Решение по дело №835/2024 на Административен съд - Плевен

Производството е по реда на чл. 145, ал.2, т.1 от АПК във вр. с чл. 27, ал.1 от Закона за общинската собственост /ЗОС/.

Образувано е по жалба от „КИКО МАН“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление гр. Плевен, [улица], представлявано от Ф. Ю. Е., чрез адв. Т. Т., с [ЛНЧ], със съдебен адрес: гр. София, [улица], ет. 3, електронен адрес: [електронна поща], против Заповед РД-10-1481/9.09.2024 г. на кмета на Община Плевен.

С оспорвания административен акт, на основание чл.44, ал.2 във връзка с ал.1, т.1 и т.8 от ЗМСМЛ и чл.25, ал.2 от ЗОС, за задоволяване на общински нужди, които не могат да бъдат задоволени но друг начин, въз основа на влязъл в сила Подробен устройствен план - План за улична регулация, утвърден със Заповед № 5402/17.11.1983г. на Председателя на Общински народен съвет - Плевен и във връзка с предстоящи действия на обект - публична общинска собственост: „Реконструкция на ул. Дойран в участъка от пл. „Свобода“ до [улица]при кръговото кръстовище /от ОК1243-ляво и ОК627/“, засягащ непосредствено поземлени имоти - собственост на юридическо лице с идентификатори: 56722.659.1028, 56722.659.1029 и 2/5 идеални части от поземлен [имот номер] по кадастралната карта на гр.Плевен, с начин на трайно ползване - „за второстепенна улица“, и след представен доклад от 4.07.2024 г. за пазарна оценка на засегнатите недвижими имоти, изготвен от независим оценител на недвижими имоти, са отчуждени следните поземлени имоти, собственост на жалбоподателя в настоящото производство:

1.ПИ с идентификатор 56722.659.1028, с административен адрес: гр.Плевен, [улица], с площ 27 /двадесет и седем/ кв. метра, съгласно скица № 15-125787/ 08.02.2024г., с начин на трайно ползване „за второстепенна улица“, срещу парично обезщетение, определено в съответствие с разпоредбите на чл.22 от ЗОС и § 1. т. 1 от ДР на ЗОС, съгласно доклад за пазарна оценка, изготвен от независим оценител на имоти, в размер на 5 724.00 (пет хиляди седемстотин двадесет и четири ) лв. без ДДС;

2.ПИ с идентификатор 56722.659.1029, с административен адрес: гр.Плевен, [улица], с площ 40 /четиридесет/ кв. метра, съгласно скица № 15-125790/ 08.02.2024г., издадена от СГКК - Плевен с начин на трайно ползване „за второстепенна улица“, срещу парично обезщетение, определено в съответствие с разпоредбите на чл.22 от ЗОС и § 1, т.1 от ДР на ЗОС, съгласно доклад за пазарна оценка, изготвен от независим оценител на имоти, в размер на 8 480.00 (осем хиляди четиристотин и осемдесет) лв. без ДДС;

3. 2/5 идеални части, представляващи 16 /шестнадесет/ кв. метра, от поземлен имот с идентификатор 56722.659.1030. с административен адрес: гр.Плевен, [улица], целият с площ 40 /четиридесет/ кв. метра, съгласно скица № 15-125790/08.02.2024г.. издадена от СГКК - Плевен с, начин на трайно ползване „за второстепенна улица“, срещу парично обезщетение, определено в съответствие с разпоредбите на чл.22 от ЗОС и §1, т.1 от ДР на ЗОС, съгласно доклад за пазарна оценка, изготвен от независим оценител на имоти в размер на 2 720,00 (две хиляди седемстотин и двадесет) лв. без ДДС.

Определено е парично обезщетение за отчуждаваните имоти, посочени в т.1, т.2 и т.3, в общ размер 16 924.00 /шестнадесет хиляди деветстотин двадесет и четири/ лв. без ДДС, съгласно изготвения на осн. чл. 22, ал.5 от ЗОС от независим оценител на имоти, доклад за пазарна оценка.

С жалбата се изразява недоволство от определеното обезщетение в заповедта за отчуждаване. Жалбоподателят счита, че обжалваният акт е издаден от компетентен орган, но в нарушение на закона, поради което го оспорва. Счита, че определеното обезщетение по никакъв начин не би могло да бъде определено като равностойно, тъй като имотите са закупени на същите цени преди почти две години. След като се добавят платения данък придобиване, такса вписване и нотариални такси, то жалбоподателят е на загуба от определеното обезщетение. Няма правна и финансова логика според жалбоподателя цените на имотите, в центъра на областен град, да са намелели в сравнение с цените им преди две години, когато са закупени от дружеството. Освен това в трите имота са извършени значителни подобрения след закупуването им - и трите са с изградени тротоари с бордюри, което значително увеличава стойността им. Счита, че заповедта е неясна по отношение на дължимия за имотите ДДС. С изрична молба, преди издаването на заповедта, община Плевен е уведомена, че дружеството е регистрирано по ДДС и върху цената следва да бъде начислен ДДС. В заповедта са посочени суми, за които е посочено, че са без ДДС, но никъде не се сочи, че ДДС е дължим и в какъв размер ще бъде заплатен. В заключение моли съда да се измени Заповед РД-10-1481/09.09.2024 г. на кмета на Община Плевен, като се увеличи размера на равностойното парично обезщетение до посочения в заключението на вещото лице размер, с включен ДДС, както и да се присъдят направените в настоящото производство разноски за съдебни такси и адвокатско възнаграждение.

В съдебно заседание жалбоподателят се представлява от адв. Т. с пълномощно по делото. Моли да се уважи жалбата по изложените в нея съображения и депозираните по делото няколко броя заключения на вещото лице. Моли да се присъдят направените разноски, съгласно представен в съдебно заседание списък. Във връзка с приложението на чл. 22, ал.8 и чл. 22, ал.7 относно трите процесни имота, сочи, че съгласно чл. 22, ал.7, конкретното предназначение на поземлени имоти е предназначението им, определено с подробния устройствен план, действал от преди влизането в сила на плана, предвиждащ изграждането на обекти- публична държавна или публична общинска собственост. Въз основа на събраните по делото доказателства счита за безспорно, че съобразно първия план, с който е предвидено изграждането на обекта- публична държавна или публична общинска собственост, в настоящия случай улица, предназначението на процесните имоти е било за застрояване, поради което счита, че приложение трябва да намери именно чл. 22, ал.7 от ЗОС и при преценката на обезщетението тези имоти да се разглеждат като такива, каквито са били преди влизане в сила на план, предвиждащ изграждането на обекти - публична държавна или публична общинска собственост. Този план, който предвижда изграждането на такива обекти е именно плана от 1983 г. С него, съгласно отговорите на вещото лице в предишното съдебно заседание, за първи път процесните имоти са отредени за улица, като преди това, съгласно отговорите на вещото лице, те са били предвидени за жилищно застрояване. Именно поради това счита, че приложение намира чл. 22, ал.7 от ЗОС, а не чл. 22, ал.8 от ЗОС. Моли съда да ги разгледа като такива. В постъпили допълнително писмени бележки доразвива подробни съображения, че конкретното предназначение на имотите, урегулирани за изграждане на обекти-публична държавна или общинска собственост е това, определено с ПУП, действал преди влизане в сила на плана, предвиждащ изграждането на обекти-публична държавна или общинска собственост-това е планът от 1983 год. Сочи, че планът, с който процесните имоти се отреждат за улица, е от 1983 год., а преди това същите са били отредени за жилищно строителство. Следователно, това е предназначението им преди влизане в сила на плана от 1983 год. и като такива те следва да бъдат оценявани. Счита за неприложима разпоредбата на чл.22, ал.8 от ЗОС. Претендира оценката да се определи съобразно заключението на ВЛ, при която то е съобразило само един продаден имот-този на ул „Дойран“, който се намира на 5 мин. пешеходно разстояние от процесните имоти, поради което счита за справедлива определената оценка в размер на 27 476,32 лева без ДДС, като моли съда да съобрази, че дружеството е регистрирано по ДДС. Моли съда да осъди ответника да заплати на дружеството и направените в имота подобрения съобразно оценката на ВЛ-9317,72 лева без ДДС. Претендира разноски съобразно приложен в писмените бележки списък.

Ответникът - Кметът на Община Плевен, в съдебно заседание се представлява от юрисконсулт В. Н. с пълномощно по делото. Сочи, че предмет на производството е Заповед за отчуждаване на недвижим имот, като спорът се концентрира върху размера на дължимото от общината обезщетение за предприето отчуждаване на недвижим имот. Сочи, че съдът следва да даде отговор на въпроса дали следва да се приложи разпоредбата на чл. 22, ал. 8, респ. ал. 12, т. 1 от ЗОС, предвид данните по делото, че за такива имоти с непредвидено застрояване като терени в централната градска част, няма установени от вещото лице предварителни сделки, които да бъдат база за определяне на обезщетението. Моли съда да приеме, че оспореният акт е издаден от компетентен орган, в предвидената от закона форма, при спазване детайлно на всички изисквания на ЗОС относно предварително уведомяване, съобщаване на акта на всички заинтересовани страни, наличие на влязъл в сила ПУП, с който се предвижда изграждане на имоти- публична общинска собственост, изобщо всички материални и процесуални предпоставки са спазени от администрацията на Община - Плевен. По отношение на размера на обезщетението сочи, че Община – Плевен се е доверила на оценката, която е възложила на независим лицензиран експерт- оценител на недвижими имоти и тази оценка е приета за всеки един от трите имота в оспорвания административен акт. Приема доводите на вещото лице, че назначеният от Община – Плевен оценител вероятно е трябвало да използва друга методика, по която да съобрази конкретно разписаните правила за определяне на обезщетението с разпоредбите на Закона на общинската собственост, т.е. да се издирят конкретни сделки с недвижими имоти в същата ценова зона на града, сключени в последните 12 месеца преди датата на издаване на оспорения административен акт. Сочи, че вещото лице, назначено от съда, използвайки тази стриктна методика на ЗОС, е установило четири сключени такива сделки, поради липса на каквито и да е други сделки с незастроени терени в централна градска част на град Плевен през последните 12 месеца. Ако се използва тази методика, то при липсата на ясна дефиниция що е това ценова зона на населените места, за определяне на размера на справедливото обезщетение, според ответника би трябвало да се използват всички сключени сделки на територията на града, независимо дали са в буквалния смисъл в „централната градска част“ в непосредствена близост до имота или са изобщо в чертите на урбанизираната територия на града. Т.е. ако съдът приеме този вариант на заключението, според ответника трябва да бъде използвана средната цена, която е обявило вещото лице на база четирите идентифицирани от него сделки. Но това само в случай, че съдът не приеме аргумента, че би следвало да се приложат разпоредбите на чл. 22, ал. 8 от ЗОС. Касае се за имот, за който е установено по безспорен начин, че още с плана, влезлия в сила ПУП от 1983 г. този терен е без предвидено застрояване, тъй като отпада като елемент на уличната регулация, т.е. част от улицата. Тротоарната площ, която е предвидена, е част от самата улица, която е публична общинска собственост. Това отреждане на плана е било в сила към момента, в който жалбоподателят е придобил възмездно този недвижим имот. Т.е., купувайки този имот, от друго неучастващо в процеса лице – предишния собственик, жалбоподателят е бил или е трябвало да бъде наясно, че за този имот не се предвижда жилищно строителство, тъй като съгласно действащият към онзи момент ПУП той е бил отреден за улица. Това отреждане е препотвърдено с последващия ПУП от 2008 г. Т.е. разпоредбата на ал. 8 на чл. 22 следва да се тълкува буквално и по предходен ПУП да се има предвид този, който е преди последния от 2008 г., а последният преди 2008 г. е планът от 1983 г., той е цитиран и в заповедта за отчуждаване и още с този план теренът е отреден за улица. От тук нататък, за да направи заключение за размера на обезщетението по реда на ал. 8, вещото лице е трябвало да установи и да идентифицира други сделки с такива имоти, които не са урегулирани за застрояване, които да бъдат база за определяне размера на справедливото обезщетение. Вещото лице изрично е заявило в заключението, че такива сделки не са установени от него. При това положение съгласно разпоредбата на ал. 12, на чл. 22 от ЗОС, не могат да се определят пазарни цени на имоти със сходни характеристики поради липса на извършени сделки в съответната Служба по вписванията, а равностойното парично обезщетение следва да се определи по реда на Приложение 2 към чл. 20 от ЗМДТ. Заключение на вещото лице в тази посока е представено. Поради това счита, че съдът следва да приеме като дължим размерът на обезщетението, който е определен с последната т.5 от приетото последно съдебно заседание заключение на вещото лице. Този размер наистина се различава значително от сумата, която е определена с оспорения административен акт. Но тъй като съдът няма правомощия да намали размера на обезщетението, това, което би следвало да извърши, е с решение да се отхвърли изцяло жалбата срещу административния акт като неоснователна, със съответните от това последици, като в полза на Община Плевен бъде присъдено юрисконсултско възнаграждение. В случай, че съдът намери правни основания за изменение размера на обезщетението, прави възражение за прекомерност на претендирания адвокатски хонорар, тъй като същият би подлежал на възстановяване от бюджета на Общината. Сочи още, че придобивайки имота, средствата, които са вложени от жалбоподателя за покупката на този имот, би трябвало да са съобразени с факта, че към момента на сделката имотът отдавна е бил с отреждане за улица, а не за жилищно строителство.

Административен съд-Плевен, пети състав, като се запозна със становищата на страните, представените по делото доказателства и въз основа на приложимите законови разпоредби, намира за установено следното от фактическа и правна страна:

С приложената на л.16 от делото Заповед № 5402/17.11.1983 г. се одобрява застроителният и регулационен планове, заедно с кадастралния план и разписния лист на микрорайон „Текийски баир“ в който са процесните имоти.

По делото е назначена СТОЕ, чието заключение е приложено на л.131-134 и което съдът кредитира с доверие като обективно, компетентно, съответно на събраните по делото писмени доказателства.

Съгласно последното, със Заповед №5402/17.11.1983 год. е одобрен застроителния и регулационен план, заедно с кадастрален план и разписен лист на кв.395, като уличната регулация е по червените линии.

Със Заповед №РД-12-911 /23.04.2008 год. на Зам. Кмет на Община Плевен е одобрен План за регулация, план за застрояване и работен устройствен план за урегулиран поземлен имот IV- за „Напоителни системи“ и „Водно стопанство“ АД, и новообразуван урегулиран поземлен имот I-5162, 5163, 5164, 5168 - за жилищно строителство, магазини, офиси и трафопост в кв.395 по плана на гр. Плевен.

С плана за регулация от Урегулиран поземлен имот I и част от урегулиран поземлен имот VII се образуват нови урегулирани поземлени имоти I- 5162, 5163, 5164, 5168 - за жилищно строителство, магазини, офиси и трафопост и VIII-5157 по зелените и кафяви линии, коти и щрихи на плана за регулация на приложената скица №1677/25.04.2007 год. С плана за застрояване за територията на УПИ IV- за „Напоителни системи“ и „Водно стопанство“ АД, и новообразуван урегулиран поземлен имот I- 5162, 5163, 5164, 5168- за жилищно строителство, магазини, офиси и трафопост в кв.395 по плана на гр. Плевен се установява нов режим на устройство на устройствена зона за многофункционално ползване от тип смесена централна зона „Ц“, с устройствени показатели Пзастр.-80%, Позел-20%, Кинт-5, етажност 3-9/до 25м.

Видно от приложените графични съставки към плана, части от поземлени имоти 5168, 5164, 5163 и 5162 попадат в улицата.

Със заповед № РД-18-71 /6.06.2008 г. на Изпълнителен Директор на АГКК, с последваща Заповед за изменение на КККР № КД-14-15-41/25.02.2009 г. на Началник на СГКК - Плевен е одобрена кадастралната карта на гр. Плевен, съгласно която частите от поземлени имоти 5168, 5164, 5163 и 5162, които попадат в улицата, са отразени, както следва:

1.Поземлен [имот номер], област Плевен, община Плевен, гр. Плевен, [улица], вид собств. Частна, вид територия Урбанизирана, НТП За второстепенна улица, площ 27 кв. м, стар номер 5163, квартал 395;

2.Поземлен [имот номер], област Плевен, община Плевен, гр. Плевен, [улица], вид собств. Частна, вид територия Урбанизирана, НТП За второстепенна улица, площ 40 кв. м, стар номер 5164, квартал 395;

3.Поземлен [имот номер], област Плевен, община Плевен, гр. Плевен, [улица], вид собств. Съсобственост, вид територия Урбанизирана, НТП За второстепенна улица, площ 40 кв. м, стар номер 5168, квартал 395.

С решение №340/24.09.2020 год. на Общински съвет Плевен, влязло в сила на 10.12.2020 год., е одобрен ОУП на гр. Плевен и землището му, съгласно който [УПИ], 5163, 5164 и 5168, отреден за жилищно строителство, магазини, офиси и трафопост, кв.395 по регулационния план на гр. Плевен попада в устройствена зона за обществено обслужване, с показатели на застрояване, както следва Пзастр.-60%, Кинт-3, Позел.-30 %.

С приложения на л.6-7 от делото Нотариален акт от 20.02.2023 г. дружеството- жалбоподател придобива трите процесни имота, които се отчуждават с оспорената заповед, за които в самия нотариален акт е посочен начин на трайно ползване „За второстепенна улица“ за обща сума от 16442 лева.

Данъчните оценки на трите отчуждавани имота, приложени на л.74-76, са съответно в размер на 898.70, 1331.40 и 532.60 лева.

Видно от представения на л.194-195 от делото договор от 30.09.2022 г. , е извършено асфалтиране на площ, касаещ площта на автомивката, на стойност с ДДС 69872,33 лева, като площта е 1366 кв.м. Предвидени са дейности – разбиване на бетон с натоварване и извозване, рязане на асфалтова настилка с фугорез, демонтаж с натоварване и извозване на пътен бордюр, полагане на пътен бордюр 15/25/50 или пътна ивица. Същият е между „Елмад Плевен“ ООД – възложител, и „Интердум“ ООД като изпълнител. Към същия са приложени фактури за авансови и окончателно плащане по този договор /л.196-198/. Приобщено е удостоверение за въвеждане в експлоатация №133/08.12.2022 г. /л.160-161/ на същия строеж - “Временен паркинг по чл.55 от ЗУТ и автомивка с кафе- аператив и нон-стоп“, като е посочено, че същият е в поземлен имот с идентификатор 56722.659.1026, УПИ I 5162, 5163, 5164, 5168, кв.395 по плана на гр.Плевен. В удостоверението като възложител освен „Елмад Плевен“ ООД е посочен и „Ел енд джи 17“ ООД.

До директора на Дирекция „ФСД“ община Плевен е изпратено писмо от 14.06.2024 г. /л.17/, в което се сочи, че във връзка със започнати процедури по изготвяне на технически инвестиционен проект за обект „Реконструкция на [улица]в участъка от пл.“Свобода“ до [улица]при кръговото кръстовище /от ОК1243-ляво и ОК627- дясно до ОК1317/, се установява наличието на частни имоти в габарита на уличното платно /индивидуализирани - това са същите имоти, посочени в жалбата до съда/. Моли се да се вземат мерки същите имоти да се придобият от общината. Приложени са скици на имотите /л.18-21/.

За имотите е изготвена оценка от независим оценител /л.22-28/.

Изготвено е обявление за предстоящо отчуждаване на имоти-частна собственост за посочения обект по проекта /л.29/, посочени са цените по оценката, като същото обявление е адресирано до собственика - „КИКО МАН“ ЕООД, и е публикувано на 19.07.2024 г. на таблото за обявления на общината /протокол на л.30/.

Същото обявление е публикувано на интернет страницата на общината /л.31/ на 26.07.2024 г., в национален всекидневник от 28.07.2024 г. /л.32/, в друг национален всекидневник от 26.07.2024 г. /л.33/, в местен всекидневник на 26.07.2024 г. /л.34/.

До общината е изпратена молба от собственика от 28.08.2024 г. /л.35/, чрез адв. Т., с която се иска съобщения във връзка с процедурата по отчуждаване, да се изпращат на упълномощения адвокат, като е приложено и адвокатско пълномощно /л.36/.

Издадена е процесната заповед №РД-10-1481/9.09.2024 г. /л.37/, с която на основание чл.44, ал.2 във връзка с ал.1, т. 1 и т.8 от ЗМСМА и чл.25, ал.2 от ЗОС, за задоволяване на общински нужди, които не могат да бъдат задоволени по друг начин, въз основа на влязъл в сила Подробен устройствен план - План за улична регулация, утвърден със Заповед № 5402/17.11.1983 г. на Председателя на Общински народен съвет - Плевен и във връзка с предстоящи действия на обект - публична общинска собственост: „Реконструкция на ул. Дойран в участъка от пл. Свобода до [улица]при кръговото кръстовище /от ОК1243-ливо и ОК627/“, засягащ непосредствено поземлени имоти - собственост на юридическо лице, с идентификатори: 56722.659.1028, 56722.659.1029 и 2/5 идеални части от поземлен [имот номер] по кадастралната карта на гр.Плевен, с начин на трайно ползване - „за второстепенна улица“, след обявление на осн. чл.25, ал.1 от ЗОС за уведомяване на собствениците за предстоящото отчуждаване, публикувано на 26.07.2024г. в два централни ежедневника - вестник „24 часа”, стр. 42, и вестник „Днес”, стр. 38, в един местен ежедневник - вестник „Посоки“, стр. 2, на интернет страницата на Община Плевен и поставено на таблото за обяви в Центъра за административно обслужване на граждани в Община Плевен, и след представен доклад от 4.07.2024 г. за пазарна оценка на засегнатите недвижими имоти, изготвен от независим оценител на недвижими имоти, са отчуждени следните поземлени имоти, собственост на „КИКО МАН” ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление гр. Плевен, [улица], представлявано от Ф. Ю. Е.:

1.ПИ с идентификатор 56722.659.1028, с административен адрес: гр.Плевен, [улица], е площ 27 /двадесет и седем/ кв. метра, съгласно скица № 15-125787/08.02.2024 г., с начин на трайно ползване „за второстепенна улица“, срещу парично обезщетение, определено в съответствие е разпоредбите на чл.22 от ЗОС и § 1, т.1 от ДР на ЗОС, съгласно доклад за пазарна оценка, изготвен от независим оценител на имоти, в размер на 5 724.00 (пет хиляди седемстотин двадесет и четири) лв. без ДДС.

1. ПИ с идентификатор 56722.659.1029, е административен адрес: гр.Плевен, [улица], с площ 40 /четиридесет/ кв. метра, съгласно скица № 15-125790/ 08.02.2024 г., издадена от СГКК - Плевен е начин на трайно ползване „за второстепенна улица“, срещу парично обезщетение, определено в съответствие с разпоредбите на чл.22 от ЗОС и § 1, т.1 от ДР на ЗОС, съгласно доклад за пазарна оценка, изготвен от независим оценител на имоти, в размер на 8 480.00 (осем хиляди четиристотин и осемдесет) лв. без ДДС.

1.2/5 идеални части, представляващи 16 /шестнадесет/ кв. метра, от поземлен имот е идентификатор 56722.659.1030, е административен адрес: гр.Плевен, [улица], целият е площ 40 /четиридесет/ кв. метра, съгласно скица № 15-125790/08.02.2024 г., издадена от СГКК - Плевен с начин на трайно ползване „за второстепенна улица“, срещу парично обезщетение, определено в съответствие с разпоредбите на чл.22 от ЗОC и §1, т.1 от ДР на ЗОС, съгласно доклад за пазарна оценка, изготвен от независим оценител на имоти, в размер на 2 720.00 (две хиляди седемстотин и двадесет) лв. без ДДС.

Определено е парично обезщетение за отчуждаваните имоти в общ размер 16 924.00 /шестнадесет хиляди деветстотин двадесет и четири/ лв. без ДДС, съгласно изготвения на осн. чл. 22, ал.5 от ЗОС от независим оценител на имоти, доклад за пазарна оценка.

Посочена е банковата сметка на дружеството, на която следва да се преведат парите, и възможността за оспорване на заповедта.

Заповедта е поставена на таблото за обявления на общината на 9.09.2024 г. /протокол на л.38/, на интернет страницата на общината на 9.09.2024 г. /л.39/, и е връчена на упълномощения адвокат на 10.09.2024 г. /л.40/.

При така установените факти, съдът прави следните правни изводи:

Жалбата е процесуално допустима, като се има предвид, че заповедта е връчена на 10.09.2024 г., а на 24.09.2024 жалбата срещу нея е постъпила в органа, видно от поставения входящ номер /л.4/.

Насочена е срещу индивидуален административен акт, който подлежи на съдебен контрол, съгласно изричната разпоредба на чл. 27, ал. 1 ЗОС и е подадена от легитимирано лице с правен интерес.

Разгледана по същество, жалбата е основателна.

Принудителното отчуждаване на имоти – частна собственост за общински нужди, е уредено в разпоредбите на чл. 21 и следващите от Закона за общинската собственост.

Частни имоти могат да бъдат отчуждавани принудително за задоволяване на общински нужди, които не могат да бъдат задоволени по друг начин, въз основа на влязъл в сила подробен устройствен план, предвиждащ изграждането на обекти – публична общинска собственост, или на одобрен подробен устройствен план, предвиждащ изграждане на обекти от първостепенно значение – публична общинска собственост, за който има влязло в сила разпореждане за допускане на предварителното му изпълнение, както и в други случаи, определени със закон, след предварително и равностойно парично или имотно обезщетение. Имотите не се отчуждават, ако преди издаването на заповедта за отчуждаването по чл. 25, ал. 2 общината ги придобие в собственост чрез покупка или чрез замяна с равностоен общински имот. В тези случаи кметът на общината внася предложение в общинския съвет за одобряване на предварителното съгласие, постигнато със собствениците на имотите за сключване на сделка за придобиване на собствеността. Подробните устройствени планове се одобряват от общинския съвет, независимо от техния обхват. А когато одобреният подробен устройствен план предвижда изграждане на обекти от първостепенно значение – публична общинска собственост, общинският съвет може да разпореди предварително изпълнение на плана.

Според чл. 22 ЗОС собствениците на имотите, подлежащи на отчуждаване, са длъжни да осигурят пълен достъп до тях за извършване на измервания и други технически дейности, когато това е необходимо за изготвяне искането за отчуждаване, а държавните органи – да предоставят безвъзмездно цялата информация, с която разполагат относно имотите. Кметът на общината възлага определянето на равностойно парично обезщетение за имотите, предвидени за отчуждаване на независими оценители. Размерът на равностойното парично обезщетение за отчуждаваните имоти се определя съобразно конкретното им предназначение, което са имали преди влизането в сила, съответно преди одобряването на ПУП, въз основа на пазарните цени на имоти със сходни характеристики, намиращи се в близост до отчуждавания имот. Размерът на равностойното парично обезщетение се определя не по-рано от три месеца преди издаването на заповедта по чл. 25, ал. 2 ЗОС. В случай че определеното обезщетение е по-малко от данъчната оценка на имота, обезщетението се изплаща в размер, равен на данъчната оценка. В случай че не могат да се определят пазарните цени на имоти със сходни характеристики, поради липса на извършени сделки в съответната служба по вписванията, равностойното парично обезщетение за имоти в урбанизираните територии се определя съгласно приложение № 2 към чл. 20 от Закона за местните данъци и такси.

Съгласно чл. 25, ал. 1, кметът на общината публикува обявление в два централни и един местен ежедневник, с което уведомява собствениците на имотите за предстоящото отчуждаване, което се поставя и на определените места в сградата на общината, на чиято територия се намират имотите, предмет на отчуждаването. В съдържанието на обявлението се включва предназначението на имотите, съобразно влезлия в сила, съответно одобрения ПУП по чл. 21, ал. 1 ЗОС, основанието за отчуждаването, вид, местонахождение, размер и собственици на всеки от имотите, размерът на дължимото обезщетение, а при имотно обезщетение – описание и стойността на предоставения за обезщетение имот, респективно разликата за доплащане.

След което кметът издава заповед за отчуждаване по чл. 25, ал. 2 ЗОС, в която се посочват основанието за отчуждаване, предназначението, видът, местонахождението, размерът и собственикът на имота, размерът на обезщетението, при имотно обезщетение – пълно описание и стойност на имота, предоставен в обезщетение. Заповедта се издава не по-рано от един месец от публикуването на обявлението за предстоящото отчуждаване. Заповедта се съобщава на заинтересованите лица, копие се поставя на определените за това места в сградата на общината и се публикува на интернет страницата на общината. А когато адресът на някое от заинтересованите лица не е известен или то не е намерено на настоящия и постоянния му адрес, заповедта за отчуждаването му се съобщава по реда на чл. 61 АПК и чрез обнародване на обявление в ДВ.

Следователно, оспорената заповед № РД-10-1481/9.09.2024 г. за отчуждаване на имота е издадена от кмета на община Плевен, който е материално и териториално компетентният орган съгласно чл. 25, ал. 2 ЗОС съобразно местонахожданието на поземления имот в гр. Плевен. Заповедта е издадена в необходимата писмена форма и съдържа всички изискуеми реквизити, изброени в посочената разпоредба.

В хода на административното производство не са допуснати съществени процесуални нарушения. Спазена е разписаната отчуждителна процедура. На всеки етап от производството се предвижда уведомяване на заинтересованите страни и публично обявление по няколко различни начина, което да гарантира на всички заинтересовани страни възможността да се информират за движението на процедурата и да упражнят правото си на участие в административното производство, като се запознават с материалите, предвижданията, правят възражения и предложения с оглед законосъобразното й приключване с постигане на справедливо обезщетение за отчуждавания имот.

Спазени са изискванията на чл.25, ал.1 от ЗОбС, като кметът на общината е публикувал обявление в два централни и един местен ежедневник, с което е уведомил собственика на имотите за предстоящото отчуждаване. Поставил е обявлението на определените места в сградата на общината, на чиято територия се намират имотите, предмет на отчуждаването. Обявлението е публикувано и на интернет страницата на общината. Обявлението е с предвиденото съдържание - предназначение на имотите съобразно влезлия в сила, съответно одобрен подробен устройствен план по чл. 21, ал. 1; основание за отчуждаването; вид, местонахождение, размер и собственици на всеки от имотите, които следва да бъдат отчуждени; размерът на дължимото парично обезщетение.

По отношение съответствието на оспорваната заповед с материалноправните разпоредби на закона досежно приложимият ред за определяне на обезщетението за отчуждаваните имоти и по отношение на самия размер на обезщетението:

На първо място спорът се концентрира до обстоятелството коя е приложимата за определяне на дължимото обезщетение норма от ЗОС-тази на чл.22, ал.7 от ЗОС или тази на чл.22, ал.8 от ЗОС. За да отговори на този въпрос, съдът съобрази следното:

За поземлени имоти, включени в обхвата на урбанизирана територия, съобразно действащия общ устройствен план, които не са урегулирани за застрояване с предходен подробен устройствен план, правилото на чл. 22, ал. 8 от ЗОбС предвижда размерът на равностойното парично обезщетение да се определя като за имоти без предвидено застрояване, като се съобразява установеният траен начин на фактическото им ползване.

Според основното им предназначение, определено с концепциите и схемите за пространствено развитие и общите устройствени планове, териториите в страната са: урбанизирани територии (населени места, селищни образувания и индустриални паркове извън границите на населените места и селищните образувания), земеделски територии, горски територии, защитени територии, нарушени територии за възстановяване, територии, заети от води и водни обекти, и територии на транспорта /чл. 7, ал. 1 от ЗУТ/. По смисъла на § 5, т. 8 от ДР на ЗУТ "територия" или "устройствена зона" по чл. 11 представлява съвкупност от съседни поземлени имоти със сходни характеристики и преобладаващо предназначение. А по смисъла на § 5, т. 6 от ДР на ЗУТ, под "територия на населено място" следва да се разбира селищната територия, обхваната от границите му (строителните му граници), определени с устройствен план, без да се включва землището.

Писмените доказателства по делото сочат, че процесният имот по действащия ПУП-този от 2008 год., е част от урбанизирана територия. По правилото на чл. 25, ал. 1 от ЗКИР всеки поземлен имот следва да бъде отразен в КК с трайното предназначение на територията, в границите на която се намира, а в случая тази територия е урбанизирана в строителните граници на населеното място. Според основното заключение на ВЛ – констативно-съобразителна част, съгласно влязлата в сила КК на гр.Плевен, одобрена със Заповед №РД-18-71/6.06.2008 год. на Изпълнителния директор на АГКК и последваща заповед за изменение на КККР №КД-14-15-41/25.02.2009 год. на Началник на СГКК-Плевен, частите от поземлени имоти 5168, 5164, 5163 и 5162, които попадат в улицата, са както следва: [ПИ]-урбанизирана територия, НТП за второстепенна улица; [ПИ]-урбанизирана територия, НТП за второстепенна улица; [ПИ]-урбанизирана територия, НТП за второстепенна улица. Същото е видно и от приложените на л.19, 20 и 21 скици на поземлените имоти от СГКК. Т.е., по кадастрална карта и трите поземлени имота са с трайно предназначение на територията: урбанизирана, и с начин на трайно ползване: за второстепенна улица. В този смисъл е и допълнителното заключение на съдебно-техническа и оценителна експертиза. От същото се установява, че процесните три поземлени имота са в обхвата на урбанизираната територия на гр.Плевен съобразно действащия ОУП. Тези имоти не са урегулирани за застрояване с предходен ПУП. Те попадат в обхвата на [улица]и за тях не се предвижда застрояване. Ползват се като улица и по-точно – като тротоар, който е част от улицата.

При тези данни, формално са изпълнени изискванията на чл.22, ал.8 от ЗОС - размерът на равностойното парично обезщетение за трите поземлени имота, включени в обхвата на урбанизирана територия съобразно действащия общ устройствен план, които не са урегулирани за застрояване с предходен подробен устройствен план, да се определи като за имоти без предвидено застрояване и да се съобрази с установения траен начин на фактическото им ползване.

Тази разпоредба обаче, според настоящия състав на съда, е изключение от общото правило на чл.22, ал.7 от ЗОС във връзка с ал.5 на същия текст, които последни разпоредби определят принципния начин, по който следва да се определи обезщетение при отчуждаване на имоти. Съобразно чл.22, ал.5 и ал.7 от ЗОС, размерът на равностойното парично обезщетение за имотите, предвидени за отчуждаване, се определя съобразно конкретното им предназначение, което са имали преди влизането в сила, съответно преди одобряването на подробния устройствен план по чл. 21, ал. 1 и въз основа на пазарните цени на имоти със сходни характеристики, намиращи се в близост до отчуждавания имот. Конкретното предназначение на поземлени имоти, урегулирани за изграждане на обекти - публична държавна или публична общинска собственост, с предходен подробен устройствен план, действал преди влизането в сила, съответно преди одобряването на подробния устройствен план по чл. 21, ал. 1, които не са отчуждени съобразно предвижданията на предходния план, е предназначението им, определено с подробния устройствен план, действал преди влизането в сила на плана, предвиждащ изграждането на обекти - публична държавна или публична общинска собственост. Т.е. принципът, регламентиран в закона, е отчуждаваните имоти да се оценяват според предназначението, което са имали съобразно този план, който е действал преди плана, който е предвидил мероприятието, за което тези имоти понастоящем са отчуждени. А според заключението на СТОЕ по основното заключение, застроителният и регулационен план на гр.Плевен, заедно с кадастрален план и разписен лист на кв.395, е одобрен със Заповед №5402/17.11.1983 год., като уличната регулация е по червените линии. В отговор на поставените въпроси в откритото съдебно заседание при изслушване на експертизата, ВЛ е пояснило, че изграждането на улица, за която се отчуждават понастоящем трите имота, е предвидено още с плана от 1983 год. Тогава уличната регулация е показана по червените линии. Като с плана от 2008 год., се правят други промени, несвързани с улицата- тъй като до 2008 год. е бил един УПИ-за жилищно строителство, с плана от 2008 год. този един УПИ се разделя и се образуват два нови УПИ – УПИ IV за „Напоителни системи“ и „Водно стопанство“АД, и новообразуван УПИ I62, 5163,5164 и 5168-за жилищно строителство, магазини, офиси и трафопост в кв.395 по плана на гр.Плевен. Т.е. плана от 2008 год. предвижда други промени-обособяването на два самостоятелни УПИ, но фактическото положение, установено с плана от 1983 год., предвиждащ изграждането на улица, продължава да съществува. Затова и според разпоредбата на чл.22, ал.7 във връзка с ал.5 от ЗОС, отчуждаваните имоти следва да се оценяват според предназначението, което са имали съобразно този план, който е действал преди плана, който е предвидил мероприятието, за което тези имоти понастоящем са отчуждени. А предвиждането на плана, действал преди този от 1983 год., относно процесните имоти, е било за жилищно строителство.

Като извод съдът намира за уместно да посочи, че именно тези разпоредби-на чл.22, ал.5 и ал.7 от ЗОС, уреждат принципно начина, по който следва да се определи обезщетението за отчуждаваните имоти. И след като предвижданията на плана, действал преди този от 1983 год., относно процесните имоти, са били за жилищно строителство, то и оценката на тези имоти, които се отчуждават, следва да се извърши по реда на чл.22, ал.7 от ЗОС.

В този смисъл и разпоредбата на чл.22, ал.8 от ЗОС е изключение-оценката в тези случаи се извършва като за имоти без предвидено застрояване и се съобразява с установения траен начин на фактическото им ползване, само ако планът, предвиждащ мероприятието, за което се отчуждават имотите, не променя тяхното предназначение-от имоти, предвидени за застрояване, да се предвиди друго тяхно предназначение-в случая-изграждането на улица. Такава хипотеза-на ал.8, би била налице, ако например процесните имоти се урегулират за пръв път и предвиждането на този първи план е да бъдат отредени за улица и това отреждане продължава да се отразява във всички следващи изменения на плана; или до момента те не са били изобщо урегулирани, или не са били урегулирани за застрояване, а са имали някакво друго предназначение; или ако планът не е бил приложен и т.н. И тук според съда следва да се има предвид, че обстоятелството, че на практика улицата е била реализирана още с отреждането си за улица, през 1983 год., е без значение. Без значение е и фактът, че жалбоподателят, когато е закупил тези имоти през 2023 год., те по своя начин на трайно ползване са били „за второстепенна улица“. Същественото е, че в хипотезата, в която отчуждаваните имоти, преди изменението на плана, с който е предвидено изграждането на мероприятие за задоволяване на някакви държавни или общински нужди, са били предвидени за застрояване, оценката на същите в момента, в който бъде проведено отчуждителното производство, следва да се извърши, като за имоти, предвидени за застрояване. Ето защо и на това основание настоящият състав на съда намира, че в случая са приложими разпоредбите на чл.22, ал.5 и ал.7 от ЗОС.

При извод на съда за приложимост на цитираните разпоредби, следва да се има предвид следното:

Определената в обжалваната заповед оценка е извършена въз основа метода на сравнимите продажби, който се базира на пазарните цени на сравними по местоположение и предназначение имоти, и на другите действащи пазарни регулатори при сделки с недвижими имоти, които са извършени при пазарна конкуренция и удовлетворяват изискванията за сравнимост с предмета на оценката, като влияние върху цената оказват фактори като разположение спрямо промишлени центрове и спрямо центъра на града, нивото на развитие на района, инфраструктура-пътища, комуникации, транспортни връзки, екологични условия и др.

Съгласно чл. 21, ал. 1 ЗОС имоти - собственост на физически или на юридически лица, могат да бъдат отчуждавани принудително за задоволяване на общински нужди, въз основа на влязъл в сила подробен устройствен план, предвиждащ изграждането на обекти - публична общинска собственост, след предварително и равностойно парично или имотно обезщетение.

Съгласно чл. 22, ал. 5 ЗОС размерът на равностойното парично обезщетение за имотите, предвидени за отчуждаване, се определя съобразно конкретното им предназначение, което са имали преди влизането в сила, съответно преди одобряването на подробния устройствен план по чл. 21, ал. 1 и въз основа на пазарните цени на имоти със сходни характеристики, намиращи се в близост до отчуждавания имот. В § 1, т. 2 от ДР ЗОС е дадено определение на понятието пазарни цени на имоти със сходни характеристики - това са осреднените цени от всички сделки с имоти, намиращи се в близост до отчуждавания имот, които имат еднакво конкретно или преобладаващо предназначение, притежават еднакъв характер на застрояване със същите или близки показатели на устройство и застрояване и/или установен начин на трайно ползване с отчуждавания имот, за: покупко-продажба, замяна, учредяване на вещни права или прехвърляне на собственост срещу задължение за строителство, ипотека, продажбите чрез търг от държавни и частни съдебни изпълнители, държавните институции и общините, както и други възмездни сделки между физически и/или юридически лица, по които поне една от страните е търговец, сключени в рамките на 12 месеца преди датата на възлагане на оценката и вписани в службата по вписванията по местонахождението на имота. Ако в рамките на 12 месеца преди датата на възлагане на оценката в службата по вписванията по местонахождението на имота са вписани повече от двадесет сделки, при определяне на пазарната цена се вземат предвид последните вписани двадесет сделки. В § 1, т. 3, б. "а" се съдържа определение на понятието имоти, намиращи се в близост до отчуждавания имот- това са имоти в една и съща ценова зона с отчуждавания имот - в урбанизираните територии.

От анализа на цитираните разпоредби следва, че за определяне на равностойно парично обезщетение по реда на чл. 22, ал. 5 и § 1, т. 1, 2 и 3 ДР ЗОС чрез пазарни аналози, като такива могат да служат сделки с имоти, отговарящи на следните характеристики: 1. възмездни сделки, като поне една от страните по тях да е търговец; 2. сделките да се отнасят за имоти в близост до отчуждавания, т. е. да попадат в една и съща ценова зона; 3. да са сключени в рамките на 12 месеца преди датата на възлагане на оценката и да са вписани в службата по вписванията по местонахождението на имота; 4. имотът, предмет на сделката, да е с устройствен статут и предназначение, съответстващ на този, който има отчуждаваният имот, но преди влизането в сила на ПУП, по който се прави отчуждаването. Определеният от законодателя метод на пазарните аналози има за цел определяне стойността на имота въз основа на цената на съпоставими обекти по обобщени показатели, отчитайки специфичните особености на конкретния обект. За да е законосъобразна оценката по посочения в закона метод, всички сделки, служили за пазарни аналози, следва да отговарят на горните условия.

По този въпрос се формира и втория спорен по делото въпрос-относно размера на дължимото обезщетение.

Предмет на оценка са части от три урегулирани поземлени имота с предназначение „за жилищно застрояване“, преди издаване на Заповед №РД-12- 911/23.04.2008 год. на Зам. Кмет на Община Плевен, с която е одобрен План за регулация, план за застрояване и работен устройствен план за урегулиран поземлен имот IV- за „Напоителни системи“ и „Водно стопанство“ АД и новообразуван урегулиран поземлен имот I-5162, 5163, 5164, 5168- за жилищно строителство, магазини, офиси и трафопост в кв.395 по плана на гр. Плевен.

В отговор на поставените въпроси ВЛ сочи, че процесиите имоти представляват част от улица. Трите поземлени имота- [ПИ], [ПИ] и [ПИ] попадат изцяло в улицата, поради което се отчуждават.

При определяне на пазарната стойност на отчуждаваните имоти, ВЛ по назначената СТОЕ е представило два варианта на оценка:

Първи вариант: Вещото лице, при определяне на пазарната цена на процесните имоти е взело предвид всички реализирани от община Плевен сделки, в рамките на една година от датата на изготвяне на оценката. Като при разпита си в съдебно заседание ВЛ е пояснило, че са посочени в таблицата само сделки, по които едната страна е община Плевен, защото други сключени сделки за проверявания период, с други контрагенти, ВЛ не е открило в СВ. В този първи вариант на заключение относно пазарната стойност на отчуждаваните имоти, са взети предвид четири реализирани сделки с имоти, находящи с в гр.Плевен, на ул „Дойран“ №31, ул „Вардар“ №40, УПИ I, кв.841 и ж.к.“Кайлъка“, кв.428. Като три от имотите / с изключение на този на ул „Дойран“ №31/ са в рамките на урбанизираната територия на гр.Плевен, но не са в непосредствена близост до отчуждаваните имоти. Като видно от материалите по делото, отчуждаваните имоти се намират в гр.Плевен, на [улица]. Според първи вариант на заключението, и вземайки предвид средната пазарна цена на всички /общо четири/ реализирани сделки в урбанизирана територия на гр. Плевен, пазарната цена на процесиите имоти е както следва:

Пазарната цена на [ПИ], с административен адрес гр. Плевен, [улица], с площ 27 кв.м. е 6280,20лв.;

Пазарната цена на [ПИ], с административен адрес гр. Плевен, [улица], с площ 40кв.м. е 9304,00лв;

Пазарната цена на 2/5 идеални части, представляващи 16 кв.м. от ПИ с административен адрес гр. Плевен, [улица], целият с площ 40 кв.м. с идентификатор 56722.659.1027, част от който е процесният имот с проектен идентификатор 56722.659.1030, е 3721,60лв.

Във втори вариант на заключението ВЛ е определило пазарна стойност на отчуждаваните имоти, като е взело предвид единствено сделката, реализирана по отношение на имота, находящ се в гр.Плевен, на ул „Дойран“ №31, чиято продажна цена е 331,04 лева на кв.м.

Съобразявайки единствено тази сделка, ВЛ е определило пазарна цена на процесиите имоти, както следва:

Пазарната цена на [ПИ], с административен адрес гр. Плевен, [улица], с площ 27 кв.м. е 8938,08лв.;

Пазарната цена на [ПИ], с административен адрес гр. Плевен, [улица], с площ 40кв.м. е 13241,60лв.;

Пазарната цена на 2/5 идеални части, представляващи 16 кв.м. от ПИ с административен адрес гр. Плевен, [улица], целият с площ 40 кв.м. с идентификатор 56722.659.1027, част от който е процесният имот с проектен идентификатор 56722.659.1030 е 5296,64лв.

Спорът тук се концентрира до обстоятелството дали в първия вариант на заключението, определящо по-нисък размер на дължимо обезщетение в сравнение с втория вариант, взетите предвид от ВЛ сделки с имоти се отнасят за имоти в близост до отчуждавания, т. е. в урбанизираните територии в една и съща ценова зона. От тълкуването на чл. 22, ал. 5 във връзка с § 1, т. 3, б. "а" от ДР на ЗОбС следва извода, че близостта включва два кумулативни елемента – териториална близост между имотите и принадлежността им към една ценова зона. Понятието ценова зона обаче, в момента не е легално дефинирано. Не е спорно между страните, че в непосредствена близост до отчуждаваните имоти е имотът, посочен в таблица 1 на гърба на л.133 от делото под №1, находящ се на същата улица, като отчуждаваните-на ул „Дойран“ №31, което е зона-„идеален център“. Останалите три имота, посочени в Таблица 1, според съобщеното от ВЛ при разпита му в с.з.на 24.10.2024 год., се намират в периферията на центъра. Съдът намира, че при определяне на т. нар. "ценова зона" следва да се подхожда фактически, чрез базиране на конкретните по делото показатели /най-вече териториални/. На първо място според съда най-важният фактор е, разбира се, местонахождението на сравняваните имоти и по-конкретно от значение е те да се намират в близост един до друг чисто териториално. Видно е от използвания при формиране размера на дължимото обезщетение имот под №1 от Таблица 1, че той се намира на ул „Дойран“ №31, а отчуждаваните се намират на ул „Дойран“ №130, т.е. имотите се намират на една и съща улица-в централна градска част, идеален център. Затова безспорно този имот следва да участва при определяне размера на дължимото обезщетение за отчуждаваните имоти. Според съда обаче, и посоченият под №2 в Таблица 1 имот, находящ се на ул „Вардар“ №40, също следва да участва при определяне размера на обезщетението, по следните съображения: На първо място, видно от справка в BGMaps.com, разстоянието между отчуждаваните имоти на [улица] използваният за определяне на обезщетението на ул“Дойран“ №31, са на разстояние един от друг около два километра, като и двата се намират в централната градска част. Имотът на ул „Вардар“ №40 също по справка от BGMaps.com, се намира на около два километра от отчуждаваните-в централна част, но не идеален център, а в периферията на центъра. Не без значение в случая е и друго обстоятелство. ЗОС в разпоредбите, относими към определяне размера на обезщетението изисква да се вземат предвид имоти, които се намират в една и съща ценова зона, което е своего рода критерий за близост до отчуждаваните. При положение, че липсва определение за понятието „ценова зона“ , следва да се определи според съда значението на това понятие за целите на настоящото производство. „Зона“ според Тълковен речник е изяснена като пространство, определена територия, отличаваща се с някакъв общ признак. Пояснителното понятие “ценова“ означава, че законът свързва това пространство, тази територия с еднаквост или поне сходност на цените, в случая на имотите, намиращи се на съответните територии. Т.е., дори двата сравнявани имота да не се намират в непосредствена териториална близост, а да са по-отдалечени един от друг или спрямо центъра например или друг изходен белег, те по своето естество, конкретно или преобладаващо предназначение, близки показатели на устройство или застрояване, еднакви или сходни характеристики на самите имоти или зоните, в които се намират, биха били продадени/купени на еднаква или сходна, близка една до друга цена за един квадратен метър. За онагледяване-например един имот в идеален център може да има една и съща или сходна цена с имот, находящ се в квартал или в близост до урбанизираната територия, но ситуиран например в т.нар. комплекс от затворен тип, при което чисто инфраструктурно, битово, комунално и т.н. предимствата на имота в комплекс от затворен тип да са такива, че да го правят продаваем при еднакви или сходни пазарни цени с тези на имота, находящ се в идеален център. Тези съждения съдът прави, за да обоснове извод, че еднаквостта или поне сходството в цените на сравняваните имоти на база цена за квадратен метър, прави сравняваните имоти такива, находящи се в една ценова зона. С оглед на тези разсъждения, и като взе предвид на първо място еднаквата териториална близост от една страна между отчуждаваните имоти на [улица] използваният за определяне на обезщетението на ул“Дойран“ №31/около 2 км/ и от друга страна отчуждаваните имоти на [улица] имотът на ул „Вардар“ №40 /също около 2 км./, съобрази, че е налице и сходство между определената от ВЛ в Таблица 1 цена за кв.м. площ между двата имота. Така цената за кв.м. площ на имота на ул „Дойран“ №31 е в размер на 331,04 лева, а цената за кв.м. площ на имота на ул „Вардар“ №40 е в размер на 255,64 лева, т.е. не се установява голям диапазон на разлика в цената на двата имота, за разлика от другите два оценявани имота-в жк „Кайлъка“, кв.428 и в УПИ I, кв.841, където цените за кв. метър са съответно 197,07 лева и 146,65 лева, т.е. около два пъти по-ниски от оценявания имот на ул. Дойран“ №31. Ето защо съдът прави извод, че имотът, находящ се в гр.Плевен, на ул „Вардар“ №40, също следва да участва при определяне размера на дължимото обезщетение, като се формира средна цена за кв.метър от цените на двата имота на ул „Дойран“ №31 и на [улица], тъй като тези два имота според тълкуването на настоящия състав на съда за обхвата на понятието „ценова зона“ попадат в една такава. Останалите два имота - в жк „Кайлъка“, кв.428 и в УПИ I, кв.841, не следва да участват при определяне размера на дължимото на жалбоподателя обезщетение. На ВЛ не е възложено да изготви такъв вариант на заключение, поради което последното следва да бъде изчислено от съда на база изходните данни за цените на кв.м. на двата оценявани имота, посочени в Таблица 1 от ВЛ, а именно (331,04+255,64)лева : 2 = 586,68 : 2 = 293,34 лева цена за кв. метър, служеща като основа за изчисление на дължимото обезщетение. В този случай дължимото обезщетение за

[ПИ], с административен адрес гр. Плевен, [улица], с площ 27 кв.м. е 7920,18 лв.;

Пазарната цена на [ПИ], с административен адрес гр. Плевен, [улица], с площ 40кв.м. е 11733,60лв.;

Пазарната цена на 2/5 идеални части, представляващи 16 кв.м. от ПИ с административен адрес гр. Плевен, [улица], целият с площ 40 кв.м. с идентификатор 56722.659.1027, част от който е процесният имот с проектен идентификатор 56722.659.1030 е 4693,44лв.,

Или обезщетение общо в размер на 24347,22 лева без ДДС.

Този размер обезщетение следва да бъде присъден на жалбоподателя за отчуждените с оспорената заповед имоти.

По отношение на искането за заплащане на направени подобрения, съдът съобразява следното:

Съгласно чл.22, ал.13 от ЗОС, след влизане в сила на подробния устройствен план законните строежи и другите подобрения, извършени от собственика на имота при условията и по реда на чл. 49 от Закона за устройство на територията, се заплащат с по-малката стойност от стойността на направените разходи и увеличената стойност на имота. Посочената разпоредба на чл.49 от ЗУТ касае временни строежи, които са изградени в процесния имот. Жалбоподателят не е представил каквито и да е доказателства, не са налице дори твърдения, че е изградил въз основа на издадени разрешения за строеж временни строежи в процесните имоти. Според ВЛ изградените т.нар. „подобрения“ съставляват тротоар пред обект “Временен паркинг по чл.55 от ЗУТ и автомивка с кафе- аператив и нон-стоп“, който обект, видно от доказателствата на л.160-162 от делото, е въведен в експлоатация на 8.12.2022 год. с удостоверение №133. ВЛ е изчислило стойността на нов тротоар с бордюри и асфалтова настилка на 11181,26 лева с ДДС /таблица на л.184, гръб/. Видно от същата таблица, ВЛ е описало пет вида дейности /СМР/ със стойност за всяка от тях, като обаче при пресмятането е допуснало грешка, която грешка е коригирало при разпита си в съдебното заседание-л.200, гръб – стойността им не е 8319,39 лева, а 4774 лева. При добавяне на 12 % печалба и ДДС се получава стойност 6416,26 лева, а не 11181,26 лева. Тази сума обаче би могла да се присъди на жалбоподателя само ако той е реализирал временен строеж. Разрешение за извършването на такъв не е налице. Дори да се приеме, че следва да се оценяват всякакъв вид подобрения върху отчуждаваните имоти, а не само временни строежи-в случая вече изградения тротоар, то нормата на чл.22, ал.13 от ЗОС изисква според посоченото в нея „законните строежи и другите подобрения“ да са „извършени от собственика на имота“. Тези подобрения по данните от делото нито са извършени от собственика-в случая жалбоподателя, нито са извършени при условията и по реда на чл.49 от ЗУТ. Следователно претендираната стойност на подобренията е недължима и не следва да бъде присъдена.

За пълнота на мотивите и с оглед на изрично възражение, направено от жалбоподателя, трябва да се отбележи, че стойността на определеното обезщетение както от органа, така и това, което ще бъде присъдено от съда е без включен ДДС, а задължението за начисляването му или неговата недължимост следва да се преценяват според нормите на ЗДДС, като се изходи от правилото на чл. 6, ал.2, т.1 и режима на сделката към момента на отчуждаването.

С оглед на изложеното, заповедта е издадена от компетентен орган, в предвидената от закона форма, при съобразяване със съществените административно производствени правила. Същата не е в съответствие с материалния закон и целта на закона, която е отчужденият собственик да получи законосъобразно, справедливо и равностойно обезщетение. Ето защо размерът на определеното от кмета на община Плевен обезщетение, което следва да се изплати на отчуждения собственик, следва да се измени, като се увеличи от 16920,00 лева на 24347,22 лева, без включен ДДС.

При този изход на делото и на основание чл. 143, ал. 4 АПК основателно се явява своевременно направеното от процесуалния представител на жалбоподателя искане за присъждане на разноски.

Такива се дължат за заплатената държавна такса в размер на 50 лева-ПН на л.82; 635 лева за заплатен депозит за ВЛ-ПН на л.81 и л.174 от делото.

Упълномощеният адвокат Т. претендира и разноски за адвокатско възнаграждение общо в размер на 4080 лева с ДДС. Пояснява в писмените бележки начина на формиране на претендираната сума за адвокатско възнаграждение – предвид, че през месец август 2024 г. се е регистрирал по ЗДДС, е представил адвокатско пълномощно за заплатено адвокатско възнаграждение в размер на 480 лева. с вкл. ДДС. при започване на работа съгласно чл. 8. във връзка с чл.ал. 2, т. I: „при интерес до 1000лв. - 400лв. " или 480 лева. с вкл. ДДС. Защото преди изготвяне на експертиза твърди, че няма как да бъде определен материалния интерес по делото, като е подписан договор, издадена е фактура и е платено по нея. След изготвяне на двете заключения по делото, материалният интерес според адв.Т. е сборът между пазарната оценка на трите имота - 27 476,32 лева без ДДС и подобренията в размер на 9317,72 лева без ДДС, върху който сбор, съгласно чл. 8 във връзка с чл. 7. ал. 2, т. 4: „ при интерес от 25 000 лв. до 100 000 лв. - 2650 лв. плюс 8 % ла горницата над 25 000 лв. " е изчислено адвокатско възнаграждение в размер на 3 400 лева. без ДДС, но тъй като вече са платени 400 лева, без ДДС, на 21.10.2024 г. е подписан договор за правна помощ, който служи за разписка, като по този договор му е доплатена сума в брой 3 600 лева. с вкл. ДДС. В резултат общият размер на платено и претендирано адвокатско възнаграждение е 4 080,00 лева. с вкл. ДДС. Ответникът чрез упълномощения юрисконсулт Начев, в съдебното заседание по съществото на спора е направил възражение за прекомерност на претендирания адвокатски хонорар.

Съдът намира, че за адвокатско възнаграждение на жалбоподателя следва да бъде заплатена сума в размер на 1251,26 лева с ДДС, като за разликата над този размер до пълния претендиран от жалбоподателя, искането за присъждане на разноски следва да се отхвърли. На първо място, адвокатското възнаграждение следва да се определи по реда на чл.8, ал.1 във връзка с чл.7, ал.2 от Наредба №1/2004 год.-като административно дело с определен материален интерес. Основата обаче, върху която следва да се изчисли адвокатското възнаграждение, следва да бъде разликата между изменения размер на дължимото обезщетение за отчуждените имоти, определен от съда и определеният в административното производства размер на обезщетение. Защото жалбоподателят е обжалвал заповедта единствено в частта на дължимото обезщетение, като е искал неговото изменение в посока увеличение, т.е. претендирал е да се присъди по-висока от определената от административния орган оценка, не е оспорил заповедта в останалите нейни части. Ето защо основата за определяне на адвокатското възнаграждение е 24347,22 лева без включен ДДС - 16920,00 лева без включен ДДС, или сума в размер на 7427,22 лева без ДДС. Дължимото адвокатско възнаграждение върху тази основа, която по същество съставлява уважената част на жалбата, по аргумент от чл.8, ал.1 във връзка с чл.7, ал.2, т.2 от Наредба №1/2004 год. е 400 лева + 642,72 лева, или сума общо в размер на 1042,72 лева без ДДС, или 1251,26 лева с ДДС.

Водим от изложените мотиви и на основание чл. 172, ал. 2 от АПК, Административен съд гр. Плевен, пети състав

РЕШИ:

ИЗМЕНЯ Заповед РД-10-1481/09.09.2024 г. на кмета на Община Плевен, в частта, с която е определено обезщетение за отчуждените: ПИ с идентификатор 56722.659.1028, с административен адрес: гр.Плевен, [улица], с площ 27 /двадесет и седем/ кв. метра; ПИ с идентификатор 56722.659.1029, с административен адрес: гр.Плевен, [улица], с площ 40 /четиридесет/ кв. метра; 2/5 идеални части, представляващи 16 /шестнадесет/ кв. метра, от поземлен имот с идентификатор 56722.659.1030. с административен адрес: гр.Плевен, [улица], целият с площ 40 /четиридесет/ кв. метра, в общ размер 16 924.00 /шестнадесет хиляди деветстотин двадесет и четири/ лв. без ДДС, като увеличава обезщетението от 16924,00 лева на 24347,22 лева/двадесет и четири хиляди триста четиридесет и седем лева и двадесет и две стотинки/, без включен ДДС.

ОСЪЖДА Община Плевен да заплати на „КИКО МАН“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление гр. Плевен, [улица], направените по делото разноски , както следва: 50/петдесет/ лева за д.т., 635 /шестстотин тридесет и пет/ лева за ВЛ; 1251,26 лева/хиляда двеста петдесет и един лева и двадесет и шест стотинки/ лева с ДДС за адвокатско възнаграждение, като ОТХВЪРЛЯ искането за присъждане на разноски за адвокатско възнаграждение над присъдения размер от 1251,26 лева с ДДС до пълния претендиран от жалбоподателя размер от 4080 /четири хиляди и осемдесет/ лева с ДДС.

Решението е окончателно съгласно чл.27, ал.6 от Закона за общинската собственост.

Преписи от решението да се изпратят на страните.