РЕШЕНИЕ
№ 2560
гр. В., 07.07.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – В., 20 СЪСТАВ, в публично заседание на десети юни
през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:
Председател:Орлин Чаракчиев
при участието на секретаря Ани Люб. Динкова
като разгледа докладваното от Орлин Чаракчиев Гражданско дело №
20233110111982 по описа за 2023 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е образувано по предявени от С. И. Д., ЕГН: **********, с адрес: гр.
В., ж.к. Вл. В. № * срещу Р. В. Р., ЕГН: **********, с адрес: гр. В., м-ст Т., ул. № *, № *
обективно и кумулативно съединени искове с правно основание чл. 79, ал. 1 вр. чл. 149 от
ЗЗД и чл. 92, ал.1 от ЗЗД за осъждане на ответницата да заплати на ищеца следните суми:
сумата от 500,00 лв., представляваща платен гаранционен депозит по чл. 15 от договор за
наем от 16.05.2023 г., както и сумата 500,00 лв., представляваща неустойка по чл. 21 от
договор за наем от 16.05.2023 г., ведно със законната лихва върху всяка главница,
считано от датата на депозиране на исковата молба - 19.09.2023 г., до окончателното им
изплащане.
Ищецът твърди чрез адв. Б. Б., че на 16.05.2023 г. страните сключили писмен договор,
по силата, на който ответницата му отдала под наем собствен недвижим имот, находящ се в
гр. В., м-ст "Тр.“, ул. „*-та“ No *срещу месечен наем от 500,00 лв. Поддържа, че при
подписване на договора внесъл сума за депозит в размер на 500,00 лв., съгласно клаузата на
чл. 15 от договора. Излага се, че около два месеца живял в имота заедно с приятелката си
Я.Ст.Р., когато в нарушение на уговореното в чл. 20, б. „б“ едномесечно предизвестие,
ответницата им дала по-малко от 12 часа да се изнесат и ги заплашила, че ако не го направят
ще им изхвърли багажа, поради което те се изнесли. Ищецът сочи, че с покана получена от
ответницата на 07.08.2023 г. я поканил да му върне заплатения депозит по чл. 15 от
договора, както и да му заплати сумата от 500,00 лв., обезщетение уговорено в чл. 21 в
размер на един наем за неспазване на едномесечното предизвестие, но това не било сторено.
По изложените съображения моли за уважаване на исковете. Претендират се и разноски.
В срока по чл. 131, ал. 1 от ГПК е постъпил писмен отговор от Р. В. Р., чрез адв. Е. Ц.,
с който исковете се оспорват изцяло по основание и размер. Сочи, че с ищеца са сключили
договор за наем от 16.05.2023 г., с участието на посредник Д.С.П. от „Х.п.” ООД. Тъй като
наемателят нямал средства брокерът платил на ответницата в лично качество както капаро
от 250,00 лв., срещу което тя се задължила в срок до 16.05.2023 г. да подпише договор за
наем от 500,00 лв. на месец, така и депозита от 500,00 лв. по чл. 15 от договора. Излага, че
при подписването му на наемателя били предадени ключ за вратата на двора и за външната
на апартамента. Поддържа, че не бил съставен опис на обзавеждането в наетия имот.
1
Твърди, че с капарото от 250,00 лв. бил погасен наемът за периода 16.05.2023 г. - 31.05.2023
г., а наемите за месец юни и юли 2023 г. били платени със закъснение. Излага, че не са
издавани разписки за платените суми за наем и консумативи - вода и ел. енергия. Сочи, че
във връзка с ползването на наетия имот направила опит да разговаря по телефона с
наемателя, който не върнал обажданията, поради което на 19.07.2023 г. около 20:00 ч. след
поредно позвъняване без отговор, почукала на прозореците и входната врата на наетия имот,
но никой не отключил. Поради това отключила входната врата и намерила наемателя и
приятелката му да стоят на тъмно, а на исканията да изясни защо не отваря, ищецът
неочаквано реагирал гневно и я заплашил с ТИМ. От своя страна ответницата го уведомила
скоро да очаква връчване на предизвестие за прекратяване на договора за наем, като наемът
бил платен за юли, а предвид внесения депозит имотът можел да се ползва до изтичане на
едномесечното предизвестие. Излага, че по-късно нейн близък я уведомил, че наемателят и
неговата приятелка напуснали имота около 03:00 ч. на 20.07.2023 г., като тя не била
уведомена предварително за освобождаването и финансовите им взаимоотношения не били
уредени, нито били предадени двата ключа. Поддържа, че предвид липсата на посочени
адреси за кореспонденция в договора и умишленото напускане на имота през нощта, била
обективно препятствана да връчи предизвестие за неговото прекратяване. Сочи, че на
20.07.2023 г. Я. Р. и нейната майка М.С. се срещнали с брокера за изясняване на ситуацията.
Счита, че договорът е прекратен считано от 07.08.2023 г., на която дата получила поканата от
ищеца. Поддържа, че не е възпрепятствала последния да ползва имота, нито го е отстранила
от него. Сочи, че той е прекратил едностранно договора без да връчва предизвестие, въпреки
че знаел нейния постоянен адрес, като не върнал ключовете, съответно не предал имота, а
имал и задължения за наем и консумативи, поради което е налице неизпълнение на
задълженията му по чл. 16, б. „а“ до „г“ вкл. от договора. Излага, че след напускането на
жилището на 20.07.2023 г. в него са оставени включени ел. уреди, както и осветлението на
общите части. Оспорва твърдението, че е дала срок от 12 ч. на ищеца да се изнесе, по време
на разговора им на 19.07.2023 г. По изложените съображения моли за отхвърляне на
исковете. В условията на евентуалност прави възражение за прихващане на исковите суми
със следните вземания към ищеца - сумата от 116,67 лв., представляваща дължим наем за
периода от 01.08.2023 г. до 07.08.2023 г., сумата от 6,44 лв., представляваща задължение за
ползвани 2 куб.м. вода за периода 19.06.2023 г. - 18.07.2023 г., сумата 42,56 лв.,
представляваща дължима ел. енергия за периода 27.06.2023 г. - 07.08.2023 г. Претендират се
и разноски.
В о.с.з. ищецът се явява лично, представлява се и от адв. Н. Б. и адв. Б. Б., чрез които
поддържа изразената позиция по спора.
В о.с.з. ответникът се явява лично, представлява се от адв. Е.Ц., чрез който поддържа
изразената позиция по спора.
Ответникът доразвива подробно доводите си в депозираната писмена защита.
За да се произнесе по спора, съдът съобрази следното от фактическа и правна
страна:
Предявени са обективно кумулативно съединени искове с правно основание чл. 79,
ал. 1 вр. чл. 149 от ЗЗД и чл. 92, ал.1 от ЗЗД.
За успешното провеждане на исковата защита в тежест на ищеца е пълно и главно да
докаже следните правнорелевантни факти, от които се ползва – по иска с правно основание
чл. 79, ал. 1 вр. чл. 149 от ЗЗД - заплащането на депозит по договор за наем от 16.05.2023 г.
сключен с ответника - наемодател; договорът за наем да е прекратен около два месеца след
сключването му от наемодателя без предизвестие със заплаха, че следва да напуснат имота в
срок от 12 часа, като в противен случай ще им бъде изхвърлен багажа; към момента на
прекратяването наемателят да не е имал задължения към наемодателя по договора, чието
изпълнение да е било обезпечено с предоставения депозит. По иска с правно основание чл.
92, ал.1 от ЗЗД - валидно уговорена неустоечна клауза в чл. 21 от договора, както и че се е
сбъднал фактическия състав за начисляване на неустойката поради неспазване на
едномесечното предизвестие за прекратяване на договора; размер на вземането за неустойка.
В случая на основание чл. 146, ал. 1, т. 3 и 4 от ГПК по делото е прието за безспорно
и ненуждаещо се от доказване обстоятелството, че страните са сключили договор за наем от
16.05.2023 г. с ищеца - наемател и ответницата – наемодател, а и това се установява от
приложения на л. 4-5 като доказателство по делото препис от договор за наем на имот
находящ се на адрес: гр. В., м-ст „Т.“, ул. „*“ № *. В чл. 19 страните са уговорили срок на
договора от 12 месеца считано от 16.05.2023 г. На следващо място видно от текста на
2
договора в чл. 15 от същия е постигната договорка, че с подписването му наемателят внася
сумата от 500,00 лв., която се предава на наемодателя за съхранение за срока на действие на
договора. В чл. 16 е посочено, че наемодателят има право да се удоволетвори от депозита в
четири случая: ако наемателят откаже да върне имота в уговорения срок и/или до предаде не
в състоянето на подписването; ако наемателят не плати месечния си наем; ако наемателят не
плати месечните си консумативни разходи, след напускане на имота; ако наемателят
прекрати договора без минимум месец предизвестие. В чл. 18 е предвидено, че при липса на
някое от горните нарушения наемодателят е длъжен да върне пълния размер на депозита.
Съгласно чл. 20 договорът се прекратява с изтичане на срока или с едномесечно
предизвестие, а съгласно чл. 21 при прекратяване без предизвестие неизправната страна
дължи обезщетение в размер на един наем.
Доколкото страните не оспорват подписите положени в процесния договор, то и
съдът приема, че те са обвързани от волеизявленията направени в него. С оглед на това и
предвид обстоятелството, че договорът съдържа всички изискуеми съгласно чл. 228 от ЗЗД
съществени елементи на твърдяното от ищеца облигационно правоотношение – страни,
предмет, срок, наемна цена, то съдът приема, че между страните е възникнало валидно
наемно правоотношение, съответно договорът валидно е породил уговорените в него права
и задължения за страните – за ищеца като наемател, а за ответника като наемодател.
На следващо място ответникът не е оспорил, че договореният в чл. 15 от договора
депозит в размер на 500,00 лв. му е предаден, а и текстът на клаузата сочи, че той се предава
на наемателя с подписване на договора, поради което съдът приема, че с поставяне на
подписа си в договора ответникът е признал извънсъдебно неизгодния за него факт, че е
получил процесната сума за съхранение на основание чл. 149 от ЗЗД, в обезпечение на
задълженията на наемателя по договора.
Основният спор по делото се концентрира около въпроса дали са възникнали
предпоставките за връщане на внесения депозит от наемодателя на наемателя, които
предвид уговореното в чл. 18 от договора изискват ищецът-наемател да не е допуснал някой
от четирите изрично посочени в чл. 16 случаи на договорно неизпълнение, като с отговора
на исковата молба ответникът е обосновал правото си да задържи депозита с твърдението, че
ищецът прекратил договора без едномесечно предизвестие, както и че наемателят
задължение за наемна цена и консумативи. Същевременно ищецът твърди, че ответникът е
страната, която прекратила договора без едномесечно предизвестие със заплахата, че следва
да напуснат имота в срок от 12 часа, като в противен случай ще им бъде изхвърлен багажа.
От горното е видно, че страните нямат противоречие относно правнорелевантния
факт, че наемният договор е бил прекратен предсрочно. Спорни обаче са причините за
прекратяването на облигационната връзка посредством неговото едностранно разваляне по
смисъла на чл. 87, ал.2 от ЗЗД без даване на срок за изпълнение на неизправната страна,
включително коя страна го е инициирала и с какви фактически действия, като на ищеца е
възложена доказателствената тежест да установи в процеса, че това е ответницата, което
обаче съдът приема за недоказано по следните съображения:
За установяване на твърденията си в исковата молба, че заедно с неговата приятелка
са били заплашени от ответницата да напуснат имота до 12 часа, като в противен случай ще
им бъде изхвърлен багажа и така договорът бил развален едностранно от последната без
предизвестие, ищецът е ангажирал показанията на водените свидетели Я. Ст.Р. и М.Г.С..
Първата свидетелка сочи, че ответницата им била наемодател с ищеца, както и че на
19.07.2023 г., около 23:00 ч. влязла в квартирата и ги заплашила, че ще извика някой от
нейното семейство да им изхвърли багажа ако не се изнесат, от което те се уплашили и
напуснали жилището. Преди да излезе казала, че иска да го напуснат до събота сутринта,
защото не ги харесва и не иска да живеят там. Излага, че не може да си спомни точните
думи на ответницата. Сочи, че брокерът им върнал надплатена сума от 200,00 лв. преди да се
нанесат в наетия имот. Излага, че лично давала сумите за заплащане на вода и ток и нямат
задължения за консумативи. Поддържа, че в деня след напускане на жилището искала да си
потърси правата по договора и потърсиал брокера по сделката. Излага, че в проведения пред
нея между него и ответницата телефонен разговор не са я уведомявали, че са напуснали
жилището, като целта на обаждането било да разберат кога да напуснат, а тя казала до
събота сутрин.
Горните показания на свидетелката Р. съдът намира, че следва да се кредитират като
заинтересовани при условията на чл. 172 от ГПК на няколко основания. На първо място
противно на заявеното от свидетелката, че с ищеца са просто приятели, самият ищец сочи,
3
че с приятелката си – т.е. със свидетелката Р., са живели в процесния имот, което при
положение, че се касае за отношения между пълнолетни мъж и жена, предполага се, че те са
били в интимна връзка. Последното обстоятелство се потвърждава и от показанията на
свидетелката Стоянова – майка на свидетелката Р., която сочи, че нейната дъщеря излязла на
квартира с приятеля си в процесния имот. На следващо място от показанията на самата
свидетелка се установява, че на практика е била не само ползващо се от процесния договор
лице, но и че дори е заплащала възникналите по него задължения за наемна цена и
консумативи, поради което следва да се приеме, че с мълчаливото съгласие и на двете страни
по облигационната връзка е придобила фактически качеството на страна по наемната
сделка, с която се явява пряко финансово обвързана. По делото се установи и че именно във
връзка с процесния договор отношенията между свидетелката и ответницата са ескалирали
до степен първата да подаде срещу втората частна тъжба, въз основа на която пред ВРС е
образувано висящо НЧХД за обида, обстоятелство, което свидетелката затаи при въпроса от
съда дали между нея и страни по делото се водят дела.
Не на последно място в показанията си свидетелката уточнява, че не може да си
спомни точните думи на ответницата в процесната вечер.
Показанията на Р. са и вътрешно противоречиви доколкото първо се сочи, че заедно с
ищеца събрали багажа си и напуснали жилището още на 19.07.2024 г. поради големия уплах
от заканата на ответницата, а впоследствие вече сочи, че на следващия ден поискала
брокерът да се свърже с ответницата за да уточни кога точно иска да напуснат жилището.
Горните множество преки основания за заинтересованост на свидетеля – финансова
обвързаност с процесния договор и изхода на делото; затаените обстоятелства, че е частен
тъжител именно срещу страната в процеса, на която противопоставя показанията си,
едновременно, с което е била интимен партньор на ищеца, който собствено е ангажирал
показанията в процеса и която теза те подкрепят по същество, преценени в съвкупност с
уклончивостта на показанията относно точното възприемане на думите на ответницата във
вечерта на 19.07.2024 г., както и вътрешното им логическо противоречие, изцяло
препятстват съда да гради изводите си по същество върху тези показания в частта им, че
двамата с ищеца напуснали жилището под заплахата на ответницата, че ако не се изнесат ще
им изхвърли багажа.
Истинността на последното твърдение не се установява и от показанията на другата
свидетелка на ищеца – Ст., в частта им, че на разговора с брокера чула ответницата да казва,
че желае ищеца и приятелката му да напуснат имота, както и че били взели такова решение
на семейно събрание. Визираните показания също следва да се кредитират като дадени от
заинтересовано лице поради факта на непосредствено близката родствена връзка с другата
свидетелка Р., която е нейна дъщеря, която от своя страна има пряк финансов и емоционален
интерес от даването на показания в полза на ищеца, но и доколкото тази свидетелка няма
преки впечатления за събитията от 19.07.2024 г., а казаното от нея е изцяло производно от
споделеното от Радева. Поради изложените причини съдът не може да обоснове крайния си
съдебен акт и с казаното от свидетелката Стоянова.
Същевременно по делото не са били налице пречки от процесуално или друго
естество в преклузивните срокове по ГПК да бъде поискан разпит на брокера осъществил
телефонния разговор с ответницата още на деня следващ напускането на жилището от
ищеца, както и да бъде приобщен като доказалтество самия разговор, за който по делото не
се спори, че е записан на електронен носител, а свидетелите на ищеца твърдят, че съдържа
извънсъдебни признания на ответницата, че е изгонила ищеца и приятелката му на * г.
Подобни доказателствени искания обаче не са били формулирани до края на първото
съдебно заседание и предвид липсата на други събрани доказателства за установяване, че
ответницата е прекратила с едностранно изявление и без предизвестие облигационната
връзка по договора за наем, т.е., че го е развалила в хипотезата на чл. 87, ал.2 от ЗЗД, то това
твърдение на ищеца остана недоказано в процеса.
Същевременно по делото не е спорно, че в нощта на 19.07.2024 г. срещу 20.07.2024 г.
ищецът и свидетелката Р. са напуснали жилището с целия си багаж, като са оставили
ключовете за него в общите части, с които свои фактически действия съдът приема, че най-
късно на 20.07.2024 г. ищецът изрично е манифестирал едностранно прекратяване на
наемното правоотношение занапред без да е отправил към наемодателя уговореното в
договора едномесечно предизвестие. Респективно ищецът не установи разпределения му в
тежест на доказване факт, че е изправна страна по облигационната връзка, а ответницата не,
поради което по делото е установен фактическият сътав на договорната хипотеза на чл. 18
4
вр. чл. 16, б. „г“, при която наемодателят има право да задържи внесения от наемателя
депозит, доколкото последният е прекратил договора без едномесечно предизвестие.
Наред с това въпреки дадените указания по реда на чл. 146, ал.2 от ГПК ищецът не
посочи, съответно по делото не се събраха доказателства, че е заплащал консумативи за
наетото жилище, а именно сумата от 6,44 лв., представляваща задължение за ВиК услуги за
периода 19.06.2023 г. - 18.07.2023 г., както и сумата 42,56 лв. задължение за ел. енергия за
периода от 27.06.2023 г. до прекратяване на договора. Същевременно ответницата е доказала
с представените по делото разписки за извършени плащания №№ *г., № *г. и № * г., че за
обект на поребеление с адрес съвпадащ с този на наетия имот - гр. В., м-ст „Тр.“, ул. „*“ № *,
е зплатила 1033,2 лв. за ел. енергия потребена в периода 03.06.2024 г. – 02.08.2024 г., както и
206,36 лв. за потребени ВиК услуги в периода 19.06.2023 г. – 18.07.2023 г. Т.е. по делото
ищецът не е доказал заплащане на консумативните разходи за имота, който не спори, че е
обитавал до 19.07.2023 г., респективно е налице и договорния фактическия състав на чл. 16,
б. „в“ тъй като, който също дава право на наемодателя да задържи сумата за депозит.
В обобщение, съдът намира, че по делото ищецът – наемател не е установил, че се е
сбъднало материално – правното условие наемодателят да му върне дадената в обезпечение
на основание чл. 149 от ЗЗД сума от 500,00 лв. и предявеният иск за нейното връщане следва
да се отхвърли като неоснователен.
За пълнота следва да се посочи, че дори противно на доказателствената съвупност
съдът да приеме, че във вечерта на 19.07.2023 г. ответницата еднократно е заплашила ищеца
и приятелката му, че ако не се изнесат багажът им ще бъде изхвърлен, то това обстоятелство
не може да се приеме като категорично волеизявление на наемодателя, че прекратява
едностранно облигационната връзка. Това е така доколкото собствено ищецът и неговата
приятелка и фактически сънаемател на процесния имот, изрично сочат, че след изричането
на заплахата и излизането на ответницата от наетия имот в нощта на 19.07.2023 г., те са
останали в него и доколкото са имали ключове за жилището съдът приема, че не са били
налице пречки по-големи от обичайните да продължат неговото ползване съобразно
уговореното в договора. В тази връзка интензитетът на твърдяната заплаха отправена от
близо седемдесетгодишна жена съдът приема, че не е достатъчен да породи у дееспособни
пълнолетни лица основателен страх за здравето, живота или имуществото им, който да стане
единствена причина да напуснат незабавно наетия имот. Освен това ако действително са
почувствали подобен уплах, то се поставя въпроса защо не са поискали съдействието на
полицията при положение, че обитават имота на годно правно основание – договор за наем,
по който сочат, че са били изрядна страна.
На следващо място макар съдът да намира, че ищецът е установил валидно уговорена
неустоечна клауза в чл. 21 от договора, то не се е сбъднал фактическия състав за нейното
начисляване в полза на наемателя, тъй като съдът по-горе прие в мотивите си за недоказано,
че наемодателят е прекратил договора без едномесечно предизвестие. Респективно и искът
по чл. 92, ал.1 от ЗЗД се явява недоказан, следователно също подлежи на отхвърляне в
цялост.
С оглед изхода на спора на основание чл. 78, ал.3 от ГПК ищецът следва да репарира
сторените от ответника разноски, които съобразно представения списък по чл. 80 от ГПК и
договор за правна защита и съдействие възлизат на 800,00 лв. за платено в брой адвокатско
възнаграждение. Респективно на ответната страна следва с решението по делото да се
присъди сумата от 800,00 лв.
Воден от горното, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявените от С. И. Д., ЕГН: **********, с адрес в гр. В., ж.к. Вл. В.
№ * срещу Р. В. Р., ЕГН: **********, с адрес: гр. В., м-ст Т., ул. № *, № * обективно и
кумулативно съединени искове с правно основание чл. 79, ал. 1 вр. чл. 149 от ЗЗД и чл.
92, ал.1 от ЗЗД за осъждане на ответницата да заплати на ищеца следните суми: сумата от
500,00 лв., представляваща платен гаранционен депозит по чл. 15 от договор за наем от
16.05.2023 г., както и сумата 500,00 лв., представляваща неустойка по чл. 21 от договор за
наем от 16.05.2023 г., ведно със законната лихва върху всяка главница, считано от датата
на депозиране на исковата молба - 19.09.2023 г., до окончателното им изплащане, като
5
неоснователни.
ОСЪЖДА С. И. Д., ЕГН: **********, с адрес в гр. В., ж.к. Вл. В. № * да заплати на
Р. В. Р., ЕГН: **********, с адрес: гр. В., м-ст Т., ул. № *, № * сумата 800,00 лв.,
представляваща сторени по делото съдебно-деловодни разноски, на основание чл. 78, ал. 3
от ГПК.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Варненски окръжен съд в двуседмичен
срок от връчването му на страните.
ПРЕПИС от решението да се връчи на страните.
Съдия при Районен съд – В.: _______________________
6