Решение по дело №6541/2019 на Районен съд - Сливен

Р Е Ш Е Н И Е  № 699

 

гр. Сливен, 16.07.2020 г.

 

В   И М Е Т О   Н А   Н А Р О Д А

 

СЛИВЕНСКИЯТ РАЙОНЕН СЪД, гражданско отделение, ХI-ти граждански състав, в открито съдебно заседание на трети юли през две хиляди и двадесета година, в състав:

 

РАЙОНЕН СЪДИЯ: ИВА КОДЖАБАШЕВА

 

при секретаря АНДРЕАНА СТАНЧЕВА, като разгледа докладваното от съдията гражданско дело № 6541 по описа за 2019 година, за да се произнесе взе предвид следното:

 

Предявен е ревандикационен иск с правно основание чл. 108 от Закона за собствеността от „ЕЛ-ПИ“ ЕООД срещу М.Т.А. ***.

В исковата молба се твърди, че с договор за покупко-продажба от 2010 г. ищцовото дружество е придобило собствеността върху недвижим имот - самостоятелен обект в сграда с идентификатор 67338.545.211.1.11 по КККР на гр. Сливен, с адрес на имота гр. Сливен, ул. „Стефан Караджа“ № 4, вх. А, ет. 1, обект № 11, който се намира в сграда с идентификатор 67338.545.211, с предназначение на обекта за търговска дейност, с площ от 110 кв. м., при съседни самостоятелни обекти на същия етаж: 67338.545.211.1.12, под обекта: няма, над обекта: 67338.545.211.1.4 и 67338.545.211.1.3.

Твърди се, че ответникът незаконосъобразно е заел, затворил с метална врата и ползва помещение от обекта на ищеца с площ около 10 кв. м., разположено в югоизточната част на обекта, като до него от северозапад е разположен трафопост, а от югоизток е коридор.

Ищцовото дружество претендира от съда да постанови решение, с което да осъди ответника да му предаде владението върху процесната реална част от обекта - помещение с площ от около 10 кв. м. от обща площ на обекта от 110 кв. м., разположено в югоизточната част на обекта, като до него от северозапад е разположен трафопост, а от югоизток е коридор, което владее без основание.

Ответникът е депозирал отговор в законоустановения срок, в който излага становище за допустимост, но неоснователност на иска. Не оспорва собствеността на ищцовото дружество върху обекта с идентификатор 67338.545.211.1.11, но излага твърдения, че ищецът не е собственик на процесното помещение, тъй като то не е част от обекта, собственост на ищеца, а е част от общите части на етажните собственици на жилища в жилищен блок в гр. Сливен, ул. „Стефан Караджа“ № 4, вх. А. Твърди се, че помещението е изградено при строежа на сградата през 1962 г. и е конструктивно определено за складово помещение, което да се ползва от живеещите във входа, като през годините се е ползвало от различни собственици, а към момента - от ответника и още няколко собственика, като то не е част от търговските обекти, разположени на първо строително ниво, включително и от търговския обект на ищцовото дружество. Излага се, че входната врата към помещението е създадена при строителството на сградата и е част от архитектурната и конструктивна строителна документация, както и самото помещение, като не е осъществявана никаква последваща интервенция. Изтъква се, че процесното помещение е изградено като обща част по предназначение, чиято собственост принадлежи на всички собственици на жилища във вх. А, при пропорционални на площта на притежаваните от тях основни обекти квоти.

В съдебно заседание ищцовото дружество се представлява по закон от управителя си и по пълномощие от своя пълномощник - адвокат, чрез който поддържа предявения иск, моли да бъде уважен и претендира направените по делото разноски. Депозирало е и писмена защита по делото.

Ответникът, редовно призован, се явява лично и се представлява от своя пълномощник - адвокат, чрез който изразява становище за неоснователност на иска и моли да бъде отхвърлен като също претендира направените по делото разноски.

Съдът, като обсъди доводите на страните и събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, намери от фактическа страна следното:

Страните не спорят, а се установява и от събраните по делото писмени доказателства, че ищцовото дружество е собственик на основание договор за покупко-продажба на недвижим имот - самостоятелен обект в сграда с идентификатор  67338.545.211.1.11 по КККР на гр. Сливен, с адрес на имота гр. Сливен, ул. „Стефан Караджа“ № 4, вх. А, ет. 1, ап. 11, който се намира в сграда № 1, разположена в ПИ с идентификатор 67338.545.211, с предназначение на обекта за търговска дейност, с площ от 110 кв. м., брой нива на обекта 1, при съседни самостоятелни обекти на същия етаж: 67338.545.211.1.12, под обекта: няма, над обекта: 67338.545.211.1.4 и 67338.545.211.1.3, ведно със съответните идеални части от общите части на сградата и съответната част от отстъпеното право на строеж върху терена, а ответникът е собственик на основание договор за покупко-продажба на недвижим имот - самостоятелен обект в сграда - жилище, апартамент с идентификатор 67338.545.211.1.6 по КККР на гр. Сливен, с адрес на имота гр. Сливен, ул. „Стефан Караджа“ № 4, вх. А, ет. 3, апартамент № 6.

Страните не спорят и по обстоятелството, че съществува обособено помещение от около 10 кв. м., което се владее от ответника, в качеството му на етажен собственик във вх. „А“ на ул. „Стефан Караджа“ № 4 в гр. Сливен.

Спорът между страните се концентрира върху обстоятелството процесното помещение от около 10 кв. м., което се владее от ответника, реална част ли е от имота на ищцовото дружество с идентификатор  67338.545.211.1.11 или е част от общите части на етажните собственици на жилища във вх. „А“ на жилищния блок на ул. „Стефан Караджа“ № 4 в гр. Сливен.

От показанията на разпитания свидетел И. Петков И., съпруг на управителя на ищцовото дружество г-жа Петра Найденова се установява, че търговският обект, който дружеството е закупило през 2010 г., е с площ около 110 кв. м., намира се на ул. „Стефан Караджа” от северната част, на приземния етаж и дружеството има спор за процесното помещение с ответника. Свидетелят описва, че помещението се намира в югоизточната част на приземния етаж и е с площ от около 10 кв. м., като се владее от домоуправителя - ответника М.А. и бившия домоуправител - свид. Русин Русинов. Свидетелят излага, че процесното помещение е част от търговския обект, собственост на дружеството по кадастралния план, като се е владеело от етажни собственици и когато ищцовото дружество е закупило търговския обект. Свидетелят описва също, че дружеството никога не е владяло помещението, направило е опит да влезе във владение и да монтира собствена врата, но поради възникналия спор не е успяло да го направи. 

По делото са разпитани и свидетелите Русин Русинов и Станка Цандева, живущи във вх. „А“ на сградата на бул. „Стефан Караджа” № 4.

От показания на свид. Русинов се установява, че от 1982 г. насам обектът, собственост на ищцовото дружество, винаги е бил търговски обект, първоначално собственост на Община - Сливен, а впоследствие препродаван на няколко собственика, с различни предназначения. Свидетелят излага, че процесното помещение с площ от около 10 кв. м., наричано от свидетеля „стаичка“, никога не е било част от търговския обект, не е имало врата към него, а винаги е било ползвано от живеещите във вход „А“. Според свидетеля Русинов тази стаичка е част от общите части на входа като предишните собственици на търговския обект, включително и Общината, не са претендирали за ползването й, а към настоящия момент тя се ползва от ответника М.А., който е започнал да я ползва с разрешение на свид. Русинов в качеството му на домоуправител към онзи момент.

От показанията на свидетелката Станка Цандева се установява също, че процесното помещение, наричано и от тази свидетелка „стаичка“, е за общо ползване, като стаичката никога не е била част от търговския обект. Свидетелката описва, че само живущите във входа са я ползвали, като са се разбирали помежду си за ползването, прибирали са в нея колички на децата си, велосипеди, а след израстването на децата и за складиране на строителни материали. Изтъква още, че никога не е имало врата от търговския обект към тази стаичка. Свидетелката Цандева излага, че ползването на стаичката винаги е ставало по разбирателство между съседите, както и че в домовата им книга е вписано като съсобственик ищцовото дружество и в случай, че би поискало да ползва като съсобственик тази стаичка, биха могли да го обсъдят на общо събрание на етажните собственици.

Съдът кредитира изцяло показанията на всички разпитани по делото свидетели, тъй като ги прецени като обективни и логични, вътрешно непротиворечиви, а и непротиворечиви нито помежду си, нито на останалите събрани по делото доказателства.

По делото е допусната и съдебно-техническа експертиза, като приетото заключение по нея съдът кредитира изцяло като обективно и компетентно изготвено. Вещото лице е изследвало документите по делото, извършило е проучвания в Община - Сливен, в СГКК - Сливен, в МНО, където се съхраняват досиетата на строежите, изпълнени от „Строителния отряд“ на МНО, направило е и измервания на място, след което е дало подробни отговори на поставените от страните задачи.

От заключението на вещото лице се установява, че към настоящия момент в сградата на ул. „Стефан Караджа” № 4 в гр. Сливен, във всеки от входовете „А“ и „В“ на първи надземен етаж съществува по едно самостоятелно помещение, всяко с единствен, самостоятелен и директен достъп от вън през врата на югозападната фасада на сградата. Процесното помещение във вх. „А“ е с граници югозапад - външен зид; северозапад - обект със специално предназначение, трансформаторен пост; североизток - търговски обект на „ЕЛ - ПИ“ ЕООД; югоизток - вход „А“ и с площ, измерена на място от вещото лице, както следва: 8,90 кв. м. полезна площ и 10,45 кв. м. застроена площ. То е самостоятелно помещение с единствен и директен достъп от вън чрез врата на югозападната фасада на сградата и граничи на североизток с търговския обект на ищцовото дружество. Вещото лице не е установило белези както от страна на помещението, така и от страна на търговския обект да е имало вход - връзка между тях. Установена от експерта е допълнителна промяна, касаеща търговския обект на ищцовото дружество, като прозорец на западната фасада е зазидан частично и е отворен вход с монтирана стоманена врата за зареждане на търговския обект.

Вещото лице е описало, че според нотариалните актове по делото търговският обект е индивидуализиран като самостоятелен обект в сграда с идентификатор  67338.545.211.1.11 по КККР на гр. Сливен, с адрес на имота гр. Сливен, ул. „Стефан Караджа“ № 4, вх. А, ет. 1, ап. 11, който се намира в сграда № 1, разположена в ПИ с идентификатор 67338.545.211, с предназначение на обекта за търговска дейност, с площ от 110 кв. м., брой нива на обекта 1, при съседни самостоятелни обекти на същия етаж: 67338.545.211.1.12, под обекта: няма, над обекта: 67338.545.211.1.4 и 67338.545.211.1.3, ведно със съответните идеални части от общите части на сградата и съответната част от отстъпеното право на строеж върху терена. В тези документи е посочена само застроената площ на обекта, а именно 110 кв. м. и няма описание на съдържащите се помещения в него. При съставяне на нотариалните актове е прилагана една и съща кадастрална схема № 4130/22.06.2009 г., като по делото освен нея е представена и схема № 15-799287/31.10.2018 г. на СГКК Сливен. И по двете схеми очертанието на обекта с плътна черна линия е едно и също, като процесното помещение е в границите и представлява част от обекта.

След извършеното измерване на място вещото лице е установило, че действителната застроена площ на търговския обект е 109,99 кв. м., закръглено 110 кв. м., без процесното помещение. Застроената площ на търговския обект с включеното в него помещение е 120,45 кв. м., закръглено 120 кв. м.

Изслушан в съдебно заседание вещото лице допълва, че след като е представил в съда заключението си е успял да направи оглед и във вход „В“ на сградата на ул. „Стефан Караджа” № 4, като помещението в него е идентично с това, за което е спорът и се държи под наем от фирма за климатици. Във вход „В“ помещението също е самостоятелно, без да има връзка с друг обект, двете помещения са идентични и вещото лице не е установило конструктивни промени.

Експертът пояснява, че издадените кадастрални схеми, представени по делото, включват процесното помещение в рамките на търговския обект, собственост на ищцовото дружество, но масово схемите не отговарят на действителното положение, тъй като при заснемането им не са посещавани на място обектите. Вещото лице отново изтъква, че по действителни мерки площта на търговския обект е 110 кв. м., без процесното помещение.

Установеното от фактическа страна мотивира следните правни изводи:

Предявеният иск е процесуално допустим, но по същество съдът го намира за неоснователен и недоказан.

Безспорно се установи по делото, че ищцовото дружество е собственик на основание договор за покупко-продажба на недвижим имот - самостоятелен обект в сграда с идентификатор 67338.545.211.1.11 с предназначение на обекта за търговска дейност, с площ от 110 кв. м., ведно със съответните идеални части от общите части на сградата и съответната част от отстъпеното право на строеж върху терена, както и че на партерния етаж на вх. „А“ на жилищния блок на ул. „Стефан Караджа“ № 4 в гр. Сливен има обособено помещение с площ от около 10 кв. м., което се владее от ответника.

Спорният въпрос е процесното помещение от около 10 кв. м., което се владее от ответника, реална част ли е от имота на ищцовото дружество с идентификатор 67338.545.211.1.11 или е част от общите части на етажните собственици на жилища във вх. „А“ на жилищния блок на ул. „Стефан Караджа“ № 4 в гр. Сливен.

Етажната собственост се състои от обособени обекти, но и от общи части - те свързват в архитектурно-строително отношения обектите, принадлежащи на различните собственици или пък са такива части, които осигуряват използването на тези обекти. Тези части нямат самостоятелен характер и тяхното предназначение за общо ползване е причина върху тях да се установи съсобственост.

Общите части биват два вида - общи части по естеството си и общи части по предназначение, като разграничителният критерии е техният характер. Общите части по естеството си са от такова съществено значение за сградата, че без тях тя обективно не може да съществува. Това са земята, върху която е построена сградата, основите, външните стени, вътрешните разделителни стени между отделните части, вътрешните носещи стени, колоните, трегерите, плочите, гредоредите, стълбите, площадките, покривите, стените между таванските и избените помещения на отделните собственици, комините, външните входни врати на сградата и вратите към общи тавански и избени помещения, главните линии на всички видове инсталации и централните им уредби, асансьорите, водосточните тръби и др. Общите части по предназначение са създадени и предназначени да предоставят допълнителни удобства на собствениците, ползвателите и обитателите на блока. Това могат да бъдат жилище на портиера, склад, партерен етаж, дворно място около сградата и др.

С оглед всички събрани по делото доказателства съдът намира, че процесното помещение с площ от около 10 кв. м. (10,45 кв. м. според заключението на съдебно-техническата експертиза), което се владее от ответника, представлява обща част по предназначение и е част от общите части на етажните собственици на жилища в жилищен блок в гр. Сливен, ул. „Стефан Караджа“ № 4, вх. А.

Промяна на предназначението на обща част по естеството си е недопустимо. Допустимо е обаче промяна на предназначението на обща част по предназначение, включително изключването й от общите части и обособяването й като самостоятелен обект, който става обикновена съсобственост и може да се прехвърля сам на друго лице. За това е необходимо решение на всички етажни собственици.

В настоящия случай липсват твърдения и доказателства процесното помещение, което свидетелите Русинов и Цандева наричат „стаичка“ и което според всички разпитани по делото свидетели се ползва от построяването на блока до настоящия момент като складово помещение от етажните собственици да е с променено предназначение и да е продадено на един единствен собственик.

Напротив, вещото лице, след като се е запознало и с приватизационния договор, където търговският обект фигурира под название „магазин за бои и лакове“ и след като е извършило оглед и измервания на място е установило, че процесното помещение няма връзка/врата към търговския обект, не е било подложено на конструктивни промени, а реално измерената площ на търговския обект на ищцовото дружество е 110 кв. м., без в тях да се включва процесното помещение.

Ето защо и на база на установените обстоятелства от свидетелските показания и изготвената по делото съдебно-техническа експертиза, съдът намира за недоказано обстоятелството, че помещението с площ от около 10 кв. м. е реална част от обекта, собственост на ищцовото дружество с идентификатор 67338.545.211.1.11 и с обща площ от 110 кв. м. Напротив, доказва се възражението на ответника, че процесното складово помещение е обща част по предназначение, част от общите части на етажните собственици на жилища във вх. „А“ на жилищния блок на ул. „Стефан Караджа“ № 4 в гр. Сливен.

Този извод не се променя от обстоятелството, че в приетите като писмени доказателства по делото кадастрални схеми, процесното помещение е нанесено в границите на обекта, собственост на ищцовото дружество с идентификатор 67338.545.211.1.11.

Съгласно чл. 44 ЗКИР самостоятелните обекти в сгради се установяват по строителните книжа, по актовете за собственост или чрез описание на място.

Истинността на кадастралните данни се осигурява чрез изискването за правоспособност на лицата, които могат да изпълняват дейности по кадастъра (чл. 16, ал. 1 ЗКИР). С оглед покриването на евентуалните вреди при неточни кадастрални данни законодателят е предвидил изискване за задължително застраховане на лицата, изпълняващи дейности по кадастъра (чл. 20, ал. 3 ЗКИР). Именно нарушаването на задължението на служителя да извършва възложените му работи по кадастъра, съответно по геодезия или картография, в съответствие с изискванията на закона може да доведе до включването на неверни или неточни данни относно поземлените имоти, което да бъде свързано с настъпването на определени вредни последици за техните собственици, ако допуснатите неточности предизвикат административен или съдебен спор, какъвто е настоящия случай.

Грешките в кадастралното заснемане не са изключени, напротив, за гарантиране на истинността на кадастралните данни е уредена и възможността за поправка и допълване на кадастъра (чл. 53, ал. 2 и 3 ЗКИР). Заповедите за одобряване на кадастралните карти и регистри имат констативно действие. Те не създават права на собственост, а само отразяват актуалните такива към момента на издаване на заповедта.

Именно с оглед постигането на съответствие на отразеното в кадастъра с действителното правно положение е предвидена възможност за извършването на последващи корекции и изменения на кадастралната карта или регистри. Последователно в практиката си ВКС на РБ приема, че установяването на допусната неточност в отразените в кадастъра факти не може да се търси по исков ред. Той аргументира това свое становище с правилото, според което установителните искове за факти са допустими единствено в предвидените от закона случаи, а такова предвиждане липсва при кадастралните данни. Установителен иск обаче може да се предяви по отношение на притежаваните от ищеца вещни права, ако възникне спор относно отразеното в кадастралните регистри - спор, подобен именно на настоящия.

Видно от приетите по делото нотариални актове ищцовото дружество е собственик на основание договор за покупко-продажба на търговския обект с идентификатор 67338.545.211.1.11 и с площ от 110 кв. м. Покупко-продажбата е деривативно придобивно основание, тоест купувачът придобива собствеността във вида, съответен на действителното субективно право на продавача. В случая от съвкупния анализ на събраните по делото доказателства се установява, че още от момента, когато търговският обект е бил собственост на Община - Сливен и когато Общината е прехвърлила търговския обект на частно лице с приватизационния договор от 1995 г., процесното помещение не е било част от търговския обект, не е било включено в площта на обекта от 110 кв. м., съответно не е било включено и в последващите транслативни сделки, с които се е прехвърляла собствеността върху търговския обект. Установи се по безспорен начин, че процесното помещение се ползва като обща част по предназначение от построяването на жилищния блок и до настоящия момент, като съдът приема, че кадастралното заснемане на процесното помещение като част от търговския обект с идентификатор 67338.545.211.1.11 се дължи на грешка, която не може да породи изключително право на собственост на ищцовото дружество върху помещението.

Предвид изложеното се налага изводът, че процесното помещение с площ от около 10 кв. м. (10,45 кв. м. според заключението на СТЕ) не е реална част от обекта, собственост на ищцовото дружество с идентификатор 67338.545.211.1.11 и с обща площ от 110 кв. м., а е обща част по предназначение, част от общите части на етажните собственици на жилища във вх. „А“ на жилищния блок на ул. „Стефан Караджа“ № 4 в гр. Сливен. Следователно предявеният ревандикационен иск се явява неоснователен и недоказан и като такъв следва да бъде отхвърлен.

С оглед изхода на спора, на основание чл. 78, ал. 3 ГПК, ищцовото дружество следва да бъде осъдено да заплати на ответника направените от него разноски по делото в общ размер на 850 лева, от които 250 лева - депозит за вещо лице и 600 лева - заплатено адвокатско възнаграждение.

Така мотивиран, съдът

 

Р Е Ш И:

 

ОТХВЪРЛЯ предявения от „ЕЛ - ПИ“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление гр. Сливен, ул. „Лъдженска“ № 7 срещу М.Т.А., ЕГН: **********, с адрес *** иск с правно основание чл. 108 от Закона за собствеността за признаване за установено, че „ЕЛ - ПИ“ ЕООД е собственик на реална част - помещение с площ от около 10 кв. м. - от недвижим имот - самостоятелен обект в сграда, с идентификатор 67338.545.211.1.11 по КККР на гр. Сливен, с адрес на имота гр. Сливен, ул. „Стефан Караджа“ № 4, вх. А, ет. 1, обект № 11, който се намира в сграда № 1 в поземлен имот с идентификатор 67338.545.211, с предназначение на обекта за търговска дейност, с площ от 110 кв. м., при съседни самостоятелни обекти на същия етаж: 67338.545.211.1.12, под обекта: няма, над обекта: 67338.545.211.1.4 и 67338.545.211.1.3 и осъждане на М.Т.А. да предаде владението на помещението с площ от около 10 кв. м. - реална част от самостоятелен обект в сграда с идентификатор 67338.545.211.1.11 по КККР на гр. Сливен, с адрес на имота гр. Сливен, ул. „Стефан Караджа“ № 4, вх. А, ет. 1, обект № 11 като НЕОСНОВАТЕЛЕН и НЕДОКАЗАН.

 

ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал. 3 ГПК „ЕЛ - ПИ“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление гр. Сливен, ул. „Лъдженска“ № 7 ДА ЗАПЛАТИ на М.Т.А., ЕГН: **********, с адрес ***, сумата от 850,00 лв. /осемстотин и петдесет лева/, представляваща направените по делото разноски.

 

Решението подлежи на обжалване пред Окръжен съд - Сливен в двуседмичен срок от връчването му на страните.

 

Препис от решението да се връчи на страните чрез техните пълномощници.

 

 

                                                 РАЙОНЕН СЪДИЯ: