№ 1056
гр. Варна, 20.10.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, V СЪСТАВ ГО, в публично заседание на
двадесет и трети септември през две хиляди двадесет и пета година в следния
състав:
Председател:Мирела Огн. Кацарска
Членове:Весела Гълъбова
мл.с. Ива Бл. Благоева
при участието на секретаря Петя П. Петрова
като разгледа докладваното от мл.с. Ива Бл. Благоева Въззивно гражданско
дело № 20253100501180 по описа за 2025 година
Производство е с правно основание чл.258 ГПК.
Образувано е по въззивна жална с вх.№28069/27.03.2025г., подадена от
К. К., ЛНЧ *******, гражданин на У., с адрес град Варна, ул. „Д.В.“ №........,
чрез адвокат И. З., против Решение №748/04.03.2025г., постановено по г.д.№
9111/2024г. по описа на ВРС, 8 състав, в частта, в която е:
1/ осъдена К. К., ЛНЧ *******, гражданин на У., с адрес гр. Варна, ул.
„Д.В.“ №........, да заплати на ЕТАЖНА СОБСТВЕНОСТ на жилищна сграда с
административен адрес град Варна, ул. „Д.В.“ №19, представлявана от
управителя на ЕС „Кепитъл Консултинг Груп“ ЕООД, ЕИК *********, сумата
от 47,84 лева (четиридесет и седем лева и осемдесет и четири стотинки),
представляваща вноски за фонд „ремонт и обновление“, дължими за периода
от месец март 2023г. до месец юни 2024г., съгласно решение на Общото
събрание на Етажната собственост, проведено на 05.08.2021г., на основание
чл.6, ал.1, т.9 вр. чл.38, ал.1 ЗУЕС;
2/ осъдена К. К., ЛНЧ *******, гражданин на У., с адрес град Варна, ул.
„Д.В.“ №........, да заплати на ЕТАЖНА СОБСТВЕНОСТ на жилищна сграда с
административен адрес град Варна, ул. „Д.В.“ №19, представлявана от
управителя на ЕС „Кепитъл Консултинг Груп“ ЕООД, ЕИК *********, сумата
от 75,68 лева (седемдесет и пет лева и шестдесет и осем стотинки), такси за
управление и поддръжка на общите части на сградата, дължими за периода от
месец март 2023г. до месец юни 2024г., съгласно решение на Общото събрание
на Етажната собственост, проведено на 05.08.2021г., на основание чл.6, ал.1,
т.10 вр. чл.38, ал.1 ЗУЕС. В останалата част решението не е обжалвано и е
1
влязло в сила.
В жалбата се излага следното: Съдът не е разгледал възражението, че на
основание чл.19, ал.5 ЗУЕС „Кепитъл Консултинг Груп“ ЕООД не би могло да
е управител на Етажната собственост, тъй като не е собственик или ползвател,
нито пък е лице, посочено от представляващия юридическото лице или
едноличния търговец, когато самостоятелни обекти са собственост на
юридически лица или еднолични търговци. Твърди се, че е нищожно
решението по т.2, обективирано в протокол от 05.08.2021г., за възлагане на
„Кепитъл Консултинг Груп“ ЕООД на правомощия на управител на ЕС и за
упълномощаване на конкретен етажен собственик да сключи договор за
управление на ЕС. Като такива се приемат и сключеният договор за
управление на ЕС от 05.08.2021г., и анекс за удължаването му с нов
двугодишен срок, считано от 11.04.2024г. Твърди се, че не е разгледано
възражението, че „Кепитъл Консултинг Груп“ ЕООД не би могло да се
възложи процесуално представителство на ЕС, тъй като не е измежду лицата
посочени в чл.32 ГПК. Изтъква се, че съдът неправилно е приел, че срокът на
действие на договора за управление е удължен с шест месеца, на основание
чл.19, ал.3 ЗУЕС, тъй като разпоредбата няма обратно действие и е в сила от
31.12.2023г., към който момент договорът за управление вече е бил изтекъл.
Сочи се, че първоинстанционният съд не е разгледал възражението, че
удължаването на договора за възлагане на поддръжка и управление на общи
части от 05.08.2021г., с анекс от 11.04.2024г., е недействителен, тъй като не е
даван мандат за това с нарочно решение на общото събрание, нито пък лицето
П.К. е била овластявана да сключи договора. Твърди се, че неправилно и била
разпределена доказателствената тежест, тъй като оспорването на наличието на
кворум не е задължително да става по реда на оспорване на решение на
общото събрание. Поради тази причина се приема, че неоснователно е
отхвърлено оспорването на автентичността на представените от ищеца
документи. Сочи се, че не е разгледано и възражението, че ответникът К. не е
встъпила в договорно правоотношение, и не е подписвала договора за
възлагане на поддръжка и управление на общи части. Изтъква се, че съдът не е
съобразил, че ответникът не знае български, а събранията се водят на
български език и протоколът не е съставен и на украински език, като се
приема, че и на това основание е налице нищожност на взетите решения.
В срока по чл.263, ал.1 ГПК е постъпил отговор от ЕТАЖНА
СОБСТВЕНОСТ на жилищна сграда с административен адрес град Варна, ул.
„Д.В.“ №19, представлявана от управителя на ЕС „Кепитъл Консултинг Груп“
ЕООД, чрез адвокат П. И., в който се излага становище за неоснователност на
въззивната жалба.
След като се запозна с материалите по делото, доводите и
възраженията на страните, съдът намира следното:
Въззивната жалба е редовна по смисъла на чл.267, ал.1 ГПК, подадена е
в срок, от надлежна страна, срещу подлежащ на обжалване съдебен акт,
поради което е допустима и подлежи на разглеждане по същество.
Правомощията на въззивния съд, съобразно разпоредбата на чл.269
ГПК, са да се произнесе служебно по валидността и допустимостта на
първоинстанционното решение в обжалваната част, а по останалите въпроси –
ограничително от посоченото в жалбата по отношение на пороците, водещи
2
до неправилност на решението.
Първоинстанционното решение е постановено от надлежен съдебен
състав, в рамките на предоставената му правораздавателна компетентност,
поради което е валидно. Наличието на всички положителни и липсата на
отрицателните процесуални предпоставки, във връзка със съществуването и
упражняването на правото на иск, при постановяване на съдебното решение,
обуславя неговата допустимост, поради което въззивният съд дължи
произнасяне по съществото на спора.
В тази последователност, не се спори между страните и се установява от
приложената справка от Служба по вписванията, че ответникът К. К., считано
от 15.11.2017г. е собственик на самостоятелен обект в сграда, в режим на
етажна собственост, с идентификатор №1 в ПИ 10135.2560.206, а именно имот
с идентификатор 10135.2560.205.1.8, находящ се в град Варна, ул. „Д.В.“
№.........
Видно от неоспорените от страните доказателства, се извежда, че на
05.08.2021г. е проведено общо събрание на етажната собственост, данните, от
което са обективирани в протокол №1/05.08.2021г. за проведено общо
събрание на собствениците на жилища и обекти в жилищна сграда, находяща
се в град Варна, ул. „Д.В.“ №19. Видно от съдържанието на протокола се
установява, че са присъствали 79,54% от представителите на етажните
собственици, включително и ответникът К., притежаваща 5,97% идеални
части. Установява се още от протокола и таблицата към него, че е взето
решение от етажните собственици за управител на ЕС да бъде избран
„Кепитал Консултинг Груп“ ЕООД, а представителят на ЕС – П.К. е била
упълномощена да подпише договор с дружеството. От съдържанието на
протокола се извлича, че проектът за договор за управление е бил представен
на присъстващите собственици. На следващо място, се установява, че е взето
решение под точка 5, съгласно което е прието, че фонд „Ремонт и обновление“
възлиза на обща стойност от 50,00 лева на месец, която сума се разпределя
според притежаваните идеалните части на всеки от етажните собственици. А с
решение под точка 6 е прието, че текущите разходи се разпределят според
броя на обитателите, а такса управление се разпределя между всички
апартаменти поравно, независимо дали се обитават. Видно от приобщената
към протокола таблица, ответникът К., собственик на апартамент 8, е
гласувала „за“ по посочените точки. Няма данни решенията от проведеното
общо събрание да се обжалвани по предвидения за това ред.
На следващо място от приложения договор за управление на етажната
собственост №48/05.08.2021г. се извежда, че в унисон с решението на ЕС,
нейният представител е сключил договор с „Кепитъл Консултинг Груп“ ЕООД
с предмет - управление на етажна собственост, включваща услугите по чл.23
ЗУЕС, при следните условия: месечна такса за услуга „домоуправител“ в
размер на 3,00 лева на апартамент, месечна такса „касиер“ в размер общо на
35,00 лева, при обща стойност на услугата, ежемесечно, в размер на 62,00
лева. Съгласно чл.17 от договора, същият се сключва за срок от 2 години.
Видно от протокол за проведено общо събрание на собствениците на
жилища и обекти в жилищна сграда, находяща се в град Варна, ул. „Д.В.“ №19
на 11.04.2024г., в присъствието на притежателите на 59,06 % идеални части от
общите части на етажната собственост е взето решение да се подпише анекс
3
към договор за управление на етажната собственост №48/05.08.2021г. за срок
от 2 години, при същите условия. Към материалите по делото е приложен и
анекс, подписан от двете страни по договора за управление.
Установява се още, че по време на общото събрание е взето и решение
под точка 4, с което е прието сумата в размер на 457,71 лева, представляваща
текущи разходи, такса управление и фонд „ремонт и обновление“, да бъде
събрана по съдебен ред от собственика на апартамент 8 – К. К.. От
приложените писмени материали се доказва, че преди да бъдат взети
решенията от общото събрание на етажната собственост, до ответника е
изпратена покана за доброволно изпълнение от дата 11.03.2024г., както и е
съставен констативен протокол от дата 10.04.2024г., в който е описана
дължимата от ответника сума за период от месец януари 2023 до месец април
2024г. Към материалите са приобщени и отчети за месеците от март 2023г. до
юни 2024г., както и изготвена справка за задълженията на собственика на
апартамент 8 към дата 16.07.2024г., възлизащи в размер общо на 500,87 лева,
както и е приложена квитанция от 23.05.2024г., съставена от „Кепитъл
Консултинг Груп“ ЕООД, от която се установява, че собственикът на
апартамент 8, е заплатил сума в размер на 49,98 лева.
Други относими и необходими доказателства не са събрани.
Въз основа така установеното от фактическа страна, както и след анализ
на събрания доказателствен материал, съдът намира от правна страна
следното:
Първоинстанционното решение е обжавалвано само в частта, в която
въззивната страна К. К., ЛНЧ ******* е осъдена да заплати сумата от 47,84
лева (четиридесет и седем лева и осемдесет и четири стотинки),
представляваща вноски за фонд „ремонт и обновление“, дължими за периода
от месец март 2023г. до месец юни 2024г., съгласно решение на Общото
събрание на Етажната собственост, проведено на 05.08.2021г., на основание
чл.6, ал.1, т.9 вр. чл.38, ал.1 ЗУЕС, както и сумата от 75,68 лева (седемдесет и
пет лева и шестдесет и осем стотинки), такси за управление и поддръжка на
общите части на сградата, дължими за периода от месец март 2023г. до месец
юни 2024г., съгласно решение на Общото събрание на Етажната собственост,
проведено на 05.08.2021г., на основание чл.6, ал.1, т.10 вр. чл.38, ал.1 ЗУЕС. В
останалата част решението не е обжалвано и е влязло в сила.
Във въззивната жалба основните възражения касаят валидността на
взетите решения на проведените общи събрания на етажната собственост от
05.08.2021г. и от 11.04.2024г., касаещи сключването на договор за управление
от представителя на етажната собственост с дружеството „Кепитъл
Консултинг“ ЕООД. Правилно и изчерпателно първоинстанционният съд е
приел, че решенията на общото събрания подлежат на обжалване единствено в
предвидения за това срок и по реда на чл.40 ЗУЕС. В съдебната практика е
прието, че извън срока по чл.40 ЗУЕС може да се установява само нищожност
на решение на общо събрание на етажна собственост, но само в случаите,
когато формално е създадена привидност за взето решение, каквато в
действителност липсва. Следва да бъде посочено, че решенията на общото
събрание са особен вид многостранни актове, взети от неперсонифицирана
група лица, насочени към постигане на обща цел. Същите не са сделки –
липсват насрещни права и задължения, имат по-широки субективни предели,
4
като са задължителни за всички етажни собственици, включително и за тези,
които са гласували против или ще станат етажни собственици по-късно – и за
тях не се прилагат нормите, уреждащи недействителност на сделките -
Решение №39 от 19.02.2013г. по г.д.№ 657/2012г., I гр.о.
В тази последователност извън предмета на спора е извършването на
проверка относно редовността на свикването на общите събрания, наличието
на кворум, както и на необходимото мнозинство за вземане на съответните
решения. Извън предмета на спора остават и наведените твърдения, че
решенията са нищожни, тъй като са проведени на български език, а
ответникът К. е украински гражданин и не владее български език, както и тези
в насока, че липсва изразено от нея съгласие за сключване на договор за
управление на етажната собственост.
В конкретния случай не са събрани доказателства за оспорване на
решенията взети по време на проведените общи събрания от дата 05.08.2021г.
и 11.04.2024г., както и няма наведени твърдения или доказателства, че е
налице привидност във взетите решения. Само за пълнота следва да се посочи,
че към всеки от протоколите са приложени и таблици, в които срещу всеки
обект от етажната собственост е положен подпис от етажния собственик или
негов представител. Видно от протокола от 05.08.2021г., в табличен вид
„срещу апартамент 8 – К. К.“ е положен подпис, а относно проведеното на
11.04.2024г. общо събрание е представен протокол за поставено на
18.04.2024г., в 16:25 часа, съобщение по реда на чл.16, ал.7 ЗУЕС. Предвид
горното, правилно първоинстанционният съд е приел, че решенията на
общото събрание са влезли в сила и като такива са задължителни по своите
правни последици за всички етажни собственици, включително и за ответника
К..
На следващо място, нормата на чл.41 ЗС урежда законово задължение на
всеки етажен собственик, съразмерно с дела си в общите части, да участва в
разноските, необходими за поддържането или за възстановяването им, както и
в полезните разноски, за извършването, на които е взето решение на общото
събрание. Задължението е въведено в обществен интерес, възпроизведено е и
в нормите на чл.6, ал.1, т.9 и т.10 ЗУЕС. В тази последователност, съгласно
чл.6, ал.1, т.9 и т.10 ЗУЕС, собствениците са длъжни да заплащат разходите
определени за фонд "Ремонт и обновяване", съразмерно с притежаваните
идеални части и да заплащат разходите за управлението и разходите за
поддържането на общите части на сградата.
Относно задължението по чл.6, ал.1, т.9 ЗУЕС.
Безспорно се доказа, че ответникът К. е собственик на апартамент 8,
находящ се в сграда в режим на етажна собственост, както и че процесните
решения от проведените общи събрания са влезли в сила. Разпоредбата на
чл.50, ал.2, т.1 ЗУЕС предвижда, че вноските за фонд „Ремонт и обновяване“
са ежемесечни, дължат се от собствениците и техният размер се определя с
решение на общото събрание, съобразно идеалните части на отделните
собственици в общите части на етажната собственост, но не по-малко от един
процент от минималната работна заплата за страната.
В случая несъмнено се установи, че такова решение на ОС на ЕС е било
взето на 05.08.2021г., с което е определен дължимият размер на вноските за
5
фонд „Ремонт и обновяване“, възлизащ на стойност от 50,00 лева месечно, от
което следва, че ответникът К., съгласно притежаваните от нея идеални части,
дължи ежемесечно сумата в размер на 2,99 лева. Въведеният в исковата молба
период за дължими суми касае периода от месец март 2023г. до месец юни
2024г., от което следва, че дължимата от ответника сума за този период,
възлизат в размер на 47,84 лева. В чл.50, ал.2 ЗУЕС ясно е посочено, че
вноските в този вид фонд се дължат авансово на ежемесечна база, без оглед на
конкретно извършени ремонти. С оглед това е без значение дали в процесния
период действително са били извършени ремонти, а доказателства за платени
от ответника суми не са ангажирани.
Съгласно чл.50, ал.3 ЗУЕС, средствата във фонда се набират в сметка със
специално предназначение, която се открива на името на етажната
собственост или на сдружението. Макар и да липсват данни, че такава сметка
е била открита, това обстоятелство не води до отпадане на задължението на
ответника да заплаща дължимите суми, доколкото видно от представените
отчети, същите са заплащани от останалите собственици в брой на касиера на
етажната собственост.
С оглед определения в закона падеж на вноските, а именно, че същите се
дължат ежемесечно, се установява и изпадането на ответника в забава за
плащането им.
Относно задълженията по чл.6, ал.1, т.10 ЗУЕС за заплащане на
вноските за управление и поддържане.
Съгласно §1, т.11 от ДР на ЗУЕС (в приложимата редакция преди
изменението от 29.09.2023г.) "Разходи за управление и поддържане" са
разходите за консумативни материали, свързани с управлението, за
възнаграждения на членовете на управителните и контролните органи и за
касиера, както и за електрическа енергия, вода, отопление, почистване,
абонаментно обслужване на асансьор и други разноски, необходими за
управлението и поддържането на общите части на сградата. В конкретния
случай предмет на спора са единствено разходите за управление.
Разходите за управление на етажната собственост се разпределят
поравно според броя на собствениците, ползвателите и обитателите и
членовете на техните домакинства независимо от етажа, на който живеят, но
не се дължат от лицата, които не пребивават в самостоятелния обект повече от
30 дни в една календарна година, нито за ненавършилите шест години деца.
Видно от събрания доказателствен материал се установява по безспорен
начин, че на проведеното на 05.08.2021г. общо събрание на етажната
собственост, при лично присъствие на представителите на етажните
собственици от 79,54 %, е взето решение за управител на ЕС да бъде избран
„Кепитал Консултинг Груп“ ЕООД, а представителят на ЕС – П.К. е била
упълномощена да подпише договор с дружеството. От съдържанието на
договора се установява, че същият е бил сключен за срок от две години, а
негов предмет е управлението на етажна собственост, включваща услугите по
чл.23 ЗУЕС, при обща стойност на услугата ежемесечно в размер на 62,00
лева. Установява се от представените писмени материали, че броят на
собствениците е 8, от което и следва, че ежемесечната сума, дължима от
ответника К., възлиза в размер на 6,88 лева. Видно при възлагане на
6
функциите на управител, страните са уговорили възлагане на всички
правомощия по чл.23 ЗУЕС, включително и предвидените в алинея 4, с която е
прието, че председателят на управителния съвет (управителят) представлява
пред съда собствениците в етажната собственост по исковете, предявени
срещу тях във връзка с общите части, и по исковете, предявени срещу
собственик, ползвател или обитател, който не изпълнява решение на общото
събрание или задълженията си по този закон.
В конкретния случай решението е взето по реда на чл.19, ал.8 ЗУЕС,
като наведените от въззивната страна доводи, че „Кепитъл Консултинг Груп“
ЕООД не би могло да е управител са неоснователни. Изрично в алинея 8, в
редакцията й към 05.08.2021г., е предвидена възможност за възлагане на
правомощията на управителя на физически или юридически лица, които не са
собственици. Промените на разпоредбата са в сила от 29.09.2023г., когато се
въвежда изискване за възлагане на правомощията на професионален
управител – търговец, вписан в регистъра по чл.47а, ал.1, т.1 ЗУЕС, поради
което и не може да се обоснове нищожност на сключения договор.
Правилно и законосъобразно първоинстанционният съд е приложил
разпоредбата на чл.19, ал.8 и ал.9 ЗУЕС, в която е предвидено, че договор,
сключен за по-дълъг срок, се смята за сключен за две години, а клауза,
предвиждаща автоматично подновяване на договора или превръщането му в
безсрочен, се смята за недействителна. Отделно в алинея 9 е прието, че в срок
до три месеца преди изтичане на договора по алинея 8 общото събрание
избира нов управител. Когато общото събрание не избере управител в срока
по изречение първо, договорът по алинея 8 се удължава до избора на нов
управител, но за не повече от три месеца.
С оглед горното, правилно първоинстанционният съд е приел, че
сключеният на 05.08.2021г. договор за управление е действал до 05.11.2023г.,
поради което и вноските за управление за времето от март 2023г. до октомври
2023г., в размер на 55,04 лева са дължими от ответника К., а за времето до
11.04.2024г., когато на проведеното общо събрание, в присъствието на
представителите на 59,06 % идеални части от общите части на етажната
собственост, е взето решение да се подпише анекс към договор за управление
на етажната собственост №48/05.08.2021г. за срок от 2 години, при същите
условия, сумите за управление не са дължими от страна на ответника. След
подписване на анекса при запазване на уговорените между страните условия,
то следва, че считано от месец април 2024г. до месец юни 2024г., сумата
възлизаща в размер на 20,64 лева, представляваща такса за управление, също е
дължима.
С оглед определения в закона падеж на вноските, а именно, че същите се
дължат ежемесечно, се установява и изпадането на ответника в забава за
плащането им.
По отношение на размера на претендираните вземания не са релевирани
конкретни оплаквания с въззивната жалба.
С оглед гореизложеното предявените искове се явяват основателни и
следва да бъдат уважени. Предвид това изводите на двете съдебни инстанции
съвпадат и обжалваното решение следва да се потвърди.
По отношение на разноските:
7
При този изход на спора право на разноски на основание чл.78, ал.1 ГПК
има само въззиваемата страна, която е била представлявана от адвокат във
въззивното производство. За осъщественото от него процесуално
представителство е уговорено и заплатено възнаграждение в размер на 800,
лева (договор за правна защита и съдействие серия Б №**********).
Насрещната страна е направила възражение за прекомерност на
претендираното възнаграждение, което съдът намира за основателно. На
въззиваемата страна следва да се присъдят 400,00 лева за адвокатско
възнаграждение, който размер съдът намира за справедлив, предвид липсата
на фактическа и правна сложност на делото, приключването му в едно
заседание пред настоящата инстанция, както и с оглед ниския размер на
исковете.
По аргумент от чл.280, ал.3, т.1 ГПК решението не подлежи на
касационно обжалване.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА Решение №748/04.03.2025г., постановено по г.д.
№9111/2024г. по описа на ВРС, 8 състав.
ОСЪЖДА, на основание чл.78, ал.1 ГПК, К. К., ЛНЧ *******,
гражданин на У., с адрес град Варна, ул. „Д.В.“ №........, да заплати на
ЕТАЖНА СОБСТВЕНОСТ на жилищна сграда с административен адрес град
Варна, ул. „Д.В.“ №19, представлявана от управителя на ЕС „Кепитъл
Консултинг Груп“ ЕООД, ЕИК *********, сумата в размер на 400,00 лева,
представляваща разноски за адвокатско възнаграждение.
Решението е окончателно и не подлежи на обжалване.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
8