№ 1264
гр. Варна, 18.04.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 33 СЪСТАВ, в публично заседание на
седемнадесети март през две хиляди двадесет и трета година в следния
състав:
Председател:Нела Кръстева
при участието на секретаря Миглена Н. Маринова
като разгледа докладваното от Нела Кръстева Гражданско дело №
20213110118051 по описа за 2021 година
Производството е образувано по искова молба с правно основание чл.422 от ГПК, във вр.
с чл.79 ЗЗД и чл.2 ЗУЕС, подадена от „Р.П.Р."ЕООД, вписано в ТРРЮЛНЦ с ЕИК *****,
срещу Р. Е. З., гражданка на *****, ЛНЧ **********, за приемане за установено, че
ответникът дължи на ищеца СУМАТА от
-1349.00 евро с ДДС, представляваща неплатено дължимо годишно възнаграждение за
2021г., дължимо от ответницата по Договор по см. на чл.2 от ЗУЕС за поддръжка и
управление на Жилищен комплекс от затворен тип „Курортни сгради с апартаменти за
временно обитаване“, подписан между страните и приложен по делото.
-134,90 Евро /сто тридесет и четири евро и деветдесет евроцента/ - договорна неустойка за
забава за плащане на дължимото годишно възнаграждение за 2021 г. за периода от
01.04.2021 г. до 16.08.2021 г.,определена по реда на чл. 12 от договора в размер на 10%
върху главницата,
ведно със законната лихва върху главницат а, считано от 17.08.2021 г. - датата на
депозиране на заявлението за издаване на заповед за изпълнение - до окончателното
изплащане на сумата , за които суми е присъдена с издадена заповед по ч. гр. дело №
***/2021г. по описа на ВРС, 33-ти състав.
Ищецът основава исковата си претенция на следните фактически твърдения,
изложени в исковата молба и в уточнителна молба №***/10.09.2018г.: По заявление на
основание чл.417 ГПК срещу посочения ответник е било образувано ч.гр.дело №***/2021 на
ВРС и е била издадена Заповед за изпълнение на парично задължение. Срещу издадената
заповед за изпълнение е постъпило възражение от ответницата, като е предоставен
1
едномесечен срок на заявителя да представи иск за установяване на вземането, предмет на
заявлението по чл.417 от ГПК. Сочи се, че на 20.03.2019 г. между Р. Е. З., и „Р.П.Р." ЕООД е
бил подписан Договор /по смисъла на чл. 2 от ЗУЕС/ за поддръжка и управление на
Жилищен комплекс от затворен тип „Курортни сгради с апартаменти за временно
обитаване" с адрес: гр. Варна, к. к „Св. Св. Константин и Елена", ул. *****, вписан с вх. per.
***** на Службата по вписванията - гр. Варна към Агенция по вписванията.
Горецитираният договор е бил подписан от Р. З., в качеството й на собственик на
самостоятелен обект в сграда, с идентификатор ***** /*****/ по Кадастралната карта и
кадастралните регистри на гр. Варна, одобрени със Заповед № РД ***** г. на ИД на АГКК,
който самостоятелен обект се намира в сграда № 5, разположена в поземлен имот с
идентификатор *****, с адрес: гр. Варна, к. к „Св. Св. Константин и Елена", ул. *****, с
предназначение : жилище, апартамент, с площ 121,40 /сто двадесет и един цяло и
четиридесет стотни/кв. м, както и 3,1478% идеални части, представляващи 12,70/дванадесет
цяло и седемдесет стотни/ кв. м идеални части от общите части на сградата и от правото на
строеж върху поземления имот, както и 21 /двадесет и един/ кв.м идеални части от гараж в
сграда, представляващ самостоятелен обект с идентификатор *****.5.41/десет хиляди сто
тридесет и пет, точка, две хиляди петстотин шестдесет и девет, точка двеста осемдесет и
шест, точка, пет, точка, четиридесет и едно/, по Кадастралната карта и кадастралните
регистри на гр. Варна, одобрени със Заповед № РД ***** г. на ИД на АГКК, който
самостоятелен обект се намира в сграда № 5, разположена в поземлен имот с идентификатор
*****, с адрес: гр. Варна, к. к „Св. Св. Константин и Елена", ул. *****, целият с площ 323,48
/ триста двадесет и три цяло и четиридесет и осем стотни/кв. м, с предназначение на
самостоятелния обект: гараж в сграда, ведно с 15,0497 % идеални части, представляващи
60,73 /шестдесет цяло и седемдесет и три стотни/ кв. м идеални части от общите части на
сградата и от правото на строеж върху поземления имот, върху който е построена сградата и
маневрена площ от 423,81 /четиристотин двадесет и три цяло и осемдесет и една стотни/кв.
м, които 21 /двадесет и един/ кв.м. са обособени като ПАРКОМЯСТО № 14 /шестнадесет/,
находящо се в подземен гараж на сграда „Д", в приземен етаж на кота - 3 /минус три/, при
граници: гараж № 13, гараж № 15, маневрено поле, както и съответните 6,492 % /шест цяло,
четиристотин деветдесет и два десетохилядни процента/ ид. части, равняващи се на 27,51
/двадесет и седем цяло и петдесет и един стотни/кв.м идеални части от маневрената площ,
заедно с 0,9770 % /нула цяло, девет хиляди седемстотин и седемдесет десетохилядни
процента/ идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху
поземления имот. Съгласно чл. 5 от гореописания договор, Р. З. е била задължена да
заплаща на „Р.П.Р." ЕООД, годишно възнаграждение за управление и поддържане на
общите части в размер на 1349Евро /хиляда триста четиридесет и девет евро/ с включен
ДДС, дължимо в срок до 31 март на съответната година. До момента на подаване на
заявлението за издаване на заповед за изпълнение, Р. З., се сочи, че не е изплатила
задължението си към дружеството по гореописания договор за 2021 г. в предвидения в
договора срок и считано от 01.04.2021 г. е в забава по отношение на заплащането на
дължимата от нея сума по този договор за 2021 г. Съгласно чл. 12 от договора, Р. З. дължи
2
неустойка в размер на 0,1 % върху дължимата сума за всеки просрочен ден, но не повече от
10 % от нея. За периода на забава от 01.04.2021 г. до 16.08.2021 г. включително, Р. З. дължи
на „Р.П.Р." ЕООД неустойка за забава , в размер на 10% върху незаплатената сума, а именно
в размер на 134,90 Евро /сто тридесет и четири евро и деветдесет евроцента/.
Поради неизпълнение от страна на Р. З. на гореописаните задължения, за „Р.П.Р." ЕООД се
настоява, че е възникнала необходимост да депозира заявление за издаване на заповед за
изпълнение по реда на чл. 417 ГПК, във връзка с което е било образувано ч.гр. дело №
************ по описа на ВРС, 33 с-в.
В срока за отговор по чл.131 от ГПК, е постъпил такъв, от пълномощник на
ответницата Р. Е. З., гражданка на *****, ЛНЧ **********. С отговора се оспорва, че
сградата, в която ответницата е собственик на самостоятелен обект представлява комплекс
от затворен тип по см. на чл.2 ЗУЕС и §1, т.3 от ДР на ЗУЕС. Настоява се за нищожност на
договора, поради противоречие със закона и добрите нрави. Настоява се, че управлението на
ЕС следвало да бъде съобразено с общия режим на управление на ЕС, посочен в Глава ІІ-ра
от ЗУЕС. В този смисъл се настоява, че сключения Договор е нищожен, поради
противоречие със закона – чл.2 ал.1 ЗУЕС, т.к процесната сграда няма белези на „жилищен
комплекс от затворен тип“. В комплекса няма контролиран достъп на външни лица, пропуск
или назначен портиер. В частта на договора за прекратяване, неустойки и санкции, се
настоява, че клаузите не отговарят на изискванията за добросъвестност и водят до
значителен дисбаланс в правата на възложителя, а освен това ответницата е била реално
лишена от право да прекрати договора. В този смисъл се настоява за неравноправност на
клаузите по арг.чл.146 ЗЗП, а отделно начина на определяне на заплащането на възложените
дейности съгл. чл.5 от договора – годишна такса в размер 6 евро на кв.м., се настоява че
противоречи на принципите, залегнали в чл.50-51 от ЗУЕС. Уговорената неустойка в чл.12
от договора в размер на 0,1% на ден също според ответната страна, сочи, че е
неравноправна клауза. Оспорва се и дължимостта на сумата, поради неизпълнение от
ищцовото дружество на задълженията по поддържане, обслужване и осъществяване на
организационно -техническо и административно обслужване на целия комплекс и на общите
части на сградата. За нарушение на задълженията от страна на ищцовото дружество се сочи,
че е подписан Констативен протокол по чл.57, ал.2 от ЗУЕС, входиран в Община Варна, р-н
Приморски на 06.07.2021г., както и нот.покана връчена на ищеца на 30.06.2021г. от
нотариус Валери Манчев №53 с р-н на действие – София.
С оглед изложеното се настоява за прогласяване на осн.чл.26 ЗЗД нищожност на договора
във вр. с чл.2 ал.1 ЗУЕС, евентуаллно – поради невъзможен предмет, евентуално
порадизаобикаляне на закона, евентуално – поради накърняване на добрите нрави,
евентуално – прогласяване нищожност на клаузи от същия като неравноправи по чл.146
ЗЗП.
В евентуалност на изложеното се настоява за отхвърляне на иска като неоснователен,
поради недължимост с оглед цялостното неизпълнение на задълженията от ищцовото
дружество.
3
Съдът въз основа на събраните по делото доказателства, доводите и възраженията на
страните счита за установено следното от фактическа и правна страна:
Прието за безспорно установено между страните и ненуждаещо се от доказване
обстоятелството, на основание чл.146 ал.1 т.3 от ГПК, е че на 20.03.2019 г. между Р. Е. З., и
„Р.П.Р." ЕООД е подписан Договор /по смисъла на чл. 2 от ЗУЕС/ за поддръжка и
управление на Жилищен комплекс от затворен тип „Курортни сгради с апартаменти за
временно обитаване" с адрес: гр. Варна, к. к „Св. Св. Константин и Елена", ул. *****, вписан
с Вх. per. ***** на Службата по вписванията - гр. Варна към Агенция по вписванията, който
договор е подписан от Р. З., в качеството й на собственик на самостоятелен обект в сграда, с
идентификатор ***** /*****/ по Кадастралната карта и кадастралните регистри на гр.
Варна, одобрени със Заповед № РД ***** г. на ИД на АГКК, който самостоятелен обект се
намира в сграда № 5, разположена в поземлен имот с идентификатор *****, с адрес: гр.
Варна, к. к „Св. Св. Константин и Елена", ул. *****, с предназначение : жилище,
апартамент, с площ 121,40 /сто двадесет и един цяло и четиридесет стотни/кв. м, както и
3,1478% идеални части, представляващи 12,70/дванадесет цяло и седемдесет стотни/ кв. м
идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху поземления имот,
както и 21 /двадесет и един/ кв.м идеални части от гараж в сграда, представляващ
самостоятелен обект с идентификатор *****.5.41/десет хиляди сто тридесет и пет, точка, две
хиляди петстотин шестдесет и девет, точка двеста осемдесет и шест, точка, пет, точка,
четиридесет и едно/, по Кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Варна,
одобрени със Заповед № РД ***** г. на ИД на АГКК, който самостоятелен обект се намира в
сграда № 5, разположена в поземлен имот с идентификатор *****, с адрес: гр. Варна, к. к
„Св. Св. Константин и Елена", ул. *****, *** Актът е постановен на 21.06.2022 целият с
площ 323,48 / триста двадесет и три цяло и четиридесет и осем стотни/кв. м, с
предназначение на самостоятелния обект: гараж в сграда, ведно с 15,0497 % идеални части,
представляващи 60,73 /шестдесет цяло и седемдесет и три стотни/ кв. м идеални части от
общите части на сградата и от правото на строеж върху поземления имот, върху който е
построена сградата и маневрена площ от 423,81 /четиристотин двадесет и три цяло и
осемдесет и една стотни/кв. м, които 21 /двадесет и един/ кв.м. са обособени като
ПАРКОМЯСТО № 14 /шестнадесет/, находящо се в подземен гараж на сграда „Д", в
приземен етаж на кота - 3 /минус три/, при граници: гараж № 13, гараж № 15, маневрено
поле, както и съответните 6,492 % /шест цяло, четиристотин деветдесет и два десетохилядни
процента/ ид. части, равняващи се на 27,51 /двадесет и седем цяло и петдесет и един
стотни/кв.м идеални части от маневрената площ, заедно с 0,9770 % /нула цяло, девет хиляди
седемстотин и седемдесет десетохилядни процента/ идеални части от общите части на
сградата и от правото на строеж върху поземления имот.
Събраните доказателства по делото установяват, че процесния комплекс е изграден в УПИ с
идентификатор № *****, собствеността върху който е на ищцовото дружество. Процесния
комплекс се състои от пет сгради с жилища, формирани по входове, като част от едно цяло и
други обекти, които да обслужват собствениците и обитателите на конкретните обекти. Т.е.
4
сградата притежава характеристиките на жилищен комплекс от затворен тип, поради което
за нея е приложим особения режим по чл.2 от ЗУЕС.
Договорът за управление и поддръжка, е сключен при спазване на всички законоустановени
изисквания за неговата валидност, в съответствие с нормативните правила, регулиращи
процесните отношения, при условията на свободно договаряне, при ясно формирана вола на
страните. Не се установява да е нарушен правен принцип, като принципа на справедливостта
и на добросъвестността в гражданските отношения, поради което съда не споделя
твърдението за сключване на договора при накърняване на добрите нрави. Не се установява,
при сключване на договора, участниците в сделката да са желали да породят резултат, който
императивни правни норми не допускат, осъзнавайки, че преследват неправомерна цел и
затова да са си послужили със сделки, които сами по себе си не са забранени, защото с тях
могат да се постигнат и правомерни резултати. В този смисъл съда не споделя и доводите за
нищожност на процесния договор, поради сключването му с цел заобикаляне на закона.
Договорът не е нищожен, поради невъзможен предмет, предвид че към момента на
сключването му вещта (сграда) съществува фактически и отговаря на установените в
действащия устройствен закон изисквания за самостоятелен обект. Не се установяват и
уговорки във вреда на ответницата, които да не отговарят на изискването за
добросъвестност и да водят до значително неравновесие между правата и задълженията на
търговеца и потребителя, поради което съда намира, че не е налице основание за
прогласяване на клаузи на договора като неравноправни.
Проведена по делото СТЕ, чието заключение съда кредитира като компетентно дадено,
установява, че комплекса е отлично поддържан, с изградена система за видеонаблюдение, с
изградена система за конктролиран достъп, като са налице предвидените в проектната
документация озеленяване, технически инсталации и съоръжения, съответно че общите
части и прилежащите площи в комплекса се поддържат в безупречно състояние. Посочено е
от вещото лице, че комплекса е ограден, по целия му периметър, входовете и вътре в
обектите се охраняват чрез система за видеонаблюдение, а достъпът се контролира чрез
автоматизирани системи на достъп чрез отдалечено управление /от GSM апарат и
стационарно -от офиса на комплекса/ и заключващи системи с цифров код за достъп.
Посочено е също, че в процесния имот всички сгради са обслужвани от асансьор, а
вентилация е предвидена по проект и е изпълнена единствено в подземния паркинг,
намиращ се в сграда *****.5. Според вещото лице „Курортни сгради с апартаменти за
временно обитаване", находящи се в ПИ ***** по КК на гр.Варна, урегулиран в *****, кв.6
по плана на КК „Св.Св.Константин и Елена", са изпълнени съгласно издадено Разрешение за
строеж №*****г., Заповед №*****г., Заповед №*****г., Заповед №*****г., Заповед
№*****г. и Удостоверение №*****г. за въвеждане в експлоатация на строеж, издадени от
Главен Архитект на Община Варна. С извършената проверка на място, вещото лице сочи, че
е установило, че благоустройствено имотът представлява застрояване в паркова среда,
поради наличните и запазени в имота многогодишна дървесна и храстова растителност,
освен транспортно обслужване, в имота е изпълнен и басейн, както и предвидената по
5
проект алейна мрежа с градинско и парково осветление.
Така приетото заключение на СТЕ, ведно с доказателствата за монтирана охранителна
система за видеонаблюдение в комплекса, сключения за целта договор с дружество,
притежаващо лиценз за извършване на частна охранителна дейност, удостоверението от
Община Варна, в което също се съдържа информация за осигурения контролиран достъп и
охрана, както и за техническата поддръжка в комплекса, озеленяването и алейното
осветление, потвърждават факта, че ищцовото дружество е изпълнило задълженията си и е
осигурило видеонаблюдение на целия комплекс, изградило е система за контролиран достъп
с чипове за достъп за всеки от обитателите на комплекса, през мобилен телефон, както и
заключваща система на входните врати към пешеходните зони на комплекса. Приложено е
становище на Община Варна, съгласно което всички дейности в комплекса са извършени в
пълно съответствие с одобрените строителни книжа, както и са изпълнени всички
изисквания за изграждане на подземен паркинг, вентилационна и канализационна система,
басейн и озеленяване в комплекса. Т.е. ищцовото дружество е изпълнило всички свои
задължения, свързани с управлението и стопанисването на комплекса.
Съобразно така изложеното, както и предвид събраните доказателства и представеното
заключение по назначената СТЕ, съдът приема, че по категоричен начин се установява
изпълнението на поетите с процесния договор от страна на ищцовото дружество фактически
действия по отношение на общите части на сградата, по въпросите по управлението и
поддръжката на ЕС.
Посоченото обосновава правния извод на съда, че е налице изпълнение на поетото от ищеца
комплексно задължение по договора в цялост и за ответника е възникнало задължение за
заплащане на исковите суми.
Същевременно ответникът, в чиято тежест е било, не е ангажирал доказателства за
изпълнение на задължението си по договора на уговорения падеж, поради което съдът
приема, че е налице виновно неизпълнение на договорно задължение от негова страна.
Доколкото главното задължение е с установен падеж, то за поставяне на длъжника в забава
не е необходима покана, като такава е изпратена до него и представена още с исковата
молба. В този смисъл съдът приема, че основателна се явява и претенцията на ищецът за
заплащане на неустойка за забава.
По разноските:
С оглед изхода от спора и предвид направеното с исковата молба искане, съобразно
представения списък на разноските по реда на чл.80 ГПК, в полза на ищецът следва да се
присъдят на основание чл.78, ал.1 от ГПК сторените в исковото производство съдебно-
деловодни разноски в общ размер от 797,50лв., представляваща сбор от следните суми,
както следва: за заплатена д.такса 97,50лв., за заплатен адв.хонорар 700,00лв. В заповедното
производство се следват за присъждане разноски в общ размер от 408.05лв., явяващи се сбор
от следните суми: за д.т. 58,05лв. и за адв.възнаграждение 350,00лв.
Мотивиран от гореизложеното, Варненският районен съд
6
РЕШИ:
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по исковите претенции с правно
основание чл.422 от ГПК, във вр. с чл.79 ЗЗД и чл.2 ЗУЕС, предявени от ищеца
„Р.П.Р."ЕООД, вписано в ТРРЮЛНЦ с ЕИК *****, гр. София, *****, срещу ответника Р.
Е. З., гражданка на *****, ЛНЧ **********, със съдебен адрес: гр.Варна, ул."***** че
ответникът дължи на ищеца следните суми:
-сумата от 1349.00 евро с ДДС, представляваща неплатено дължимо годишно
възнаграждение за 2021г., дължимо от ответницата по Договор по см. на чл.2 от ЗУЕС за
поддръжка и управление на Жилищен комплекс от затворен тип „Курортни сгради с
апартаменти за временно обитаване“, подписан между страните и приложен по делото.
-сумата от 134,90 Евро - договорна неустойка за забава за плащане на дължимото годишно
възнаграждение за 2021 г. за периода от 01.04.2021 г. до 16.08.2021г..,определена по реда на
чл. 12 от договора в размер на 10% върху главницата, ведно със
-законната лихва върху главницата, считано от 17.08.2021 г. - датата на депозиране на
заявлението за издаване на заповед за изпълнение до окончателното изплащане на сумата ,
за които суми е присъдена с издадена заповед по ч. гр. дело № ***/2021г. по описа на
ВРС, 33-ти състав.
ОСЪЖДА на основание чл.78, ал.1 от ГПК, Р. Е. З., гражданка на *****, ЛНЧ
**********, със съдебен адрес: гр.Варна, ул.*****, ДА ЗАПЛАТИ В ПОЛЗА НА
„Р.П.Р."ЕООД, вписано в ТРРЮЛНЦ с ЕИК *****, гр. София, *****, сумата от общо
797,50лв., представляваща сбор от сторени съдебно-деловодни разноски в исковото
производство с правно основание чл.422 ГПК, както и сумата от общо 408,05лв.,
представляваща сбор от сторени съдебно-деловодни разноски в заповедното производство
по чгд № ***/2021г. на ВРС.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред ВОС, в двуседмичен срок от връчване на
съобщението за обявяването му, ведно с препис от съдебния акт.
РЕШЕНИЕТО да се обяви в регистъра на съдебните решения по чл.235, ал.5 от ГПК.
Препис от настоящето решение да се връчи на страните, заедно със съобщението за
постановяването му.
7
Съдия при Районен съд – Варна: _______________________
8