№ 476
гр. гр.Несебър, 17.11.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – НЕСЕБЪР, III-ТИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на деветнадесети октомври през две хиляди двадесет и
трета година в следния състав:
Председател:Петър Сл. Петров
при участието на секретаря Р.Г.М.
като разгледа докладваното от Петър Сл. Петров Гражданско дело №
20232150100577 по описа за 2023 година
за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е образувано по предявен иск с правно основание чл.40 от Закона за
управление на етажната собственост.
Ищецът В. Ю. В. с ЕГН **********, постоянен адрес: град О., улица Ц.О. № ***,
твърди, че е собственик на самостоятелни обекти в „Хотел, апартаментен тип със заведение
за обществено хранене“ в град Несебър, к.к. Слънчев бряг – запад, хотел „А.“, както и че на
11.05.2023г. е узнал за съставен протокол за проведено на 16.01.2023г. Общо събрание на
Етажната собственост. Твърди също, че в действителност такова събрание не е било
провеждано, съответно то е незаконосъобразно свикано и проведено. Отрича да е била
съставяна покА. за свикване на събранието, която да е поставена на видно и общодостъпно
място в 7-дневния срок по чл.13 от ЗУЕС, не е извършвано уведомяване по електронната
поща, телефон или по друг подходящ начин. Съставено е съобщение за изготвен протокол
от събранието, подписано от законния представител на „А. Ин“ ООД – Д.Г.Ч.. На
събранието е имало само един участник, а именно „А. Ин“ ООД, което дружество се
представлявало от управителя Д.Г.Ч., като в протокола от събранието са посочени неверните
обстоятелства, че дружеството е собственик на четири самостоятелни обекта, находящи се
на третия етаж на сградата, и че притежава 55.652% идеални части от общите части на
сградата. В протокола от събранието са посочени имената на физически лица, които също не
са собственици или ползватели в сградата. От протокола от събранието не може да се
установи кои са етажните собственици и кой от тях какъв процент идеални части от общите
части в Етажната собственост притежава. Моли решенията, взети на Общото събрание на
1
ЕС, да бъдат обявени за нищожни.
С допълнителна молба ищецът уточнява петитума на исковата молба като заявява,
че не поддържа иска си за обявяване нищожността на решенията на ОС на ЕС, взети на
събранието, а моли същите да бъдат отменени като незаконосъобразни. Наред с
поддържаното твърдение за незаконосъобразно свикване на събранието, излага доводи и за
незаконосъобразното му провеждане като твърди, че след като събранието въобще не е
провеждано, то е нарушен чл.16, ал.1 от ЗУЕС относно мястото на провеждането му,
посочено в протокола, а именно на партера на апартаментен хотел „А.“. Твърди и за
нарушение на чл.19, ал.5 от ЗУЕС, но в тази връзка излага неотносими към разпоредбата
обстоятелства, а именно, че протоколът (без да е посочено дали от събранието или за
поставяне на съобщението за изготвения протокол от събранието) е подписан от едно
физическо лице. Събранието не е започнало с избор на председателстващ. Съобщението за
изготвения протокол от събранието не съдържа законоустановените реквизити, с което е
нарушен чл.16, ал.7 от ЗУЕС. Самото съобщение за изготвения протокол не е поставено на
видно и общодостъпно място в сградата, не е изпратено на е-мейл адресите на етажните
собственици, с които Етажната собственост разполага. Моли да бъдат отменени като
незаконосъобразни решенията по т.2, т.3 и т.4 от дневния ред на събранието.
В отговора на исковата молба, подаден от Етажната собственост на собствениците
на самостоятелни обети в сграда с административен адрес: град Несебър, к.к. Слънчев бряг,
квартал Ч.*** – Апартаментен хотел „А.“, представлявано от управителя „А. Ин“ ООД, ЕИК
***, се изразява становище за недопустимост на иска, тъй като исковата молба е подадена
след изтичането на 30-дневния срок по чл.40, ал.2 от ЗУЕС, въз основа на което твърдение
прави искане производството по делото да бъде прекратено, т.е. съдът да откаже
правораздаване като предварително се произнесе по въпрос, който е свързан с предмета на
доказване и с разпределението на доказателствената тежест – от кога е започнал да тече този
срок и спазен ли е той от ищеца-етажен собственик. Отбелязва, че ищецът не е оспорил
съдържанието на протокола по реда на чл.16, ал.9 от ЗУЕС. Писмените доказателства
оборват твърденията на ищеца за незаконосъобразното свикване и провеждане на
събранието. Ищецът следва да се счита за уведомен за изготвения протокол от събранието
от поставянето на съобщението за изготвения протокол от ОС на ЕС, доколкото той не е
посочил адрес на електронната поща или адрес в стрА.та, на които да му се изпращат
уведомления и покани, от когато е започнал да тече срока за атакуване на решенията като
незаконосъобразни. Събранието е свикано на основание чл.12, ал.1, т.1 от ЗУЕС, като при
свикването не са допуснати нарушения на закона предвид, че покА.та съдържа всички
законоустановени реквизити и е спазен срока за поставянето й. Моли искът да бъде
отхвърлен. Претендира разноски.
В съдебно заседание ищецът не се явява, представлява се от упълномощен адвокат,
който заявява, че поддържа предявения иск и моли той да бъде уважен като основателен и
доказан.
Ответната стрА. – Етажната собственост, не се представлява в съдебно заседание.
2
С отделна писмена молба, подадена от процесуален представител, от името на ответника се
заявява, че се поддържат доводите и възраженията в отговора на исковата молба.
Въз основа на събраните по делото писмени доказателства съдът прие за
установено следното от фактическа стрА.:
Ищецът В. Ю. В. се легитимира по силата на Постановление за възлагане на
недвижим имот, издадено от публичен изпълнител при ТД на НАП София, вписано в
Службата по вписванията – Несебър, като собственик на следните недвижими имоти, а
именно: 1) Самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***, с предназначение: Жилище,
апартамент, находящ се в град Несебър, к. к. Слънчев бряг – запад, хотел „А.“, етаж 1, ап.3,
стая 103, с площ от 57,80 кв. м., ведно с прилежащи 14,49 кв. м. идеални части от общите
части на сградата; 2) Самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***, с предназначение:
Ателие за творческа дейност, находящ се в град Несебър, к. к. Слънчев бряг – запад, хотел
„А.“, етаж 1, ателие 2, с площ от 36,83 кв. м., ведно с прилежащи 9,23 кв. м. идеални части от
общите части на сградата. От представените по делото справки по партиди на имоти от
Службата по вписванията – Несебър се установява, че В. М.Н. е собственик на още два
самостоятелни обекти в същата сграда, придобити на 11.11.2022г. по силата на договори за
дарение, а именно: Самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***, на етаж 2, с
предназначение: Ателие за творческа дейност, с площ от 39,75 кв.м., и Самостоятелен обект
в сграда с идентификатор ***, на етаж 1, с предназначение: Ателие за творческа дейност, с
площ от 37,47 кв.м. От извадка от кадастралния регистър на недвижимите имоти от
29.12.2022г. се установява, че В. М.Н. е собственик на други два имота в сградата, които той
е придобил на 18.02.2020г., както следва: 1) Самостоятелен обект в сграда с идентификатор
***, с предназначение: Жилище, апартамент, на етаж 2, ап.5, с площ от 70,09 кв. м., и 2)
Самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***, с предназначение: Жилище, апартамент,
на етаж 2, ап.4, с площ от 69,53 кв. м.
По делото е представен и протокол от Общо събрание на собствениците на
самостоятелни обекти в сграда с административен адрес: град Несебър, к.к. Слънчев бряг,
квартал Ч.***, Апартаментен хотел „А.“ с 40 броя самостоятелни обекти и 12 собственици.
Според този протокол на 16.01.2023г. е било проведено събрание на Етажната собственост,
което е започнало в 13:00 часа на основание чл.15, ал.2 от ЗУЕС, при кворум 55,652%
идеални части и при следния дневен ред: 1. Определяне вида на разходите за поддръжка на
общите части на сградата – ел. енергия, вода, асансьори, чистачки, охрА., както и разходите
за основни и текущи ремонти; 2. Одобряване на бюджета за приходите и разходите през
2023 година; 3. Определяне на стойността на задълженията по самостоятелни обекти; 4.
Промяна на сроковете за заплащане на стойността за текущи разходи и фонд „Ремонт и
обновяване“ – за 2023 година; 5. Изменение на текстовете по т.47 от Правилника за
вътрешния ред в етажната собственост; 6. Сключване на договори за ползване със
собственика на земята/терена около сградата и басейна пред нея; 7. Приемане на съгласие за
водене на съдебни процедури за събиране на задълженията от некоректни собственици на
самостоятелни обекти. Приемане на съгласие за адвокатски хонорари.
3
В протокола от събранието е инкорпориран списъка на 12-е етажни собственика,
като са отбелязани номерата на апартаментите или вида на обектите, които притежава всеки
от тях в сградата, прилежащите идеални части от общите части в етажната собственост. От
него се установява, че етажният собственик „А. Ин“ ООД притежава 55,652% идеални части,
т.е. който е и кворума, при който е проведено събранието. Това означава, че събранието се е
провело с участието на един-единствен етажен собственик – „А. Ин“ ООД, който е бил
представляван от законния си представител Д.Ч.. Въпросният списък в протокола от
събранието в табличен вид съдържа и подписите на участниците на събранието, респ.
подпис е положен само от Д.Ч. именно в качеството му на управител на „А. Ин“ ООД. Тази
единствен участник е избрал за протоколчик адвокат Ани П., която не е измежду етажните
собственици, нито е участвала на събранието като пълномощник на някои от тях.
Решенията, които са обективирани в протокола от събранието по дневния ред, са
формулирани по следния начин: по т.1 – „Приема разходите за поддръжка на общите части
на сградата, както следва: електроенергия за общите части, вода за общите части, такса
поддръжка на асансьорите, заплата на чистачка и охрА., управление и контрол, както и
разходите за основни и текущи ремонти. Вноските във фонд „Ремонт и обновяване“ са
определени съгласно учредителното общо събрание на собствениците и възлизат на 20
процента от минималната работна заплата за всеки обект от етажната собственост.“; по т.2 –
„Приема и одобрява бюджета за приходите и разходите през 2023г. Същият е неразделна
част от настоящия протокол за проведеното Общо събрание на собствениците.“; по т.3 –
„Приема определянето на стойността на задълженията по самостоятелни обекти да се
извърши на база одобрения вече бюджет и квадратурата на самостоятелен обект.“; по т.4 –
„Променя срока за събиране на таксите за поддръжка на сградата за 2023 година до 1 март
2023 година.“; по т.5 – „Променя текста по точка 47 от Правилника за вътрешния ред в
етажната собственост.“; по т.6 – „Управителят да сключи договори за ползване на земята /
терена около сградата и басейна пред нея със собственика им. Стойността на договорите да
бъде включена в Бюджета за приходите и разходите на ЕС.“; по т.7 – „Приема съгласие за
водене на съдебни процедури за събиране на задълженията от некоректни собственици на
самостоятелни обекти и заплащане на адвокатски хонорари. Стойността им да бъде
включена в Бюджета за приходите и разходите на ЕС.“.
Протоколът от събранието е подписан от председателстващия събранието – Д.Г.Ч.,
и от протоколчика адвокат Ани И. П..
При така приетото за установено от фактическа стрА. съдът направи следните
правни изводи:
Ответникът не е ангажирал никакви доказателства за това кога и по какъв начин, а
и дали е обявил решенията, взети на събранието, в частност дали е изготвил и поставил
съобщение за изготвения протокол от събранието с необходимите реквизити и при спазване
на процедурата, изискуема според императивната разпоредба на чл.16, ал.7 от ЗУЕС. По
тази причина съдът приема, че пропускането на срока не следва да рефлектира върху
правната сфера на ищеца, тъй като е следствие от пропуск на управителя на Етажната
4
собственост да обяви на етажните собственици протокола от събранието с взетите на него
решения. Затова и с оглед установените в националното и общностното законодателство
правни гаранции за упражняване правото на защита срещу актове, засягащи правата и
интересите на гражданите, съдът приема, че искът е процесуално допустим като подаден в
срока по чл.40, ал.2 от ЗУЕС.
Липсата на покА. за свикване на събранието не само лишава съда от възможността
да установи от кого е свикано събранието и при коя от хипотезите на чл.12 от ЗУЕС, но и
означава неспазване на императивните разпоредби на чл.13, ал.1 и ал.7 от ЗУЕС както
относно задължителните реквизити на покА.та – дневен ред на събранието, датата, часът и
мястото на провеждането му, датата и часът на поставянето на покА.та, подписите на
лицата, така и относно това дали е поставена на видно и общодостъпно място и дали това е
сторено не по-късно от 7 дни преди датата на събранието.
Това обстоятелство установява незаконосъобразното свикване на събранието,
което е довело и до неговото незаконосъобразно провеждане, тъй като етажните
собственици са били лишени от правото им да участват на Общото събрание и в гласуването
при вземането на решенията по чл.11, ал.1 от ЗУЕС. Незаконосъобразното свикване и
провеждане на събранието пък означава, че и взетите на него решения са
незаконосъобразни. В случая обаче съдът е ограничен от искането на ищеца да бъдат
отменени като незаконосъобразни част от взетите на това събрание решения, а именно тези
по т.2, т.3 и т.4 от дневния ред.
В тази връзка, по отношение решението по т.3 от дневния ред следва да се
отбележи, че съгласно Приложение № 2 към протокола от събранието, във връзка с бюджета
(Приложение № 1), са предвидени приходи в размер на 73 920 лева, които следва да се
разпределят между етажните собственици. Това разпределение е направено на база площта
на притежаваните от тях самостоятелни обекти и прилежащите към тях идеални части от
общите части на сградата, както изрично е посочено в самото решение. Наред с това
посочените в това Приложение № 2 суми като дължими плащания от всеки от етажните
собственици, които единствени са предвидени в бюджета, касаят единствено таксите за
управление и поддръжка, доколкото в решението по т.1 от дневния ред на събранието е
посочено, че вноските във фонд „Ремонт и обновяване“ вече са определени с решение на
предхосдно Общо събрание на ЕС. На база притежавА. площ, на етажните собстмвеици е
вменено задължение да заплащат различни суми за дължими такси за управление и
поддръжка. Съгласно разпоредбата на чл.51, ал.1 от ЗУЕС, консумативните разходи и
разходите за текущо поддържане на общите части на етажната собственост се разпределят
поравно според броя на собствениците и обитателите. Законодателят императивно е
определил начина, по който етажните собственици и съответно обитателите в етажната
собственост ще участват в тежестите по отношение на същата, като е предвидено това да е
поравно. Нормативно не е предвидена възможност за преценка на самите етажни
собственици при определяне квотата на всеки поотделно в разходите за текущо поддържане
на общите части, както и не са въведени допълнителни критерии, от които тя д зависи, като
5
например притежаван процент идеални части от общите части, възраст, имуществено
състояние, вид на притежавания самостоятелен обект и неговото предназначение и други.
Вярно е, че общото събрание на етажната собственост определя размер на ежемесечните
вноски за текущо поддържане на общите части на сградата (чл.48, ал.8 от ЗУЕС), но тук се
има предвид стойността на самата вноска, която следва да бъде еднаква за всички живущи, а
не се предоставя възможност за определяне на различни по размер вноски за различни
категории обитатели. Разпоредбата на чл.51, ал.1 от ЗУЕС има императивен характер,
поради което взетото от етажните собственици решение по т.3 от дневния ред, което й
противоречи (определен е различен размер на таксата за собствениците в зависимост от
застроената му площ и прилещажите идеални части от общите части на сградата), е
незаконосъобразно.
С оглед изхода на делото, в полза на ищеца следва да се присъдят на основание
чл.78, ал.1 от ГПК направените по делото разноски в размер на 1 880 лева, съгласно списъка
на разноските, която сума включва платената държавна такса в размер на 80 лева и
платеното възнаграждение за процесуално представителство в размер на 1 800 лева.
Ответникът не е извършвал разноски по делото, такива не му се дължат, поради
което и претенцията му по чл.78, ал.3 от ГПК за заплащане на такива ненаправени и
недължими разноски се явява неоснователна и като такава следва да бъде отхвърлена.
Така мотивиран, Несебърският районен съд
РЕШИ:
ОТМЕНЯ като незаконосъобразни следните решения на Общото събрание на
Етажната собственост на сграда с идентификатор ***, адрес: к.к. Слънчев бряг, квартал Ч.
№ ***, Апартаментен хотел „А.“, проведено на 16.01.2023г., а именно: по т.2 от дневния
ред: „Приема и одобрява Бюджета за приходите и разходите през 2023 година. Същият е
неразделна част от настоящия протокол за проведеното Общо събрание на
собствениците.“; по т.3 от дневния ред: „ Приема определянето на стойността на
задълженията по самостоятелни обекти да се извърши на база одобрения вече бюджет и
квадратурата на всеки самостоятелен обект.“; по т.4 от дневния ред: „ Променя срока за
събиране на таксите за поддръжка на сградата за 2023 година до 1 март 2023 година.“.
ОСЪЖДА Етажната собственост на сграда с идентификатор ***, адрес: к.к.
Слънчев бряг, квартал Ч.***, Апартаментен хотел „А.“, представлявА. от управителя „А.
Ин“ ООД, ЕИК ***, ДА ЗАПЛАТИ на В. Ю. В. с ЕГН **********, постоянен адрес: град О.,
улица Ц.О. № ***, сумата в размер на 1 880 лв. (хиляда осемстотин и осемдесет лева),
представляваща направените по делото разноски, съгласно списъка на разноските.
ОТХВЪРЛЯ претенцията на Етажната собственост на сграда с идентификатор ***,
адрес: к.к. Слънчев бряг, квартал Ч.***, Апартаментен хотел „А.“, представлявА. от
управителя „А. Ин“ ООД, ЕИК ***, за осъждане на В. Ю. В. с ЕГН **********, постоянен
адрес: град О., улица Ц.О. № ***, да му заплати направените по делото разноски като
6
неоснователна и недоказА..
Решението подлежи на обжалване пред Бургаския окръжен съд в двуседмичен
срок от съобщаването му на страните.
Съдия при Районен съд – Несебър: _______________________
7