед поетите със същото насрещни права и
задължения. Ето защо и съдът намира, че всички заплатени разходи, в това число
и тези по административно деление на имот 10135.2508.550 и снабдяване на ответниците с констативен нотариален акт за новообразувания
имот, са свързани с договора за покупко-продажба от 03.07.2015 год., поради
което и същите подлежат на възстановяване от Тончеви. В случая, както съдът
посочи по-горе, направените разходи възлизат общо на 3437 лева. С оглед обаче
изявлението на ищцата Д.И., обективирано в молбата от
22.12.2015 год., че същата не е участвала в разноските по договора за поръчка,
съдът намира, че последните следва да се разпределят между останалите трима
купувачи по равно, при липса на уговорено в договора, каква част от същите е
заплатена от съответния купувач. С оглед изложеното ответниците
следва да бъдат осъдени да заплатят на всеки един от тримата ищци Й.С.М., С.Р.С.
и Я.Н. К. сума от по 1155.00 лева, ведно със законната лихва считано от датата
на депозиране на исковата молба в съда – 28.10.2015 год., до окончателното й
заплащане.
Следващата претенция е за заплащане на
неустойка по раздел V, т. 6 от споразумението от 18.05.2015 год. Установи се,
че с последната клауза страните по споразумението от 18.05.2015 год., са
уговорили, че в случай, че се установи с влязло в сила решение, че продавачът
не е собственик на имот с идентификатор 10135.2508.550 и купувачите претърпят
съдебно отстраняване, те имат право да претендират договорената неустойка.
Такава страните са предвидили в т. 1 на цитирания раздел, според която
продавачът отговаря за пълно неизпълнение по договора, съобразно разпоредбите
на чл. 188-192 ЗЗД и дължи неустойка от 1000 евро. Както съдът посочи по-горе
при евикция е налице пълно неизпълнение на
задължението на продава да прехвърли правото на собственост на купувача, поради
което и с оглед осъщественото съдебно отстраняване, съдът намира за осъществен
фактическия състав на уговорената неустоична клауза.
Ответникът М.Т. следва да бъде осъден да заплати на всеки от тримата ищци Й.С.М.,
С.Р.С. и Я.Н. К. сума от по 333.33 евро.
На основание чл.
78, ал. 1 ГПК и предвид отправеното искане, ответниците
следва да бъдат осъдени да заплатят на ищците направените от тях разноски за
заплатена държавна такса от 827.86 лева и адвокатско възнаграждение в размер на
1500 лева.
Воден от горното, съдът
Р Е Ш И :
РАЗВАЛЯ договора за
продажба от 03.07.2015 год., оформен в нотариален акт № 134, том ХL,
дело № 8447/2015 год., на нотариус Петър Петров, с който М.И.Т., ЕГН **********,***
и С.М.Т., ЕГН **********,*** са продали на Й.С.М., ЕГН **********,***, С.Р.С.,
ЕГН **********,***, Я.Н.К., ЕГН **********,*** и Д.В.И., ЕГН **********,***, недвижим имот с идентификатор 10135.2508.1437 по КККР на гр. В., одобрена
със заповед № РД-18-92/14.10.2008 год. на изпълнителния директор на АГКК,
изменена със заповед № РД-18-4724/19.06.2015 год. на началника на СГКК-В., с площ
от 329 кв.м., находящ се в гр. В., м. „С.”, при
граници: имоти с идентификатори №№ 10135.2508.912, 10135.2508.556,
10135.2508.469, 10135.2508.1436, 10135.2508.9538 и 10135.2508.470, на основание
чл. 189, ал. 1, изр. първо ЗЗД, вр. чл. 87, ал. 3 ЗЗД.
ОСЪЖДА М.И.Т., ЕГН **********,***
и С.М.Т., ЕГН **********,*** да заплатят на Й.С.М., ЕГН **********,***, сумата
от 1667.00 евро /хиляда шестстотин
шестдесет и седем евро/, представляваща припадащата се част от заплатената
продажна цена по договор за продажба, сключен на 03.07.2015 год., оформен в
нотариален акт № 134, том ХL, дело № 8447/2015
год., на нотариус Петър Петров; сумата от 1155.00
лева /хиляда сто петдесет и пет лева/, представляваща припадащата се част
от реализираните разходи по придобиване на имот с идентификатор 10135.2508.1437
по договор за поръчка от 20.06.2015 год., ведно със законната лихва върху
главниците, считано от датата на депозиране на исковата молба в съда – 28.10.2015
год., до окончателното й заплащане, на основание чл. 189, ал. 1, изр. второ ЗЗД.
ОСЪЖДА М.И.Т., ЕГН **********,***,
да заплати на Й.С.М., ЕГН **********,***, сумата от 333.33 евро /триста тридесет и три евро/, представляваща неустойка
по раздел V, т. 6 от споразумение от 18.05.2015 год., на основание чл. 92, ал.
1 ЗЗД.
ОСЪЖДА М.И.Т., ЕГН **********,***
и С.М.Т., ЕГН **********,*** да заплатят на С.Р.С., ЕГН **********,***, сумата
от 1667.00 евро /хиляда шестстотин
шестдесет и седем евро/, представляваща припадащата се част от заплатената
продажна цена по договор за продажба, сключен на 03.07.2015 год., оформен в
нотариален акт № 134, том ХL, дело № 8447/2015
год., на нотариус Петър Петров; сумата от 1155.00
лева /хиляда сто петдесет и пет лева/, представляваща припадащата се част
от реализираните разходи по придобиване на имот с идентификатор 10135.2508.1437
по договор за поръчка от 20.06.2015 год., ведно със законната лихва върху
главниците, считано от датата на депозиране на исковата молба в съда – 28.10.2015
год., до окончателното й заплащане, на основание чл. 189, ал. 1, изр. второ ЗЗД.
ОСЪЖДА М.И.Т., ЕГН **********,***,
да заплати на С.Р.С., ЕГН **********,***, сумата от 333.33 евро /триста тридесет и три евро/, представляваща неустойка
по раздел V, т. 6 от споразумение от 18.05.2015 год., на основание чл. 92, ал.
1 ЗЗД.
ОСЪЖДА М.И.Т., ЕГН **********,***
и С.М.Т., ЕГН **********,*** да заплатят на Я.Н.К., ЕГН **********,***, сумата
от 833.00 евро /осемстотин тридесет и
три евро/, представляваща припадащата се част от заплатената продажна цена
по договор за продажба, сключен на 03.07.2015 год., оформен в нотариален акт №
134, том ХL, дело № 8447/2015 год., на нотариус Петър Петров; сумата
от 1155.00 лева /хиляда сто петдесет и
пет лева/, представляваща припадащата се част от реализираните разходи по
придобиване на имот с идентификатор 10135.2508.1437 по договор за поръчка от
20.06.2015 год., ведно със законната лихва върху главниците, считано от датата
на депозиране на исковата молба в съда – 28.10.2015 год., до окончателното й
заплащане, на основание чл. 189, ал. 1, изр. второ ЗЗД.
ОСЪЖДА М.И.Т., ЕГН **********,***,
да заплати на Я.Н.К., ЕГН **********,***, сумата от 333.33 евро /триста тридесет и три евро/, представляваща неустойка
по раздел V, т. 6 от споразумение от 18.05.2015 год., на основание чл. 92, ал.
1 ЗЗД.
ОСЪЖДА М.И.Т., ЕГН **********,***
и С.М.Т., ЕГН **********,*** да заплатят на Д.В.И., ЕГН **********,***, сумата
от 833.00 евро /осемстотин тридесет и
три евро/, представляваща припадащата се част от заплатената продажна цена
по договор за продажба, сключен на 03.07.2015 год., оформен в нотариален акт №
134, том ХL, дело № 8447/2015 год., на нотариус Петър Петров, ведно
със законната лихва, считано от датата на депозиране на исковата молба в съда –
28.10.2015 год., до окончателното й заплащане, на основание чл. 189, ал. 1,
изр. второ ЗЗД.
ОСЪЖДА М.И.Т., ЕГН **********,***
и С.М.Т., ЕГН **********,***, да заплатят на Й.С.М., ЕГН **********,***,
С.Р.С., ЕГН **********,***, Я.Н.К., ЕГН **********,*** и Д.В.И., ЕГН **********,***, сумата от 2327.86
лева /два хиляди триста двадесет
и седем лева и осемдесет и
шест стотинки/, представляваща направените в производството
разноски за заплатена държавна
такса и адвокатско възнаграждение,
на основание чл. 78, ал. 1 ГПК.
РЕШЕНИЕТО може да се обжалва с
въззивна жалба пред Варненски окръжен съд в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
РАЙОНЕН
СЪДИЯ: