РЕШЕНИЕ
№ 254
гр. Бургас , 27.07.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС, V ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ в
публично заседание на двадесет и първи юни, през две хиляди двадесет и
първа година в следния състав:
Председател:Вяра Ив. Камбурова
Членове:Галя В. Белева
Александър Д. Муртев
при участието на секретаря Таня Н. Михова
като разгледа докладваното от Вяра Ив. Камбурова Въззивно гражданско
дело № 20212100500751 по описа за 2021 година
Производството по делото е по реда на чл.258 и сл. от ГПК и е образувано по повод
въззивна жалба вх.№270161/16.03.2021г., подадена от Н. Ал. Ж., гражданин на Руска
Федерация, роден на **********г., чрез адв. Пламен Ченголов-БАК, със съдебен адрес:
гр.Бургас, ул.“Цар Иван Шишман“№20, ет.2, офис7, против Решение №260290 от
15.02.2021г. по гр.д.№2038/2019г. по описа на РСБургас.
С посоченото решение, Бургаският районен съд е отхвърлил иска на Н. А. Ж.,
гражданин на Руска Федерация, роден на **********г., чрез адв.Дичко Янев -БАК срещу
,,ЦАМ ПРОПЪРТИС МЕНИДЖМЪНТ“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление: гр.Бургас, ул. „Перущица“ №22, партер, за прогласяване нищожността на
договор за обслужване и управление от 27.01.2012г., сключен между страните, както и иска
за осъждане на ответното дружество да заплати на Н. Ал. Ж., сумата от 1780евро(3481 лева),
платена на отпаднало основание поради нищожност на договора, ведно със законната лихва,
считано от датата на предявяване на исковата молба, както и предявеният при условията на
евентуалност иск за осъждане на ответника да заплати на ищеца сумага от 540 евро,
дължима на отпаднало основание поради развяляне на договора за обслужване и управление
от 27.01.2012г., като неоснователни.
Със същотото решение, съдът е осъдил Н. Ал. Ж., да запалти на ,,ЦАМ
ПРОПЪРТИС МЕНДЖМЪНТ“ЕООД, сумата от 600 лева- разноски по делото.
С жалбата се изразява недоволство от обжалваното решение. Жалбоподателят
намира първоинстанционният съдебен акт за неправилен и необоснован. На първо място
посочва, че районният съд правилно приел, че по отношение поддръжката на комплекс
1
,,Мохито клуб“ в с.Лозенец, е приложима разпоредбата на чл.2 от ЗУЕС, предвиждаща
управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост, построени в
жилищен комплекс от затворен тип, да се урежда с писмен договр с нотариална заверка на
подписите между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти.
Изразява несъгласие с извода на съда, че договора за управление не бил сключен с
инвеститор. Твърди, че дружеството ,,ЦАМ БАЛКАН ИНВЕСТ“ЕООД, се явявало
въложител по смисъла на ЗУТ. Горното твърдение се подкрепяло от представените по
делото писмени доказателства(издадени удостоверения от Гл. архитект на Община
ЦаревоУдостоверение№74/19.09.2011г. за сграда№1, с РЗП 1015.40кв.м.;
Удостоверение№36/19.05.2014г. за сграда№2, с РЗП 1241.30кв.м. и
Удостоверение№37/19.05.2014г. за сграда№3, с РЗП 1164кв.м., находящи се в ПИ с
идентификатор №44094.65.983 по КККР на с.Лозенец).
Посочва, че след изграждане на сградите в груб строеж и след въвеждането им в
експлоатация, възложителят прехвърлил правото на собственост върху отделните обекти на
новите собственици, респективно, имал качеството инвеститор. Навежда доводи, че
процесният договор за обслужване и управление бил сключен след влизане в сила на ЗУЕС,
с който се въвеждала нормата на чл.2,ал.1, уреждаща управлението в сгради от затворен тип.
Съгласно горецитираната разпоредба, се предвиждала форма за валидност на договора-
нотариална заверка на подписите, което изискване в конкретния случай не било спазено.
Излага становище за нищожност на процесното правоотношение, на основание
чл.26,ал.2пр.3 от ЗЗД. Развива подробни съображения във връзка с отхвърления от районния
съд иск, предявен при условията на евентуалност.
Иска се атакуваното решение да бъде отменено и съдът да постанови ново, с което
на основание чл.26 от ЗЗД бъде обявен за нищожен сключеният между страните договор за
обслужване и управление от 27.01.2012г., като бъде осъдено ответното дружество да
заплати предадената от въззивника сума в размер на 1780евро, равняващи се на 3481лева,
ведно със законната лихва. В случай, че съдът приеме, че договорът не е нищожен, се иска
постановяване на решение с което да бъде осъдено ответното дружество да заплати обратно
на ищеца сумата за таксата от 2018г. в размер на 540 евро, предвид развалянето на договора
за обслужване и управление от 27.01.2012г.
Претендира присъждане на разноски за двете инстанци.
В срока по чл.263, ал.1 ГПК е депозиран отговор от ответната страна – - ,,ЦАМ
ПРОПЪРТИС МЕНИДЖМЪНТ“ЕООД, чрез адв.Мирослав Ангелов - БАК, с който се
оспорва въззивната жалба изцяло.
Въззиваемото дружество намира атакуваният съдебен акт за правилен и
законосъобразен, постановен в съответствие със събраните по делото доказателства.
На първо място излага становище, че правилно районният съд приел, че договорът
за управление не бил сключен с инвеститор. В случая отношенията между страните се
уреждали с трето юридическо лице, различно от инвеститора, като всеки от собствениците
се договарял индивидуално с изпълнителя.
Счита, че твърдението на въззивника, че дружеството ,,ЦАМ БАЛКАН
ИНВЕСТ“ООД се явявало инвеститор и възложител по смисъла на ЗУТ, не кореспондирало
със събраните по делото доказателства. Посочва, че след като договорът не бил сключен с
инвеститор, не следвало като форма за неговата действителност да се приеме изискването по
чл.2 от ЗУЕС (писмена форма с нотариална заверка на подписите). Развива съображения в
2
тази насока. Подчертава, че отношенията между страните, обвързани с процесния договор,
се уреждали от общите правила на договора за изработка по чл.258 от ЗЗД. Заявява, че
наличието или липсата на решения на Общото събрание на ЕС относно реда на ползване и
управление на общите части, не касаело валидността на сключените договори от отделните
собственици на имоти в комплекса с ответното дружество/въззиваем. Твърди, че правилно
районният съд приел за установено, че с процесния договор възникнала облигационна
връзка по договор за изработка. По силата на договора, въззиваемото дружество
изпълнявало задълженията си като за целта извършвало регулярни дейности и значителни
разходи, свързани със заплащане на консумативи, труд и ремонти. Направено е обобщение
на събраните в първоинстанционното производство доказателства. Изтъкват се факти и
обстоятелства, установени чрез разпит на свидетели. Излагат се твърдения, че
собствениците на обекти в комплекс ,,Мохито клуб“ и ,,ЦАМ ПРОПЪРТИС
МЕНИДЖМЪНТ“ЕООД сключили в писмена форма отделни договори за поддръжка и
обслужване. Пояснява се, че въззиваемото дружество не било собственик на недвижимия
имот, върху който са построени сградите от комплекса. Същото се явявало трето лице,
извършващо услуги по договор за изработка, поради което нормите на ЗУЕС в конкретния
случай не намирали приложение. Навежда доводи относно направеното в
първоинстанционното производство възражение за конверсия на договора за обслужване и
управление в договор за изработка.
Въззиваемият счита, че в случая била приложима разпоредбата на чл.293, ал.3 от
ТЗ. Излага съображения. В подкрепа на изложеното цитира съдебна практика
(Решение№115 от 23.07.2013г. на ВКС по т.д.№348/2012г., I-во т.о.; Решение №56 от
10.06.2015г. на ВКС по гр.д.№5143/2014г. I-во т.о,; Решение №150 от 29.05.2015г. на ВКС
по гр.д.№5272/2014г.,IVг.о.). Излага становище, че от представените по делото
доказателства се установило, че ищцецът/въззивник заплащал редовно на въззиваемото
дружество таксата за поддръжка на комплекса ,,Мохито клуб“, считано от 2016г, 2017г и
2018г. От горните действия следвало, че въззивникът приемал изпълнението по договора от
насрещната страна. Навежда доводи, че не съществувала правна възможност за
прекратяване на договора за изработка (какъвто бил процесният договор) чрез изявление на
една от страните. Развива съображения относно твърденията на въззивника за надлежно
връчване уведомленията чрез ЧСИ Иванка Миндова (чрез залепване по реда на чл.47,ал.5 от
ГПК). Подчертава, че горните били оспорени от ответната сдтрана по реда на чл.193 от ГПК
(разписка от 17.08.2018г. и уведомление за прекратяване на договори за обслужване и
управление от ТЕЛЕПОЩА).
Въззвиаемият намира за правилни изводите на районния съд във връзка с
предявения евентуален иск по чл.55,ал.1 от ЗЗД. Излага аргументи. Счита, че от събраните
по делото доказателства (писмени, гласни и експертизи) безпорно се установила
основателността на предявените от ,,ЦАМ ПРОПЪРТИС МЕНИДЖМЪНТ“ЕООД насрещни
искови претенции за неоснователно обогатяване. Въззиваемото дружество извършило
описаните разходи по поддръжка на комплекс ,,Мохито клуб“, като не реализирало приходи
за периода от 01.01.2016г.-31.12.2018г. Оспорват се наведените от ищеца (въззивник)
твърдения за липса на поддръжка и неработещи системи и съоръжения.
Моли, в случай на уважаване на която и да е от обективно съединените искови
претенции на Ж., да бъдат разгледани насрещните искове на ,,ЦАМ ПРОПЪРТИС
МЕНИДЖМЪНТ“ЕООД и съдът постанови решение , с което те да бъдат уважени.
Иска се от съда, атакуваното решение да бъде потвърдено като правилно и
законосъобразно. Претендират се сторените по делото разноски за двете инстанци
В съдебно заседание процесуалният представител на въззивника поддържа жалбата.
3
Въззиваемият чрез процесуалния си представител поддържа отговора на въззивната жалба.
Въззивната жалба е подадена в предвидения от закона срок, отговаря на
изискванията на чл.260 и 261 от ГПК, от упълномощен представител на страна с правен
интерес от обжалване на първоинстанционното решение, поради което е допустима и
следва да бъдат разгледани по същество.
Бургаският окръжен съд, при служебната проверка на обжалваното решение,
извършена на основание чл.269 от ГПК, не установи съществуването на основания за
нищожност или недопустимост на същото, поради което намира, че то е валидно и
допустимо. След като прецени твърденията на страните, с оглед събраните по делото
доказателства и разпоредби на закона, съдът намира за установено от фактическа и правна
страна следното:
Производството пред БРС е образувано по повод искова молба от Н. А. Ж., чрез
адв.Дичко Янев, срещу ответника ,,ЦАМ ПРОПЪРТИС МЕНИДЖМЪНТ“ЕООД , с искане
да бъде прогласен за нищожен договор за обслужване и управление от 27.01.2012г., както и
да бъде осъден ответника да заплати сумата от 1780 евро, ведно с лихвата върху главницата,
считано от подаване на исковата молба до окончателното изплащане. В условията на
евентуалност е предявен иск за заплащане на сумата от 540 евро, поради развалянето на
договора от 27.01.2012г.
Ищецът твърди, че е собственик на апартамент № *, намиращ се в с.Лозенец, м.“Ч.
к. “, комплекс „Мохито клуб“, сграда 1, ет.*, с площ от 43,07 кв.м. прилежащи части 7,17
кв.м. и на 27.01.2012г. , още преди прехвърляне собствеността върху имота, същият сключил
с „ЦАМ БАЛКАН ИНВЕСТ“ ЕООД договор за обслужване и управление. На 19.06.2012г.,
чрез допълнително споразумение към договора, е постигнато съгласие ответното дружество
да замести „ЦАМ БАЛКАН ИНВЕСТ“ ЕООД във всички права и задължения от процесното
правоотношение. Ищецът счита договорът за нищожен поради липса на форма, тъй като
чл.2 от ЗУЕС изисква нотариална заверка на подписите, каквато липсва в процесния
договор, както и за нищожен поради противоречие със закона. В случай, че съдът не
възприеме доводите за нищожност на договора, то същият следва да се счита за прекратен
след изпращане на уведомление за това от страна на ищеца. Ищецът в условията на
евентуалност счита, че отношенията между страните са уредени на основата на договор за
поръчка и с оттегляне на поръчката, сумата от 540 евро следва да бъде върната като
платено по развален договор.
Ответното дружество оспорва предявените искове, които счита за неоснователни.
Счита, че комплекса, в който се намира имота на ищцата не е от затворен тип, излага
съображение, че договорът между страните е търговска сделка и като такава, неспазването
на формата не води до недействителност на същата, т.е. следва да се приложи чл.293, ал.1
ТЗ. Дори и да е недействителен като договор по чл.2 ЗУЕС, то договорът има белези на
договор за изработка. В случай, че съдът уважи претенциите на ищеца, ответникът е
предявил и насрещни искове, за осъждане на ищеца да му заплати сумата от 1780 евро –
главница за извършени от дружеството разходи за охрана, работни заплати и осигуровки на
работници във връзка с охраната и поддръжката на комплекса за периода от 01.01.2016г. до
31.12.2018г., с която другата страна се е обогатила за сметка на обедняването на
дружеството, както и в условията на евентуалност / в случай на уважаване на евентуалния
иск на ищеца/, ищецът да бъде осъден да заплати сумата от 540 евро –главница за
извършени от дружеството разходи за материали и консумативи във връзка с почистването,
поддръжката и профилактиката на общите части на сградата и комплекса за периода от
01.01.2018г. до 31.12.2018г.
4
Страните ангажират доказателства в подкрепа на становищата си.
Правното основание на исковите претенции са чл.26, ал.1 и ал.2, ЗЗД вр. чл.2 ЗУЕС
и чл.55, ал.1, предл.1 ЗЗД, при условията на евентуалност чл.55 ЗЗД, а на насрещните
претенции са с правно основание чл.59 ЗЗД.
По делото не е спорно, че ищецът е собственик на самостоятелен обект с
идентификатор 44094.5.983.1.8, находящ се в с.Лозенец, м.“Ч. к. “, комплекс „Мохито клуб“,
сграда 1, с площ от 43,07 кв.м. прилежащи части 7,17 кв.м.
На 27.01.2012г. между ищеца и ЦАМ БАЛКАН ИНВЕСТ“ ЕООД е сключен
договор за обслужване и управление, по силата на който дружеството е поело задължението
да извършва управление, поддръжка и обслужване на частите и съоръженията в
апартаментен комплекс „Мохито клуб“ срещу възнаграждение в размер на 10 евро годишна
такса за всеки квадратен метър площ, включително и съответстващите ид.ч. от общите
части. Със споразумение от 19.06.2012г., ответното дружество е заместило „ЦАМ БАЛКАН
ИНВЕСТ“ ЕООД във всички права и задължения от процесното правоотношение.
По делото са представени доказателства за превод на парични суми от страна на
ищеца по сметка на ответника на основание процесния договор, две платежни нареждания
за сумата от 620 евро, едно платежно нареждане за 540 евро.
По делото е допусната и приета съдебно-техническа експертиза, вещото лице по
която заявява, в ПИ с идентификатор № 44094.5.983 има изградени 3 сгради, три от които с
туристическо предназначение, а четвъртата сграда е за енергопроизводство. Трите сгради
оформят комплекс „Мохито клуб“. Комплексът е ограден с масивна ограда с бетонна част и
метална ажурна част, като достъпът на живущите е от североизток през метална врата. В
границите на поземления имот има оформен паркинг, открит плувен басейн и детска
площадка. На фасадите на сградите са монтирани камери за видеонаблюдение, с контрол на
достъпа от входната врата и паркинга. Налице е поливна система за поддръжка на зелените
площи. Вещото лице е констатирало, че към момента на извършване на експертизата всички
технически съоръжения са повредени и не работят, всички кабели за видеонаблюдение са
изрязани, крушките са извадени, асансьорите не работят, в басейна няма вода, кабелите за
осветление също са изрязани, тръбите захранващи басейна с вода са частично премахнати,
поливната система е прекъсната. Системата за контролиран достъп също не работи.
По делото е допусната и приета съдебно-икономическа експертиза, вещото лице по
която заявява, че за процесния период ответното дружество е извършило разходи в общ
размер на 42 644,87 лв, като за отделните години са посочени суми в табличен вид. Тези
разходи на ответника, които са отчетени и осчетоводени са за заплащане на консумативи за
вода, електричество по общите части и басейна, закупени шезлонги, поливане и поддръжка
на зелените площи, интернет в общите части, трудов договор на човек по поддръжката,
такса СОТ, технически прегледи и поддръжка на асансьорите. Вещото лице е посочило, че
счетоводството на ответника е водено съгласно изискванията на Закона за счетоводството.
Допусната е допълнителна съдебно-икономическа експертиза, заключението по която
установява въз основа на информация за площообразуването на обект‚ сграда за сезонно
ползване -1“, че спрямо установените общи разходи в размер на 42 644,87 лв., разходите за
ищеца въз основа на общите част на апартамент № 8 спрямо общите части на сградата,
възлизат на 488, 28 лв. за целия процесен период.
По делото са разпитани свидетелите Ф. и В., от които се установява, че всичко е
било в изправност, подменяни са осветителни тела, поддръжка на басейна, измазване и
боядисване, където е нужно, почистване, поддържане на зелените площи.
5
Разпоредбата на чл.2 ЗУЕС предвижда особена форма на управление на общите
части на комплексите от затворен тип, тя е специална по отношение на останалите норми от
закона, касаещи управлението на етажната собственост и се отнася единствено до
комплекси от затворен тип. Уредбата има изключителен характер и затова следва да се
тълкува ограничително. Същата не намира приложение по отношение на сгради, които не
притежават белезите на жилищни сгради от затворен тип. Същевременно, обаче, в случай че
управлението не е било уредено с договор, т.е. при липсата на такъв, приложими стават
разпоредбите на чл.3 и следващите от ЗУЕС. Такъв е и настоящият случай.
Настоящата инстанция намира за безспорно установено по делото, че се касае за
комплекс от затворен тип и съгласно чл.2, ал.1 ЗУЕС, управлението на общите части на
сгради в режим на етажна собственост, построени в жилищен комплекс от затворен тип, се
урежда с писмен договор с нотариална заверка на подписите между инвеститора и
собствениците на самостоятелни обекти. В случая е безспорно, че такъв не е сключен.
Ответното дружество няма качество на инвеститор, поради и което не може да се приеме, че
процесния договор е такъв по чл.2 ЗУЕС. Отношенията между страните следва да се
разгледат на плоскостта на договор за изработка по чл.258 и сл. ЗЗД. Както от твърденията
на страните, така и от събраните доказателства, страните са изпълнявали задълженията си
по него-ищецът е заплащал определената цена, а ответното дружество е поддържало общите
части чрез наемане на персонал. Чрез своевременното заплащане на дължимите суми
очевидно ищецът е приемал изпълнението по договора. Формата на договора е обикновена
писмена и няма данни по делото някой да се е противопоставял или да е оспорвал
действителността на изявленията на страните. Предвид качеството на ответника-търговец,
то сделката се явява търговска. Съгласно чл. 286, ал. 1, вр. ал. 3 от ТЗ процесният договор е
търговска сделка, тъй като е сключен от търговец във връзка с упражняваното от него
занятие. Чл. 287 от ТЗ предвижда, че разпоредбите за търговските сделки се прилагат и за
двете страни, когато за едната от тях сделката е търговска и не следва друго от този закон,
т.е. безспорно сделката е търговска по своя характер и за нея важат правилата на чл.293,ал.3
ТЗ- страната не може да се позовава на недействителност на договора ако от поведението й
може да се заключи, че не е оспорвала действителността на изявлението на другата страна.
От представените по делото доказателства е видно, че ответното дружество е изпълнявало
задълженията си по договора и възложителят ги е приемал. Както бе посочено по-горе за
процесната сделка е установено обикновена писмена форма за действителност.
Предвид изложеното искът по чл.26, ал.2 ЗЗД е неоснователен и следва да бъде
отхвърлен. След като договорът не е нищожен, неоснователно е искането по чл.34 ЗЗД-за
връщане от всяка от страните на другата страна, всичко, което е получила от нея.
Не могат да бъдат споделени и доводите на ищеца относно нищожност на
договора поради противоречие със закона поради липсата на надлежно проведено общо
събрание на етажните собственици. Прилагането на този вид основание за нищожност на
договора винаги предполага конкретна законова забрана, която се нарушава. Забраната,
също както при противоречието със закона може да е установена чрез разпоредба на
всякакъв нормативен акт, независимо кой държавен орган го е издал и какъв вид обществени
отношения урежда. В конкретния случай, събраните и анализирани в хода на
производството доказателства не водят до извод за наличие у страните на воля, насочена
към постигането на забранен от закона резултат, поради и което иска с правно основание
чл.26, ал.2 ЗЗД също е неоснователен.
Твърденията на ищецът, че процесният договор е развален с изпращане на
6
уведомления не се подкрепят от доказателствата по делото. По отношение на развалянето на
договора за изработка приложение намират правилата на чл.87 ЗЗД, като приемането и
одобряването на работата изключват правото на възложителя да развали договора поради
неизпълнение. Възложителят би могъл да се възползва от възможността по специалната
норма на чл.268 ЗЗД за отказ от договора, ако работата се извършва от трето лице, а не от
изпълнителя. Няма данни представеното уведомления, изходящо от множество лица, сред
които и ищецът, чрез посочен пълномощник да е достигнало до ответната страна. Ето защо
следва да се приеме, че страните са обвързани от процесния договор, поради което
евентуалният иск е неоснователен, респ. не подлежи на връщане платеното на основание
чл.55, ал.1, предл.3 ЗЗД.
Предвид изложеното съдът намира въззивната жалба за неоснователна, а решението
като правилно и законосъобразно следва да бъде потвърдено.
Предвид този изход на спора, на въззивника разноски не се дължат, въззиваемият не
е ангажирал доказателства за сторени такива в производството пред настоящата инстанция.
Мотивиран от горното Бургаският окръжен съд
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА Решение №260290/15.02.2021г., постановено от БРС по гр.д.
№2038/2019г.
Решението е окончателно и не подлежи на обжалване.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
7