Р Е
Ш Е Н
И Е № 268
12.05.2017г., гр.Хасково
В И М
Е Т О Н А
Н А Р
О Д А
Хасковският
административен съд, четвърти състав,
в открито съдебно заседание на единадесети април през
две хиляди и седемнадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: КРЕМЕНА
КОСТОВА-ГРОЗЕВА
при секретаря А.Л.
и
в присъствието на прокурора
изслуша
докладваното от съдията КОСТОВА-ГРОЗЕВА адм.д. №636 по описа на съда за 2016г.
Производството е по реда на чл.215, ал.1, във вр.с
чл.210, ал.3 от Закона за устройство на територията (ЗУТ).
Образувано е
по жалба на П.Т.Х. ***, подадена чрез адв. Г.К., против Решение на Комисията по чл.210 от ЗУТ при Община Хасково, назначена със Заповед №240/17.02.2011 г., Заповед
№104/13.01.2014 г. и Заповед №1387/12.11.2015г. на Кмет на Община Хасково,
обективирано в Протокол №36/18.11.2015 г., в частта му по точка 1, касаеща подт.16
и подт.17 за поземлен имот с №320.22 и поземлен имот с №320.23, находящи се в
землището на гр. Хасково, с площ на сервитута от 4.345 дка за първия имот, съответно
3.77 дка за втория, с което в полза на жалбоподателя е определено еднократно
обезщетение в размер съответно на 3 035 лева и 2 633 лева.
Жалбоподателят сочи, че бил собственик на коментираните
имоти. Счита, че решението, с което била приета пазарната оценка за
еднократното обезщетение за сервитута – право на прокарване и преминаване на
междусистемната газова връзка Гърция – България върху неговите имоти било
незаконосъобразно, постановено в противоречие и при неправилно приложение на
материалния закон (чл.64 от ЗЕ и чл.210 от ЗУТ) и в противоречие с целта на
закона при определяне на пазарната оценка на правото на преминаване и съответно
на следващото се парично обезщетение за собственика на имота, върху който
възниквал сервитута. Приетата от комисията по чл.210 от ЗУТ пазарна оценка не
била съобразена с нормативно регламентираните изисквания и критерии за определяне размера
на обезщетението по чл.65 от ЗЕ и не съответствала на пазарните цени на
земеделските земи, върху които имало насадени трайни насаждения – дървета в
региона. Навеждат се доводи, че в пазарната оценка не било взето предвид, че
сервитутът, който възниквал в полза на лицето, което ще изгражда и експлоатира енергийния
обект, се свързвало с множество ограничения
на ползването на служещия имот от оспорващия като негова собственост, а
именно: следвало да се изкоренят съществуващите дървета, следвало да се
отстрани съществуващото подземно капково напояване, нямало да може след
изграждането на енергийния обект на територията на сервитута да се насаждат
отново дървета, поради което и самата пазарна оценка се явявала трайно и
необосновано занижена спрямо действителната пазарна цена и явно несправедлива. По
подробно изложените в жалбата съображения се моли съда да измени оспореното решение, в частта му относно
определената пазарна оценка на засегнатата част на двата имота. Претендират се
направените по делото разноски.
Ответникът, Община Хасково, чрез процесуалния си
представител, претендира жалбата да бъде отхвърлена. Прави възражение за
прекомерност на адвокатското възнаграждение.
Заинтересованата страна, „АЙ СИ ДЖИ БИ” АД, гр.София,
чрез процесуален представител в съдебно заседание излага съображения за
неоснователност на жалбата и моли същата да бъде отхвърлена. Прилагат се
подробни писмени бележки по същество на спора.
Административен съд – Хасково, като прецени
доказателствата по делото, приема за установено от фактическа страна следното:
Със Заявление с рег.индекс: 53-00-173/03.09.2015 г.,
подадено до Кмета на Община Хасково, „АЙ СИ ДЖИ БИ” АД, гр.София, посочило, че
във връзка с изграждането на обект „Междусистемна газова връзка Гърция –
България на територията на Република България“, обявен с Решение
№615/14.07.2009 г. и №452/07.06.2012 г. на Министерски съвет за обект с
национално значение, на територията на Община Хасково, съгласно ПУП – ПП,
одобрен със Заповед №РД-02-15-116/31.07.2014г. на Министър на регионалното
развитие, били разположени поземлени имоти – частна собственост, през които ще
се прокарва трасето на газопровода. Дружеството поискало на основание чл.64,
ал.6 от ЗЕ, във вр. с чл.210, ал.2 от ЗУТ да бъде назначена комисия за
определяне размера на дължимите обезщетения на правоимащите лица, чиито имоти
се засягали от сервитутното право на прокарване на трасето на газопровода.
Приложени били изброени под опис документи, включително извадка от одобрен ПУП
– ПП, Списък на засегнатите имоти и правоимащите лица и Експертни оценки.
Видно от одобрения със Заповед №РД-02-15-116 от
31.07.2014 г. на Министъра на регионалното развитие (обн.ДВ бр.65/2014 г.)
подробен устройствен план – парцеларен план за трасето на газопровода,
технологичните площадки и елементите на обслужващата техническа инфраструктура
за обект „Междусистемна газова връзка Гърция – България“ на територията на
Република България – за частта от общата дължина на газопровода на територията
на област Хасково, община Хасково, включително землище на гр. Хасково, и Списък
на имотите, трасето на обекта засягало имот с №320.22 в землище гр. Хасково, с площ на целия имот 18,501 дка; начин на
трайно ползване – друг вид нива, собственик – П.Т.Х., площ на сервитута 4,345
дка и имот с №320.23 в землище гр. Хасково,
с площ на целия имот 18,502 дка; начин на трайно ползване – друг вид
нива, собственик – П.Т.Х., площ на сервитута 3,770 дка.
Видно от Протокол №36/18.11.2015 г., назначената със
Заповед №240/17.02.2011 г., Заповед №104/13.01.2014г. и Заповед
№1387/12.11.2015г. на Кмет на Община Хасково Комисия при Община Хасково
заседавала на 18.11.2015 г., като с решение по т.1 от дневния ред, определила
размер на еднократното обезщетение относно сервитута за право на прокарване и
преминаване на трасе на газопровод, кабели и технологични площадки в землището
на гр. Хасково, през поземлени имоти –частна собственост на физически и
юридически лица, за строеж: „Междусистемна газова връзка Гърция – България“ на
територията на Община Хасково, с възложител „Ай Си Джи Би“ АД, гр.София,
измежду които били и имотите, собственост на жалбоподателя. Комисията посочила, че
площта на сервитута от поземлените имоти – частна собственост на физически и
юридически лица, находящи се в землището на гр. Хасково, съгласно одобрения със
Заповед №РД-02-15-116/31.07.2014 г. на Министъра на Регионалното развитие ПУП –
ПП бил съгласно списъка на засегнатите имоти, както и че съгласно чл.64, ал.6
от ЗЕ, определянето на обезщетението се извършвало по чл.210 и чл.211 от ЗУТ
или по взаимно съгласие на страните с оценка от лицензиран оценител.
Комисията приела пазарните оценки за определяне
размера на еднократното обезщетение относно сервитута, на поземлени имоти под
опис, съгласно изготвената експертна пазарна оценка от лицензиран оценител Галина
Георгиева Николова (рег.№********* от 09.05.2011г.), като под т.16 от списъка,
за поземлен имот с №320.22, собствен на П.Т.Х. и с площ на сервитута от 4,345
дка, стойността на обезщетението било определено на 3 035 лева, а под т.17 от
списъка, за поземлен имот с №320.23, собствен на П.Т.Х. и с площ на сервитута
от 3,77 дка, стойността на обезщетението било определено на 2 633 лева .
По делото е представена (л.77-87) Експертна оценка на
ограничено вещно право – сервитут на газопровод, кабели и технологични площадки
върху земеделски имоти по опис в землището на гр. Хасково, общ. Хасково, обл.Хасково
– частна собственост, с дата на изготвяне 12.08.2015г. от инж. Галина Николова.
Със същата била определена пазарната стойност на паричното обезщетение при
учредяване на сервитут за газопровод, кабели и технологичните площадки върху
земеделски земи върху имоти, включително имот с №320.22 и имот с №320.23 в
землището на гр. Хасково. Използваните от оценителя методи за оценка били: 1.
Сравнителен метод (пазарен аналог), 2. Приходен метод (поземлена рента) и 3.
Метод по Наредбата за реда за определяне на цени на земеделските земи
(загл.изм. ДВ бр.75 от 2006 г.) приета с ПМС №118. Предлаганата от оценителя
пазарна стойност на 1 дка от поземлен имот, дадена в Приложение №3, била 776
лв. (за всеки от коментираните два имота), а пазарната стойност на сервитута
в поземлен имот с №320.22– 3 035 лв.,
съответно за поземлен имот с №320.23 – 2 633 лева.
С писмо изх.№53А-598-6 от 10.10.2016г. на Кмета на Община
Хасково, на жалбоподателя било съобщено
за Решението на комисията по т.1 от Протокол №36/18.11.2015г. и определения
размер на обезщетението, което било получено от г-н Х. на 13.10.2016г. (л.97). Жалбата срещу решението на комисията била
подадена на 25.10.2016 г. чрез Община Хасково.
Съдът намира оспорването за процесуално допустимо. Направено е в преклузивния
срок за обжалване на годен за съдебно оспорване административен акт и изхожда
от надлежна страна, чиито права и законни интереси пряко и непосредствено се
засягат от обжалваната част на акта
и за която е налице правен интерес от търсената защита, пред местно
компетентния административен съд.
Разгледано по същество и след като съдът прецени доказателствения
материал по делото, както и валидността и законосъобразността на обжалваната
част от административния акт с оглед основанията, визирани в разпоредбата на
чл.146 от АПК, счита същото за изцяло основателно.
Оспореният административен акт е издаден в писмена
форма, от комисия в състав, определена със заповеди на Кмета на Община Хасково.
Решението е подписано от всички членове на комисията и се явява прието при
пълно мнозинство, от колективен орган, разполагащ с компетентност да издава
решения от посочения вид, поради което е валиден акт. Спазени са изискванията
относно формата и съдържанието му, като в него се сочат както фактическите,
така и правните основания за издаването му и актът е надлежно мотивиран.
Решението е правно обосновано на чл.210 от ЗУТ. Според
ал.1 на тази норма, изготвянето на оценки и определянето на размера и
изплащането на обезщетения в изрично предвидените в закона случаи се извършват
по пазарни цени, определени от комисия, назначена от кмета на общината. В акта
се сочи също, че с него се определя размера на еднократното обезщетение относно
сервитута за право на прокарване и преминаване на трасе на газопровод, кабели и
технологични площадки в землището на гр. Хасково през поземлени имоти – частна
собственост на физически и юридически лица, за строеж „Междусистемна газова
връзка Гърция – България“ и се прави препращане към чл.64 от ЗЕ.
Съгласно чл.64, ал.4 от ЗЕ, сервитутите по ал.2 на
този закон възникват, когато има влязъл в сила подробен устройствен план (ПУП),
с който се определя местоположението на съответните имоти, и титулярят на
сервитута изплати еднократно обезщетение на собственика на имота. Според чл.64,
ал.6 от ЗЕ, определянето на размера на обезщетенията по тази глава се извършва
по реда на чл.210 и 211 от ЗУТ или по взаимно съгласие на страните с оценка от
лицензиран оценител.
В конкретния случай и с оглед изявения спор по делото,
спорен се явява единствено размерът на така определеното от комисията
еднократно обезщетение за възникването на сервитута за енергиен обект в
собствените на жалбоподателя имоти с №320.22, с площ на сервитута от 4.345 дка,
съответно с №320.23, с площ на сервитута от 3.77 дка от землището на гр.
Хасково, като оспорващият счита този размер за занижен.
В разпоредбата на чл.65, ал.1 от ЗЕ се предвижда,
размерът на обезщетението по чл.64, ал.4, т.2 (каквото е процесното) да се
определя при прилагане на следните критерии: 1. площта на чуждия поземлен имот,
включена в границите на сервитута; 2. видовете ограничения на ползването; 3.
срок на ограничението; 4. справедливата пазарна оценка на имота или на частта
от него, която попада в границите на сервитута. По аргумент от чл. 65, ал.1, т.4 от ЗЕ, един от основните критерии за
определяне размера на дължимото се от титуляря на сервитута обезщетение, е
справедливата пазарна оценка на имота или на частта от него, която попада в
границите на сервитута. Аналогично е и изискването на чл. 210, ал.1 от ЗУТ -
обезщетението се определя въз основа на оценка по пазарни цени.
В случая съгласно оценителския доклад, изготвен в хода на
административното производство, оценката се базира на концепцията за определяне
на "справедливата пазарна стойност", дефинирана като предполагаема
цена за право на прокарване през частна собственост в условията на достатъчна
информираност за предмета на сделката и съществуващите пазарни условия за
нейното осъществяване. Сочи се, че изготвената оценка се основава на "метода
на пазарните аналози" т.е пазарната стойност на правото на прокарване се определя по пазарни цени,
но на база Наредбата за реда за определяне на цени на
земеделските земи, приета с ПМС № 118/1998г.
Правилото по чл.65, ал.1, т.4 от ЗЕ, според което размерът на обезщетението се определя въз основа на
справедливата пазарна оценка на имота или на частта от имота, която попада в
границите на сервитута, задължава административния орган да определя пазарната цена на сервитутното право, при прилагане
единствено на метода на пазарните сравнения, като се вземат предвид продажните
цени по разпоредителни сделки с вещни права върху имоти със сходни
характеристики - в случая от гл.т. на местонахождение, площ и категория земя. Следователно справедливата
пазарна оценка по см. чл. 65, ал.1, т.4 от ЗЕ е основния критерий за
възмездяване на собственика на служещия имот, като за нуждите на определянето
на размера на обезщетението за собственика на имота, върху който възниква
сервитута, тя може да се коригира единствено в две посоки - с оглед площта
от имота, включена в границите на сервитута спрямо общата площ на имота и с
оглед срока, вида и интензитета на ограниченията на ползването на служещия имот
при упражняването на сервитутното право. Принудителното по своя характер
учредяване на сервитута (възникващ по силата на закона), изисква удовлетворяващо собственика на служещия
имот обезщетение, максимално близко до цената, която той би получил при доброволно отчуждаване на имота респ.
на права върху имота.
Ето защо при определянето на справедливата пазарна оценка на имота, като основа, от която се определя стойността на
обезщетението за възникващи сервитутни права по реда и на основание Закона за
енергетиката, е допустимо прилагането единствено на Метода на пазарните сравнения.
В случая независимо соченото в оценителския доклад, че той се
основава на концепцията за определяне на "справедливата пазарна
стойност", дефинирана като предполагаема цена за право на прокарване през
частна собственост в условията на достатъчна информираност за предмета на
сделката и съществуващите пазарни условия за нейното осъществяване" и че е
използван "метода на пазарните аналози", т.е. пазарната стойност на правото на прокарване е
определена по средни пазарни цени на база пазарно проучване, приетата от
експерт-оценителя
пазарна стойност на сервитута на енергийните обекти, като такава в размер на 3 035 лв. за имот №320.22, съответно 2 633 лв. за имот №320.23, собствени на
жалбоподателя, се явява абсолютно необоснован. В оценителския доклад не се сочат конкретни
данни за използваните, като пазарни сравнения аналогови сделки със земеделски земи със сходни
характеристики и местонахождение, поради което е невъзможно да се извърши от съда преценка дали сделките, възприети като пазарни аналози, имат за
предмет недвижими имоти, които в достатъчна степен съвпадат по отношение на
влияещите върху стойността им характеристики с тези на подлежащите на оценка
имоти (предназначение на имота, категория на земята и
местонахождение).
По искане на оспорващия по делото се изготви и прие
заключение по назначена от съда комплексна съдебно-техническа и съдебно-оценителна
експертиза. В отговор на поставените въпроси, вещите лица дават следното
заключение: По т.1 от задачата: Действителната пазарна стойност на земята в
имот №32022 с определена площ на сервитута 4,345 дка е 7 834 лв.
Стойността на обезщетението за земята – 7 051 лв. Действителната пазарна
стойност на земята в имот №32023 с определена площ на сервитута 3,770 дка е
6 797 лв. Стойността на обезщетението за земята – 6 117 лв.
Стойността на трайните насаждения, попадащи в сервитутната зона на имот
№77195.320.22, с която увеличават стойността на земята е 18 014 лв.
Стойността на трайните насаждения, попадащи в сервитутната зона на имот
№77195.320.23, с която увеличават стойността на земята е 15 630 лв.
Стойността на системата за капково напояване, попадаща в имот №77195.320.22 към
настоящия момент експертизата определя на 960 лв. Стойността на системата за
капково напояване, попадаща в имот №77195.320.23 към настоящия момент
експертизата определя на 840 лв. Действителната пазарна стойност на
сервитутната зона с площ 4,345 дка от имот №77195.320.22 възлиза на 26 808
лв. Действителната пазарна стойност на сервитутната зона с площ 3,770 дка от
имот №77195.320.23 възлиза на 23 267 лв. Пазарната стойност на размера на
еднократното обезщетение относно сервитута за правото на прокарване и
преминаване на трасе на газопровод, кабели и технологични площадки за строеж
„Междусистемна газова връзка Гърция -
България“ в ПИ №77195.320.22, м. „Балакли“, землище на гр. Хасково с площ на
имота 18,501 дка и на сервитута – 4,345 дка, се определя на 26 025 лв.
Пазарната стойност на размера на еднократното обезщетение относно сервитута за
правото на прокарване и преминаване на трасе на газопровод, кабели и
технологични площадки за строеж „Междусистемна газова връзка Гърция - България“ в ПИ №77195.320.23, м. „Балакли“,
землище на гр. Хасково с площ на имота 18,502 дка и на сервитута – 3,770 дка,
се определя на 22 587 лв. По т.2 от задачата: При определянето на
действителната пазарна цена на имотите оказва влияние наличието на трайните
насаждения в тях. Стойността на земята се увеличава с пълната стойност на
същите. Наличието на капково напояване в качеството си на хидромелиоративно
съоръжение също оказва влияние върху пазарната цена на имотите. С неговата
стойност се увеличава стойността на земята. По т.3 от задачата: В сервитутните
зони на двата имота има посадени череши на възраст 4 години в период на
плододаване. По т.4 от задачата: Дърветата са засадени в редове с ширина 4,5 м
и разстояние между насажденията 2,50м. В сервитутната зона попадат дървета от
сортовете: „Суит Харт“, „Ърли Лори“ и „Бигаро Бюрла“, като в имот №77195.320.22
попадат 382 бр. (при 88 бр./дка), а в сервитутната зона на имот №77195.320.23 –
332 бр. По т.5 от задачата: Няма изгнили, изсъхнали, отсечени, повредени или
отстранени насаждения. Извършена е резитба и обработка на почвата. Градината е
поливна. По т.6 от задачата: Изградена е инсталация за капково напояване, част
от която попада в сервитутните зони. По т.7 от задачата: Източникът за
напояване е микроязовир, снабден с вода от сонда с дълбочина 135 м. Като втори
източник в системата е включен и открит напоителен канал от язовир Тракиец.
Напоителните източници не попадат в сервитутните зони.
В съдебно заседание вещите лица правят и допълнителни
обяснения и разяснения.
Съдът намира, че приетото експертно заключение е
изготвено компетентно и обективно, като дадената крайна пазарна оценка е
правилно определена в съответствие с чл.210, ал.1 от ЗУТ – по пазарни цени,
поради което даденото от вещите лица заключение следва да се възприеме изцяло. Заключенията се базират на събран, обработен и обстойно преценен от ВЛ сравнителен материал, като експертите подробно дават разяснения по
методологията, по която работят, включително сочат в табличен вид документи за
наличната пазарна информация за сделки със земеделски земи от същата или близка
категория в землище гр. Хасково и съседни землища. При определянето на пазарната оценка на имота вещите лица използват метода на пазарните сравнения, изхождайки от
покупно-продажните цени на недвижими имоти, които в достатъчна степен съвпадат
по отношение на влияещите върху стойността им характеристики с тези на
подлежащите на оценка имоти (предназначение на имота, местонахождение). Като пазарни сравнения (аналогови сделки за покупко-продажба на земеделски земи със сходни
характеристики и местонахождение) ВЛ отчитат извършените продажби на земеделски земи в същото и съседни землища, където се намират и имотите, собствени
на жалбоподателя и с равностойни по
предназначение и категория земи.
При това
положение определената от комисията стойност на еднократното обезщетение за
двата процесни имота, собствени на жалбоподателя се явяват материално
незаконосъобразни и е налице основанието по чл.146, т.4 от АПК, което налага
изменение на обжалваната част от Решение на Комисията по чл.210 от ЗУТ при
Община Хасково, взето с Протокол №№36/18.11.2015г., като се постанови
увеличение на определената от ответника цена от 3 035 лева за имот с №320.22 на
26 025 лева, а определената за поземлен имот с №320.23 оценка на обезщетението
да се увеличи от 2 633 лева на 22 587 лева.
С оглед изхода на спора, на основание чл.143, ал.1 от АПК, в полза на жалбоподателя следва да се присъдят своевременно поисканите и
направени по делото разноски, съгласно представен списък по чл.80 от ГПК за
общо 1 090 лева разноски.
Водим от гореизложеното и на основание чл.172, ал.2 от АПК, съдът
Р Е Ш И:
ИЗМЕНЯ Решение на Комисията по чл.210 от ЗУТ при Община Хасково, взето по точка 1 от Протокол №36/18.11.2015 г., в
частта му на т.16, касаещо поземлен
имот с №320.22, находящ се в землището на гр.Хасково, с площ
на сервитута 4,345 дка, и в частта на
т.17, касаещо поземлен имот с №320.23 с площ на сервитута 3,770 дка, като:
УВЕЛИЧАВА определената за имот с №320.22 стойност на обезщетението от 3035
лева на 26 025 (двадесет и шест
хиляда двадесет и пет) лева, а за името с №320.23 УВИЛИЧАВА стойността на
обезщетението от 2633лева на 22 587
(двадесет и две хиляди петстотин осемдесет и седем) лева.
ОСЪЖДА Община Хасково да заплати на П.Т.Х. ***, ЕГН-**********
направените по делото разноски в размер на 1090 (хиляда и деветдесет) лева.
Решението подлежи на касационно обжалване пред ВАС в
14-дневен срок от съобщаването му на страните.
АДМИНИСТРАТИВЕН СЪДИЯ :