№ 90
гр. Русе , 05.05.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – РУСЕ, ПЪРВИ СЪСТАВ в публично заседание на
двадесет и трети февруари, през две хиляди двадесет и първа година в
следния състав:
Председател:Анета Георгиева
Членове:Татяна Черкезова
Николинка Чокоева
при участието на секретаря Ева Димитрова
като разгледа докладваното от Анета Георгиева Въззивно гражданско дело
№ 20214500500060 по описа за 2021 година
Производството е по чл.258 и сл ГПК.
С. Г. И. чрез адвокат Р.С. е обжалвала решението на Русенския районен
съд,постановено по гр.д.№ 5135/2019 год.,с което е обявена недействителността на договора
за продажба на недвижим имот-апартамент в град Русе на първия етаж във вход „Г“в
жил.блок „***,сключен с АИН представлявана от С. Г. И.,като продавач и С. Г. И. като
купувач,с нотариален акт № 65,т.27 на СВ Русе от 28.VІІІ.2018 год. За сумата 9900 лева,на
основание чл.40 вр.чл.26,ал.1 ЗЗД.Развива оплаквания за неправилност на решението и иска
отмяната му и отхвърляне на иска по съображения,подробно развити в жалбата и
поддържани в съдебно заседание.
Ответниците по жалбата К. Г. М.,Г. М. Ш.,М. М. Х. ИА М. Ш. считат жалбата за
неоснователна и искат потвърждаване на решението,по съображения, изложени подробно в
съдебно заседание и писмени бележки.
Съдът,като взе предвид оплакванията в жалбата,доводите на страните и обсъди
събраните по делото доказателства,намира за установено следното:
Жалбата е постъпила в законния срок,подадена е от надлежна страна в
производството и е процесуално допустима.Разгледана по същество,жалбата е
неоснователна.
1
От фактическа страна по делото е установено,че с договор,сключен с нот.акт №
65,т.27 от 29.VІІІ.2018 год.на СВ жалбоподателката С. Г. И. като пълномощник на А. И. Н.
продала на себе си недвижим имот,собственост на упълномощителката ,представляващ
апартамент на 1 етаж във вход „Г“ на жилищен блок „*** в град Русе от 77,75 кв.м,заедно с
прилежащото избено помещение и съответните идеални части от общите части на сградата
и правото на строеж за сумата от 9900 лева,платена в брой.Представителната власт на
пълномощника ,включва съгласно пълномощно рег.№ 10449/10450 от 22.VІІІ.2018 год.на
нотариус рег.№ *** на НК с район на действие района на РРС –да продаде сама на себе си на
основание чл.38 ЗЗД ,при условия,каквито уговори като запази за упълномощителката право
на ползване върху описания по-горе апартамент,с право да декларира от нейно име в
договора за продажба,че сумата,посочена за продажна цена на имота е действително
договорено плащане по сделката,както и да декларира,че е получила продажната цена на
имота в деня на подписване на пълномощното.Установено е,че данъчната оценка на
апартамента е 31331,90 лева .
Упълномощителката А. И. Н. твърди в исковата молба,че продажбата на имота на
трикратно по-ниска цена от данъчната му оценка е сделка,която уврежда интересите й и не
произвежда действие за нея съгласно чл.40 ЗЗД.Поискала е от съда да прогласи
недействителността.
Районният съд е счел иска за основателен и е постановил решение,с което е прогласил
недействителността на сделката.
Решението на районния съд е валидно и допустимо.По същество то се явява правилно
и подлежи на потвърждаване поради следното:
Разпоредбата на чл.40 ЗЗД урежда една разновидност на нищожни сделки като
сочи,че при споразумяване във вреда на представлявания договорът не произвежда
действие за последния.За да е налице фактическия състав на тази хипотеза,като се вземе
предвид,че в случая сме изправени пред договаряне сам със себе си,трябва да се
установи,че жалбоподателката е действала умишлено във вреда на представляваната и е
предпочела собствения си интерес пред този на упълномощителката,както и че със
сключената сделка се увреждат интересите на представляваната.
В член38,ал.1 ЗЗД се урежда частен случай на представителство, т. н. "договаряне сам
със себе си", когато
представляваният е дал съгласието си за това. С оглед липсата в закона на
специални правила, уреждащи такова представителство, се налага извод, че за него са
приложими общите правила за представителството.
Съгласно чл. 39, ал. 1 от ЗЗД обемът на представителната власт спрямо трети лица
се определя според това, което упълномощителят е изявил. Няма пречка упълномощителят
да не определи параметрите, условията на договора/както в разглеждания случай не е
посочена продажна цена/, и тогава представителят сам определя същите. По аргумент от чл.
2
40 от ЗЗД, обаче, във всички случаи представителят следва да действа при сключването на
договора в интерес, а не във вреда на представлявания, включително и когато договаря сам
със себе си.
Когато е дадено съгласие за продажба от представителя и на себе си, без да са
посочени от упълномощителя конкретните условия за това, "уговарянето", т. е.
определянето от пълномощника на цената на продавания имот в размер, който е три пъти
по-нисък от данъчната оценка на имота, явно облагодетелства представителя-купувач и е
явно неизгодно за представлявания от него продавач, т. е. такава сделка е с увреждащ
последния характер. А обстоятелството, че едновременното предпочитане на собствения
интерес и пренебрегване на този на представляваната страна е израз на волята на едно и
също лице - представителя-купувач, е израз и на намерението му за увреждане на
упълномощителя, което разпоредбата на чл. 40 от ЗЗД забранява. Драстичното разминаване
между уговорената и действителната цена на продавания имот определя сделката като
сключена при тежък конфликт на интереси, което е в противоречие с добрите нрави по
смисъла на чл. 26, ал. 1 от ЗЗД, обуславящо нейната нищожност.
Жалбоподателката оспорва наличието на предпоставките по чл.40
ЗЗД,предпоставящи недействителността й спрямо упълномощителката, респ.нейните
наследници.Поддържаната теза почива на твърденията за полагани от нея през годините
помощ и подкрепа от всякакво естество-осигуряване на медицински грижи, на
медикаменти,на хранителни продукти,грижи в поддържането на дома и непосредствени
грижи за самата упълномощителка,която била в напреднала възраст и с влошено
здраве,които я мотивирали да даде съгласие за сключване на сделката на посочената в
нотариалния акт продажна цена. Упълномощителката е страдала от множество заболявания
и съгласно приетото заключение на съдебно медицинската експертиза като съвкупност те
съществено са затруднявали основни дейности-например поради сърдечна недостатъчност и
коксартроза било възможно да се придвижва само на къси разстояния,а наличието на тремор
при Паркинсонова болест ограничавали дейности с горните крайници. Очевидно
състоянието й налагало грижи,а и финансова подкрепа,каквито тя получавала основно от
своя син.По делото не са събрани доказателства за изразена от упълномощителката воля да
сключи атакуваната сделка със жалбоподателката за „символичната сума от 9900 лева“,както
е посочено в отговора на исковата молба,като благодарност за полагани грижи и проявено
отношение от страна на последната.Волята й в пълномощното е ясно изразена: „да продаде
сама на себе си на основание чл.38 ЗЗД ,при условия,каквито уговори..“ И след като
упълномощителката не е посочила конкретни параметри на възмездната сделка,то това
задължавало упълномощената да действа в интерес на упълномощителката.Вместо това,с
продажбата на имота на "символична цена“тя е предпочела собствения си интерес пред този
на упълномощителя.
По изложените дотук съображения жалбата се явява неоснователна.Решението на
районния съд е правилно и следва да бъде потвърдено.
3
В тежест на жалбоподателката съдът възлага разноските на ответниците в
настоящото производство за платено възнаграждение на адвокатска защита-1200 лева на
К.М. и 680 лева на Г.Ш..
Мотивиран така и на основание чл.271,ал.1 ГПК окръжният съд
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 260224 от 9.Х.2020 година на Русенския районен
съд,постановено по гр.д.№ 5135/2019 год.
ОСЪЖДА С. Г. И. от град Русе да заплати на К. Г. М. сумата 1200 лева и на Г. М.
Ш. сумата 680 разноски в производството пред окръжния съд за платено адвокатско
възнаграждение.
Решението подлежи на касационно обжалване в едномесечен срок от
съобщаването му на страните пред ВКС.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
4