№ 336
гр. Русе, 17.10.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – РУСЕ, ВТОРИ СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесети септември през две хиляди двадесет и втора година в следния
състав:
Председател:Аглика Гавраилова
Членове:Антоанета Атанасова
Михаил Драгнев
при участието на секретаря Иванка Венкова
като разгледа докладваното от Аглика Гавраилова Въззивно гражданско дело
№ 20224500500407 по описа за 2022 година
за да се произнесе, съобрази следното:
Производството е по чл. 258 и сл. от ГПК.
О.И. обл. Русе, представлявана от к. Г.М., е обжалвала Решение №
260030 от 12.05.2022 г., постановено по гр. д. № 3331/2020 г. на Русенския
районен съд, с което са отхвърлени предявените от нея искове по чл. 26, ал. 1,
пр. 1 и чл. 26, ал. 2, пр. 1 от ЗЗД за прогласяване нищожността на договор за
покупко-продажба на недвижим имот, поради противоречие със закона и
поради невъзможен предмет. Излага доводи за неправилност на решението
поради съществено нарушение на процесуалните правила, противоречие с
материалния закон и необоснованост. Претендира отмяна на решението и
постановяване на ново, с което исковете да бъдат уважени, а насрещният иск
на ответниците да бъде отхвърлен, като неоснователен и недоказан.
Претендира разноски за двете инстанции.
Въззиваемите В. Г. Ч. и Т. Т. Ч., двамата от гр. Русе, изразяват
становище за неоснователност на жалбата и молят да бъде отхвърлена, а
1
първоинстанционното решение да бъде потвърдено. Претендират разноски.
След преценка на доводите на страните, доказателствата по делото и
съобразно правомощията си, визирани в чл. 269 от ГПК, въззивният съд
приема следното:
Жалбата е подадена от процесуално легитимирано лице в
законоустановения срок и срещу подлежащ на съдебен контрол акт, поради
което е допустима.Разгледана по същество, жалбата е неоснователна.
Производството по делото е образувано по предявени от О.И. против Т.
Т. Ч. и В. Г. Ч. искове с правно основание по чл. 26, ал. 1, пр. 1 и чл. 26, ал. 2,
пр. 1 от ЗЗД за прогласяване нищожността на договор за покупко-продажба
на недвижим имот с ПЛ. №** в местност "П.", масив 1 в землището на с. П.,
обл. Р, поради противоречие със закона и поради невъзможен предмет.
С исковата молба е представен договор за покупко-продажба на
недвижим имот, сключен на 08.02.1999 г. между О.И. представлявана от к.
И.И.И., от една страна и Т. Т. Ч., от друга страна, по силата на който Т. Ч.
придобива право на собственост върху земята в имот с ПЛ. №** в м. "П"
масив 1, в землището на с. П., Русенска област, от 320 кв. м., при граници:
път, земеделска земя, имот пл. № 66, срещу заплащане на сумата от 384 000
неденоминирани лева. Не се спори, че към момента на сключване на договора
купувачът е бил в граждански брак с ответницата В. Г. Ч..
Със заповед № РД-09-146/15.04.2010 г. на к. на О.И. издадена на
основание чл. 44, ал. 2 от ЗМСМА, § 4к, ал. 13, т. 1 от ПЗР на ЗСПЗЗ във вр. с
§ 4к, ал. 8, т. 2 от ПЗР на ЗСПЗЗ, поправена със Заповед № РД-09-
324/02.08.2010 г. (л. 13 и 14 от първоинстанционното дело) на к. на О.И. е
одобрено изменение на плана на новообразуваните имоти по § 4к, ал. 6 от ПЗР
на ЗСПЗЗ на землището на с. П., одобрен със Заповед на областния управител
на област Русе № 9500-361/30.06.2008 г. в частта за местност "Д." ("П.") в
землищата на с. П., ощ. И., като изключва от плана на новообразуваните
имоти 114 броя имоти, обособени от имот № 000010 с площ 57,917 дка от
плана за земеразделяне на с. П., местност "Д." ("П."). Следва да се отбележи,
че под формата на фактическа грешка е налице ново волеизявление, но
заповедта не е обжалвана.
От извлечение, представено от ОбСЗГ – Иваново (л.10), от Регистър на
2
земеделски земи, гори и земи в ГФ в землището на с. П., Пълна история на
имот № 000010 към 24.07.2020 г. (също и към 02.08.2010 г. – л. 259), с открита
партида на 17.09.1997 г., се установява, че същият представлява вилна зона с
площ 57.917 дка, в м. "Д.", десета категория, вид на територията по
предназначение – за нуждите на селското стопанство, смесена собственост.
Като собственик на имота е записана О.И. с. П., на основание – ЗСПЗЗ, като е
отбелязано, че няма данни за бивши собственици.
Представен е препис от Решение № 96 от 31.05.2012 г. на ОбС Иваново
по протокол № 12 (л. 12), с което на основание чл. 21, ал. 1, т. 17 и т. 18 и чл.
27, ал. 4 от ЗМСМА във вр. с чл. 25, ал. 1 от ЗАТУРБ, е създадено селищно
образувание "П." в м. "Д." в землището на с. П..
Със Заповед № РД-18-10/23.05.2014 г. на изп. директор на АГКК,
обнародвана в ДВ, бр.49/13.06.2014 г. (л. 11), е одобрена кадастралната карта
и кадастралните регистри на селищно образувание "П." в землището на с. П.,
ощ. И., обл. Русе.
В скица на поземлен имот № 15-683237-29.07.2020 г. издадена от СГКК
– гр. Русе, е удостоверено, че процесният имот с площ 392 кв. м. по ул.
"К."***, местност с. о. "П." в с. П., е включен в урбанизирана територия с
начин на трайто ползване: ниско застрояване до 10 м.
На 14.03.2019 г. за имот с идентификатор 56397.1.67 е съставен Акт за
частна общинска собственост № 1778, в който като правно основание за
придобиването му са посочени чл. 56, ал. 1, чл. 2, ал. 1, т. 2, чл. 3, ал. 3 от
ЗОС и чл. 25 от ЗСПЗЗ.
От приетата по делото съдебно-техническа експертиза се установява, че
Поземлен имот с идентификатор 56397.1.67 по кадастралната карта и
кадастралните регистри на с. П., одобрена със Заповед № РД-18-10/23.05.2014
г. на Изп. директор на АГКК е идентичен с имот с ПЛ. №** в м. "П.", масив 1,
в землището на с. П., обл. Р, с площ 392 кв. м., която е по-голяма от площта
на имот ПЛ. №** със 72 кв. м., поради осигурен достъп до преминаващия път
и представлява част от имот с № 000010, обособен с план за земеразделяне,
находящ се в землището на с. П., ощ. И., обл. Русе, с площ 57.917 дка, начин
на трайно ползване – вилна зона, в местност "Д.", десета категория. Същият
имот според вещото лице не е определян и не представлява земя по чл. 19 от
ЗСПЗЗ, както и не попада в хипотезата на чл. 10 от ЗСПЗЗ, тъй като не
3
представлява обработваема земеделска земя. Видно от заключението,
процесният имот няма данни да е включван в ТКЗС или друга
селскоктопанска организация, няма подавани заявления за възстановяване на
собствеността от физически или юридически лица. Имотът не е бил
одържавяван, няма съставян акт за държавна собственост, не е имал
градоустройствен статут и не е представлявал урбанизирана територия.
Вещото лице е посочило, че в действащите към него момент ЗТСУ и
ППЗТСУ има определени минимални размери за лице и площ на парцелите за
застрояване, но предмет на процесната сделка е имот, за който законът не
изисквал минимална площ. Към датата на сключване на договора за продажба
на имота е имало изготвен кадастрален план, за който обаче липсват данни да
е бил одобряван в съответствие с действащата нормативна уредба. По
отношение намиращите се в имота сгради, ескпертът е посочил, че те не
представляват временни постройки по смисъла на чл. 120 от ППЗТСУ (отм.).
По делото са изготвени единична и тройна ценова експертизи във
връзка с предявения насрещен иск, по които вещите лица са определили
цената на имота в размер съответно на 12 190 лв. и 8 730 лв. като са
съобразени неуредените регулационни отношения.
При така установената по делото фактическа обстановка, съдът
приема следното:
Правилно първоинстанционният съд е приел, че не е налице основание
за нищожност на договора за покупко-продажба на процесния недвижим
имот, поради невъзможен предмет. В исковата молба се твърди, че към
момента на сключването на договора описаният имот не е съществувал, а е
бил част от имот № 000010 с площ 57.917 дка, а едва с приемането на
кадастралната карта и кадастралните регистри в селищно образувание "П."
през 2014 г. за пръв път се създава имотът с необходимите реквизити за
местонахождение, площ, граници и начин на трайно ползване.
Във връзка с така наведеното основание за нищожност, следва да се
съобрази, че предметът на дадена сделка е обектът на правоотношението
(вещ, действие, бездействие, нематериално благо). Невъзможност на
предмета по смисъла на чл. 26, ал. 2, пр. 1 от ЗЗД е налице само, ако при
сключване на сделката предметът е неосъществим по субективни или
обективни причини. Невъзможността може да е фактическа или правна и
4
следва да е пълна, за да има нищожност на сделката. В този смисъл решение
№ 64/08.03.2012 г. на ВКС по гр. д. № 820/2011 г., ІІІ г. о. По смисъла на чл.
26, ал. 2, пр. 1 от ЗЗД договорът е нищожен поради невъзможен предмет, ако
към момента на сключването му вещта, предмет на разпореждане, не
съществува фактически или не отговаря на установените в действащия
устройствен закон изисквания за самостоятелен обект, т. е. съобразно тези
изисквания не представлява годен за извършване на разпоредителни сделки
самостоятелен обект. Преценката следва да бъде извършена с оглед
състоянието на вещта към момента на извършване на разпореждането.
Нищожността поради невъзможен предмет предполага, че предметът на
сделката не съществува към момента на сключването й, както и е невъзможно
да възникне. Към момента на сключването на процесния договор, имотът,
представляващ негов предмет, е съществувал и е индивидуализиран в
достатъчна степен по местонахождение, вид, площ, граници като „земя в
имот с ПЛ. №**, в м. "П" масив 1 в землището на с. П., Русенска област от
320 кв. м.“, посочени са границите: път, зем. земя, имот пл. № 66. В ТР №
3/28.06.2016 г. по т. д. № 3/2014 г. на ВКС, ОСГК е прието, че ако към
момента на сключване на сделката реално определените части от недвижим
имот не са фактически обособени, но е възможно да бъдат обособени като
самостоятелен обект, съобразно изискванията в действащия устройствен
закон към този момент, договорът не е нищожен поради невъзможен предмет.
Като основание за нищожност на договора поради противоречие със закона, ищецът сочи неспазване на изискванията по чл. 35 от ЗОбС за продажба на имот, частна общинска собственост.
Съгласно чл. 25, ал. 1 от ЗСПЗЗ земеделските имоти, които не
принадлежат на държавата, гражданите или юридически лица, са общинска
собственост. В приложното поле на тази норма се включват само онези
земеделски земи, които са подлежали на възстановяване (т. е., земи,
попадащи в обхвата на чл. 10 от ЗСПЗЗ), но не са заявени за реституция в
предвидените срокове, както и земи, които не са изкупени от ползватели по
реда и при условията на § 4а и § 4б от ПЗР на ЗСПЗЗ. Частна хипотеза на чл.
25, ал. 1 ЗСПЗЗ е разпоредбата на чл. 19 от ЗСПЗЗ. Земеделските земи, които
не подлежат на възстановяване в хипотезите, изрично посочени в закона,
остават държавна собственост – чл. 24 от ЗСПЗЗ. Придобиване правото на
собственост върху земите по чл. 25, ал. 1 от ЗСПЗЗ от общината става по
силата на закона. Затова и общината следва да установи, че процесният имот
има земеделски характер, не е реституиран, не е изкупен от ползватели по
5
някои от предвидените по § 4 от ПЗР на ЗСПЗЗ способи, както и че не е
държавен.
Процесният имот не е земеделска земя по смисъла на чл. 2 от ЗСПЗЗ.
Той е включен в урбанизираната територия на с. П., ощ. И., обл. Русе, в
селищно образувание "П.". С кадастралната карта от 2014 г. за него е
предвиден начин на трайно ползване – ниско застрояване. Това е посочено и в
скицата от 29.07.2020 г. Той не е подлежал на реституция по реда на ЗСПЗЗ,
нито спрямо него са заявени претенции по § 4а от ЗСПЗЗ, няма данни да е
предоставян за ползване по някое ПМС. Поради това и при дефицит на
доказателства имотът да е бил част от кооперативното земеползване,
одържавен или отнет по друг начин и следователно е подлежал на реституция
по ЗСПЗЗ, съответно да не е бил заявен за възстановяване в законните
срокове, то не може да се направи извод, че попада във фонда по чл. 19 от
ЗСПЗЗ (в този смисъл – Решение № 488 от 19.12.2011 г. на ВКС по гр. д. №
1403/2010 г., I г. о., ГК; Решение № 88/17.07.2015 г. по гр. д. № 6225/2014 г.
на ВКС, І ГО, Решение № 109/25.05.2016 г. по гр. д. № 356/2016 г. на ВКС, I
ГО и др.). Представените преписи от протоколи от 1940 г. и 1941 г. не
променят този извод. Правилно е прието, че ищецът не е установил,
продаденият на 08.02.1999 г. имот да е частна общинска собственост, за да
намерят приложение цитираните правни норми за продажба на недвижим
имот, частна общинска собственост.
Предвид изложеното, съдът намира, че обжалваното решение на
първоинстанционния съд е правилно и следва да бъде потвърдено.
С оглед изхода на спора жалбоподателят дължи на ответниците
разноските по делото за платено адвокатско възнаграждение в размер на 1 400
лв.
Мотивиран така, Русенският окръжен съд
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 260030 от 12.05.2022 г., постановено по
гр. д. № 3331/2020 г. по описа на Русенския районен съд.
ОСЪЖДА О.И. обл. Русе, представлявана от к. Г.М. да заплати на Т. Т.
6
Ч. с ЕГН ********** и В. Г. Ч. с ЕГН **********, двамата от гр. Р, ул. "
А.К."**********, сумата от 1 400 лв. разноски за адвокатско възнаграждение.
Решението подлежи на обжалване пред ВКС в едномесечен срок от
връчването му на страните.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
7