Р Е Ш Е Н И Е
№………./19.09.2019 г.
гр. Варна
В И М Е Т О Н А
Н А Р О Д А
ВАРНЕНСКИ ОКРЪЖЕН СЪД, ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ в открито съдебно заседание, проведено на пети септември през две хиляди и деветнадесета година, в състав:
ОКРЪЖЕН СЪДИЯ: РАЛИЦА КОСТАДИНОВА
при секретар Нина Иванова,
като разгледа докладваното от съдията
гражданско дело № 283 по описа за 2017 г.,
за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е
образувано по предявен от ИЩЦИТЕ Етажните
собственици на сграда „Порт Палас“, к.к. Слънчев Ден, гр. Варна,
представлявани от С.Г.Р. – Председател на управителния съвет срещу ОТВЕТНИКА „Порт Палас Варна“ ЕООД, седалище и адрес на управление: гр. София,
р-н Витоша, бул. „Братя Бъкстон“ 70, къща 28, вписано в Агенция по Вписванията
– Търговски регистър с ЕИК *********, представлявано от управителя Газуан Ш.,
гражданин на Република Ливан, ЕГН **********, иск с правно основание чл.109 ЗС да бъде осъден ответникът да
преустанови по отношение на съсобствениците на самостоятелни обекти в сградата
в режим на етажна собственост „Порт Палас“, с административен адрес: гр. Варна,
к.к. „Слънчев ден“, жк. Порт Палас, и с идентификатор
10135.2570.12.6, със ЗП от 3 048 кв.м., с РЗП от 26 373 кв.м., построена в УПИ
I- 118, 119, с площ от 8 483 кв.м., в кв.1 по плана на гр.Варна,
к.к."Слънчев ден", представляващ ПИ с идентификатор 10135.2570.12, действията, с които ограничава
ползването и достъпа до следните общи части в сградата, като предостави ключ за
тях, а именно: 1. На
етаж сутерен (кота +0.19): -да предостави достъпа
до всички технически помещения, машинни асансьори, измервателни и контролни
уреди (табла); 2. На
етаж партер (кота +2.19):-да предостави достъп
през
главния вход (юг) на сградата;-да предостави достъп до
фоайето на партерния етаж през входната врата;-да предостави достъп до сервизните помещения - рецепция с бюро за
обмяна на валута, трезор, битова стая със санитарен възел, стая обработка на
документи, шеф рецепция, стая за багаж, 4 (четири)те санитарни помещения;
измервателни и контролни уреди (табла);-да предостави достъп до 4
(четири)те санитарни възли; З.На
жилищните етажи (от кота +7.44 до +27.96):-да предостави достъп до сервизното/техническо
помещение, намиращо се всеки от деветте жилищни етажи, следващи една и съща
планова схема, т.е. находящи се едно под друго;4.На покрив:-да предостави достъп до покрива на сградата през двете врати.
С определение No 3120 /
04.12.2017г. е допуснато и личното
участие на ищеца „Банка Пиреос
България“ АД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр. София,
бул. „Цариградско шосе“ 115, сграда „Е“,
в производството по гр.д.
№ 283 по описа
на Варненски Окръжен съд за 2017г.,
единадесети състав, като занапред спрямо същата представителството
ще се извършва от упълномощен от банката процесуален представител, на
основание чл. 23 ал.5 от ЗУЕС.
В исковата молба ИЩЦИТЕ твърдят, че сграда
„Порт Палас", с административен адрес: гр.Варна, к.к."Слънчев
ден" /к.к."Св.Св.Константин и Елена"/, ж.к."Порт
Палас", представляваща сграда № 6 с идентификатор 10135.2570.12.6, със ЗП
от 3 048 кв.м., с РЗП от 26 373 кв.м., построена в УПИ I- 118, 119, с площ от 8
483 кв.м., в кв.1 по плана на гр.Варна, к.к."Слънчев ден",
представляващ ПИ с идентификатор 10135.2570.12, е сграда, по отношение на която
е приложим режим на етажна собственост. По идея и изпълнение комплекс „Порт
Палас" била замислен и реализиран като жилищен апартаментен хотел в
идеална съсобственост. В процеса на строителство били настъпили съществени
отклонения по смисъла на чл.154, ал.2 от ЗУТ спрямо одобрените проекти, като на
основание чл.154, ал.2, т.6 от ЗУТ била извършена промяна в инвестиционните
намерения на възложителя, изразяваща се в промяна на предназначение на обекта
от Хотелски комплекс „Санкт Петербург" в Жилищен комплекс „Порт
Палас". Одобрени били инвестиционните проекти на 31.03.2006 г., като
впоследствие били вписани забележки в издаденото
Разрешение за строеж № 19/ 16.02.2005 г. на 04.04.2006 г. и на 05.06.2007 г.,
от община Варна.
Основната функция на
сградата била жилищна, като водеща била жилищната част в десетте етажа на
комплекса - девет жилищни етажа, заедно с обслужващия избен етаж /сутерен/.
На първо ниво -
сутерен (кота +0.19) се разполагали: стопанска част-складови помещения, охрана,
хладилни камери, избени помещения, технически помещения, машинно басейн,
машинни асансьори; кафе-сладкарница, кухня и подготвителни. На
нивото на влизане - партер (кота +2.19) се развивали обширни фоайета към двата
официални входа (главен достъп до сградата - вход от юг, втори официален/главен
вход - от запад). Откъм официалния южен
вход се влизало във фоайето на сградата, като в него намирали място: рецепция с
бюро за обмяна на валута, трезор, битова стая със санитарен възел, стая за
обработка на документи, шеф рецепция, стая за багаж, санитарни възли. На едно
полуниво нагоре се развивал лоби-бар. Главното фоайе преливало във фоайе пред
хранителния магазин и от там се сливало с фоайето към втория официален вход
(запад). Тук намирали място още: турска баня; козметика, фризьорски салон,
лекарски кабинет, подход към балнеологичния център, включващ - сауни отделно за
мъже и жени със санитарни възли, душове и съблекални към тях; фитнес; зала
масажи; зала аеробика; подход към басейна също на това ниво. Югозападната част
отново била заделена за стопански нужди, където имало обособени битовки за
персонала и складове. От кота
+7.44 до +27.96 се развивали девет жилищни етажи следващи една и съща планова
схема с малки разлики в трети и четвърти етаж. Десети
етаж бил мансарден с изключение на централната част. Апартаментите там
получавали капандури. Покривите
били мансарден тип и плоски топли покриви.
Ответникът притежавал
правото на собственост върху множество самостоятелни обекти в сградата, по
силата на правни сделки, в т.ч. на ниво партер, а именно: самостоятелни обекти
- кафе сладкарница със ЗП от 765.88 кв.м.; басейн със ЗП от 577.36 кв.м.; технически
помещения със ЗП от 786.79 кв.м.; хранителен магазин със ЗП от 312.9 кв.м.;
басейн със ЗП от 456.7 кв.м., лоби бар със ЗП от 282.10 кв.м., балнеология със
ЗП от 445 кв.м., зала със ЗП от 1112.86 кв.м., съгласно нотариален акт № 31,
том II, рег.№ 3294, дело № 193 от 2013 г. на нотраиус Елена Дионисова, вписана
в Регистъра на Нотариалната Камара под № 190, с район на действие -Варненски
районен съд.
Видно било
от цитирания нотариален акт, че самостоятелните
обекти, собственост на ответника се намирали на партерния етаж, съседни на
общите части - главен вход (юг), втори главен вход (запад), фоайе, коридори,
рецепция с бюро за обмяна на валута, трезор, битова стая със санитарен възел,
стая за обработка на документи, шеф рецепция, стая за багаж, санитарни
помещения - 4 бр, стълбищни клетки 2 бр. и асансьори 5 бр./З бр. до официалния
вход от юг и 2 бр. до втория официален вход от запад/.
След прехвърляне на
собствеността и предаване на владението от предишния собственик, към м. юли
2015 год., ответникът освен, че предприел действия, ограничаващи достъпа на
другите съсобственици до част от визираните общи части на етаж партер от
сградата, също така предприел действия, ограничаващи достъпа на всички
съсобственици до общи части на комплекса, находящи се на другите етажи /нива/
на сградата, а именно:
1 .На етаж сутерен
(кота +0.19): -затварял (заключвал) достъпа до всички технически помещения,
машинни асансьори, измервателни и контролни уреди (табла);
2.На етаж партер
(кота +2.19):
-затварял (заключвал)
главния вход (юг) на сградата;
-ограничавал
достъпа до фоайето на партерния етаж, чрез заключаване на входната врата;
-затварял
(заключвал) сервизните помещения - рецепция с бюро за обмяна на валута, трезор,
битова стая със санитарен възел, стая обработка на документи, шеф рецепция,
стая за багаж, 4 (четири)те санитарни помещения; измервателни и контролни уреди
(табла);
-затварял (заключвал)
4 (четири)те санитарни възли;
З.На жилищните етажи
(от кота +7.44 до +27.96):
-затварял (заключвал)
вратата на сервизното/техническо помещение, намиращо се всеки от деветте
жилищни етажи, следващи една и съща планова схема, т.е. находящи се едно под
друго;
4.На покрив:
-затварял
(заключвал) двете врати за достъп до покрива на сградата;
С извършване на
гореописаните действия, ответникът създавал пречки за останалите собственици на
сградата да упражняват правото си на собственост в пълен обем.
Ответникът бил
ограничил достъпа до други общи части през декември 2015 г., но към настоящия
момент достъпа до тях не бил възпрепятстван и не представлявал предмет на
настоящия иск.
Ищецът твърди, че
според предназначението и естеството си изброените представлявали общи части,
те били за общо ползване на собствениците. Така те били описани в проектната
документация на сградата и в Таблицата по площообразуване (ценообразуване).
Сочи, че посочените общи
части – рецепция с бюро за обмяна на валута, трезор, битова стая със санитарен
възел, стая за обработка на документи, шев рецепция, стая за багаж и 4
санитарни помещения към настоящия момент не се ползвали от никой от етажните
собственици, включително управителят на ЕС. Както етажните собственици, така и
управителят на ЕС не разполагали с ключ за помещенията, чието предоставяне на
достъп се искало, поради което и не можели да ги ползват. Сочи, че някои от
етажните собственици, както и хора от персонала на комплекса били виждали трети
лица да отключват и ползват посочените общи части, като тези лица се били
легитимирали като „упълномощени от ответника“ и/или „работели за ответника“.
Никой от етажните собственици не разполагали с ключове за помещенията, за които
твърдят, че са общи части.
Председателят на УС
на ЕС бил възложил изготвянето на становище от компетентни лица - експерти
лицензирани оценители, които след запознаване с документацията на сградата,
вида и начина на функционирането й, да изготвят становище относно възможност за
ограничаване и промяна достъп и ползване на общите части на комплекс „Порт
Палас". Изготвеното от арх.З. Х.и инж.М. Г.становище,
заключавало, че пространствата, до които бил ограничен достъпа от ответника
били за общо ползване от собствениците и представлявали общи части на
комплекса, описани били и фигурирали като общи части в документите за
собственост и проектната документация.
На Общо събрание на
ЕС на „Порт Палас", проведено на 03.08.2015 г., било прието Решение № 6 за оправомощане на
Председателят на УС на ЕС на „Порт Палас" да предприеме действия за
предявяване на настоящия съдебен иск. Фактическият състав на чл.109 от ЗС бил
осъществен, поради което и за всеки един от етажните съсобственици било
възникнало правото да претендира осъждане на ответника да преустанови
действията, с които ограничавал правата на останалите съсобственици.
В срок по чл.131 от ГПК, по делото от ОТВЕТНИКА е
постъпил отговор на исковата молба, в който изразява становище, с което твърди,
че искът е недопустим с оглед твърдението в исковата
молба, че трети неустановени от ищците лица, държали ключове и ползвали
помещенията, като в случай, че това твърдение бъде доказано, моли делото по
отношение на „Порт Палас Варна“ ЕООД да бъде прекратено. В случай, че
предявеният иск е допустим за разглеждане, то същият
бил неоснователен, тъй като в конкретния случай не се касаело за извършване на
неправомерни действия от страна на ответника, които да препятствуват или
ограничават съсобствениците при упражняването на собственическите им права в
пълен обем, по отношение на общи части в сградата.Твърди, че депозираната
искова молба била нередовна, тъй като по делото липсвало приложено изрично
решение на собствениците на самостоятелни обекти в сградата на „Порт
Палас" и надлежно упълномощаване в полза на председателя на Управителния
съвет на Етажната собственост, да бъде заведено дело с предмет - чл. 109 ЗС
срещу ответника „Порт Палас Варна" ЕООД, с оглед разпоредбата на чл. 40,
ал. 2, във връзка с чл. 23, ал.З и ал.4 от ЗУЕС. На
второ място, в исковата молба не било посочено изрично кои точно общи части от
сградата, изброени в исковата молба са предмет на настоящото производство, тъй
като същите са наименовани, но не били индивидуализирани с граници и не била
посочена тяхната площ. Изброените в текста на исковата молба помещения, били
разположени в собствени на ответното дружество - обособени самостоятелни обекти
в сградата и не били общи части на сградата- съгласно разпоредбата на чл. 38,
ал.1 ЗС.
На трето място, по
делото не били представени годни писмени доказателства, с които ищците да
доказват правото си на собственост в процесната сграда, както и обстоятелствата
(основанията), които са предизвикали потърсената защита и намеса. Искът,
основан на чл. 109. ал. 1 ЗС предоставял правна защита
на правото на собственост срещу всяко пряко и/или косвено неоснователно
въздействие, посегателство или вредно отражение над обекта на правото на
собственост, което можело и да не накърнява владението, но ограничавало,
смущавало и пречело на допустимото пълноценно ползване на вещта (имота) според
нейното предназначение, отдадено от собственика й. Основание за защита чрез
иска се пораждало само при състояния, от които възниквали заплашване и опасност
от вредно и смущаващо въздействие, което произтичало от упражняване на
правомощия, но които субективно пречели и/или ограничавали тези на потърсилия
правната защита. Функцията на иска била да отрече във всичките тези и други
аналогични случаи правомерността и да предотврати неоснователните действия,
поведение и състояния, както и премахване на последиците от тях. (Тълкувателно
решение № 31/84 г. от 6.II.1985 г. по гр. д. № 10/84 г., ОСГК). В
конкретния случай, следвало да се има и предвид, че използуването на
общите части на сградата не било самоцел, а служело за ползуване на отделните
помещения в нея съобразно тяхното предназначение и търпяло ограничения, които
се налагали от нуждите на съвместното съжителство. (Решение № 553 от 15.10.2009
г. на ВКС по гр. д. № 1442/2008 г., I г. о., ГК). Твърди, че
не били налице извършени действия от страна на ответното търговско дружество, с
които да се ограничавал достъпа на съсобствениците до общите части на сградата. Твърди,
че по силата на Нотариален акт за покупко-продажба на недвижими имоти № 31, том
II, рег. № 3294, дело № 193/2013г., ответното търговско дружество -„Порт Палас
Варна" ЕООД било придобило в собственост следните самостоятелни обекти в
сградата на „Порт Палас", както следвало:
1.КАФЕ-СЛАДКАРНИЦА,
представляваща самостоятелен обект с идентификатор 10135.2570.12.6.136, по ККР одобрен със Заповед
№РД-18-92/14.10.2008г. на Изпълнителния
директор на АГКК, със застроена площ - 765.88кв.м., при съседи подробно
описани в нотариалния акт и скица на обекта, ведно с 3.351083% от общите части
на сградата, на които съответстват 115.29534кв.м. идеални части от общите части
на сградата;
2.БАСЕЙН, представляващ самостоятелен обект
с идентификатор 10135.2570.12.6.137, по
ККР одобрен със Заповед №РД-18-92/14.10.2008г. на Изпълнителния
директор на АГКК, със застроена площ -577.36кв.м., при съседи подробно
описани в нотариалния акт и скица на обекта, ведно с 2.52622% от общите части
на сградата, на които съответстват 86.9156кв.м. идеални части от общите части
на сградата;
3.ТЕХНИЧЕСКИ
ПОМЕЩЕНИЯ, представляващи самостоятелен обект с
идентификатор 10135.2570.12.6.138, по ККР одобрен със Заповед №РД-18-
92/14.10.2008г. на Изпълнителния директор на АГКК, със застроена площ -786.79кв.м., при
съседи подробно описани в нотариалния акт и скица на обекта, ведно с 3.442574% от
общите части на сградата, на които съответстват 118.44313кв.м. идеални части от общите
части на сградата;
4.ХРАНИТЕЛЕН МАГАЗИН,
представляващ самостоятелен обект с идентификатор 10135.2570.12.6.139, по ККР одобрен със Заповед
№РД-18-92/14.10.2008г. на Изпълнителния
директор на АГКК, със застроена площ -312.9кв.м., при съседи подробно
описани в нотариалния акт и скица на обекта, ведно с 1.36908% от общите части
на сградата, на които съответстват 47.103872кв.м. идеални части от общите части на
сградата;
5.БАСЕЙН, представляващ самостоятелен обект
с идентификатор 10135.2570.12.6.140, по ККР одобрен със Заповед №РД-18-92/14.10.2008г.
на Изпълнителния директор на АГКК, със застроена
площ -456.7кв.м., при съседи подробно
описани в нотариалния акт и скица на обекта, ведно с 1.998276% от общите части
на сградата, на които съответстват 68.75148кв.м. идеални части от общите части на
сградата;
6.ЛОБИ БАР,
представляващ самостоятелен обект
с идентификатор 10135.2570.12.6.141, по ККР одобрен със Заповед
№РД-18-92/14.10.2008г. на Изпълнителния
директор на АГКК, със застроена площ -282.10кв.м., при съседи подробно
описани в нотариалния акт и скица на обекта, ведно с 1.234319% от общите части
на сградата, на които съответстват 42.467249кв.м. идеални части от общите части на
сградата;
7.БАЛНЕОЛОГИЯ, представляващ самостоятелен
обект с идентификатор 10135.2570.12.6.142, по ККР одобрен със Заповед
№РД-18-92/14.10.2008г. на Изпълнителния
директор на АГКК, със застроена площ -445кв.м., при съседи подробно описани
в нотариалния акт и скица на обекта, ведно с 1.947083% от общите части на сградата,
на които съответстват 66.990166кв.м. идеални части от общите части на сградата;
8.ЗАЛА, представляващ
самостоятелен обект с идентификатор 10135.2570.12.6.143, по ККР одобрен със
Заповед №РД-18-92/14.10.2008г. на Изпълнителния директор на АГКК, със застроена
площ -1112.86кв.м., при съседи подробно описани в нотариалния акт и скица на
обекта, ведно с 4.869282% от общите части на сградата, на които съответстват
167.52961кв.м. идеални части от общите части на сградата;
В текста на исковата
молба се твърдяло, че собствените на ответното дружество имоти, изброени
изчерпателно по-горе, били съседни на общите части - главен вход (юг), втори
главен вход (запад), фоайе, коридори, рецепция с бюро за обмяна на валута,
трезор, битова стая със санитарен възел, стая за обработка на документи, шеф рецепция,
стая за багаж, санитарни помещения - 4 бр., стълбищни клетки - 2 бр. и
асансьори 5 бр. Ответникът оспорва и възразява на подобно твърдение, тъй като
същото не отговаряло на действителната фактическа обстановка. Изброените
по-горе помещения - посочени в исковата молба, били разположени в собствени на
ответното дружество - обособени самостоятелни обекти в сградата и не
представлявали общи части на сградата- съгласно разпоредбата на чл. 38, ал.1
ЗС.
Спорните обекти -
рецепция с бюро за обмяна на валута, трезор, битова стая със санитарен възел,
стая за обработка на документи, шеф рецепция, стая за багаж, санитарни
помещения - 4 бр., още при учредяването на етажната собственост, безспорно не
били обща част по естеството си, нито по своето предназначение -което било
видно от Ценообразуването на обект жилищен комплекс „Порт Палас", приложен
с исковата молба по делото.
Не отговаряло
на истината твърдението в исковата молба - стр. 4 от същата, че изчерпателно
изброените от тях обекти, според предназначението и естеството си представляват
общи части и същите било за общо ползване на собствениците. В
разпоредбата на чл. 38 от ЗС, изрично било посочено
кои обекти - елементи са част от общите части на сградата. Оспорва
и твърдението в исковата молба, че съгласно изготвено становище
-(представляващо частен документ по своя характер), от експерти лицензирани
оценители, се заключавало, че пространствата до които е ограничен достъпа
от ответника са за общо ползване от собствениците и представляват общи части на
комплекса, описани са и фигурират като общи части в документите за собственост
и проектната документация. Това
твърдение не само че не било вярно, но и не било
скрепено с годни писмени доказателства - не било посочено
изрично с кои точно документи за собственост се подкрепяли
твърденията, че тези конкретно - самостоятелно обособени помещения -рецепция с
бюро за обмяна на валута, трезор, битова стая със санитарен възел, стая за
обработка на документи, шеф рецепция, стая за багаж, санитарни помещения - 4
бр., с предназначение различно от това което законът бил
заложил за общите части, представлявали обща
част.
В съдебно
заседание ИЩЦИТЕ Етажните собственици на
сграда „Порт Палас“ поддържат исковата молба, оспорват всички възражения на
ответната страна, молят за уважаване на иска и за присъждане на
разноски. За ищеца „Банка Пиреос България“ АД не се явява
отделен представител. ОТВЕТНИКЪТ
поддържа подадения отговор и моли за отхвърляне на иска и присъждане на
разноски.
След
съвкупна преценка на доказателствата по делото и съобразявайки становището на
страните, съдът приема за установено следното от фактическа страна:
В протокол от
03.08.2015г. от ОС на собствениците в сграда в режим на етажна собственост,
находяща се в гр. Варна, жк. Порт Палас, кк. Св. Константин и Елена /л.360 –
л.371/ е
обективирано решение на общото събрание за извършване на проверка относно
правния статут на общите части и съответно да се наеме адвокатска кантора,
която да даде правно становище, и в случай, че интересите на собствениците са
накърнени, председателят на управителния съвет да предприеме съответните
юридически и съдебни действия. Към протокола е представен и
списък на собствениците, присъствали на ОС, като в списъка на реда срещу
собственика „Порт Палас“ за положения подпис липсва означение за лицето, което
се подписва. Сред съсобствениците са и Н. Ш. и А. Ш., чрез законен представител
Г. Ш.. В списъка без номера са включени и обектите: кафе, басейн,
техн.помещения, хранителен магазин, басейн2, лоби бар, балнеология, зала и
тераса. Подписите, положени за „Порт Палас“, Н. Ш., А. Ш. и изброените обекти
са идентични и са положени от г-н Газуан Ш..
Видно от нотариален акт
за покупко-продажба на недвижим имот Nо 31, том II, рег. No
3294, дело 193 / 04.09.2013г. на нотариус Е. Д.– нотариус рег. No 190 на Нотариалната камара с район на действие ВРС, а и прието за безспорно и
ненуждаещо се от доказване е, че ответникът е собственик на следните
самостоятелсни обекти, намиращи се в сграда „Порт Палас“, която е в режим на
етажна собственост, а именно:
1.КАФЕ-СЛАДКАРНИЦА,
представляваща самостоятелен обект с идентификатор 10135.2570.12.6.136, по ККР одобрен със Заповед №РД-18-92/14.10.2008г.
на Изпълнителния директор на АГКК, със застроена
площ - 765.88кв.м., при съседи подробно
описани в нотариалния акт и скица на обекта, ведно с 3.351083% от общите части
на сградата, на които съответстват 115.29534кв.м. идеални части от общите части
на сградата;
2.БАСЕЙН, представляващ самостоятелен обект
с идентификатор 10135.2570.12.6.137, по
ККР одобрен със Заповед №РД-18-92/14.10.2008г. на Изпълнителния
директор на АГКК, със застроена площ -577.36кв.м., при съседи подробно
описани в нотариалния акт и скица на обекта, ведно с 2.52622% от общите части
на сградата, на които съответстват 86.9156кв.м. идеални части от общите части
на сградата;
3.ТЕХНИЧЕСКИ
ПОМЕЩЕНИЯ, представляващи самостоятелен обект с
идентификатор 10135.2570.12.6.138, по ККР одобрен със Заповед №РД-18-
92/14.10.2008г. на Изпълнителния директор на АГКК, със застроена площ -786.79кв.м., при
съседи подробно описани в нотариалния акт и скица на обекта, ведно с 3.442574% от
общите части на сградата, на които съответстват 118.44313кв.м. идеални части от общите
части на сградата;
4.ХРАНИТЕЛЕН МАГАЗИН,
представляващ самостоятелен обект с идентификатор 10135.2570.12.6.139, по ККР одобрен със Заповед
№РД-18-92/14.10.2008г. на Изпълнителния
директор на АГКК, със застроена площ -312.9кв.м., при съседи подробно
описани в нотариалния акт и скица на обекта, ведно с 1.36908% от общите части
на сградата, на които съответстват 47.103872кв.м. идеални части от общите части на
сградата;
5.БАСЕЙН, представляващ самостоятелен обект
с идентификатор 10135.2570.12.6.140, по ККР одобрен със Заповед
№РД-18-92/14.10.2008г. на Изпълнителния
директор на АГКК, със застроена площ -456.7кв.м., при съседи подробно
описани в нотариалния акт и скица на обекта, ведно с 1.998276% от общите части
на сградата, на които съответстват 68.75148кв.м. идеални части от общите части на
сградата;
6.ЛОБИ БАР,
представляващ самостоятелен обект
с идентификатор 10135.2570.12.6.141, по ККР одобрен със Заповед
№РД-18-92/14.10.2008г. на Изпълнителния
директор на АГКК, със застроена площ -282.10кв.м., при съседи подробно
описани в нотариалния акт и скица на обекта, ведно с 1.234319% от общите части
на сградата, на които съответстват 42.467249кв.м. идеални части от общите части на
сградата;
7.БАЛНЕОЛОГИЯ, представляващ самостоятелен
обект с идентификатор 10135.2570.12.6.142, по ККР одобрен със Заповед
№РД-18-92/14.10.2008г. на Изпълнителния
директор на АГКК, със застроена площ -445кв.м., при съседи подробно описани
в нотариалния акт и скица на обекта, ведно с 1.947083% от общите части на сградата,
на които съответстват 66.990166кв.м. идеални части от общите части на сградата;
8.ЗАЛА, представляващ
самостоятелен обект с идентификатор 10135.2570.12.6.143, по ККР одобрен със
Заповед №РД-18-92/14.10.2008г. на Изпълнителния директор на АГКК, със застроена
площ -1112.86кв.м., при съседи подробно описани в нотариалния акт и скица на
обекта, ведно с 4.869282% от общите части на сградата, на които съответстват
167.52961кв.м. идеални части от общите части на сградата;
Видно е от приложеното
удостоверение за актуалното състояние на юридеческото лице ответник, че
едноличен собственик на капитала на „Порт Палас Варна“ ЕООД е С. Х. Л., а
управител на дружеството –ответник е г-н Газуан Ш..
Приобщена по делото е
и строителната документация на сграда „Порт Палас“ в к.к. „Слънчев ден“, въз
основа на която по делото са изготвени заключението на в.л. В.А. и това на в.л. М.А.
по допуснатите първоначална и повторна съдебно-техническа експертиза. Заключенията
и на двете вещи лица са индентични и кореспондират с останалия доказателствен
материал. Видно от заключенията на вещите лица е, че с Разрешение за строеж №
19/16.02.2005г., издадено от главен архитект на община Варна е започнало
строителството на Хотелски комплекс"Санкт Петербург", находящ се в
УПИ - - 118,119, кв.1, к.к. „Слънчев ден", гр. Варна.Строителството е
изпълнено съгласно одобрени проекти на 16.02.2005г. и 31.03.2006г. Има
Забележка от 04.04.2006г. към Разрешението за строеж No 19/16.02.2005г., като
въз основа на одобрен инвестиционен проект от 31.03.2006г.и съгласно Заповед №
ДС - 042/31.01.2006г.се допуска изменениe по чл.154, ал.5 от ЗУТ, като се
променя наименованието на обекта от Хотелски комплекс"Санкт Петербург"
на „Жилищен комплекс „ПОРТ ПАЛАС". Сградата е въведена в експлоатация с
Разрешение за ползване № ДК - 07 -256/30.07.2008г., издадено от Началник на
РДНСК - Варна. За обект „Жилищен комплекс „ПОРТ ПАЛАС" няма изготвени
екзекутивни чертежи.
В сутеренния етаж на сградата (по
кадастрална карта - етаж 1) по одобрен проект са предвидени: ел. табло,
складови помещения за ресторанта, технически помещения, кафе- сладкарница,
бойлерно, два броя технически помещения басейн и избени помещения за жилищната
част. В сутеренния етаж са направени промени в разпределението, като за етажа
няма изготвен екзекутивен чертеж. При огледа на място се установило, че
помещенията в южната част на сградата: склад за бакалски стоки и склад за
амбалаж, които са част от самостоятелен
обект с идентификатор № 10135.2570.12.6.138 - друг вид самостоятелен обект в
сграда(технически помещения) не съществуват или нямат достъп от тази част на
етажа. Коридорът, обслужващ складовите
помещения на ресторанта е преграден, като е изградено помещение за ел. табла и през
вътрешна врата се влиза в трафопост. Трафопостът се обслужва и от вратите на
западната фасада. Част от вратите, обслужващи проектираните складови помещения
са зазидани при строителството и не може да се установи какво е предназначението
на новополучените помещения. Извършена е промяна на входа за вътрешното
стълбище, като е променено местоположението на входните врати към него има
изграден нов коридор в техническото помещение по проект, но не може да се
установи какво е предназначението на новополучените помещения.
Техническо помещение басейн, което е част от
самостоятелен обект с идентификатор № 10135.2570.12.6.138 е преградено и в него
има изградени избени помещения, затворени с метални врати. Самостоятелен обект
с идентификатор № 10135.2570.12.6.136 е проектирано като кафе - сладкарница.
Самостоятелен обект с идентификатор №
10135.2570.12.6.137 е технически помещения басейн, а по кадастрална
карта - басейн. От огледа на място се установи, че при строителството е извършена
промяна и в част от това помещение има изградени избени помещения, затворени с
метални врати.
На партерния етаж са обособени по
кадастрална карта следните самостоятелни обекти: 1/Самостоятелен обект с
идентификатор № 10135.2570.12.6.139 е предвиден за хранителен магазин. При
огледа се установи, че е извършена промяна по време на строителството и
помещението част от този обект с вход от обслужващия коридор е с надпис „Клуб
джентълмен", а в останалата част към западната фасада са офиси; 2/
Самостоятелен обект с идентификатор № 10135.2570.12.6.140 е предвиден за
басейн; 3/ Самостоятелен обект с идентификатор № 10135.2570.12.6.141 е
предвиден за лоби – бар; 3/ Самостоятелен обект с идентификатор №
10135.2570.12.6.142 е предвиден за балнеология; 4/ Самостоятелен обект с
идентификатор № 10135.2570.12.6.143 е записан в кадастралната карта като зала.
На място това е сбор от фоайета и различни видове помещения. По проект:
рецепция, трезор, битови помещения, санитарни помещения. В този самостоятелен
обект са и асансьорите за жилищната част, близо до балнеологията. В момента на
огледа помещението - рецепция и обслужващите помещения до нея се ползват от
охраната на сградата.
На всеки жилищен етаж ( от 3 до 11) до
асансьора в северната част има по едно помещение, което е записано като
помещение за ел. табло. На място при огледа вещото лице М.А. е установила,че в
тези помещения са монтирани главните ел. табла за всеки от етажите.
В сутеренния етаж: в
самостоятелен обект с идентификатор № 10135.2570.12.6.138 (южна част) са
изградени помещения за главни ел. табла и трафопост. В северната част на
помещението има изградени избени помещения, а в самостоятелен обект с
идентификатор № 10135.2570.12.6.137 в част на помещението има изградени избени
помещения.
На партерния етаж: Второто
официално стълбище, асансьорите във фоайето до балнеологията, входът за ОВ
помещението попадат в самостоятелни обекти на ответника.
В жилищните етажи
няма обекти, които да попадат в самостоятелни обекти на ответника.
В сутерена има
помещения, които обслужват цялата сграда и попадат в самостоятелни обекти на
ответника: главните ел. Табла, трафопоста, част от избените помещения за
жилищната част. В партерния етаж
входните фоайета и част от помещенията - рецепция, помещение за охрана по
своето предназначение са за общо ползване, но в нотариалните актове,
приложеното площообразуване и в кадастралната карта са посочени като
самостоятелни обекти. Към
приложената техническа документация няма екзекутивни чертежи за извършените
промени при строителството на сградата след промяната на предназначението й -
от хотелски комплекс в жилищен комплекс.
Видно от постановление
за възлагане на недвижим имот от 12.06.2017г. по изп.д. 20167180400309 на ЧСИ С.
К. – Д., Банка „Пиреос България“ АД е придобила на публична продан един от
имотите собственост на „Порт Палас Варна“ ЕООД в процесната сграда, а именно
имот с идентификатор: 10135.2570.12.6.122 на ет.10. Поставлението е вписано в
Службата по вписванията на 25.07.2017г. /л. 286/.
С 2 бр. постановления от
13.05.2019г., надлежно вписани в Службата по вписванията, Банка „Пиреос
България“ АД е придобила на публична продан още три от имотите, собственост на
„Порт Палас Варна“ ЕООД в процесната сграда:
имот с идентификатор: 10135.2570.12.6.144
на 3ти етаж – обект тераса; зала,
представляваща самостоятелен обект 10135.2570.12.6.143 на 2ри етаж; технически
помещения, представляващи самостоятелен обект 10135.2570.12.6.138 на 1-ви етаж.
В рамките на
настоящото производство е разпитан един свидетел, воден от ищцовата страна, а
именно Т.К.Н.. Същият твърди, че е собственик на
фирма „Бест Локейшън Риъл Истейт“ ЕООД, която притежава жилищен апартамент на девети етаж в „Порт Палас“ над 10 години. Свидетелят по принцип не живея във
Варна, а в София, но посещава имота, когато е по работа и през летния
сезон по-често. Сочи, че около 2015 г. се сменила собствеността на по-голяма част от апартаментите, като до
тогава собственик бил „Стария Пловдив“,
който продал на г-н Ш.. Свидетелят сочи, че именно през лятото на 2015 г. за първи път имали проблеми,
свързани с това, че им бил ограничен достъпа до части от сградата. Най-фрапиращо било, че имали ограничен достъп до основния вход на сградата. Свидетелят бил изненадан, че някой можел да си позволи да затвори основния вход, който
представлявал въртяща се врата, а до нея имало и друга врата, която също била затворена. Твърди, че сградата има още един вход, но той се намирал на южната, югозападната част на сградата. Основният,
представителният вход, бил този с въртящата врата и всички винаги били влизали през
този вход. От този вход се влизало в основното фоайе и рецепцията на сградата. Заради проблема се стигнало до общо събрание, на което да се изясни ситуацията. Свидетелят твърди, че на събранието присъствала съпругата му – управител на фирмата. Разбрала, че на това събрание г-н Ш. твърдял, че той е собственик на фоайето на
сградата и рецепцията, което било предизвикало много бурна реакция на останалите собственици. Нещо
повече, г-н Ш. се бил опитал да направи преграждение така, че да не може да се стигне до
това фоайе от другия вход на сградата. Целият партерен етаж бил свързан с
едно голямо фоайе – връзка между основния вход и другия вход, от другата страна
на сградата. Имало било поставени преграждения, така че дори и да се влезело от другия
вход, да не можело да се стигне до официалния вход и рецепция. Свидетелетя
пояснява, че последно ходил в сградата
миналата седмица, а в момента официалният вход е отворен, но през целия период, в който
собственик бил г-н Ш., имало проблеми. Освен за централния вход имало и други пречки от страна на г-н Ш.. Били направени
опити да се ограничи достъпа до част от техническите помещения и съоръжения. Сградата имала общо електрическо табло, а засичането на електромерите се извършвало от
мениджмънта на етажната собственост и това също е било ограничено към онзи
момент, но към днешна дата свидетелят не може да каже. Други помещения с ограничен достъп били лоби бара и
сладкарницата, но те винаги са били собственост на „Стария Пловдив“ и по всяка
вероятност след това на г-н Ш.. За проблема с техническите помещения свидетелят разбра,
когато съпругата му била на извънредното събрание, което се организирало за решаване
на възникналите проблеми. На това събрание г-н Ш. твърдял, че и
вторият вход останалите собственици
нямали право да ползват, а да влизат през
аварийните входове. Свидетелят твърди още, че
знае също и за ограничаване достъпа до покрива на
сградата – бил поставен катинар. По отношение
на сервизните помещения – не бил влизал в тях, но бил информирам, че с цел почистването било предвидено да има такова помещение на всеки
етаж. Към днешна
дата на свидетеля не му е известно дали достъпът до техническите помещения, покрива на
сградата и обслужващите помещения е ограничен.
Въз основа на
изложената фактическа обстановка и съобразявайки становището на страните, съдът
достигна до следните правни изводи:
С Определение No 59 /
27.03.2019г., постановено по ч.гр.д. 4776 / 2018г. по описа на ВКС,
I
г.о. е допуснато касационно обжалване на въззивно
определение Nо
688 / 05.11.2018г. по ч.гр.д. No 548 / 2018г. на Апелативен съд – Варна, с което е потвърдено определение No 1733 /
05.07.2018г. по гр.д. 283 / 2017г. на Окръжен съд- Варна, с което е
прекратено производството по делото и същото е отменено, като делото е върнато
на Окръжен съд – Варна за продължаване на съдопроизводствените действия по
него, съобразно указанията на ВКС. В този смисъл и по
отношение на наличието на представителна власт на управителя на етажната
собственост за водене на настоящото производство съдът следва да се придържа
към указанията на ВКС и приема, че такава е налице, като производството е
допустимо. Задължителни за съобразяване са и указанията, че исковата молба е
редовна и не са налице противоречия между обстоятелствената част и петитума.
Ищците точно са посочили обектите, за които твърдят да са общи части на
сградата, както и конкретните действия от страна на ответника, с които се
препятства възможността им да ги ползват по предназначение. ВКС указва, че
въпросът дали посочените обекти имат статут на обща част или представляват самостоятелни
обекти на правото на собственост касае съществото на спора и не може да обуслови
изводи относно наличието или липса на представителна власт на управителя за
предяване на иска.
Съобразно чл.109 ЗС,
собственикът може да иска прекратяване на всяко неоснователно действие, което
му пречи да упражнява своето право. Именно и това е
правната квалификация дадена от съда, като с оглед на същата е разпределена и
доказателствената тежест.
С негаторния иск се търси
защита на правото на собственост от всяко пряко или косвено неоснователно
въздействие, което пречи на собственика да упражнява правото на собственост в
пълен обем. Искът е допустим и в хипотезата на етажна собственост,
какъвто е настоящият случай. Дори и при наличието на повдигнат
от ответника спор, че сочените обекти не представляват „общи части“, а са самостоятелни
обекти негова собственост, решаващият съд следва безусловно да се произнесе по спора, заявен за разглеждане като негаторен иск. Предмет на делото по негаторния иск, обаче, не
е нито правото на собственост върху (засегнатия) имот на ищеца – в случая общите части от сградата в режим на етажна собственост, нито
правото на собственост върху (пречещия) имот на ответника – сочените като собствени на ответника самостоятелни обекти в сградата в
режим на етажна собственост. Правото на собственост върху тези два имота
има значение за основателността на негаторния иск, но те остават вън от
предмета на делото и по тях не се формира сила на пресъдено нещо. / мотиви от
ТР No 4/2015 на ВКС, ОСГК/.
В рамките
на предявения иск по чл. 109 от ЗС, съдът може да даде защита на правото на
собственост, но само при условие, че искът е иницииран от лицето, титуляр на това право и са
доказани онези твърдяни действия на ответника, съставляващи неоснователно въздействие
върху обекта на тази собственост. Единствено титулярът
на правото на собственост може да бъде материалноправно легитимирано лице
по иска по чл. 109 ЗС, като ищецът –собственик е този, който следва да
установи кое е действието, което препятства упражняване правото на собственост,
кой е извършил това действие и в какво се състои
нарушението. Като също така се изисква и това противоправно действие
да е съществуващо и към датата на приключване на устните състезания.
След като съобрази
изложеното и събраните в хода на производството доказателства съдът намира, че
ищците не успяха да установят още първата предпоставка по отношение на част от
обектите, за които е предявена претенцията - тези по т.1 и т.2 от доклада по
делото, а именно: 1. На
етаж сутерен (кота +0.19): - всички технически помещения, машинни асансьори,
измервателни и контролни уреди (табла); 2. На
етаж партер (кота +2.19):- главния вход (юг) на сградата;-
фоайето на партерния етаж - рецепция с бюро за обмяна на валута, трезор,
битова стая със санитарен възел, стая обработка на документи, шеф рецепция,
стая за багаж, 4 (четири)те санитарни помещения; измервателни и контролни уреди
(табла);- 4 (четири)те санитарни възли. Ответникът е оспорил принадлежността на правото на собственост на ищците,
като е представил и надлежни доказателства, установяващи неговите права,
валидността, на които не беше оспорена от ищците /нещо повече за тези обекти се
прие безпорно, че са собственотс на ответното дружество/. От заключението на
вещите лица се установява безспорно, че обектите, за които се претендира, че са
общи части попадат в рамките на притежаваните от ответника самостоятелни обекти
на правото на собственост на ниво сутерен и партерен етаж. В този смисъл и с
нарушението на ответника, релевирано по исковата защита по чл. 109 ЗС, може да
се приеме, че се оспорва и принадлежността на ищеца по отношение право на
собственост на конкретните
обекти, за които твърди, че са общи части, като в този
случай спорът
за установяването на принадлежността на правото на собственост не може да се
приеме, че е част от предмета на иска по чл. 109 ЗС, съобразно изложените по-горе подробно мотиви. Защитата на правото
на собственост с иска по чл. 109 ЗС касае безспорно установената собственост,
поради което са възможни различни хипотези, ако
защитата на ответника касае и оспорване и принадлежността на правото на
собственост. В този смисъл и от ищеца не бяха предприети
необходимите действия за защита на правото на собственост и неговото безпорно
установяване, като в рамките на настоящото производство и предвид заявения за
разглеждане иск, съдът не следва да разрешава спорът за собственост между страните,
доколкото това би било недопустимо произнасяне, вкл. и по непредявен установител иск. / в този
смисъл Решение
No 273 от 26.04.2010 година по гр.д.No 102/2009 год. на ВКС- I г.о., Решение
No 1 от 28.04.2016
година по гр.д.No 3136/2015 год. на
ВКС- II г.о., Решение No
62 от 01.07.2015 година по гр.д.No 339/2015
год. на ВКС- II г.о./.
Отделно, настоящият
състав намира, че спорът за собственост, още повече при твърдения и за отнето
владение, не следва да бъде разрешаван в рамките на производството по чл. 109
от ЗС и то без личното участие на всеки един от етажните собственици в
процесната сграда.
По отношение на останалите
обекти, за които се твърди от ищците, че са общи части в сградата в режим на
етажна собственост, а именно: сервизното/техническо помещение, намиращо се
всеки от деветте жилищни етажи, следващи една и съща планова схема, т.е.
находящи се едно под друго и покривът на сградата, съдът намира, че спор между
страните за тяхното естество няма, като приема, че ищците са доказали, че
са безспорни техните права на собственост.
В този смисъл и само по отношение на тези помещения съдът
следва да се произнесе и да изследва дали по отношение на тези обекти са
осъществени от ответника действията, за които ищците твърдят, че са
неоснователни, както и дали тези действия са се осъществявали и към датата на
приключване на устните състезания, вкл. дали препятстват упражняването на
собствеността на ищците в пълен обем. За установяване на посочените факти и
обстоятелства са ангажирани гласни доказателства, посредством разпита на
свидетеля Т.Н.. Същият, обаче, заяви, че не разполага с информация дали
достъпът до техническите помещения, намиращи са на всеки един от деветте жилищни
етажи и до покрива на сградата е ограничен, с което ищеца не
успя да установи твърденията си за неоснователно въздействие от страна на
ответника. Други доказателства за установяване на тези факти не бяха
ангажирани.
Поради изложените мотиви
и съдът намира, че твърденията на ищците останаха недоказани и съответно
претенцията им следва да бъде отхвърлена.
Страните са направили
искания за присъждане на разноски, като са приложили и списъци по чл. 80 от ГПК. Предвид изхода на спора,
на ответника се дължат разноски. Последният претендира да му бъдат присъдени 2500
лв. - заплатеното адвокатско
възнаграждение, за което е представил доказателства, поради което и това е
сумата, която следва да се присъди на ответника.
Водим от
горното, съдът
Р Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ предявения от Етажните собственици на сграда „Порт
Палас“, к.к. Слънчев Ден, гр. Варна, представлявани от С.Г.Р. – Председател на
управителния съвет срещу „Порт Палас
Варна“ ЕООД, седалище и адрес на управление: гр. София, р-н Витоша, бул.
„Братя Бъкстон“ 70, къща 28, вписано в Агенция по Вписванията – Търговски
регистър с ЕИК *********, представлявано от управителя Газуан Ш., гражданин на
Република Ливан, ЕГН **********, иск с
правно основание чл.109 ЗС да бъде осъден ответникът да преустанови по
отношение на съсобствениците на самостоятелни обекти в сградата в режим на
етажна собственост „Порт Палас“, с административен адрес: гр. Варна, к.к.
„Слънчев ден“, жк. Порт Палас, и с идентификатор
10135.2570.12.6, със ЗП от 3 048 кв.м., с РЗП от 26 373 кв.м., построена в УПИ
I- 118, 119, с площ от 8 483 кв.м., в кв.1 по плана на гр.Варна, к.к."Слънчев
ден", представляващ ПИ с идентификатор 10135.2570.12, действията, с които ограничава
ползването и достъпа до следните общи части в сградата, като предостави ключ за
тях, а именно: 1. На
етаж сутерен (кота +0.19): -да предостави достъпа
до всички технически помещения, машинни асансьори, измервателни и контролни
уреди (табла); 2. На
етаж партер (кота +2.19):-да предостави достъп
през
главния вход (юг) на сградата;-да предостави достъп до
фоайето на партерния етаж през входната врата;-да предостави достъп до сервизните помещения - рецепция с бюро за
обмяна на валута, трезор, битова стая със санитарен възел, стая обработка на
документи, шеф рецепция, стая за багаж, 4 (четири)те санитарни помещения;
измервателни и контролни уреди (табла);-да предостави достъп до 4
(четири)те санитарни възли; З.На
жилищните етажи (от кота +7.44 до +27.96):-да предостави достъп до сервизното/техническо
помещение, намиращо се всеки от деветте жилищни етажи, следващи една и съща
планова схема, т.е. находящи се едно под друго;4.На покрив:-да предостави достъп до покрива на сградата през двете врати, като
неоснователен.
ОСЪЖДА Етажните собственици на сграда „Порт Палас“, к.к. Слънчев Ден, гр. Варна, представлявани от С.Г.Р.
– Председател на управителния съвет, да заплатят на „Порт Палас Варна“ ЕООД, седалище и
адрес на управление: гр. София, р-н Витоша, бул. „Братя Бъкстон“ 70, къща 28,
вписано в Агенция по Вписванията – Търговски регистър с ЕИК *********,
представлявано от управителя Газуан Ш., гражданин на Република Ливан, ЕГН **********,
сумата от 2 500
лв. /две хиляди и петстотин лева/, представляваща сторените от
ответника разноски за заплатено адвокатско възнаграждение, на основание чл.78, ал.3 ГПК.
Решението е постановено
при допуснатото лично участие на ищеца „Банка Пиреос България“ АД, ЕИК *********,
със седалище и адрес на управление: гр. София, бул. „Цариградско шосе“ 115,
сграда „Е“, на основание чл. 23 ал.5 от ЗУЕС.
Решението може да се
обжалва с въззивна жалба пред Апелативен съд - Варна в двуседмичен срок от
връчването му на страните.
ОКРЪЖЕН СЪДИЯ: