Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

 

                                      гр.София, 04.03.2021 год.

 

                                        В ИМЕТО НА НАРОДА

 

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО, ІІІ-Б въззивен състав, в публично съдебно заседание на втори февруари през две хиляди двадесет и първа година в състав:

 

ПРЕДСЕДАТЕЛ: Теменужка Симеонова

ЧЛЕНОВЕ: Хрипсиме Мъгърдичян

Димитринка Костадинова-Младенова

 

при секретаря Н.Светославова, като разгледа докладваното от съдия Хрипсиме Мъгърдичян в.гр.дело №10747 по описа за 2020 год., за да се произнесе, взе предвид следното:

 

Производството е по чл. 258 и сл. от ГПК.

С решение от 21.04.2020 год., постановено по гр.дело №4616/2019 год. по описа на СРС, ГО, 155 с-в, С.М.Г. е осъден на основание чл. 233, ал. 1 ЗЗД да освободи и предаде на П. Г.Д. следния недвижим имот: апартамент №33, находящ се в гр.София, бул.“*******, състоящ се от две стаи, кухня и други сервизни помещения, с площ от 63.03 кв.м., ведно с 1.089 % ид.ч. от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото, както и на основание чл. 78, ал. 1 ГПК направените разноски по делото в размер на 480 лв.

Срещу решението е подадена в законоустановения срок въззивна жалба от ответника С.М.Г.. Жалбоподателят поддържа, че неправилно първоинстанционният съд бил приел, че сключеният между страните договор за наем е бил прекратен и че е налице неизпълнение от страна на ответника на задължението му да върне процесния недвижим имот. По делото не било доказано прекратяването на договора за наем, съществувал към момента на предявяването на иска, а именно едногодишен устен договор за наем, в сила от 01.06.2018 год. Събрани били доказателства в тази насока – платежни документи и връчено на ответника на 30.08.2018 год. предизвестие по чл. 10, ал. 2 от договора. Фактът на връчването на предизвестието бил удостоверен с имената и подписите на трима свидетели. Получаването на предизвестието било скрито от ищеца. Следователно между страните бил налице валиден тригодишен договор за наем, като към момента на предявяване на иска ответникът държал имота на правно основание. Ето защо моли решението на СРС да бъде отменено, а искът – отхвърлен. Претендира и присъждането на направените разноски по делото.

Ответникът по жалбата П.Г.Д. счита, че решението на СРС следва да бъде потвърдено. Поддържа, че ответникът не бил ангажирал доказателства в подкрепа на възраженията си. Видно било от показанията на разпитаните двама свидетели, че ответникът държал имота, въпреки че договорът за наем бил надлежно прекратен с нотариална покана /представена по делото/. Ответникът отказвал да напусне имота, а освен това не бил заплащал наем от датата на прекратяване на договора. На 11.05.2015 год. страните сключили договор за наем на процесния недвижим имот за срок от една година, по силата на който ответникът следвало да заплаща месечен наем от 500 лв. Съгласно чл. 13, срокът на договора можело да бъде удължен след изтичането на уговорения едногодишен срок. Между страните не бил подписван анекс за продължаване на срока на договора, но наемните отношения между тях продължили до връчването на нотариалната покана от 03.09.2018 год. По този начин договорът се бил превърнал в безсрочен по силата на закона. С нотариалната покана, връчена на ответника на 13.09.2018 год., ищецът му бил дал едномесечно писмено предизвестие, след изтичането на което договорът се прекратявал и наемателят трябвало да освободи имота. Преди връчването на нотариалната покана страните били провели разговор, като ответникът заявил, че не желае да напусне имота, като претендирал направените подобрения в него. Съгласно чл. 8, ал. 2 от договора, наемателят нямал право да извършва ремонти работи без изричното писмено съгласие на наемодателя.

Софийски градски съд, след като прецени събраните по делото доказателства и взе предвид наведените във въззивната жалба пороци на атакувания съдебен акт и възраженията на насрещната страна, намира за установено следното:

Предявен е за разглеждане иск с правно основание чл. 233, ал. 1, изр. 1 ЗЗД.

Съгласно разпоредбата на чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му част, като по останалите въпроси е ограничен от посоченото в жалбата.

Настоящият съдебен състав приема, че първоинстанционното решение е валидно и допустимо. Не е допуснато нарушение на императивни материални норми.

Решението е и правилно, като на основание чл. 272 ГПК въззивният съд препраща към мотивите, изложени от СРС. Независимо от това и във връзка с доводите във въззивната жалба е необходимо да се добави и следното:

Безспорно е във въззивното производство, а и въз основа на събраните доказателства по делото се установява, че на 11.05.2015 год. между страните е бил сключен валиден договор за наем /чиято регламентация се съдържа в разпоредбите на чл. 228 – 239 ЗЗД/ на следния недвижим имот: апартамент №33, находящ се в гр.София, бул.“*******, състоящ се от две стаи, кухня и други сервизни помещения, с площ от 63.03 кв.м., ведно с 1.089 % ид.ч. от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото, аз срок от 1 година, считано от 01.06.2015 год. Ответникът, като наемател, се задължил да заплаща на ищците, като наемодатели, месечна наемна цена в размер на 500 лв. до 10-то число на текущия месец, както и консумативните разходи във връзка с ползването на имота, в т.ч. входна такса. Страните постигнали съгласие, че след изтичането на срока на действие на договора същият може да бъде продължен – чл. 13. В раздел „Допълнителни разпоредби“ от договора за предвидени следните хипотези на прекратяване на действието на договора: 1/ при изтичане на уговорения срок; 2/ по взаимно съгласие на страните, изразено с двумесечно предизвестие и 3/ при забавяне на плащането над 1 месец.

Не се спори също така, че ищецът предоставил на ответника ползването на наетия имот.

С нотариална покана, представена на 03.09.2018 год. на нотариус Йорданова, с рег.№343 на НК, ищецът уведомил ответника, че отправя едномесечно предизвестие за прекратяване на договора за наем, тъй като същият се е превърнал в безсрочен и го поканил след изтичането му да опразни процесния недвижим имот. Видно е от направеното официално удостоверяване от посочения нотариус, че поканата била връчена на ответника на 13.09.2018 год.

Спорният във въззивното производство въпрос е свързан с това дали действието на процесния договор е било прекратено.

Несъмнено е, че наемното правоотношение между страните е възникнало като срочно – крайният срок на действие на договора е 01.06.2016 год. Същевременно по делото не са ангажирани данни, че след посочената дата срокът на договора е бил продължен, с оглед възможността за това, предвидена в клаузата на чл. 13, а доказателствената тежест в тази насока е била на ответника съобразно правилото на чл. 154, ал. 1 ГПК. Не се спори по делото, че ответникът е продължил да ползва имота със знанието на ищеца и без неговото противопоставяне. При това положение въззивният съд счита, че на основание чл. 236, ал. 1 ЗЗД сключеният между страните наемен договор се е трансформирал в безсрочен. В този случай всяка от страните може да се откаже от него, като предизвести другата един месец по-рано – чл. 238 ЗЗД. Характер на такова предизвестие има нотариалната покана на ищеца от 03.09.2018 год. От момента на нейното получаване – на 13.09.2018 год., ответникът е бил уведомен за отказа на ищеца от договора, като едномесечният срок на предизвестието е изтекъл преди процеса.

След като действието на наемния договор е било преустановено, то за наемателя е възникнало задължението да върне наетата вещ – чл. 233, ал. 1, изр. 1  ЗЗД. Това задължение не означава само опразване и/или изоставяне на вещта, а следва да се изрази в предаването и на наемодателя. Следователно връщането е двустранен акт на наемателя и наемодателя, който следва да се предприеме по инициатива на наемателя. По делото липсват каквито и да било данни, че ответникът е върнал на ищеца процесния имот, а доказателствената тежест за това е била негова /не е било предложено и реално изпълнение и в хода на процеса/, поради което релевираната претенция се явява основателна и законосъобразно е била уважена от първоинстанционния съд.

Във връзка с оплакванията във въззивната жалба следва да се посочи, че превръщането на процесния срочен договор за наем в договор, в който модалитетът срок отсъства, е достатъчно, за да се приеме, че по взаимно съгласие на страните предходната уговорка, обективирана в клаузата на чл. 10, ал. 2, е променена. Поради това и двумесечното предизвестие на ищеца от 29.08.2018 год. /на л. 35 от първоинстанционното дело/ не може да се възприеме като негово извънсъдебно признание за съществуването на срочно наемно правоотношение между страните /при това в случая не е и ясно каква точно е неговата продължителност – ответникът не изложил конкретни твърдения в тази насока/, а от друга страна в хипотезата на едностранно прекратяване на наемния договор по чл. 238 ЗЗД, по принцип няма пречка да бъде отправено предизвестие с по-дълъг срок от страна на наемодателя, тъй като посочената норма е диспозитивна.

Ето защо въззивната жалба следва да бъде оставена без уважение, а решението на СРС – потвърдено, като правилно.

При този изход на спора жалбоподателят няма право на разноски.

Предвид изложените съображения, съдът

 

 

                              Р    Е    Ш    И    :  

 

 

ПОТВЪРЖДАВА решението от 21.04.2020 год., постановено по гр.дело №4616/2019 год. по описа на СРС, ГО, 155 с-в.

Решението подлежи на обжалване пред Върховния касационен съд при условията на чл. 280, ал. 1 ГПК в едномесечен срок от връчването му на страните.

 

 

 

 

ПРЕДСЕДАТЕЛ:                                     ЧЛЕНОВЕ: 1/                             2/